楼市大逆转！很多人根本没看懂(引用）

楼市大逆转！很多人根本没看懂

作者：刘晓博。

楼市再爆大新闻：昨天（11月28日）晚上，上海和天津出台了新一轮调控措施，进一步收紧了贷款政策。

这突如其来的消息，到底意味着什么？未来一个时期，楼市将走向何方？

要想看清楚楼市政策的来龙去脉，首先要明白我们从现在开始，未来一段时间的基本形势。对此，我概括为两个字：换届。

2017年首先是美国的换届之年，特朗普已经当选，等着1月20日宣誓就职。此外，法国也将换届，意大利也可能提前大选。国外这轮换届的背景是：民粹主义抬头，保守的右翼势力崛起，全球化见顶。

2017年三季度到2018年一季度，则是中国的换届期。在这个时期，需要保持稳定。尤其是美元进入加息周期、欧美右翼势力崛起等因素，给全球经济复苏带来很大的不稳定性。这时候，中国更需要防范资产泡沫和金融风险。

从金融环境看，全球央行宽松的货币政策已经“见顶”，但利率仍然维持低位，流动性充裕。在这种时候，防范金融风险和资产泡沫的任务就非常重，难度非常高，因为钱太多、太便宜，投资者的期望值太高。但为了让实体经济获得支撑，短期内还很急速收回流动性。

具体到中国楼市，情况也比较复杂。一方面，20多个热点城市出现了价格飙升，库存锐减，居民恐慌性购房的局面；另一方面，东北、山西、和西北部的大城市，以及全国绝大多数中小城市，仍然在进一步放松楼市管制，希望去库存。

中国的楼市调控，其实就是在这样的政经背景下展开的，所以能使用有效的手段，肯定是“有形之手”，而不是“无形之手”。

从现在开始，到2018年3月，以下20来个城市的楼市将被严格管束，它们是：

北京、上海、深圳、广州、天津、南京、苏州、杭州、合肥、郑州、济南、武汉、无锡、成都、福州、厦门，以及石家庄、青岛、南昌、长沙。至于西安、廊坊、东莞、惠州、宁波、佛山等城市，也有可能被随时列入。

其中北、上、深三大城市的管制力度，达到了前所未有的程度。住宅在这三个一线城市，事实上已经被当做生活必需品来管理。第三套房被绝对禁止，第二套房的信贷非常苛刻，首付基本上在5成到7成之间。此外，开发商的广告、中介的营销方式，都被严格规范。

这意味着，北、上、深三市的楼市，发生了如下变化：1、成交量将急速入冬；2、随着中介从街上消失，较少主动打电话，房地产广告锐减，楼市开始从公共话题中淡出；3、2000万元以上的豪宅，其流动性基本上丧失。

一线城市对楼市的严格管控，很有可能长期化、常态化。虽然2018年3月之后，北上深过于严格的措施，也许会有所松动，但松动的空间估计不大。而且，未来的新版房地产税很有可能率先在这三个城市试行。如果出现累进式、惩罚性的房地产税，则将对高收入阶层的财富配置结构产生巨大影响。

也就是说，一线城市（包括部分强二线城市）的楼市，从此具有了较高的不确定性。高净值家庭的资产配置，需要有前瞻性，在以内地中心城市优质住宅为基石的情况下，必须走多元化之路。

即便如此，我仍然不建议投资性购房选择人口增长缓慢、甚至流失的中小城市。中国城镇化的下半场，将是进一步的“中东部地区的大城市化”，在北上深周边则率先出现真正意义上的“都市圈化”。

至于未来16个月（2018年3月之前），热点城市的房价必须被控制住，否则将不断出台严厉的举措。事实上，只要控制住信贷，就没有控制不住的楼市。现在出台真正“辣招”的城市，仍然不过是北、上、深三城而已，其他城市仍然在小心翼翼地边观察、边加码。

预计在春节之后，热点城市将普遍出现房价下跌的状况，成交量也逐步减少，市场出现浓厚的观望气氛。而这时候，是在热点城市买房、换房的好时机。预计到明年下半年，成交量将开始逐步回升。

至于反方向的政策调整（放松），最早在2018年3月之后，才可能出现（除非出现了巨大的、不可抗拒的黑天鹅现象）。

警惕利率变化对多伦多房屋投资的影响

警惕利率变化对多伦多房屋投资的影响

多伦多地产经纪 李军

在自由市场经济体制，央行利率是调整整个社会宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。至今，所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低，以鼓励投资和投机，发展生产和促进繁荣经济。因此，利率是非常重要的宏观经济“调节器”。房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说，央行利率对房地产市场的调节也是利率对国民经济调节的一项内容。当前，美联储主席耶伦已明确申明，美联储要在今年12月份开始加息。同时，世界各国也开始意识到超高的房地产泡沫对本国实体经济已造成巨大危害。如果任由房地产泡沫继续发展，将必然导致社会危机的局面。最近一段时间，中国房地产泡沫已引起国家核心领导层的高度重视。中国已出台很多措施打压房地产过度投机。而央行利率是抑制房地产泡沫的最为有利工具。央行利率对房屋市场的调节主要反映在三个方面，即，调控房屋市场的供给，调控房屋市场的需求，和调控房屋市场的价格。

首先，央行利率对房屋市场的供给具有很强的调控能力。央行利率的变化是受很多因素影响的。比如，本国制造业产品的国际竞争力，和国际贸易项下的收支平衡等等。但最重要还是受本国宏观经济影响，当整个社会投资过大，产能过剩，房屋过剩，房屋市场“泡沫”过大，甚至会诱发经济危机时，央行就会升高利率，以提高房屋开发商的开发成本和加大开发商经营风险系数。从而控制房屋市场的房屋供给量; 反之，当整个社会投资不足，产能较弱，房屋供应量不足时，央行就会降低利率，以降低房屋开发商的开发成本和经营风险系数，鼓励房屋开发商增加投入，生产更多的房屋来满足社会需求。开发商的开发资金绝大部分来自商业贷款，贷款利率直接受央行利率挂钩。央行利率越高，商业银行的贷款利率也会越高。而房屋市场的价格也会因央行利率的升高而降低。所以这时，房屋开发商会面临来自房屋市场价格降低，和房屋开发成本的双重压力。这种情况自然会有一部分开发商会推出房屋开发市场或减少开发项目；当然，如果央行降低利率，那情况会完全相反。这时房屋开发商会面临开发成本降低和房屋市场价格上扬的双重利好。开发商会增加开发项目以增加社会供给。这就是央行利率对房屋市场的供给影响。

其次，央行利率对房屋市场的需求也有很强的调控能力。总的说来，央行利率越低，房屋市场的需求就会越大；反之，央行的利率越高，房屋市场的需求就会越弱。众所周知，任何国家都会都对本国的各个经济部门进行及时的统计，和对统计数据的及时分析。然后，根据对分析的结论来调整宏观经济政策。从而正确地引导投资者和消费者，使国家经济平稳健康地发展。比如，房地产业，加拿大统计部门，对每年有多少房屋总体需求，每年新建房屋总量，当前房屋的空置率等经济指标都会有精准的统计。如果供不应求，央行就会降低贷款利率，和降低房屋贷款门槛，以期，加快新房开工数量；反之，如果，市场是严重的供过于求，央行会提高贷款门槛。减少房屋的投机，减少房屋市场泡沫，避免房屋市场严重过剩危害国家整体经济。所以说，央行利率变化也是房地产行业的供需关系发生变化的清晰信号。作为一名房屋购买者，当央行利率升高时，会面临贷款利率的升高和开发商开发成本升高的双重压力，自然会降低房屋需求；反之，当央行利率降低时，房屋购买者将面临商业银行贷款利率降低和房屋开发商开发成本降低的双重利好。自然，房屋市场的需求会增加。这就是央行利率对房屋市场的需求影响。

最后，央行利率变化对房屋市场的价格影响。央行利率变化即能影响房屋市场供求关系，自然也会影响房屋市场的房屋价格。商品的价格是受商品的供求关系影响的。供过于求，价格下降；供不应求，价格上升。此外，当央行利率下降时，商业银行的贷款利率也会下降。这样就会鼓励很多房屋投资者投资房屋。自从美国金融危机以来，加拿大央行的利率一直维持在1%左右，商业银行的房屋贷款利率一直在2%到3%这个低水平。商业利率如此之低，意味着买房者每贷款10万加币，每月才付4百多加币的月供。而过却30年间的商业银行5年期平均贷款利率为7%左右，有时甚至超过10%，例如1981年8月的房屋贷款利率高达22.75%。也就是说现在对于房屋购买者的贷款成本不及过去的一半。也就是说，对于同样的买家，过去高利率情况下可以买40万加币的房子，现在低利率情况下可以买60万加币或70万加币的房子；过去高利率情况下可以买一个房子的家庭，现在可以买两个房子。这样就极大地改变房屋市场的供求关系，致使房屋市场的价格不断上扬。

总之，在加拿大自由的市场经济环境下，央行利率是调整社会宏观经济的有利工具，也可以称之为社会宏观经济的”调节器”。当社会宏观经济过热，产能过大，生产过剩，房屋市场泡沫过大时，央行就会升高利率，促使商业银行提高相应的房屋贷款利率，以增加房屋购买者的房屋购买者的购买成本和房屋开发商的开发成本和开发风险。从而降低整个社会的房屋需求和供给。缩小房屋市场的“泡沫”，这样也会减少社会资源的浪费和降低社会的金融风险; 反之，当社会宏观经济的产能不足，社会房屋市场供不应求时，央行会降低利率，从而降低商业银行的房屋贷款利率。以降低买房者的贷款负担，降低房屋开发商的房屋开发成本和开发风险。这样增加整个社会的房屋生产和供给，保障社会房屋需求，繁荣整个社会经济。当然，如果房屋市场严重脱离了整个社会的大市场环境而畸形发展，那央行也不会简单地靠改变利率来调整房屋市场，因为这样做会严重影响其它行业的健康发展。比如，当前，全球泡沫经济十分严重，不论是住宅物业还是商业物业的价格远远超过其自身价值。直接导致全球经济不景气。如，过高的物业成本致使工商业运营成本负担过重，难以为继，导致大批工商业倒闭，失业人员逐渐增多，社会经济生活持续萧条。更重要的是，长期超低利率也不断诱导人们过度投资，增加家庭和社会的债务风险，最终导致社会危机。所以，政府为防范上述危机的出现，已开始加息。一旦央行利率进入上升通道，房市过热现象必然逆转。现在，房市正处于关键的节点处，多伦多房屋投资的新移民应高度关注央行利率的变化趋势。（（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。

低利率时代走向终结?利率上行将置美楼市于死地(引用)

低利率时代走向终结?利率上行将置美楼市于死地(引用)

文章来源: 凤凰国际iMarkets 于 2016-11-28 20:26:14 

对于那些在过去七年里一直忍受着低利率的储户们而言，（美国）国债收益率上行无疑是让投资者喜闻乐见的，然而对于那些因低利率政策而享受廉价贷款的绝大多数美国人而言，国债收益率上行却难以让他们感到高兴。确实是这样，正是因为这些低利率，那些年薪仅有4万美元的美国人可以购买一辆价值达6.5万美元的豪车，因为他们只需要在这为期七年的车贷中按时偿还较低的月供即可。

但如今，这一低利率时代似乎将走向终结。

随着美国利率政策额逐步回归常态，汽车OEM厂商（原始设备制造商）绝非是唯一受到影响的领域。正如《华尔街日报》在文章中指出的那样，根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的预测，在2017年，美国抵押贷款再融资的规模可能会下降46%，由于许多美国人都是通过抵押贷款再融资变现，来为其日均支出买单，几乎每个企业都通过抵押贷款再融资的方式向消费者推销出售产品，而这占据了美国经济三分之二的规模。考虑到这点，利率回归常态对美国经济带来的影响十分让人感到担忧。

据报道，利率的快速反弹让许多房屋所有者都开始停止对其抵押贷款进行再融资。MBA在本周三对外发布的一份数据显示，在截止今年11月18日当周，申请抵押贷款再融资的人数较前一周下降，连续七周处于下降态势，这也是自美国大选日以来申请抵押贷款再融资的人数连续第二周下降。据MBA预测，在2017年，美国抵押贷款再融资的规模将下降46%至4840亿美元，这无疑会让美国民众通过降低月供成本来释放现金的能力受到影响。抵押贷款再融资规模的下降还会影响银行消费贷款业务的增长。

为了降低对该业务带来的负面影响，银行已经开始转向那些风险更高的可调整利率贷款，或者允许借款人进一步从其房屋中撤资。全美贷款规模排名第十的抵押贷款商LoanDepot的首席营收官戴维-诺瑞思（Dave Norris）表示：“抵押贷款利率的上升已经让消费者们感到震惊，我也没有料会出现这种情况。”

据悉，本月利率的上行已经让很多有抵押贷款再融资的借款人打消了念头。追踪美国抵押贷款支持证券的瓦尔特-施米特（Walter Schmidt）表示，在今年美国总统大选之前，有70%的30年期标准类按揭贷款借款人至少可以获得其储蓄额0.5个百分点的再融资利率，如今，这一比例已经降为35%。

在最近数周，由于人们为了锁定利率，抵押贷款申请人数出现攀升，但尽管如此，MBA仍预计利率上升会对新增抵押贷款申请带来不利影响，新增抵押贷款申请人数可能会在2017年下降16%。当然，判断美国人判断是否有购买力的标准很多，主要是看能否偿付月供，因此在未来数月，或者数个季度，利率上升可能会使房价承压。

利率上行对购房的影响可能并不是那么显而易见，但部分买家已经开始在利率进一步上升之前采取措施锁定利率。MBA的数据显示，在截止今年11月18日当周，申请抵押贷款购房的人数较前一周增长了13%，较一年前增长了11%。然而，最终，利率上行会让民众对房屋的购买力下降，从而导致房屋销量增速、房价增速以及抵押贷款活动放缓。不少分析师认为，在2017年，美国许多城市的房地产市场的房屋价值都会出现下滑。

上周，美国MBA将其对明年新增抵押贷款的规模预测下调了3%至1.58万亿美元，这意味着这比今年以来新增近1.9万亿美元抵押贷款减少了16%，再融资下滑是主要原因。与此同时，MBA指出，随着再融资规模的萎缩，可调整利率的抵押贷款规模在最近数周出现攀升，因为，尽管利率上升，但贷款人/买家为了能够维持现有月供支出仍打算利用现有的购房合约。“未来一周，再融资规模还会进一步下降，特别是联邦住房管理局(FHA)贷款和美国退伍军人事务部(the U.S. Department of Veterans Affairs,VA)贷款。无论是与上周还是去年相比，房屋购买规模都出现大幅攀升，这主要是因为借款人寻求获得规模更大的贷款，这使得住户购房平均申请的贷款规模上升至31万美元，创出1990年启动该项调查以来的最高水平。”

数据显示，抵押贷款活动中，再融资的占比从前一周的61.9%下滑至58.2%，而申请可调整利率抵押贷款的人数占比上升至5.2%。值得注意的是，房地产市场专家马克-汉森（Mark Hanson）在计算究竟哪些购房者需要抵押贷款时指出了类似的结论。他表示：“对于最终的使用者以及需要抵押贷款的购房者而言，房屋的价值从未如此高昂过。近期利率的攀升让美国房地产市场本以低廉的购买力更为脆弱。由于收入的增速赶不上房价的涨幅，如今，美国民众购买一套平均价值的住房，其需要比四年前多花掉收入的45%。”

可见，利率的攀升已经将“难以偿付”推向极致，信贷规模已经超出范围。即便在价格区间的下限，这一利率水平都会让房价的上涨不具可持续性，而这一区间往往比中高端区间还要稳定的多。

马克-汉森通过下图显示出美国第二次房地产泡沫将会在哪个城市出现。

Case-Shiller房价指数，第一代泡沫VS当前的泡沫

总的来说，利率上升会最终抑制房地产市场的需求，这仅仅是“奥巴马时代的复苏”——至少会出现一个新的世代，来对美国历史上将出现的史无前例的金融资产泡沫收拾残局。

中国所有问题的根源都是楼市问题(引用）

中国所有问题的根源都是楼市问题    

    来源：和讯网 
    
    

    中国应将房价控制在合理区间（图源：Reuters/VCG）
    
    最近美元飙升很快，人民币贬值迅猛，一时间大家的焦点都投向了外汇市场，在2016年还诞生了一个极具娱乐性的成语叫做“人无贬基”，用以形容死鸭子嘴硬。但其实这次我们恰恰没有干预外汇市场所导致的结果，也是我之前说的，国内外资产价格水位差实在太大，所造成的人民币逐渐开放的必然结果。
    
    人往高处走，水往低处流，资本也会如此，当中国资本与世界接轨的同时，我们一直以为国家不会让它跌的房地产价格已经成为了万恶之源，世界上主要国家和地区的房价绝对值来看，我们似乎仅次于纽约、伦敦、香港这些发达的城市，但要从相对价格来看，也就是考虑地区居民收入情况的计算方式，我们北上深的房价收入比达到30倍以上，比世界平均水平高了4倍-5倍，比伦敦、纽约、香港的相对房价高了3倍。既然价格差不多，一个是永久产权、一个只有70年使用权，一边是发达资本主义，一边还是发展中国家，一边是食品安全风景秀丽，人口分散温度适宜，而这边拥挤、污染问题越来越突出，所以人比人得死，货比货得扔，同样是1,000万的房产，你说他选深圳还是洛杉矶？即使他在美国不住每年租出去，也有4-5%的租金收入，用这笔钱在深圳能租一个更好的地方。所以即使他不移民，不出国，不转移财产恐怕也有把房子倒腾出去的冲动。在美国买一套房，连地都是你的，咱们这的房子，你说什么是你的？哪个更有安全感呢？
    
    所以，我们看到美元升值，人民币就急速贬值，美元不涨了，人民币也不反弹，央行不动用外汇储备干预，主要还是舍不得，在一个可控的范围之内，没必要用外汇储备，也就是用自己的家底去接盘，替这些富人跑路买单。而且最重要的是，其实楼市调控已经进行之中，锁定成交量的同时，走掉的钱也会越来越少。而为什么抛售的人少了，9月外汇占款下降3,375亿，10月份外汇占款下降2,679亿，所以压力其实不大，之所以人民币还是急速贬值，并不是因为抛售，而是没人做多了。市场已经形成了人民币贬值的一致性预期，所以盘子很轻，央行即使想干预也得找对时机才行。
    
    可以说，楼市泡沫不尽快解决，将来必成大患，而楼市已经不单单影响了外汇，还影响着中国经济的方方面面。举个例子，产品库存就是因为楼市让市场失灵，由于卖地卖上瘾，左一个新区，右一个振兴，就是希望能开发出更多的土地，收更多的钱，但结果就是造成了巨大的产能过剩，钢过剩，铜过剩，建材水泥全都过剩。最后又是行政手段强去库存，结果用力过猛，价格又涨起来了，竟然发生了美元和大宗商品共同暴涨的局面，而且经济还没复苏，这就是奔着滞胀去了的节奏。再比如，大家为什么不消费，为什么不幸福还是因为几代人都把积蓄扔到了房子里？过去大家工作一辈子，没捞到钱，国家分了一套房子，晚年很穷，现在你看似赚到钱了，收入提高了，但买了一套房子，又都还回去了，你会发现晚年不但很穷，还很有可能欠了一身债。而现在高房价比高税收还狠，死死的压制企业发展，让制造企业扣除房租之后就没利润了，让零售企业纷纷关店，商业地产比住宅的危机更甚。
    
    所以房价拉动经济，只能让经济更加扭曲，而我们一次一次使用这种抗生素，现在已经严重伤害了身体健康，如果再不加以严格控制，下定决心解决这个扭曲，未来必然有瘫痪的风险，今天，21世纪的消息说，有知情人士透露，在11月初高层关于房地产的会议上，继续明确提出对房地产进行宏观调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。现在看似乎要动真格的了，也希望这次是真的。
    
    我希望中国越来越好，即使成不了美国，即使走入日本模式，中国也能成为世界上最先进最发的国家，老百姓仍然有富足和谐的日子可以过；而有些人却希望我们走向经济危机的俄罗斯，或者委内瑞拉以及津巴布韦，只因为他手里房子比较多？覆巢之下焉有完卵，这个道理很多人还是不懂。明末李自成攻入北京之前，崇祯让各大臣捐款，结果一个赛一个哭穷，只拿出100万两，而李自成打进北京后，一个一个胖揍，揍出了7,000万两。很多贪官直接被残忍虐杀，清末隆裕太后为了镇压革命，也是让大臣捐款，结果各大王爷朝臣，就捐几百两，跟打发要饭的差不多，最后被共和了，这些王爷们也都大多被抄家，流落街头穷困潦倒。历史给他们的评论是，这又何必呢？

加息前夕，为什么还在抢OFFER

加息前夕，为什么还在抢OFFER

多伦多地产经纪 李 军

市场经济时代，信息的作用是至关重要的。由于信息不对称，信息劣势一方，总是做“逆向选择”，即总是选择对自己不利的取向。从某种角度讲，当前发展中国家的贫富差距，基本上都是社会成员享有国家商业信息不均衡造成的。例如，股票市场，大股东对上市公司信息的了解一定比小股民要透彻的多，和及时的多。自然而然，大股东在股票买入时机，和股票退出时机要比小股民领先半拍。这就自然注定，大股东总是在股票上涨之前买入，下降之前卖出；小股民正好与此相反。这样，小股民的钱自然而然地流向大股东的腰包里。数亿计的这样小股民，成全成千上万的大股东。利用信息优势，这些大股东轻而易举地成为千万富翁，亿万富翁。股票市场是这样，房屋市场，其它市场也一样! 二十几年前，国内刚开始房改时，那时，北京的房子也很廉价。即便是在这种情况下，信息劣势一方，普通百姓还在争议该不该买房时。 而信息优势一方，那些政策制定者，还有那时就有海外生活经验的人，抢得市场时机，尽可能地多买几套房子。这些有海外生活经验的人拥有房屋市场信息要比国内普通百姓多的多，他们清楚地意识到房屋市场的发展趋势。到今天，这些人不用工作就成为千万大富翁，亿万富翁; 而于此相反，大多数普通百姓，很多人从来就没有出过国，不清楚国际房屋市场发展趋势。自然，信息劣势一方普通百姓，又做出“逆向选择”。在央行利息进入下降通道，房屋价格开始上升时，在最该买房子的时候，没有买房；相反，在央行利率进入上升通道，房价已有下降风险时，开始抢OFFER，成为新时代不带“枷锁”的房奴。市场经济时代，由于“信息不对称，所以逆向选择”是无处不在，无时不有的现象。多伦多的房屋市场也不例外。当前，在美联储主席耶伦已声称年底开始连续加息的重大经济调整信号，一旦，央行利率开始向上升通道变化，必然导致房屋市场价格下调。与此同时，多伦多新移民仍然继续抢OFFER，继续“做逆向选择”，如选择“黄金地段”，选择”最佳校区”，和选择“清华园”等等现象。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之一是选择“黄金地段”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多 根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前，在新移民来之前，整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，多伦多的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。这些地段的房屋价格是普通房屋价格的几倍。这里需要澄清的是商业广告信息和房屋市场信息是不一回事的。商业广告信息，是具有主观性的；而房屋市场信息是客观的。作为商家，有时推出“黄金地段”的房源是普通商业行为，但新移民完全相信这样的地端具有黄金价值是太荒唐了！在多伦多，几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”Story” 。这些”Story” 对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。而商家看到自己编织的有关房子的”Story” 也能随同房子买如此高的价，做梦都能乐醒了。因此，新移民选择具有很多美好”Story”的高价房屋，是一种典型的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之二是选择“最好校区”。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，加拿大的教育就是在中，小学时代发现自己的爱好和专长，到大学时代发展自己的爱好和专长，再到职场上去发挥自己的爱好和专长，去实现自我，实现自己的人生！这话说的非常好，对加拿大的教育概括非常精炼。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”， 到那些平均分数非常高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买名校区的房子，有时是对家庭发展不利的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之三是选择“清华园”。这件事说起来很奇怪。很多新移民不远万里移民到加拿大，定居在多伦多的原因，都是奔着多伦多是国际化大都市，奔着多伦多多元文化教育而来。但来多伦多了以后，到新移民选房买房时，大多数人都避开多伦多廉价而又多元文化社区，争着到华人集中文化单一社区买高价房。在多伦多，社区的华人越多，房子越贵。这样的社区反而越对华人有引力。而且在一些华人比例非常高，社区居民几乎都是华人的社区，人们称之为“清华园”。“清华园”社区里的房子更贵。更有意思的是，新移民花了高价，在这样文化单一的“清华园” 买完房后，又变了，又开始喜爱多元文化了，又开始重视国际化教育了，又要把孩子又送进国际学校。这一系列选择，单从文字上看，逻辑上讲是非常怪异的，有点“叶公好龙”的味道。多伦多市是移民城市，是多元文化城市，也是国际程度化非常高城市。单论国际化这点，多伦多在世界上也数一数二。这是多伦多的优势，也是吸引新移民来多伦多定居的原因。数据显示，大多伦多地区，华人集中的社区同类房子价格要远远高于其它多元文化社区的房子价格，有时甚至高出一倍，高出几十万加币。实际上，新移民在这样的社区生活，除了付高价买房子，相比生活社区的华人，没有任何在多伦多发展优势；反而，有些方面还有很多劣势。新移民在多伦多时间长了，都会意思到。谁在多伦多英语环境工作，生活时间长，谁的英语长进快，谁在多伦多发展就会顺利。生活在多元文化社区的华人，由于经常有和邻里讲英语，语言能力长进远比生活在“清华园”的华人要快的多。”清华园”的大人和孩子不用英语，生活环境都用母语。这对新移民和孩子在多伦多的发展是非常不利的。这点利弊非常清晰，新移民心里是很清楚的。但新移民为什么还要付高价买”清华园“的房子？理由就是新移民在信息不对称情况下，做出的“逆向选择”。

总而言之，在市场经济环境下，信息不对称，和逆向选择是非常普遍存在现象，甚至可以说无时不有，无处不在。很多成功的人士，过着富裕轻松自在的生活，不是来自蛮干苦干，而是来自充分，及时，和真实的市场信息，和对这一市场信息的正确反应；反之，很多生活在困苦中的人们，之所以困苦，不是源于不勤奋工作，而是源于接受错误的市场信息，或是源于对市场信息的错误判断，和错误的反应，而做出的不利于自身的“逆向选择”。在多伦多，由于新移民对多伦多房屋信息缺乏客观全面的信息，结果，在新移民选择房子时，多半是“逆向选择”，即选择对自身不利的房屋。哪里的房屋房价高，哪里房屋价格涨的猛，哪里的商家房屋广告多，就到那里买房子。即选择一些所谓的“黄金地段”的房子，选择一些所谓”最好校区“的房子，选择一些所谓“清华园”的房子，选择一些听起来很好，面子过得去的房子。不能说这些房子不好，而是说与其它社区的同类房子相比，这些房子的价格太高了！对于新移民来说，这么沉重和漫长的财务压力，会严重影响新移民在加拿大的生活质量。有的新移民在超负荷的财务压力下，不堪重负，未老先衰，有的没付完房贷就撒手人寰。而这些所谓的“最好学校”和“清华园”里的学校还未必适合每一个新移民的孩子在加拿大的发展。有些新移民的孩子很活泼，很有天赋。本来多伦多没有统一高考。孩子在一般的学校学习，也会上一所不错的大学。大学毕业后，孩子也会找到一个自己喜爱的，适合自己的工作，实现孩子自己的价值，和实现自己的人生。但由于家长喜爱名校，爱面子，生硬地将孩子转到那些所谓的“名校”。再由于这些天性活泼的孩子天性贪玩，不适应这样高强度竞争环境，长期饱受压抑，对学习产生厌烦心理。最后，孩子选择放弃继续上大学。这都是新移民在买房过程中，“逆向选择”的结果。即使有廉价的质量好的房子，也不买；非选择对自家人不利的高价房；即使有适合孩子发展的比较好学区，也不选，非得选那些所谓的“最好校区”。最终结果，这种“逆向选择”不但害己，还害孩子！当前，美联储主席已清晰宣布，美联储年底开始加息，这是对房地产投资非常重要的信号，多伦多房屋投资者应清晰解读该信息的重要性，并应对此信息做出正确的反应。在美联储加息前夕，高价抢OFFER是有风险的！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信junli64）。