2018年8月31日星期五

一个好社区或者好的学区应该通过那些指标判断呢?

一个好社区或者好的学区应该通过那些指标判断呢?

这个问题没有统一标准答案,不同的人标准不同,比如一对年轻学生,与中年家庭选着就不同。青年学生喜爱DOWNTOWN的公寓;而中年家庭偏爱别墅社区。所以,这个问题不能一概而论。下面,我就介绍一些华人比较看重的社区几个因素,一个社区包含这些因素越多,社区就越好,社区内的房屋价值就越大;反之,一个社区如果不含有下列任何因素,那这样的社区一定不会被新移民所认可。
位置
多伦多类似北京,大街基本都是东西南北走向,但北京的中轴线是东西长安大街,而多伦多的中轴线是南北走向的YONGE街。在多伦多越是靠近央街,越是靠近BAYVIEW大街,名社区越多,比如ROSEDALE,跑马径,WILLOWDALE,BAYVIEW VILLAGE等等著名社区,一些华人称沿YONGEBAYVIEW这条贯穿南北的社区长廊为大多伦多的“龙脊”。多伦多很多著名社区一般都坐落在大多伦多的“龙脊”,集中在央(YONGE)街,和BAYVIEW大街附近。
地铁沿线
多伦多由于人口密度太小,地铁利用率不高,地铁效益没有北京那么好。所以,多伦多地铁只有两条纵向,一条横向地铁。由于多伦多上下班高峰期,公路太拥挤,所以很多上班族,和大学生都喜爱乘坐地铁,因此,地铁沿线的房子出租特别容易,租金要比其它地方要高。自然,地铁沿线也是新移民比较喜欢的社区。
生态环境
多伦多是一座生态环境非常优美的城市,几乎每个社区都有自己的社区公园。而且有的社区还有自然形成的峡谷,小溪,湖泊,还有高尔夫球场等等。如果房屋的后院有峡谷,有小溪,有高尔夫球场,或者住在公寓的家庭,推开窗就能瞭望安大略浩渺湖面,那这样的社区定会深受新移民喜爱的。
学校
学校排名是我们华人移民衡量一个社区好坏的重要标准。加拿大有一个网站,即FRASER,通过这个网站,人们可以查询安大略省,或不列颠省的小学,和中学排名。凡是排名靠前的社区,都是华人称之为好社区。再有,还有IB,AP项目的学校,还有著名私人学校,私人男子学校,女子学校,贵族学校等等,这样的学校所在社区也深受新移民的喜爱。
社区家庭平均收入
大多伦多地区城市家庭平均收入为10万加币左右,个别社区的家庭平均收入才6万左右,但也有很多社区的家庭平均收入高达几十万加币,比如跑马径和玫瑰谷等名社区。很多新移民认为,即便这些超高收入的社区所在学校的学生成绩排名靠后,这样社区的学校也很有吸引力。因为新移民认为,这些平均收入这么高的家庭不可能不重视孩子教育,只不过这样家庭的教育方式与我们华人有些不同而已。因此,在多伦多,社区居民家庭平均收入越高,这样社区越会引起新移民的喜爱,这样的社区无疑被新移民称作为好社区。
房屋翻建的百分率
一般来说,如果一个社区的翻建新房的比率越高,那说明这个社区的自然环境和社会资源就越多,或者有得天独厚的地理优势,这样的社区就是好社区;反之,如果一个社区的房屋很老,很旧,又没有,或很少有翻新的房屋。那这样的社区一定不会受新移民喜爱,这样没有翻新房屋的社区,一般不是好社区。
房屋的密集度
在多伦多,社区房屋的密集读越小,社区的房子占地越大,房子的价值越大,这样的社区就比较好;反之,社区的房子密集度很大,社区房子所占土地比较小,这样社区的房子价值就小,这样的社区就不受新移民喜爱。
社区的社会资源
社区内的社会资源越多,越好,社区的房屋越是有价值。比如社区内有大型购物中心,有大型图书馆,体育设施,这样的社区就比较好。再有,在多伦多,社区华人比例越高,华人服务设施越多,华人工厂,公司,商铺越多,社区的学校学生成绩排名越是靠前,社区的房屋价格越高。这样的社区在多伦多被称为“清华园”,一般来说,“清华园”社区都是新移民心中的好社区。
综上所述,多伦多好的社区各不相同,各有各的特点。但上述九个因素一般都是新移民较为喜欢的因素。一个社区包含上述因素越多,社区的加分就越多,社区就越好。反之,如果一个社区基本不含有上述任何一个因素,那这样社区是不会被新移民喜爱的!(本文仅是本人个人观点,仅供参考!多伦多地产经纪 李 军 微信 junli64)

2018年8月30日星期四

截止8月29日,列治文山,万锦,旺市 独立房月度销售,库存,及价格走势







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多伦多地产经纪 李 军(微信 junli64, TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观,准确,及时的新闻,
和房市最新走向,虽然本人认真工作,但由于本人受技能,知识,和其它因素影响,图表中难免会有些错误,或不那么令人感到满意!
请大家见谅!
再有,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!
最后,本文纯属学术探讨,不作为任何人买房者,卖房者,和投资者的买,卖房屋依据!

2018年8月29日星期三

截止8月28日,东桂林,NEWMARKET独立房月度销售,库存,及价格走势





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2018年8月28日星期二

截止8月27日,列治文山,万锦 FREE TOWNHOUSE月度成交价最新走势




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2018年8月27日星期一

2017VS2018, C14独立房月度交易额同比,环比统计图示(其中8月份数据后几天是估算



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2017VS2018,万锦,列治文山独立房月度交易额同比,环比统计图示(其中8月份数据后几天是估算的




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2018年8月26日星期日

截止8月25日,多伦多C14,C12独立房月度销售,库存,及价格走势



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2018年8月25日星期六

最近听说18-19年多伦多的房价可能还会涨,会是入市的好时机。这里想听听您的建议


最近听说18-19年多伦多的房价可能还会涨,会是入市的好时机。这里想听听您的建议

2018-2019年多伦多的房价可能会涨的可能性是很小的!当然,这期间也不是投资房屋入市的好时机!其原因如下;

首先,加拿大央行,美联储将在这期间继续加息,缩表。这样政策下,常识上讲,多伦多房屋市场的房价上涨的可能性是不大的。在加拿大央行,和美联储处于加息通道,随着央行的不断加息,商业银行的房贷利率会不断上升,房屋投资人的债务负担,MORTGAGE的月供会越来越沉重。这种情况下,房屋投资者的购房欲望自然会减弱,房价的上涨可能性自然会减小!再有,美联储缩表过程,就是通过释放以前购进的美债,同时,收回以前向市场发放的美元过程。随着这一过程的发展,市场的债券会越来越多,美元越来越少,美债会越来越供过于求,美债的市场价格会不断下降,直接导致美债收益率不断上升。而美债收益率升高也间接推高商业银行的房贷利率,加重投资者的月供负担,自然影响房价下降。

其次,加拿大房屋市场现状不利投资者推高多伦多房价。房屋投资者在多伦多买房的动因一般有两个;一是通过在多伦多投资房屋,每月能获得一定量的租金,或现金流;二是,通过投资多伦多房屋,期待房屋增值,避免由于量化宽松情况下,货币超发造成货币贬值,实现家庭财产保值增值的目的。但现在整个世界的经济大环境变了。现今已经不是量化宽松,而是加息缩表时代;而是相反方向,是钱越来越少的趋势。有人说,趋势是你的朋友,这话说得好,做房屋投资一定要因势利导,不要与大趋势为敌。这样,才能永远立于不败之地;反之,与世界大趋势为敌,逆势而为,那结果不太好说。现多伦多以杠杆,或没有杠杆投资多伦多房屋能实现有整现金流(与机会成本相比,比如美国国债)的,或物业有明显增值潜力的真是太难找了!那这种情况,在多伦多投资房屋,既没有现金流,又没有明显增值的前景,还要面临一些不确切的风险,20182019年,在多伦多投资房屋的人会越来越少,这种情况下,多伦多房屋价格上涨的可能性自然很小!

再者,加拿大是民主国家,加拿大的政治制度有其内在的机制制约房屋价格进一步上涨。在加拿大,政府领导人是通过选举产生的,所以,民意非常重要!政党领袖的民意嗅觉非常重要。一个政党的领导人,如果对大多数人意愿不清楚,对社会民怨,麻木不仁,听不到大多数人的内心呼声,那这个政党不论其过去的历史多么辉煌,一定会在大选中落马。多伦多的房屋价格,在过去的二十年间,一路不断上涨,已经引起加拿大国民的关注,尤其是多伦多大多数居民的不满。当然,一些政治领袖也深知民众对多伦多房屋价格不断走高的不满。这些政治领袖自然会在大选,省选,市选中制定相应的政策,和策略来迎合大多数选民的愿望。最终实现自己的政治抱负。在民主的社会里,这种政治体制能够自动解决社会存在的典型问题,比如,与加拿大类似的国家,新西兰,澳大利亚都先后出台相应政策,防止房价进一步上涨。最近,新西兰的热点城市已经对海外房屋投资者关门了!所以,人们不要期望多伦多的房价会永远上涨下去,那可能性不大!因为大多数多伦多市民不希望高房价,道理就这么简单。

另外,中美贸易战间接影响多伦多房屋市场。中美第四轮贸易谈判刚刚不欢而散。看来,贸易战将越来越向纵深方向,向更广的领域发展。中美双方不断向对方进口产品加税,尤其是美国将向由中国进口的5000多亿美元商品加税。将会影响世界产业布局,一些过去在中国中南沿海的外向型企业,一些来料加工企业,出口创汇企业可能面临倒闭,面临破产,面临搬迁到南亚,东南亚等国家的局面。一旦这种居面变成现实,那中国的大量产业工人失业,将导致东南沿海城市,甚至全国的房屋价格大幅度下降或泡沫破裂。中美贸易战最终结果或导致人民币大幅度贬值,或导致中国房地产泡沫破灭。这两种结果任何一种结果发生,都会致使国内家庭资产大幅度缩水,都会导致国人对外投资,对外购买力大大降低。此外,贸易战,还会导致国内外汇储蓄下降。那时,政府将会严控国人海外投资,会严控国人海外投资房地产,及会严控国人的资本外流。那时,国内的投资者购买力也会大幅度萎缩。这也是多伦多房价在20182019年很难上涨的原因之一。

最后,加拿大现行的房贷的压力测试政策,对海外房屋投资者的加税政策,及国内对国人的海外投资严控都会对多伦多房屋市场价格有不利的影响。而且,从技术层面上讲,多伦多房屋市场已经长期处于高库存,低成交量,和成交价格不断下降状态下。所以,2018年,2019年,多伦多房屋价格上涨的可能性不大!2018-2019年,多伦多的房价不太可能有新高么?(本文纯属学术探讨,仅为个人观点,难免有错,本文不做任何人在多伦多投资房屋依据,特此声明!李军 微信 junli64



截止8月24日,旺市独立房月度销售,库存,及价格走势



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2018年8月23日星期四

截止8月22日,旺市,NEWMARKET, AURORA独立房月度销售,库存,及价格走势





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2018年8月22日星期三

截止6月底,万锦,列治文山不同社区各项季度交易指数对比统计图示




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截止8月21日,万锦,列治文山独立房月度销售,库存,及价格走势




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4年来,大多伦多地区热点城市公寓交易指数统计图示






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2018年8月21日星期二

20多年来,多伦多部分社区公寓月度成交价走势统计









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