一个非常好的房屋投资项目---贵湖大学学生公寓

一个非常好的房屋投资项目---贵湖大学学生公寓

加中置业 李军

         最近一段时间，在多伦多，很多准备投资物业的人士感到迷惘，感到找到合适的投资物业非常难。我经常开着车，带着一些客户在多伦多地区到处看房子，从城东到城西，从湖边到NEWMARKET。但客户就是拿不定主意，就是不知投资哪些物业稳妥。客户们常抱怨说，现在投资多伦多热点区域的房子，房价太高了，投资回报率太低，有的物业投资回报率甚至为负数；投资楼花吧，当看到人山人海的华人抢楼花，隐隐约约还是觉得有些不踏实，炒楼花就这么容易挣钱，为什么投资银行不把大量楼盘先收购下来，然后获利卖出；投资校区房，又害怕违规，害怕政府查出来罚款；而把钱放在银行，利息太低，只能静等着家庭财产贬值。很多人在多伦多地区转来转去，就是找不到合适的投资目标。鉴于上述情况，今天我给大家介绍一个非常好的投资项目----贵湖大学学生公寓。投资这个项目的好处就是投资风险低，家庭资产可以保值增值，而且益于操作。

         首先，对任何一个项目进行投资，人们首先考虑的是风险问题，尤其像这类大项目物业投资，动辄几十万，上百万。如果投资项目不事先经过专业人士风险评估，就盲目投资，一旦失手，其后果不堪设想。多伦多的房屋投资风险可分如下几类。第一，负现金流房屋投资风险。所谓的负现金流物业投资就是指，投资者即便全额买下该物业，每年出租该物业的总收入扣除该物业的相关总支出，余额为负数。投资者对这类物业的投资多半来源于该物业的将来发展潜力。但对这类物业的投资，千万要谨慎，一旦发生资金链断裂，就会发生严重的问题，甚至会破产。第二，违规，违法房屋投资。在多伦多，这类投资比较典型。比如，地下室不经政府有关部门检验和批准，擅自改建出租；或将民宅改为商业用途。这类房屋投资一旦政府查处，不但会遭到罚款，房屋被要求改回原结构，而且可能会有牢狱之灾。我们这里介绍的贵湖大学学生公寓项目完全避免上述风险。贵湖大学学生公寓项目是经过资深专业人士的风险评估和科学的投资回报率测算。该项目属于合法投资而且投资收益近期回报率力争6%，远期的综合回报率要更好。更重要的是，该物业投资项目属于商业物业投资，一切商业运行符合政府要求，没有任何违法，和违规问题。所以，相对其它类物业投资，投资该项目的风险要小的多。

         其次，在多伦多，对良好物业的投资，可以实现家庭财产的保值增值。人们都有这样的常识或说是体验，十年前的100加币和现在的100加币是不等值的，因为他们的购买能力不一样。比如，十年前，100加币可以买101袋面包，那时的面包价格是$0.99/袋；而今天的面包价格是$1.99/袋。今天，人们同样支付100加币，只能买50个面包。其它类商品也相应不同程度地涨了价，多伦多的房屋也如此。十年前，多伦多的平均物业价格是二十万加币，现在涨到五十万加币左右。也就是说，十年前的100加币的购买能力是今天的2倍。但如果人们把家里的现金资产转化成房屋资产，家庭的总资产就会得到保值增值；而家庭把资产以现金形式储存起来，十年以后，同样的现金额度，购买力就会大打折扣，也就是货币贬值。由此可见，投资物业显然比保留现金效果要好。这是什么原因呢？下面我们用两个计算说明这个问题。假设家庭A和家庭B现在都有相同的20加币的现金。再假如家庭A把20万加币存在银行，即便是年利率为2%，再扣除2%的通货膨胀率，三十年后，家庭A的实际总财产不变价为20×（1+2%）³⁰×（1-2%）³⁰=19.76万加币左右；而家庭B用20万加币投资物业，我们假设年投资的回报率为6%,外加物业年增值率2%,再扣除通胀率2%，总计资产年增长率为6%，那三十年后的家庭B总资产不变价为20×（1+6%）³⁰×（1+2%）³⁰×（1-2%）³⁰=113.5万加币。家庭B总资产折合30年前不变价为113.5万加币，成为百万富翁。30年后，投资物业家庭B的总资产是不投资物业家庭A的总资产6倍左右。三十年前两个家庭资产相同，三十年后，两个家庭资产形成巨大差距。所以，家庭财产保值增值的方法之一，就是要寻找优良物业去投资。贵湖大学的学生公寓项目就是一个比较好的房屋投资项目。据有关权威人士测算，该项目的收益比较好，而且稳定，未来发展空间大。该项目是一个比较好的家庭物业投资选择。

         最后，该项目物业投资非常易于操作。目前，很多新移民都有投资房地产的打算，但人们普遍感觉投资房地产不好操作，而且经常发生一些不愉快的事情。比如，追讨房租，物业管理，和一些客户管理等等问题。在加拿大，如果人们投资的是住宅物业，麻烦比较多。在加拿大，一旦发生住宅物业的房东和客户纠纷，法律倾向保护客户。即便是客户由于种种原因，没有能力交房租，房东也不能立即将客户撵走。甚至，有个别客户利用法律这个条款，故意拖欠或不交房租，致使投资人蒙受经济损失。鉴于以前多伦多发生的多起类似案例，现在，人们对投资住宅房屋有些顾虑。但贵湖大学这种物业投资就能避免上述问题发生。贵湖大学学生公寓属于商业物业，加拿大法律保护商业物业的投资者。也就是说，一旦投资者与客户发生纠纷，法律倾向保护投资者。上述同样的事情如果发生在商业物业，其结果却相反。比如，在商业投资物业中，如果客户拖欠房租，房东可以有法律依据地让客户停用物业。另外，由于该学生公寓有近90个单元。规模比较大而且集中，规模大的好处是会形成规模效益。规模效益最直观的是物业管理费用和客户管理费用会极大地降低。所以，投资贵湖大学学生公寓是非常利于投资者管理和操作的。

         总而言之，贵湖大学学生公寓项目是一个很不错的房屋投资选择。据该项目的负责人介绍，该项目的投资回报率比较理想，近期回报率力争6%，远期综合效益应当会更好。此项目的另一个优点是非常易于操作和管理。相比那些分散的而且规模小的房屋投资，该项目的规模比较大而且集中。这样项目的日常管理费和运行费用会极大的降低，相应的投资回报会更理想。目前，在多伦多，很多人都意识到到货币的贬值速度越来越快，很多有识之士纷纷在多伦多选择投资物业来保值和增值家庭财产。但这样的投资需要专业支持，需要投资经验，也需要强强合作。这样相互合作的投资物业方式的优势是使投资的决策更加专业，更加规范，投资规模更大，更集中，从而可以避免很多不必要的物业投资风险，形成规模效益，极大降低日常物业管理费，从而增加物业投资的回报率。所以说，贵湖大学学生公寓项目是一个很不错的房屋投资项目（如有投资意向者，请联系李军，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。

         

一种非常省钱的买房新方法

一种非常省钱的买房新方法

加中置业 李 军

         新移民谈到买房，首先是想到孩子读书的学校。而且，在多伦多，很多华人地产经纪的文章，和房产广告都和好校区联系在一起。整个多伦多的房产周刊和报纸连篇累牍地不断报道这个好校区，那个好校区。在多伦多，地产经纪的主要工作内容就是不断挖掘校区题材，就是不断地介绍多伦多及其附近好校区；而不是房子的房型。这阵势好像多伦多的地产经纪主要工作内容似乎不再是向人们介绍什么房子，而且介绍校区；人们也不是在买房子，而是在买校区。校区越好，房价越高。甚至高的离谱。十多年间，多伦多有些好校区的房价从原来30多万一直被新移民推高到现在的80多万甚至一百多万加币。面对高昂的校区房子，面对新的央行贷款政策，新移民即便想买理想的校区房，也感到力不从心。针对这个问题，本篇文章向大家介绍一种新的买房方法，一种非常省钱的买房方法。这种买房方法就是“租一套房，同时再买一套房” 的买房新方法。 其原理有点像人们买“对冲基金”，租一套房用以解决孩子上好学校问题；买一套房用来规避通货膨胀及货币贬值的风险。这个买房办法的好处是既可以使孩子实现到理想学校读书，又可以节省大量金钱，而且又能使家庭财产保值增值。

         “租一套房，同时再买一套房”，咋看起来，是一种非常愚蠢和浪费的想法。现在，我们先不讨论这个问题。稍后，我们再深入探讨它。首先，我们先解决主要矛盾，也就是先解决孩子的就学问题。新移民不远万里来到多伦多，首要任务是先为孩子找到一个合适的学校。找到学校后，我们再在学校附近找到一个理想的房子租下来。在多伦多，不同社区有不同社区的学校。住在A社区的学生原则上是不能到B社区学校的。在这个前提下，为了一家人能舒舒服服，宽宽松松地生活和学习，我们先预算每年支出20000加币，用来在一个比较理想的校区，租一个比较好的APPARTMENT或一个HOUSE 的单元。常识上讲，在多伦多，每年租金20000加币，即便是在非常好的校区，也能租到一个条件比较不错的，能满足新移民一家三口居住和学习的HOUSE单元或是APPARTMENT的一个单元。家庭租到了理想社区的房子，孩子进入理想学校也就有了保障。孩子基本实现了上理想学校学习的目的，家庭的主要矛盾也就解决了。

         现在，我们开始探讨“租一套房，同时再买一套房”的省钱问题。人们只要在买房之前，认真地在MLS.CA动态数据库上查找房源会发现，同样的房型的房价相差少则十几万，多则三十几万，甚至更多。其主要原因就是不同校区因素影响的。那我们就取个保守的中间值，假如好校区的平均独立房价和一般校区价格相差20万，再假设每个买房新移民的孩子平均学龄是5年级。为了方便比较，我们假设家庭X选择单纯地支付80万加币在好校区买一个独立HOUSE；而另一个家庭Y有另一种选择，家庭Y一方面在好校区每年支付2万加币租个房子，同时又在一般社区支付60万加币买一个与家庭X同样的独立房子。家庭Y即是“租一套房，同时再买一套房”的家庭。那么，家庭Y在一般社区，买个相同独立HOUSE 节省下20万加币，减去7年租房的租金14万加币，等于6万加币；另外，家庭Y还有一个在一般社区独立HOUSE，假设独立HOUSE的每月出租的租金1000加币，那七年总计下来也是7万多加币。家庭Y与家庭X相比，家庭Y有两个净进项总计6万加上7万，等于13万加币。也就是说，家庭Y支付80万加币的“租一套房，同时再买一套房”的买房计划，与家庭X的单纯支付80万加币在好校区买一套房子计划相比，7年下来，净赚13万加币。这还是非常保守的算法，如果再精细操作和计算，省得钱要比13万要多的很。

         最后，根据以上计算结果，有人会说，我承认，根据你的计算，这种“租一套房，同时再买一套房”买房子方法，与单纯支付80万在好校区买一个独立房相比，7年下来，能省13万加币。但你是否考虑过通货膨胀，考虑过当今各国都在量化货币，货币贬值的因素。这个问题非常好。记得十年前，我刚来多伦多时，面包一大袋0.99加币，现在同样一袋面包1.99加币。同期，很多生活日用品也相应大幅度地涨了价。多伦多的房子价格也是这样，当初刚来多伦多时，二十几万的独立HOUSE，现在已涨到50万左右了，也像面包一样，价格平均上涨一倍。所以，7年下来，家庭Y仅仅节省13万加币，是不足以弥补货币贬值的风险的。所以“租一套房，同时再买一套房”的买房方法，要求人们租一套房同时，再买一套房子。买这套房子就是为了规避量化货币带来的货币贬值风险。假如在孩子上学的七年间，多伦多的独立屋平均上涨了20万，那更好，这时“同时再买一套房”的独立房的房价也会随着市场行情上涨20万加币，这样，这种买房方法就规避了通货膨胀和货币贬值带来的风险。这种买房的方法最终的总收益是：20万加币（涨价）+14万加币（节省）=34万加币。

         总之，“租一套房，同时再买一套房”是一种非常有益的好方法。这种买房方法既解决新移民孩子的上理想学校学习问题，又能使家庭财产保值增值。人们知道，现在的好校区的房价已经高的离谱。根据安省地产教科书的理论，加拿大通常房屋的市场价格应当为出租该物业的年收入十几倍。而现实情况是多伦多的好校区房价远远高于十几倍，而是几十倍。好校区房屋的价格已经不是校区之间的房屋差价，它还包含大量的人为炒作水分和频繁交易的交易费。比如，一个好的高中校区，孩子读完三年高中，上大学后，家长把房子卖掉。假如这个房子交易价格是100万加币。那这次房屋的交易成本包括：5%的地产经纪费是5万加币，3年期间的MORTGAGE损失少说几万，因为还贷在开始几年内，主要是支付贷款利息，本金很少；此外，还有土地转让税，律师费等等。这些费用，卖方会潜意识地算到房价之中。如果这样的校区房经过这样的多次买卖转让，那么房价里包含大量的房屋交易成本。这些交易成本对房屋的性能没有带来任何价值。这是每一个买房人不愿支出的费用。人们买房子，是买房子的优质性能和材料，不是买交易费。所以，“租一套房，同时再买一套房”的买房子办法能避免买这种含有大量的房屋交易费的房子，又能让孩子到理想的学校去学习，还能使家庭财产保值增值。所以我们说“租一套房，同时再买一套房” 是一个新移民的买房子好方法（如有疑问，请联系李军电001（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。

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