德银专家：中国房产火爆是信贷驱动的泡沫 必将破裂
涨，成了今年楼市的主题词。不仅是房价涨，地价也在涨，尽管如此，抢房、抢地现象在一线城市和部分热点城市屡屡上演。
中国楼市泡沫一直在越吹越大，这是一个不争的事实。
进入2016年以来，全国楼市呈现出普涨的状态，而作为中部省会城市之一的长沙也是毫不逊色，在此前一份“2016房价上涨潜力排行榜”中，长沙名列全国第九似乎就预示着房价将连续上涨。
人口不断增长给长沙楼市带来了大量的需求，也使进入金九月的长沙楼市销量火爆。根据最新的统计数据显示，9月第三周（9月18日—9月24日），长沙市内六区新建商品房网签8961套，销量环比上升61.96%，大幅度刷新内六区单周新房成交记录，创下近6年之最。
值得注意的是，在9月的前三周，长沙楼市都保持着火热的态势，连续三周销量都超过5000套，这样的销售数据也是在此前没有发生过的。
根据中国指数研究院发布的“百城价格指数”，9月百城住宅均价环比上涨2.83%，同比上涨16.64%。郑州新建住宅价格指数环比上涨6.92%，涨幅居首。
而郑东新区房价今年以来已经上涨了2/3，上涨速度如此之快连房产销售都有点“被吓到”，他们也没有预期到郑州房价会上涨得如此迅猛。
放眼望去都是新建或在建的高楼。就是这个曾经被称为“鬼城”的新区，在郑州这一轮的房产上涨中，很难再找到单价1.5万元以下的房子，部分楼盘的房价甚至达三四万一平。
9月18日17点，杭州市住房保障和房产管理局宣布自9月19日起实施住房限购，暂停在杭州市区限购范围内向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房与二手住房。
就在限购政策实施首日，即9月19日，杭州市区的住房成交量迅速滑落，相比于此前一日5105套的成交量，19日新房与二手房共计成交328套，其中新房成交222套，且以商业用房为主，二手房则签约106套。
中原地产市场研究部分析师卢文曦则表示，杭州出台“限购令”的原因有二：首先，杭州楼市的价格最近上涨较快；其次，杭州的高价地数据全国领先。杭州2016年成交的土地中，单宗土地超过10亿的地块达33宗，在全国占比接近10%，其中溢价率超过100%的地块达7宗，溢价率超过50%的达21宗，数量位居全国前列。
中原地产首席分析师张大伟便表示，包括杭州在内的多个城市出台的限购限贷政策，起到的只是喊话作用。在当下的资金潮下，这种力度的政策对市场的影响非常微弱。如果不收紧房地产信贷额度，房价继续出现上涨依然是趋势。
据外媒Zero Hedge报道，德意志银行大中华区首席经济学家张智威表示，中国楼市目前的局面是一场债务驱动的泡沫，这个泡沫必将在“不远的未来”破裂。
在北京从事二手房买卖的一名房地产中介人士说，现在的房价上涨让我们都觉得不踏实，有些区域已经出现有价无市的现象。“泡沫只有在破灭的时候才知道，但我们都不希望有那一天。”
中信建投首席经济学家周金涛警告，在第四次康波中，主导国美国的房地产周期要领先于中国香港和新加坡7-9年。由于中国内地房地产周期领先于中国香港和新加坡，而美国自2006年见顶以来已有10年，据此推算，中国内地房地产上行期可能已接近极限。周金涛预计，中国内地房地产周期在2014年和2016年可能形成双头顶部，未来三年或步入下行期。
从下图可以看出，随着中国房地产市场日益“火爆”，中国个人按揭贷款“贷款房价比（LTV）”（贷款与价值比率，指的是按揭贷款规模与房产价值的比率，LTV越高，银行承担的风险越大）迅猛增长，该数据在7-8月已经飙升到了71.2%。前几年，这个数据还一直在25%左右徘徊。
（中国新增贷款中按揭贷款比重）
德意志银行还指出，一线城市土地拍卖的平均溢价率也由年初的40%左右上升到了8月份的90%左右。二线城市的平均溢价率也从25%上涨到了70%。
（中国一、二、三四线城市土地拍卖溢价，数据来源：搜房）
（本文综合自外媒Zero Hedge、中国经营报、中国经济周刊）
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