房价逆转接近临界点
11月20日国务院常务会议决定，将实行不动产统一登记制度。
新闻稿是这样表达的，“各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益”。
这样的说法中规中矩，冠冕堂皇，体现出政府改革目的是提高效率。但这个做法的背后含义则是，为房产税征收确定制度基础，同时为官员财产公开创造条件。此前不动产登记难以推动，就是遭到利益集团抵制，此番统一由国土部承担职责后，登记制度会提速，并建立全国联网体系，这为实际开征房产税创造了物质条件。
关于房产税是否该征的争论恐怕已经结束。房产税是财产税，按照《立法法》规定，开征财产税必须经过立法。此前有关房产税的试点工作并不合法，遭到非议是必然的。没有程序正义，房产税就是非法的。三中全会明确启动立法，这表明房产税开征不可避免。对于产权的争论，其实理由并不充足。70年产权是不完全产权，但并不妨碍在70年内对所有权征税。发达市场是永久产权，所以房产税要永远交下去。考虑到这一点，中国也会在适当时候改革产权制度，将住房产权永久化。
目前的问题在于，开征房产税必须要废除土地财政。因为开征直接税目的就是为地方财政创造长期税源。如果不废除土地财政，地方政府为获得更多按照市价收取的房产税，就会继续推高土地价格。因此，开征房产税同时一定要结束土地财政。三中全会提出改革财税制度，明确地方事权与财力匹配，并强调预算透明，这都是结束土地财政的征兆。
房产税最快应该在明年“两会”即启动立法程序，在立法基础上试点，并逐渐推开。此前上海重庆的房产税试点，既不合法，也不科学，只能算作忽悠。
舆论关心的是，房产税是否公平，是否成为政府再次利用房地产盘剥百姓的工具。要避免这一点，就要在征收方式上合理安排，同时公开房产税支出目的，做到专款专用，用于民生开支。我的判断是，房产税会对存量房普遍征收，然后再依照减免税收的人口或面积标准进行返还，这样可以提高效率，促进公平。
房产税会增加住房持有人的成本，其对房价影响是中性的。在房价上升周期中，房产税会被转嫁给买房者，但房价若进入下降通道，则加重持有人负担，会促使存量房加快入市，并降价出售。
目前中国房价拐点开始临近。
表面看，房价是由供求关系决定的，但决定供求曲线背后的因素复杂，包括实际购买力、利率水平、预期等。影响需求的决定性因素正在发生变化。
其一，人口因素。这是长期因素。中国放开单独二胎，这实际表明20年内劳动力供给出现短缺。同时，限制特大城市人口，这意味着如果限购不放开，保障房加速供给，那么一线城市供求关系会得到缓解。而像北京这样的城市，精英阶层基本将儿女放到国外，未来几年，祖、父两代人的住房都可能成为庞大供给。
其二，利率水平提高。
央行货币政策已经明确“减杠杆”，反映在市场上就是流动性吃紧，利率攀升，这会直接增加购房成本，进而抑制需求。
其三，预期逆转。
认为房价不断上涨的预期来源于通货膨胀预期。
除了央行明确“减杠杆”，李克强也明确提出不会再使用通货膨胀政策刺激经济。如果认识到三中全会改革能够带来巨大红利，创造更多供给，那么在控制货币增速条件下，随着总供给增加，实体经济会吸收大量货币存量，物价总水平保持稳定，甚至出现价格结构性调整。在流动性收缩条件下，资产价格调整不可避免。
其四，土地供给垄断局面改变。
三中全会提出同地同权，未来政府征收土地更加困难，短期会导致地价上涨，但中长期看，地方政府要落实城市规划，就需要农村土地通过市场来增加供给。如果政府拿不到差价，政府会鼓励土地降价出售，以改善当地营商环境。土地供给垄断局面打破，政府操纵房价可能性降低。
其五，政府微刺激活动告一段落。
今年以来房价继续上涨，除了需求释放外，政府默认也是主因。政府目的在于利用房价上涨刺激房地产开发投资，进而稳定经济。稳定经济目的不是稳定就业，而是实现政治目的。十八大提到经济总量翻一番，这要求年均经济增速要达到7.2%。为了达到政治目的，政府实际采取微刺激来获得较高增速。不过，由于前三年经济增速较高，后7年只要达到6.9%左右增速即可完成政治任务。这样，未来任务是促进改革，而不是保增速。考虑到新供给增加，房地产作用下降，土地财政改革需要加快。
总的来看，长期支撑房价上涨的货币因素和土地垄断因素正在改变。明年美联储结束QE可能性很大，这会导致全球货币供给环境逆转，中国也会跟随收缩货币供给。如果考虑到中国力图让人民币成为国际货币，就会力求保持本币稳定，让国际社会保持信心的重要基础就是避免通货膨胀预期。当然，避免通胀更重要因素是为了维护政权稳定。在民营经济提供主要就业渠道条件下，利用行政手段提高最低工资办法不可取，老板们为保持成本稳定，会减少雇佣人数。如果政府继续超发货币，就会激化社会矛盾，导致政局不稳。
房产税一年立法，两年试点，2016年后或大面积推广。为避免交税，大量二手房会进入市场。如果二手房大量入市，就会产生“囚徒困境”，看谁跑得更快，应该是每个二手房售卖者的个体理性。
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