赵海均：房地产泡沫是个“魔鬼”(引用）

赵海均：房地产泡沫是个“魔鬼”

作为“金九银十”的第一个小黄金周，今年大部分地区中秋假期楼市的人气总体较去年中秋假期要旺很多，不少的楼盘的价格都有所上涨，“泡沫”继续在膨胀。

实际上，从去年下半年以来，中国房地产业迎来了新一轮的涨价。特别是今年以来，资金疯狂涌入房地产市场，地王和房价飙升的现象由一线城市加速向二线城市蔓延，个人按揭贷款贡献了几乎全部的新增银行贷款。目前房地产交易市场中，大部分购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，也就是杠杆率可以放大到20倍。

人人都对中国的房价都有十足的信心，这种现象与世界经济史上历次房地产泡沫何其相似。疯狂入场的投资者和消费者都死心塌地认为——核心城市的房价长期来看“永涨不跌”。

2016年8月1日中国指数研究院发布的百城价格指数报告显示，整体上7月份百城住宅均价环比连续15个月上涨、同比连续12个月上涨。一平米上万几万十几万甚至几十万的天价房又充斥在各路媒体的报道中。　这还是房子吗？还是让人住的房子吗？随之而来的就是关于中国房地产泡沫问题的争吵。

按照经济学定义，所谓泡沫，指的是一种资产在连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。泡沫经济的两大特征是：供给量远远大于需求量；市场价格脱离了实际使用者支撑。

两大特征分别反映了中国三四线城市和一线城市的楼市状态。人们普遍聚焦的是，国内一线城市的房屋价格已经成为普通居民难以承受之重。

中国房地产泡沫有多大？房价收入比是全世界通用的最重要的衡量指标。对于房价收入比，国际惯例是6倍左右，房价应占到一个中产家庭年收入6倍左右较为适宜，而北京、上海等大城市早已超过了15倍以上。有问卷调查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上的民众都认为房价过高，房地产有泡沫。

其实，中国的房地产市场已经吹成了一个全世界最大的泡沫，这份吹功全来自于靠卖地为生的各级地方政府。近两年，中国房地产市场虽然遭遇了中央严厉的政策调控，但地方政府依然迈着以地生财的激进步伐。这有土地出让金方面的数字为证。2009年这一数字为1.59万亿，而到了2011年，土地出让金收入已经蹿升至3.15万亿元，两年内卖地收入就实现了翻一番的宏伟目标。若把周期拉长，自从1999年至2015年,这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元，这让地方政府的小日子过得出奇地美好，同时中国土地市场也快速地实现了资产化和货币化。

在土地财政堆砌出来的一片欣欣向荣的背后，蕴含着巨大的风险。目前，国内大多数城市的地价都存在着严重高估，已经脱离真实的经济内在价值，是房价泡沫的最主要组成部分。同时，土地资产是放在银行的主要担保抵押物，土地市场一有风吹草动，势必会严重冲击银行体系。

更要命的是，过去十多年的土地市场繁荣，伴随着的是货币扩张的一路突飞猛进，流动性资本堆积起来了巨大的地产和房产泡沫，但高速货币扩张正面临严重危机。2015年，中国名义G D P增速6.4%，比2014年下滑1.7个百分点，但M 2增速不降反升，从2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M 2与名义G D P增速的裂口扩大至6.9%，M2与GDP之比已经严重失衡。近年来中国每年M 2广义货币的年均增加量大概在13%-14%之间，这就是说，每年货币的新增投放量是经济增长的一倍以上，那么基本上每过5年到6年左右，整个中国的货币总量会翻一番。房价自然可能翻一番。另一方面，低利率时代不会再维持太长时间，廉价资金堆积起来的繁荣不过是海市蜃楼，其中隐含了不少非理性因素。为了确保经济转型和健康增长，货币泡沫堆积速度必定会慢下来，甚至走向另一面。

都说，"上帝欲使之灭亡,必先使之疯狂"。如此疯狂的房地产之后会发生怎样的故事呢？

以美国为例。1940-2007年，美国房地产的价格可谓是一路上涨，期间也没有出现过房价坍塌的事件。67年间的经久不衰，貌似足以说明美国房产价格可持续上涨的合理性，很少有人会觉得美国房产的价格会下跌。然而到2008年，这一颗影藏已久的炸弹爆炸，震动全美国乃至整个世界，800万人失业，600万人无家可归。

而国内上世纪90年代初的海南省的房地产泡沫破灭后的危害状况也历历在目。据报道，当时海南省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。占全国0.6％总人口的海南省积压的商品房，竟然占全国的10％。从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。从2006 年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现缓慢的恢复性增长，但总成交量仍然有限。

所以，楼市泡沫一旦破裂后对中国经济的危害是非常巨大的，当年海南省房地产泡沫破灭后的危害只是现在中国一线城市楼市泡沫的一个缩影。房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。尽管现在即使国内各大银行商业银行通过了银监会的房贷压力测试，都表示即使房价下跌30%也能杠得住，这只是一个幻想。从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系之上，无论是房地产业还是个人消费信贷都是如此，这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行，不过国内各大银行现在都已成为上市公司，最后承担风险的还会有股民。

还有，房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业的本身，而且影响到其他许多行业。如果国内房地产崩盘，整个国家经济都可能发生危机。

尽管目前决策层对遏制房地产泡沫过度增长采取了一系列的调控措施，但这只是防止了泡沫的继续吹大，而过去几十年房地产泡沫所留下的后遗症却很难消除。其实化解房地产泡沫最好的办法就是不让其真正成为危害经济的泡沫，危止于未萌，可惜我们错过了2008年房产调控这一历史性契机。现在决策层所能做到的就是不让泡沫继续扩散，让其慢慢破灭。

或许人会讲，有泡沫又怎样？中国国情不同，我们这儿的房价只会涨，不会跌，即使有泡沫也不会破。这句话，35年前南美人讲过；25年前香港人也说过、台湾人也说过，几年前美国人说过，爱尔兰人也说过，迪拜世界的酋长也说过，大家往往都真心的坚信，即使其他地方的房地产泡沫会破，可我们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！

但遗憾的是，结果都有那么一天，那儿的房地产泡沫突然破灭，一切成为泡影。

最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。