本人声明:
多伦多地产经纪 李 军（微信 junli64， TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，
和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！
请大家见谅！
再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!
最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!
2018年6月30日星期六
2018年6月29日星期五
多伦多的高层公寓转租情况怎么样，是否适合投资呢？
多伦多的高层公寓转租情况怎么样？
您好，多伦多的高层公寓转租情况怎么样，是否适合投资呢，受租客喜欢和可以长期出租的是哪些地段或者大楼？
多伦多的高层公寓转租情况怎样？首先需搞清楚一个概念，什么是转租？转租是指租客与房东签定1年或3年的Lease, 在租约未到期，租客中途将该房屋转租给第三人。这种情况，通常是需要事先通知房东，并得到房东确切许可的情况下，才可以转租。即便于此，原来的lease(租约）依然有效，如果转租的租客不按时付房租，房东有权利向原房客索要房租。这种转租的情况，在多伦多公寓出租并不普遍。
转租情况为什么不太普遍，原因是多方面的；
1、租客承担的风险较大。如果转租的租客将房屋损坏，或拖欠房东房租，租客有被房东追索的责任。
2、房东也不愿意承担不必要的风险。在多伦多，选租房对于房东来说是非常重要的一件事。因为当地法律是偏向弱势群体，一旦房客与房东发生纠纷，法庭一般倾向保护房客。在多伦多，即便房客不按时付房租，房东也不能立刻驱赶房客。如果房客确实有正当理由不按时付房租，房东很难将房客撵走。正因如此，房东选择租客时，一般都有专业地产经纪选择。通常需要租客提供信誉纪录，前房东的联系电话，和工作情况及工资单。在地产经纪之后一一核实，才能将房子租给租客。而不是，房客随便介绍一个人，房东就轻易同意将房子转租给该人的.
3、这里需要强调的是，在地产经纪为房东选择租客的时候，租客的信誉纪录文件起非常重要的作用。加拿大是一个高度发达的市场经济国家，整个社会经济发展的最基础是信誉体系，其中个人、家庭信誉是整个社会信誉体系的核心。社会其它经济活动，如保险，银行，企业，公司，和家庭投资等等经济活动都基于这个信誉体系。这个信誉体系是200多年市场经济进化而来的，对社会经济生活起非常重要的作用。是整个社会的“BASE”。个人租房也不例外，通常地产经纪选择信誉分在700分以上的潜在租客。所以，新移民在加拿大生活，一定要及时开信誉卡，经常使用信誉卡，及时还款。保持一个良好的信誉纪录。这对新移民在多伦多发展非常重要！
哪些地段的公寓租客喜欢租，并适合投资？
一般来说，当你问经纪在哪里投资公寓好的时候，答案通常是指中国人比较喜欢的社区，大学和COLLEGE所在社区，也是房价较高的社区。比如央街与Finch, 央街与Sheppard, 及央街与Bloor等等，而不是指投资回报率高的社区。
首先，适合投资的公寓，应该怎么定义？有人说，投资多伦多房屋的人应该追求较好的回报率，而不是那些被热捧的物业。一般来说，被大多数国人追逐的社区房屋都Over Value,这样物业一旦遇到央行加息缩表等政策时，投资风险很大。而那些不被华人关注的社区物业，过去的价格偏低的公寓，不但投资回报高，而且风险较小。
其次，投资多伦多公寓的时机也很重要。最好别与国人的炒房团一起抢房。当选择投资多伦多公寓时机时，或者超前他们半拍投资公寓，或者慢他们半拍投资公寓。现在，多伦多公寓投资势头挺猛，实在不是投资多伦多公寓的好时机。经验表明，凡事华人过度炒作的东西，之后，都会面临大幅度价值回调。比如，大陆的股票；福岛核电事故后，华人抢购食盐；2017年，多伦多华人抢的多伦多北面楼花等等。其中，一些盲目投资者都已发生经济损失。有些人在分析华人社会发生种种荒唐的抢购现象时说，这都是计划经济，短缺经济时代落下的病根。这病根害人不浅，需要两，三代人才能痊愈
再有，如果你不在意投资回报率，那在央街和Finch, 央街和Sheppard, 和央街和Bloor的公寓非常容易出租的。但谈到投资回报率，现在，很难发现有正现金流理想物业。这也正是美联储和加国央行现在不断连续加息的原因。因为资产泡沫太大，整个社会的物业投资回报都太低。真正的投资公寓好时机在这轮加息缩表的末期。那时，多伦多的公寓价格将会偏低一些。随后，央行的利息将会掉头逐步下降，公寓的价格也会随之不断上涨。那时，应该是在多伦多投资公寓的好时机。
最后，投资的风险意识很重要。在投资多伦多公寓时，不但要考虑收益，更要考虑投资风险。投资风险意识很重要，风险意识是现代意识，文明意识、和成熟意识。很多在多伦多投资物业的人，根本没有风险意识，只想投资有回报多少，没有考虑过赔多少。其实，投资多伦多房屋的风险还是有的，而且还不小。投资多伦多公寓也应谨慎一些！有人说，投资房屋在经济顺周期时，利用杠杆，投资者可能获得倍加的收益；但在经济逆周期时，投资风险也会加倍,一旦失算，很可能导致家庭陷入长期债务负担，给家庭造成沉重的生活压力。现在，是全球经济的逆周期，各国都在加息缩表，社会的资金会越来越紧张。此时，在多伦多投资公寓应该谨慎一些啊！（本文有关内容只是本人个人看法，难免有错误，如果读者有疑问，请征询相关专业人士。再有，本文不做任何人在多伦多投资物业依据，特此声明！）
附：6月份，多伦多C14区公寓价格，库存，及销售情况
您好，多伦多的高层公寓转租情况怎么样，是否适合投资呢，受租客喜欢和可以长期出租的是哪些地段或者大楼？
多伦多的高层公寓转租情况怎样？首先需搞清楚一个概念，什么是转租？转租是指租客与房东签定1年或3年的Lease, 在租约未到期，租客中途将该房屋转租给第三人。这种情况，通常是需要事先通知房东，并得到房东确切许可的情况下，才可以转租。即便于此，原来的lease(租约）依然有效，如果转租的租客不按时付房租，房东有权利向原房客索要房租。这种转租的情况，在多伦多公寓出租并不普遍。
转租情况为什么不太普遍，原因是多方面的；
1、租客承担的风险较大。如果转租的租客将房屋损坏，或拖欠房东房租，租客有被房东追索的责任。
2、房东也不愿意承担不必要的风险。在多伦多，选租房对于房东来说是非常重要的一件事。因为当地法律是偏向弱势群体，一旦房客与房东发生纠纷，法庭一般倾向保护房客。在多伦多，即便房客不按时付房租，房东也不能立刻驱赶房客。如果房客确实有正当理由不按时付房租，房东很难将房客撵走。正因如此，房东选择租客时，一般都有专业地产经纪选择。通常需要租客提供信誉纪录，前房东的联系电话，和工作情况及工资单。在地产经纪之后一一核实，才能将房子租给租客。而不是，房客随便介绍一个人，房东就轻易同意将房子转租给该人的.
3、这里需要强调的是，在地产经纪为房东选择租客的时候，租客的信誉纪录文件起非常重要的作用。加拿大是一个高度发达的市场经济国家，整个社会经济发展的最基础是信誉体系，其中个人、家庭信誉是整个社会信誉体系的核心。社会其它经济活动，如保险，银行，企业，公司，和家庭投资等等经济活动都基于这个信誉体系。这个信誉体系是200多年市场经济进化而来的，对社会经济生活起非常重要的作用。是整个社会的“BASE”。个人租房也不例外，通常地产经纪选择信誉分在700分以上的潜在租客。所以，新移民在加拿大生活，一定要及时开信誉卡，经常使用信誉卡，及时还款。保持一个良好的信誉纪录。这对新移民在多伦多发展非常重要！
哪些地段的公寓租客喜欢租，并适合投资？
一般来说，当你问经纪在哪里投资公寓好的时候，答案通常是指中国人比较喜欢的社区，大学和COLLEGE所在社区，也是房价较高的社区。比如央街与Finch, 央街与Sheppard, 及央街与Bloor等等，而不是指投资回报率高的社区。
首先，适合投资的公寓，应该怎么定义？有人说，投资多伦多房屋的人应该追求较好的回报率，而不是那些被热捧的物业。一般来说，被大多数国人追逐的社区房屋都Over Value,这样物业一旦遇到央行加息缩表等政策时，投资风险很大。而那些不被华人关注的社区物业，过去的价格偏低的公寓，不但投资回报高，而且风险较小。
其次，投资多伦多公寓的时机也很重要。最好别与国人的炒房团一起抢房。当选择投资多伦多公寓时机时，或者超前他们半拍投资公寓，或者慢他们半拍投资公寓。现在，多伦多公寓投资势头挺猛，实在不是投资多伦多公寓的好时机。经验表明，凡事华人过度炒作的东西，之后，都会面临大幅度价值回调。比如，大陆的股票；福岛核电事故后，华人抢购食盐；2017年，多伦多华人抢的多伦多北面楼花等等。其中，一些盲目投资者都已发生经济损失。有些人在分析华人社会发生种种荒唐的抢购现象时说，这都是计划经济，短缺经济时代落下的病根。这病根害人不浅，需要两，三代人才能痊愈
再有，如果你不在意投资回报率，那在央街和Finch, 央街和Sheppard, 和央街和Bloor的公寓非常容易出租的。但谈到投资回报率，现在，很难发现有正现金流理想物业。这也正是美联储和加国央行现在不断连续加息的原因。因为资产泡沫太大，整个社会的物业投资回报都太低。真正的投资公寓好时机在这轮加息缩表的末期。那时，多伦多的公寓价格将会偏低一些。随后，央行的利息将会掉头逐步下降，公寓的价格也会随之不断上涨。那时，应该是在多伦多投资公寓的好时机。
最后，投资的风险意识很重要。在投资多伦多公寓时，不但要考虑收益，更要考虑投资风险。投资风险意识很重要，风险意识是现代意识，文明意识、和成熟意识。很多在多伦多投资物业的人，根本没有风险意识，只想投资有回报多少，没有考虑过赔多少。其实，投资多伦多房屋的风险还是有的，而且还不小。投资多伦多公寓也应谨慎一些！有人说，投资房屋在经济顺周期时，利用杠杆，投资者可能获得倍加的收益；但在经济逆周期时，投资风险也会加倍,一旦失算，很可能导致家庭陷入长期债务负担，给家庭造成沉重的生活压力。现在，是全球经济的逆周期，各国都在加息缩表，社会的资金会越来越紧张。此时，在多伦多投资公寓应该谨慎一些啊！（本文有关内容只是本人个人看法，难免有错误，如果读者有疑问，请征询相关专业人士。再有，本文不做任何人在多伦多投资物业依据，特此声明！）
附：6月份，多伦多C14区公寓价格，库存，及销售情况
6月份就剩2天了，看一看万锦，列治文山，旺市的独立房月度
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2018年6月28日星期四
6月份，WHITBY,PICKERING独立房月度销售，库存，及价格走势
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2018年6月27日星期三
6月份，Hamilton, Innifil, Barrie独立房月度销售，库存，及价格走势
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2018年6月26日星期二
6月份，UNBRIDGE独立房月度销售，库存，及价格走势
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和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！
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2018年6月25日星期一
房屋采暖保暖在装修的时候可以做些什么？
房屋采暖保暖在装修的时候可以做些什么？
您好，独栋别墅的房屋保暖是否不如公寓好呢？有什么房屋的保暖措施在装修的时候就可以做好，减少后续的支出？
1. 独栋别墅的房屋保暖系统
多伦多独栋别墅每个家庭都有一套供暖设备，该设备都安装在别墅的地下室。供暖方式有三种形式；即电暖，水暖，气暖，其中气暖是效率最高，最普遍，最廉价的供暖方式。
电暖：就是我们通常在国内的电阻丝加热，由于是消耗二次能源，电能，所以该供暖方式比较贵。
水暖：就是相当国内的暖气，缺点就是热效率较低，维护比较复杂，费用较高
气暖：相当与一种热交换器，效率高，费用低，维护费低
所以，人们如果在装修独栋别墅时，发现房屋的供暖系统是水暖，电暖，一定要在装修时，顺便将供暖系统改成气暖。这样，会给业主省下很多取暖费，或在卖掉物业时，吸引更多的买家。
2. 多伦多公寓保暖问题
多伦多公寓房屋一般是整个公寓公用一套集中供暖系统，按道理说，集中供暖系统要比一家一户的分离式供暖系统更有效率，更节能，更省钱，而且公寓的只有一面外墙与外部接触。按道理说，公寓的暖气费用应低于独栋别墅。但实际上，公寓的暖气费用一点也不比独栋别墅的暖气费用低。这是因为加拿大是自然资源丰富，人力资源短缺的国家。多伦多的人员费用非常大，独栋别墅的暖气不需要人员管理，而公寓需要管理公司管理，所以，公寓的暖气费用一点也不比独栋公寓低。
3. 独栋别墅的房屋保暖是一个系统问题
多伦多独栋别墅的房屋保暖不但需要一套较好的气暖设备系统，而且好要整个房屋有较好的保暖材料，即房屋的要有较好的保温层保护整个房屋的供暖系统产生的热量不轻易传导到外面。现在，安大略省有很多节能项目，鼓励居民更换高效供热设备，隔温窗户，保温棉，等等，请新移民多多注意政府一些节能项目，政府给更换节能设备和节能材料的新移民家庭一些补助。
4. 独栋别墅的供暖设备的安全问题
独栋别墅的加热炉一定要安装在通风较好的地方，而且要有一氧化碳报警器。一旦由于氧气不足，燃气不充分，（定期更换空气过滤网，防止发生加热炉供空气不足）产生一氧化碳气体，引发一氧化碳报警器报警，新移民要及时打开窗户，关掉加热炉。防止发生人生危害。注意，要定期更换一氧化碳报警器的电池。
5. 如何判断独栋别墅的保温层有问题
如果一栋别墅曾经种过大麻，即大麻屋，那这个房屋的保温层多半有问题。由于大麻是热带喜湿性植物。在种植大麻时，为适合大麻生长，在独栋别墅，种植大麻的人，有意在室内营造一种高湿度，高温度的环境。在长期这样高温，高湿度环境侵泡下，这样房屋保温层的保温效果已经大大减弱。这种保温效果差的房屋可以通过比较简单的方法辨认出来。比如，冬天下大雪，邻居的房屋顶积满雪，但该房屋的屋顶的雪却融化没了。那这个房子的保温层一定失效了。因为室内的高温度很容易通过失效的保温层传导到屋顶融化掉积雪。
6. 冬季出门注意事项
冬季，新移民在出差，或出国旅游时，一定注意绝不能将室内加热炉关闭。即便没有人在家，也一定将室内温度设在6摄氏度以上。避免室内水管冻裂发生室内大量积水，毁坏房屋现象。
所以，在多伦多装修独栋别墅时，一定留意政府相关鼓励节能项目，在更换取暖设备，节能材料时，能拿到政府的相关补助。再有，一定要把一套高效的气暖设备，和房屋保温材料结合起来，才能减少后续的家庭取暖支出。
6月份，多伦多C14,C15区公寓月度销售，库存，及价格走势
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再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!
最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!
2018年6月24日星期日
6月份，东，西桂林独立房月度销售，库存，及价格走势
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和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！
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再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!
最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!
2018年6月23日星期六
6月份，多伦多部分社区公寓价格，库存，及成交量变化趋势
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但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！
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最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!
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6月份，BRAMPTON,密西沙加，OAKVILLE独立房月度销售，库存，及价格
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和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！
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最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!
2018年6月22日星期五
6月份，列治文山独立房交易价格有所回升
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2018年6月21日星期四
6月份，万锦独立房月度成交量，库存，及价格走势
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和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！
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最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!
2018年6月20日星期三
6月份，万锦，列治文山公寓月度销售，库存，及价格走势
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再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!
最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据!
2018年6月19日星期二
6月份，多伦多C01,C08,C14,C15区公寓月度销售，库存，及价格走势
本人声明:
多伦多地产经纪 李 军（微信 junli64， TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，
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