2016年12月30日星期五

今天央妈新法出台:国内的资金再也出不来啦!?(引用)

今天央妈新法出台:国内的资金再也出不来啦!?
文章来源财经综合


      2016年最后一个工作日,阳光和煦,岁月静好,本以为我们会在平静中迎来新年。然而,树欲静而风不止,就在刚刚,中国央行正式公布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》,打破了市场的平静,民众中间炸开了锅。

      正如我所料,5万美元的换汇额度没有下降,但是持续22年的资本相对自由流动时代已经结束,资本官职时代已经来临。

      本报告的核心内容就是将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元,对跨境资金交易,金融机构应当报送大额交易报告。大额交易报告标准为:一是大额现金交易,境内和跨境的报告标准均为人民币5万元以上、外币等值1万美元以上。二是自然人银行账户的大额转账交易,跨境的报告标准为人民币20万元以上、外币等值1万美元以上。

    不管用词如何崴脚,如何花哨,去繁就简,根据冷眼的理解,这一政策的意思很明了。

      以前每人每年有5万美元的购汇额度,每天有1万美元取现额度,额满即止;该办法出台后,每天你只能换等额5万人民币的美元和其他外币,按照当前汇率约为7100美元,超过这个额度就要申报。所以为了避免申报,很多人会想办法将换钞额度控制在7100范围内,实际上降低了外币取现的额度,提高了取现的门槛。如果你有案底,被列入合理怀疑的对象,申报很可能被拒,就算你还有5万美元的购汇额度,你也不能换取现钞,一切都是套路。

      当然有人说,现钞换不了,我可以换取现汇,汇到境外。兵来将挡,央行已经有对应的招数了。以前每人只要在5万美元额度之内的汇款,基本都是被允许的,也无需报告,只是从2016年元月1日起对蚂蚁搬家式的购汇进行了限制,这都还在可承受的范围之内。但是该办法出台后,跨境汇款1万美元及等值外币都需要上报。和取现申报一样,当然也存在被怀疑、被拒的风险。

       所以如果你有5万美元要汇到境外,以前只需要汇一次,现在需要至少汇5次,客观上增加了汇款成本和难度。所以不管你换多少外汇,在无法取现的情况下,如果汇不出去,也是白忙活,只能呆在卡上,购买一些收益比较低的外币理财产品。

        此前无需报告大额交易和可疑交易的保险专业代理公司、保险经纪公司、消费金融公司和贷款公司四大类机构,此次也纳入管理范围,这两条措施,基本将购买境外保险和借助资金杠杆购汇的渠道基本堵死,这也是我前面文章重点预测的。

      所有这些政策的核心就是,防止兑换美元取现,防止将美元汇出境。只要不出境,让肉烂在锅里,一切都好说,将来墙纸结汇,也能捞到不少干货,不至于竹篮打水一场空。

      一方面明修栈道,高喊人无贬基,稳定大妈们蠢蠢欲动的购汇情绪,大力宣传优惠得到投资条件,吸引外资进入;一方面暗度陈仓,对大额资金进出境进行限制,相信但凡是有点脑子的外资,都会清楚,日本企业组团撤离和德意志银行出走中的重重障碍,以后都会成为新常态。

      所以很多人一直在谣传要取消5万美元的换汇额度,降低到1万美元,还有人谣传强制结汇,这种想法确实图样图森破,严重低估了央妈的智商。不管是取消5万美元的额度,还是强制结汇,都会引起恐慌,引起类似羊群的挤兑效应,后果不堪设想。

      出台这样一个办法,确实隐晦得多,也高明得多,和我在上一篇文章《美元全年涨幅秒杀理财产品》中所说的不会降低额度,而会设置取现和汇款障碍如出一辙。

      屁民不是换绿纸吗?现在给你取现设置障碍,汇出设置障碍,到时想取没有,想汇汇不出去,只能按给定的官方价格给你结汇,让你鸡飞蛋打,无利可图。

      新规还明确了以“合理怀疑”为基础的可疑交易报告要求,新增建立和完善交易监测标准、交易分析与识别、涉恐名单监测、监测系统建立和记录保存等要求。金融机构通过系统自动抓取报送大额交易,通过客户身份识别、留存客户身份资料和交易记录、开展交易监测分析,发现并报送可疑交易报告……

      如果真按照这一套标准执行,能否购汇基本都掌握在金融机构和外管局手中,不管是移民、境外买房、留学,只要涉及到大额或者长期购汇的行为,都有可能被列入怀疑对象,成为反洗钱和金融安全大旗下的重点JIANGUAN对象。

      著名的蒙代尔-弗莱明模型的不可能三角提出: 资本自由流动、货币政策独立、币值稳定三项目标中,一国政府最多只能同时实现两项,不能同时实现三项。

        从该办法的出台来看,央行已经选择了货币政策独立和币值稳定,放弃了资本自由流动,也就是放弃了加入SDR的基本承诺。只要对资本自由流动进行了限制,该货币就宣布放弃了国际化的努力,因为任何一种货币,都不可能在无法自由流动的情况下实现国际化。

      该办法在2016年底最后一天出台,标志着资本官职的寒冬已经来临,资本相对自由流动的黄金时代已经结束,想要境外投资、移民、留学、旅游的人,又要烧死不少脑细胞了!


中央已经发话了!炒房者,请三思!(引用)

中央已经发话了!炒房者,请三思!
文章来源财经内参 


中央已经发话了,明年将进一步采取综合措施!

房子是用来住的,不是用来炒的!这句话最近火了。在这轮房价上涨中,炒房扮演了推波助澜的作用,上演了一场炒房者的狂欢盛宴。

首先区分一下什么是炒房?如果买房的目的不是为了自住和解决家庭的刚需,而是在某个时间点把房子卖掉获得房价暴涨的增值收益,就可以理解为炒房。有一个标准就是,投机性买房。

今年以来,中国一些地区房价上涨过快,蕴藏大量的泡沫,投机炒房大行其道。不仅有个体在疯狂炒房,也有开发商在参与这场炒房游戏,因为买地也能用杠杆,使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价,从而推高了房价。

这样的后果是不仅导致金融风险上升,有损老百姓的幸福感,长此以往,也不利于实体经济的发展。中央已经发话了,明年将进一步采取综合措施,因城施策,让投机的炒房者知难而退,最终确保房地产市场平稳健康发展。

                                     发改委官员透露:2017年一二线房价依然会涨
国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受专访时谈道,2017年中央有望针对部分炒房现象明显的少数城市,出台对房产投机行为的监管和抑制政策。2017年一二线城市的房价依然会涨,但涨幅会降低,而大城市周边的中小城市未来将是热点。所以总结起来就是——温和上涨。

一线二线的房子会继续涨。为什么?

杨红旭提出过一个楼市短期理论,一般周期是三年,有业内人士表示,当在工作和生活中不再听到有人在炒房时,说明房市已基本到低谷,这个点之后,房价就会回升。当然还有不少的买房人会表示,等到房价再降一点再买之类的话,很多买房人还是在观望。按照专家的推断:目前一二线城市房价在“史上最严调控”下,出现短期内的波动是正常的,但是想要房价暴跌可能性很小,几乎可以忽略不计。因为中国的城镇化还在继续,只要一天没有完成,房价基本没有下降的可能,至少在一二线城市是这样的。


中国住建部住房政策专家委员会顾云昌也说过,房价涨幅有周期变化,短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高,2015年是次高,在2018年极有可能再走高。

中国的城市模式完全不同于USA我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房价很难回落,在人口越是集中的城市,房价只能上涨,只是涨幅的有所减慢而已,而人口最为集中的当然是一线城市。

炒房到底有什么危害,为什么要抑制?

炒房容易使价格短期内暴涨,使房价偏离正常的市场价格,造成“再不买房就买不起房”的假象,引发恐慌性购房,很多人倾家荡产来买房,卖了三四线的房子去买一二线城市的房子,形成“房价—地价”轮番上涨的局面。热门城市的房价暴涨了,而三四线城市逐渐库存积压,沦为了鬼城。

一些炒房者短期内获得高额收益还将造成不良的示范效应。房产升值的预期效应,会诱导越来越多的银行贷款、社会资本、个人投资对炒房欲罢不能,让很多人误以为不需要努力工作、发展实业,光靠炒房就能一夜暴富了,从而引导更多资本“脱实入虚”,很多企业主感叹辛苦一年对实体经济形成“挤出效应”。

如果房价严重背离了其自身价值和当地居民的收入水平,就会使房地产泡沫不断积累,不仅抬高了居民的生活成本,而且容易引发系统性金融风险,进而对经济发展产生较大危害。

为什么房价越高,炒房人越不惧风险敢炒房?

有一个人口理论在主导炒房者的心理预期:热点城市生产率高、财富多,大量外来转移人口将持续迁入。但这个预期一定能实现吗?一方面,房价过高会提升实体企业的成本,降低当地对企业的吸引力;另一方面,国家推动新型城镇化建设追求的是各地区均衡发展,而不是只让少数热点城市承担新增城镇人口。

如何让房子“炒不起来”,这是未来房市政策的重要方向。

现在,在中央的一系列重拳调控之下,北京房价开始降温了,环京区域的燕郊、廊坊等地楼市也开始降温。一个明显的信号是,在北京,多家中介机构卸下招牌,贴出“转让、出租”的告示,一些中介门店甚至把卖房的牌子挪移至地铁口和人流更多的十字路口,以招揽顾客。人为的炒作让房价飞起来了,但中心还是中心,睡城依旧是睡城。

一二线热点城市房价一度迅猛上涨,与巨额资金涌入楼市,与货币、信贷政策的宽松有直接关系。有报道称,随着房价暴涨,北京、上海、深圳的刚需人群几乎已经付不起首付,也不可能贷到款了。因为供房月供算下来比收入还高,这不是一般老百姓能承受的,毕竟除了买房,我们还要生活养家糊口。楼市暴涨之下,或许背后买房的主力不是刚需人群,而是中国的炒房人在推高房价。

当炒房大行其道,市场就容易失灵,政府提出抑制楼市泡沫正当其时。

未来中国如何管住炒房这只推高房价的“黑手”呢?

有分析称,要管住“炒”,一是可以通过银行信贷政策加大“炒的负担”(提高贷款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款)。二是通过税收政策给炒房者“去动力”,比如炒的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高等。例如,正在酝酿中的房产税。

遏制炒房,不是中国一个国家在战斗,很多国家和地区,都不能容忍炒房行为大行其道。国际上,也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在35年以内的,一般会面临比较重的税。近两年,加拿大、澳大利亚和中国香港地区都出台了一些政策措施,严格限制当地房地产炒作的行为。
但明年还有政策抑制炒房
就明年来看,中国的房地产调控政策将呈现三大特点


一是加大一线城市的住宅土地供应,压制地王频出创历史新高;二是银行也该出手了,提高投机性购房的成本,打击高杠杆购房;三是大力搞活租赁市场,廉住房、公租房要全面建立起来,给漂泊异乡的奋斗青年提供一个稳定的住处。总之,“住房回归居住属性”才能有助于让炒房者知难而退。

在这里,温州炒房的噩梦给大家敲响了警钟。


有人还在坚信“京沪深永远涨”,因为一线城市资源无可匹敌。而温州在这场长达十几年的泡沫浮沉中,出现了太多我们现在正经历的现象。

2011年之前,温州房价一直领涨全国,成为全国房价上涨最快的城市之一,被认为是中国楼市“风向标”。

当年,温州楼市大热时,房价犹如一匹脱缰的野马,一路暴涨。这时只要开发商敢漫天开价,市场上就会有人疯狂买入。于是出现了一个怪现象:妻子一年轻松买卖几套房子,却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。狂的楼市,进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。

时间到了2011年至去年上半年,温州房价大幅跳水,最高跌幅达到50%,房价几乎腰斩。市场一片哀嚎,那些失去理性的炒房者血本无归。后来,温州房价上演了连续40个月的下跌。有的人3100万入手的房子,跌得只剩值1200万,即使抛售甩卖,也无人敢接盘。这是中国楼市暴跌的一个缩影。

泡沫之下,楼市的暴跌或许说来就来。在当前经济放缓增长的情况下,为何楼市能够逆势上涨?为何依然有那么多人跟风炒房?尽管有去年股市股灾的“前车之鉴”,但疯狂的购房者似乎已经忘记了昨日的伤痛。

房地产调控可能需要时间。但中央都喊话了,要遏制炒房,抑制楼市泡沫。炒房者,请三思!




2016年12月27日星期二

多伦多地产经纪: 2017年多伦多房屋市场展望

多伦多地产经纪: 2017年多伦多房屋市场展望: 2017 年多伦多房屋市场展望 多伦多地产经纪 李 军 2017 年,全球经济将进入新常态,即以美国为首的经济实体开始实施提高央行利率以刺破 资产泡沫,降低整个社会运行成本;同时降低企业税负,减轻企业负担,发展制造业等实体经济,增强国家实力的新经济常态。在过去...

2017年多伦多房屋市场展望

2017年多伦多房屋市场展望
多伦多地产经纪  

2017年,全球经济将进入新常态,即以美国为首的经济实体开始实施提高央行利率以刺破 资产泡沫,降低整个社会运行成本;同时降低企业税负,减轻企业负担,发展制造业等实体经济,增强国家实力的新经济常态。在过去的2016年,全球政治经济形势发生一系列重大变化,如,英国脱欧,叙利亚战争,人民币国际化,特朗普当选美国新总统,美联储加息,和反全球一体化的新动向等等事件。这些重大事件都是相互关联,相互促进,推动全球政治,经济板块重组,和调整各国经济发展方向。当然,全球经济的发展是息息相关的,多伦多的房地产市场也不例外。多伦多的房地产市场与世界经济形势有着密不可分的内在联系。中东的政局动荡,国际石油市场的变化,人民币的贬值,美元加息,等等因素都会直接,间接影响多伦多房地产在2017年的走势。此外,加拿大内部的政治经济形势变化也会对多伦多房地产市场有重大影响。比如,难民接受的人数,留学生政策,移民政策,海外投资政策变化,贷款政策和税务政策的变化等等。细心关注这些新闻,非常有助于了解2017年多伦多房屋市场的变化和走势。这么多的国际,国内众多因素都在影响多伦多的房屋市场,那么其中哪些因素是最重要的,而且对多伦多的房屋市场影响最大呢?答案当然是,央行加息,美国国债收益率的上升,及汇率的变化。

首先,央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的调节器,当然也是调整物业投资的调节器。当房屋市场的投资过热时,央行通过提高利率,从而调高商业银行的贷款利率,商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨,买房人的供房负担就会加大,加重。这样在多伦多投资物业的投资者就会减少投资房屋数量,或投资一些房屋价格不那么高的房屋;反之,当房屋市场的投资不足时,央行通过降低利率,从而调低商业银行的房屋贷款利率,降低房屋投资者的物业投资成本,以此促进多伦多的房屋市场投资。所以,一般来说,房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程,房屋市场的价格相应不断下调;反之,但央行利率不断下降的过程,房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来,世界各国央行的利率进入下降通道,期间加拿大的央行利率不断下调,多伦多的房屋市场价格不断上扬,2008年多伦多50几万的独立房,到今天,已上涨到100多万。但这形势到2017年会发生变化。2016年底,美联储已宣布开始加息,而且在2017年还要连续加息,各国央行利率开始进入上升通道。这对世界的房屋市场价格会起非常大的影响。多伦多的房屋价格也会发生变化。尤其是对于那些高端物业,对价格超过150万的物业价格会有不利的影响。所以,展望2017年的房屋市场,多伦多的高端物业价格会平稳下调;而低端物业由于刚性需求还会增长。

其次,美国国债收益率的上升对多伦多的房价会有影响。美国新当选总统特朗普的新政特点主张避免大规模贸易赤字,主张加大国内基础建设,降低国内企业税,发展美国的制造业,从而发展美国经济。但大规模基础建设需要钱,美国政府为此必将发行大量国债。而由于美联储今后不断加息,害得其它新兴经济实体为了稳定本币汇率,不得不抛售美国国债以稳定本国货币对美元的汇率。根本无力再买入美国国债。而美国人民又不善于储蓄,买国债的意愿很小,购买力很差。这种情况,美国国债的发行,客观要求必须是以高收益率的条件下,才能顺利实现发行。当前,美国的国债收益率已经开始上涨,已经超过2.5%. 如果2017年,美国开始大规模发行国债,国债收益率必将大幅度上升,那时,各国的商业银行的贷款利率也会被迫上升。有人推测,2017年,商业银行的房屋贷款利率将不断上升。这是因为,如果商业银行带给物业投资者的MORTGAGE的利率是3%,商业银行再把MORTGAGE转化成以按揭贷款作抵押的证券卖给投资者,按揭贷款作抵押的证券利率要当然比3%要低,比如2%。这样商业银行的利润就是1%。但2017年,如果美国的国债收益率不断上升,比如没有任何风险的国债收益率达到3.5%。那证券投资者就会放弃购买以按揭贷款作抵押的证券,改投资购买美国国债。这样,商业银行的按揭贷款作抵押的证券就没人买了。商业银行的卖给房屋购买者的MORTGAGE的资金就会慢慢紧缺。商业银行就会被迫提高以按揭贷款作抵押的证券的利率,以此吸引更多的人购买商业银行的以按揭贷款作抵押的证券。增加商业银行的资金来源。但商业银行不能做亏本买卖,一旦美国国债收益率上升至3.5%,那商业银行贷给买房者的MORTGAGE利率就可能是4.5%。这样由于美国国债收益率上升而演化来的商业银行高涨的MORTGAGE利率,必将抑制多伦多的高端物业的需求,促使越来越多的人购买价格低的独立房。

最后,汇率变化对多伦多房地产的影响。总所周知,2017年,是美国当选总统特朗普的第一年。特朗普的施政纲领就是发展美国制造业,发展美国实体经济。其措施就是降低企业税负,主张实行平衡的国际贸易政策。这一政策的实施必将会对全球制造业的企业全球重新分布产生深远影响。随着美联储加息,会使越来越多的美国资产,美国资本回流美国本土。这对于新型的发展中国家的房地产业和金融业会起个釜底抽薪作用。一旦大量美元资本回流美国,这些新型发展中国家的金融业,房地产业必将面临资金匮乏。大量的泡沫经济一旦面临资金短缺,随时都会崩盘。这些国家面临此种情景,只有两个选择,一是大幅度降低房价,降低整个社会运行成本;二是大幅度贬值本币,间接降低房价,以提高本国制造业的国际竞争力。第一种选择是行不通的,因为这样,一旦房价降低30%,发展中国家的几代人的积蓄瞬间都化为乌有,这必将做会诱发社会动乱。可见,直接降房屋价格是不行的;那只能靠降低本币的汇率,来间接降低房屋市场价格,同时,也为企业营造低成本的运行环境,增强本国制造业的国际市场竞争力。但当新型经济实体的本币对美元大幅度贬值后,不但这些新型国家的货币信誉会扫地,而且这些国家的人民的财富会自然大幅度缩水,国际购买力会大幅度减弱,在多伦多投资物业的热情自然会降低。所以,2017年,汇率的变化会对多伦多的房地产市场有重大影响。

总之,2017年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策,使资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下,整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重,如果人们想做小生意,租个门市房,由于房租太高,小生意的收入还不足以付房租;如果人们想做个企业,企业给工人的工资,还不足以工人付房租的。在一些过去传统繁荣的工商业城市,现如今街头商铺大量空置,企业大量漂移海外,社会失业人数越来越多,社会经济越来越虚,经济发展越来越乏力,投资盈利机会越来越少。面临这样的经济困局,2017年,美国央行将开始连续加息,刺破资产泡沫,降低整个社会运行成本;同时将大幅度降低企业税,减少企业负担,增强企业国际竞争力。这一新政必将对全球经济产生深远影响,特别是多伦多的房地产业。原因如下;第一,美联储连续加息,必将增高商业银行的房屋贷款利率,这将增加多伦多买房人的财物负担,对房屋市场起消极作用;第二,是由于美国大规模基础建设,必将以高回报率大量发行美国国债,这也会间接推高商业银行的房屋贷款利率,同样,这将增加多伦多买房人的财物负担。第三,美联储连续加息,和美国大幅度降低企业税,将诱发全球美元资本向美国回流,从而引起汇率变化。一旦新型经济实体的本币大幅度贬值,该国人民的实际资产会大幅度贬值,直接降低这些国家人民到多伦多投资物业的能力。所以,2017年,众多因素促使下,多伦多的房屋市场高价位房屋不会像以往那样疯涨,但低价位房屋价格会由于大量移民的刚性需求继续上扬。(地产经纪 李军 (647)824-6916,or 微信 junli64)。

2016年12月26日星期一

2017年多伦多房屋市场展望

2017年多伦多房屋市场展望
多伦多地产经纪

2017年,全球经济将进入新常态,即以美国为首的经济实体开始实施提高央行利率以刺破 资产泡沫,降低整个社会运行成本;同时降低企业税负,减轻企业负担,发展制造业等实体经济,增强国家实力的新经济常态。在过去的2016年,全球政治经济形势发生一系列重大变化,如,英国脱欧,叙利亚战争,人民币国际化,特朗普当选美国新总统,美联储加息,和反全球一体化的新动向等等事件。这些重大事件都是相互关联,相互促进,推动全球政治,经济板块重组,和调整各国经济发展方向。当然,全球经济的发展是息息相关的,多伦多的房地产市场也不例外。多伦多的房地产市场与世界经济形势有着密不可分的内在联系。中东的政局动荡,国际石油市场的变化,人民币的贬值,美元加息,等等因素都会直接,间接影响多伦多房地产在2017年的走势。此外,加拿大内部的政治经济形势变化也会对多伦多房地产市场有重大影响。比如,难民接受的人数,留学生政策,移民政策,海外投资政策变化,贷款政策和税务政策的变化等等。细心关注这些新闻,非常有助于了解2017年多伦多房屋市场的变化和走势。这么多的国际,国内众多因素都在影响多伦多的房屋市场,那么其中哪些因素是最重要的,而且对多伦多的房屋市场影响最大呢?答案当然是,央行加息,美国国债收益率的上升,及汇率的变化。

 首先,央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的调节器,当然也是调整物业投资的调节器。当房屋市场的投资过热时,央行通过提高利率,从而调高商业银行的贷款利率,商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨,买房人的供房负担就会加大,加重。这样在多伦多投资物业的投资者就会减少投资房屋数量,或投资一些房屋价格不那么高的房屋;反之,当房屋市场的投资不足时,央行通过降低利率,从而调低商业银行的房屋贷款利率,降低房屋投资者的物业投资成本,以此促进多伦多的房屋市场投资。所以,一般来说,房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程,房屋市场的价格相应不断下调;反之,但央行利率不断下降的过程,房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来,世界各国央行的利率进入下降通道,期间加拿大的央行利率不断下调,多伦多的房屋市场价格不断上扬,2008年多伦多50几万的独立房,到今天,已上涨到100多万。但这形势到2017年会发生变化。2016年底,美联储已宣布开始加息,而且在2017年还要连续加息,各国央行利率开始进入上升通道。这对世界的房屋市场价格会起非常大的影响。多伦多的房屋价格也会发生变化。尤其是对于那些高端物业,对价格超过150万的物业价格会有不利的影响。所以,展望2017年的房屋市场,多伦多的高端物业价格会平稳下调;而低端物业由于刚性需求还会增长。

其次,美国国债收益率的上升对多伦多的房价会有影响。美国新当选总统特朗普的新政特点就是反全球经济一体化,加大国内基础建设,降低国内企业税,发展美国的制造业,从而发展美国经济。但大规模基础建设需要钱,美国政府为此必将发行大量国债。而由于美联储今后不断加息,害得其它新兴经济实体为了稳定本币汇率,不得不抛售美国国债以稳定本国货币对美元的汇率。根本无力再买入美国国债。而美国人民又不善于储蓄,买国债的意愿很小,购买力很差。这种情况,美国国债的发行,客观要求必须是以高收益率的条件下,才能顺利实现发行。当前,美国的国债收益率已经开始上涨,已经超过2.5%. 如果2017年,美国开始大规模发行国债,国债收益率必将大幅度上升,那时,各国的商业银行的贷款利率也会被迫上升。有人推测,2017年,商业银行的房屋贷款利率将不断上升。这是因为,如果商业银行带给物业投资者的MORTGAGE的利率是3%,商业银行再把MORTGAGE转化成以按揭贷款作抵押的证券卖给投资者,按揭贷款作抵押的证券利率要当然比3%要低,比如2%。这样商业银行的利润就是1%。但2017年,如果美国的国债收益率不断上升,比如没有任何风险的国债收益率达到3.5%。那证券投资者就会放弃购买以按揭贷款作抵押的证券,改投资购买美国国债。这样,商业银行的按揭贷款作抵押的证券就没人买了。商业银行的卖给房屋购买者的MORTGAGE的资金就会慢慢紧缺。商业银行就会被迫提高以按揭贷款作抵押的证券的利率,以此吸引更多的人购买商业银行的以按揭贷款作抵押的证券。增加商业银行的资金来源。但商业银行不能做亏本买卖,一旦美国国债收益率上升至3.5%,那商业银行贷给买房者的MORTGAGE利率就可能是4.5%。这样由于美国国债收益率上升而演化来的商业银行高涨的MORTGAGE利率,必将抑制多伦多的高端物业的需求,促使越来越多的人购买价格低的独立房。

最后,汇率变化对多伦多房地产的影响。总所周知,2017年,是美国当选总统特朗普的第一年。特朗普的施政纲领就是发展美国制造业,发展美国实体经济。其措施就是降低企业税负和反对全球一体化,实行平衡的国际贸易政策。这一政策的实施必将会对全球制造业的企业全球重新分布产生深远影响。随着美联储加息,会使越来越多的美国资产,美国资本回流美国本土。这对于新型的发展中国家的房地产业和金融业会起个釜底抽薪作用。一旦大量美元资本回流美国,这些新型发展中国家的金融业,房地产业必将面临资金匮乏。大量的泡沫经济一旦面临资金短缺,随时都会崩盘。这些国家面临此种情景,只有两个选择,一是大幅度降低房价,降低整个社会运行成本;二是大幅度贬值本币,间接降低房价,以提高本国制造业的国际竞争力。第一种选择是行不通的,因为这样,一旦房价降低30%,发展中国家的几代人的积蓄瞬间都化为乌有,这必将做会诱发社会动乱。可见,直接降房屋价格是不行的;那只能靠降低本币的汇率,来间接降低房屋市场价格,同时,也为企业营造低成本的运行环境,增强本国制造业的国际市场竞争力。但当新型经济实体的本币对美元大幅度贬值后,不但这些新型国家的货币信誉会扫地,而且这些国家的人民的财富会自然大幅度缩水,国际购买力会大幅度减弱,在多伦多投资物业的热情自然会降低。所以,2017年,汇率的变化会对多伦多的房地产市场有重大影响。

总之,2017年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策,使资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下,整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重,如果人们想做小生意,租个门市房,由于房租太高,小生意的收入还不足以付房租;如果人们想做个企业,企业给工人的工资,还不足以工人付房租的。在一些过去传统繁荣的工商业城市,现如今街头商铺大量空置,企业大量漂移海外,社会失业人数越来越多,社会经济越来越虚,经济发展越来越乏力。面临这样的经济困局,2017年,美国央行将开始连续加息,刺破资产泡沫,降低整个社会运行成本;同时将大幅度降低企业税,减少企业负担,增强企业国际竞争力。这一新政必将对全球经济产生深远影响,特别是多伦多的房地产业。原因如下;第一,美联储连续加息,必将增高商业银行的房屋贷款利率,这将增加多伦多买房人的财物负担,对房屋市场起消极作用;第二,是由于美国大规模基础建设,必将以高回报率大量发行美国国债,这也会间接推高商业银行的房屋贷款利率,同样,这将增加多伦多买房人的财物负担。第三,美联储连续加息,和美国大幅度降低企业税,将诱发全球美元资本向美国回流,从而引起汇率变化。一旦新型经济实体的本币大幅度贬值,该国人民的实际资产会大幅度贬值,直接降低这些国家人民到多伦多投资物业的能力。所以,2017年,多伦多的房屋市场高价位房屋不会像以往那样疯涨,但低价位房屋价格会由于大量移民的刚性需求继续上扬。(地产经纪 李军 (647)824-6916or 微信 junli64)。







2017年中国房地产市场会走向哪里?(引用)

2017年中国房地产市场会走向哪里?(做者:易宪荣)

最近的中央经济工作会议要求中国住房市场重新回到它的本性,回到它的居住功能,要求去除房地产市场投机投资属性。可以说,这一要求不仅是未来中国房地产市场政策的基点,也将从根本上改变的房地产市场性质及大势。从中长期来说,中国房地产市场回归本性、回归常识、回归理性、回到它的基本居住功能是一种必然与趋势,估计这是谁也无法阻挡的市场潮流。
但是,如果以此来判断中国房地产市场短期走势或2017年的趋势,那将是大错特错了。正如我昨天撰文所指出的那样,要让中国房地产市场回归本性及居住功能要翻越许多大山,而翻越这些大山不仅困难重重,也会有一个漫长的过程。而这种转型或调整的时间越长,整个中国社会经济所要付出的代价就会越高。
因为,从最近的房地产政策来看,尽管在2016930调控政策出台之后,一些热点城市把住房按揭贷款的第二套住房首付提高到了50-70%以上,这些房地产调控政策对市场肯定会影响不小,但这种事前的限制是无法对住房的投资与消费进行严格区公。如果不用有效的经济杠杆对住房的投资与消费进行严格区分,区分后对投机炒作者进行严格限制,那么已经进入持有更多住房的投机炒作者一定会认为政府的房地产市场宏观调控仅权宜之计,因为这种房地产调控一旦影响GDP增长又有可能放松这些调控政策。在这种情况下,房地产市场预期不会改变,已经进入的住房投机炒作者也不会降低房价退出市场。这些城市的房地产市场可能会经受一个较长时间的销售停滞期。所以,2017年这些热点城市的房地产市场可能会经历一个较长时间的停滞观望期。
还有,当前中国房地产市场的调控政策是采取因城施策的方式。所以,对于热点城市之外其他中小城市的房地产市场,还是实施的201411月以来的房地产信贷及税收政策,这些政策的核心就是鼓励持有更多住房的居民利用优惠的信贷政策及税收政策进入购买更多的住房,以便达到中央政策所谓的房地产去库存化的目的。
对于这些政策住房的税收政策处于最优惠的水平,而且住房信贷政策无论是利率还是首付比例都处最为优惠的水平。之前这些非热点城市的住房库存为何会积压越来越多,最根本的问题就在之前这些非热点城市的住房价格一直在下跌。只要房价在下跌,一个以投资炒作为主导的住房市场,投资者肯定不会进入市场,甚至于卖出手中在住房退出市场,住房的库存只能会越来越多。但是,这些非热点城市,除了少数城市之外,房价上涨已经持续15个月以上了。房价一涨,无论是涨幅多少,在当前的这种过度优惠的信贷政策下,投机炒作者也会随之进入市场。事实上,这十几个月来,中国这些非热点城市的房价不仅上涨,而且同比上涨的幅度不少,从而吸引了不少投资者进入住房市场,由此一起创造了今年中国房地产市场的繁荣。而且在这种情况下,2017年这些非热点城市的房地产市场还会继续2016年的趋势,甚至于会更为火热。
当然,对于2017年的中国房地产市场走势,估计最大的不确定性是中央政府要让房地产市场回归本性、回归常识、回归居住功能会推出什么的政策,是仅管住热点城市第二套以上的住房的信贷呢,还是有更多的房地产调控政策出台。如果会推出新房地产调控政策,甚至于对住房的短期投机炒作用严格的税收政策来限制,那么中国住房市场的调控可能会比市场预计要来得快,那么2017年中国房地产市场将会出现重大的调整。如果不再推出新的房地产调控政策,而仅在信贷上有些收紧,那么这种信贷收紧对2017年房地产市场的影响不会太大。2017年热点城市的房地产市场会出现销售停滞而价格顶在天花板上不下来的僵持局面,但2016年这些热点城市房地产火爆的局面2017年可能会向非热点城市蔓延。而也是中央政府所愿意看到。
如果这种情况出现,中央政府的信度会受严重侵蚀及弱化。因为,这十几年来,国内房地产市场的宏观调控,不仅没有把过高的房价向下调整,反之宏观调控则是把全国的房价越调越高。也就是说,如果2017年房地产市场要回归到本性、回归到常识、回归到居住功能的政策得不到落实,或给市场一个清楚明确的预期,而仅是执行现有的已经出台的政策,那么2017年房地产市场,一线及热点二线城市房价疯狂上涨的势头已经熄灭,这些城市的房地产将出现僵持的局面。而对于非热点城市来说,则有可能是一次难得繁荣的机会。所以,2017年的中国房地产市场到底会走到哪里,未来不确定性的因素还是很多,市场只能是密切关注,以便随时采取好的应对措施。


2016年12月21日星期三

中国房地产“丧钟敲响” 房价将下降70%?(引用)

中国房地产“丧钟敲响” 房价将下降70%

  房地产丧钟敲响!房价将下降70%
  来源:公众号中外管理
  整理自和讯网综合自手抄报(IDshouchaobao1)、周知客(IDTalkingFinance)、金融五道口(IDFivecrossing)等
  一、打了谁的耳光?
  “房子是用来住的、不是用来炒的”。
  这是一句非常平实的话,但对中国就是一个炸雷。
  1127日,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会中,任志强发表关于房价的讲话:“2017会比这一轮涨得更高!”瞬间,任志强的讲话刷爆朋友圈!
  123日,万科董事局主席王石在财新峰会上称,房地产行业虽然相较于过去难赚钱,但是走其他行业是没有出路的,万科还是要乖乖干建筑商的活,当总承包商。相较于其他行业,相比海尔、TCL等公司来看,房地产还是油水大的多。
  任志强和王石是中国房地产企业的代表和代言人,也是高房价的鼓吹和推动者,也是既得利益者。
  之所以对高房价这么有底气,因为他们的观点是:中国政府靠房地产养活,政府不可能革自己的命不要房地产了。
  而相关方面的评论就直指各级政府的土地财政和对房地产的总体评价:
  房地产行业多年畸形发展催生了畸高的房价,两个重要原因就是地方政府对“土地财政”的过度依赖和房地产持有环节几无税负。在房地产野蛮生长的时期,投资、投机住房一度成为快速致富的捷径,投资投机性需求兴风作浪,使得住房成为少数人牟取暴利的工具,不仅造成正常的住房供需关系被扭曲,更令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生这一目标。这不仅提高了企业经营成本和城市居民的生活成本,也加剧了社会贫富差距,进而直接绑架了中国经济。毋庸讳言,疯涨的房价已严重脱离了中国的人口结构变化和经济的基本面,潜藏巨大风险。
  而房地产的危害是破坏了中国经济。当前,我国实体经济既有上扬动力,也有下行压力,总体处于稳中有进、稳中向好的态势。但资产价格飙升,使得一些企业脱离主业,赚快钱之风盛行。前一段时间,多家上市公司纷纷出售在北京上海等一线城市的房产,而从中所获得的收益更是远远超过了经营主业所得,这便是资产价格飙升对经济扭曲的现实写照。做实业不如做投机和投资赚钱多、赚钱快,比较利益诱导要素加速流向非实体经济。“宁炒一座楼、不开一家厂”的盛行,既使大量资金“脱实入虚”加剧泡沫,又进一步助长了“一夜暴富”的浮躁社会心态。
  二、房地产税马上要来了?
  中央经济工作会议指出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。
  房地产市场的稳定发展,关键在于稳定市场预期,减少市场参与者的非理性行为。但实践表明,限购限贷等短期行政性调控手段并不能从根本上起到稳定预期、解决供求矛盾等一系列深层次问题,一旦政策放松或退出,房价便会出现报复性反弹,从而陷入“屡调屡涨”的怪圈。因此,要彻底解决楼市中存在的矛盾,最根本的还是推进房地产调控长效机制的建立,这样才能真正做到稳定市场预期,预期稳则供求稳,供求稳则房价稳,房价稳则市场稳。
  此次政治局会议再次显示决策层对房地产调控的思路,即从依赖行政指令向侧重市场的长效机制转变。如何处理好房地产和经济增长、住房消费和投资等的关系,应该是长效机制的题中应有之义。可以预见,土地供应制度、住房金融体系、房地产税收等一系列制度建设将步入快车道,以长效机制引导市场稳预期,这无疑是抓住了楼市调控的真谛。
  教授谢百三曾经上书万言书反对房地产税说::谁出台房地产税,谁就是历史罪人“。
  可现在看,房地产税是谁也阻挡不住了。
  三、中国房价有多少下降空间?
  推行房地产税后,中国房价会降多少?
  几年前就有专家写文章,认为中国房价会下降70%
  国际通行的标准是一般人工作6.5年就能买得起房。如果两个人结婚都有工作3年多就能买得起房。一般人就是城市的工薪阶层,包括工厂打工的。买得起就是付完首付,按25年或30年贷款时间,每月工资收入能付得起银行本息。
  如果按面积计算,中国的房价是美国房的三倍。而中国人普遍的收入只有美国的7分之1,也就是说,以收入而比,中国房价比美国高出十几倍,近20倍。 如果中国房地产回归到市场化,房价将下降70%。如此,就没有了房地产调控,不用房地产调控,房价就会稳定。你也别愁经济会受打击,美国房价那么低,经济不是世界最强?有人说,中国国情不同人多地少,房价非高不行。中国是人多,但中国人的住房面积要求可比美国减一半,人家普通人家二三百平方,还带前后花园,咱一个家庭一百多平方米就行,打工的五六十平方也满意。人家住别墅,再住高楼,增加容积率。中国绝不是土地问题,现在盖得房子并不少,房价是炒房炒高的。
  四、政府将用哪些措施限制炒房?
  具体来说,结合各方观点,总结如下:
  1.房地产税步伐加快。房地产税既能充当地方政府财源,降低地方政府土地财政依赖,又能将房地产领域税收从交易环节后移至持有环节,抑制“炒房”的手段被寄予厚望,或将加快进入立法程序。
  2.金融杠杆继续收紧。这包括两方面:一方面是近期房价上涨幅度较大的一二线楼市继续执行严格的限贷政策,具体如,针对第二套以上住房,提高贷款利率、提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款这类措施都可能推出;另一方面,是现在一些大额信用卡支付、消费贷、装修贷等大多是变相的首付贷,未来这些渠道可能会被彻底堵死。
  3.通过税收政策给炒房者“去动力”。比如炒的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高等。国际上,也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3-5年以内的,一般会面临比较重的税。
  4.对热点城市加大土地供应,以缓解房少价高局面。此次会议公告中提到,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。其实房价没什么神话,只要土地供应充足,房价根本不会涨。
  5.发展大都市圈战略。会议指出,特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。并明确“提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平”等。这些都是意在发挥大城市的辐射效应,将资金由屈指可数的几个大城市引向周边中小城市,既为一二线楼市降温,又为三四线城市去库存。
  五、实体经济大利好来临
  总得看来,这次中央经济会议可以高度归纳为几点:实体经济的利好,房地产去金融属性,人民币继续贬值然后企稳。这次中央经济会议最旗帜鲜明的一点就是指出了:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的。这句话对房地产行业影响巨大,需要认真研究。
  无论是调控房地产,还是人民币贬值,背后都表明了对于实体经济的支持和保护,过去靠房地产炒作拉动经济增长的方式,已经开始转变了,变成抑制房地产,将人民币汇率贬值到位,促进实体经济发展。
  联系前不久上面出手保护格力电器,击退野蛮人,整顿保险等,实际上就是对中央经济会议的响应,对于实体经济的保护已到新的高度。
  因为这个时候,在太平洋的彼岸,美国即将上台的总统特朗普也在对美国经济进行战略大转移,已经将美国的实体经济、制造业上升到空前高度,任命了一堆经济巨头为政府组阁成员,还在税收等方面想尽办法在振兴美国制造业。
  当美国制造业开始重新振兴的时候,中国如果忽略实体经济和制造业,那接下来会更麻烦。而中国的实体经济和制造业两大阻力,一是高房价,二是高人民币汇率,高房价使得制造业和实体经济成本过高,人民币高汇率使得出口受挫。
  因此将房价有效降低,将人民币汇率合理降低,就成为了促进中国制造业、中国实体经济振兴的最有力的武器,所以中央经济会议围绕这两个方面重点阐述,是非常英明的,抓住了主要矛盾。
  雄关漫道真如铁,而今迈步从头越,经济转型从来都是艰难的,需要壮士断腕的勇气和决心,祝福祖国经济转型成功!


2016年12月20日星期二

活著要學會別在意!(引用)

人與人之間,可以近,也可以遠;
情與情之間,可以濃,也可以淡;
事與事之間,可以繁,也可以簡。
不要苛求別人都對自己好,
不要苛求別人都對自己不計較。
生活中,總會有人對你說三道四,總會有人對你指手畫腳。
學會不在意,約束好自己,
把該做的事做好,把該走的路走好,
保持善良,做到真誠,
寬容待別人,嚴以律自己,其他一切隨意就好!
佛說:與你無緣的人,你與他說話再多也是廢話。
與你有緣的人,你的存在就能驚醒他所有的感覺。
一份好的感情或友誼,不是追逐,而是相吸;
不是糾纏,而是隨意;
不是遊戲,而是珍惜。
GreatDaily
濃淡相宜間,是靈魂的默契;遠近相安間,
是自由的呼吸,是距離的美麗。
可以肆意暢談,也可以沉默不語,
因為心懂;可以朝夕相處,也可以久而不見。
走過的路,腳會記得;
愛過的人,心會記得!
路,不通時,選擇繞行;
心,不快時,選擇看淡;
情,漸遠時,選擇隨意。
有些事,挺一挺,就過去了;
有些人,狠一狠,就忘記了;
有些苦,笑一笑,就冰釋了;
有顆心,傷一傷,就堅強了。
今天再大的事,到了明天就是小事;
今年再大的事,到了明年就是故事;
今生再大的事,到了來世就是傳說。
我們最多也就是個有故事的人,
所以,當生活中、工作中遇到不順的事,
對自己說一聲:今天會過去,明天會到來,
新的一天開始,放下所有一切。
GreatDaily
人生就像蒲公英, 看似自由,卻身不由己。
有些事,不是不在意,而是在意了又能怎樣。
人生沒有如果,
只有後果和結果。
成熟,就是用微笑來面對一切。