多伦多地产经纪: 十一月 2018

2018年11月30日星期五

截止11月27日，WHITBY, AURORA, 和NEWMARKET 独立房月度交易情况报表

本人声明：

多伦多地产 BROKER 李军（微信 junli64， TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！

再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!

2018年11月29日星期四

2018年11月28日星期三

2008-2018,公认最适合投资城市万锦独立房与最不适合投资城市OSHAWA独立房投资回报对比

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再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!

当今的中国整体形势已与一年之前完全不同了。一年之前，国家还号召私人，企业走出去，还在推动人民币国际化。而今，众所周知，对于一批知名企业家，移民已经成为他们的遥不可及的梦想了，这些人看起来已经被限制出国了！同时，人民币国际化也停止了。理由很简单，国家的外汇储备无法承担那么多人出国定居，出国发展。且不说像李嘉城，和王建林这样的大户，就是普通投资移民，如果有一百万户移居海外，那国内外汇储备都将会被掏空。而且，一旦这一百万户中产阶级家庭移民海外，必将把自己的一线，二线城市的住宅卖掉，兑换成美元，汇往海外。这对中国的外汇储备，对国内的房市都会形成非常大的危害。国家住宅房屋市值500多万亿，而外汇储备才10多万亿左右。一旦北京，上海，深圳，广州等一线，二线城市的一小部分居民准备投资移民。国内的外汇储备就会用尽。估计最近国内接连出台的一系列政策都与此有关，诸如，不许国内居民在海外投资物业，和一个家庭向海外汇款一年不能超过5万美元等等。所以，如果自己家申请向海外移民，一定要非常小心，因为大量投资移民相当把国内房地产泡沫换成真金白银的外汇拿走了。做好保密工作，防止在申请过程中发生节外生枝的事情。

2. 一旦拿到签证，立刻就走，出国后再回头做其它善后工作

很多国内移民成功的，各个欢天喜地与亲朋好友，与同事，与领导聚会，然后买这个，买那个，拖拖拉拉几个月甚至一年半载地在国内滞留着。这就是风险，千万要注意这个风险，避免这样风险最好的办法就是快速离境，赶紧出国，让移民这件事成为事实，让周边人，让朋友圈人，让生意伙伴等等人尽快接受这个事实。否则，如果这些人当中有人对你出国移民不爽，就会有可能暗中拽住你，让你走不成，让你前功尽弃，让你移民计划破产！

3. 登陆后，根据自身的情况，先学习一下

新移民登路多伦多后，根据自身的情况，最好到学校先学习一下。这里的学校没有入学年龄限制，而且成年高中还是免费的。学习机会较好。今天的投资移民与我们当初的技术移民完全不同，一座北京的普通民宅都1000多万，换成加币，一家人在多伦多几乎一辈子什么也不用做了。十几年前，我们到多伦多时，没有赶上国内大发展，没有什么钱，只好白天打工，夜间到夜校学习，每天辛苦至极！但一旦过去，感觉这段学习过程还很重要！其理由如下，加拿大是一个专业国家，各行各业都已经过几百年发展，已经非常成熟了，而且每行都有自己的职业规范，职业操守。从业人员也都是经过专门培训的专业人员。所以，无论你在中国受过多好的教育，都有必要在多伦多再重新学习一下。再者，从某种意义上讲，加拿大与国内是两个完全不同的系统。加拿大是一个专业国家，而国内是一个行政国家。在多伦多，如果你的身边有一位非常好的专业律师，那对你的事业是非常有帮助的；而在中国，如果有一位付市长站在的身旁，那是非常有用的。不仅仅是律师，其它专业人员也要在从事本专业工作时，时时记住自己职业的法律规范，按照相关法律，和行规做事。这样自己的工作和事业才能收到法律和保险的保护。

4. 买房注意事项

现在，受美联储加息缩表影响，全球房屋市场都处于下行周期。所以，新移民登陆后，千万不要像以前那样，接二连三投资几座高大尚的豪宅。原因是，豪宅的租金都相对比较低（按租金/房价计算），其二，现在房屋市场价格处于下行阶段。过度投资可能造成投资风险。待经过一段时期后，对整个多伦多情况比较熟悉后，再仔细研究房屋投资问题不晚。

5. 学校选择注意事项

大多伦多地区有很多比较好学校，但即便这样，也要好好用心选择一下。有人说，多伦多什么都好，就是有一点不太理想。我不说，你也会猜到，就是大麻合法化问题。对于大麻合法化，有很多人是无法理解的。但这已经合法了，我们只能接受。但这与为孩子选择学校有什么联系呢？确实有联系，多伦多有的学校，甚至排名也比较不错的学校，在放学之后，在学校附近，学生成群在一起吸大麻的。先声明，我没有歧视这种行为的意思。我只是想建议一下，如果你在为你孩子选择学校时，不要只考虑学校排名，也要多注意看一看其它情况，综合考虑一下，再做决定。

6. 一定要及时办理健康卡

办理健康卡这件事是非常重要的事情。一些新移民登陆多伦多后，忙来忙去，把这件事忙乎忘了，或者说没有充分认识这件事的重要性。结果遭受不必要的经济损失。加拿大是全民免费医疗的国家，但有些情况是例外的，比如一个人长期在国外生活，刚回加拿大的几个月时间内可能没有这个待遇。再者，如果没有办理健康卡可能也没有这个待遇。记得我刚刚登陆多伦多时，有个投资移民突发阑尾炎，必须尽快做阑尾炎手术。房东给他送到医院，做完手术3天之内就出院回国。问起为什么这么急回国。该移民答，上次登陆多伦多没有办理健康卡，所以当时在医院都是自费治疗。在多伦多医院，如果自费，那医疗费是非常高昂的。所以，一旦登陆多伦多，要在最短时间内办好健康卡，防止意外发生！（多伦多地产 BROKER 李军微信 junli64）.

2018年11月26日星期一

截止11月25日，多伦多(C01)公寓月度市场行情

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截止11月25日，大多伦多（万锦）独立房市场行情

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2018年11月25日星期日

2017年5月份之后，大多伦多部分城市独立房市场成交金额衰减太列害

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2017年5月份以后，流向万锦，列治文山，旺市独立房的资金明显呈现断崖式衰减

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2018年11月24日星期六

2015-2018, Oshawa独立房月度交易额同期对比（数据截至11月23日）

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2015-2018，大多伦多（万锦）独立房月度交易额月度对比统计

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2018年11月23日星期五

2015-2018（数据截止11月22日），YORK地区四个热点城市月度成交均价对比

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2015-2018（数据截止11月21日），大多伦多（列治文山）独立房月度交易额对比

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2015-2018年10月份，多伦多公寓月度交易额同期对比

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2018年11月22日星期四

2015-2018（数据截止10月），大多伦多独立房月度库存，新上市，及成交量

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最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据

2015-2018(数据截止11月21日），万锦独立房月度成交量，库存量，成交均价对比

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2017年被认为最适合投资NEWMARKET社区，和最不适合投资E11社区，如今结果对比

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截止11月21日，大多伦多（NEWMARKET）独立房月度交易行情

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截止11月21日，西桂林独立房月度交易行情

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截止11月21日，东桂林独立房月度交易行情

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1年来，大多伦多（列治文山）独立房市场行情

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1年来，大多伦多（旺市）独立房市场行情

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2018年11月21日星期三

多，快，好，省移民多伦多的项目

多，快，好，省移民多伦多的项目

目前，随着国内人们经济实力增强。每年，到海外旅游的人数越来越多。经常到海外旅游的人们都会有体会.不论你去的是太平洋岛国，还是欧美大都市，到处都能见到华人。据有关统计，改革开放30年来，大约有将近五千万华人跨出国门，走向世界。在非洲，在澳洲，在欧洲，在美洲，甚至在海洋中的袖珍小岛国，人们都能看见华人勤奋创业的身影。当然，新移民在不同的国度，不同的文化环境生存发展的过程，经历和体会一定会不同的。相比较而言，移民到发达国家，人们感觉发展会顺利一些，尤其像移民到加拿大多伦多这样的世界级多元文化大都市。人们会感觉在多伦多，新移民的生活和事业发展特别快，因为多伦多有世界上最好的社会环境，自然环境，也历年被评为最益于人类生存和发展的城市之一。正是因为这样，想移民多伦多的人们越来越多，也越来越难，而且等待时间越来越长。有时需要等待几年时间，以至于移民的热情都要被这漫长的等待给冷却了。那么，怎样才能快速移民多伦多呢？现在就有一个非常好的办法，叫作购店铺移民多伦多。这种购店铺移民就是自己亲自到多伦多管理自己的商业投资。它的优点就是移民过程快，移民门槛低，移民的效果好。

首先，这种购店铺移民过程等待时间短。当今，很多国内有识之士，都意识到移民海外，移民多伦多是一个非常明智的选择。对比中国和加拿大，中国的一个城市人口就相当于整个加拿大的国家人口。而且中国有近一半的国土不是戈壁就是荒漠；而加拿大三面海洋资源，淡水资源，森林资源傲居世界首位。在加拿大，人们根本无法理解“地沟油”这个词，暂且不谈在加拿大生产“地沟油”违法问题，假设可以生产，那在多伦多生产“地沟油”的成本应该是正常生产豆油的成本几十倍。因为在多伦多，资源太丰富了！生产豆油的成本主要是人工成本，而不是大豆。大豆都是机械化生产的，成本非常低，也非常丰富，这些都不是生产豆油的主要生产成本。相反，如果人们在多伦多生产“地沟油”，那人工成本可能贵的离谱，在超市也卖不动。在多伦多超市，豆油的价格，牛奶价格基本和水的价格差多少。所以，单从资源角度上讲，多伦多就没有理由存在“地沟油”等其它有害有毒食品的理由。而健康的食品，清新的空气，洁净的淡水是人类生存发展的物质基础。如果，这些东西存在着有毒有害物质，那其它一切浮华都是虚幻的。面对着沙尘暴，面对着雾霾，面对着污染的江河，很多有识之士，迫切需要快速移民多伦多。这里就有最适合您的购店铺移民项目，只要您符合条件，该项目只需投资50万加币，主要是用来选购自己的店铺。一旦成功移民，还可以将店铺出售。

其次，这种购店铺的移民门槛低，这种移民的成功性极大。众所周知，近几年来，加拿大政府不断提高移民的条件。这次政府推出的购店铺移民项目，正好为有志移民多伦多创造一个极其难得的机会，只要大家英语达到雅思6.5，在国内有管理经验，年龄在45岁以下（具体要求请与律师探讨，只有移民律师有解释权，本人没有解释权）。在多伦多投资50多万加币，在多伦多移民律师指定的商业城买一个物业，再经营好这个生意，成为一名成功的投资人，得到政府的批准，就极大可能实现全家移民成功。对比其它类移民条件，这种购店铺是非常适合国内的中，小企业业主和有过相关管理经验的人员。这种移民的难度远小于其他类移民，而且实际可行。

最后，谈一下在多伦多做生意体会。我在多伦多做过小生意，所以，在谈多伦多做生意，我有切身的经验和体会。总体讲，如果一个人在国内有经商成功的经验，那这个人在多伦多多半能成功，这是因为多伦多有比国内更好的经商环境。从社会管理角度讲，多伦多政府没有像国内的工商，税务，城管等等部门的日常所谓“监督”和“管理”。在多伦多，政府为是服务性的，业主没有机会，也没有必要与什么工商，税务部门的管理者喝酒吃饭，联络感情。经营者只要按照加拿大的法律经营，到年底诚实报税就行。再有，这里的客户也比国内的客户好伺候。我在多伦多也做过小生意，也卖过服装，非常简单。客户把服装放在身上比量一下，长宽差不多少。就成交了，不像国内还讨价还价。总之，对比国内的经商环境，多伦多的经商环境更好。只要人们把国内的成功经验移植到多伦多，多半会成功的。而且会比在国内做的更成功。

总之，经过三十年来的改革开放，人们的视野越来越开阔。“走出去，世界就在你面前，走不出去，眼前就是你的世界”。如今中国人口太多了，山河已负荷太重，国土已不堪重负。自然资源已很难维持中国十五，六亿人口的可持续发展。在当今全球一体化的今天，人们走出国门，不论是对自己还是对国家都是双赢的结果。既减少国内的人口压力，又有利于自身的发展。尤其是购店铺移民到多伦多，人们不但实现转身换一种活法，实现子女免费加拿大义务教育，实现全家人免费享受世界上最优质的医疗体系，而且自己在多伦多拥有个人事业，是一种功在当代，利在千秋的事业。（多伦多地产BROKER 李军微信 junli64）

附图

1年来，大多伦多（万锦）独立房市场行情

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冬季房屋维护，两个特别值得注意问题

1.在冬季，由于多伦多冬季寒冷，即便房屋没有人居住，也要将暖气打开，设置15摄氏度左右，防止房屋内部水管线冻裂，导致房屋遭受水浸泡，造成房屋严重损坏。

2.在冬季，要将房屋外部的用来洗车，用来浇花的水阀打开，同时将房屋内部的相关水阀关上。这样可防止该水管墙内，墙外部分冻裂。如下附图所示

本人非这方面专业人士，只是提供自己个人经验，仅供参考！如有疑问，需咨询相关专业人士，特此声明！

2018年11月20日星期二

3年来，OSHAWA独立房月度交易价格统计

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2018年11月19日星期一

3年来，旺市独立房月度交易价格统计

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2018年11月18日星期日

2017年10月VS2018年10月，密西沙加部分房型交易情况对比

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2017年10月VS2018年10月，万锦部分房型交易情况对比

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3年来，万锦独立房月度交易价格统计

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2018年11月17日星期六

3年来，大多伦多（AURORA, 列治文山)独立房月度交易价格统计

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2018年11月16日星期五

多伦多高档社区介绍

多伦多高档社区的特点，多伦多高档社区从地理位置来讲，一般都沿BAYVIEW AVE南北大街的两翼社区。西面的与BAYVIEW AVE 相平行的大街为YONGE ST，YONG ST相当北京的长安大街, 这两条平行大街YONGE (央) ，和BAYVIEW形成一个从北到南数十公里的通道。聚集在这通道里的社区，基本都是大多伦多高档社区。这些社区的突出优势就是房屋密集的较低，社区生态环境较好，公立学校排名靠前，而且还有悠久历史的传统私立学校。此外，由于社区家庭平均收入极高，个别社区的家庭平均收入高达90万加币。所有这一切，深受来自全球新移民的喜爱。但这些社区的房屋也非常高档，有的房屋甚至造型类似白宫，价格也不菲，个别物业价格高达几千万美元。下面分别介绍多伦多部分高档社区。

1.多伦多高档区跑马径

a)地理位置, 跑马径（The Bridle Path）是多伦多最著名的富裕社区之一。跑马径的东面是韦吉湾公园，南面是辛尼布鲁克健康科学中心,西面是多伦多最著名的一条街Bayview Ave,北面是跑马径。

b)社区学校

Denlow Public School 小学位于多伦多著名跑马径社区，设有幼儿园至6年级课程，该小学的学生成绩较为优异，在4年级-6年级，还有天才项目课程。

Rippleton Public School小学，位于Denlow小学的南部，也是与Denlow小学齐名的多伦多著名公立学校

公立中学 YORK MIILS, 是一所多伦多最顶尖公立中学，中文称约克坊高中。该校的办学特色如下；该校设有英语，法语双语课程，学生在良好的教学环境下，不但各学科成绩优异，而且学生在文体方面也有全面发展，每年90%左右的应届毕业生被大学录取

此外，该社区还有多伦多著名私校，和教会学校，如，Bayview Glen，Crescent School（（男校）， Havergal College（女校）等等私人学校，这些私立学校办学特色鲜明，学生在校期间不但学识得到长足长进，而且个人软实力，人际沟通能力得到显著加强。这对于家庭经济实力较好的新移民确实是比较好的选择

c)社区家庭收入该社区大部分是高收入家庭，局部社区平均家庭年收入高达90多万加币。社区大部分成员都是人们公认的成功人士，诸如，企业家，成功的艺术家，医生，律师等等。

d)社区特点该社区生态环境，社会环境优越，尤其是植被覆盖率较高，房屋间距较大，房屋密集度较低。社区公园环境优美，社区公共设施健全。深受新移民的称赞！

2.多伦多高档区玫瑰谷

a)地理位置

玫瑰谷位于跑马径的南面，沿BAYVIEW AVE向下开车行驶不到5分钟就到玫瑰谷社区。社区的西面临YONGE ST, 东临BAYVIEW, 北接圣克莱，南至皇后大街。该区域属于多伦多核心地带，由于社区开发较早，而且早期居民多来自欧洲，所以，该社区的房屋具有欧洲艺术特色。社区生态资源颇为丰厚，整个社区处于生态公园，清澈河流的包围之中。社区内部古树参天，植被茂密，鲜花丛生，置身社区内，有人形容如同处在世外桃源。

b)社区学校

Rosedale小学，和Whitney 小学都是多伦多顶级小学

Upper Canada College私人男校（加拿大最著名的男校之一）

Bishop Strachan School私人女校

Branksome Hall私人女校（全程开设IB课程的女子私立学校）

c)社区家庭收入和社区特点

由于玫瑰谷是一个开发较早的传统高档社区，该社区的居民据说非富即贵，而且大多数社区居民都是各个领域的成功专业人士，还有很多影艺明星，著名律师，和成功企业家。社区充满浓郁的文化气息，艺术沉淀深厚。这些较为土先的社区优势，近年来，吸引来自世界各国新移民到此置业定居。

3.多伦多高档区深林山

a)地理位置和学校

如果以央街为纵坐标，圣克莱尔大街为横坐标，那深林山社区位于坐标的西北角，而玫瑰谷处于该坐标的东南角，两个多伦多高档社区彼此互为对顶角。有些社区资源两个社区可以彼此共享。比如，Upper Canada College私人男校，Bishop Strachan School私人女校，就属于这两个社区共享教育资源。另外，深林山还有以下著名公立学校，Forest Hill Jr. & Sr. ，North Preparatory Jr.，和West Preparatory Jr.小学，及Forest Hill Collegiate Institute 高中。

b)社区家庭收入和社区特点

深林山社区地处多伦多中城区域，这里交通便利，临近多伦多大学，其它高等学校，多伦多金融机构，和市政府机构。社区区域优势明显，是传统多伦多高收入家庭置业首选。

最后，值得一提的是，多伦多是世界各国各个领域成功人士的首选移民城市。近年来，随着越来越多的全球成功人士家庭在多伦多购置物业，在多伦多不断形成新型高档社区，诸如 ANNEX， CASA LOMA， Willowdale East， Bayview Village，Lawrence Park South,St. Andrew-Windfields等等，这些新型高档社区与上述社区相比，一点也不逊色！欢迎大家到多伦多来置业，来多伦多求学，来多伦多定居！（多伦多地产 BROKER 李军微信 junli64）.

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感悟多伦多

多伦多是美洲最北边的一座多元文化大都市。也是加拿大的工商，文教和研发中心，一直被喻为加拿大的心脏。多伦多的气候宜人，风景如画。自然资源，社会资源丰富。多年来一直被评为世界上为适合人类生存和发展的城市之一。近年来，随着全球一体化和信息革命。世界上，越来越多的人了解多伦多，认识多伦多，向往多伦多。每年都有几十万来自世界各地的人们来到多伦多定居或留学，给这座城市增添了活力；同时也促进了这座古老的城市发展。据有关统计，最近几年，多伦多的城区发展非常快，多伦多的高层摩天大厦建设数量超过纽约，傲居美洲第一。我就是多伦多地产经纪 BROKER，欢迎大家来多伦多定居，留学，和创业。如果有疑难，请联系：多伦多地产 BROKER 李军 tel:(416)824-6916或微信 junli64