2016年3月23日星期三

宽松货币政策与多伦多买房

宽松货币政策与多伦多买房
全职,专业 经纪 李 军

几年前,当人们听到世界要开始实行宽松的货币政策,以为宽松的货币政策就像人们换一件宽松的衣服一样,没有什么特殊的感觉。真没有想到,这个政策几年下来会给人们的生活带来如此巨大的变化。原本经济实力和教育背景差不多大陆新移民,10年前在多伦多买一个独立房,和另一位迄今为止还没有买房的,却一直在打工的新移民相比,两个新移民家庭的经济实力已经不能相提并论了。十几年前,多伦多的位置好的一座独立房也就三十几万加币,而今都已一百六,七十万了。十年间,在多伦多,无论打什么样的工,一家人也不可能攒下100多万加币。对于打工人来说,100多万加币是个天文数字。但是,在过去的十年里,在多伦多,很多新移民在多伦多都买了独立房,其中的很多新移民家庭都都随着物业的增值,轻而易举地实现百万富翁的梦想!这些实现百万富翁的新移民,除了得益于自身的房屋投资理念外,更加得益于整个世界范围的宏观经济政策,即宽松的货币政策。宽松的货币政策,有很多同义词或近义词,如量化货币政策,积极的货币政策等等。这些词的精准定义可能很复杂,这几年过来,人们对其的含义大致也能体会个八九不离十。就是国家多发行货币,市场货币流通量不断增多,同时,物价,房价不断上涨。说白了,“宽松货币政策”就是“通货膨涨”的学名。为什么宽松的货币政策非常有益于在多伦多买房呢?其原因在于,宽松的货币政策下,在多伦多买房,新移民受益于物业增值快,投资风险小,家庭财产保值增值。

宽松货币政策下,新移民在多伦多买房,物业增值的速度特别快。宽松的货币政策的特点就是市场货币流通量大,信贷门槛低,贷款利率低等等,这些特点都是有利于房屋市场需求增加,都是有利于物业增值的。这些有利因素叠加在一起,加之多伦多这一全球最有利于人类生存和发展的城市品牌,新移民在多伦多买的房屋价值一定会上涨很快。有人说,“不谋全局者 不足谋一域, 这话说得好!全球宽松的货币政策就是全局性问题,多伦多买房是局部问题。深刻理解和把握全球宽松货币政策的来源和其特点,非常有助于理解为什么在多伦多及时买房的意义。宽松的货币政策是全球一体化后,一些国家的很多企业,和家庭发生重大投资失误而面临破产局面。任由这种局面继续发展下去,就是银行,和保险公司的破产,直至整个国家信誉体系彻底破产。如果这样的情况发生,国家经济没法正常运行。所以,面临这种局面,国家实行宽松的货币政策,大幅度增加市场货币流通量,降低利率,来挽救企业,家庭和个人。借此,以实现挽救银行和保险公司,使国家的经济继续发展。近些年来,有关机构测算,市场货币流通量已经增加5倍左右。大家知道,凭空增加货币发行量并不能创造财富,只能制造通胀。在社会商品总量一定的前提下,货币流通量增加5倍,可见房屋价格也会相应地增长。所以,在宽松货币政策下,新移民在多伦多买房,房屋增值的速度特别快。十几年前,一些多伦多三十几万的房子,现在市值一百五,六十万加币。

宽松货币政策下,新移民在多伦多买房,物业投资风险非常小。宽松的货币政策出台的原因之一,就是整个社会的市场需求不足,从而影响和阻碍社会经济的发展。所以,宽松的货币政策就是鼓励和扩大需求,就是让更多的人有资格投资,有资格买房,并让买房人受益,以带动更大的需求,和更多人买房。从而带动整个社会经济向前发展,扩大社会就业,缓解社会矛盾。大家知道,国家机器的力量是巨大的,而我们每个人的力量是非常渺小的。当一个人认清和领会国家发展的宏观政策,并顺着国家政策去投资,去买房。那投资风险会小得多。因为,这时你是在帮助国家,国家需要你的帮助。国家也会从利益方面来鼓励你投资,买房。反之,如果,在国家经济不景气的时候,国家再出台一些政策让房屋投资人面临很多投资风险,甚至让一些房屋投资人赔钱,破产,和倒闭。那后果是相当严重的。这样会导致很多人退出房屋投资领域,市场房屋需求大幅度降低,直接导致相关产业,如建筑,装修,银行,保险,和其它产业萎缩,和开工量不足。从而导致大量工人下岗,和失业,激化社会矛盾。所以,宽松的货币政策,就是国家鼓励人们投资政策,就是鼓励人们买房政策,就是让买房人获益的政策,同时更重要的是国家降低投资者,和买房人投资风险的政策。

宽松的货币政策下,在多伦多买房,家庭财产保值增值。这十年,这个世界的宽松货币政策,从某种意义上讲,就是用一心一意打工不买房产人的财富去补贴房屋投资者的十年。这十年,投资房地产的人越来越富有;而一心一意打工,手持大量现金的,不买房产的人,家庭财产是越来越少。这是不争的事实。理论上讲,宽松的货币政策下,社会财富不是随着市场凭空多发行的货币增多而增加的。但市场过多的货币发行量却能稀释每个家庭手中的货币购买力,稀释一心一意打工,不买房人的财富。这些年来,有多少人十几年前,本来可以买一套房子的钱,到如今只能买类似房子的四分之一了。表面上看,是房子涨价,实际上是货币贬值。人们手里的钱模样与十几年前一样,但购买力大大地下降了。不但体现在买房子上,其实其它方面也一样,比如,十年前,新移民手里有20万加币来多伦多,但没有买任何房子。十年前,多伦多的物价是比较低廉的,比如,面包0.99加币一个;而今天,同样面包是3.99一个。十年前,新移民的20万加币,折合成当时面包至少20多万个。如果该新移民家庭的收入是多伦多平均水平,即每年10万加币。该家庭辛苦工作,每年积累三万加币。十年后的今天,共积累30万加币,连同最初20万加币,新移民总共50万加币。按现在面包价格3.99算,折合12.5万个面包。比十年前少7.5万个面包。这就是说,即便是平均收入水平家庭,如果不买物业,新移民十年工作积蓄不但没有使家庭财富增加,反而缩水37.5%。所以,这十年,这个家庭从某种意义上讲,可能白干了!所以,在宽松的货币政策下,在多伦多买房,家庭财产才可以实现保值增值。


总之,宽松的货币政策始源金融危机。当金融危机越演越烈,以致威胁整个社会经济体制和社会,企业,和家庭的信用时,政府果断推出宽松的货币政策,以挽救处于破产边缘企业和家庭,使社会经济得以继续运行。经济危机后,市场需求依旧乏力,企业面临生产经营困难。国家继续推行宽松货币政策以此拉动投资房产热情,来拉动内需,从而解决企业市场需求问题和社会就业问题。从实质上将,宽松货币政策是靠增加社会货币流通总量方法,使政府手里有一定量的钱来补贴投资者,以鼓励投资者加大社会投资,带动社会总需求,从而给企业生产经营创造一个良好的市场环境。企业发展好,打工者就业形势就会好。从而实现打工者有工作,买房者有良好投资回报,国家有税收的表面上看“三赢局面。大家知道,社会财富一定的前提下,三方同时受益的政策是不可能的,但国家政策向一方倾斜时,这方受益多一些,另一方的利益一定受到侵害。表面上看,打工者继续有工作可做,其实,很多打工者的家庭财富被宽松货币政策稀释后去补贴投资者和买房者。这些在宽松货币政策轻轻松松成为百万富翁的财富来源就是那些一心一意打工不买房人手里的财富。是这些人手中货币被宽松货币政策稀释后,损失掉的购买力造就成买房人成为百万富翁。所以,在宽松货币政策下,在多伦多买房,物业增值快,投资风险小,家庭财产得以保值增值! 但要注意的是宽松货币政策的后期可是买房的风险期。投资者要时时注意国家的金融政策变化。(本文纯属学术探讨,不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL 647-824-6916 微信 junli64

2016年3月15日星期二

为什么世界经济总是“危”而不“机”

为什么世界经济总是“危”而不“机

全职,专业经纪 李 军

提到“经济危机”,很多人认为这是个坏事。其实不然,“经济危机”对社会经济发展既有坏处,更有好处!既对一部分人有危害,又给另一部分机遇!表面上看,“经济危机”是生产过剩,企业倒闭,失业剧增,社会经济陷入萧条和衰退;但实际上,这些现象的背后,“经济危机”也会给社会经济转型升级带来最佳调整机会。回顾每次世界“经济危机”之后,都会有一大批新兴产业诞生和成长。简而言之,“经济危机”对社会过时经济是有“危”害的;但也对社会新型经济是绝佳“机”会。没有对社会过时经济的无情淘汰,社会新型经济很难有机会诞生和成长。但近些年来,细心的人们会发现当今世界经济总是“危而不。当次贷款造成的大量有毒债卷给世界经济带来严重危害时,人们认为房价会大幅降低时,央行却开始量化货币了。房价不但没降,反而大幅度上升;当鬼楼,鬼街,和鬼社区出现在很多城市时,房屋供给已明显过剩,房屋降价已成必然时,央行又开始降首付,降利率,加杠杆。房价又开始飙升了。总之,一句话,不论房价多高,多危险,房屋就是不降价,就是不给新的投资者任何机会。为什么会这样?人们认为,就业压力,社会稳定,和”货币战争“是世界经济总是“危而不的理由。

就业压力是当前世界经济“危”而不“机”的重要原因。目前,在世界经济总量数一数二的中国经济就是处于高危状态。明明是房屋已严重过剩,但还是要继续建设房屋,来带动相关行业,如钢铁,建材,和金融等服务业发展;明明是价格已高的离谱,还是要降利率,降首付,加杠杆,继续涨价。来吸引更多人来买更多的房子。因为中国的房屋价格不涨不行。不涨价,房屋就没有投资价值,房屋就没人买了。没有人买房子,房地产业就会停止发展,与此相关的一大批产业都会相应停下来。这样,中国会有很多企业会破产倒闭,会出现大批下岗工人。与此同时,中国每年会有一千万应届大学和大专毕业生需要找工作,和其他成千上万来自乡镇劳动力进城寻找就业机会。每年,中国没有一定的经济总量上涨是没法安置如此众多的新生劳动力的。但如果作为龙头产业,房地产业出现严重过剩,房屋出现大规模降价,出现大量房子没人买了。那必定会引发其它众多相关产业的恶性链锁反应。整个社会的经济总量不但不会有一定总量增加,反而会大幅度降低。社会不但没法安置大量新增加的数千万年青人就业,还要有很多在业人员需要下岗。这是当前中国决不能承受的压力。中国是这样,其它很多国家也面临类似问题。所以,房屋市场不论多么危险,就是不能降价。

维护社会稳定也是当前世界经济“危”而不“机”的重要原因。房屋价格稳定与社会稳定有着密切的关系。如果房屋价格持续稳定上涨,社会的每个家庭财富都相应增加,社会就会稳定。反之,如果房屋市场价格出现塌陷式下降。两年前,老百姓500万买的房子,今年,房屋价格变成250万了。三代人的劳动成果突然打水漂了。这可不是小事!在一些发展中国家,那里的大多数国民还没有锲约意识。房屋大幅度降价可能诱发社会动乱。由于信息不对称,在一些发展中国家,社会大多数成员对房屋市场的真实信息近乎无知状态。大多数买房人对房屋的建造成本,市场的供求关系根本不关心。大多数人都是跟着社会的误导信息走,跟着开发商的广告走。哪个开发商策划的广告好,哪个开发商为社区名字取得漂亮,那个社区的房屋就卖的价格好,房屋也卖得快。人们在买房事情特别肯花钱。房屋价格越高,越有人买;房屋价格涨得越快,越是有人抢。这些年来,房屋的建造成本没有上涨多少,但房屋的价格可上涨的离谱。很多人买房屋的的钱,很大一部分买的是泡沫,买的是水分,买的是广告。随着房屋市场下行,随着建筑材料,和土地大幅度降价,随着房屋过剩越来越明显化,这些泡沫很快会被刺破。政府也意思到这个问题的严重性,所以,在房屋市场的泡沫即将破灭的时候,在房屋市场最危险的时候,又及时出手了。又开始推行积极的货币政策。来阻止房屋价格下滑。这就是人们总是看到房屋市场很危险,但就是不降价,就是没有转机。

货币战争也是当前世界经济“危”而不“机”的重要原因。一个国家能发行国际货币,那可是一件非常美好的事情。国家需要什么,印刷点钞票,就可以到国际市场购买自己需求的商品。但不是每一个国家发行的货币都是被国际社会认可的。目前,只有美元,欧元,和人民币等少数国家发行的货币被世界认可。一个国家的货币要想成为国际货币,是以这个国家综合国力为依托的。自二次大战以来,美国综合国力一直是世界第一位,因此,长期以来,美元一直作为国际储蓄货币。但最近十几年来,欧盟的成立,和中国的崛起,对美国的经济第一的地位威胁很大。相应欧元,和人民币的国际化也对美元霸主地位造成威胁。欧元区,美国,和中国都在竭力维护本国经济稳定,避免发生经济危机。这不只是经济问题,也是货币信用问题,也是经济影响力问题。所以,大家看到,不论是欧洲的债务问题,美国的次贷款问题,中国现在的房地产严重过剩问题。这些国家和地区都是用货币政策解决,就是宽松货币政策解决这些问题。而不是让相关的家庭,企业,公司,和银行破产倒闭,和让房屋等其它商品价格大幅度下降。这样做的好处是国家经济总量不会大幅度缩水。这样做可以维护国家的经济地位,和相关货币的国际影响力。


总而言之,经济危机不是一件坏事。经济危机是对一个国家的经济最有效,最严厉的调整。它既对一些过时的,低效的,过剩的经济实体有危害;也是对那些新型的,高效的,有生命力的经济实体一个发展机遇。人们的经验是,过去每当社会商品严重过剩时,就会引发经济危机。一旦经济危机来临,商品大降价,工厂破产倒闭,工人失业。但今天,细心的人们注意到,这个世界总是“危而不机”。很多媒体根据各种经济指标,如家庭债务指标,房屋租赁指标,家庭收入和房屋价格关系等等预测近期会发生房屋市场危机或市场回调。但几年来,一次次这样的预测不但没有兑现,反而带来一次次房屋市场大涨价。这十几年,每当房屋市场出现转机,出现下滑迹象,央行就会及时出手。不是降首付,加杠杆,就是量化,宽松货币。及时将房价稳住,和推高。把人们期望房屋降价的希望掐死。前几个月,中国刚刚出现房屋市场价格下滑迹象,随后政府出台一系列政策,促使深圳等一线城市的房屋价格一路上扬。为什么政府这样做?因为只有这么做,才能解决当前迫在眉睫的就业压力问题,社会稳定问题,和货币国际信誉问题。(本文纯属学术探讨,不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL 647-824-6916 微信 junli64

2016年3月8日星期二

这世界,这十年,这“三种人”

这世界,这十年,这“三种人”
全职,专业 经纪

这十年,世界越变越小时间越过越快! 人越变越迷惘! 十年前,一个城市,一个国家都显得那么大。当一个国家通胀严重,商品过剩时,央行会提高利率,抑制经济过热。从而使国家经济,和市场商品物价总是呈周期性变化,即商品价格时高时低;现在,情况变了,地球变小了,全球一体化了。同样,当市场商品过剩,通胀严重时,国家采取的政策不同了,国家央行不是提高利率,而是降低利率,而是宽松货币政策,而是量化货币政策,而是贬值货币政策。从而,该国家可以向世界输出通胀,输出危机,输出产能,和输出过剩商品。该国内部市场物价,和房屋价格也不像从前那样呈周期性变化,而是随着货币流通量不断增加而不断单边上涨。尤其是近十年来,这个世界货币发行量太大了,几乎是十年前的五倍。巨大的货币发行量对人们的生活和发展影响巨大。不同的人,对世界货币政策的认知不同,反应不同,从某种角度来看,自然而然地形成三种不同的人,即相信投资人,相信货币的人,和两者兼而有之的人。


首先,这十年,这个世界宽松货币政策,非常有利于相信投资的人,有利于冒险的人,尤其是非常有利于物业投资人。这些投资者都有共同的特点,就是乐观,总是相信明天会更好!有人感慨地说,如果能知道多伦多物业价格这样的涨法,十年前,一下飞机什么都不干,直接买两套独立房子。到今天,两套物业总共能增值200多万加币。一家人什么都不用干了!  如果人们能买三套,四套,或者更多,那就更好了!这可比开工厂,开公司,开矿山还挣钱。而且还不用劳神费力地辛苦经营。这些物业投资人是这十年,这世界宽松货币政策的宠儿。这十年来,这个世界,一轮又一轮,或明或暗的量化货币,增发货币政策,不断增加手持物业家庭的财富,而且自动化解物业投资者的各种物业投资风险。太令人羡慕了!不用冒险经商,开工厂,不用懂的高科技技术,不用辛辛苦苦地工作。十年前,在多伦多,只要新移民买一套房子,现在,就可以轻松地成为百万富翁。这是人类历史上不曾有过最简单,最普遍,和最轻松的致富途径! 从某种意义上讲,这十年,这个世界属于物业投资者的十年!

其次,这十年,这个世界的宽松货币政策,非常不利相信货币的人,非常不利于那些手持大量货币的人。过分相信货币的人,手持大量货币的人,通常是比较传统的人,而且还是一些有较高知识和学术背景的人,和做事比较理智的人。这些人相信价值是由劳动创造的!对于这个世界几千年一遇的房地产时代,和宽松货币时代有点迷惑不解。而且认为,投资一套房子就可以成百万富翁这种事情近乎荒唐。但更荒唐的事情却发生在他们身上。比如,这些人,十年前,新移民手里有20万加币来多伦多,但没有买任何房子。十年前,多伦多的物价是比较低廉的,比如,面包0.99加币一个;而今天,同样面包是3.99一个。十年前,新移民的20万加币,折合成当时面包至少20多万个。如果该新移民家庭的收入是多伦多平均水平,即每年10万加币。该家庭辛苦工作,每年积累三万加币。十年后的今天,共积累30万加币,连同最初20万加币,新移民总共50万加币。按现在面包价格3.99算,折合12.5万个面包。比十年前少7.5万个面包。这就是说,即便是平均收入水平家庭,如果不买物业,新移民十年工作积蓄不但没有使家庭财富增加,反而缩水37.5%。所以,这十年,这个家庭从某种意义上讲,可能白干了!这个世界的宽松货币政策是非常不利于手持大量货币的人。


最后一种人是前两种人的折中,这种人即有自家人居住独立房子,也有点现金。最后这种人可能人数最多。这种人随行就市,适时为家庭买个自住独立房。这些人手头的现金可能购买力有些下降,但由于已买个自住独立房,从而避免遭受一轮又一轮宽松货币政策对家庭财富的洗劫。与第一种充分利用手头资金,充分利用杠杆,在多伦多进行物业投资的人相比,最后这种人亏一点;但与第二种人,即完全手握现金,没有买自住独立房的人相比,还好很多。这十年,家庭的自住独立房,或多或少,随着一轮又一轮的宽松货币政策至少增值50多万加币。这种新移民家庭生活比较安逸,没有高杠杆物业投资的风险压力;也没有货币大量贬值和家庭财富大幅度缩水所带来的隐痛。由于,家庭财产没有都用在物业投资,家庭成员每年都可以出国旅游,或从事其它有意义的活动。在多伦多,这样的新移民家庭可进可退。大多数新移民家庭都是过着这种生活。这十年,这种新移民家庭不但不亏,生活还比较滋润。


总之,这十年,这个世界变化最快。过去,一个国家的经济周期性变化。现在,已经转变成全球性经济周期性变化,而且周期延长。过去,当一个国家经济过热,通胀严重,商品供过于求,房屋严重过剩,央行会提高贷款利率的,以抑制过度投资,和新增投资;但现在不同了,现在一个国家通胀严重时,央行继续采取低利率政策来贬值本币,增强本国制造业产品在国际市场的竞争力。从而实现向世界输出通胀,输出过剩,输出危机。各国都以宽松货币政策作为解决经济问题的最后手段,以延缓危机爆发。一轮又一轮的宽松货币政策,虽然能给本国经济注入“强心剂”,短期内刺激国内投资和需求,促进本国经济发展。但同时,这种货币政策也是对一部分人进行家庭财富的洗劫。当然,有输的,一定有赢得。这十年来,一些新移民对“量化货币”概念认知比较强,应对措施比较得当的,懂得多伦多做物业投资的。这十年来,这些新移民家庭可以说大赢!(本文纯属学术探讨,不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL 647-824-6916 微信 junli64




















2016年3月1日星期二

中国人投资多伦多房屋的好处

中国人投资多伦多房屋的好处
全职,专业 经纪 李 军

回顾近二十几年的中国人富裕起来的历程,人们发现投资房屋是最便捷,最可靠的致富捷径。而且,投资房屋的回报率高,风险还小。细心的人会发现,当经济形势好的时候,房屋市场的价格自然会上涨;而当经济形势不好的时候,国家会出台一些货币政策,如量化货币政策,和宽松货币政策,贬值货币政策,致使房屋价格保持上涨。这些年来,两个各方面条件相当家庭,如果一个家庭投资房屋,与另一个家庭没有投资房屋的,十多年过来,两个家庭财富相差太大了!但目前,国内的房屋市场出现了令人关注的变化,就是房屋建的太多了!而且房屋的价格太高了!国内房屋市场已经严重过剩了。可以说国内房地产市场,除了几个一线城市外,其它城市的房地产发展正在经历一个“拐点”。就是全面由卖方市场进入买方市场时代。在这种情况下,继续在国内投资房屋,就不如到多伦多投资房屋了。因为在多伦多投资房屋,贷款更容易,物业潜在价值更大,投资回报率更高!

中国人在多伦多买房理由之一,就是在多伦多买房时,房屋贷款比国内更容易。买房与买其它商品不一样。购买房屋需要大笔资金,而且大部分资金是来自银行贷款。如果房屋投资者不能从银行得到贷款,或者贷款的利率太高。投资者都无法进行物业投资。相比国内银行的一道道物业贷款审批程序,多伦多的贷款审批是非常简单明了的。凡来自国内的房屋投资者,都感慨多伦多银行的办事效率。只要来自国内购房者首付能达到35%,最长也就5个工作日,就可以拿到银行的房屋贷款。而且,贷款利率也非常低,只有2%左右。目前,加拿大政府鼓励中国公民来加拿大旅游。来加拿大的10年往返签证非常容易得到,而且每次来加拿大最多可以停留6个月。在多伦多旅游期间,国内在多伦多的房屋投资者,很容易在多伦多银行办理个人账户,申请银行房屋贷款。多伦多各大银行都有通晓中文的业务人员为国内旅游人员办理各项服务。所以,国内人员来多伦多进行房屋投资时,不必担心银行贷款问题。在多伦多,中国人办理房屋贷款事宜要比国内更容易,更便捷,且利率更低。

中国人在多伦多买房屋理由之二,就是多伦多的房屋更有价值,更有增值潜力。国内一线城市的房屋价格太高了。北京,上海等城市的一套公寓价格都动辄100多万,200多万加币。而在多伦多,100多万加币能买个相当于北京一个价值几千万,甚至上亿的大别墅。而且加拿大是法制社会,投资者一旦在多伦多买下物业,连带物业所附的土地,永久归业主所有;而国内物业产权仅仅70年。而且,业主的物业产权不能被法律有效保护,开发商随便就给普通业主的房子给拆掉了。多伦多的房屋价格近二十年来,一直不断上涨。但由于起点较低,而且每年涨幅合理。所以,多伦多的物业价格相比国内一线城市的价格还是远远偏低的。有人说,现在多伦多的房屋价格相当于国内一线城市2000年左右的房屋价格。难怪,有时来自北京等游客说,“多伦多很多东西都很贵,就是房子便宜,比北京便宜的多”。多伦多是移民城市,多伦多城市在不断地向前发展。随着多伦多的城市人口规模的不断上涨,和城市基础设施的不断完善。多伦多的物业会越来越增值。所以,现在,中国人现在投资多伦多房屋是非常适宜的。

      中国人在多伦多买房屋理由之三,就是投资多伦多房屋的回报率高。投资回报率,和投资风险是每个投资最关注的事情。这二十几年,可以称之为中国人的房地产时代。相比投资其它领域,比如投资股票,投资小生意,投资小生产企业等等,投资房地产的回报率是最高的。有人拥有上千人的生产企业,一年的企业利润还不如在一线城市投资两个物业的资产净增值。投资股票市场无疑就是把钱白白送给大股东一样。这些年来,只有投资房屋市场的资金回报率最理想。这是不争的事实。相比国内一线城市,多伦多的物业投资回报率更高,风险更小。在多伦多,国内留学生的父母,在孩子开始留学多伦多时,给孩子买一套独立房。当孩子四年后大学毕业时,所买的房屋资产增值远远大于孩子四年留学正常费用。大学毕业后,卖掉房子,扣除四年留学费用还略有剩余。无疑等于免费在加拿大留学四年,同时获得移民加拿大移民资格。这是多么精明的选择,有人说人生的成功,就是在每一个人生节点上的正确选择。现在,在多伦多投资房屋无疑就是一个正确的选择之一,因为投资多伦多房屋的回报率高,风险小。

      总之,进入2016年以后,全球经济形式发生巨大变化,各国经济都缺乏发展动力。尤其是中国的经济已经全面转向过剩经济时代。中国很多产业都面临去产能,去杠杆,去库存问题。房地产行业也不例外。国内的二,三,和四线城市的房屋都已严重过剩。一些具有房地产行业投资风向标样的人物,已开始逐渐将投资在国内的物业变现,而转投其它国家的房地产市场。面临这种形式,如果人们继续在国内投资房地产,不但不会有良好的收益,还可能面临各种不断增长的投资风险。另一方面,自从人民币加入特别提款权(SDR)货币篮,人民币进一步国际化。中国家庭在国际投资越来越方便,投资范围越来越宽广。中国人选择投资房屋市场,已不局限在中国房地产市场。哪个城市房地产增值潜力大,哪里个城市房地产投资回报率高,中国人就应选择那个城市去投资。环顾周边世界,多伦多无疑是最好的选择。因为中国人在多伦多投资房屋,贷款更容易,物业潜在价值更大,投资回报率更高!!(本文纯属学术探讨,不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL 647-824-6916 微信 junli64