任志强曝2014房市最可怕 整个社会将蝴蝶效应
日前，就中国宏观经济与房地产之间的关联问题，大陆房地产大亨、华远地产董事长任志强警告说，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地、获取银行资金，所以最近资本市场的利率涨了好几点这最可怕。
1月24日，媒体报导说，任志强在一次开发商聚会上发出一个警告，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地、获取银行资金。所以，最近我们看到资本市场的利率已经涨了好几点。
他说，去年底和今年初，很多企业购买土地都是以现有的二手房交易价格为地价标准，他们在按照2013年房价上涨的价格幅度计算2014年可能出现的房价上涨。任志强个人认为这是一个很危险的事情。
中国的房价自1998年房地产市场化改革后一路上涨，近几年来，住房问题、楼市泡沫问题已到了危险边缘，不少专家学者预言泡沫将会破裂。
2013房价失控
以2013年的房地产市场为例，可以用高烧不退来形容，去年在新建商品住宅中，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，其中京沪广深同比年度涨幅都超过了20%。
根据克而瑞研究中心发布的统计数据，重点城市前11个月土地出让金总计为16029亿元，同比增长67%;前11个月土地成交金额超过500亿元的城市达到10个。
去年全国商品房销售额增速为30%左右。千亿企业销售额平均增长45.57%，500-1000亿企业平均增长43.18%，而100-500亿企业则平均增长37.59%。
去年房地产企业全年销售额过百亿的扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿。
有专家撰文表示，中共政府和银行在2012年从房地产行业获得的收入达47917亿元，占全年房地产业销售额的75%。虽然这种简单相加的计算方法引起不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。
中国指数研究院最新的百城指数显示，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月环比上涨，涨幅持续扩大至10.98%。摩根大通中国首席经济学家朱海斌评价称，令人意外的是，2013年房价的上涨速度远远快于预期。
在目前中国的政治体系下，原来那些在高价位上放出的一些房地产贷款也好、建设贷款也好，这些钱都收不回来了，-最后都变成了银行的坏账，最后会通过大量印钞票造成通货膨胀，从而让老百姓来负担。
中国经济学家、原央行货币政策委员会委员、〝清华大学〞经济学教授李稻葵，曾发-表了《房地产将有巨变》一文指出，房价上涨只是最后的疯狂，有11个迹象-显示最多一年房市将有巨变。
李稻葵指出，最保守估计，中国的空置房超过了5000万套;再加上42.9亿平方米在-建住宅、和开发商囤积的40亿平方米住宅面积，还有地方政府储备的土地，这让当局声称-超过80%有自住住房的中国人，至少需要20年才能消化掉这些土地储备。
李稻葵认为，中国房屋过剩已经非常严重，中国房地产泡沫已到骇人听闻的地步了!地方政-府居然还幻想将来通过出售土地，来偿还高达20万亿的地方债务!
金融分析师任中道指出，房地产泡沫破裂它产生的危险不单单是一个行业，整个中国经济-都会受到巨大的冲击。它其中涵盖了特别多，比如说地方债，包括银行、影子银行，还有信-托，还有理财产品等等。
根据国务院发展中心的报告显示，三、四线城市的房地产已经开始破裂。任中道认为，房地-产泡沫会对中共的政权产生巨大的冲击，甚至能够让它的政权崩溃掉。
《东方日报》评论也曾指出，被楼市绑架了的经济，演变成一个击鼓传花的游戏，鼓停花落之时，-拖垮全盘经济，将引发社会大动荡。
一线城市土地热背后的供需逻辑
近日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上就实施国土资源节约集约利用行动计划，着重严控增量、盘活存量问题做出阐释时，讲了三句话，分别是“中央要求，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主”、“今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应”、“除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”。
有媒体就此报道称“今后人口500万以上特大城市不再安排新增建设用地”。随后，国土资源部官方紧急辟谣称，上述说法属于误读。姜大明部长的三句话，逻辑层层递进，不可割裂，而且每句话都有前提。“盘活土地存量为主”、“今后将”、“逐步调减”、“原则上不再安排”等限定字眼都表明了，今后对人口500万以上特大城市的供地政策，不是从现在就“一刀切”。
多位接受《第一财经日报》记者采访的业内人士表示，一线城市人多地少是现实情况，但在控制总量、盘活存量的前提下，未来几年的建设用地供应可能不一定减少，反而会增加。因为只有增加供应，才能够缓解房价上涨的压力。
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，所谓不再新增建设用地，是指这些特大城市不再进一步把集体用地和耕地转化为城镇建设用地，而现有的建设用地、属于城市建成区的建设用地还会继续进入土地市场。
对此，同策咨询研究总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示，既然未来会面临土地市场供求关系紧张的市场局面，那么，就要想方设法盘活存量用地、集约利用土地、提高土地使用效率。张宏伟建议，特大城市应调整目前的土地供应结构，增加商品住宅用地，适当减少商办类用地，可适当提高容积率，并努力提高建筑质量。
据报道，上海在存量土地的二次开发上，上海自贸区将会先行先试。自贸区工业土地转变性质方案预计会在2014年上半年出台。
地产商被指借“养老”名义圈地 盘活问题土地
多家险企近期来到广东查看相关地块，欲布局养老地块。不过，由于养老地产目前还没有具体成熟盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士疑惑是不是险企借机推广高价养老险的策略之一?更有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地。
疑问1险企借机推广高价养老保险?
目前险企已做成的养老社区模式主要有两种，一种是挂靠现有保单，一种是直接房屋租赁。不过有业内人士质疑，“挂靠保单进行养老社区资格的销售，是否是险企变相地推广高价养老保险?”
记者了解到，以泰康人寿的挂钩养老保险产品为例，消费者若想入住养老社区，必须购买挂钩指定的保险产品以获得入住资格，而入住门槛高达200万~300万元。有销售人员告诉记者，即使交了这笔数百万元的“入场费”，入住之后还需要物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费等相关费用。
记者发现，养老社区挂钩的保险产品与市场上其他的养老保险产品大同小异。“最大的差别在于将期缴产品的定额设置成每年20万元甚至更高，以此获得养老社区的居住权。其实也无形中推高了消费者的年缴保费。”
疑问2配套医疗护理难保障?
业内人士表示，“事实上，在选址时配套设施是消费者在养老社区最为看重的一个环节，尤其是医疗护理这块，但目前正在建设已经选址的养老社区多是选在远离市区的地方。”记者发现，目前泰康人寿拿下的地块地处广州市萝岗区永和区境内，远离市中心，该区土地主要以工业用地为主，有相关人士表示，地块周边生活设施配套并不完善，公共交通也并不发达。
记者此前在探访合众在武汉的养老社区时也发现，尽管硬件突出，人性化措施到位，但在一些周边配套问题上亟待完善。例如，养老社区全部建成后，可同时容纳3万名老人生活居住，但目前，社区周边还没有大型超市入驻。
疑问3借养老地产“打擦边球”
记者发现，目前市场上已出现的养老地产项目大多运营成本高企。以保利和熹会为例，尽管入住率达到50%~60%，收费较为高昂，但一直收不抵支。
部分旅游地产项目也借着养老地产的“东风”打“擦边球”宣传。去年，富力集团在惠州龙门的南昆山项目推出市场，主打养生别墅，并未有相应的护理配套，却在宣传上屡屡提及“养老地产”概念。而目前纷纷宣传要进入养老地产的许多开发商也并未有具体的销售模式及盈利模式。
至道地产总经理曾远明也直言，其实许多开发商进入养老地产“并没想好要做什么”，也有一部分开发商只是打着养老的名义做开发，因此有一部分现在是养老地产的规划，未来也可能有所修改。
疑问4以“养老”名义盘活问题土地?
房企热情“扎堆”养老地产，一下子冒出上百个养老地产项目，有地产界人士质疑，在进入养老地产的众多地产商之中，不少是为了盘活问题土地，甚至是借着“养老”的名义圈地，最后落入住宅开发或者旅游地产的窠臼。
克尔瑞商业研究员吴昊曾经公开表示，“养老地产”的养老社区不能密度太高，还有大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区要大得多，因此开发商不会轻易使用高价拍地的方式去做养老地产。“一般来说养老地产项目所使用的土地存在一定问题，没办法才打着做养老地产的噱头开发住宅和别墅进入市场销售。”
对于开发商借养老“圈地”的做法，曾远明也向记者坦言，现在用来做养老地产的土地“通常不是位置最好的，土地的属性也通常不是商业或者住宅，很有可能是旅游用地或者是福利院、疗养机构用地”。他表示，这些土地不允许独立产权销售，在目前养老地产火热的情况下，不少开发商想办法去实现土地的价值，于是就采取开发养老地产的方式去迎合现在的大趋势。
最新动向
险企：多家企业来穗看地谋划养老社区
“总部的养老地产项目小组成员已来广东看过几次地了，上一次去了中山，但是目前还有没有实质性的定论。”昨日，合众人寿相关人士向记者表示。
有外资险企人士告诉记者，在去年年底，该险企集团总部CEO来珠海横琴附近看了相关地块，准备用于做养老地产之用。
有中介人士告诉记者，作为首家在广州完成拿地的泰康人寿，在萝岗布局的养老社区去年年底举行了开工仪式。不过，昨日泰康人寿并未对此予以确认。
记者了解到，此前包括新华保险、中国人寿在内的多家保险公司都有意向在广东选址布局养老地产项目。2012年12月份，新华保险也曾与广州市政府签署养老健康等合作协议。
“目前有实质性进展的险企并不多。”业内人士指出，“现在地块本来就是稀缺资源，加上拿地价格高企，同时需要相关的配套服务做支持，险企将养老社区建起来后能否盈利也是未知数。”
房企：超80家房企进入养老地产领域
在北京西山保利林语小区内，保利集团的首个养老地产试点已在去年开始运营。作为小区酒店改建而成的养老公寓项目，保利和熹会拥有200个床位，据其管理公司保利安平相关负责人介绍，该项目在一次性缴纳20万元会员费后，折后最便宜的床位每月连吃带住，大概要3400元。
与多圈地少盖楼，“慢羊羊”的险企不同，房企在养老地产上不但“敢想”，更“敢做”。有数据显示，目前全国已有超过80家房企进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目也超过百个。
房企开发养老地产的模式也不尽相同。保利的第二个项目上海西塘越已开盘，采取的是出售使用权的方式，而万科的北京幸福汇依托大社区进行养老公寓试点，位于杭州的万科随园嘉树项目则全部以高端养老社区的模式开发。除了这些已入市项目，世联地产、凤凰股份、远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团等，房企介入养老地产呈现百花齐放的态势。
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