如何解读财长的MORTGAGE 压力测试

如何解读财长的MORTGAGE 压力测试

多伦多地产经纪 李军

         最近一段时期，不断传来对房地产市场不利的消息，比如温哥华的对国外投资者增加15%的土地转让税；中国一线城市的大幅度增加购房者的首付比例；加国提高贷款条件等等。所有这些措施目的只有一个，就是打压房屋市场的过分投机现象，防止泡沫经济进一步发展，最终演化成不可收拾的金融危机。这是一个非常重要的信号，值得认真解读。自美国金融危机以来，各国已经意识到，依靠央行放水，利用房地产投机，靠通胀，靠泡沫经济来发展国家经济，提高国家的经济是不靠谱的。而且长期，大规模的房地产泡沫还会对国家的金融体系，和实体经济带来巨大的破坏作用。只有实体经济，只有强大制造业才是国家实力的象征。过度的房地产泡沫经济对国家的制造业是有害的。历史上，凡是房地产过度发展的国家和地区无一例外的都经历房地产泡沫破裂后给国家经济带来的巨大经济灾难，日本如此，东南亚如此，香港也一样。当前，多伦多，温哥华，以及国内一些一线城市的过热的房市，表面现象已误导一些房屋投资者，在多伦多，买上百万加币的房子如同买大白菜，抢OFFER抢的不亦乐乎。面对这种现象，很多人市民都认为政府的调控政策是对的，是及时的。面对这一政策的重大变化，面对房屋市场的重大转变，投资者如何采取相应的对策，是继续买房投资，是驻足观望，还是以退为进，是摆在每一个房屋投资者的面前不可回避的问题。一些房屋投资者认为，当前是选择抓住市场时机卖房，锁住前些年的投资成果，锁住人生胜局的最好时机。笔者非常认同这种选择，理由是，这样做，投资者可以规避房屋投资风险，缩短房屋投资周期，和实现良好的房屋投资收益。

         在政府加强调控房屋市场之际是卖方的好时机。这样做，投资者可以回避投资风险。任何投资与风险都是并存的，没有一个行业是经久不衰的。近一些年来，人们认为很不错的行业不断相继衰落，也是对投资者的一个警示。比如，IT 行业，石油行业，煤炭行业，矿石恒业，贵金属行业等等一个接一个的由极盛到衰落，给房屋投资者一个启示。一层不变，永远涨价的房屋市场是不可能存在的。房屋降价是早晚的事。一般来说，房地产市场的运行周期刚好落后其它行业半拍，在其它行业已经向下运行时，房屋市场还在徘徊在较高区间，但变化趋势是不可逆转的。由于房地产业，相比其它行业，经济体量非常大，所以，房地产的下降惯性也巨大。一旦市场周期向下运行，其动能巨大，非常难以控制，对整个社会经济破坏力也非常可怕。所以，各国政府，明知道打压房价，对政府本身的税收不利，但面对危局，也不得已，必须出手干预，以避免其危害整个社会，致使整个社会经济陷入可怕的金融危机之中。政府有可靠，有利的社会资源，掌控整个国家的宏观经济数据。当政府出手开始调控该房地产行业时，客观数据表明，该行业已经出现严重的过剩。在一个已经严重过剩的行业，投资者如果选择继续投资下去，不但对投资者不利，也对整个社会不利。在这种情况下，政府再不作为，就会产生严重的后果。这时，理论上说，房屋市场的过热，已经导致整个社会经济生活运转困难，已经到了不调整不行的地步。调整房屋市场就是对投资者发出了报警信号。笔者认为，当前的形势，投资者应选择退出高端房屋市场，将自己感觉有些经济压力的投资物业及时变现，及时将投资物业卖掉。这样锁住过去的投资成果，锁定人生胜局，回避投资风险。这真的是一个不错的选择。

       房屋投资的成败，与适时退出有至关重要的密切联系。时也，命也，投资者退出市场时机不同，m投资者的命运天壤之别。选择良好的市场时机卖掉房子，就可能锁定投资胜局，锁定人生胜局；错过退出市场时机，可能导致投资失败，造成家庭重大经济损失，给自己人生造成万劫不复巨大遗憾。这样的例子太多了。10年前，我刚来多伦多，在一家食品厂打工，那工作真辛苦，真烦，真累，也真无奈。在那个环境里，我认识一个同袍，一个来自美国的投资者，该先生投资美国IT行业股票，那时，IT很火，和现在的房地产市场一样。该先生当时投资IT也赚了很多钱。据他讲，当时如果他不贪，知止而止，及时将手中股票变现，及时退出股市，他一辈子什么也不用干了，就可以富贵一生。根本不用在这样的环境端SAUCE，干这么无奈，这么烦，这么累的体力活。回顾他人生大起大落，大喜大悲的的原因时，他说都怪911，都怪自己太贪心，没有及时，在人生胜局已定的时候，没有选择退出来，没有锁定人生胜局。太可惜了！其实，在中国的股票市场，经历类式这位先生的大喜大悲的例子举不胜举，何止成千上万。投资失败的原因一般说来是多种多样的，但错过市场时机，没有及时退出市场，是投资者普遍投资失败的原因。在该退出时没有及时退出，而选择盲目跟进，是直接导致投资者在一个接一个经济运行周期中，随着股市的上下波动，如同坐着“过山车”，错过一次次挣钱机会，最终不但错过赚钱机会，反而还可能赔很多。今天，政府已经发出明显的信号，现在，房屋市场的投资已经过度，房屋市场已经开始有重大风险，政府已经开始调控房屋市场。这时，房屋投资者真应该不失市场时机，应该及时卖掉手中的，给家庭带来经济压力的投资物业，锁定投资胜局。 这无疑是一个非常不错的选择。

         目前，政府对买房申请贷款的投资者进行压力测试，明眼人一看就清楚，这是为将来央行加息的准备动作。否则，如果央行利率继续往下降，做这样的试验是没有意义的。这样做，是为了将来央行加息时，不至于房屋投资者无力月供，导致家庭破产，导致金融危机。现在刚开始加息压力测试，但房屋市场还没有对此作出任何反应，这是卖房的大好时机。一般来说，任何国家的经济都有其周期性，即一段时期，经济比较繁荣，社会就业率高，国民购买力强，社会投资规模不断扩大；而另一时期会社会萧条，社会就业率低，国民购买力弱，社会投资规模小。央行会根据当时社会的经济运行状态来调整央行的利率。当社会处于萧条时，央行会降低利率，以鼓励社会投资，鼓励企业技术创新，鼓励家庭投资以便繁荣社会经济生活。这时，随着利率的不断下调，房屋市场的房屋价格一路攀升，当利率降至最低时，房屋的价格往往处于最高位。聪明的投资者一般选择在这个时机卖掉房子，因为这时的房价最高，投资者卖掉房屋后，收益最大；但当社会投资规模过大，经济泡沫过大时，央行会提高贷款门槛，提高贷款利率，以降低社会金融风险，防范金融危机。一般来说，央行利率较高时，房屋的总体价格较低，在央行利率升至最高，央行准备降低利率时，这时，房屋价格已趋于最低，对于投资者是买房的最好时机。简而言之，央行利率最低时，房屋的总体价格趋于最高，反之，央行利率最高时，房屋的总体价格趋于最低。所以，当人们在利率最高时，家庭投资买的房子，而在利率最低时卖，收益会最大；反之，当人们在利率最低时，投资买的房子，在利率最高时卖，那样，投资者一定收益会最小，甚至亏损。这也就是为什么多伦多新移民在2009年之前买的物业，增值的幅度非常大。那时，政府为阻止金融危机，一路大幅度降低央行的利率。利率逐渐降低的过程，同时也是房屋的价格也一直飙升的过程。现在，利率几乎降到历史最低点，已经是近乎负利率。房价也相应趋于最高点。所以，此时应是最好的时机卖掉投资者感到有经济负担的投资房屋。不失市场时机卖掉房子，咔嚓一下，投资者锁定房屋投资胜局。

         总而言之，当今，世界政治经济风云变幻莫测，任何商品都有紧缺和过剩，都有涨价和降价的可能。这些年来，那些看似资源型，不可再生的产品，在人们的印象中应该永远随时间上涨的商品，像石油这样的商品，也会出现严重的市场过剩，价格暴跌。这是市场经济的重要特征。经验表明市场很少有这么一种商品，其价格是永远上涨的。房屋这一商品，更不例外，因为房屋既不是资源型，也不是不可再生性的商品。如果硬要给房屋市场定义一个型，应该是“过剩型”。另外，现代社会的经济是成周期性发展的。房屋的价格也社会经济周期紧密相关。各国央行的利率变化是一个国家的经济调整有效工具，也是投资者研未来经济走向的重要依据。能正确理解和认识社会经济的周期性，并能及时根据央行的利率变化来调整投资，对指导房地产投资有极其重要指导意义。当前，各国央行的利率已经降到历史最低点，房屋价格已经趋于历史最高点。房屋市场价格上升至不可理喻的地步，近10年多伦多房屋价格上涨幅度，几乎比多伦多过去100多年涨2倍还多。随着房地产泡沫的不断扩大，整个社会的经济运行成本越来越高。同时，长期的过度地发展房地产业已经对实体经济开始产生严重的付作用。有识之士已经意识到，金融危机已迫在眼前，央行提高利率已经是大势所趋。现在，投资者还不卖方，难道还要等到利率升至4.64%再卖？所以，当前是房屋投资者最好的卖房市场时机。一旦央行利率步入上升通道，房屋的市场价格会极剧下跌。现在，政府已开始做压力试验，这很可能是加息的预备信号。房屋投资者应充分认识政府这一政策的内在意义。清晰解读其中的变局，及时把握市场时机，卖掉手中有经济压力的投资物业。锁定投资胜局，从而锁定人生胜局。不必要再像前面所提IT投资者那样错过退出市场时机，错过人生胜局。回头去做那样辛苦，无奈的工作.（本文纯属学术探讨，不做投资和卖房依据。（647）824 6916；peterlee6489@gmail.com, 或 微信 junli64）