2017年1月31日星期二

选择多元社区买房是实现成功移民的捷径

选择多元社区买房是实现成功移民的捷径
多伦多地产经纪 李军

多伦多是一个自然资源和社会资源都非常丰富的城市,每年都有十多万来自世界各地新移民,怀着美好的梦想来到多伦多。他们当中的大部分人,在较短的时间内,都能在多伦多顺利实现轻松的移民生活,实现自己的人生价值,在多伦多过着比国内还舒服的生活; 与此同时,也有一小部分新移民都移民十几年了,自今还与十几年前一样,天天做着繁重,重复性工作,连转身的机会都没有。形成这么大的差异的原因有很多,其中,选择不同社区的房子,是形成这种差异的主要原因。一些新移民在买房子这件事,没有自己的主见,人云亦云,追着广告买名社区,买贵社区的房子。这样的新移民难免要付出多一些;而另一些新移民就不同了,他们认为大多伦多地区的城市都是标准化的,城市功能类似,城市间差异微不足道。那些所谓的名社区,说白了,无非来自中国的移民多一些。这些新移民更愿选择在多元文化社区买房, 原因是多元文化社区有利于孩子教育,有利于增加新移民家庭生活幸福感;有利于新移民在多伦多发展。

首先,选择多元文化社区买房,非常有助于新移民孩子的健康成长。当初,很多新移民是由于不喜欢国内的应试教育,为了给孩子一个找一个既有优质教育,轻松的环境,又有广阔发展前途的多元文化学校。这是很多新移民的初衷,但一旦来到多伦多,感觉这里的中小学基础教育太轻松,太自由了,心里不踏实。一部分人就又怀念起国内的应试教育,认为还得给孩子选择一个靠的住的学校,选择一个华人孩子比较集中的学校。在那里,华人不知不觉地形成一个民间版的应试教育环境。孩子的学习环境和国内没有任何差别,孩子不但在学校学习,放学后,还得参加这个辅导班,那个辅导班去学习,苦不堪言。但究竟是那种学习环境对孩子的未来有好处呢?人类进步的发展史无疑证明那种看似松散的西方式教育是具有成果的。这缘由,一时还不能用理论说明清楚。但近二百年来,每个时代引领时代方向的杰出人物,世界著名的思想家,文学家,政治家,和科学家等等都来自西方式教育体制,像牛顿,瓦特,爱因斯坦,和当今的比尔盖茨。反观我们的应试教育,如此庞大的教育体制和受教育人数,却很少出现像上述对人类进步起引领作用的人物。事实证明西方式的宽松的,自由的教育方式一点也不比我们的刻苦的,繁重的应试教育体制差。所以,我们买房子根本没有必要选择房子贵,孩子读书又累,只是表面在熟人看起来不错的名校区。

其次,选择多元文化社区买房,非常有助于增强新移民在多伦多生活的幸福感。有人说,人生的很多苦难,疾病,和痛苦都是人与人之间相互比出来的。这话说的太对了!在多伦多,一些新移民在买房子这件事上,总是横着比一比,竖着比一比,其结果是比出无尽的烦恼和痛苦。其实,加拿大的城市都是标准化的,城市的功能基本都类似。不同的城市间哪有那么大的差异啊!所谓的名社区,贵社区,面子上看起来好看的社区,说白了,就是中国人多一些,再有就是商人为了营销,把一些看起来非常美妙的故事,广告,和炒作题材放进这样的名社区里。就像过去国内炒股票一样,上市的企业本来已经亏损了,但股评人员编制很多有利于那些已亏损企业的股票美妙故事后,这样股票仍然会吸引很多投资者。但这样投资的结局是不言而喻的。同理,新移民在多伦多买房子这件事上,千万不要轻信商家的广告宣传,更不要相互比什么明社区,名校区。其实,大多伦多地区,除了极个别的社区外,大部分社区都很好。尤其像OSHAWA, WHITBY这样的多元文化社区的房子非常便宜。这两年,很多在多伦多别人家地下室生活的新移民,在OSHAWA买多物美价廉的独立房,拥有自己的家园。新移民从而实现在加拿大拥有自己美丽家园梦想!

最后,选择多元文化社区买房非常有利于新移民在加拿大发展。最近两年,有很多新移民选择在OSHAWA买房,事实证明这是一个相当不错的选择。第一,OSHAWA城市的工作机会多。据有关统计,2017年,OSHAWA的就业率在整个安省处于首位。在OSHAWA, 新移民找到工作机会要比多伦多容易。众所周知,多伦多新移民太多了,普通一个工作岗位,比如,机械操作工,或装配工,都有几十人竞聘。而同样的情况,在OSHAWA就完全不一样了。在OSHAWA,新移民的比例非常小,同样的工作,新移民在OSHAWA比较容易找到理想工作。第二,OSHAWA也是新移民投资的好地方。目前,OSHAWA的物业是大多伦多地区最廉价的,而且物业价值增长最快的!据有关统计,2017年,整个大多伦多地区,OSHAWA的房屋价格上涨最快,达到27%左右。前些年,一些多伦多新移民由于种种原因错过在多伦多买房机会,而现在多伦多的房的价格又太高。这些新移民及时在OSHAWA买房。由于前两年OSHAWA的独立房价格上涨又非常快。所以,这些新移民所购买的房增值的幅度非常令新移民满意。此外,在这些多元文化社区的社会资源远比多伦多要丰富的多。很多新移民,一旦有休EI的机会,在OSHAWA这样的多元文化社区,是非常容易申请到政府资助项目的。这些政府资助项目,如政府资助小生意,和SECOND CAREER等等,对于新移民在加拿大发展个人事业是非常有利的。在OSHAWA买房的新移民切身感到,在多元文化社区发展要比在多伦多所谓的名社区发展要轻松的多!

总而言之,新移民在多伦多买房是非常重要的选择。不同的选择,结果差异很大。有的新移民专门选择一些所谓名社区,广告特别多,华人特别集中,泡沫特别大,房子特别贵的社区买房。这样的选择,难免新移民要付出多一些,生活要苦一些,压力大一些; 同时,另一部分新移民意识到,加拿大是一个资源非常丰富国家,不像一些发展中国家,社会资源都集中在少数城市。在大多伦多地区,中小城市的社会资源配置也和大城市一样。在大多伦多地区,城市都是标准化的,城市的功能都类似,城市与城市之间几乎没有什么差异。而且那些多元文化社区,华人比较少的社区,房价比较低的城市,比如像OSHAWAWHITBY这些城市的工作机会,创业机会,和投资机会更多,环境更好,资源更丰富。这些良好的社会环境对于新移民发展更有利!更重要的是,新移民的孩子在这样的社区学校学习,非常有利于孩子的健康成长。因此,在这样的城市生活和学习,新移民的移民幸福感自然会比常年承载巨额MORTGAGE,每天做着繁重的工作的多伦多一些新移民多的多!这样,人们不难理解为什么选择多元社区买房是实现成功移民的捷径!(有疑问,请电(647824 6916 或微信junli64


2017年1月26日星期四

川普总统就职演说全文(引用)

川普总统就职演说全文


   
东赛按语:川普总统就职演说全文英中双语版摘自网络,如有翻译或文版有错误,以美国官方发布的英文原文为准。
   

   
   
川普总统就职演说全文
   
   
   Chief Justice Roberts, President Carter, President Clinton, President Bush, President Obama, fellow Americans, and people of the world: thank you.
   
大法官罗伯茨、卡特总统、克林顿总统、布什总统、奥巴马总统,美国同胞,全世界的人民:谢谢。
   
   We, the citizens of America, are now joined in a great national effort to rebuild our country and restore its promise for all of our people.
   
我们美国公民正上下一心,重建家园,再现它对全体人民的承诺。
   
   Together, we will determine the course of America and the world for many, many years to come.
   
携起手来,我们将决定美国和世界今后许多许多年的道路。
   
   We will face challenges. We will confront hardships. But we will get the job done.
   Every four years, we gather on these steps to carry out the orderly and peaceful transfer of power, and we are grateful to President Obama and First Lady Michelle Obama for their gracious aid throughout this transition. They have been magnificent. Thank you.
   
我们将面临诸多挑战。我们将遭遇诸多困难。但我们能完成工作。每隔四年,我们在这里履行有序、和平的权力交接,我们要感谢奥巴马总统和第一夫人米歇尔·奥巴马,在过渡期间,他们给予了我慷慨的帮助,他们真了不起。谢谢。
   
   Today
s ceremony, however, has very special meaning. Because today we are not merely transferring power from one Administration to another, or from one party to another but we are transferring power from Washington DC and giving it back to you, the people.
   
然而今天的就职典礼有着特殊的意义。因为今天不仅是上一任总统向下一任总统的权力更迭,或者一个党派交接给下一个党派,我们正把华盛顿特区的权力交还给你们,人民。
   
   For too long, a small group in our nation
s Capital has reaped the rewards of government while the people have borne the cost.
   
一直以来,我们国家首都的一小撮人收获着执政的好处,代价却由人民来担负。
   
   Washington flourished
but the people did not share in its wealth. Politicians prospered but the jobs left, and the factories closed. The establishment protected itself, but not the citizens of our country.
   
华盛顿欣欣向荣,人民没有分享财富。政客们升官发财,工作流失,工厂倒闭。当权派官官相护,我们国家的公民却无人护佑。
   
   Their victories have not been your victories; their triumphs have not been your triumphs; and while they celebrated in our nation
s capital, there was little to celebrate for struggling families all across our land.
   
他们的胜利不是你们的胜利;他们的凯旋不是你们的凯旋;他们在我们国家的首都欢庆,对于全国各处挣扎生存的家庭而言,没什么值得庆祝的。
   
   That all changes
starting right here, and right now, because this moment is your moment: it belongs to you.
   
可一切都变了——就从这里开始,就从现在开始,因为这一刻是你们的,这一刻属于你们。
   
   It belongs to everyone gathered here today and everyone watching all across America. 
   
那属于所有今天来到这里的人,所有观看就职典礼的美国人。
   
   This is your day. This is your celebration.
   
这是你们的一天。这是你们的庆典。
   
   And this, the United States of America, is your country.
   
这,美利坚合众国,是你们的国家。
   
   What truly matters is not which party controls our government, but whether our government is controlled by the people.
   
真正重要的并非哪个党派掌控我们的政府,而是我们的政府由人民做主。
   
   January 20, 2017, will be remembered as the day the people became the rulers of this nation again.
   2017
120日,历史会铭记这一天,人民再次成为这个国家的主人。
   
   The forgotten men and women of our country will be forgotten no longer. Everyone is listening to you now.
   
我们国家被遗忘的男男女女将永不再被忘却。现在,所有人都在倾听你们的呼声。
   
   You came by the tens of millions to become part of a historic movement the likes of which the world has never seen before.
   
你们成百上千万人正加入一场历史运动,这是世间前所未见的一场运动。
   
   At the center of this movement is a crucial conviction: that a nation exists to serve its citizens.
   
这场运动秉承着一个至关重要的信念:一个国家存在的目的是为公民服务。
   
   Americans want great schools for their children, safe neighborhoods for their families, and good jobs for themselves.
   
美国人希望孩子们上优秀的学校,家人住在安全的社区,自己能谋个好工作。
   
   These are just and reasonable demands of righteous people and a righteous public.
   
对正直的人民和一个正义的社会而言,这些是公正合理的要求。
   
   But for too many of our citizens, a different reality exists: mothers and children trapped in poverty in our inner cities; rusted-out factories scattered like tombstones across the landscape of our nation; an education system, flush with cash, but which leaves our young and beautiful students deprived of all knowledge; and the crime and the gangs and the drugs that have stolen too many lives and robbed our country of so much unrealized potential.
   
可对太多公民而言,现实是另一番景象:在内陆城市,母亲和孩子们受累于贫困;锈迹斑斑的工厂四处可见,好像我们国家地平线上的墓碑;教育系统花钱如流水,却让我们年轻美丽的学生们一无所知;犯罪、黑帮和毒品夺走太多生命,剥夺了我们国家太多未加实现的潜力。
   
   This American carnage stops right here and stops right now.
   
这种美国式大屠杀在这里终结,从现在开始它不复存在。
   
   We are one nation
and their pain is our pain. Their dreams are our dreams; and their success will be our success. We share one heart, one home, and one glorious destiny.
   
我们同属一个国家,他们的痛苦就是我们的痛苦。他们的梦想是我们的梦想,他们的成功也将是我们的成功。我们心心相通,家园相连,命运共同。
   
   
   
   The oath of office I take today is an oath of allegiance to all Americans.
   
今天我宣誓就职,就是对全体美国人宣誓效忠。
   
   For many decades, we
ve enriched foreign industry at the expense of American industry; subsidized the armies of other countries while allowing for the very sad depletion of our military; weve defended other nations borders while refusing to defend our own; and spent trillions and trillions of dollars overseas while Americas infrastructure has fallen into disrepair and decay.
   
几十年来,我们以美国产业为代价肥富了外国产业;补贴其他国家的军队却任由我们的军队一路破败;我们捍卫其他国家的边界却拒绝捍卫我们自己的;我们在海外花费上万亿上万亿美元却让美国的基础设施年久失修。
   
   We
ve made other countries rich while the wealth, strength, and confidence of our country has dissipated over the horizon.
   
我们让其他国家致富,我们国家的财富、力量和自信却消失在地平线。
   
   One by one, the factories shuttered and left our shores, with not even a thought about the millions and millions of American workers that were left behind.
   
工厂一个接一个关闭,它们离岸而去,从不想想被遗弃的成百万成百万的美国工人。
   
   The wealth of our middle class has been ripped from their homes and then redistributed all across the world.
   
我们中产阶级的财富被剥夺,从自己的家园拿走,却在全世界进行分配。
   
   But that is the past. And now we are looking only to the future.
   
但是,这已成过往。现在,我们要面向未来。
   
   We assembled here today are issuing a new decree to be heard in every city, in every foreign capital, and in every hall of power.
   
今天我们聚在这里,我们要发布一项新法,让每个城市,每个外国首都和每所权力殿堂的人都听得到。
   
   From this day forward, a new vision will govern our land.
   
从今天起,新的愿景将统治我们的国土。
   
   From this day forward, it
s going to be only America first, America first.
   
从今天起,只有美国优先,只有美国优先。
   
   Every decision on trade, on taxes, on immigration, on foreign affairs, will be made to benefit American workers and American families.
   
贸易、税收、移民、外交,每一个政策都要有利于美国工人和美国家庭。
   
   We must protect our borders from the ravages of other countries making our products, stealing our companies, and destroying our jobs. Protection will lead to great prosperity and strength.
   
我们必须保护边界不受他国蹂躏,这些国家生产我们的产品,盗取我们的公司,摧毁我们的工作,而保护将带来伟大的繁荣和力量。
   
   I will fight for you with every breath in my body
and I will never, ever let you down.
   
我将拼尽全力为你们战斗,永远永远不让你们失望。
   
   America will start winning again, winning like never before.
   
美国将再次获胜,获得前所未见的胜利。
   
   We will bring back our jobs. We will bring back our borders. We will bring back our wealth. And we will bring back our dreams.

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我们要把工作收回来,我们要把边界收回来,我们要把财富收回来,我们要把梦想收回来。
   
   We will build new roads, and highways, and bridges, and airports, and tunnels, and railways all across our wonderful nation.
   
我们要在伟大国家的各处修建新的公路、高速路、桥梁、机场、隧道和铁路。
   
   We will get our people off of welfare and back to work
rebuilding our country with American hands and American labor.
   
我们要让人民不再靠福利过活,让人民回到工作岗位上去,用美国人民的双手和劳动重建我们的国家。
   
   We will follow two simple rules: buy American and hire American.
   
我们将遵循两个简单的法则:买美国货,雇美国人。
   
   We will seek friendship and goodwill with the nations of the world
but we do so with the understanding that it is the right of all nations to put their own interests first.
   
我们会与世界各国和睦相处,但我们这么做时要明白,把自己的利益放在前面是所有国家的权利。
   
   We do not seek to impose our way of life on anyone, but rather to let it shine as an example for everyone to follow.
   
我们不想把自己的生活方式强加给别人,我们要让它成为典范被所有人追随。
   
   We will reinforce old alliances and form new ones
and unite the civilized world against radical Islamic terrorism, which we will eradicate from the face of the Earth.
   
我们将不忘旧盟友,缔结新朋友,让文明世界联合起来,对付极端的伊斯兰恐怖主义,将他们从地球上抹除。
   
   
   At the bedrock of our politics will be a total allegiance to the United States of America, and through our loyalty to our country, we will rediscover our loyalty to each other.
   
我们执政的基石是对美利坚合众国的完全效忠。只要我们对国家忠诚,就能再次找到我们彼此间的忠诚。
   
   When you open your heart to patriotism, there is no room for prejudice.
   
你向爱国主义敞开心扉,就没有偏见的存身之所。
   
   The Bible tells us:
How good and pleasant it is when Gods people live together in unity.
   
《圣经》告诫我们:“上帝子民和睦而居,何等美好,何等畅快。”
   
   We must speak our minds openly, debate our disagreements honestly, but always pursue solidarity.
   
我们必须开诚布公,坦言分歧,但也不忘保持团结。
   
   When America is united, America is totally unstoppable.
   
美国联合起来,美国就不可战胜。
   
   There should be no fear
we are protected, and we will always be protected. We will be protected by the great men and women of our military and law enforcement and, most importantly, we are protected by God.
   
你们不该有所畏惧,我们受到保护,我们将永远受到保护。我军队、执法队伍中了不起的男人和女人保护着我们,更重要的是,我们得到上帝的保护。
   
   Finally, we must think big and dream even bigger.
   
最后,我们必须有更加伟大的梦想。
   
   In America, we understand that a nation is only living as long as it is striving. We will no longer accept politicians who are all talk and no action
constantly complaining but never doing anything about it.
   
在美国,我们明白,一个国家只有自强,方得生存。我们不能让政客们只事空谈,无所作为,只会抱怨,从不行动。
   
   
   The time for empty talk is over.
   
纸上谈兵的时代结束了。
   
   Now arrives the hour of action.
   
现在是行动的时刻。
   
   Do not let anyone tell you it cannot be done. No challenge can match the heart and fight and spirit of America.
   
别听谁说这事干不成。没有什么挑战能匹敌美国的斗志和精神。
   
   We will not fail. Our country will thrive and prosper again.
   
我们不会失败。我们的国家将再次繁荣昌盛。
   
   We stand at the birth of a new millennium, ready to unlock the mysteries of space, to free the Earth from the miseries of disease, and to harness the energies, industries and technologies of tomorrow.
   
我们站在新千年之初,准备解密神秘的太空,将地球从疾病的苦痛中解救,驾驭明日的能源、产业和技术。
   
   A new national pride will stir ourselves, lift our sights, and heal our divisions.
   
一种全新的民族自豪感将激励我们,提升我们的眼界,弥合我们的分歧。
   
   It is time to remember that old wisdom our soldiers will never forget: that whether we are black or brown or white, we all bleed the same red blood of patriots, we all enjoy the same glorious freedoms, and we all salute the same great American Flag.
   
要记住士兵们永远不会忘记的一句老话:不论我们是黑肤、棕肤还是白肤,都流淌着爱国者的红色血液,我们都同样享有光荣的自由,我们都向同一面美国旗帜敬礼。
   
   And whether a child is born in the urban sprawl of Detroit or the windswept plains of Nebraska, they look up at the same night sky, they fill their heart with the same dreams, and they are infused with the breath of life by the same almighty Creator.
   
不论孩子们出生在底特律的城乡结合部,或是内布拉斯加风中的平原,他们都仰望同一片夜空,他们心中都有着同样的梦想,是同一个造物主把生命的气息注入他们的胸膛。
   
   So to all Americans, in every city near and far, small and large, from mountain to mountain, and from ocean to ocean, hear these words:
   
在每一个或远或近、或大或小的城市中,从东岸到西岸,在万水千山间,所有美国人,请你们记住:
   
   You will never be ignored again.
   
你们再也不会被忽视。
   
   Your voice, your hopes, and your dreams, will define our American destiny. And your courage and goodness and love will forever guide us along the way.
   
你们的声音,你们的希望,你们的梦想,将定义我们美国的命运。你们的勇气、善良和爱将永远引领我们前行。
   
   Together, we will make America strong again.
   
携起手来,我们要让美国再次强大。
   
   We will make America wealthy again.
   
我们要让美国再次富有。
   
   We will make America proud again.
   
我们要让美国再次自豪。
   
   We will make America safe again.
   
我们要让美国再次安全。
   
   And, yes, together, we will make America great again. Thank you, God bless you, and God bless America.
   
是的,没错,携起手来,我们要让美国再次伟大。谢谢。上帝保佑你们,上帝保佑美国。
(
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川普新政府对加拿大和中国的房市影响

川普新政府对加拿大和中国的房市影响

多伦多地产经纪 

本月20日,美国新当选总统已就任美国第45届总统,美国开始进入川普时代。有人问,川普当总统对加拿大和中国的房市有影响吗?答案当然是有影响,而且影响很大!其理由如下;

大家知道,川普的施政纲领是让美国再一次伟大起来!其方法是通过贸易政策和税务政策,吸引美国企业回流美国;通过美元加息,美元增值,让美国资本回流。以此,来发展美国制造业,重建美国基础设施,让美国再一次伟大!

首先,川普的贸易保护主义,和美国企业回流对中国和加拿大的房地产市场不利
据有关统计,中国每年对美国的贸易顺差达到45千亿美元,外加美国在华企业,一年能给中国带来上亿产业工人就业。而这些产业工人几乎大部分分布在中国沿海外向企业,分布中国的沿海,沿江房地产最发达地区,房价最高的城市,和房地产泡沫最大的城市。所以,一旦美国新总统川普实施贸易保护主义政策,再用税务政策吸引美国企业回流,这势必将造成这些泡沫最严重的城市,大量产业工人失业,大量工厂关门,实体经济进一步萎缩。一旦有大量房地产泡沫的城市里出现大量失业产业工人,出现大量企业关闭。这显然是不利于中国这些沿海,沿江房地产业最发达地区的房市。

其次,美元加息,美元升值,美元资本回流美国。在川普竞选美国总统过程中,川普一直主张加息,主张刺破当前美国资产泡沫,防止资本拥有者靠资本泡沫膨胀轻而易举的实现资本增值。这样不劳而获的资本增值使越来越多的企业和个人失去靠发展实体经济,靠技术创新,靠劳动致富的动力。川普主张加息刺破资产泡沫,降低企业税负,降低社会运行成本,增强企业市场竞争力,大力发展美国制造业,重建美国基础设施,让美国再一次伟大起来!但不论美元加息,还是资本回流美国,这对中国和加拿大资本市场有釜底抽薪的消极作用!当然,川普这一新政是不利于中国和加拿大的房地产市场。

最后,川普重建美国计划,也对加拿大和中国的房市不利!川普的重建美国计划,必将大量发行美国国债。美国国债也受市场供求关系影响。大家知道,美国人不善于储蓄。美国国债也受市场供求关系影响。当美国发行大量美国国债时,必将给购买者以较高的美国国债回报率,只有这样美国政府才能顺利实现国债发行。一旦没有任何风险的美国国债回报率达到5%左右,或更高,那加拿大和中国的商业银行的融资成本自然增加。相应商业银行的MORTGAGE 利率要比5%,或更高。这自然会加重加拿大和中国的房屋市场投资者的负担,同时对加中两国的房地产市场产生不利影响。

这两天,人们看到,川普总统真可称谓“言必行,行必果”。川普总统一进白宫就签署几个重要文件; 即美国永久退出不利于美国产业工人的跨太平洋伙伴关系协定(TPP);承诺给美国跨国公司企业回归美国降低税负; 给美国能源企业开发美国石油,天然气,煤炭资源开绿灯等等非常有利的经济政策。这些新政策必将引发中,美之间开始新的一轮制造业竞争。而虚高的房地产市场,不断增大的房地产泡沫,越来越贵的房屋价格是对实体经济,对制造业美发展及其不利的。因此,可以预见,美国新总统川普执政的新一届政府。不论是川普的贸易保护主义政策,美元加息政策,美国政府的降低企业税负政策,还是让美国企业回归美国,重建美国,让美国再一次伟大。这些政策都不利于中国和加拿大房地产市场(本文纯属学术探讨,不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL 647-824-6916 微信 junli64)。


2017年1月19日星期四

中国热点城市房价环比下降(转载)

中国热点城市房价环比下降
(转载)
    
    中国国家统计局发布的数据显示,在15个一线和热点二线城市中,有12个城市去年12月新建商品住宅价格环比下降。 
     

    中国大多数热点房地产市场的房价出现下跌,这是近两年来的首次,标志着房价大幅上涨的结束——去年房价涨幅高达40%。
    
    中国国家统计局(National Bureau of Statistics)昨日发布的数据显示,在15个一线和热点二线城市中,有12个城市去年12月份新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1%至0.4%之间。
    
    房地产繁荣结束将意味着一个可能帮助中国实现今年目标的重要经济增长来源的终结。瑞穗证券亚洲(Mizuho Securities Asia)经济学家沈建光表示:“我们看到房地产市场见顶······去年房价出现了令人难以置信的飙升。”
    
    上海和北京等城市去年8月房价上涨5%。投资者涌入住房市场,尤其是在2015年股市暴跌之后,他们将房地产视为中国境内少数几个高回报的投资选项之一。
    
    然而,当中国政府去年秋季决定戳破潜在资产泡沫的时候,他们的希望落空了。逾20个地方政府出台了住房限购措施,并提高了贷款首付比例。
    
    金融监管机构也不再允许房地产开发商借款购地,此举旨在降低土地价格。上月,北京市市长承诺,今年北京房价将不会上涨。
    
    尽管许多分析师预计,在此轮低迷中,房价同比最多下降5%,但地方政府已经准备采取措施避免更大幅度的下跌。
    
    沈建光表示:“地方政府不愿房价下降太厉害。”他补充称,“地方政府无法忍受建筑规模下降,因为那样它们将收不到财政收入。”
    
    中国许多地方政府依赖土地销售来满足它们的预算要求。中金公司(CICC)首席经济学家梁红表示,中国房地产和建筑行业在去年上半年贡献了GDP增长的五分之一。
    译者/邹策

即便你不懂“汇率”一读便知的深度好文(转载)

即便你不懂“汇率”一读便知的深度好文(转载)

请看博讯热点:金融问题 

    终于有人把人民币暴涨暴跌这件事情给说清楚了!(深度好文)
    最近,人民币汇率的大跌引人瞩目,很多人都担心人民币贬值的问题。那么到底什么决定着人民币汇率?这篇徐昌生老师写于2011年的文章,详细描述了人民币汇率的决定机制,那时人民币还处于升值压力中。归根到底,是中国的发展状态和货币数量决定着人民币汇率。
     中国的天量外汇是不是可以发给百姓以改善民生?中国作为一个穷国为什么反而要去购买富国的政府债券?政府的外汇储备为什么又是以美元为主而无法多元化?要弄清这些问题,就必须对汇率知识进行全面透彻地了解,而这一点恰恰为普通百姓所欠缺。
笔者不才,愿意试着用最浅显的语言把汇率的知识系统地讲述一遍,坚信各位读者即便没有任何经济学知识,也能使您对汇率问题重新认识,使您对上述疑问拨云见日。一、为什么需要对外贸易? 

    有一个故事不得不反复提起,虽然故事的内容早已老得掉牙了无新意,但对于没有经济学知识的老百姓来说,学习它对理解汇率原理至关重要。说是人类尚处在以物易物的蒙昧时代,某甲制造了两柄犀利的斧头,某乙射死了两只肥壮的野羊,甲只需其中的一柄便足够自己砍伐树木,另一柄只是闲置;乙一时半会也吃不了两只羊,另一只放长了时间就会腐烂变质。于是,两人便自发地将多余的东西进行交换,尽管斧头还是斧头,野羊仍是野羊,他们的数量与质量并未发生任何变化,但是双方的境况却因为交换而得到了改善,因为双方都用自己多余的物质换回了对自己有用的财富。这个故事告诉我们,平等自愿的交换使各种资源更加合理有效地得到分配,能使交换的双方增长财富。从这个故事推广开去,要想使一国一地的百姓更加富有,就必须通过合理的政策来促进更加广泛的交换,交换越多,百姓致富的步伐就越快。当然,人类早已进入了使用货币的文明时代,但是交换本质并未发生任何改变,货币只是充当了交换的媒介而已。对外贸易与国内百姓之间的交换并无本质上的不同,同样是以他之长补我之短,以己之有换己之无,使各类资源在世界范围内得到更加有效的配置与使用,当然也能促进交换双方的财富增长,这就是为什么各国政要都把捍卫贸易自由作为口号吊在嘴上的原因。但对外贸易与国内又有不同,因为各自的产品在计价时使用的货币并不一样,美国人用的是美元,中国人用的是人民币,用多少元人民币的中国产品才能换回一美元的美国产品,这是一个难题,于是汇率的问题应运而生。

    二、汇率是由什么决定的?
    假如甲国什么资源产品都有,而乙国资源产品匮乏,此时甲国的钞票就更值钱,因为乙国迫切需要甲国的产品资源,它情愿用更多的产品来换取甲国的钞票以购买甲国的资源,否则甲国就不会与你交换。
    但是,这种情况也不是一成不变的,假如乙国原先迫切需要甲国的石油资源,后来他们在自己的境内发现了一座贮量丰富的大油田,那么乙国对甲国的石油资源需求就会下降,此时乙国的钞票相对于甲国的钞票自然就会升值。因为乙国缺油的窘迫已经得到了缓解,原先换1吨甲国汽油愿意拿出10吨粮食,现在可能只愿意拿出5吨粮食。以中美两国而言,人民币对美元的汇率其实是由中国对美国(或者说世界市场,因为美元是世界通用货币)各类资源产品和美国(或者世界市场)对中国各类资源产品的供需决定的,就象一国之内的物价是由供需双方决定一样。人民币汇率就是人民币在世界市场上的价格。改革开放初期的中国,彼时中国缺少制造技术,小车、电脑、制造设备和大飞机皆不能造,而中国又急需这些东西以支持现代化建设,于是人民币在国际贸易中就非常不值钱,因为,一方面我们迫切需要美元在美国乃至世界市场购买先进的设备与技术,另一方面外方拿到了大把的人民币却在中国市场上没有什么他们需要的东西可采购。就象现在海地的货币不值钱道理一样,因为你即使拥有海地的货币,但因为其已遭受严重地震,你根本买不到你需要的东西。但是,随着中国改革开放的不断深入,中国除了大飞机之外,不仅自己能够制造电脑、小车和各类制造设备,而且能够利用这些设备和中国劳动力的优势,生产出更多鞋子袜子领带打火机等诸多轻工产品,这样,一方面我们并不需要更多的美元去美国购买工业产品,因而对美元的需求就下降了;另一方面美国人拿到人民币后却可以在中国买到价廉物美的轻工产品,因而他们对人民币的需求上升了,这一降一升,意味着对美元的需求减少对人民币的需求增加,人民币理所当然地越来越值钱了。也就是说,随着中国经济的发展,人民币对美元的升值是势所必然。

    三、汇率升降有没有客观标准?
    现在的问题是人民币该升到多少才合适?有的专家说,汇率问题是主权问题,升不升应当由我们国家自行决定;有的专家说,人民币已经在近几年间升了很多,不能再升了;有的专家学者干脆说,人民币不仅不应当升值,还应当贬值,因为贬值意味着我们的产品价格便宜,更有利于抢占世界市场。
    如此众说纷纭,老百姓一头雾水。但是,从前文所叙的平等自愿的交换能够促进双方财富的增长这一基本原理出发,我们仍然可以对这个貌似高深莫测的问题找到清晰明了的答案。
    任何一方交换的目的从主观上说都不是为了他人,而是为了自己,虽然客观上也有助于他人。对外贸易,如果我们仅仅是把东西卖了出去这还不够,我们还必须把卖东西换回的美元再到美国市场上买回我们需要的东西,这样,交换才算完成。如果只卖不买,那意味着我们的东西倒是给了别人,但别人的东西却没有给我们,这样的交换也许是促进了美国人的财富增长,但却没有使我们自己的财富得到相应的增加。现代社会已经进入了专业分工的时代,要真正彻底地完成两国之间的交换,既要依赖出口公司也要依赖进口公司。如果出口公司只管把产品卖到国外去,而进口公司却不愿意用出口公司换回的美元来完成进口,则意味着交换并没有完成。有一条标准可以衡量汇率是否正确,那就是出口公司换回来的美元能够毫无障碍地卖给进口公司,进口公司愿意收购这些美元并全部用于进口,此时就意味着交换的彻底完成,也就意味着我们的财富得到了增加,因而这样的汇率就是正确的。
    举一个例子可能有助于大家对上面一段话的理解。假定中国某客车厂出口一批高档客车给美国,美国人愿意出100万美元购买,超过了这个价格美国人就宁愿自己制造或者到他国购买。此时,客车厂要不要做这桩生意既取决于制造成本,也取决于汇率。假如客车的生产成本既定是600万人民币,能不能卖的关键就看这100万美元拿回国内可以换成多少人民币。中国是一个外汇管制的国家,客车厂拿到这100万之后,必定会到国有商业银行按照国家规定的比例去兑换人民币,因为按照政府规定的比例兑换人民币比直接与进口企业兑换更加合算。如果按照1美元兑换6.5元的人民币计算,则这批客车可以赚50万元人民币,这单生意当然可以做;假如国家将其更改为1美元只能兑换5元人民币,则这单生意就不能做,一定要做就意味着要亏损100万元人民币。通过这个事例我们可以看出,人民币的汇率越低(也就是1美元能够兑换更多的人民币),比如说1美元可以兑换100元人民币,则出口企业的生意将毫无疑义地兴隆无比。
    但是,问题到此并没有完结,人民币不值钱固然有利于我们出口,可攒美元并不是我们的目的,我们的目的是要用这些美元从美国或者世界市场上买回我们国内需要的东西,此时要靠进口企业担纲大任。进口就需要美元,那么进口企业该用什么样的价格向银行购买美元呢?当然是要按照银行从出口企业购买美元的价格执行,并且要加上手续费,否则银行岂不赔本?可是,此时进口企业根本就没有积极性,因为按照6.5元人民币才能兑换1美元的价格来购买美元,进口企业觉得除了少数诸如大飞机之类的高精尖产品之外,其他几乎无论买什么回到国内都不合算。
    有两个现象可以作为辅证。一是中国的外汇储备在什么时候会大把用上呢?一般都是某某领导带队去一趟美国或者欧洲,结果回来时往往就签订了大手笔的订单。一般人也许会奇怪,怎么中国的企业家都成了小孩子,该不该进口,难道还要日理万机的国家领导人把关吗?其奥妙就在于,中国的企业用现行的汇率去购买国外的产品大部分都不合算,只有国有企业在任务当前的情况下,才心甘情愿或者无可奈何地去充当冤大头!二是中国人出国旅游往往舍不得花钱。旅游者在出国之前往往会兑换很多美元,可是到了美国买一瓶矿泉水也要思量再三,因为我们这些美元是用人民币换来的,当我们使用它时,我们必定会将其换算成人民币而计算成本,可是,这样一计算,我们发现美国的许多产品都比中国贵很多,喝多了矿泉水也意味着不划算,所以他们又把美元带回来重新换成人民币。也就是说,在现行汇率制度下,我们大部分中国人是用不起美元的。
    讲完上述例子,读者诸君应当明白这样一个道理,假定汇率正确的话,银行的金库里账号上就不会有太多的美元堆积,因为它们从出口企业处买来的美元早已被需要进口的企业或者出国旅游者买走了,可事实是我们的国家已经堆积3万亿庞大无比的巨额美元,您能说这样的汇率是正确的吗?

    四、出口企业是在赚谁的钱?
    那么,目前到底应该以多少人民币去兑换1美元才算合理呢?其实,除了市场,任何专家学者都无法解答这个问题。因为市场总是在不断变化的,一个国家对外国资源产品的需求及外国对该国资源产品的需求都是动态的,什么统筹一揽子物品价格来综合计算,什么采用固定的比价紧盯美元的策略,以及将汇率一劳永逸地固定在某个数值上,都可能离真实的汇率差之千里。
    正因为市场是处于永恒的变化之中,几乎所有的市场经济国家对汇率都不进行强制干预,也不进行大量的外汇储存,而是让百姓根据自身的需要自由保存与兑换,这样的汇率才能真正反映市场的需求,才能使出口与进口达成平衡,此时的汇率才是正确的真实的,才能真正地促进交换双方的财富增长。也正因为这个原因,汇率是否自由浮动,就成为国际上通行的衡量一个国家是否是市场经济国家的重要标准。
    当然,汇率自由浮动,将给出口企业带来风险,比如三个月前是1美元兑换6.5元人民币,于是企业接了一单1000万美元的生意,可是三个月完成加工制作之后,汇率变成了1美元只能兑换5元钱,意味着收入将从6500万元人民币降到5000万元人民币,那么这桩订单完全有可能会从盈利变为血本无归。所以,对于出口企业而言,他们希望人民币汇率起码是稳定,最好是贬值,无论如何也不要升值。
    回到前面客车的例子,出口一批高档客车到美国,我们的生产成本是600万元,美国人只愿意出100万美元购买,如果按照现行的汇率客车厂可以赚回50万元人民币。但如果国家放开汇率管制,按照市场需求美元在中国并没有那么值钱,人民币势必升值,假定升值到1美元兑换5元人民币,则客车厂在真实的市场价格下,每生产一批客车,实际上亏损100万元,这单生意其实是不应该做的;但如果政府强制人民币继续贬值,比如贬到1美元兑换10元人民币,则每批客车可以赚到400万元,这对客车厂来说简直就是天上掉钞票。需要提请读者诸君注意的是,不管美元兑换多少人民币,即便是1美元兑换10元人民币,客车厂能够大发横财,美国人对这批客车也只付了100万美元,我们国家只能凭着这100万美元从美国市场上拿回100万美元的商品。既然美国人没有多付钱,但客车厂却赚得盆满钵满,这钱是从哪里来的?
    这钱其实与美国人一点关系都没有,这是客车厂把100万美元交给商业银行按固定的汇率标准兑换来的。中国像客车厂一样的出口企业何止千万,他们因为在现行的汇率标准下有钱可赚,必定会拼命地加大生产出口国外以换取美元,再将这些美元从国内商业银行里兑换出人民币,有钱可赚企业当然会乐此不疲。问题是,商业银行兑换美元的钱又是从哪来的,按道理应当是来自进口企业对美元的购买,这样一个国家的进出口就平衡了。可前面已经讲过,按照现在的汇率标准,进口企业根本就没有进口的积极性,美元只进不出或者多进少出,商业银行再多的钱也经不起出口企业的兑付,它们就只好把美元卖给央行,因为这个兑付标准是央行制订的。央行本没有足够多的钱来支付,因为央行并不是盈利单位,它除了各商业银行存在那里的存款准备金之外,并没有其他的资金来源,但这并不妨碍央行能够付出钱来,因为央行有印钞的权利。随着出口企业美元的不断流入,央行就开动印钞机按照美元数额的6.5倍印刷人民币向出口企业支付,然后这些人民币再通过出口企业的生产采购环节全部流入了国内市场。你想想,中国现在的外汇储备已经超过了3万亿美元,那么央行为此多印了多少人民币投放市场呢?心算一下你就能得出已经投放了近20万亿的人民币。其实,还不止这个数,因为以前很长的一段时间里,外汇价格是1美元兑换8元多人民币。一方面是许多东西都运了国外,一方面是国内的钞票在不断印刷,东西少了钱却多了,你现在明白了,为什么我们在国内总是感觉到人民币在不断贬值吗?

    五、人民币不升值会有什么后果?
    人民币不升值,就意味着出口企业能够生产兴旺,企业有利润,工人不下岗,这对出口企业当然是好事一桩,这也是出口企业言之凿凿反对人民币升值的理由。可是,政府决策不能仅仅考虑出口企业的利益,更多的是要考虑全社会的利益。我们还是来看看人民币不升值会给我们的社会带来怎样的灾难性后果?
    一是中国的财富将会源源不断地流向美国,而同等的财富却换来更少的美元,因为汇率偏低意味着我们换回等值的美元需要用更多的东西,说白了我们是在送东西给别人;二是贸易摩擦会越来越多,因为政府不让人民币升值,就只能靠印刷人民币来兑付美元,相当于动用全国的力量给出口企业补贴成本,损害了其他国家与中国出口企业生产能力类同企业的利益,这不符合WTO的规则;三是产业结构将会更加畸形,因为出口企业产品低价贱卖也能赚钱,原本是不应该投产的企业会因为出口换汇带来利润而拼命地加大投资,中央反复提出的所谓减少出口增加消费为目标的经济结构调整终将化成泡影;四是随着世界金融危机的不断缓解,国外的消费能力已逐步恢复,出口增多则美元储备还会继续增多,为了兑换美元只好大量发行人民币,国内通货膨胀自然是卷土重来愈演愈烈。有的人看到这里,或许还心存侥幸,人民币不升值毕竟使我们中国的外汇储备坐上了世界第一把交椅,这说明我们中国现在有钱了,再也不像从前那样积贫积弱了。然而,天量的外汇并不意味着我们已经财富在手牢不可破,它同样面临着不断缩水贬值的可能。当我们刻意用偏低的汇率来换取外汇时,攒钱的过程中我们用更多的东西换来更少的美元,这意味着在做生意的时候就已经吃亏了一次;当我们用外汇储备来购买美国的各种基金股票时,基金股票价格大跌(如黑石基金)又让我们损失了一次;当我们用外汇储备来购买各类债券时,因为这些公司(如房地美、雷曼)的破产或亏损我们又损失了一次;当我们用1/3外汇储备来购买美国政府债券而自以为高枕无忧坐收红利时,美国政府正在深陷债务危机,其信用等级被中介机构下调,这些债券在出卖转让时价格又将下降,这意味着中国人的外汇又将大幅度地缩水。以上几个方面的损失动辄都是天文数字,有兴趣的读者可以上网查查相关资料。更令人尴尬的是,现在我们已经陷入了一种进退维谷的两难处境,因为我们的积攒的美元实在太多,为了保值我们用它来买了许多美国公司的基金股票和美国政府的债券,现在我们是买什么,什么就一路高涨,我们想卖什么,什么就一泻千里。表面上看我们的确是拥有天量的外汇储备,但如果有一天我们真的需要把这些基金股票债券变成现金的时候,这些金融产品的价格无疑会大幅下跌,其损失恐怕难以估量。最需要说明的是,中国是个穷国,最多也只能算是个发展中国家,这3万亿的外汇储备意味着中国人已经送出了超过20万亿人民币的财富给美国,而我们却没有从美国人那里拿回相应的财富,美国人只给了我们一张3万亿的借条,甚至连借条也谈不上,因为美国人并不因此给我们利息,而且美元是美国这个主权国家有权不断印刷使之不断贬值的。当然,这并不能去责怪美国人黑心,美国人支付了美元就意味着他们愿意与我们交换,问题是我们的汇率制度使中国人无法去使用这笔钱,这样的制度不应该改革吗?

    六、解剖几个迷惑大众的典型问题

    看了上述讲解,也许有人不免满腹狐疑,既然中国现行的汇率制度对美国人有利,为什么美国人反而喋喋不休地要求中国人民币升值呢?难道美国政府是活雷锋!
    从整体上说,人民币不升值固然有利于美国人的利益,但是同样也会损害另一部分美国人的利益。他们是谁?他们就是与中国出口企业生产同类产品的美国企业。如果人民币升值,中国的产品远渡重洋去美国就没有了竞争力,但由于人民币汇率低估或者说中国人以国内通货膨胀为代价支持了这些产品,使他们有绝对的竞争优势而能够轻而易举地打败美国产品,从而使美国的同类企业减产倒闭和工人降薪失业,这就是为什么东西便宜卖给别人,反而会遭到别人反对的真实原因。大家要注意的是,这前后两个别人是有区别的,前面一个别人是美国的消费者,他们希望中国人的产品越便宜越好,他们并不反对甚至是支持人民币不升值;后面一个别人是美国的同类企业和隶属于这些企业的产业工人,他们因为工厂倒闭或减产,使自己的收入不断减少,他们当然会呼吁美国政府要对中国的汇率政策予以干预,他们是中国不正确汇率政策的受害者。美国的政体众所周知,官员们不可能不要这一部分选票而置这些人的利益于不顾,而且这些人受到的伤害正在发生,因此他们的反对比一般消费者的支持更加坚定强烈。所以说,正确的汇率利人利己,错误的汇率害己害人!再看一则流传甚广的反对人民币升值的笑话:2010年,一美国人到中国旅游,用10万美元兑换到68万人民币。在中国吃喝玩乐了一年,花了18万人民币。2011年,他要回去了,到银行去,因为人民币兑美元升值到15,这位美国人用剩下的50万人民币换回了10万美元。来时10万美元,回去还是10万,潇洒一年,毫发未损,高高兴兴地回家了。不懂汇率的人看了这个故事,立即对人民币升值深恶痛绝嗤之以鼻。这个笑话从逻辑上来说并非杜撰,故事完全有可能在现实中发生,这也是国外热钱不断涌入中国的原因。但是,造成这样啼笑皆非的结果,是应当怪美国人乘隙而入,还是应当反思我们汇率制度的颟顸僵化。
人性总是自私的,中国人外国人并无区别,当我们人民币不升值而导致经济结构混乱和国内通货膨胀不断加剧时,外国人断定这种荒唐制度不可能长久维持,因此将热钱引入中国而大赚一把。面对热钱的不断涌入,我们现在用的是两招笨拙的方法,一是堵住不让进,但是中国的金融市场正在不断开放,地方政府的招商引资仍是如火如荼,堵是堵不住的;二是坚持不升值,但这样做只会导致中国的外汇储备越来越多,通货膨胀更加一发不可收拾。说穿了,在现行的汇率制度下,如果我们不想热钱涌入而使外国人大发横财,我们就必须面对经济结构严重混乱和通货膨胀肆虐横行的苦果。不要怪美国人太狡猾,实在是中国人太无知!倘使大家觉得阅读本文后对汇率知识有了更加系统更加彻底的了解,倘使大家觉得本文条理清楚逻辑顺畅,倘使大家觉得采用文中观点制订汇率政策有助于中国经济的产业调整与健康发展,有助于减少中国人的财富和中国人的血汗不被莫名其妙地白送他人,那么,请互相转发,请呐喊声援!来源:作者搜狐博客。
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)


2017年1月17日星期二

川普上台前看加拿大和中国的今年房市

川普上台前看加拿大和中国的今年房市
本月20日,美国新当选总统将就职。美国将进入川普时代。有人问,川普当总统对加拿大和中国的房市有影响吗?答案当然是有影响,而且影响很大!其理由如下;
大家知道,川普的施政纲领是让美国再一次伟大起来!其方法是通过贸易政策和税务政策,吸引美国企业回流美国;通过美元加息,美元增值,让美国资本回流。以此,来重建美国!
首先,川普的贸易保护主义,和美国企业回流对中国和加拿大的房地产市场不利
据有关统计,中国每年对美国的贸易顺差达到45千亿美元,外加美国在华企业,一年能给中国带来上亿产业工人就业。而这些产业工人几乎大部分分布在中国沿海外向企业,分布中国的沿海,沿江房地产最发达地区,房价最高的城市,和房地产泡沫最大的城市。所以,一旦美国川普真的实施贸易保护主义政策,再用税务政策吸引美国企业回流,这势必将造成这些泡沫最严重的城市,大量产业工人失业,大量工厂关门。这显然是不利于中国的房市。
其次,美元加息,美元升值,美元资本回流美国。川普主张加息,主张发展美国制造业,让美国再一次伟大起来!但美元回流美国,这对中国和加拿大市场有釜底抽薪的消极作用!
最后,川普重建美国计划,也对加拿大和中国的房市不利!川普的重建美国计划,必将大量发行美国国债。美国国债也受市场供求关系影响。大家知道,美国人不善于储蓄。发行这么多美国国债,必将给购买者以较高的美国国债回报率。一旦没有任何风险的美国国债回报率达到5%左右,那加拿大和中国的商业银行的融资成本自然要高于5%。相应商业银行的MORTGAGE 利率要更高。这自然会对加拿大和中国的房屋市场投资者的负担,同时对加中两国的房地产市场产生不利影响。
所以,本月20日,美国新当选总统执政后,美国如果真的实行贸易保护主义政策,以及美国通过降低企业税,吸引美国海外企业回流本土;美国新政府通过加息,美元升值,美元资本回流本土。这些政策一旦付诸实施,这必将对中国,和加拿大的房地产市场产生不利影响。