警惕中国房地产泡沫崩溃（引用）

警惕中国房地产泡沫崩溃

中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞，日本经济低迷，但中国经济去年依然取得了8%的增长。     房地产业利润率过高     但是，在1月消费者物价转为上升之前，正像连续10个月呈下降局面那样，内需一直呈低迷状态。而在这种情况下，房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年，房地产开发投资保持了年25%的增长，是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛，这虽然是个事实，但在各地已经出现了泡沫现象。     中国国家统计局的调查结果显示，在被称为“商品房”的销售中，空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底，未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积（2.78亿平方米）一半的面积没能销售出去。     据日本房地产行业的人士说，在日本，公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国，尽管商品房销售中的空房率是其两倍，但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢？一些房地产开发商道出现缘由，这就是“因为能赚钱”。     例如，如果是中档商品房，平均利润率至少在30%，通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越，那么利润率也可能达到50%。因此，即使20%销售不出去也没关系。     按开发商的说法，在大城市，由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移，这是导致商品房空房率增加的原因。     泡沫现象严重     在北京只要能建（商品房）就能卖的时代即将结束，政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方，泡沫现象仍很严重。     过去4年来，杭州市的房地产价格急剧上升，去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海，达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上，50家公司在4天内就成交了600套。     在宁波市，1月初售出的商品房中，其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市，据说3年前平均每平米为1500元人民币，而如今升至每平米3000元人民币。     浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说，杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。     地价暴涨的原因     在中国，由于土地是国家所有，所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。     数年前，杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币，而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言，确保土地是第一位的，通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中，很多涉及土地问题。     现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定，如对开工前的期限有所限制，但还是存在着无视这些规定而保留土地，等待土地升值后转卖给其他开发商，或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。     民间智囊团的人士指出，去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下，作为解决财政问题的手段，地方政府把土地作为收入源，土地货币化成为地价高涨的原因。     警惕重蹈日本覆辙     如果此次泡沫现象进一步发展，将对经济和社会产生巨大影响。     原本掀起房地产热潮的是政府，而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是，泡沫现象崩溃的原因，恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。     在中国，似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说，其他行业参与房地的数量激增，仅上市企业就有300家。     据说，在整个中国仅开发商就有3万家。     去年底，中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示，存在一些非法融资。     据公布的数据，中国的银行，不良债权比率约占25%，如果房地产泡沫崩溃，加上对个人贷款在内，不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。