2018年7月31日星期二

截止7月30日,NEWMARKET, AURORA独立房月度销售,库存,及价格走势




本人声明:

多伦多地产经纪 李 军(微信 junli64, TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观,准确,及时的新闻,
和房市最新走向,虽然本人认真工作,但由于本人受技能,知识,和其它因素影响,图表中难免会有些错误,或不那么令人感到满意!
请大家见谅!
再有,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!
最后,本文纯属学术探讨,不作为任何人买房者,卖房者,和投资者的买,卖房屋依据!

2018年7月30日星期一

这个月最后两天了,看一看万锦独立房的月度销售,库存,及价格走势



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20多年来,多伦多独立房年度成交量,及成交价走势图示



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2018年7月29日星期日

20多年来,万锦独立房,及大多伦多综合房屋年度销售,成交价走势




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2018年7月28日星期六

截止7月27日,PICKERING, AURORA独立房月度销售,库存,及价格走势




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2018年7月27日星期五

在多伦多,都有哪些房型的房子适合作为投资房?

在多伦多,都有哪些房型的房子适合作为投资房?
多伦多地产经纪 李 军

对于这个问题,我们要搞清楚什么叫做适合投资?经济学角度来讲,比较好的投资,一定要优于它的机会成本。机会成本,是指在面临很多选择时,当中被放弃而又价值最高的选项。机会成本,在生活中无处不在,只要有选择,就会有机会成本。同样,当人们选择投资项目时,理应把机会成本降到最低,这意味着为了现行的选择所放弃或牺牲的代价也是最少。反之,如果一个人的机会成本比非常大,甚至高于或优于现行选择,那就是一个失败的投资,或是一个不适合的投资项目。按照这个理论,我们再看一看,目前,多伦多,还有哪些房型适合作为投资房? 首先,我们需搞清楚,我们选择美国国债作为多伦多投资物业的机会成本.因为美国国债的收益率比较高,在3%左右,其二是美国国债的风险系数非常小,近乎0,最后,每国国债的收益率处于上升通道,最后,美国国债流动性特别好,随时可以到市场贴现.那人们知道,多伦多的物业流动性是相对差的,人们不可能随时把手中的房子按市场价值出售的;加之,多伦多物业投资的收益率也不高,现在平均也就3%左右。而且,随着央行连续加息,对海外投资者加税,MORTGAGE压力测试,和海外资金的严格管控,多伦多房屋投资的回报率,风险都将越来越不利。简而言之,就是多伦多房屋投资低于它的机会成本,即投资美国国债!而且,随着美国今后基建和投资的发展,随着美联储连续加息缩表,美国国债收益率可能会继续上涨。在种情况下,投资多伦多房屋不是一个好的选项!

首先,在美联储加息缩表,和加拿大央行连续加息的通道,在多伦多投资房屋,房屋很难增值,也不会有较好的现金流。在过去十年的量化宽松政策下,多伦多的房屋价格扶摇直上,一些多伦多十年前40几万的房屋,如今已上涨为140几万。房屋的泡沫非常大,在首付20%的情况下,每月,业主支付房贷和地税超过4000多加币,而房屋租金不到3000加币。意味着投资这样的房屋,投资人每月需倒贴1000加币或2000加币。过去,在多伦多房屋价格不断上涨的情况下,有些房屋投资者觉得即便每月倒贴2000加币,总体还不亏。但现在,在多伦多房屋价格总体下行时,房屋价值不断缩水,而且每月还需1000多加币倒贴。令一些物业投资人望而生畏!有人说,多伦多公寓价格低,平均价格才60多万,应该会好一些吧,其实,这样的物业的回报率也很低,也就3%左右,在20%首付的情况下,大多数物业投资也是负现金流;而且,房屋上涨空间很小,而且公寓还有管理费上涨,价格下降的风险。有人说,对于物业投资人来说,趋势是朋友,当前多伦多各种政策,都不利于房市,房市的总体趋势是下行。所以,当前,投资多伦多房屋需谨慎!

其次,中美贸易战,对多伦多房屋市场也有不利影响。这重要体现三个方面,一是国内会更加严格管控美元外流。过去,大陆每年有几千亿贸易顺差,外储充裕,对国内的海外投资物业管理不严,但今后随着贸易战不断升级,大幅贸易顺差将失去,国内外汇会越来越紧张。这种情况,国内来多伦多投资房屋会越来越难!自然多伦多房屋市场的供求关系会极大得到缓解,物业上涨动力一旦失去,房屋价格很难增值。自然多伦多房屋投资也就失去价值。再有,中美贸易战,会是来自中国的商品失去竞争力,世界产业会重新布局,重新分工。一些国内的外向型企业会转移到东南亚,南亚等国家。外加,国内将要开征房地产税,这种情况,很可能诱发国内房地产,和金融危机。房地产的价值(以美元计)会大大缩水。国内很多家庭很可能变成负资产。彻底击破人们买房就能致富的预期,使人们无力,也无心再投资多伦多房屋。在这种情况下,多伦多的房屋房屋价格上涨可能性极小。所以,现在继续投资多伦多房屋不是好时机!

再者,从技术层面看,多伦多各种类型的物业常年处于高库存,低成交量,成交价格不断下滑。目前这种局面没有好转迹象。而且,加拿大央行声称在未来18个月内,还有5次加息可能。美联储的鹰派加息缩表决心很大。有人说,这次美联储加息缩表,美国政府的企业减税计划,中美贸易战,的最终目标就是瞄准中国的房地产,瞄准与中国房地产相关联的中国金融业。而且,现在沙盘推演阶段已经结束,这场角逐已经全面展开。之后,人们可能看到国际原油将会上涨,房价会进一步下降,国际产业重新布局。这些不利因数一旦促使中国的房地产泡沫破裂,房屋价格将大幅的下降,或者,人民币大幅度贬值。这两种可能任何一项发生,都会引起世界格局的重大变化。当然,人民币国际化,石油人民币也就自然而然破产。所以,未来一段时期,房地产,金融是中美对决的主战场,为了你家庭财产安全,请远离战场。 

最后,房地产业受国家宏观政策影响极大,个人力量是无法与国家意志抗衡的。当前,不论是中国,还是加拿大,都对房屋价格高企,房屋泡沫化及其不满。不断采取各种措施打压房屋价格抬头。中国即将采取阶梯性房地产税,即房子越多,税率越高。这很可能使中国家庭财富重新洗牌,过去家庭房子越多越富有,一旦实施阶梯式房地产税。很可能家庭房子越多,负资产越多!同时,加拿大不断提高房贷条件,而且要与税务联网,以期防止房贷材料作假。以上诸多因数都不利于多伦多房地产技术层面各项指标好转。所以,想投资多伦多物业,现在来看不是一个好的时机!(本文纯属个人观点,纯属学术探讨,不做任何人房屋买卖依据,特此声明!李 军  微信 junli64)

截止7月26日,万锦,密西沙加独立房月度销售,库存,及价格走势




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再有,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!
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2018年7月26日星期四

截止7月25日,NEWMARKET,AURORA独立房月度销售,库存,及价格走势





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多伦多地产经纪 李 军(微信 junli64, TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观,准确,及时的新闻,
和房市最新走向,虽然本人认真工作,但由于本人受技能,知识,和其它因素影响,图表中难免会有些错误,或不那么令人感到满意!
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2018年7月25日星期三

多伦多市中心的治安情况到底是什么情况呢?


多伦多市中心的治安情况到底是什么情况呢?
多伦多地产经纪  

与全球其它大都市相比,多伦多市中心的治安情况是相当安全的。这主要体现在,即便是午夜时分,在多伦多市中心大街,沿街商业店铺生意还在正常运行;来自世界各地的游客可以自由安全游览多伦多夜景;市中心的大学生昨晚实验,上完自习,还可以安全步行回家。很少听说,在多伦多市中心发生打,砸,抢现象。但有人会问,为什么最近听说多伦多市中心发生枪击事件呢?答案是,最近一些年来,由于全球一体化,和移民浪潮影响下,这样的事件不仅发生在多伦多,而且也发生在美国大都市,也发生在欧洲大都市,和世界其它大都市。相比而言,这样事件在多伦多发生的次数最少!据我亲身移民经历,发生这样现象的原因有如下几点;


文化冲击(Culture Shock
文化冲击是指一个人,或家庭移民到文化传统完全不同的国度或地区,所经历的一种精神,意识层面的困惑,压力,焦虑,不安,甚至恐惧,所带来的内心深处的震撼。2002年,初到多伦多,感到多伦多真好!即便两个人等公共汽车,也自觉排队;当你与当地金发碧眼的女士同时进入一个商场,女士还为你开门,然后还给你一个职业甜美的微笑(当时,给我一个错觉,也为自己长相好看,其实不是!);当你问路时,高大的白人卡车司机会步行几百米把你领到目的地。这一切给初来乍到的新移民非常良好的感觉。但随后发生的事情,对一部分新移民是相当具有挑战性的,这最主要的是来自文化差异带来的。新移民经历一段时间熟悉城市后,开始找工作。这时,新移民就会发现多伦多并不像表面这么NICE了!几乎大多数新移民都经历过一次次面试工作的失败,即便很简单的LABOR工作,也一次次地失败,我也是!当向有关专业人士咨询失败的原因时,专业人士说,面试官可能就在你进屋的一两分钟内就决定是否录取你。你失败的原因,可能是你的衣着,可能是你的举止,可能是你的不当语言,总归一句化,都是来自你潜意识的文化差异!面试官可能看咱们不舒服!这文化差异可不是一天两天能改好的!对新移民的精神压力非常大,刚来时,也听说,来自大陆同袍由于长期找不到理想的专业工作,做出了极端举动,但对社会没有伤害;但一些来自其它国家的移民,可能由于文化差异巨大,感受到的文化冲击更强烈,极个别人做出对社会治安不利的事情!


艰难语言适应期
一些大陆新移民,在国内读过大学,研究生,甚至博士生,学了十几年英语,但一到多伦多,发现自己的英语读,说,听,写都存在严重问题。我也深有体会,我开始在多伦多工厂工作,一位来自印度的工程师,偶尔发现我的机械安装,机械维修能力非常强!想推荐我也成为该工厂的技术人员,这对新移民来说就是一个相当不错的工作。这位印度工程师让我写一张简历,然后他为我推荐!但怎么说呢?经理面试我的时候,发现我的语言沟通能力太差,连How are you doing?这样的问候语,反应都有点慢。最后,决定先让我在工厂先干着,什么时候语言好的时候,再聘我为技术人员!后来,自己开一家便利店,当跟客户打招呼时,说THANK YOU”,连这样简单的话,客户还说没听懂,太刺激人了!最后客户明白我想说什么,告诉我,应把舌尖伸出来发音,这样,他才能听懂我说的意思。这样的事情,或多或少,不同程度发生在新移民的身上,英语水平不足严重制约新移民在多伦多的发展,很多新移民即便有良好的专业背景,由于语言问题,不得不从事简单,重复性,单调,繁琐的LABOR工作。严酷的现实与移民前美好的憧憬形成极大的反差,少数新移民甚至感到抑郁,感到前途渺茫,以至于做出自己都不相信的事情!后来,我通过在多伦多上成年高中,再读完百年理工,SENECA COLLEGE, 最后,读完地产经纪课程自今,才感到对英语读写有些信心!


多伦多的工作
多伦多的工作与国内的机关工作完全不同,在国内看报纸,喝茶水,说八卦新闻混日子的工作,在多伦多是不存在的!多伦多的工作真是太硬了!在多伦多工作时,常想,加拿大国家资源这么丰富,人口这么少,靠卖资源,人们都能生活的很好,哪有必要让人们从事这么辛苦的工作。根据我的了解,只有在国内有外企工作经验的,或是国内英语教师,到多伦多发展比较顺利,其它大多数新移民都在多伦多经历过艰苦的35载的适应期。这期间,新移民真是太苦了!白天骑自行车上班,晚上还要到英语班上课。有时,刚上课不久,就看同学趴在桌子上睡着了。英语老师也理解,知道白天新移民的LABOR工作真是太辛苦了!日复一日地穿着安全鞋(带钢板的),不停地在流水线走来走去,地硬,鞋也硬,不由自主的感叹,“雄关漫道真如铁”!苦闷艰苦的“洋插队”生活,不但同袍感到难挨,就连来自俄罗斯的新移民抱怨,说,在俄罗斯,与女朋友一人一瓶啤酒,就可以快乐聊一整天!而在加拿大,女朋友却说,TIME IS MONEY“,没有功夫与你浪费时间!所以,最初登陆多伦多的35年,新移民感到好像天天在工作!没有任何乐趣可言!感到睡醒了,吃完饭,就急匆匆去做辛苦的工作,学习。有从事计算机工作的朋友对我说,他晚上睡觉做梦都在编程!短短几年间,头发都熬白了!我个人的工作经历更可怕,长期倒班工作,导致我内分泌失调,最终得了败血症,高烧43度,心脏停3分钟,差点与世长辞!


所以,一个人在选择来多伦多时,最好对多伦多有所了解,最好,在国内把英语强化一下,使自己的英语读说听写强一些。在文化,物质,思想上多做一些准备。这样,可以缩短适应多伦多的时间。上星期,发生在多伦多的枪击事件,据网上讲,该移民家庭的几个成员发展都不顺利,饱受各种问题,据说,枪手有很长精神病和抑郁症病史,并且包括治疗和药物在内的多种治疗方法均无效情况下,发生的悲惨事件(本文纯属个人观点,观点难免有错,欢迎大家批评指正,多伦多地产经纪   微信 junli64)。



2018年7月24日星期二

截止7月23日,列治文上独立房月度销售,库存,及价格走势



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2018年7月23日星期一

截止7月22日,万锦部分房型月度销售,库存,及价格走势





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2018年7月22日星期日

截止7月21日,多伦多市中心地带独立房月度销售,库存,及价格走势














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2018年7月21日星期六

截止7月20日,列治文山,万锦独立房月度销售库存,及价格走势




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2018年7月20日星期五

截止7月19日,东,西桂林独立房月度销售,库存,及价格走势




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