多伦多的“王府井”，百年QUEEN ST WEST(5)

多伦多的“王府井”，百年QUEEN ST WEST

在多伦多，如何选好商业物业

全职，专业经纪 李军

当前，很多新移民开始选择投资商业物业。相对于投资住宅物业，投资商业物业无疑是非常英明的选择。为什么这么说呢？第一，投资商业物业风险小。投资风险是投资人最为关心的事情。而投资住宅物业风险很大。最近，在大多伦多地区接二连三发生的出租住宅物业发生火灾，造成租客人身伤亡事件。这对于住宅物业投资人来说，是灾难性的。在多伦多，人的生命价值，租客的人生安全远远超出你的想象。而且，住宅物业出租，往往涉及违规操作，即SINGLE FAMILY HOUSE 被业主出租给几户人家。一旦发生火灾，保险公司是否理赔，那要看保险公司的对事故的调查结果。如果保险公司认为投资人失误，拒绝理赔。那投资者就会立刻破产，几十年的积累，顷刻间灰飞烟灭。第二，商业投资回报率较高。一般来说，商业物业投资的回报率应该在4%左右。即投资250万商业物业，每年投资回报应在10万加币左右，而且通常是租客付TMI, 水电费，和HST。 租客为自身利益，也会尽力维护好物业，不用投资人费心；而如果投资同样额度的住宅物业，投资回报要低得多，而且住宅物业投资人整天担心这个风险，担心那个风险的。在多伦多，很多成功商业物业投资者，生活无比轻松。他们没有必要像住宅物业投资者那样整天提心吊胆地担心什么风险问题，而且商业投资回报还高。所以成功的商业投资者，一年四季的生活内容就是旅游。春秋两季沿着地球的经线飞，哪里风景好，就到那里去；冬夏两季沿着地球的纬线飞。哪里是春天，哪里有鲜花，就飞向那里。这种生活与在多伦多打工，或做小生意相比，那可是天壤之别。投资商业物业如此之好，如何在多伦多选好商业物业呢？

第一，选择人流多，人口密集度大的区域的商业物业。不论做什么生意，客户群都是至关重要的。一个商业物业的价值从某个角度来说，就是由商业物业门前的人流量决定的。人流量越大，周边社区的人口密集度越大，商业物业的价值就越大；反之，商业物业门前的人流量稀疏，商业物业周边人口密集度很小，这样的商业物业没有价值。说得更直白一些，买商业物业，就是买个好的LOCATION，买商铺门前的人流量，买个客户群。商铺门前的人流量也是衡量商业物业价值的一个重要指标。多伦多与国内的城市不同。大多数国内居民都住在高层公寓里，城市每个角落的人口密度都很大，商铺可以开在任何一个位置都可以。但多伦多不一样，在多伦多，绝大多数居民都住独立房，相当于国内的别墅。在多伦多，一个大的别墅里可能就两三个人。整个社区也不到几百户。这样的人口密度是不足以支撑一个生意的，在人口稀疏的别墅群的商业物业没有什么投资价值。有经验的经纪在为客户选择投资商业物业时，特别在意商业物业的位置。这些有经验的经纪通常为客户选择人口密集度大的地方，选择高层公寓较为集中的地方，选择人流量大的地方的商业物业。因为一旦LOCATION选好了，选对了，投资的回报问题也基本解决了。多伦多有几条街区的商业物业比较值得投资，其中，最好选择QUEEN ST W，因为那里的高层公寓多，人口密集度最大，人流量最大，潜在的客户最多。自然QUEEN ST W的商业物业也最有价值。近年来，QUEEN ST W的沿街物业的租金不断上涨，有的物业租金每平方英尺超过100加币，几乎“寸土寸金”，物业成交价格也相应大幅度上扬。有人说，QUEEN ST W就是北京的“王府井”，发展潜力无限。所以，有意在多伦多投资商业物业的投资者，选择QUEEN ST W沿街的商铺投资，无疑是正确的选择，因为这里的人流量大，而且人口密集度大，潜在的客户多。

第二，选择租金较高的商业街投资。投资商业物业，业主与租客签订的租约是非常重要的。买方在签订物业买卖合约里，要有一个条件，即买方律师看租约条款。只有买方律师解释租约条款令买方满意的条件下，物业买卖合同才生效。租约条款中，最重要的是租金。物业的租金越高，物业越有价值；反之，物业的租金越低，物业的价值越小。这里需要申明的是，投资人不但要关心所投资物业的租金，还要留意一下所投资物业周边物业的租金。这是个非常简单的问题，比如所投资的物业租金是11万加币/年，而与其相邻的类似物业的租金仅5万加币/年。那所投资物业的价值不大，因为一旦租约期满，租客可以选择别的物业；相反，如果所投资物业的租金为11万加币/年，而与其相邻的类似物业的租金仅15万加币/年。那所投资物业的价值就很大，因为一旦租约期满，业主可以涨租金。投资者选择租金高，选择投资回报率高的物业投资应该是理所当然的事情。但在多伦多，很多新移民投资二，三百万加币，却选错了投资项目。明明有机会投资年租金11万多加币，回报率4%左右，位置又好，像418 QUEEN ST WEST的这样商业物业不投；而投一些的商业物业根本就没有清晰的回报率，或者是投资回报率很低，即1%或2%的商业物业。这种选择性失误造成的损失是非常大的。如果选择正确的投资方向，一年租金净收入多达11万加币，一家人不需要做任何事，还可以轻轻松松经常出国旅游；但选错了，一家人整年工作在商铺里，还不见得能挣到10万加币。所以，当人们选择物业投资时，一定要选择租金高的商业物业，一定要选择年租金超过10万加币的物业，选择像类似418 QUEEN WEST这样的商业物业投资。

第三，选择商业物业周边物业的空置率低、和空置期短商业物业。很多客户问我，如果客户投资商业物业，即便在租约期间投资回报率很好，但租约是有期限的，一旦租约到期，物业空置怎么办？这个问题问得好。一个商业物业的价值不仅仅由这个物业的投资回报率来决定，而且与临近类似商业物业的空置率，和空置周期有着密切的关系。所投资的商业物业周边类似物业空置率越低越好，空置时间越短越好。这个不难理解。所投资物业临近物业如果没有空置的，或空置率较低。即使偶尔空置了，空置时间也很短，很快就出租出去，租金还很高。说明这一带的商业比较繁荣，需求量比较大。即便自己所投资的商业物业租约期满，也不必担心，也会以较短时间，以理想的价位出租出去。这样的物业比较有价值；反之，所投资的商业物业周边类似物业空置率较高，一旦空置了，还很长时间出租不出去。那自己投资这样的商业物业，一旦租约期满，也会遇到物业空置问题。显然，这样的商业物业没有价值。像418Queen st west这一商业物业，该物业周边几乎没有空置商铺，即便偶尔空置一下，也很快出租出去，而且租金会更高。这样的商业物业非常有投资价值。投资者在投资像418 QUEEN ST WEST 这样的商业物业后，不但可获得很好的投资回报，每年可获得超过11万加币的净收入，还不用担心，一旦现租约到期的物业出租问题。因为这里的Location非常好，相当于北京的王府井大街，商业物业空置率非常低，而且空置时间非常短。

总之，商业物业投资不同于住宅物业。如果投资者选择一个位置较好，租金较高，周边物业空置率较低，空置时间较短的商业物业投资，这样投资者的投资回报应该是非常好的。像418 QUEEN ST WEST, 投资者一年的投资净收益超过11万加币，超过多伦多平均家庭年收入。又不像投资住宅物业那样，有那么多的投资风险。所投资物业的周边物业空置率极低，空置时间非常短暂。投资者投资这样的商业物业，投资者不仅可以获得满意的投资回报，而且还非常容易管理，投资风险还小。投资者每年可以轻松地到自己喜欢的地方旅游。反之，如果投资者选择错了，选择一个位置不好的商业物业，或者选择一个回报率很低的商业物业，或者选择一个周边物业空置率很高，空置时间非常长的商业物业投资，或兼而有之。那其结果是非常可怕的。所投资的商业物业不但不能给投资者带来理想收益，不能给投资者带来轻松的生活，反而会给投资者带来沉重负担。所以，投资者在选择商业物业投资时，一定要慎重考虑，最好，选择一个有经验的经纪，帮助投资者选择一个location好，选择投资回报率高，选择投资物业周边物业空置率低，而且空置时间段的商业物业。418 QUEEN ST WEST就是这样的商业物业，选择这样的商业物业投资，回报给投资者在多伦多一个轻松，美好，快乐的生活！（多伦多地产经纪 李军 (647)824-6916，or 微信 junli64）