许一力：海景房的黑洞逻辑(cited)

许一力：海景房的黑洞逻辑

 近日媒体大力报道的国内海景房问题，让人揪心。国内的海景房普遍泛滥空置率高企，入住率不超过一成。

巨量供应、功能单一、配套落后,让作为昔日“香饽饽”的海景房市场,悄然演化成了一个黑洞。而糟糕的销售情况，进一步制约了资金周转，使得海景房大面积沦为烂尾楼。其中一个非常鲜明的案例就是山东威海乳山，入住率不到一成，大面积烂尾，开发商跑路，成为了乳山海景房的几个重要关键词。

海景房为什么总在山东？

这可是有历史的。1992年，大庆油田为安置退休职工，企业在乳山银滩开发了首批海景房，受到了入住者的欢迎。此后，大庆油田又接着开发了多批海景房，销售都不错。在此带动下，当地也开始在银滩开发海景房。这在当年来说，海景房还是新鲜事物，供需关系中明显是卖方市场，而山东又有得天独厚的环境优势，从温度和湿度来说，中国可能只有两个地区最适合休养，一个是海南，一个就是山东。2003年后，这个名头更是被落实——山东的威海被联合国认定为最适宜人居的地方，这之后，海景房开发借着东风更是一发不可收拾。

过去几年里，全国各地都可以看到沿海城市海景房的广告和代理。大多数人都被迷惑了，以为卖到了其他省市是销售火爆的象征。实际上恰恰相反。一个最简单的道理，海景房要是好卖，本地早就供不应求，温州炒房团早就出手了，还轮得着山东的跑到山西去发传单么？

而全国各地的所谓海景房销售代理，也并不因为好卖才如此敬业。通过对地产行业的调查可以发现，海景房这么偏僻的地理位置能够全国各种代理的原因很简单——高到离谱的销售提成。正常的房产楼盘的推销提成是1%—2%。而海景房的推销提成是10%—15%。重赏之下必有勇夫，于是一大批海景房的销售代理在全国范围内冒出来。

只是这种海景房的热度较之持续火爆的普通商品房来说，可谓昙花一现。不少地区的海景房效率从开盘至今一直维持了相当高的空置率，甚至是度假胜地的海南三亚也不例外。三亚市商品住房空置率平均高达近85%，尤其是拥有稀缺海景资源的三亚湾、大东海等片区商品住房空置率达到95%左右。

造成这些海景房大面积空置的原因非常多。地产结构单一、外向型特征明显是两个重要的因素。以海南地产为例，海南房地产开发以住宅地产占绝对主导，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又卖给了岛外人。海南房地产投资和消费市场两头主要在岛外，80%以上的投资来自岛外，近80%的房子卖给岛外人，新房成交量和成交价格主要反映的不是本岛居民的购买力，与本岛居民的实际购买力关系不大。

这种地产模式，导致了地产的利用率必然低下，试想如果城市只是绵延不绝的小区而没有其他的生活娱乐设施，那么这样的地区沦为鬼城至少是在部分时间沦为鬼城是必然事件。而在这种背景下仍然能够完成建设、销售等一系列动作，只能说明海南这种城市的稀缺性实在是一种难以复制的异端。但稍微弱势的如山东，就必然在建造过程中产生资金链的断裂，最终沦为烂尾工程。

过去这么多年海景房的热卖，对山东和海南本地人来说，是好事么？恰恰相反。

很多人以为海景房地区通过卖房子，一定让本地人赚的盆满钵满。实际上，销售的大部分利润只是流入地产商囊中。不考虑烂尾等因素，往往海景房热门城市，都处于二三线城市，是经济欠发达地区。原本不发达的服务业和消费水平，被海景房的建设，硬生生的架在了一线城市的房价上。于是，三线城市收入，配一线城市房价，这成为了不少海景房地区本地居民的真实写照。

从中国地产热潮汹涌之前看，05年作用时，刚好是第一批海景房泡沫破裂之后。当时的政府，经过了多年的努力，逐渐平息了泡沫破裂对于地方经济的影响，比较有名的是北海市的海景房泡沫。然而意想不到的是，时隔不足十年，同样的一幕在全国范围的多个地区同时上演。估计这一次的产能消化，又要持续很多个年头。

从地区发展的角度来说，一个地区要发展起来必须要有经济带动，有大量的人涌入，到这个地方定居工作，只靠养老和度假，始终都会缺少人气，最终被遗弃。这就好比我们说的新型城镇化的思路一样，城镇化，并非是房屋的城镇化，高楼大厦的鬼城只会造成投资浪费，城镇化的真谛在于人的城镇化。而反观海景房与房地产市场的发展也是如此。归根结底，地产市场的支撑还是在于消费人群，海景房的泡沫破裂实际上也是大势所趋，未来这种趋势会进一步在二三线城市的商品住宅中上演。