美联储再削月度购债规模百亿 97年金融风暴或重现(引用）

美联储再削月度购债规模百亿 97年金融风暴或重现

　　美国联邦储备委员会决定继续逐步小幅收紧量化宽松货币政策。美联储29日宣布，从2月开始将进一步缩减750亿美元的月度债券购买规模至650亿美元。这是本·伯南克离任前最后一次主持货币政策会议，也是美联储连续第二个月采取放缓刺激经济的措施。

　　美联储在结束为期两天的货币政策会议后，发表货币政策声明，宣布将其月度债券购买计划的规模进一步缩减100亿美元。同时，现在实行的超低基准利率政策维持不变。

　　美联储在声明中表示，自去年12月份会议以来，美国经济正在增强，就业市场进一步改善。美联储决定继续削减月度购买债券规模，从2月份开始，将目前750亿美元月度购债规模缩减至650亿美元。其中，将长期国债购买规模从400亿美元降至350亿美元，将抵押贷款支持证券购买规模从350亿美元降至300亿美元。

　　自2012年9月以来，为刺激经济复苏和扩大就业，美联储决定实施每月规模为850亿美元的庞大债券购买计划，并维持几乎接近零的超低利率政策水平。

　　美联储表示，至少在失业率高于6.5%、未来1至2年通胀预期不超过2.5%的情况下，预计将维持0-0.25%的超低利率水平。

　　虽然美联储收紧购债计划规模符合市场预期，但在美联储发表声明后，美国股市全线下跌，当日纽约股市三大股指跌幅均超1%。

　　1月31日，执掌美联储8年的伯南克将结束任期。2月1日，现任美联储副主席珍妮特·耶伦将正式执掌美联储，并成为美联储百年历史上首位女主席。(中新社纽约1月29日电 /记者 阮煜琳)

影响

1997年金融风暴重现新兴市场？(引用）

　

　　1997年金融风暴重现新兴市场？

　　

　　春节前的一周，各大银行的交易员都忙得不可开交，彭博数据终端上每时每刻闪现着土耳其里拉、印度卢比、阿根廷比索、南非兰特、巴西雷亚尔、俄罗斯卢布等新兴市场货币的实时价格，但每个货币的价格都下跌得触目惊心。

　　透过各国央行的捍卫措施，昨日新兴市场的货币开始回稳，但市场人士称，目前新兴市场可能在酝酿一场比1997年风险更高的金融风暴。

　　堪比1997

　　上周，阿根廷央行宣布停止干预汇市，令阿根廷比索在两天之内大幅贬值15%，也令该国的外汇储备大跌32%至7年低位，至287亿美元，就此引发新一轮的新兴市场货币抛售行为。

　　南非兰特兑美元利率连续下跌几个交易日，并创下了2008年10月以来的最低点，俄罗斯卢布则跌至近5年最低，印度卢比连跌两个交易日，土耳其里拉兑美元跌至历史新低2.39。

　　尽管各国货币正经历腥风血雨，但上周市场对各国央行期望不大，而印度周二挺身而出，宣布加息，这是印度央行在5个月内第三次加息，印度央行将向银行提供的隔夜贷款利率上调25个基点至8厘，同时将逆回购利率上调至7%。

　　继印度央行加息后，土耳其央行也急忙召开紧急会议，午夜在其网站公布，将基准回购利率由4.5%上调至10%，将隔夜贷款利率从7.75%上调至12%，隔夜借款利率从3.5%上调至8%。

　　昨晚南非央行也紧急宣布，将回购利率上调50个基点，由5%升至5.5%，为近6年来首次加息，南非央行称，南非兰特汇价将持续受压，但重申央行主要角色是控制通胀。

　　受好消息带动，新兴市场货币急速反弹，土耳其里拉汇价一度升至1美元兑2.1645里拉，由周一的历史低点2.39反弹10%，南非兰特一度升值1.2%，至1美元兑10.9105兰特，韩元兑美元也出现6个半月以来的最大单日涨幅，韩元兑美元报1070.4。

　　不过，这绝对不会是新兴市场的第一轮加息，巴西央行行长亚历山大·通比尼(Alexandre Tombini)称，发达国家的利率上升，会起到“吸尘器”的作用，继续从新兴市场吸走资金，并迫使其他国家的央行收紧政策以抑制通胀。

　　全球资金流向机构EPFR最新公布的周度资金流向报告中称，截至1月22日的一周内，资金逃离新兴市场的趋势没有得到逆转，并且有愈演愈烈的趋势，当周资金净流出额达到24.3亿美元，这已经是新兴市场连续第13周出现资金净流出的情况，也是自2002年以来最长的资金净流出时间。

　　“目前新兴市场的资金出走，与1997年亚洲金融危机有许多共通之处，海外热钱涌出，央行靠外汇储备独力支持汇率，但是本国的经常专案赤字、财政赤字庞大、通胀压力沉重……看来狼真的来了。”瑞信董事总经理兼首席经济分析员陶冬撰文说。

　　香港资深外汇人士陈凤翔向《第一财经日报》称，新兴市场可能正在酝酿一场比1997年风险更高的金融风暴，如果各国央行只是凭借加息，恐怕很难维持货币的长久稳定性。

　　与退出QE直接相关

　　陈凤翔称，新兴市场的表现与美国退出量化宽松(QE)有最直接的关系，在刚结束的联储公开市场委员会举行的伯南克任内最后一次例会上，市场普遍预计美联储将进一步减少买债规模。

　　“下一步就是加息，令全球资金回流至美国。”陈凤翔说。

　　摩根士丹利投资管理公司新兴市场与全球宏观部主管鲁吉·夏尔马撰文称，自2008年以来，中国的私有部门信贷占经济产值比例的增长值扩大了71个百分点，导致总债务与GDP的比例上升至230%，而在历史上共有33个国家经历了这样的信贷繁荣，其中有22个在随后的5年内遭遇了信贷危机。

　　根据美银美林观察，中国的周期性指标不断变化，信贷风险也在持续升高，不过陈凤翔称，目前中国的风险还没有完全展露，在近日新兴市场的货币动荡中，人民币(6.0556, 0.0047, 0.08%)仍然保持了较坚挺的水平。

　　陈凤翔称，近年在经历过各类金融风暴后，新兴市场加强了政府间的合作，并且懂得在适当时刻出手救市，比如此次央行在货币暴跌后及时出手救市，在能力上已经有明显改善，加上东盟的深化合作，说明各国已经具备了一些处理潜在风险的能力，只是随着外围经济形势的不断恶化，新兴市场的各国经济的未来还有很明显的压力。

任志强曝2014房市最可怕 整个社会将蝴蝶效应(引用）

任志强曝2014房市最可怕 整个社会将蝴蝶效应

日前，就中国宏观经济与房地产之间的关联问题，大陆房地产大亨、华远地产董事长任志强警告说，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地、获取银行资金，所以最近资本市场的利率涨了好几点这最可怕。

1月24日，媒体报导说，任志强在一次开发商聚会上发出一个警告，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地、获取银行资金。所以，最近我们看到资本市场的利率已经涨了好几点。

他说，去年底和今年初，很多企业购买土地都是以现有的二手房交易价格为地价标准，他们在按照2013年房价上涨的价格幅度计算2014年可能出现的房价上涨。任志强个人认为这是一个很危险的事情。

中国的房价自1998年房地产市场化改革后一路上涨，近几年来，住房问题、楼市泡沫问题已到了危险边缘，不少专家学者预言泡沫将会破裂。

2013房价失控

以2013年的房地产市场为例，可以用高烧不退来形容，去年在新建商品住宅中，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，其中京沪广深同比年度涨幅都超过了20%。

根据克而瑞研究中心发布的统计数据，重点城市前11个月土地出让金总计为16029亿元，同比增长67%;前11个月土地成交金额超过500亿元的城市达到10个。

去年全国商品房销售额增速为30%左右。千亿企业销售额平均增长45.57%，500-1000亿企业平均增长43.18%，而100-500亿企业则平均增长37.59%。

去年房地产企业全年销售额过百亿的扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿。

有专家撰文表示，中共政府和银行在2012年从房地产行业获得的收入达47917亿元，占全年房地产业销售额的75%。虽然这种简单相加的计算方法引起不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。

中国指数研究院最新的百城指数显示，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月环比上涨，涨幅持续扩大至10.98%。摩根大通中国首席经济学家朱海斌评价称，令人意外的是，2013年房价的上涨速度远远快于预期。

在目前中国的政治体系下，原来那些在高价位上放出的一些房地产贷款也好、建设贷款也好，这些钱都收不回来了，-最后都变成了银行的坏账，最后会通过大量印钞票造成通货膨胀，从而让老百姓来负担。

中国经济学家、原央行货币政策委员会委员、〝清华大学〞经济学教授李稻葵，曾发-表了《房地产将有巨变》一文指出，房价上涨只是最后的疯狂，有11个迹象-显示最多一年房市将有巨变。

李稻葵指出，最保守估计，中国的空置房超过了5000万套;再加上42.9亿平方米在-建住宅、和开发商囤积的40亿平方米住宅面积，还有地方政府储备的土地，这让当局声称-超过80%有自住住房的中国人，至少需要20年才能消化掉这些土地储备。

李稻葵认为，中国房屋过剩已经非常严重，中国房地产泡沫已到骇人听闻的地步了!地方政-府居然还幻想将来通过出售土地，来偿还高达20万亿的地方债务!

金融分析师任中道指出，房地产泡沫破裂它产生的危险不单单是一个行业，整个中国经济-都会受到巨大的冲击。它其中涵盖了特别多，比如说地方债，包括银行、影子银行，还有信-托，还有理财产品等等。

根据国务院发展中心的报告显示，三、四线城市的房地产已经开始破裂。任中道认为，房地-产泡沫会对中共的政权产生巨大的冲击，甚至能够让它的政权崩溃掉。

《东方日报》评论也曾指出，被楼市绑架了的经济，演变成一个击鼓传花的游戏，鼓停花落之时，-拖垮全盘经济，将引发社会大动荡。

一线城市土地热背后的供需逻辑

近日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上就实施国土资源节约集约利用行动计划，着重严控增量、盘活存量问题做出阐释时，讲了三句话，分别是“中央要求，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主”、“今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应”、“除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”。

有媒体就此报道称“今后人口500万以上特大城市不再安排新增建设用地”。随后，国土资源部官方紧急辟谣称，上述说法属于误读。姜大明部长的三句话，逻辑层层递进，不可割裂，而且每句话都有前提。“盘活土地存量为主”、“今后将”、“逐步调减”、“原则上不再安排”等限定字眼都表明了，今后对人口500万以上特大城市的供地政策，不是从现在就“一刀切”。

多位接受《第一财经日报》记者采访的业内人士表示，一线城市人多地少是现实情况，但在控制总量、盘活存量的前提下，未来几年的建设用地供应可能不一定减少，反而会增加。因为只有增加供应，才能够缓解房价上涨的压力。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，所谓不再新增建设用地，是指这些特大城市不再进一步把集体用地和耕地转化为城镇建设用地，而现有的建设用地、属于城市建成区的建设用地还会继续进入土地市场。

对此，同策咨询研究总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示，既然未来会面临土地市场供求关系紧张的市场局面，那么，就要想方设法盘活存量用地、集约利用土地、提高土地使用效率。张宏伟建议，特大城市应调整目前的土地供应结构，增加商品住宅用地，适当减少商办类用地，可适当提高容积率，并努力提高建筑质量。

据报道，上海在存量土地的二次开发上，上海自贸区将会先行先试。自贸区工业土地转变性质方案预计会在2014年上半年出台。

地产商被指借“养老”名义圈地 盘活问题土地

多家险企近期来到广东查看相关地块，欲布局养老地块。不过，由于养老地产目前还没有具体成熟盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士疑惑是不是险企借机推广高价养老险的策略之一?更有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地。

疑问1险企借机推广高价养老保险?

目前险企已做成的养老社区模式主要有两种，一种是挂靠现有保单，一种是直接房屋租赁。不过有业内人士质疑，“挂靠保单进行养老社区资格的销售，是否是险企变相地推广高价养老保险?”

记者了解到，以泰康人寿的挂钩养老保险产品为例，消费者若想入住养老社区，必须购买挂钩指定的保险产品以获得入住资格，而入住门槛高达200万~300万元。有销售人员告诉记者，即使交了这笔数百万元的“入场费”，入住之后还需要物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费等相关费用。

记者发现，养老社区挂钩的保险产品与市场上其他的养老保险产品大同小异。“最大的差别在于将期缴产品的定额设置成每年20万元甚至更高，以此获得养老社区的居住权。其实也无形中推高了消费者的年缴保费。”

疑问2配套医疗护理难保障?

业内人士表示，“事实上，在选址时配套设施是消费者在养老社区最为看重的一个环节，尤其是医疗护理这块，但目前正在建设已经选址的养老社区多是选在远离市区的地方。”记者发现，目前泰康人寿拿下的地块地处广州市萝岗区永和区境内，远离市中心，该区土地主要以工业用地为主，有相关人士表示，地块周边生活设施配套并不完善，公共交通也并不发达。

记者此前在探访合众在武汉的养老社区时也发现，尽管硬件突出，人性化措施到位，但在一些周边配套问题上亟待完善。例如，养老社区全部建成后，可同时容纳3万名老人生活居住，但目前，社区周边还没有大型超市入驻。

疑问3借养老地产“打擦边球”

记者发现，目前市场上已出现的养老地产项目大多运营成本高企。以保利和熹会为例，尽管入住率达到50%~60%，收费较为高昂，但一直收不抵支。

部分旅游地产项目也借着养老地产的“东风”打“擦边球”宣传。去年，富力集团在惠州龙门的南昆山项目推出市场，主打养生别墅，并未有相应的护理配套，却在宣传上屡屡提及“养老地产”概念。而目前纷纷宣传要进入养老地产的许多开发商也并未有具体的销售模式及盈利模式。

至道地产总经理曾远明也直言，其实许多开发商进入养老地产“并没想好要做什么”，也有一部分开发商只是打着养老的名义做开发，因此有一部分现在是养老地产的规划，未来也可能有所修改。

疑问4以“养老”名义盘活问题土地?

房企热情“扎堆”养老地产，一下子冒出上百个养老地产项目，有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地，最后落入住宅开发或者旅游地产的窠臼。

克尔瑞商业研究员吴昊曾经公开表示，“养老地产”的养老社区不能密度太高，还有大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区要大得多，因此开发商不会轻易使用高价拍地的方式去做养老地产。“一般来说养老地产项目所使用的土地存在一定问题，没办法才打着做养老地产的噱头开发住宅和别墅进入市场销售。”

对于开发商借养老“圈地”的做法，曾远明也向记者坦言，现在用来做养老地产的土地“通常不是位置最好的，土地的属性也通常不是商业或者住宅，很有可能是旅游用地或者是福利院、疗养机构用地”。他表示，这些土地不允许独立产权销售，在目前养老地产火热的情况下，不少开发商想办法去实现土地的价值，于是就采取开发养老地产的方式去迎合现在的大趋势。

最新动向

险企：多家企业来穗看地谋划养老社区

“总部的养老地产项目小组成员已来广东看过几次地了，上一次去了中山，但是目前还有没有实质性的定论。”昨日，合众人寿相关人士向记者表示。

有外资险企人士告诉记者，在去年年底，该险企集团总部CEO来珠海横琴附近看了相关地块，准备用于做养老地产之用。

有中介人士告诉记者，作为首家在广州完成拿地的泰康人寿，在萝岗布局的养老社区去年年底举行了开工仪式。不过，昨日泰康人寿并未对此予以确认。

记者了解到，此前包括新华保险、中国人寿在内的多家保险公司都有意向在广东选址布局养老地产项目。2012年12月份，新华保险也曾与广州市政府签署养老健康等合作协议。

“目前有实质性进展的险企并不多。”业内人士指出，“现在地块本来就是稀缺资源，加上拿地价格高企，同时需要相关的配套服务做支持，险企将养老社区建起来后能否盈利也是未知数。”

房企：超80家房企进入养老地产领域

在北京西山保利林语小区内，保利集团的首个养老地产试点已在去年开始运营。作为小区酒店改建而成的养老公寓项目，保利和熹会拥有200个床位，据其管理公司保利安平相关负责人介绍，该项目在一次性缴纳20万元会员费后，折后最便宜的床位每月连吃带住，大概要3400元。

与多圈地少盖楼，“慢羊羊”的险企不同，房企在养老地产上不但“敢想”，更“敢做”。有数据显示，目前全国已有超过80家房企进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目也超过百个。

房企开发养老地产的模式也不尽相同。保利的第二个项目上海西塘越已开盘，采取的是出售使用权的方式，而万科的北京幸福汇依托大社区进行养老公寓试点，位于杭州的万科随园嘉树项目则全部以高端养老社区的模式开发。除了这些已入市项目，世联地产、凤凰股份、远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团等，房企介入养老地产呈现百花齐放的态势。 

人民日报：房产税试点三年难撼房价 市场泡沫没挤出（引用）

上海和重庆两市同时开始对于个人住房征收房产税的试点。而今3年过去，房产税在试点中究竟试出了什么？积累的经验与教训对于后来者将产生怎样的影响？

　　房产税没能阻挡房价上涨的脚步

　　根据国家统计局最新发布的数据，2013年12月重庆新建商品住宅价格同比上涨14.3%，上海新建商品住宅的价格同比涨幅更是高达24.3%。尽管最早实施了房产税的试点，但上海重庆都没能阻挡住房价上涨的脚步。

　　在上海，政策主要是针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。房产税的征收不涉及存量住房，仅这一点就决定了上海的房产税试点无法从根本上挤出多套房。

　　“从目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭来看，其年税费成本多在数千元左右。对于涨幅很大的房地产市场来说，这些税费成本难以撼动投资人涌入楼市的热情。”中国房地产信息集团分析师杨晨青说。

　　在重庆，房产税的征收范围比上海更狭窄，同样没有关注多套存量住房，也没有涉及人们最关心的普通商品房市场。

　　总之，随着对政策的消化，房产税很快就成了一种只针对极少数人的特殊税种。

　　房产税没让地方政府摆脱土地财政

　　在人们的预想中，房产税不仅能够挤出房产市场的泡沫，更重要的是能为地方政府提供最为稳定和广泛的税源，从而解决地方政府对土地财政的依赖，从根源上卡住房价上涨的空间。不过，从目前的试点效果来看，人们这一期待并没有成为现实。

　　截至2011年年底，重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%。2013年，据搜房网及重庆土交所现有数据统计显示，重庆主城土地市场出让居住、商业、金融类用地金额达1164亿元。出让金额仅次于北京、上海，首次超过广州居全国第三。

　　上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样是微乎其微。而上海的土地市场更是火热异常，土地出让金屡创新高。

　　重庆大学法学院财税金融方向副教授陈晴表示，房产税肇始肩负四大功能，包括调节贫富差距，部分代替土地出让金成为地方税收来源，抑制房价过快上涨，改变市场心理预期。但从现有税收情况来看，沪渝两地的房产税收总额较小，占同期市级财政收入比率过低，对更深层次的土地财政问题替代效果有限。

　　我们需要怎样的房产税

　　财政部财政科学研究所所长贾康曾指出，房地产税其实是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来完善房地产税应立足于“公平土地税负，强化保有环节”，在推进个人住房房产税试点之外，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对投机性（短期持有）住房实行高度超额累进税率。

　　从试点城市的房产税征收效果不难看出，简单地以户型面积划分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老办法，新房新办法”的政策，无益于房产税效果的最大化。

　　十八届三中全会提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。在业内人士看来，目前房产税改革面临的最迫切问题是如何在协调各方关系、有限的征管条件等诸多复杂的情况之上，起草税法草案，进行合理的税制设计。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为，重庆、上海两个城市的做法都很偏重地方的独特性，而缺少共通性，缺乏顶层设计的统筹，很难总结出一条为全国各地复制的改革经验。新的试点工作不能再简单地让试点城市各自为政各行其是，而是要兼顾普遍性和特殊性。“试点工作要便于政府从整体性、全面性、可复制性等方面及时调整政策，逐步完善政策，也便于从试点城市吸取有益的经验和做法，作为房产税立法的实践依据，从而以立法先行，开辟一条可以全面推广房产税改革的路径。”

房地产过剩和短缺并存 十年后中国户均五套房？（引用）

房地产过剩和短缺并存 十年后中国户均五套房？

　　2014年1月26日《华夏时报》报道说，10年之后，城镇化基本完成，城市新增住房需求不再这么强烈；同时，10年之后人口结构发生变化，老龄化影响楼市供给需求发挥作用，很多家庭三代人都有房，最后都以遗产的形式给了“90后”或“00后”。

　　这个说法由来已久，其中一个最夸张的说法是，计划生育导致的“4-2-1”家庭结构（4个老人1对父母1个孩子），使未来的中国人户均能够拥有好几套房子，导致未来的房子一文不值。因此中国房地产泡沫必破，未来20年，大量的家庭将有几套房：爷爷奶奶留一套、姥姥姥爷留一套、父亲母亲岳父岳母各一套、加上自己的住房，一般城市家庭将有五套房。

　　按照上述说法，“90”后“00”后这些年轻的互联网下的新一代，一方面是悲催得要命的一代，面临着“4-2-1”人口结构下沉重的赡养老人的负担；一方面又是幸福得要死的一代，似乎天上掉陷饼，几代人攒下的房子都归了他们，凭空拥有了很多前面几代人拼了老命才挣得的房产。

　　事情真像小学生做加加减减的数学题一样简单吗？答案毫无疑问是否定的。

　　上述分析方法一个最致命的缺陷是：只分析了人口结构这一大变量，没有分析城市化过程中家庭结构和地域结构变化这两大变量，导致“一叶障目，不见森林”，只见房屋过剩，不见房屋短缺。

　　其实不要说十年后，就是今天，中国的房地产已经面临严重过剩和严重短缺同时并存的局面：一是农村和一些小城镇房屋严重过剩，二是大中城市房屋严重短缺，中小城镇同时还面临着严重的结构性过剩和结构性短缺问题。

　　十多年来，中国已经有超过三分之一的村庄消失，相应的便是相关房屋过剩。乡村级小镇和一些县级小城镇虽然还在大兴土木，但十年后必将面临严重过剩问题，尤其是在一些远离大都市圈又热衷于小城镇大跃进的地方，用不了十年房屋严重过剩的“鬼城”现象将越来越突出。而县一级小城镇同时还面临着大量祖传老房子因产权复杂、街区狭窄破败等导致不适合居住，上世纪七八十年代大量私人建设的四五层楼老房子又浪费又不宜居等结构性过剩问题。这些结构性过剩的老房子，面临着比以前更艰难的拆迁问题，但它们占据的都是城市优质的核心地段。

　　中国的真实城市化率目前已达35%，正进入加速城市化的关键时期，不管人们抱着多么美好的理想，“区域均衡发展”、“就地城镇化”注定都是不符合节约资源和提高效率的不可能实现的乌托邦，大城市化才是不可阻挡的历史潮流。到2008年底，全国城镇常住人口比1991年增加90.3%，平均每年增长5.6%。未来人口城市化增速将超过这个比例，但也绝非十年可以基本完成城市化。

　　在此城市化加速的未来20年左右时间里，人口净流入的大中城市住房短缺明显，与此相适应的是中小城镇住房过剩加剧，冰火两重天的局面越来越突出，所谓“90”后“00”后一人有几套房之类的判断完全没有意义，如果是在远离大都市圈的乡镇或农村，有十套八套房又如何？有价无市。有人住、有人愿意住的房子才叫房子，没有人住、没有人愿意住的房子以后只能叫做建筑垃圾。

　　前不久媒体集中报道的北京“井下人生”最能说明问题：北京远郊农民放着家乡“有天有地”房子不住，进城市中心捡破烂，十几年住在地下热力井里，媒体“发现新大陆”后大为惊讶，集中报道后引起政府关注，封了热力井，其中一位当事人被老家政府安排在养老院工作，但很快她又离开了养老院，继续回到城市捡垃圾。

　　随着中国的城市化进程和人们生活方式转变的加快，未来大中城市的家庭结构也将发生革命性的变化。几代同堂、父母和兄弟姐妹同在一个屋檐下的居住生活方式将很快成为历史，甚至父母和儿子儿媳、女儿女婿同一套房居住的都会越来越少，儿女成年后两口之家将成为最常态，甚至于夫妻之间各住一套房的都不罕见。因此，你不知道未来城市需要多少房子，我们只知道大中城市住房大户型会受到市场需求的抑制，但是，房子的套数要求会增加。

　　而在中小城市，经过了过去16年左右大跃进式的向主城区外摊大饼式过剩式发展，未来的趋势将是回归主城！过去的向外扩张是因为城市拆迁艰难，随着外围住房供应过剩，这种扩张将受到市场规律的抑制。人类过去几千年发展对宜居地址的选择及由此带来的文化历史积淀，绝非这十几年的人类城市经验可以超越，“回归主城”将成为一个更为长远、更加顽强的潮流和趋势。因此，未来中小城镇的旧城和老房子改造，将会面临巨大而漫长的发展过程和空间。

　　今天，我们与其考虑“未来的人们将有几套房子”这类一时算不准也没有意义的问题，不如仔细研究一下我们需要什么样的土地、房屋和拆迁政策，更便于我们把农村大量荒废的房屋和宅基地空置出来，还给大地山川；更便于我们在实现人与环境、人与产权、人与历史和解的道路上实现旧城改造，进而让更多的人在产权交易与互换中实现互惠，让城市生活更加美好。而在这个基础上，建筑和粮食一样，是人类最永恒的事业，其中，建筑的想像空间更大。

　　但是，如果没有合理的产权制度和交易安排，我们的未来将面临大量破败却不能动一寸土、一片瓦的乡村宅基地和中小城市旧城区！作为同一枚硬币的正反两面，届时我们也将面临越来越多大中城市“井下人生”一样的城市贫民窟——不管它们是集中成片，还是分散居住。

房价逆转接近临界点（引用 作者：刘杉V财经评论）

房价逆转接近临界点

11月20日国务院常务会议决定，将实行不动产统一登记制度。

新闻稿是这样表达的，“各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益”。

这样的说法中规中矩，冠冕堂皇，体现出政府改革目的是提高效率。但这个做法的背后含义则是，为房产税征收确定制度基础，同时为官员财产公开创造条件。此前不动产登记难以推动，就是遭到利益集团抵制，此番统一由国土部承担职责后，登记制度会提速，并建立全国联网体系，这为实际开征房产税创造了物质条件。

关于房产税是否该征的争论恐怕已经结束。房产税是财产税，按照《立法法》规定，开征财产税必须经过立法。此前有关房产税的试点工作并不合法，遭到非议是必然的。没有程序正义，房产税就是非法的。三中全会明确启动立法，这表明房产税开征不可避免。对于产权的争论，其实理由并不充足。70年产权是不完全产权，但并不妨碍在70年内对所有权征税。发达市场是永久产权，所以房产税要永远交下去。考虑到这一点，中国也会在适当时候改革产权制度，将住房产权永久化。

目前的问题在于，开征房产税必须要废除土地财政。因为开征直接税目的就是为地方财政创造长期税源。如果不废除土地财政，地方政府为获得更多按照市价收取的房产税，就会继续推高土地价格。因此，开征房产税同时一定要结束土地财政。三中全会提出改革财税制度，明确地方事权与财力匹配，并强调预算透明，这都是结束土地财政的征兆。

房产税最快应该在明年“两会”即启动立法程序，在立法基础上试点，并逐渐推开。此前上海重庆的房产税试点，既不合法，也不科学，只能算作忽悠。

舆论关心的是，房产税是否公平，是否成为政府再次利用房地产盘剥百姓的工具。要避免这一点，就要在征收方式上合理安排，同时公开房产税支出目的，做到专款专用，用于民生开支。我的判断是，房产税会对存量房普遍征收，然后再依照减免税收的人口或面积标准进行返还，这样可以提高效率，促进公平。

房产税会增加住房持有人的成本，其对房价影响是中性的。在房价上升周期中，房产税会被转嫁给买房者，但房价若进入下降通道，则加重持有人负担，会促使存量房加快入市，并降价出售。

目前中国房价拐点开始临近。

表面看，房价是由供求关系决定的，但决定供求曲线背后的因素复杂，包括实际购买力、利率水平、预期等。影响需求的决定性因素正在发生变化。

其一，人口因素。这是长期因素。中国放开单独二胎，这实际表明20年内劳动力供给出现短缺。同时，限制特大城市人口，这意味着如果限购不放开，保障房加速供给，那么一线城市供求关系会得到缓解。而像北京这样的城市，精英阶层基本将儿女放到国外，未来几年，祖、父两代人的住房都可能成为庞大供给。

其二，利率水平提高。

央行货币政策已经明确“减杠杆”，反映在市场上就是流动性吃紧，利率攀升，这会直接增加购房成本，进而抑制需求。

其三，预期逆转。

认为房价不断上涨的预期来源于通货膨胀预期。

除了央行明确“减杠杆”，李克强也明确提出不会再使用通货膨胀政策刺激经济。如果认识到三中全会改革能够带来巨大红利，创造更多供给，那么在控制货币增速条件下，随着总供给增加，实体经济会吸收大量货币存量，物价总水平保持稳定，甚至出现价格结构性调整。在流动性收缩条件下，资产价格调整不可避免。

其四，土地供给垄断局面改变。

三中全会提出同地同权，未来政府征收土地更加困难，短期会导致地价上涨，但中长期看，地方政府要落实城市规划，就需要农村土地通过市场来增加供给。如果政府拿不到差价，政府会鼓励土地降价出售，以改善当地营商环境。土地供给垄断局面打破，政府操纵房价可能性降低。

其五，政府微刺激活动告一段落。

今年以来房价继续上涨，除了需求释放外，政府默认也是主因。政府目的在于利用房价上涨刺激房地产开发投资，进而稳定经济。稳定经济目的不是稳定就业，而是实现政治目的。十八大提到经济总量翻一番，这要求年均经济增速要达到7.2%。为了达到政治目的，政府实际采取微刺激来获得较高增速。不过，由于前三年经济增速较高，后7年只要达到6.9%左右增速即可完成政治任务。这样，未来任务是促进改革，而不是保增速。考虑到新供给增加，房地产作用下降，土地财政改革需要加快。

总的来看，长期支撑房价上涨的货币因素和土地垄断因素正在改变。明年美联储结束QE可能性很大，这会导致全球货币供给环境逆转，中国也会跟随收缩货币供给。如果考虑到中国力图让人民币成为国际货币，就会力求保持本币稳定，让国际社会保持信心的重要基础就是避免通货膨胀预期。当然，避免通胀更重要因素是为了维护政权稳定。在民营经济提供主要就业渠道条件下，利用行政手段提高最低工资办法不可取，老板们为保持成本稳定，会减少雇佣人数。如果政府继续超发货币，就会激化社会矛盾，导致政局不稳。

房产税一年立法，两年试点，2016年后或大面积推广。为避免交税，大量二手房会进入市场。如果二手房大量入市，就会产生“囚徒困境”，看谁跑得更快，应该是每个二手房售卖者的个体理性。

投资与房地产是两个拐棍（引用）

投资与房地产是两个拐棍

有钱没钱，回家过年。对中国人来说，春节是最大的日子，辛苦一年，奔波半载，忙活到头，都想过个红火年。

农历新年是马年，很多人期待着能够“马到成功”，有性急的，更盼望“马上”成功，因而“马上”就成为吉祥物的噱头。马背上加个元宝，叫做“马上有钱”；马背上拴个小房子，叫做“马上有房”；马背上站个小象，叫做“马上有对象”。

美好愿望值得期待。不过，马背上除了人们附加的念想，更实实在在的是马毛，因而“马上有毛”也是客观的。这就是生活的辩证法，“马上”只是愿望，“有个毛”，却是现实。

中国经济也如此，良好愿望要建立在现实基础之上。都说2014年是新改革元年，但改革是目标，是理想，而经济现实恐怕要绊了改革马腿。马年的经济注定不会飞奔，“三驾马车”能够走稳，已经算是幸运了。中国国家统计局日前公布了2013年经济数据，透过历史数据的蛛丝马迹，大体能够看到今年的经济马路怎么样。

2013年中国GDP总量达到56.9万亿元人民币，同比增长7.7%，实现政府制定的经济增长目标。7.7%的增长率为14年来最低，但经济增长质量已经出现变化。在GDP构成中，服务业占比首度超过制造业，同时能源消耗下降，这意味着中国经济升级取得一定效果。同时，消费稳步增长，全年名义增长率达到13.6%，实际增长率为12.2%，这是在“三公消费”得到抑制，网络消费没有计算在内的数据，表明中国消费还有潜力。

不过，总体看，过去一年的经济增长还是依靠投资推动取得的。2013年，最终消费对GDP增长贡献率是50%，资本形成总额贡献率是54.4%，净出口贡献率是-4.4%。而2012年，最终消费贡献率为51.8%，资本形成贡献率为50.4%，净出口贡献率是-2.2%。很显然，2013年消费贡献率下降了1.8个百分点，而资本形成贡献率上升了4个百分点。没有较高增速的投资，显然就不会实现7.7%的经济增长。

事实上，在去年中期，中国实行了力度有限的经济刺激政策，才得以避免经济出现“硬着陆”，其中8月固定资产投资出现拐点，增速上升，但在9月后，固定资产增速再度下降，这说明此番经济刺激是短暂的，并没有延续过去的老路子，这在GDP季度统计中也可以反映出来。在三季度环比增长2.2%后，四季度GDP环比增速再次下降到1.8%，同时，四季度固定资产投资增速也在下降。另一个反映经济趋势的先行指标，工业价格指数PPI，也在四季度连续出现环比持平，改变了三季度价格上升局面。这些指标预示经济出现短期见顶信号， 2014年经济增速会进一步下降。

除了固定资产投资，2013年经济增长也得益于房地产市场的繁荣。由于政府在年初采取了微妙的房地产调控政策，抑制了二手房买卖，使得新房价格一路上涨，由此推动房地产开发投资全年保持较高速度。去年全年房地产开发投资名义增长20%，土地购置面积增速更出现螺旋式增长特点。

总的看，2013年中国经济有喜有忧。喜的是，结构调整见到效果，调控思路有所变化，特别是政府意识到，就业与经济增长关系是复杂的，绝非提高投资速度，就可以换成就业岗位，因而将政策转向优先发展吸纳就业人数多的第三产业。忧的是，结构调整路途漫长，政府时不时的还得依靠老手段来稳增长。基础设施建设投资和房地产，是中国经济的两个拐杖，离开了哪一个，经济都站不稳。特别是2014年，改革和债务问题纠缠在一起，决定了固定资产投资与房地产的格局不可能出现大变动。

这样看，2014的改革也会在两难中前行。一方面，改革会抑制增长；另一方面，为稳增长，也要适度放慢改革速度。据报道，目前已经有18个省下调了城乡收入增长目标，占已统计省份的七成。这些省份制定的居民收入增速都低于GDP增速，这也预示收入分配改革不会走太快。很显然，经济下行压力大，地方政府不敢给企业增加成本。同时，地方债也到偿还高峰期，政府不能少了收入。在改革和经济稳定中找平衡，这是今年各级政府的技术活，马虎不得。

高房价是财政杠杆(引用）

高房价是财政杠杆

财政收入增幅与经济增速关系密切，在中国经济逐渐走缓大背景下，财政收入减速是大趋势，不过，尽管2013年中国经济增速创下14年新低，但财政收入仍然保持了两位数增长，表明中国税收能力富有弹性。

财政部日前公布了2013年财政收支情况，全国公共财政收入１２.９万亿元，比上年增长１０．１％。其中中央财政收入６万亿元，比上年增长７．１％；地方本级财政收入６.９万亿元，比上年增长１２．９％。财政收入中，税收收入１１万亿元，比上年增长９．８％。

财政收入特点

从数据看，2013年财政收入体现三个特点。

一，财政收入增速下降明显，收入分配出现改善。

2013年公共财政收入增长10.1%，同期GDP增长7.7%。无论是财政收入，还是GDP总量，增长速度均出现下降，表明中国经济进入中速增长区间，财政收入增速继续下降也是必然结果，2014年后会逐渐降低到个位数。不过从分配角度看，政府税收增速已经与城镇居民可支配收入增速接近，二者名义增长率分别为9.8%和9.7%，同期GDP名义增速为9.5%，表明政府收入、居民收入基本与经济增长保持同步，收入分配状况出现改善。

二，房地产税收占比近两成，税源畸形。

仅仅在税收方面，房地产占比就接近两成。企业所得税增长14%，而房地产企业所得税增长25%，至于契税、房地产营业税、二手房转让所得税增速都在三成以上，其他房地产相关税收增速也都在11%以上。由此可见，房地产繁荣对政府税收至关重要。

三，增值税增长缓慢，实体经济不景气。

国内增值税比上年增长９％，其中中央增值税增长４．３％，地方增值税增长２２．８％。中央与地方增值税增幅不同既与经济景气有关，也与结构性改革有关。由于经济下行，工业增加值增速趋缓，工业生产者出厂价格下降，再加上结构性减税等因素影响，导致中央增值税增速偏低。而营业税改征的增值税全部归属地方收入，使得地方增值税增幅较高。但中央增值税的增长幅度，更能反映实体经济微观运营情况。

2013年税收特点，体现了调整期中国经济特色，一方面，经济不景气时，房地产更容易被赋予重要任务；另一方面，结构调整影响到制造业税收。

中国财政预算体系包括四部分，公共财政预算、政府性基金预算、国有资本经营预算和社会保险基金预算，仅仅看公共财政并不能反映政府实际收支情况，特别是地方政府，除了税收收入，还要依靠政府性基金收入来满足地方财政支出。

2013年政府性基金收入５.２万亿元，增长３９．２％，其中中央政府性基金收入４２３２亿元，增长２７．５％。地方政府性基金收入４８００７亿元，增长４０．３％，主要是土地使用权出让收入４１２５０亿元，比上年增长４４．６％。

在政府性基金收入中，土地出让金实际成为主要内容，其占比高达八成。在经济增速放缓，税收增速下降情况下，地方政府为了维持经济增长，保证地方支出，更多依靠卖地来获取收入，去年全国卖地收入增速高达45%，显示土地财政威力巨大。

考虑到2014年进入地方债务还债高峰期，还债比例达到22%，而地方政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额高达37%，那么地方政府还要继续依靠卖地维持，今年土地出让收入还会继续大幅增加。

与房地产关系

如果把政府税收与政府性基金收入合并计算，就会发现，与房地产相关的政府收入高达6万亿元，占政府收入的近四成。这就是说，政府的收入来源，更多依靠房地产市场的繁荣。如果考虑到房地产上下游产业链形成的税收，政府从房地产经济中获得的好处更大。

政府与房地产形成这样的逻辑关系，房价上涨，交易活跃，政府就可以获得税收和土地转让收入。为了更多卖地和获得税收，政府需要确保房价上涨和开发商增加投资，确保房价上涨的最简单办法就是不断推高地价。

高价卖地实际起到一箭双雕作用，既获得卖地收入，更保证房地产税源。

如此看，与其说房地产绑架了中国经济，不如说政府吃定了房地产。房地产经济不仅导致中国经济结构畸形，而且为保证政府利益，高房价实际成为撬动政府收入的杠杆。

反过头看，去年年初实行的二手房转让收入所得税，名义上是抑制住房需求，实际成为政府增收工具。财政部也承认，“财产转让所得税６６４亿元，增长３８％，主要受二手房市场交易活跃的影响”。

当然，政府的如意算盘不仅仅是增加664亿元的所得税税收，而是通过抑制二手房交易，刺激房地产开发投资和新房交易。事实也是如此，去年全年房地产开发投资增长20%，契税增长３３．８％，土地收入增长更是近五成。新房价格持续上涨，最终让买家失去了等待的耐心，市场需求急剧增长，进而带动二手房交易，不仅给政府带来二手房所得税，而且进一步推动二手房价格上涨。

正是在地价推高房价，抢购带来交易税收，政府再热衷卖地的闭环下，房地产市场得以繁荣。对于普通购房者而言，房价上涨并没有带来实际收入的增长，反倒是在每一轮房价上涨过程中，新购房者财富不断被政府掠夺。

2014年，美联储继续缩减购债规模，但中国政府紧缩货币的动力并不大，因为政府既要为化解债务风险提供宽松货币环境，更要维持房地产市场繁荣。2014年房价不会出现拐点，政府卖地热情应该高于去年，这会继续推动房价上行。不过随着居民购买力的透支，房价上行动力开始衰减，房地产巨大危机开始酝酿