2016年5月31日星期二

宽松货币政策发展国家经济,投资物业实现家庭轻松致富

宽松货币政策发展国家经济,投资物业实现家庭轻松致富
全职专业经纪 李 军

自从2008年美国金融危机以来,这个世界进入一个崭新的时代,就是宏观上讲,国家靠宽松货币政策发展经济;微观上说,家庭靠投资物业实现轻松致富的时代。宽松货币政策就是鼓励投资,宽松的货币政策就是促进发展,宽松的货币政策就是家庭买房的好时机。几年前,当人们听到世界要开始实行宽松的货币政策,以为宽松的货币政策就像人们换一件宽松的衣服一样,没有什么特殊的感觉。真没有想到,这个政策几年下来会给人们的生活带来如此巨大的变化。原本经济实力和教育背景差不多大陆新移民,10年前在多伦多买一个独立房,和另一位迄今为止还没有买房的,却一直在打工的新移民相比,两个新移民家庭的经济实力已经不能相提并论了。十几年前,多伦多的位置好的一座独立房也就三十几万加币,而今都已一百六,七十万了。十年间,在多伦多,无论打什么样的工,一家人也不可能攒下100多万加币。对于打工人来说,100多万加币是个天文数字。但是,在过去的十年里,在多伦多,很多新移民在多伦多都买了独立房,其中的很多新移民家庭都都随着物业的增值,轻而易举地实现百万富翁的梦想!这些实现百万富翁的新移民,除了得益于自身的房屋投资理念外,更加得益于整个世界范围的宏观经济政策,即宽松的货币政策。宽松的货币政策,有很多同义词或近义词,如量化货币政策,积极的货币政策等等。这些词的精准定义可能很复杂,这几年过来,人们对其的含义大致也能体会个八九不离十。就是国家多发行货币,市场货币流通量不断增多,同时,物价,房价不断上涨。说白了,宽松货币政策就是通货膨涨的学名。为什么宽松的货币政策非常有益于在多伦多买房呢?其原因在于,宽松的货币政策下,在多伦多买房,新移民受益于物业增值快,投资风险小,家庭财产保值增值

宽松货币政策下,新移民在多伦多买房,物业增值的速度特别快。宽松的货币政策的特点就是市场货币流通量大,信贷门槛低,贷款利率低等等,这些特点都是有利于房屋市场需求增加,都是有利于物业增值的。这些有利因素叠加在一起,加之多伦多这一全球最有利于人类生存和发展的城市品牌,新移民在多伦多买的房屋价值一定会上涨很快。有人说,不谋全局者 不足谋一域 这话说得好!全球宽松的货币政策就是全局性问题,多伦多买房是局部问题。深刻理解和把握全球宽松货币政策的来源和其特点,非常有助于理解为什么在多伦多及时买房的意义。宽松的货币政策是全球一体化后,一些国家的很多企业,和家庭发生重大投资失误而面临破产局面。任由这种局面继续发展下去,就是银行,和保险公司的破产,直至整个国家信誉体系彻底破产。如果这样的情况发生,国家经济没法正常运行。所以,面临这种局面,国家实行宽松的货币政策,大幅度增加市场货币流通量,降低利率,来挽救企业,家庭和个人。借此,以实现挽救银行和保险公司,使国家的经济继续发展。近些年来,有关机构测算,市场货币流通量已经增加5倍左右。大家知道,凭空增加货币发行量并不能创造财富,只能制造通胀。在社会商品总量一定的前提下,货币流通量增加5倍,可见房屋价格也会相应地增长。所以,在宽松货币政策下,新移民在多伦多买房,房屋增值的速度特别快。十几年前,一些多伦多三十几万的房子,现在市值一百五,六十万加币

宽松货币政策下,新移民在多伦多买房,物业投资风险非常小。宽松的货币政策出台的原因之一,就是整个社会的市场需求不足,从而影响和阻碍社会经济的发展。所以,宽松的货币政策就是鼓励和扩大需求,就是让更多的人有资格投资,有资格买房,并让买房人受益,以带动更大的需求,和更多人买房。从而带动整个社会经济向前发展,扩大社会就业,缓解社会矛盾。大家知道,国家机器的力量是巨大的,而我们每个人的力量是非常渺小的。当一个人认清和领会国家发展的宏观政策,并顺着国家政策去投资,去买房。那投资风险会小得多。因为,这时你是在帮助国家,国家需要你的帮助。国家也会从利益方面来鼓励你投资,买房。反之,如果,在国家经济不景气的时候,国家再出台一些政策让房屋投资人面临很多投资风险,甚至让一些房屋投资人赔钱,破产,和倒闭。那后果是相当严重的。这样会导致很多人退出房屋投资领域,市场房屋需求大幅度降低,直接导致相关产业,如建筑,装修,银行,保险,和其它产业萎缩,和开工量不足。从而导致大量工人下岗,和失业,激化社会矛盾。所以,宽松的货币政策,就是国家鼓励人们投资政策,就是鼓励人们买房政策,就是让买房人获益的政策,同时更重要的是国家降低投资者,和买房人投资风险的政策

宽松的货币政策下,在多伦多买房,家庭财产保值增值。这十年,这个世界的宽松货币政策,从某种意义上讲,就是用一心一意打工不买房产人的财富去补贴房屋投资者的十年。这十年,投资房地产的人越来越富有;而一心一意打工,手持大量现金的,不买房产的人,家庭财产是越来越少。这是不争的事实。理论上讲,宽松的货币政策下,社会财富不是随着市场凭空多发行的货币增多而增加的。但市场过多的货币发行量却能稀释每个家庭手中的货币购买力,稀释一心一意打工,不买房人的财富。这些年来,有多少人十几年前,本来可以买一套房子的钱,到如今只能买类似房子的四分之一了。表面上看,是房子涨价,实际上是货币贬值。人们手里的钱模样与十几年前一样,但购买力大大地下降了。不但体现在买房子上,其实其它方面也一样,比如,十年前,新移民手里有20万加币来多伦多,但没有买任何房子。十年前,多伦多的物价是比较低廉的,比如,面包0.99加币一个;而今天,同样面包是3.99一个。十年前,新移民的20万加币,折合成当时面包至少20多万个。如果该新移民家庭的收入是多伦多平均水平,即每年10万加币。该家庭辛苦工作,每年积累三万加币。十年后的今天,共积累30万加币,连同最初20万加币,新移民总共50万加币。按现在面包价格3.99算,折合12.5万个面包。比十年前少7.5万个面包。这就是说,即便是平均收入水平家庭,如果不买物业,新移民十年工作积蓄不但没有使家庭财富增加,反而缩水37.5%。所以,这十年,这个家庭从某种意义上讲,可能白干了!所以,在宽松的货币政策下,在多伦多买房,家庭财产才可以实现保值增值

总之,宽松的货币政策始源金融危机。当金融危机越演越烈,以致威胁整个社会经济体制和社会,企业,和家庭的信用时,政府果断推出宽松的货币政策,以挽救处于破产边缘企业和家庭,使社会经济得以继续运行。经济危机后,市场需求依旧乏力,企业面临生产经营困难。国家继续推行宽松货币政策以此拉动投资房产热情,来拉动内需,从而解决企业市场需求问题和社会就业问题。从实质上将,宽松货币政策是靠增加社会货币流通总量方法,使政府手里有一定量的钱来补贴投资者,以鼓励投资者加大社会投资,带动社会总需求,从而给企业生产经营创造一个良好的市场环境。企业发展好,打工者就业形势就会好。从而实现打工者有工作,买房者有良好投资回报,国家有税收的表面上看三赢局面。大家知道,社会财富一定的前提下,三方同时受益的政策是不可能的,但国家政策向一方倾斜时,这方受益多一些,另一方的利益一定受到侵害。表面上看,打工者继续有工作可做,其实,很多打工者的家庭财富被宽松货币政策稀释后去补贴投资者和买房者。这些在宽松货币政策轻轻松松成为百万富翁的财富来源就是那些一心一意打工不买房人手里的财富。是这些人手中货币被宽松货币政策稀释后,损失掉的购买力造就成买房人成为百万富翁。所以,在宽松货币政策下,在多伦多买房,物业增值快,投资风险小,家庭财产得以保值增值! 但要注意的是宽松货币政策的后期可是买房的风险期。投资者要时时注意国家的金融政策变化。(本文纯属学术探讨,不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL 647-824-6916 微信 junli64



2016年5月25日星期三

唱衰房市声不断,“轻舟已过万重山”

唱衰房市声不断,“轻舟已过万重山”
全职,专业 地产经纪  

前一段时间,我帮一个客户在士嘉宝东面买一套房子。这几天,该客户对我说,他们对所买的房子,和房子所在社区非常满意。房子所在社区居民非常友善,社区人文环境,和生态环境比多伦多热捧的华人社区还好! 而同样房子价格比华人集中社区低100多万加币。住在自己的房子里,该客户感到非常惬意! 同时也有很多感慨!十年前,多伦多华人集中社区独立房子价格平均价格也就40多万加币,十年后的今天,这些房子的价格已经超过140多万。起初,该客户感到很懊悔十年前没在多伦多中部买房子。现在,在多伦多东边买房子,远离多伦多中心,感觉自己被边缘化了。客户想,十年前,本来可以在多伦多中部买房的, 由于各种原因而没买成。全家辛辛苦苦工作十年,却被迫在多伦多东面买自己的房子。但渐渐习惯了,感觉多伦多东面也不错!最重要的是,自己终于在大多伦多地区有自己的家园了。在谈到自己移民十多年,为什么才买成房子的感想时,我的客户说,这么多年来,每当自己下决心买房子时,就会听到一些负面新闻,诸如,亚洲金融危机,欧洲债务危机,美国次级贷款危机,多伦多房子快要降价了等等。确实,这些危机发生了。但在各种危机中,多伦多的房价不但没有降,反而越涨越快,越涨越高,没有降价迹象。实际上,这十几年中,多伦多每年房屋涨价幅度远远大于多伦多家庭每年储蓄的增长。事实造成,新移民一年年的艰苦工作,和一年年储蓄积累,不但没有使自己想买的房子更理想,反而,一年比一年更差人意。所以,一些新移民感觉到,在多伦多买房,须只争朝夕;切忌三等,即等多伦多房屋价格降到最理想的时候;等谈到最理想的DEAL;等在多伦多发现最理想的房子

等多伦多房子降价,等多伦多房价降到理想价位,是一些新移民至今没有买成房子的原因之一。经验告诉人们,经济发展都具有周期性,一段时期繁荣,一段时期萧条,当经济萧条时,房屋的价格就会下降。所以,一些新移民认为多伦多的房价已经上涨很长时间了,已经上涨几倍了,按常理,该多伦多的房子该过剩了,该降价了。可是,十几年来,世界各地也发生过各种危机,面临各种危机,多伦多的房屋不但不降价,反而越涨越快。其原因是全球一体化所带动的产业大迁移,和人口大迁移。大家知道,城市人口变化对于城市的房地产业影响是非常大的。城市人口每上涨2%和下降2%,对房地产的影响是巨大的。大家知道,房地产是不动产,不能随人口移动而移动。人口走了,旧衣服等等东西可以带走,也可以丢弃,但房子不能带走,也不能丢弃,必须就地上市。几百万城市人口,城市人口每下降百分之二,就会带来几万套房屋空置,必然导致城市房屋过剩。如果城市人口连续几年下降,必然会给该城市带来大萧条。全球一体化和信息革命的结果,就是跨国公司的国家属性变弱,全球属性变强。换句话说,美国的跨国公司的生产企业,不再像以前那样,把生产企业设在美国本土城市作为首选,而是选在对企业最有利的城市设厂,比如在劳动力资源比较丰富的中国某一城市设厂。这一产业迁移,不但对跨国公司本身带来变化,同时,对相关城市也带来最大变化。比如美国具有百年历史的产业大城市底特律,由于汽车产业向外迁移,城市人口大量流失。城市从原来的繁荣逐渐衰落到今天的状态。相应底特律的房地产价格也一落千丈;反之,像全球一线城市,由于优越的天然地理位置,每年吸引大量企业和人口迁入,房屋需求强劲,同时带动相关产业向前发展。城市房屋价格不断上涨。非常幸运,多伦多是全球最适合人类生存发展城市,是全球一线城市,每年都有从大量世界各地的产业和新移民迁入这个城市,这些企业和移民给多伦多带来资金,项目,技能和需求,同时也推动多伦多房地产市场不断健康向前发展
新移民错失买房的另一个原因是等最理想的DEAL. 每个买房人都想以近可能低的价格,买个最满意的房子。这是很正常的买房想法,也是可以理解的。尤其现实生活中,总是有人对多伦多房地产做一些负面预测,几乎每年人们都能听到,或看到多伦多房子要降价的各种预测。这些预测给一些新移民的印象就是,多伦多房屋市场几个月后,或一年以后就会发生变化,世界某地就会出现各种经济危机,多伦多房价也会随之降价30%40%。在这种半真半假的多伦多市场预测情况下,一些买房子态度不太坚决的新移民,出OFFER的价格格外谨慎,格外保守,总是想买个最理想的DEAL。在这种思想指导下,在现实多伦多火热抢房竞标中,怀有这种心理的买房者一次次落标是难免的。事实上,最近这十年里,世界各地已经发生几次危机,比如,美国的金融危机,和欧洲的债务危机等等。即便现在,危机也是大规模地存在的。目前,世界范围内的严重产能过剩,巨量的库存,和市场的严重购买力不足,这种现象本身就是经济危机。但现实情况是各种危机不但没有导致大量家庭,企业,银行和保险公司破产,房屋大幅度降价;反而却促使很多一线城市房屋市场价格大幅度上升。有人说,现在由于全球一体化,各国化解经济危机的方法也不同以前了。以前各国是用破产办法,现在不同了,各国现在解决经济危机的通常办法是用量化货币,宽松货币,降低利率,贬值货币的办法。说白了,也就是往货币里注水,稀释货币价值的办法。这种办法是把本国危机国际化,向海外倾销过剩产品,把本国经济危机转嫁给国外,由大家一起承担。但同时也坑害了一些没有买成房子的新移民。自己辛辛苦苦积累的钞票,货币模样没有变化,但购买力却完全不一样了。所以,很多新移民,只见经济危机,不见多伦多房屋降价。其实,多伦多房屋市场价格上涨是由于多伦多市场供求关系和货币贬值双重作用的结果。 这种情况下,买房者过度期待理想DEAL,其结果很可能是一次次地错过买房时机

新移民错过买成房子的最后一个原因是过度理想化,坚持寻找和等待自己最理想的房子。买房子,对于任何一个家庭都是件一等一的大事。多选选,多看看是正确的买房方法。但选择房子时,过度理想化也不现实,也很难买成房子。因为这个世界,和我们的人生本来就不是完美的,本来就不是最理想的!其实,新移民设定要买房子的主要指标就已经很多了,比如,LOCATION, 房型,LOT大小,房屋结构问题,价格, 房龄,学区,社区居民文化背景,左右邻居,是否路冲,楼梯走向,外墙材料,房屋朝向,外加房里,房外风水等等,这些指标是我们新移民选择房子时通常的要求。在多伦多,人们在设计房子和建造房子时根本就没有考虑到我们华人的这种要求。所以,在多伦多,同时满足这些指标的房子,价格又合适的房子已经非常难遇了。几乎可以说半年一遇,或一年一遇的小概率事件。但一些多伦多买房者并不理解和珍惜这样难得机会。有时,买房人即便非常幸运地发现自己满意的房子。买房人会为了其它很小的房屋问题,比如墙壁颜色,地板材料,地下室装修,或路边电线杆离房屋有点近,或房屋前有人行道等等微不足道的问题错过一次次买成自己心仪的房子。每错过一次这样的机会,半年,一年之后再遇到类式房源时,发现满意度更差了,因为房子又涨价了。经验表明,一旦同一个客户在同一社区,接连错过三,四次自己理想的房源。那该客户很难在这个社区买成房子了,因为多伦多这几年房屋价格上涨太快。一,两年时间内,华人喜爱的社区独立房涨价十几万加币,甚至更多。买房者很难接受这样的现实。所以,在多伦多买房,过度理想化,很难买成房子

总而言之,多伦多的房价十几年来,一直不断上涨,尤其是2009年以后,在美国金融危机之后,多伦多的房价涨的更猛,涨的更凶。期间,也有很多美国经济学家,欧洲经济学家,和加拿大经济学家通过各种方法预测多伦多的房价将会下降30%40%。但多伦多房屋市场走向却与之预测背道而驰,不但不下降,反而坚挺上扬。面对多伦多这样令人不解的房屋市场,一些买房态度不坚决的人,采取等待和观望态度,以期世界经济发生重大变化,比如经济危机或经济重大调整。以期在这种情况下,在多伦多的房价能有个下调时,买个较为理想的房子。但令人失望的是,每次世界发生各种危机,房价依然继续上涨。究其原因,就是在全球经济一体化的今天,各国化解经济危机的方法不是破产,和倒闭;而是宽松货币,量化货币,降低利率,和贬值货币的手段来化解本国经济危机。通过这种办法,向海外倾销本国过剩产品,使本国危机国际化。同时,通过向货币里兑水,稀释货币价值,从而降低政府债务负担。这种化解危机方式,也可以为陷入困境的一些企业避免倒闭和破产。社会总财富是一定的,当政策有利于一部分人时,必然会侵害另一部分人的利益。首先是对一些手里持有大量现金储蓄的家庭不利,对没有买房的家庭不利。这也是一些新移民左等,右等,等来等去,世界一线城市的房屋价格始终没有下降反而上升的原因。所以,在多伦多买房,不能再等了,须只争朝夕。面对现实,找个适合自己的房子,先把房子买成,这才是家庭财产保值增值的好办法!(本文纯属学术探讨,不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL  647-824-6916 微信 junli64


2016年5月4日星期三

房价,为什么政府越打压越高

房价,为什么政府越打压越
全职,专业经纪  
最近几年,国内,国外一线城市的房价越涨越快,房价越涨越高。面对这种现象,很多人希望政府能出面整顿一下房屋市场,制止一下房屋上涨势头。但令人们失望的是,政府打压房屋市场的措施效果太差了。 造成国内,国外一线城市房屋市场,政府越打压,房价上涨越快,房价越高。明眼人一看就明白其中的奥妙,政府不是真心打压房价啊!分明是为房屋涨价造势!老百姓看着都着急,怎么不用那些既简单又有效的办法?当然,老百姓都能想出来的办法,政府那些精英们也一定能想到。但政府总是顾左右,而言他,用一些似是而非的方法应付社会对房屋价格上涨过快的不满。其实,政府真想把房价压下去,办法很多,而且也不难。真正难的是,不是政府能否将房屋价格打下压去;而是,打压房价这件事是与政府的利益相冲突的。因为一个稳定和不断上涨的房屋市场对政府的工作非常有益。任何国家的政府都希望有个稳定和不断上涨的房屋市场。中国政府是这样,其它国家政府也一样,加拿大政府也不例外。那稳定不断上涨的房屋市场对政府有哪些益处呢?其答案很简单,稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入;稳定和不断上涨的房屋市场有利于吸引投资者;稳定和不断上涨的房屋市场有利于城市的发展与繁荣

首先,稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入。在西方,城市的物业税是政府的最主要收入之一。政府工作人员的日常开支主要来源于城市的物业税。城市的房屋价格越高,上涨势头越平稳,城市的政府收入越可靠,也越稳定;反之,城市的房屋价格越低,还有不断下降趋势,城市的物业税也会越来越少,政府收入就会没有保障。如果城市房屋市场价格不断下滑,城市的物业税收入连续多年减少,致使政府的财政收入不断萎缩。政府收入连续几年入不敷出,即政府连续几年财政赤字。而且,城市的房地产市场仍不见好转。这时,政府就会面临破产局面。比如,美国的底特律等城市,城市的房屋市场价格已连续多年不断走低。政府的物业税也相应不断萎缩,政府的财政收入不能支持维护城市的工作人员正常开支。另外,一个城市的正常运转,是离不开对公路,桥梁等等城市基础设施的日常维护,和新建新增城市的基础建设的。这些城市新建项目和已有城市基础设施的日常维护,都是需要大量金钱的。如果城市的房屋价格太低,政府所收缴的物业税太少。政府常年发生大规模赤字,这种情况下,政府就会面临破产问题。所以,每个政府都期望城市的房屋市场价格持续稳定增长,而不是打压城市房屋市场价格

其次,稳定和不断上涨的房屋市场有利于吸引投资者。任何投资者在房地产选择投资方向时,都会趋利避害的。即他们会选择一些房地产价格稳定上涨的城市去投资,而不是房地产价格不断下降的城市去投资。这样做的益处是显而易见的。一是投资者的房屋投资风险低,二是投资的回报高。可以说,城市的房屋市场不断稳定上涨价格是城市房地产投资的动力。城市的房屋市场价格上涨趋势持续时间越长,房屋投资者的投资风险就会越低,投资的收益也会越大。自然投资者的投资热情就会越高。反之,如果,如果一个城市的房屋市场价格不但不上涨,反而下降,这种情况,投资者的投资风险就会很大,投资者的投资收益也不会理想。没有持续稳定的投资,城市的发展自然会停滞。环顾当今世界,任何城市的发展和繁荣都离不开投资者对城市的房屋市场的持续投资。一个城市起飞,发展,和最终形成大都市,都必不可少需要房屋市场几十年的稳定持续的价格增长,来吸引持续的投资者对城市的长期持续投资,来改善城市的整体面貌和城市综合功能。所以,政府的城市发展计划,客观需要政府保护城市房屋市场价格稳定和持续增长,以保护房屋投资者的投资热情,而不是打压房价

最后,稳定和不断上涨的房屋市场有利于城市的发展与繁荣。环顾当今世界,哪个城市的房屋市场价格保持持续增长,那个城市就会越来越繁荣。房地产是龙头产业,城市房地产业大发展,自然会带动冶金,建材,装修,金融,保险,等等制造业,和服务业的大发展。房地产业与这些相关产业有密不可分的紧密联系,可谓一荣俱荣,一损俱损。房地产业兴旺发达,这些相关产业也自然会兴旺发达;反之,如果房地产业衰落,其它相关产业也会萎靡不振。目前,中国的房地产业由于前些年的过度发展,今天中国房地产市场总体已成过剩局面。中国的中小城市正面临需求不足,市场低迷现象。这现象也从客观上就决定这些中小城市的房屋价格不可能继续上涨。城市房屋价格不断下降,城市的房屋自然就没有投资价值,市场需求也会减弱,投资者投资热情降低,房屋开工量也会相应严重萎缩。其结果是与房地产相关行业的需求也大幅度下滑。很多产业都面临去产能,降库存,减员问题。这是政府最不愿意看到的局面。所以,政府从其自身利益出发,政府是希望城市有个稳定和不断上涨的房屋市场来带动城市的持续繁荣,而不是打压房屋市场价格


总之,稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入,有利于吸引投资者,和有利于城市的发展与繁荣。这是与政府的利益一致的。政府出于保护自身利益的角度,不会真心打压城市房屋市场的价格。当然,在西方社会,候选人在选举时期是例外的。候选人会出于吸引更多的民众支持自己,会发出限制外国人买房,抑制房价等等口号。但一旦当选,采取一些有利措施来打压房价是另一回事。政府从某种意义上讲就是一个大公司,而公司的总经理就是市长。世界上哪有一个公司总经理会制定一个政策让公司的收入减少的经营政策。同理,也会理解政府的市长不会动真格地打压房价,减少政府物业税,减少政府收入的事情;更重要的是,一旦将城市的房价真的打下去,城市物业的投资热情也会降低。其结果必将是城市将面临房屋投资不足,相关产业也会不断萎缩,税源越来越少,城市会越来越萧条。这是与政府的利益严重冲突的。所以,不难理解,政府绝不会真心打压城市房屋市场价格的.这就是为什么房屋市场,政府越是打压,房价越高的原因!(本文纯属学术探讨,不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL 647-824-6916 微信 junli64