多伦多地产经纪: 信息不对称，与房屋市场的“逆向选择”

多伦多地产经纪: 信息不对称，与房屋市场的“逆向选择”: 信息不对称，与房屋市场的“逆向选择” 全职，专业经纪 李 军 市场经济时代， 信息的作用是至关重要的。 由于信息不对成，信息劣势一方，总是做“逆向选择 ” ，即总是选择对自己不利的取向 。 从某种角度讲，当前发展中国家的贫富差距，基本上都是社会成员享有国家商业信...

信息不对称，与房屋市场的“逆向选择”

信息不对称，与房屋市场的“逆向选择”

全职，专业经纪 李 军

市场经济时代，信息的作用是至关重要的。由于信息不对成，信息劣势一方，总是做“逆向选择”，即总是选择对自己不利的取向。从某种角度讲，当前发展中国家的贫富差距，基本上都是社会成员享有国家商业信息不均衡造成的。例如，股票市场，大股东对上市公司信息的了解一定比小股民要透彻的多，和及时的多。自然而然，大股东在股票买入时机，和股票退出时机要比小股民领先半拍。这就自然注定，大股东总是在股票上涨之前买入，下降之前卖出；小股民正好与此相反。这样，小股民的钱自然而然地流向大股东的腰包里。数亿计的这样小股民，成全成千上万的大股东。利用信息优势，这些大股东轻而易举地成为千万富翁，亿万富翁。股票市场是这样，房屋市场，其它市场也一样! 二十几年前，国内刚开始房改时，那时，北京的房子也很廉价。即便是在这种情况下，信息劣势一方，普通百姓还在争议该不该买房时。 而信息优势一方，那些政策制定者，还有那时就有海外生活经验的人，抢得市场时机，尽可能地多买几套房子。这些有海外生活经验的人拥有房屋市场信息要比国内普通百姓多的多，他们清楚地意识到房屋市场的发展趋势。到今天，这些人不用工作就成为千万大富翁，亿万富翁; 而于此相反，大多数普通百姓，很多人从来就没有出过国，不清楚国际房屋市场发展趋势。自然，信息劣势一方普通百姓，又做出“逆向选择”，在房屋市场最廉价的时候，在最该买房子的时候，没有买房。最后，当房价不断走高，已显然成为大趋势不可逆转时，不得不买高价房，成为新时代不带“枷锁”的房奴。市场经济时代，由于“信息不对称，所以逆向选择”是无处不在，无时不有的现象。多伦多的房屋市场也不例外。当前，在多伦多新移民在信息不对称情况下，有很多“逆向选择”现象。如选择“黄金地段”，选择”最佳校区”，和选择“清华园”等等现象。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之一是选择“黄金地段”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多 根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前，在新移民来之前，整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，多伦多的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。这些地段的房屋价格是普通房屋价格的几倍。这里需要澄清的是商业广告信息和房屋市场信息是不一回事的。商业广告信息，是具有主观性的；而房屋市场信息是客观的。作为商家，有时推出“黄金地段”的房源是普通商业行为，但新移民完全相信这样的地端具有黄金价值是太荒唐了！在多伦多，几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”Story” 。这些”Story” 对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。而商家看到自己编织的有关房子的”Story” 也能随同房子买如此高的价，做梦都能乐醒了。因此，新移民选择具有很多美好”Story”的高价房屋，是一种典型的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之二是选择“最好校区”。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，加拿大的教育就是在中，小学时代发现自己的爱好和专长，到大学时代发展自己的爱好和专长，再到职场上去发挥自己的爱好和专长，去实现自我，实现自己的人生！这话说的非常好，对加拿大的教育概括非常精炼。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”， 到那些平均分数非常高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买名校区的房子，有时是对家庭发展不利的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之三是选择“清华园”。这件事说起来很奇怪。很多新移民不远万里移民到加拿大，定居在多伦多的原因，都是奔着多伦多是国际化大都市，奔着多伦多多元文化教育而来。但来多伦多了以后，到新移民选房买房时，大多数人都避开多伦多廉价而又多元文化社区，争着到华人集中文化单一社区买高价房。在多伦多，社区的华人越多，房子越贵。这样的社区反而越对华人有引力。而且在一些华人比例非常高，社区居民几乎都是华人的社区，人们称之为“清华园”。“清华园”社区里的房子更贵。更有意思的是，新移民花了高价，在这样文化单一的“清华园” 买完房后，又变了，又开始喜爱多元文化了，又开始重视国际化教育了，又要把孩子又送进国际学校。这一系列选择，单从文字上看，逻辑上讲是非常怪异的，有点“叶公好龙”的味道。多伦多市是移民城市，是多元文化城市，也是国际程度化非常高城市。单论国际化这点，多伦多在世界上也数一数二。这是多伦多的优势，也是吸引新移民来多伦多定居的原因。数据显示，大多伦多地区，华人集中的社区同类房子价格要远远高于其它多元文化社区的房子价格，有时甚至高出一倍，高出几十万加币。实际上，新移民在这样的社区生活，除了付高价买房子，相比生活社区的华人，没有任何在多伦多发展优势；反而，有些方面还有很多劣势。新移民在多伦多时间长了，都会意思到。谁在多伦多英语环境工作，生活时间长，谁的英语长进快，谁在多伦多发展就会顺利。生活在多元文化社区的华人，由于经常有和邻里讲英语，语言能力长进远比生活在“清华园”的华人要快的多。”清华园”的大人和孩子不用英语，生活环境都用母语。这对新移民和孩子在多伦多的发展是非常不利的。这点利弊非常清晰，新移民心里是很清楚的。但新移民为什么还要付高价买”清华园“的房子？理由就是新移民在信息不对称情况下，做出的“逆向选择”。

总而言之，在市场经济环境下，信息不对称，和逆向选择是非常普遍存在现象，甚至可以说无时不有，无处不在。很多成功的人士，过着富裕轻松自在的生活，不是来自蛮干苦干，而是来自充分，及时，和真实的市场信息，和对这一市场信息的正确反应；反之，很多生活在困苦中的人们，之所以困苦，不是源于不勤奋工作，而是源于接受错误的市场信息，或是源于对市场信息的错误判断，和错误的反应，而做出的不利于自身的“逆向选择”。在多伦多，由于新移民对多伦多房屋信息缺乏客观全面的信息，结果，在新移民选择房子时，多半是“逆向选择”，即选择对自身不利的房屋。哪里的房屋房价高，哪里房屋价格涨的猛，哪里的商家房屋广告多，就到那里买房子。即选择一些所谓的“黄金地段”的房子，选择一些所谓”最好校区“的房子，选择一些所谓“清华园”的房子，选择一些听起来很好，面子过得去的房子。不能说这些房子不好，而是说与其它社区的同类房子相比，这些房子的价格太高了！对于新移民来说，这么沉重和漫长的财务压力，会严重影响新移民在加拿大的生活质量。有的新移民在超负荷的财务压力下，不堪重负，未老先衰，有的没付完房贷就撒手人寰。而这些所谓的“最好学校”和“清华园”里的学校还未必适合每一个新移民的孩子在加拿大的发展。有些新移民的孩子很活泼，很有天赋。本来多伦多没有统一高考。孩子在一般的学校学习，也会上一所不错的大学。大学毕业后，孩子也会找到一个自己喜爱的，适合自己的工作，实现孩子自己的价值，和实现自己的人生。但由于家长喜爱名校，爱面子，生硬地将孩子转到那些所谓的“名校”。再由于这些天性活泼的孩子天性贪玩，不适应这样高强度竞争环境，长期饱受压抑，对学习产生厌烦心理。最后，孩子选择放弃继续上大学。这都是新移民在买房过程中，“逆向选择”的结果。即使有廉价的质量好的房子，也不买；非选择对自家人不利的高价房；即使有适合孩子发展的比较好学区，也不选，非得选那些所谓的“最好校区”。最终结果，这种“逆向选择”不但害己，还害孩子（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。

多伦多地产经纪: 房屋过剩与多伦多房价

多伦多地产经纪: 房屋过剩与多伦多房价: 房屋过剩与多伦多房价 全职，专业地产经纪   李 军 进入 2016 年，全球经济发生及其深刻的变化。 世界各主要市场的各种工业大宗产品，从石油，煤炭，到各种矿石都面临严重的市场需求不足，价格大幅下滑局面。出现这种现象的原因有很多，其中原因之一，是作为世界贸易...

房屋过剩与多伦多房价

房屋过剩与多伦多房价

全职，专业地产经纪  李 军

进入2016年，全球经济发生及其深刻的变化。 世界各主要市场的各种工业大宗产品，从石油，煤炭，到各种矿石都面临严重的市场需求不足，价格大幅下滑局面。出现这种现象的原因有很多，其中原因之一，是作为世界贸易第一大国，中国，由于房地产业这一龙头产业出现严重过剩，中国不能像以前那样建筑大量房屋了。与此相关，中国不再需要那么多的钢铁，矿石，水泥，煤炭，石油，和建材等等。十几年来，全世界都见证了中国经济的发展奇迹，中国人仅用十几年的时间，几乎把世界所有的传统产业都干饱和，干过剩了。现在，中国正面临，各种传统产业的产品库存过高，产能过剩，市场需求不足的问题。现在，中国正在实行压库存，降产能，去杠杆等经济措施以化解当前急迫的经济问题。多年来，一直作为世界经济引擎的中国经济此时此刻的“急刹车”，难免会引起当前世界经济的震荡。所以，一直以来被大家视为涨而不跌的石油出现令人不解的大幅度价格下跌；世界各主要股票市场也出现各种对投资者感到不安的现象；大多数中，小城市的房屋更是库存过高，市场需求乏力，而且市场观望气氛浓厚。人们称现在世界经济正处于“山雨未来风满楼”的情景。面对当今局面，很多人不知所措，不知该向哪里投资?不知是否还应该继续在多伦多买房子? 但事实有力地回答了人们的问题，投资一线城市的房屋是一个不错的选择，尤其是投资像多伦多这样的全球一线城市的效果会更好! 理由是，多伦多物业有潜在的巨大需求；多伦多物业是一种家庭财产保值增值手段；多伦多物业能带给人们美好的生活质量。

投资多伦多物业的理由之一是多伦多物业有潜在的巨大需求。人们对此不禁要问，前文不是说，全球的房屋存在严重的过剩吗？怎么会得出多伦多房屋还有巨大潜在需求呢？这个问题问得好，要回答这个问题，还得从最近中国出台的经济改革措施和政策谈起。但今中国最时髦的经济术语是“供给侧改革”。“供给侧改革”对当前的房地产业，可谓真是对症下药了！就是有点晚！中国的房地产业历经二十几年“大跃进”。房屋过剩已非常严重。更要命的是，市场上已建成的房屋，大多数不是客户所需求的。现在，年轻人都喜欢到一线城市生活，到大城市生活，喜欢到北，广，上，和深圳这些一线城市买房子。而这些一线城市的房屋又供不应求，房屋价格飞涨。从而形成房屋供给与房屋需求严重错位。市场所过剩房子不是市场所需的；而市场所需的又存在严重不足。这就是国内外一线城市的房屋异常火热，价格不断走高；而中小城市的房屋市场低迷，大量楼盘空置，形成许多“鬼楼”，“鬼街”等现象。大家知道，房地产也是不动产，不能被运输。鄂尔多斯等城市的过剩房屋不能运输到北京，更不能出口到多伦多，不能解决人们对一线城市房屋的市场需求问题。“供给侧改革”就是解决这个问题，就是要开发商不要再一厢情愿地在没人感兴趣的中，小城市建房屋了，而是要有针对市场需求地建房子。开发商应以市场需求为导向，人们喜欢在哪个城市买房子，就在那个城市多建房子。这样做的好处就是房子好卖，开发商的投资回报会更好，银行发放的贷款也能收回来。这样，整个社会经济运行才能越来越好。过去，由于政府忽视在房屋市场人们对一线城市房屋的巨大需求，错误地建造和供给市场大量的，人们不感兴趣的中，小城市的房子。造成大量房屋过剩，大量资产闲置和社会资源浪费，甚至有可能诱发经济危机。另一方面，由于对一线城市的投资相对不足，致使一线城市的房屋供不应求，价格不断攀新高，迫使人们将视线转移到国外一线城市，迫使人们将视线转移到多伦多。多伦多的房屋相对国内一线城市价格低廉得多，房屋又好，社会资源丰富，升值潜力巨大，深受国内投资者的亲睐。事实上，近几年来，每年都有越来越多的国内投资者来多伦多买房。这些来自国内的大量房屋投资者，为多伦多房屋市场提供源源不断的需求，有力地推动多伦多房屋价格不断上涨!

多伦多物业是一种家庭财产保值增值手段。如果人们二十几年前在北京，深圳，上海和广州这些移民城市买过房子，人们都会有这样的体会。在人口不断增长的移民城市，谁先买房，谁先收益，谁的财富增长就快。二十几年前，这些城市的房价就几十万人民币（但那时的人民币购买力很强啊），二十几年后的今天，这些一线城市的同样的房子已经上涨到几百万，甚至上千万。这二十几期间，有多少人，误认为深圳等一线城市的房子价格已经涨的太快了，已经涨到头了。可就是在2015年，经济如此艰难的年度，深圳等一线城市房子涨幅惊人！人们慢慢意识到，生活在像深圳这样移民城市，人们把钱存在银行里，不买房子太亏了；而投资买房才是家庭财产保值增值的最好手段。相比国内这些一线城市，多伦多是全球最适合人类生存发展的全球一线城市，也是全球移民城市。而且多伦多的房屋价格还比国内这些一线城市的房屋价格低很多，而多伦多的城市的各个方面比国内城市好很多。所以，人们在多伦多买房，无疑是家庭财产保值增值的好办法。“土地价值是随着时间不断上涨的；而纸币的价值是随时间不断贬值的”。这是不争的事实。100多年前，800多万美元，美国从俄国手里买下阿拉斯加州；今天的800多万美元，在多伦多，也就是一所豪宅价格。有点经济常识的人都能领会到，全球一体化的今天，各国的贸易战争是非常激烈的，各国都想尽办法使本国产品在国际市场占有更大份额。以此，增加本国的外汇收入，和解决国内就业压力。其中，最有力的办法就是贬值本国货币。贬值本国货币有很多方法，如降低利率，宽松货币政策，积极的货币政策等等。当今美国总统候选人川普，每次演讲，川普都指责中国不断贬值人民币，致使美国对中国每年贸易逆差达5000多亿美元，从而导致很多美国人没有工作。其实，这些年美国的货币也没少贬值。我们老百姓，可以不关心贸易，不关心贸易逆差，但我们必须关系货币贬值，关心我们家庭财产。逻辑已很清晰，在多伦多，人们买房产是一种家庭财产保值增值好办法。

多伦多物业给人们美好的生活质量。多伦多的社会环境，和多伦多的生态环境在全球大都市名列前茅。是全球公认的最适合人类生存和发展城市。理所当然，多伦多也成为全球首选的移民城市。中国改革开放以来，二十几年来，中国经济一直高速增长，创造世界经济发展奇迹。与此同时，中国也为此牺牲了生态环境和产生很多社会矛盾。“北京大学社会科学院的报告，2012年中国家庭净财产的基尼系数达到0.73，顶端1%的家庭占有全国1/3以上的财产”。当今中国是贫富差距非常大的国家，既有数亿低收入贫困家庭，又有数百万计的千万富翁。这些数以百万计的中国千万富翁，他们当中的大多数压根就没有打算让他们子孙在他们发展和致富的中，小城市继续生活。那些给这些富翁带来财富的中，小线城市，经历二十几年地野蛮开发后，其中有些城市，企业的矿藏挖空了，造成城市街道发生地陷了；或者是企业排污把江，河，湖，海水污染，从而导致地下水污染了，土壤和空气也有毒有害了。这些中，小城市又是中国的传统产业集中的城市，其中很多产业的产能都已产能严重过剩，都面临转型，减产，和减员的压力。这些成功人士很清楚当前中国的社会矛盾和恶劣生态环境。他们当中大多数人都是非常聪明，视野非常开阔的人士。他们压根就没想让自己的儿子，和孙子继续在这样的中，小城市继续生活和发展。他们的目标都是移民到更美好的城市。尤其信息革命和全球一体化以来，移民已是大潮流，大趋势。当今世界每年数万计的存在几百年，甚至上千年的自然村正在荒漠化，和正在消失，原先生活在那里的人们，和很多生活在中小城市的人们都移居到大城市去发展，或选择到国外发展。环顾当今世界，华人喜爱的可移民的国外城市还真不多。国外可以移民的理想城市只有北美的多伦多，温哥华，和澳洲的悉尼，墨尔本等等。其中多伦多以其良好的社会治安环境，优质的教育资源，低廉的房屋价格（和国内一线城市相比），和众多的华人服务机构深受这些数百万中国成功人士喜爱。每年，多伦多都有很多这样的国内成功人士移民多伦多，这些成功人士，那怕仅仅一小部分的到来，就会给动多伦多房屋市场向前发展一个强有力推动作用。

总之，进入2016年，世界的经济形势已发生及其深刻的变化。很多原来隐形的，和可以掩盖的问题基本已明朗化，清晰化了。其中，最突出的经济问题就是全球的传统产业过剩问题。多少年，很多人们原来引以为自豪的高度发达的工业城市象征，比如大矿山，大工厂，大煤田等等，今天却面临降产能，减员，去杠杆，甚至关闭，和产业转型问题。房地产业也属于传统产业，房屋过剩也同样严重。房地产是国家经济的龙头产业，只有房地产业向前发展，它所带动的钢铁，建材，和服务业才能随之向前发展。当前，国家出台一些新政策鼓励人们在中小城市买房。但当今大多数人买房的目的是投资。投资的目的是房屋涨价，是增值，是挣钱。目前国内的中小城市房屋市场出现明显的疲软，过剩，和降价现象。中国人是买涨不买跌的。当中小城市的房屋价格有下降的迹象，人们不但不会在这些中小城市买房，反而会卖房。与此同时，人们也发现在房屋市场总体如此严重过剩情况下，一线城市的房屋还供不应求，价格还在涨，而且涨的还很快！深圳的房屋价格去年一年大概涨了20%还多。一线城市以其独特地理优势吸引大量新型产业迁入，和大量新移民迁入，致使城市人口膨胀。房屋需求不断增加，房屋市场价格上扬。全球经济的产业大分工，自然而然造就很多这样的新型城市，造就很多移民城市。同时，随着越来越多的新型产业，越来越多的新移民的到来，和越来越多的资金涌入，使得这些新型城市的基础设施会越来越好，城市功能也会越来越完善，使城市在全球更有竞争力！无疑，在众多的这样新型城市中，多伦多是最有魅力的一个！多伦多以其得天独厚的地理优势和产业优势，每年吸引数万来自世界各地新移民，和很多来自世界各地成功人士。他们为多伦多的房屋市场带来大量的源源不断房屋需求。所以说，虽然当今房屋市场总体严重过剩，但多伦多依然有潜在的巨大需求，在多伦多买房依然是家庭财产保值增值好办法！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

加元汇率VS多伦多房屋价格

加元汇率VS多伦多房屋价格

全职，专业地产经纪 李 军

最近一段时间以来，加国货币对美元和人民币等外国货币的汇率不断走低。有些客户有些不安，认为这种现象是加拿大经济不好的表现。并担心如果这样的趋势继续下去，多伦多的房屋市场可能有大下滑的风险。要解释清这个问题，首先需介绍一下，什么是汇率。通俗地说，汇率是一国货币单位兑换他国货币单位的比率，也可以说是用一国货币表示的另一国货币的价格。汇率又分浮动汇率和固定汇率。浮动汇率一般在自由的市场经济国家实行，实行这种汇率的国家通常是发达，健全的经济体系。换句话说，整个社会的政治，经济体制运作非常平稳可靠，自身有自我诊断，调节，和修复功能。另一种汇率制度是固定汇率制度，是有政府规定的汇率制度，这种汇率制度，一般被一些发展中国家采用。发展中国家，从吸引外资，吸引外企，和加速发展本国经济角度出发，有意调低本国货币对外币的汇率。但这种汇率制度需要大量的外汇储备，以其当市场有人为因素恶意大量抛售本币时，企图大幅度贬值本币时，国家可以用外汇储备托起市场，以维护政府设定的固定汇率，以维护国家金融秩序，金融安全，和政权稳定。这就是很多发展中国家，为什么把很多本国的矿藏资源都挖出来，出口到国外，换成美元储蓄起来的主要原因。加拿大是高度发达，非常健全自由经济体系，加拿大实行的是浮动汇率。汇率的变化自动诊断，修复，和调节社会经济发展。当前，加元汇率低不但对多伦多的房屋市场没有坏处，反而非常有利于多伦多的房屋市场发展。其理由是，加元的低汇率，有利于企业迁入多伦多，加元的低汇率有利于资金流向多伦多，加元的低汇率有利于人员流向多伦多。

加拿大人感到特别自豪的是，加拿大不但是一个技术水平非常发达的科技创新国家，也是一个比沙特资源还丰富的国家。加拿大的各种矿物资源储藏量名列世界前茅。其中石油出口也占加拿大对外贸易很大比重。所以加元也是“油元”。当国际石油市场不景气时，加拿大的石油出口量和出口价格大幅度下降时，加元对美元汇率自然会走低。加元汇率走低过程也是对加拿大经济的自动调节过程。众所周知，一样的法制环境，一样的自由市场经济体制，加元兑美元和其它货币的汇率走低，其结果是美国和其它国家的跨国公司和跨国企业就会迁入多伦多。因为跨国企业生产同样产品时，在这种情况下，在多伦多生产成本，人工成本，运输，物业成本，和其它成本都会比在美国低。而生产出的成品销售到国际市场时，商品的价格在国际市场的竞争力要比在美国，和其它国家生产的商品竞争力要强。因此，加元兑美元低汇率时，很多企业会出于自身的利益，自动将生产企业迁入多伦多。大量跨国公司的迁入，自然而然会带动多伦多的房地产健康发展。环顾当今世界，哪个城市的对跨国公司发展有利，跨国公司就会迁入这个城市，这个城市的房地产业就会大发展。反之，一个国家，一个城市没有大量制造业支撑，单纯发展房地产是非常脆弱的经济。一旦世界经济风云变化，非常容易诱发金融危机。所以，加元对其它货币的汇率降低，非但不会对多伦多房地产有不利的影响，反而是加拿大经济自我修复，自我调整的机会。加元汇率走低更加有力于加拿大制造业发展。而多伦多是加拿大制造业中心，是非常发达的城市。制造业又是吸收大量就业的产业。大量就业自然对多伦多房地产利好。

加元汇率低非常有利于国际资金流入加拿大，非常有利于多伦多房屋市场。由于国际市场的石油价格不断下降，加元兑美元，由一年前的1：1下降到1：1.4.就是说，一年前100美元在市场购买力在相当于等额100加币，一年后，100美元市场购买力相当于140加币。同理，一年前，多伦多房屋市场价值140万加币的房屋，需要140万美元才能买的起；而一年后的今天，多伦多房屋市场价值140万加币的房屋，只需100万美元就能买到。大家知道，美元是大币种，是全球储蓄货币。大多数中国人，和世界其它国家大多数人都是储蓄美元的。加元兑美元汇率走低，意味着美元相对加元升值40%。同样额度的美元在多伦多的房屋购买力也增强40%。过去需要140万美元才能买到的多伦多房屋，现在只需100万美元就可以买下来。这种情况，对于全球储蓄美元的想在多伦多购置物业的投资者来说，多伦多物业就是变相大幅度降价。自然而然会吸引更多的海外资金流向多伦多，自然而然会吸引更多的海外投资者在多伦多购置物业。而这些海外对多伦多物业的投资，也会带来与多伦多房地产相关行业的发展。房地产业是龙头产业，多伦多房地产业投资的快速发展，与此相关的建材业，装修业，服务业，金融业，保险业必将快速发展。反过来，这些产业发展会为多伦多创造大量就业机会，自然会对多伦多的房屋市场创造更多的需求。这种情况对多伦多房屋市场无疑是非常利好。所以，加币对美元汇率走低不会成为多伦多房屋市场的消极因素。更不是加拿大经济不好的表现。也无须根据加元兑美元汇率不断走低，而担心这样的趋势继续下去，多伦多的房屋市场可能有大下滑的风险。事实上，多伦多的房屋市场的一年来实际走势也充分认证了这点。加元兑美元汇率走低的过程，也是加拿大经济自我调整，自我修补，自我完善的过程。这就是加拿大政治经济机制健康，自信，强大表现！

加元的低汇率有利于人员流向多伦多，同时为多伦多房地产市场创造新的需求，从而有利于多伦多房屋市场健康发展。首先，加元汇率低，非常有利于加拿大旅游业发展。世界各地人们来加拿大旅游，来多伦多旅游时，发现这里的商品和服务比加元汇率高的时候，便宜很多。旅游业的发展也会相应带动多伦多当地商业和服务业发展。同时旅游业的发展对多伦多当地就业无疑利好。这些有利因素自然会对多伦多房地产也有良好促进作用。其次，加元汇率低也有利于世界各地的留学生来多伦多留学和移民。这些留学生和移民大多数都是来自世界各地的或有知识，或有技能，或有资产，或有胆识，或兼而有之的富有朝气的人们。而多伦多又为这些人提供一流的创业环境，和创新环境。加元汇率低，多伦多的法制环境，和多伦多的新闻自由都是知识创新，和产业创新的前提。很多发展中国家也意识到知识创新，和产业创新的价值。发展中国家政府大力提倡知识创新和产业创新，但没有新闻自由，没有法制环境，再低的汇率，提倡知识创新只能是口号而已。因为不论是知识创新还是产业创新都需要个人和企业投入大量时间，人力物力，和大量资金。没有新闻监督和法律保障创新成果。这些创新成果会轻易被别人COPY和使用。致使个人和企业所有投入化为乌有。但这些人来到多伦多情况就会不一样了。加元汇率低降低人们的创新成本，新闻监督，和法律又为创新成果提供可靠保障。企业和个人的创新发展又为多伦多城市发展注入活力和动力。所有这些无一不利好多伦多的房地产业健康发展。所以，加元的低汇率不仅不会导致多伦多房地产价格大幅度下滑，反而有利于更多的留学生和移民流向多伦多，更加有利于多伦多房地产发展。

总而言之，加拿大是一个自由市场经济国家。这个经济体制是非常健康，非常完善的。这个经济体制自身有自我诊断，自我完善，和自我调节功能。汇率在这个国家经济经济活动中起非常重要的调节作用。也可以说，汇率就是国家经济的“调节器”。汇率变化过程也是国家经济的自动完善，自动修补，自动调节过程。当世界石油市场的需求量减少，石油价格走低时，加拿大出口石油的美元收入减少。加拿大的加元对美元汇率自动降低，这时，加拿大的企业人工成本，物料成本，运输成本和其它成本都会相应大幅度降低。很多世界跨国公司会选择多伦多作为制造业发展基地。越来越多的制造业在多伦多发展，必然会对多伦多的房地产也发展起促进作用。此外，加元对外币汇率降低，等于增强外币在加拿大房屋市场的购买力，等于变相给国外投资者大幅度降低多伦多房屋价格。这也无疑是对多伦多物业市场有好处的.最后，加元汇率降低非常有利于世界各地的人们来多伦多旅游，留学和移民。这些都有助于多伦多的房地产也健康发展。当然，汇率对加拿大经济的调节并不是立竿见影，一蹴而就的，这得需要一个过程。当前，石油行业不景气，汇率走低后，有利于多伦多制造业，但这个汇率调整有利于制造业还没有见到效果。所以，应该说，现在是多伦多经济经历痛苦的时期。但这个机制会慢慢地自动让多伦多的总体经济日渐好转的。所以，加元汇率走低并意味着多伦多的房屋市场会走低，目前，加元汇率走低是加拿大经济自动调整过程，而且这一调整过程和调节结果非常有利于多伦多的房地产发展！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）

在多伦多买房，须“只争朝夕”

在多伦多买房，须“只争朝夕”

全职，专业 地产经纪 李 军

前一段时间，我帮一个客户在士嘉宝东面买一套房子。这几天，该客户对我说，他们对所买的房子，和房子所在社区非常满意。房子所在社区居民非常友善，社区人文环境，和生态环境比多伦多热捧的华人社区还好! 而同样房子价格比华人集中社区低100多万加币。住在自己的房子里，该客户感到非常惬意! 同时也有很多感慨！十年前，多伦多华人集中社区独立房子价格平均价格也就40多万加币，十年后的今天，这些房子的价格已经超过140多万。起初，该客户感到很懊悔十年前没在多伦多中部买房子。现在，在多伦多东边买房子，远离多伦多中心，感觉自己被边缘化了。客户想，十年前，本来可以在多伦多中部买房的, 由于各种原因而没买成。全家辛辛苦苦工作十年，却被迫在多伦多东面买自己的房子。但渐渐习惯了，感觉多伦多东面也不错！最重要的是，自己终于在大多伦多地区有自己的家园了。在谈到自己移民十多年，为什么才买成房子的感想时，我的客户说，这么多年来，每当自己下决心买房子时，就会听到一些负面新闻，诸如，亚洲金融危机，欧洲债务危机，美国次级贷款危机，多伦多房子快要降价了等等。确实，这些危机发生了。但在各种危机中，多伦多的房价不但没有降，反而越涨越快，越涨越高，没有降价迹象。实际上，这十几年中，多伦多每年房屋涨价幅度远远大于多伦多家庭每年储蓄的增长。事实造成，新移民一年年的艰苦工作，和一年年储蓄积累，不但没有使自己想买的房子更理想，反而，一年比一年更差人意。所以，一些新移民感觉到，在多伦多买房，须“只争朝夕”；切忌三等，即等多伦多房屋价格降到最理想的时候；等谈到最理想的DEAL；等在多伦多发现最理想的房子。

等多伦多房子降价，等多伦多房价降到理想价位，是一些新移民至今没有买成房子的原因之一。经验告诉人们，经济发展都具有周期性，一段时期繁荣，一段时期萧条，当经济萧条时，房屋的价格就会下降。所以，一些新移民认为多伦多的房价已经上涨很长时间了，已经上涨几倍了，按常理，该多伦多的房子该过剩了，该降价了。可是，十几年来，世界各地也发生过各种危机，面临各种危机，多伦多的房屋不但不降价，反而越涨越快。其原因是全球一体化所带动的产业大迁移，和人口大迁移。大家知道，城市人口变化对于城市的房地产业影响是非常大的。城市人口每上涨2%和下降2%，对房地产的影响是巨大的。大家知道，房地产是不动产，不能随人口移动而移动。人口走了，旧衣服等等东西可以带走，也可以丢弃，但房子不能带走，也不能丢弃，必须就地上市。几百万城市人口，城市人口每下降百分之二，就会带来几万套房屋空置，必然导致城市房屋过剩。如果城市人口连续几年下降，必然会给该城市带来大萧条。全球一体化和信息革命的结果，就是跨国公司的国家属性变弱，全球属性变强。换句话说，美国的跨国公司的生产企业，不再像以前那样，把生产企业设在美国本土城市作为首选，而是选在对企业最有利的城市设厂，比如在劳动力资源比较丰富的中国某一城市设厂。这一产业迁移，不但对跨国公司本身带来变化，同时，对相关城市也带来最大变化。比如美国具有百年历史的产业大城市底特律，由于汽车产业向外迁移，城市人口大量流失。城市从原来的繁荣逐渐衰落到今天的状态。相应底特律的房地产价格也一落千丈；反之，像全球一线城市，由于优越的天然地理位置，每年吸引大量企业和人口迁入，房屋需求强劲，同时带动相关产业向前发展。城市房屋价格不断上涨。非常幸运，多伦多是全球最适合人类生存发展城市，是全球一线城市，每年都有从大量世界各地的产业和新移民迁入这个城市，这些企业和移民给多伦多带来资金，项目，技能和需求，同时也推动多伦多房地产市场不断健康向前发展。

新移民错失买房的另一个原因是等最理想的DEAL. 每个买房人都想以近可能低的价格，买个最满意的房子。这是很正常的买房想法，也是可以理解的。尤其现实生活中，总是有人对多伦多房地产做一些负面预测，几乎每年人们都能听到，或看到多伦多房子要降价的各种预测。这些预测给一些新移民的印象就是，多伦多房屋市场几个月后，或一年以后就会发生变化，世界某地就会出现各种经济危机，多伦多房价也会随之降价30%或40%。在这种半真半假的多伦多市场预测情况下，一些买房子态度不太坚决的新移民，出OFFER的价格格外谨慎，格外保守，总是想买个最理想的DEAL。在这种思想指导下，在现实多伦多火热抢房竞标中，怀有这种心理的买房者一次次落标是难免的。事实上，最近这十年里，世界各地已经发生几次危机，比如，美国的金融危机，和欧洲的债务危机等等。即便现在，危机也是大规模地存在的。目前，世界范围内的严重产能过剩，巨量的库存，和市场的严重购买力不足，这种现象本身就是经济危机。但现实情况是各种危机不但没有导致大量家庭，企业，银行和保险公司破产，房屋大幅度降价；反而却促使很多一线城市房屋市场价格大幅度上升。有人说，现在由于全球一体化，各国化解经济危机的方法也不同以前了。以前各国是用破产办法，现在不同了，各国现在解决经济危机的通常办法是用量化货币，宽松货币，降低利率，贬值货币的办法。说白了，也就是往货币里“注水”，稀释货币价值的办法。这种办法是把本国危机国际化，向海外倾销过剩产品，把本国经济危机转嫁给国外，由大家一起承担。但同时也坑害了一些没有买成房子的新移民。自己辛辛苦苦积累的钞票，货币模样没有变化，但购买力却完全不一样了。所以，很多新移民，只见经济危机，不见多伦多房屋降价。其实，多伦多房屋市场价格上涨是由于多伦多市场供求关系和货币贬值双重作用的结果。 这种情况下，买房者过度期待理想DEAL,其结果很可能是一次次地错过买房时机。

新移民错过买成房子的最后一个原因是过度理想化，坚持寻找和等待自己最理想的房子。买房子，对于任何一个家庭都是件一等一的大事。多选选，多看看是正确的买房方法。但选择房子时，过度理想化也不现实，也很难买成房子。因为这个世界，和我们的人生本来就不是完美的，本来就不是最理想的！其实，新移民设定要买房子的主要指标就已经很多了，比如，LOCATION, 房型，LOT大小，房屋结构问题，价格， 房龄，学区，社区居民文化背景，左右邻居，是否“路冲”，楼梯走向，外墙材料，房屋朝向，外加房里，房外风水等等，这些指标是我们新移民选择房子时通常的要求。在多伦多，人们在设计房子和建造房子时根本就没有考虑到我们华人的这种要求。所以，在多伦多，同时满足这些指标的房子，价格又合适的房子已经非常难遇了。几乎可以说半年一遇，或一年一遇的小概率事件。但一些多伦多买房者并不理解和珍惜这样难得机会。有时，买房人即便非常幸运地发现自己满意的房子。买房人会为了其它很小的房屋问题，比如墙壁颜色，地板材料，地下室装修，或路边电线杆离房屋有点近，或房屋前有人行道等等微不足道的问题错过一次次买成自己心仪的房子。每错过一次这样的机会，半年，一年之后再遇到类式房源时，发现满意度更差了，因为房子又涨价了。经验表明，一旦同一个客户在同一社区，接连错过三，四次自己理想的房源。那该客户很难在这个社区买成房子了，因为多伦多这几年房屋价格上涨太快。一，两年时间内，华人喜爱的社区独立房涨价十几万加币，甚至更多。买房者很难接受这样的现实。所以，在多伦多买房，过度理想化，很难买成房子！

           
总而言之，多伦多的房价十几年来，一直不断上涨，尤其是2009年以后，在美国金融危机之后，多伦多的房价涨的更猛，涨的更凶。期间，也有很多美国经济学家，欧洲经济学家，和加拿大经济学家通过各种方法预测多伦多的房价将会下降30%或40%。但多伦多房屋市场走向却与之预测背道而驰，不但不下降，反而坚挺上扬。面对多伦多这样令人不解的房屋市场，一些买房态度不坚决的人，采取等待和观望态度，以期世界经济发生重大变化，比如经济危机或经济重大调整。以期在这种情况下，在多伦多的房价能有个下调时，买个较为理想的房子。但令人失望的是，每次世界发生各种危机，房价依然继续上涨。究其原因，就是在全球经济一体化的今天，各国化解经济危机的方法不是破产，和倒闭；而是宽松货币，量化货币，降低利率，和贬值货币的手段来化解本国经济危机。通过这种办法，向海外倾销本国过剩产品，使本国危机国际化。同时，通过向货币里“兑水”，稀释货币价值，从而降低政府债务负担。这种化解危机方式，也可以为陷入困境的一些企业避免倒闭和破产。社会总财富是一定的，当政策有利于一部分人时，必然会侵害另一部分人的利益。首先是对一些手里持有大量现金储蓄的家庭不利，对没有买房的家庭不利。这也是一些新移民左等，右等，等来等去，世界一线城市的房屋价格始终没有下降反而上升的原因。所以，在多伦多买房，不能再等了，须“只争朝夕”。面对现实，找个适合自己的房子，先把房子买成，这才是家庭财产保值增值的好办法！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）