2014年3月28日星期五

深圳部分楼盘单价跌3000元 长三角多城市楼盘跳水(cited)

深圳部分楼盘单价跌3000元 长三角多城市楼盘跳水
  深圳楼市降价风起:部分楼盘单价下跌3000
  据华夏时报报道 楼市降价的信号继续在市场中传导发酵。
  继广州、北京新盘平价售卖后,被认为是“楼市避风港”的四个一线城市里,深圳新盘价格也开始暗中下调。
  记者连日来走访发现,3月份新推的楼盘水木丹华
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最低价格相比去年已经下降3000/平方米,而龙岗区鸿威de森林项目更是打出9字头的房源促销,开发商反映,目前蓄客期明显加长,客户因受外地降价传染,观望情绪加重。
  业内人士认为,全国楼市调整期来临,虽然一线城市相对安全,出现大幅降价的可能性不大,但难以独善其身,尤其是今年房地产信托基金产品到期较多,中小开发商资金面临紧缺,房企促销走量。
  长三角楼市价格战升级 多城市楼盘高台跳水
  杭州降价的风潮,已经向长三角的其他二三线城市蔓延,并有愈演愈烈的态势。
  除了今年与杭州同时降价的常州,无锡的开发商也打响了楼盘的价格战。继无锡龙湖滟澜山推出“尾盘清盘”活动后,苏宁环球保利、绿城在无锡的楼盘近期也下调了价格。
  不仅如此,据记者了解,宁波楼市将可能会成为下一个降价焦点。据记者了解,目前宁波一些开发商正在酝酿降价。
  “与2011年降价不同的是,这次降价并不是因为开发商遇到了资金问题,也不是因为政府调控,而是房企主动的调整。”杭州双赢置业总经理章惠芳告诉记者,开发商已经预感到今年面临的形势并不乐观,一些城市的区域因为供应量过大,楼盘降价才刚刚开始。(华夏时报)
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2014年3月26日星期三

一线城市房价安全岛塌陷:北京广州杭州出现微妙变化(引用)

一线城市房价安全岛塌陷:北京广州杭州出现微妙变化
  一线城市房价“安全岛”塌陷
  张晓玲
  曾被认为是楼市“安全岛”的一线城市,正在出现微妙的变化。
  上周,位于北京大兴的北京万科橙项目低价入市,均价仅2.1/平方米,而此前市场预计该项目售价为2.5-2.6万元/平方米。万科北京公司总经理毛大庆澄清,这
并非开发商主动降价,而是配合政府的区域限价政策的结果。
  在深圳,有开发商人士对记者透露,位于关内的某大型旧改项目年内将有住宅公寓产品入市,开发商拟售价6/平方米,但政府限价为4万元/平方米。其他数个偏高端的项目也遇到类似问题。
  “所谓分类调控,并不像之前理解的更加市场化了,实际上行政化色彩更浓。”该开发商分析说,限购限价、预售证发放、资金监管等这些政策,怎么组合,用多大力度,都是地方说了算,实际上更强化了地方的调控手段。
  河山资本董事长曹少山认为,现在的房地产市场,不同区域和城市之间的分化非常严重。但分类调控并不意味着行政政策手段的退出,而可能是更加严重,因为地方政府要控制高房价和获取土地收入兼得。
  在上述背景下,北京、深圳、广州近期入市的项目几乎均以平价推出。中原地产研究部统计数据显示,北京合计有38个项目将在4月入市,其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5%-10%,这与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价不可同日而语。
  在广州和深圳,34月新开项目也基本以平价出货,广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。“春节期间成交惨淡,好多项目不敢3月开盘,延后的情况比较多,”深圳一家代理行人士说,去年深圳楼市是提前透支,今年新盘供应量又大,很难支持房价上涨。
  中原地产研究中心统计数据显示,截至23日,354城市合计住宅签约14.85万套,相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%,二线跌幅达到了48.2%
  中原地产首席分析师张大伟指出,房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。截至日前,30家房企公布了前2月的销售业绩,单230家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑,回落至96.91,比去年12月份回落0.30点。
  相比三四线城市中小房企扎堆,一线城市的企业大部分都是上市房企,对业绩的要求更高,一旦没有销售量,股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一线城市的变化可能会出乎市场的预料。21世纪经济报道记者不完全统计,目前已知出现价格调整的城市包括北京、广州、杭州、南京等。
  “本来以为回归一线会很安全,但目前来看也并非如此。”一位在过去两年激进转舵一二线的开发商人士感叹,一线城市销售去化问题不大,但利润率难以保证,对于一家在香港上市的开发商来说,毛利率和净利率更为重要。
  去年曾在北京拿下多个高价地块包括农展馆地王的融创中国董事长孙宏斌,在2013年业绩会上甚至担心,农展馆项目届时定价15万元/平方米能不能通过审批。
  一向集中于一二线城市、以高毛利著称的广州开发商合景泰富高层也表示,不排除公司个别项目会在保持15%的净利润率基础上进行适度促销。易居中国联席总裁丁祖昱指出,从总的趋势上来看,房企的利润水平将会进一步下降。
  世联行研究总监吴志辉警告,银行收紧房地产杠杆的策略对销售终端的影响已经开始显现,当前的房地产市场处于繁荣小周期的末端,2014年的成交增幅将降至个位数。在此背景下,财务不够稳健的中小开发商需全力保量,避免偿付危机。
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2014年3月24日星期一

住建部专家在人民日报刊文:房价暴跌只是一种妄想(引用)

住建部专家在人民日报刊文:房价暴跌只是一种妄想
 [提要] 从国际上看,房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候,房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。现在就中国城镇化率来看,楼市崩溃点还很远。
  中国在城镇化进程中。今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题,这会带来住房刚需
  2013年房地产投资占全国固定资产投资额的20%,今年我们提出GDP增速保持在7.5%,城镇新增就业1000万人,在这样的情况下,说房价会暴跌是不现实的。
  现在有些人认为:房价一定要暴跌,如何如何。可实际上,我认为,房价暴跌只是一种妄想。
  房价暴跌与什么有关系?从国际上看,房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候,房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。现在就中国城镇化率来看,楼市崩溃点还很远。
  并且,今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题,城镇化进程中,这“三个1亿人”会带来住房的刚需。
  但是我们也要看到,市场经济是扭秧歌经济,有涨有降,可以说今年的房地产市场进入了买方市场,加上目前信贷政策的收紧,房地产商日子不好过了。个别房地产商为了回笼资金可能会把楼盘降价处理,但这并不是说房价都要降了,资金回笼后可能又会投向别的有竞争力的楼盘。我的观点是今年楼市不会太好也不会太坏。
  今年《政府工作报告》首次提出“针对不同城市情况分类调控”,很多人都在问什么是“分类调控”,其实这个很好理解,中国地方很大,各地情况不同,如果全国用一种调控方式进行,很多地方政策会水土不服。
  分类调控是指针对各地不同市场采用不同调控模式和政策,比如一线城市增加供给,三、四线城市控制供给。这种调控变化证明中央进行经济管理和调节更加尊重经济学规律。
  (作者为住建部住房政策专家委员会副主任委员。此为作者在中国地产总裁论坛与北大黄埔同学会第六届年会上的发言,本报记者胡雅婷采访整理)
  

  住房和城乡建设部在2014年已经不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。而从2009年开始,住建部一直要求地方政府上报并公布年度房价控制目标,并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。
    针对市场关于中国楼市崩盘、三线城市领跌的说法,全国政协委员、住建部副部长仇保兴回应称,三线城市房价在每平米三五千,"这是成本价的水平,还能崩到哪去?"
 
  全国政协常委、提案委员会副主任赖明表示,"提案"落实不好,不排除有政府部门相互推诿的可能,但有的提案本身比较雷人、夸张、不靠谱。例如,提出"房价哪怕涨到1000万一平米也是合理的";建议"增设新区,以解决局处级干部升迁难的问题"
  
2008年,房价走势本来已经进入了这样的节奏,但4万亿的经济刺激计划挽救了它。今年,将会再现开发商竞相降价的局面,如果没有救市措施,那就会一发而不可收拾,完全可能像温州房价那样"跌跌不休"
 
  本届政府有意放弃房产税也好,不再施行"价格紧盯"政策也罢,甚至有传言部分城市将逐步放开限购,这些都是老老实实承认失败,放弃折腾的体现。按照许善达的说法,"房地产政策将总体上步入正轨",其实真正的正轨非常简单:放开管制,不再调控,更不要自作聪明。


2014年3月23日星期日

新移民到小镇投资物业是个不错的选择

新移民到小镇投资物业是个不错的选择
加中置业

首先,我们先谈谈为什么要投资物业。因为适当和适时投资良性物业可以使自己的财产保值增值。目前,世界正向一体化和信息化方向快速发展。它的特征就是资本和资源可以自由流动。所以,哪个国家的政策有利于资本投资者,有利于资本增值,那个国家的经济发展的就会越快和越好。事实上,当今很多国家政府都制定各种有利于投资者的政策来保护投资者的利益。因为正是众多的投资者的风险投资,使城市过去破旧的民宅几年间变成漂亮的摩天大楼,使城市面貌换颜一新,城市变得越来越漂亮;正是众多的投资者的风险投资,带动城市的经济发展,同时扩大城市就业,吸引外来人口,增加政府税收和财政收入;也正是众多的投资者的风险投资,城市发展才会有动力和活力,使城市和国家长盛不衰,蒸蒸日上。反之,一个城市或国家的政策不利于投资者,那这个国家就会面临主权债务危机,或城市破产。(人们经常听说哪个国家正发生主权债务危机,哪个城市正面临破产)由此可见,投资者的利益,也是政府利益,和国家的利益。保护投资者的利益,就从根本上保证了政府利益和保证了国家的繁荣,稳定,和发展。所以,我们要成为一个投资者,要和国家,和政府的利益站在一起。这样我们的利益会得到政府的保护,我们的个人财富不会因持续不断的通货膨胀而缩水。

政府是如何保护投资者利益的?政府可采取多种政策来保护投资者利益。如增发货币,量化货币,或降低央行利率,或直接核销投资者债务等等。一定时期的社会总财富是有限的,当政府将政策倾向和偏爱一部分人时,必将伤害另一部份人的利益。比如通货膨胀,这是政府维护自身利益和投资者利益的最有效办法。大多数人们都有这样的切身体会,最近十几年,货币贬值速度非常快。它主要体现在我们的生活日用品上。几年前超市的面包0.99加币一个,大米4.99加币一袋。但现今面包1.99加币一个,大米10加币一袋。整整涨了一倍。其它很多商品也跟大米,面包差不多。当然,对新移民生活影响最大的是房子。一些客户对我说,几年前,看中的房子刚40几万加币,现在同样条件的房子支付80几万才买到,几年间,神不知鬼不觉的丢掉半个房子。真是越想越不平衡。房子被人家睡旧了,还多支付40多万加币。最令人不平衡的是,过去与自己经济实力差不多的熟人,就因几年前多投资一两套房子,现在这些熟人的经济实力。经济地位已经和自己完全不同了。人们可以设想一下,比如一个投资者,5年前,投资一套房子,5年前这套房子市值50万,如果没有通货膨胀,这位投资者还会存在着投资风险。但如果政府制定通货膨胀政策,一年房价上涨15%5年后的今天,该房的价格为100多万了,投资者,不但没有投资风险,而且还会有意外的超额投资回报。政府也会因此成倍多收入物业转让税和物业税。通货膨胀政策使政府和投资者皆大欢喜。但那些没有投资的人就苦了,辛辛苦苦多工作几年,积攒一些钱,本打算多积累点钱,买个较为理想的房子,几年下来,发现理想距离自己越来越远。由此可见,政府超低利率政策,政府的通胀政策既对政府有利又鼓励和保护投资者利益,这类投资者被政府政策被富贵了,而对另一类人是有害的,他们的财富大大地缩水了。

既然投资有利,人们应该怎么选择投资?环顾当今世界,再看看我们周边的熟人和朋友,被富贵的人都是投资者。所以,选择投资的总体方向是不错的。但也有人问,为什么在多伦多投资100万物业,一年涨了10%,卖到110万加币,还不挣到钱。开始质疑投资。这结论是正确的。我们计算一下,在多伦多投资100万物业,物业转让费近4万,地产经纪费近4万,外加贷款违约罚款,和多交的利息一年下来又几万。这样投资不但没挣到钱,反而赔很多钱了。一年涨10%的投资物业,不赚反而赔了。如果涨价幅度不到10%,或不涨,那就会赔的更多。所以,投资还是有风险的,我们投资需谨慎,需要我们认真的选择投资方向和投资项目。对那些过去涨得很高的物业,要谨慎一些,最好不要再选择那些价格过高,泡沫过大的物业去投资。

哪里是比较好的投资方向呢?多伦多周边的小镇就是很好的投资方向。多伦多周边的小镇的经济环境,教育环境,生活环境,社会资源和新移民发展机会。现已比多伦多都优越,非常适合新移民生活和发展。现在这些小镇的物业价格相当于多伦多十年前的水准。非常有投资价值。尤其像奥沙瓦,哈密尔顿,AJAX等等。这些小镇都紧邻多伦多,距多伦多的车程至多则20分钟车程,有的则是城与城相接,根本没有空间间隔。但这些小镇的物业非常便宜,仅仅为多伦多的一半。非常适合移民投资和发展。很多新移民感叹,自己来多伦多晚了,若是早来几年,房子便宜,投资几套,现在多轻松!什么也不用干了,更不用辛辛苦苦地整年整月地打工了。其实,这样的机会还有,只不过不在多伦多核心地区了,这些地方的物业价格已经炒作差不多了,已有很大的泡沫了。像前面提到的,在多伦多核心地带投资,已很难挣到钱,而且还存在投资风险。我们的投资方向可以选择多伦多周边的小城镇,那里的物业价格非常合理,没有泡沫,未来的升值空间很大。这情况非常类似多伦多十几年前的情景。所以,十几年后,多伦多周边小镇的物业价格很可能会像今日多伦多的物业价格。人们常言先到为君,后到为臣,即先入为主。投资亦然。作为投资者,一定要有前瞻性,一旦选好方向,要超前置入。超前别人在多伦多周边小镇投资。这样的投资才会投入小,风险小,回报大。

       多伦多周边的小镇是当今很好的投资方向。原因一,是小镇有非常好的就业机会。比如,奥沙瓦的城市就业率大约是95%左右,是安省就业率最高的城市之一。新移民在这样城市非常容易找到比较理想的工作。相比之下,新移民在多伦多找工作却非常难。任何一个工作岗位,都有几十个新移民去竞争。原因二,社会资源有利于新移民发展。一些从发展中国家来的新移民总是有个错觉,总是认为大城市好,大城市社会资源多,这在发展中国家确实是这样。但加拿大不一样,加拿大的党和国家领导人办公生活都在小城市。小城市和大城市享有同样的社会资源。其实,由于小镇的新移民非常少,新移民发展的机会非常多。政府资助的SECOND CAREER项目,政府资助的小生意计划,政府资助的工作技能培顺项目.相比多伦多,新移民在小镇非常容易申请到这些计划.这些政府项目对新移民在加拿大发展非常有意义,非常有帮助.比如,有个朋友在多伦多发展不顺利被LAIDOFF。来到小镇很快得到政府帮助,政府资助学开TRUCK,并顺利完成学业,找到工作。驾驶着大TRUCK行驶北美大地,一边工作,一边欣赏北美风光。如今,这位朋友对移民加拿大的生活和工作非常满意。原因三,小城镇的商业物业非常便宜,非常适合新移民创业。新移民如果选择在小镇投资一个商业物业,很容易发展起来。我有个客户,他在几年前在小镇买个商业物业,经过他精心打造成一个商铺,然后他将商铺卖掉收回当初的物业投资。现在,这个物业的所有权依然归他所有,每月净收入3000多加币的房租。他像这样的物业已有三个,所以,他现在既有物业又有日常丰厚收入。原因四,小镇的房子非常便宜,相当于多伦多的一半,多伦多八十多万的房子,小镇仅40 多万。仅此一项,就节省新移民后半生的辛辛苦苦工作时间。此外,小镇也有良好的教育资源。加拿大和一些发展中国家不同,很多有名的大学,COLLEGE,和良好声誉的中小学都在小镇。小镇的校区房也很便宜。还有,小镇还有很多优势,如医疗等待时间短,社区友好等等。所以,先期投资小镇是个不错的选择,是一种投资小,风险小,收益大的英明投资选择。

       总而言之,随着全球一体化,和信息化的发展,各国都在不断地降低央行利率,从而降低商业银行的贷款利率,并适度保持一定量的通货膨胀。因为这样做符合国家利益,符合投资者利益,符合社会发展要求,更是政府意志;反之,如果一个国家坚持货币坚挺政策,高利率政策,那这个国家的货币将不断升值。这个国家的制造业的产品在国际市场处于不利竞争地位,制造业就会外流。从而影响该国的服务业,和房地产业,以及危害该国的金融和保险业。最终诱发金融危机。这样会导致很多投资者破产。也不符合国家利益。如果人们认同上述逻辑,那就不要迟疑去选择投资,选择投资来保护我们的财产,选择投资来促进社会发展,选择投资和政府站在一起。这样,我们的个人财产就不会在一波一波的量化货币,一波一波的40万亿政府贷款情况下被抢走。我们不要再重复几年前,家里的40万加币本可以买一个房子,现在只能买半套了的故事。我们要汲取这个教训,选择一个良好的投资方向,不失时机的投资物业。今天投资二十几万,几年后,可能它会增值为四十万。多伦多小镇就是很好的投资方向,那里有新移民需要的良好的工作机会,良好的创业环境,而且物业价格比较低,很适合我们去投资和发展。所以新移民到小镇投资物业是个不错的选择。(李军 多伦多房屋生意买卖,tel:(647)824-6916 or peterlee6489@gmail.com



2014年3月22日星期六

一百年前光绪在北京大学的讲话

一百年前光绪在北京大学的讲话
2013-07-06北大EMBA
光绪皇帝在北京大学的讲话,读后让人有一种完全不同于过往认知的感受,一个封建皇帝没有任何八股之气息,即便今天社会上流行的陈旧腐朽之气也全然感觉不到,没有任何官场报告常用的官话、套话和空话,更加没有假话、空话和废话,读后感到很新鲜,一个古代君临天下傲视黎民的封建皇帝,却看不到太多自以为“奉天承运”伟大正确的那种帝王霸气。这种气质值得身为现代人的我们深思。
可惜这样一位立志改革竭力要有所作为的青年帝王,竟被慈禧用水银偷偷给毒死……
站在千名京师大学堂学生前面,光绪沉默了片刻后,徐徐说道,“今天是京师大学堂正式开学的第一天,所谓学堂,在朕看来就是研习学问的地方。
云轩阁我们的古人有一个传统叫做坐而论道,今天,朕就和你们论一论这世间的道。”。
说罢,光绪抬起右手轻轻的往下压了压:“大家都坐下吧,朕也坐下。”
众人迟疑了片刻,都纷纷席地而坐,目光有些疑惑的望着前面的皇上。
一旁的太监也端过来一把放有明黄色座垫的椅子,光绪一提衣襟下摆,静静的坐下说道:
“朕从识字开始,朕的老师就在教授朕为君之道,朕亲政后,也在不断学习治国之道。
世间的道或许有所不同,但是朕一直在想,对于我们这样一个国家,什么才是真正的大道,什么才是让国家振兴之道!
“这次开办京师大学堂遇到了很多阻力和质疑,大家也都清楚,这其中还死了人。
死的这个人叫王长益,朕一直在想,他为什么会死呢?又是谁把他逼死的呢?
朕想到了几百年前,也有一个姓王的人,叫王阳明,这个人大家都是知道的,他曾经说过一句话,破山中贼易,破心中贼难。
所以朕以为,王长益之死,就是死于心中之贼!而这个贼,不仅在他心中,也在我们每个人心中,要论清世间的大道,首先就要破除这心中之贼。
王长益,因为家贫如洗,在科举上面又是几番落第,颇不得意。
这次听说就读京师大学堂每月都有生活津贴,将来毕业后还能谋得一个实缺,左思右想后,虽然心里也并不是十分情愿,但还是到京师大学堂报了名。
不曾想,他的这一举动却惹来了同住在旅店里的其它学子们的讥讽和嘲笑。
王长益为人忠厚老实,也不善言词,再加上心中多少也有些羞愧,对这些人的谩骂更加不敢还击,只是左躲右闪,尽量回避和那些学子们见面。
谁料到有一天晚上,那群学子们在店中饮酒作对,一时兴起,竟然在王长益的床头贴了副对联。
上联是:孝悌忠信礼义谦,下联是一二三四五六七。
这副对联的上联缺了一个耻字,意思是骂王长益无耻。
下联少了一个八,忘八,意思就是骂王长益是王八。
那个时代的读书人名节观念甚重,王长益的面子又比较薄,再加上心胸不够开阔,受了这些天无数的气,心里郁结难遣。
晚上躺在床上翻来覆去辗转难眠,想到科举失意,就读京师大学堂又招致如此的侮辱,一时气愤之下,竟然用床单在房间里面悬梁自尽了。
坐在下面的学子们隐隐的发出一些窃窃私语的声音,光绪淡淡一笑,停顿了一下接着说道:“然而这个心中之贼究竟是什么呢?
在朕看来,这第一个贼就是伪善!平常大家学习程朱理学,学到的无非是,存天理,灭人欲。
可是翻翻我们的历史,历朝历代,靠圣人之学,仁义道德当真就能够治国平天下了?
满口仁义道德是无法挽救一个国家的危亡的,你们想想,你们所学的四书五经、你们苦苦研习的八股文,能够抵抗洋人的坚船利炮吗?能够改变贪腐横行,土地兼并,流民千里,国家积弊丛生的局面吗?
重名节而轻实务,这里面隐藏着的其实就是虚伪和虚弱。
再说说你们,如果这次朝廷没有下旨,让京师大学堂的学子们毕业后,能够享有科举及第的待遇,你们能弃科举而就新学吗?
朕不是责怪你们,朕只是希望你们每个人都能明白,道德改变不了一个人的命运,也根本改变不了一个国家的命运,空谈道德仁义,就是世间最大的伪善。
“这第二个贼,就是守旧
说到这一点,朕想把17年前李鸿章写给恭王信里的一段话念给大家:
中国士大夫沉浸于章句小楷之积习,武夫悍卒又多粗蠢而不加细心,以致所用非所学,所学非所用。
无事则嗤外国之利器为奇技术巧,以为不必学;
有事则惊外国之利器为变怪神奇,以为不能学
……17年前李鸿章的这些话,至今仍然让朕感慨啊。
17年的时间过去了,我们的士大夫,乃至我们这个国家依然如故。
世间没有一成不变的道理,天下事穷则变,变则通。
今日的世势,乃是三千年未有之危局,因循守旧,固步自封,只会让我们这个国家越来越落后,越来越衰弱。长此以往,国将不国啊。
“所以朕今日说了这么多,就是想告诉大家,朕为什么坚持要开办这个京师大学堂,就是希望在座诸君,能够破除我们心中之贼,以国家强盛为己任,不骄狂,不自卑,正视现实,发愤图强。”
整个礼堂内鸦雀无声,连最初的窃窃私语都没有了,只有一片凝重的让人窒息的沉默。
 

一线城市二手房成交量大跌 部分业主主动降价出售(引用)


一线城市二手房成交量大跌 部分业主主动降价出售
  两会后的周末,北上广深的看房者依然很多,然而,政策上“双向调控”的表述,让买卖双方都有些迷茫。
  记者通过走访发现,尽管目前并未出现普遍降价的现象,但一个微妙变化是,购房者开始犹豫不决,观望情绪正在蔓延,而部分业主下调了报价,买卖双方议价空间加大。
  数据显示,不论新房还是二手房,12月份四个一线城市成交量环比同比均在下滑,3月份以来并未明显见起色。业内人士认为,2013年持续上升的房价和不断缩紧的信贷导致购房成本上升,2014年市场需要喘息,成交量会下降,而价格亦缺乏上涨动力。
  观望情绪蔓延
  “3月份以来确实感觉市场冷淡了一些,本来有几个客户差不多要下单了,但这几天又有些犹豫不决。”深圳坂田的地产中介李先生告诉记者,市场有效需求仍然很多,但政策没明确,大家心里反而没底,买家会选择先观望。
  记者走访北京多家中介店了解到,目前刚需型楼盘较受欢迎,但整体下单者比较少,多数购房者处在观望阶段。北京丰台区马家堡东路某中介店经纪人告诉记者,最近几天带了20多个客户看房,但下单者寥寥。
  链家地产报告显示,2月份,业主平均售房成交周期比1月明显拉长,接近两个半月。
  而上海二手住宅的成交量已经连续5个月处于下行状态,成交价格下跌了4%,保持在去年12月的水平。3月前两周,上海的成交量也处于低位水平,成交回暖力度因板块特性不同而有所分化。
  21世纪不动产市场研究部副总监黄河滔告诉记者,一些区域二手房成交量下降,与买卖双方的心理预期有关。受一些二三线城市房价下降的影响,部分买家预期发生变化,暂缓了购房计划,观望态度明显。
  而深圳今年1月、2月、3月(1-18日)的二手房成交量分别为4576套、2917套和2740套,低于去年同期的8025套、3619套和7043套,总体的成交量同比下跌45%
  值得注意的是,去年3月份“国五条”出台,引发买卖双方恐慌,导致3月成交量井喷。但撇开政策因素,今年3月份以来四个一线城市的二手房市场仍旧冷清不少。
  尽管每年前两个月为传统成交淡季,但从统计数据看,今年12月份,四个一线城市二手房成交量同比环比下降幅度大多超过20%以上,而通常成交数据会滞后于市场实际变化一到两个月。
  “市场上房源少了,投资客手中的盘放出来被刚需接手后,基本上都是自住,不会再卖,除非是换房子需要改善的会卖掉第一套。”记者走访深圳前海、华侨城、香蜜湖、坂田等片区中介均发现,市场上90平方米以下房源确实不多,因此成交量也在相应减少。
  美联物业全国研究中心总监徐枫告诉记者,市场供应结构也在发生变化,目前超过一半的成交为改善型群体,首次置业者比例从去年同期占比一半下降到目前的30%多,另外投资客比重稳定在10%左右。
  价格开始松动
  虽然两会政策面偏中性乐观,但市场信心似乎并未恢复。中原集团研究中心认为,近期因一些城市的新房传出降价销售的消息,看空楼市的声音此起彼伏,市场预期发生了微妙的变化。
  记者发现,进入3月,部分业主已开始主动降低报价,如位于深圳坂田四季花城一套102平方米的三房,报价从278万降到268万元。还有少部分急于出手的房源,如阳光第五季一套108平方米的三房满五年只需200万元,每平方米低于市场成交价四五千元。
  “以前业主很少让步,如果购房者要谈价格,干脆不见面,现在口气好多了,会叫我们先带过去看了房再谈。”深圳一家地产中介李先生说。
  业内一个心照不宣的事实是,2013年持续上扬的房价,已令刚需难以承受,加上信贷的持续紧缩,3月份,银行间又普遍调整了信贷政策,买房者的购房成本上升。一些卖家也调整了心态,开始降价出售。
  德佑地产高级区域总监张剑东告诉记者,虽然成交量有所下降,但并没有出现大量抛盘和大幅降价的情况。在市中心只有中远两湾城和新湖明珠城有降价现象,如中远两湾城春节后有少量房源以低于市场均价3%的价格出售,而出售者以温州人和江苏吴江投资者居多。
  “这些房产多数是在20082009年前后购入,当时每平方米只有一万多元,现在已经涨至四万元。”张剑东说,部分温州投资者可能因为办企业需要资金,银行贷款利率过高,因此想快速变现来获得企业所需运营资金。
  中原地产市场部总监张大伟表示,由于购房者可选择的余地加大,买卖双方对于价格的博弈将进一步加剧。
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2014年3月20日星期四

中国房市接近崩盘边缘?最终的修正将影响巨大(引用)

中国房市接近崩盘边缘?最终的修正将影响巨大
华盛顿 — 2014年春节过后,中国房市和房价出现利空信号,龙头城市北京的2月份住宅成交量下跌超过6成。分析人士说,如果中国房市崩盘,造成的连动效应将比近年来美国和欧洲的情况来得严重。

根据中国国家统计局针对70个城市房价指数的估算,2月份中国主要城市住宅的销售价格同比上涨百分之8.7,低于前一个月的百分之9.6

中国指数研究院2月份的重点城市交易分析显示,10大城市中除了深圳以外,其余包括北京、上海、杭州等城市的住宅成交量全部都是环比下降的情况,在中国房地产指数系统检测的43个城市中,有超过8成的成交量下跌。

根据野村证券(Nomura)最近一个针对中国房市的研究报告说,房地产已经成为中国经济的支柱,它占2013年中国GDP16%,固定资产投资的33%,也占未偿还贷款的20%,新增贷款的26%,政府收入的39%

报告说,中国房地产市场和其他国家相比已经出现过剩,如果房地产急剧放缓,“看不到明显的替代来支撑经济增长”,如果房地产市场急剧回调,“任何政策反应可能都不会起作用。”


“中国即将崩溃”作者,布斯杂志专栏作家章家敦 (Gordon Chang)

著有“中国即将崩溃”一书的福布斯杂志专栏作家章家敦说,包括汇丰银行的采购经理人指数、房地产价格和成交量、生产价格指数等各项数据都显示,中国经济正在收缩,一些地区一、二月份新建住宅下降达27.4%,显示建筑商对房市没有信心,但是背后隐含的问题是,中国的房价已经远远超出一般人所能负担的范围。

章家敦在接受美国之音采访时说:“你知道,真正的问题在于中国的房地产价格已经远超过一般中国人能够买得起的程度。举例来说,今天一个普通劳工要工作40 年才买得起一个1000平方尺的公寓,这是完全无法持久的。所以最终还是会有一个修正,那个修正将会十分巨大,它将影响到整个中国的经济。”

章家敦说,中国经济之所以能支撑至今,完全是因为中国政府的投资,北京当局只顾追求经济增长,不愿面对和处理中国房地产泡沫化的问题,一旦房市崩盘,后果将非常严重。

章家敦说:“中国领导人不喜欢调整经济,他们在政治上有不安全感,所以他们痛恨经济下跌,但由于他们有能力避免修正,所以他们就这么做。但也由于他们避免修正,积累的不平衡就越来越大。但是积累的不平衡变大以后,终究不可避开的修正就会变得非常严重。”

不过,中国人民大学重阳金融研究院研究员张敏一认为,中国房价增长放缓并不意味熊市到来。他在该校关于2014年中国房市是否崩盘的研讨会表示,以供求关系而言,房市交易量还在,价格并未大跌,一些城市如杭州、常州等地房价大幅下跌属于个案,房地产行业的基本面和国家政策仍然稳定,房地产企业的库存在可控状态。

中国政府在3月初全国人大工作报告时,提出调控房市的国民经济和社会发展计划草案。总理李克强在两会闭幕后的记者会上说,要对房地产市场进行分类调控,抑制投资性需求,建立长效机制促进房市的稳健发展。


兴润置业撕开楼市泡沫 专家称90%地产商资不抵债(引用)

兴润置业撕开楼市泡沫 专家称90%地产商资不抵债
  21世纪网 自兴业银行停止房地产夹层融资业务风声传出后,就像打开了潘多拉盒子,撬起了地产开发商原本死死掩盖的资金魔瓶。
  317日,兴润置业资金链断裂,欠下35亿元巨债,瞬间成为媒体关注焦点。随后,21世纪网赶赴兴润置业开发的高档楼盘"桃园府邸"现场,现场
除了有工人正在拆卸脚手架外,楼盘显得荒败而冷清。
  兴润置业到底是一家什么样的企业,他的债务危机为何能惊动央行[微博]和外媒?
  兴润置业死亡事件
  319日,21世纪网赶赴浙江奉化市兴润置业开发的高档楼盘"桃园府邸",现场颇为冷清,并没有施工队作业,售楼处也人去楼空,现场有工人正在拆卸脚手架,而兴润置业的办公大楼也变成了安利。桃园府邸当初规划51幢独立别墅、172幢双拼别墅,计划于201312月交付,但目前却面临烂尾。
  21世纪网实地采访了解到,该楼盘排屋最低价560万元/套,独立别墅最高售价3000万元/套,而奉化不过是浙江一个县级城市,如此房价早已接近北上广深等一线城市。
  据当地人介绍,兴润置业是奉化颇为有名的房企大佬,其开发历史超过20年,奉化当地大部分高档住宅小区均出自兴润置业,据不完全统计,兴润置业目前已开发房产面积100多万平方米。
  有知情者介绍,兴润置业最辉煌的时期是在2006年,当年度该公司完成营收25.01亿元,在宁波百强企业中位列第33位,跻身宁波本土房地产建筑类企业前5位,而兴润置业楼盘质量也在奉化当地口碑很好。然而,一夜之间所有的荣誉都已变成遥远的回忆。
  据当地官方网站对外公布的信息显示,兴润置业实际控制人沈财兴、沈明崇父子因为经营不善,导致公司资金链断裂,负债35亿元,公司资产实际上只有30亿元,目前已经资不抵债。这35亿元债务中,拖欠银行贷款逾24亿元,有事实凭据的民间借贷7亿元左右,另拖欠4亿工程款和工资,此外,还存在数额巨大的"疑似假按揭"2.4亿元。但是这一说法,在21世纪网实地调查过程中,并没有得到相关部门的正面回复,兴润置业有关人士也没有出面作出回应。
  畸形土地财政的产物
  兴润置业资金链断裂,对当银行业的重创可想而知。
  据奉化市金融办预计,2014年度,该市由于兴润事件,将新增19亿元不良贷款,使不良贷款率达到5.27%,居浙江首位。
  公开资料显示,兴润置业在当地颇有地方财政背景,成立于1987年的兴润置业是经过当时奉化县人民政府批准成立的全民所有制企业,原名奉化市城镇建设开发有限公司,2003年以股份制形式转为有限责任公司,2005年更名为浙江兴润置业投资有限公司,其拥有注册资金4亿元,并获得国家房地产开发一级资质。
  一位地产业内人士向21世纪网分析,像这样的当地房企未来主要取决于房地产政策走向,兴润置业是畸形土地财政的一个产物缩影,兴润置业在后来的发展过程中,不断捆绑更加庞大的利益相关方:政府、银行、供应商等等。
  事实上,兴润置业资金链早在4年前就已经开始承压,期间,当地政府多次召集金融机构开会,"要求所有银行维持现有授信,降低利率,不得压贷迟贷,并且拿出财政资金给予转贷。"
  而导致这家房企倒下原因,也跟地方政府抬高地价不无关系。
  据此前媒体报道,20101月浙江兴润置业以6.6亿元的价格,拍得奉化市一块住宅用地,折合楼面价7852/平方米。三个月前,附近一块容积率接近的住宅用地拍卖,只卖到楼面价3204/平方米。
  仅在这块地上,兴润置业资产就缩水3.9亿元。而在长汀村旧村改造项目上,由于地价下跌该公司资产缩水至少10亿元。
  与此同时,中国房地产市场在2013年出现了逆转,三四线城市的市场基本饱和,开发产能严重过剩,只有一线城市和部分二线城市,还有较大空间,因此要让房企贷款--拿地--开发--贷款这种10个锅子7个盖的游戏继续玩下去,首先是房子销售回款畅通,一旦销售回款环节出现问题,资金链就面临崩溃。
  "兴润置业仅仅只是中国地产房企倒塌的一个开始,未来将会有更多玩10个锅子7个盖的地产开发商垮掉,也并不排除千亿房企出现这种状况,大部分城市房地产的击鼓传花游戏已近尾声,地产泡沫破灭绝非兴润置业孤例。"上述地产业内人士向21世纪网表示。
  90%地产商资不抵债?
  中国金融智库首席金融学家、中央财大研究院宏皓在其博文中表示,兴润置业标志地产商跑路潮来临,中央无论调控与否,地产泡沫都会破灭。
  从今年以来房企公布的数据来看,无论是在投资还是销售方面,中国房地产市场增长已经显出疲态。
  313日,国家统计局公布201412月份全国房地产开发和销售情况,从数据上来看,20141-2月份主要的特征就是同比增速下滑。主要表现在:
  1 2月份全国房地产开发投资7956亿元,同比名义增长19.3%,增速比去年全年回落0.5个百分点,投资增速小幅回落;全国商品房销售面积10466 万平方米,同比下降0.1%,同时商品房销售额7090亿元,下降3.7%;开发企业资金到位情况已步入去年顺畅,全国12月开发企业资金到位情况同比 增长由去年全年的26.5%下滑至12.4%
  野村证券在近期发布报告中亦指出,中国经济面临的头号风险并非影子银行或地方政府债务,而是房地产市场的过渡投资问题。
  据温州市中级人民法院官网显示,去年温州共司法拍卖房产918处,交易额46.96亿元,其中52%属金融债券抵押房产,涉及不良资产120余亿元。而拍卖房产平均标的额超过300万元,这让有意向参与拍卖的竞买人望而却步,全年司法拍卖成功率不到5%
  “根据最近一年多100多个城市的情况显示,中国90%的地产商早已是资不抵债,银行贷款、信托、中小企业债、私募基金、民间借贷、高利贷等融资手段齐发,90%的地产上负债率都在150%-200%以上”,宏皓称。
  但根据同花顺Ifind数据显示,申万一级行业中,房地产行业的资产负债率为73.27%
  宏皓更是悲观地认为,目前所有的地产商都是全员融资,平台的上市房企国内融不到资,就去海外融资,但是更多的房企要为这两年高价拿地付出惨重代价,只要融不到资,90%的地产商都会像兴润置业一样轰然倒塌。(21世纪网 罗曼 胡文静)
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2014年3月19日星期三

楼市供需格局逆转 业内称或现2008年那样的调整(张晓玲)



楼市供需格局逆转 业内称或现2008年那样的调整
  楼市供需格局逆转 房价整体将下行
  张晓玲
  20143月的楼市,并未像往年一样出现一个小阳春。
  截至3月中旬,各地楼市成交平淡,包括一线城市在内的市场均出现了强烈的观望情绪,北京、广州甚至出现个别项目降价促销或低价入市。
  如果说2月份杭州德信降价还是小开发商的个别事件,那么3月份以来万科、保利等大型地产商在一线城市的促销动作,则可能预示了新一轮房地产下行周期的到来。
  多位地产界人士认为,今年楼市成交整体下滑已基本成为定局,而房价,在全国范围内也可能出现同比下跌。
  3月楼市倒春寒
  313日,上海易居房地产研究院报告指出,前2个月行业多项指标“异动”降温。1-2月,土地成交量增幅小幅收窄,成交价格处于高位;房地产投资增速整体平稳,新开工面积增速下行明显;商品房销售增幅大幅回落,价格小幅下降;房企资金增幅放缓,国内贷款占比上升。
  318日,国家统计局数据显示,270大中城市房价环比上涨的城市个数减少5个,持平的城市个数增加7个,涨幅略有回落。
  CRIC分析师马千里认为,就整体市场来看,房价增速明显放缓。在关键的3月上旬,市场并没有出现如多数人预期的“小阳春”,购房者保持了较为谨慎的观望态度。
  就城市而言,之前人们以为“不会降价”的一线城市也出现了房价松动。京沪穗深一线城市房价增速明显下滑,自2013年四季度以来,四个城市同比增幅首次全部回落至20%以下,与其他城市的房价涨幅差距也在明显缩小。
  “2014年的春季楼市有点冷,倒春寒迹象明显。”北京中原地产市场总监张大伟说,北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转为观望,购房者害怕高点入市,遭遇后期价格调整。
  多家分析机构认为,进入3月,银行“钱紧”并没有得到根本性的好转,往年年初银行信贷政策的放松在2014年并没有如期出现,取而代之的是房贷政策的持续收紧、首套房和二套房贷款利率上浮等。2014年年初,从杭州开始,常州、济南、广州等城市先后传出楼盘降价消息,购房者观望情绪发酵。
  数据显示,房企在3月上旬还在对企业全年策略进行调整,并未开始集中供应。不过,一些房企已有意加快供应,甚至提前开盘。
  开发商降价跑量为上
  3月份出现的新变量莫过于一线城市龙头开发商的降价或低价入市行动。
  以北京为例,此前的市场预期是全国房价下跌,北京也不会跌。而在本周,北京住总万科橙开盘售价为2.1万元/平方米,远低于预期的精装修2.6万元/平方米,刨去装修的因素后,单价也低于预期3000/平方米。
  在广州,保利地产[微博](6.77, -0.11, -1.60%)旗下的保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出1成首付优惠活动。首次置业者,首付1成,剩余部分可分4个月付清,二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。
  苏州万科城则单价直降一千。分析人士称,万科城项目所在的吴中区,区域存量达230.34万平方米,在苏州外围区域中是最高的,在12月市场平淡的背景下,万科拿出85平方米的户型降价跑量,是一种比较稳妥的销售策略。
  张大伟说,从春节过后北京这一轮新建住宅刚需项目的定价来看,房企与客群之间的博弈已出现微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。2013年北京单价2万左右的刚需项目,供需比基本是14,目前已降低到12。预计3月份也很难升温。
  CRIC分析师杨小贝指出,开发商若想在上半年实现业绩的突破,选择跑量销售的策略更为稳妥。
  供需结构正在逆转
  张大伟提醒,2014年最值得关注的变量之一是楼市供求之间关系的变化。
  野村证券称,中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求。按照价值来衡量,2013年中国土地出让金飙升52.4%,首次超过4万亿元。按照面积来衡量,野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%,二线城市3.7%,三四线城市上升23.2%;按价值分别上升159.3%34.2%57%。这将进一步加剧供需失衡状态。
  目前,房地产业界对于三四线城市将出现调整的观点基本已无异议,而对于一线和热点二线城市房价是否会跌,还有很大的分歧。
  深圳一家大型地产商人士对21世纪经济报道记者说,如果市场进入调整,一线城市也不能幸免,顶多是调整幅度大小的问题。
  深圳中原数据显示,深圳大户型公寓目前已出现滞销现象,库存高企,足以消化3年。
  张大伟分析,从供应端来看,2013年全国一线城市土地成交额创历史新高,达到了5127亿,土地价格也创新纪录,这种情况下企业负债明显提高,利润率下滑,即使市场不景气,企业也没办法捂盘,而必须上市。
  从需求端来看,一线二线城市的需求实际上并不刚性,大部分购房者都是借助贷款等信贷工具,一旦信贷收紧,需求可能会明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因为信贷等因素导致普遍观望,出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。