2017年11月30日星期四

1年来,YORK地区部分城市独立房销售情况统计








本人声明:

本经纪李军(微信 junli64, TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观,准确,及时的新闻,和房市最新走向,虽然本人认真工作,
但由于本人受技能,知识,和其它因素影响,图表中难免会有些错误,或不那么令人感到满意!请大家见谅!
再有,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!
最后,本文纯属学术探讨,不作为任何人买房者,卖房者,和投资者的买,卖房屋依据!

在多伦多会有“摩货”行为(Shadow Flipping)吗? 在大多地区也会有“摩货”行为出现吗?如何识别?(KAREN 问)


根据我的加拿大的个人经历,教育背景,和多年的地产职业体会,我可以明确地回答这个问题。在在多伦多地产交易中,不存在这种“摩貨”现象。理由如下;

 1. 这种行为在加拿大是明显的违法,违规行为,是对客户的一种职业欺诈行为 在多伦多,一笔房地产交易过程中,按惯例,买卖双方的地产经纪的收入是由卖方支付。但买卖双方经纪的各自收入必须对买卖双方公开,而且要有书面签字为准。没有经过买卖双方书面认可的经纪收入,都是违法,违规,违背职业操守的收入,在多伦多,如果地产经纪在房地产交易过程中涉嫌“摩貨”,可能等同欺诈。

 2. 在多伦多,做这种事太不道德,不诚信。作为一名地产经纪,工作当中难免存在失误,但在有人把卖房子这样的大事交给你时,作为一名地产经纪,理应全心全意地代表客户利益去工作,为客户争取最大合法利益,而不是主观想从中蝇营狗苟寻求非法私利。在多伦多房地产交易过程中,我个人认为绝大多数地产经纪都是按职业规范,在房屋买卖过程中,为客户寻求最大利益。这种“摩貨”现象,我以前没有见过这个词,今天上网查阅才知道这个“摩貨”的意思。但“摩貨”在多伦多没有发展土壤。

 3. 多伦多的房屋市场是透明的,“摩貨”的盈利空间很小,风险非常大。在多伦多,任何一个房屋的成交价,成交日期,房型都是公开透明的。一名买房人,在决定买某一个房屋时,他的经纪会把该房屋的周边类式房屋的近期成交价格,成交日期给客户看。客户是在信息透明的情况下,做出自己的决策。反过来,作为一名卖房者,也会在卖完房之后,找自己经纪看一看自己卖完房之后的市场变化,让自己经纪查阅一下类式自己的房屋最近市场成交价。如果发生“摩貨现象”,如何向自己客户解释?总之,在今天多伦多健全的市场经济环境下,“摩貨”现象基本没有存在理由。 

4. 最后,作为一名地产经纪,我通过对各个方面资讯的研究,可以的出一个大致的结论,房地产投机时代已经结束了!首先,在国内,习主席一句话,“房子是用来住的,不是用来炒的”,如同一条戒律。哪个一线,二线城市的省长,市长敢碰这条底线,继续与开发商一起官商勾结,继续炒作城市房屋价格,不要命了! 其二,房地产已经是全球有史以来最大的泡沫已经成为共识。很多大的地产开发商,早在两年前就开始抛售房地产,如,具有房地产业风向标称号的李嘉诚,王健林等等都大规模抛售手中物业。其三,全球经济开始脱虚转实,目前中美两个国家同时开始重视发展实体经济,发展制造业。与此同时,美联储和其它国家央行开始加息缩表,从全球政策层面,和技术层面都不适于人们继续过度投资房地产业。人们常说,识时务者为俊杰,时到今日,世界经济发展大趋势已经开始转向,在浩浩荡荡的时势面前,那些不是应势而为,而是继续挖空心思在做什么房地产业“摩貨”者,必将成为害人害己,令人贻笑大方的历史小丑!(本文纯属个人观点,内容难免有误,不做房屋投资者依据,特此声明!多伦多地产经纪 李 军微信 junli64)

2017年11月28日星期二

10月份对比4月份,大多伦多部分城市不同房型销售情况统计









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但由于本人受技能,知识,和其它因素影响,图表中难免会有些错误,或不那么令人感到满意!请大家见谅!
再有,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!
最后,本文纯属学术探讨,不作为任何人买房者,卖房者,和投资者的买,卖房屋依据!

10月份对比4月份,多伦多各类房屋销售情况统计






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2017年11月27日星期一

10月份对比4月份,万锦各类房屋销售情况统计


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2017年11月26日星期日

1年来,东桂林,西桂林独立房月度销售,库存,及价格走势


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2017年11月23日星期四

1年来,多伦多部分社区公寓价格上涨情况统计




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2017年11月22日星期三

1年来,投资列治文山,万锦独立房不同社区涨幅,降幅统计



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2017年11月21日星期二

经济大周期与房屋买卖时机



经济大周期与房屋买卖时机
大多伦多地区地产经纪 李 军



经常有人问,投资买房是在央行利率低的时候买好?还是在央行利率高的时候投资房好?在回答这个问题之前,我们首先要央行利率与房屋市场价格之间的关系。在西方成熟的市场经济环境下,社会经济的总供给和总的供求,和社会资源的配置主要是通过央行利率进行调节。比如说,利率上升,加元就会升值。此时,加元国际购买力加强。这种情况,非常有利于在加拿大从事进口贸易的生意发展,但不利于加拿大的产品出口到国际市场,尤其当人们使用外币在多伦多买房子时,随着加拿大央行利率的不断上升,加元不断升值,会感到多伦多的房子越来越贵;反之,当加元利率不断下降时,加元也会相应贬值,此时,加元兑换其它国际国币的汇率就会下降。同样多的外币,可以兑换更多的加币,可以在加拿大购买更多的产品或房屋。那么,经济周期与多伦多房屋投资时机又有什么关系?其实,经济周期也就是央行的利率变化周期,就是货币宽松到紧缩的周期。理论上说,每当央行利率由宽松到紧缩运行一个周期,都会对房屋投资者产生重大影响。这影响主要体现在如下几个方面;房屋市场的供求关系,房屋的市场价格,和社会财富的重新分配。

首先,央行利率周期变化,对多伦多房屋的供求会产生很大影响。这点很简单,人们会从自身的体验感受到,自从2008年美国金融危机以来,全球央行利率进入下降通道,利率不断走低,有的国家甚至实行负利率政策。在这种政策情况下,商业银行的房屋贷款利率也不断走低。人们感到即便从银行贷到一定额度的钱,由于利息很低,买到房屋后,每月还贷的压力小。所以,在这十年间,在多伦多投资买房的人也越来越多,有一些的家庭买了2,3套房子,甚至更多!但如果央行的利率进入加息通道,人们的感受就会完全相反,相同额度的贷款,人们就会感到财务压力很大,不但投资买房的欲望降低,而且还会有人卖掉自己的房子。再有,当央行利率变化时,也同时影响在多伦多海外房屋投资者。当加拿大央行提高利率时,加元对外币升值,等于变相给海外投资者提价。从而降低海外投资者对多伦多房屋的需求。但如果加拿大央行降利率,那正好相反,会增强海外投资者对多伦多房屋的需求。因此,可以说,央行利率的变化周期就是多伦多房屋市场的供需周期。

其次,央行利率周期变化,对多伦多市场的房屋价格产生很大影响。说白了,一次央行利率变化周期,就是房屋市场价格变化周期。利率进入下降通道,利率不断走低,房价就会进入上升通道高,房价不断走高;反之,如果央行利率进入上升通道,利率不断走高,那么,多伦多的房价理应当不断走低,这是一般人的常识。每一次利率周期变化都有两个拐点,这两个拐点对投资人非常重要。能否正确认识和把握这两个拐点,理论上说,决定一个投资人的投资成功与否。第一个利率变化拐点,是利率由上升通道拐向下降通道,此时,房屋的价格应该是处于一个经济周期的低位。理论上讲,此时是买房的最好时机。一旦投资者,在此时投资买房,就像2009年那时买房的,随着央行利率进入下降通道,利率不断降低,房价会不断上升。再到下一个拐点,即央行利率由下降通道拐向上升通道,利率不断上升。此时,是投资者卖掉房屋的最好时机。因为,按照上述道理,这次拐点后,随着利率的不断上升,房屋价格会不断下降。在这次拐点卖房,显然收益最大!正确地认识一个利率周期两个拐点,和把握好在两个拐点买卖好房子,才能在一个经济周期实现房屋投资的较好收益;反之,就会向过去一些人投资国内A股一样,像做过山车一样,错过一次次经济周期,错过一次次投资收益机会。更有甚者,把两个利率拐点用反了,该卖房时,错误地买一个,或几个房子。这种房屋投资非常危险。总所周知,房屋投资带杠杆,一旦在房价最高位接盘。随着利率进入上升通道,房价很可能下降30%左右,这意味着带杠杆投资房屋的家庭有可能形成负资产。所以,也有人说,一个利率变化周期也是社会财产重新分配,也是一次社会财富的大洗牌,一个千万富翁,由于选择错误的经济周期节点过度投资物业,很可能被洗的一干二净!

再者,这次经济周期与以往不同。不同之处在于,此次经济周期的顺周期较长,就是低利率时间比较长,量化,宽松的货币政策比较长。长达近十年的经济顺周期,世界各国积累大量的问题,如产能严重过剩,政府高额债务,房屋库存严重,以至于大量闲置的楼房形成“鬼街”。更严重的问题是,由于信息不对称,和舆论严重误导,人们过度投资房地产业,造成房价高企,社会经济运行成本不断加大,最终形成对实体经济,和制造业的挤出效应,形成空壳经济。而且,日益上涨的房价造成发展中国家社会贫富两极严重分化,社会矛盾进一步激化。所有上述问题都在中,美两国金融界领袖眼里。前不久,中国央行行长,以异常严厉的措辞警告,“过度债务和投机性投资的风险,警告过长的经济顺周期可能面临“明斯基时刻”,而且周期性波动将放大”。当然,中国这些问题也被美联储长期密切关注着。这次,美国已经看准时机,开始实施加息,缩表同时进行。针对性很直接,就是对准中国的房屋市场泡沫。这次,美联储很谨慎,为了避免像2008年那样,在不断向上拉升央行利率时,注意先别将国内的经济先拉断。所以,人们看到,虽然美联储耶伦与加拿大央行都先后声称,即便未来经济发展不那么令人满意,但加息方向不变,但加息步伐不那么快,而是走一步,看一步,非常谨慎,先保自己不失。加拿大央行事先制定的压力测试,就是间接告诉国民,未来要加息的方向是确定的,利率要不断走高的,如果未来利率高,买房人就会负担不起,那就先别买房。这是政府爱护和保护投资者一种体现!

最后,中,美两国政府可以合作,两国人民也可以成为朋友,但美元和人民币可是水火不容,一山难容二虎的事情。不论过去日元,欧元,还是今天的人民币,一旦对美元国际储蓄货币地位形成挑战,那美联储,甚至美国政府就会联合击退这个挑战者。美元与人民币对决的战场,不是南海,也不是半岛,更不是中东,主战场就选择中国的房地产,及与房地产极其相关的金融业,和政府债务。其办法就像前些年对付俄罗斯一样的手段,俄罗斯政府是油气财政,俄罗斯政府的开支严重依赖俄罗斯的油气出口。那美国就来个釜底抽薪,将国际市场的原油价格从150美元一桶,降到40美元一桶,几乎将俄罗斯政府搞破产。当时,据说,中国政府预付原油款才使俄罗斯避免一劫。那这次轮到中国政府,中国政府财政不依赖石油,而是依赖房地产财政,是土地财政。这次,美联储出手的时机,和手段都是经过精心预演的,估计前期沙盘推演,大型计算机模拟实验已经结束。当前,结合美国政府大规模给企业减税,美联储开始连续加息,并声称将要开始缩表,通过缩表,使加息作用成倍放大。将全球市场的资金大量吸走。一旦全球房地产市场面临资金短缺现象,虚高的房价必将难以为继,资产泡沫破裂是必然的事情。

总之,当前是全球经济大周期正在经历一个拐点,即全球央行利率由下降通道拐向上升通道。这个拐点应该是房屋投资者及时卖掉手中房屋收获的时节。如果此时,还有人加大投资杠杆,继续过度投资,可能面临非常大的投资风险。前文谈过,每一次大的经济周期,每一次利率变化周期,也是一次全球大洗牌,一次全球利益大调整,和资产的重新分配。一次选错物业投资时节,大杠杆,逆经济大周期的投资物业,很可能由于全球物业泡沫破裂而倾其所有。更值得注意的是,这次经济周期恰逢中,美金融对决,美元与人民币之间的对决战场就是房地产业。经过美联储,和各国央行连续加息,缩表,一旦加拿大,美国,澳大利亚等国家优质的房地产开始大幅度降价。在这种情况下,如果中国继续维护高房价,同时人民币继续坚挺。这样,国内资产价格会虚高,国,内外房屋价格巨大落差会导致国内资本加速外逃,甚至会资本形成“管涌”外流。因此,中国只能面临两种选择,选择一,就是也加息,也缩表,降低国内房地产价格,同时保住人民币信誉,人民币不贬值,使人民币继续能国际化;第二个选择是通过贬值人民币,保房价,保护老百姓财产,保社会稳定。这两种选择都有弊端,前者,大规模降低房价,有可能诱发社会动乱;后者,大规模贬值人民币,人民币的国际信誉就会大损,人民币国际化的路就自然停止。这种左右为难的选择就是美联储希望的结果。结论,不论是经济大周期,还是美元与人民币对决,这事离我们生活较远。但我们能做的是,就像加拿大政府提醒我们那样,用压力测试,测试我们自己一下,如果不合格,别过度投资买房。在当前经济大周期转向时,在美元,人民币对决时,远离战场,远离危险,避免过度物业投资,从而保护好新移民的家庭财产!(本文纯属学术探讨,其中包含大量个人逻辑推测,难免有错误地方,请大家原谅。再有本文内容纯属个人观点,不做任何人买卖房屋依据,特此声明!作者,李 军, 大多伦多地产经纪 微信 junli64, tel: (647)824-6916 ).

1年来,YORK地区独立房涨幅,降幅较大的几个社区统计(2017年3季度 VS 2016年3季度数据对比)



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2017年11月20日星期一

11月份,多伦多,西部,北部,东部不同城市房屋销售情况统计







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2017年11月19日星期日

1年来,多伦多C15,E05,E09区公寓月度销售,库存,及价格走势




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2017年11月16日星期四

1年来,大多伦多地区部分社区公寓,独立房月度销售,库存,及价格走势





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2017年11月15日星期三

1年来,西桂林独立房月度销售,库存,及价格走势




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在多伦多投资房屋要遵循产权清晰,正现金流,流动性好

在多伦多投资房屋要遵循产权清晰,正现金流,流动性好
大多伦多地产经纪 李军


原则之一是投资产权清晰。多伦多不同于国内,在国内,人们买房子通常不太考虑产权问题,其实大家都是买个70年使用权;但在多伦多不一样,不同物业的产权是不一样的,而且差异非常大。过去,很多新移民在没有搞清楚这方面差异之前,轻率地买一个物业。十年后的今天,买错物业的后果足以让投资者抱恨终生。比如,两家新移民,在十年前,各个方面都相同,其中一家买的是FREE HOLD的独立房;另一家买的是公寓。那十年后的今天,买独立房那家的资产已超过买公寓那家资产几十万或上百万加币。选择不同,人生不同,在多伦多,选择不同物业所带来的家庭发展差异是巨大的。


原则之二是投资有正现金流的物业。有投资经验的人很容易理解正现金流的重要性!有人说,投资有正现金流应该成为一个物业的基本原则。如果一个物业无论你如何经营,都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么,无论市场炒作多么火热,广告吹的如何好,投资人也要回避这种负现金流物业,千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的物业,与过去炒作亏损上市企业股票一样,最终结果很可能给投资者带来巨大经济损失。在加拿大,每个人的工作都很辛苦,而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋,每个月给家庭带来两三千加币的负现金流,那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活,给家庭成员带来精神压力,对家庭成员的身体健康造成危害,有损家庭成员的移民生活幸福感。如果市场不断下滑,那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担,而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水,这会给投资者来说是双重损失。在GTA有正现金流的物业的城市已不多了。


原则之三,所投资的物业流动性好。投资流动性好的物业,即投资者想卖掉这样的物业,上市后非常容易卖掉的物业。反之,资产流动性差物业就不一样了。虽然有些物业价格很高,但非常难发现相应买方,非常难卖掉。显然,投资流动性好的房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的!大多数投资人基本上都是有一定资产的,生活非常宽裕的家庭。在加拿大,这种生活来之不易!千万要珍惜!新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内,使得家庭财产保值增值;绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几,二十几的投资回报。在GTA投资房屋,有些物业价格很高,但流动性很差,这样的物业上市几十天,甚至一年多都卖不出去。投资这样的物业,投资风险是很大的。一旦经济下滑,或利率开始上升时,那些流动性好的物业,投资者能及时将物业上市卖掉,从而避免更大的经济损失。当前是利率较低的时期,而且将结束。美联储利率已进入上升通道,商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时,投资这种流动性差的物业,一旦感到月供会越来越沉重,投资者可能面临资金链断裂,后果很可能将导致投资者面临家庭破产结局!


再者,多伦多物业投资者还要密切关注全球金融政策变化。金融政策对投资得调节作用非常大。全球一个大得金融周期大约10年左右。房屋投资的最佳点应该是利率最高点,利率即将下降还没有下降那一刻,就是紧缩政策马上要结束,即将开始要宽松量化那一刻。那一刻的房价理论上是最低,随着宽松的政策开始,央行利率越来越低,房价开始不断走高,直到宽松尾期。利率到最低点,而且马上开始要加息时,此时,市场上的房价理论上说应该最高。此时是卖房的最佳时机,此时卖房收益最大。因为利率降到最低时,市场的房屋价格最高,泡沫最大!随着加息通道的来临,房屋的价格开始下降。所以选择利率最低点,央行快要加息还没有加息时刻卖房,理论上讲,此时卖房投资者是非常聪明的,大多数投资者,是不知道在这时,或者在这个时刻附近卖房的。其结果,经历一次金融周期相当坐了一趟过山车,做了一次过路财神,空欢喜一场。这种情况,人们应该殷鉴不远,过去很多人在国内炒股票,很多人就是一次次做过山车陪着大股东玩,直到最后所剩无几。


甚至会有很多投资人,由于在长期的经济顺周期后,人们已经忽略房屋投资风险。过去一段时间,由于房屋投资高回报,低风险,投资者使用的金融杠杆过大。但今天,全球的金融环境已发生变化,全球金融环境已经开始紧缩,如央行连续加息,美联储连续缩表等等。在这种情况下,有识之士,如央行行长,周小川所言,人们需要警惕可能发生的明斯基时刻。一旦这种情况发生,改革开放三十几年来,国人积累的很大部分财富会顷刻间蒸发。白白错过一次房屋投资获得收益的机会。


历史的经验教训反复证明,一次的大的金融周期,就是一次大的社会财富重再分配。一些人在宽松,量化尾期,在紧缩初期,继续保持诸如高杠杆,高风险,流动性差,副现金流,的大量投资物业。很可能随着全球金融环境的不断紧缩,家庭财富会不断缩水,甚至有破产可能;但如果能在紧缩之前抛售掉手中这样物业,及时变现。在紧缩末期,量化,宽松初期,开始投资物业,那么结果就完全不同。这样的投资人,慢慢就会成为社会财富的新的拥有者。所以说,每一次全球大的金融周期,就是社会财富的重新分配。(本文属于学术探讨,只代表个人意见和看法,不做投资者买房卖房依据!特此申明!多伦多地产经纪李军  微信  junli64

2017年11月13日星期一

在多伦多,投资房屋要遵循产权清晰,正现金流,流动性好

在多伦多投资房屋要遵循产权清晰,正现金流,流动性好
大多伦多地产经纪 李军


原则之一是投资产权清晰。多伦多不同于国内,在国内,人们买房子通常不太考虑产权问题,其实大家都是买个70年使用权;但在多伦多不一样,不同物业的产权是不一样的,而且差异非常大。过去,很多新移民在没有搞清楚这方面差异之前,轻率地买一个物业。十年后的今天,买错物业的后果足以让投资者抱恨终生。比如,两家新移民,在十年前,各个方面都相同,其中一家买的是FREEHOLD的独立房;另一家买的是公寓。那十年后的今天,买独立房那家的资产已超过买公寓那家资产几十万或上百万加币。“选择不同,人生不同”,在多伦多,选择不同物业所带来的家庭发展差异是巨大的。

原则之二是投资有正现金流的物业。有投资经验的人很容易理解正现金流的重要性!有人说,投资有正现金流应该成为一个物业的基本原则。如果一个物业无论你如何经营,都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么,无论市场炒作多么火热,广告吹的如何好,投资人也要回避这种负现金流物业,千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的物业,与过去炒作亏损上市企业股票一样,最终结果很可能给投资者带来巨大经济损失。在加拿大,每个人的工作都很辛苦,而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋,每个月给家庭带来两三千加币的负现金流,那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活,给家庭成员带来精神压力,对家庭成员的身体健康造成危害,有损家庭成员的移民生活幸福感。如果市场不断下滑,那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担,而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水,这会给投资者来说是双重损失。在GTA有正现金流的物业的城市已不多了。

原则之三,所投资的物业流动性好。投资流动性好的物业,即投资者想卖掉这样的物业,上市后非常容易卖掉的物业。反之,资产流动性差物业就不一样了。虽然有些物业价格很高,但非常难发现相应买方,非常难卖掉。显然,投资流动性好的房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的!大多数投资人基本上都是有一定资产的,生活非常宽裕的家庭。在加拿大,这种生活来之不易!千万要珍惜!新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内,使得家庭财产保值增值;绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几,二十几的投资回报。在GTA投资房屋,有些物业价格很高,但流动性很差,这样的物业上市几十天,甚至一年多都卖不出去。投资这样的物业,投资风险是很大的。一旦经济下滑,或利率开始上升时,那些流动性好的物业,投资者能及时将物业上市卖掉,从而避免更大的经济损失。当前是利率较低的时期,而且将结束。美联储利率已进入上升通道,商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时,投资这种流动性差的物业,一旦感到月供会越来越沉重,投资者可能面临资金链断裂,后果很可能将导致投资者面临家庭破产结局!

再者,多伦多物业投资者还要密切关注全球金融政策变化。金融政策对投资得调节作用非常大。全球一个大得金融周期大约10年左右。房屋投资的最佳点应该是利率最高点,利率即将下降还没有下降那一刻,就是紧缩政策马上要结束,即将开始要宽松量化那一刻。那一刻的房价理论上是最低,随着宽松的政策开始,央行利率越来越低,房价开始不断走高,直到宽松尾期。利率到最低点,而且马上开始要加息时,此时,市场上的房价理论上说应该最高。此时是卖房的最佳时机,此时卖房收益最大。因为利率降到最低时,市场的房屋价格最高,泡沫最大!随着加息通道的来临,房屋的价格开始下降。所以选择利率最低点,央行快要加息还没有加息时刻卖房,理论上讲,此时卖房投资者是非常聪明的,大多数投资者,是不知道在这时,或者在这个时刻附近卖房的。其结果,经历一次金融周期相当坐了一趟“过山车”,做了一次“过路财神”,空欢喜一场。这种情况,人们应该殷鉴不远,过去很多人在国内炒股票,很多人就是一次次做“过山车”陪着大股东玩,直到最后所剩无几。
甚至会有很多投资人,由于在长期的经济顺周期后,人们已经忽略房屋投资风险。过去一段时间,由于房屋投资高回报,低风险,投资者使用的金融杠杆过大。但今天,全球的金融环境已发生变化,全球金融环境已经开始紧缩,如央行连续加息,美联储连续缩表等等。在这种情况下,有识之士,如央行行长,周小川所言,人们需要警惕可能发生的“明斯基时刻”。一旦这种情况发生,改革开放三十几年来,国人积累的很大部分财富会顷刻间蒸发。白白错过一次房屋投资获得收益的机会。
历史的经验教训反复证明,一次的大的金融周期,就是一次大的社会财富重再分配。一些人在宽松,量化尾期,在紧缩初期,继续保持诸如高杠杆,高风险,流动性差,副现金流,的大量投资物业。很可能随着全球金融环境的不断紧缩,家庭财富会不断缩水,甚至有破产可能;但如果能在紧缩之前抛售掉手中这样物业,及时变现。在紧缩末期,量化,宽松初期,开始投资物业,那么结果就完全不同。这样的投资人,慢慢就会成为社会财富的新的拥有者。所以说,每一次全球大的金融周期,就是社会财富的重新分配。(本文属于学术探讨,只代表个人意见和看法,不做投资者买房卖房依据!特此申明!多伦多地产经纪李军  微信  junli64)