“房子是用来住的，不是用来炒的”

“房子是用来住的，不是用来炒的”

多伦多地产经纪  李 军

“房子是用来住的，不是用来炒的”来定位2017年房屋市场。十几年来，全球历经宽松货币，和低利率政策。催生大量资产泡沫，这是客观事实。海内外很多华人家庭的房屋和资产都相应增值了。这是长期低利率和量化货币政策的必然结果。社会一些人利用这一经济现象开始过度炒作房屋市场。在多伦多，尤其是华人集中的社区，炒房子的势头依旧很猛。环顾这些年来的经济发展，人们不难意识到，炒房子不是一个孤立经济现象，而是浮躁经济大的环境在房地产市场的表现。这些年来，人们从炒股票，炒基金，炒矿石，炒钢铁，炒煤炭，炒石油，炒歌星演唱会，到炒大葱，炒大蒜，什么都炒，其结果是害人害己。炒股票，差点把股票炒崩盘；炒煤，炒得很多煤老板破产；炒大葱，大蒜，把农产品炒的大起大落。期间，除了极个别的，能操纵市场的极少数人赚了钱，发了财外，其他大多数人都落个过路财神，最终把自己省吃简用积攒下来的钱都打水漂了。相对于其它经济领域的炒作，炒房子的危害更大。首先，人们买到炒作过的高价，含有大量泡沫的房屋，家庭经济负担加重，严重有损人们的人生幸福感；其二，一旦经济周期进入利率上调通道，资产泡沫破裂，房屋价格大量缩水，买入炒作过的高价购房者将面临破产危险；其三，误导社会资金“脱实就虚”，增加社会运行成本，导致大量工厂迁出和工人失业，最终诱发金融危机。“房子是用来住的，不是用来炒的”这话说的好，房子是为人服务的，是用来“住”的，不是用来“背”的。环顾大多伦多地区，炒作房子现象非常普遍，花样繁多，其中最普遍的是，炒“黄金地段”，炒“最佳校区”，和炒“清华园”等等。

首先是炒“黄金地段”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，很多新移民花钱就是买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多 根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前，在新移民来之前，整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，多伦多的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。这些地段的房屋价格是普通房屋价格的几倍。这里需要澄清的是商业广告信息和房屋市场信息是不一回事的。商业广告信息，是具有主观性的；而房屋市场信息是客观的。作为商家，有时推出“黄金地段”的房源是普通商业行为，但新移民完全相信这样的地端具有黄金价值是太荒唐了！在多伦多，几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”Story” 。这些”Story” 对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，极大降低新移民在多伦多的生活幸福感！

其次是炒“最好校区”。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。比尔盖茨，索罗斯，等世界很有成就的人都没有在我们华人认可的好校区学习过。重视教育并不等于重视学分。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能体现自我，发现自我，认识自我，和实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，加拿大的教育就是在中，小学时代体现和发现自己的爱好和专长，到大学时代发展自己的爱好和专长，再到职场上去发挥自己的爱好和专长，去实现自我，实现自己的人生！这话说的非常好，对加拿大的教育概括非常精炼。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”， 到那些平均分数非常高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买入“炒作”过名校区的房子，有时对新移民在多伦多的生活和发展是非常有害的！

最后是炒“清华园”。这件事说起来很奇怪。很多新移民不远万里移民到加拿大，定居在多伦多的原因，都是奔着多伦多是国际化大都市，奔着多伦多多元文化教育而来。但来多伦多以后，到新移民选房买房时，大多数人都避开多伦多廉价而又多元文化社区，争着到华人集中文化单一社区买高价房。在多伦多，社区的华人越多，房子越贵。这样的社区反而越对华人有引力。而且在一些华人比例非常高，社区居民几乎都是华人的社区，人们称之为“清华园”。“清华园”社区里的房子更贵。更有意思的是，新移民花了高价，在这样文化单一的“清华园” 买完房后，又变了，又开始喜爱多元文化了，又开始重视国际化教育了，又要把孩子又送进国际学校。这一系列选择，单从文字上看，逻辑上讲是非常怪异的，有点“叶公好龙”的味道。多伦多市是移民城市，是多元文化城市，也是国际程度化非常高城市。单论国际化这点，多伦多在世界上也数一数二。这是多伦多的优势，也是吸引新移民来多伦多定居的原因。数据显示，大多伦多地区，华人集中的社区同类房子价格要远远高于其它多元文化社区的房子价格，有时甚至高出一倍，高出几十万加币。实际上，新移民在这样的社区生活，除了付高价买房子，相比生活社区的华人，没有任何在多伦多发展优势；反而，有些方面还有很多劣势。新移民在多伦多时间长了，都会意思到。谁在多伦多英语环境工作，生活时间长，谁的英语长进快，谁在多伦多发展就会顺利。生活在多元文化社区的华人，由于经常有和邻里讲英语，语言能力长进远比生活在“清华园”的华人要快的多。”清华园”的大人和孩子生活环境不用英语，都用母语。这对新移民和孩子在多伦多的发展是非常不利的。这点利弊非常清晰，新移民心里是很清楚的。但新移民为什么还要付高价买”清华园“的房子？理由只有商业炒作，一旦有人炒作，一些新移民就会迷失方向，不知道应该到哪里买房，只好跟风，即“哪里的房子贵，人们就到那里买；哪里的房子涨得快，人们就到那里抢”。

总而言之，“房子是用来住的，不是用来炒的”。过度炒作房屋市场是一种害人害己的行为。这方面的教训，人们应该殷鉴不远。几年前，国内温州的房屋价格一直领涨全国，成为国内房屋市场的风向标。当时，温州的房地产市场，在过度的炒作下，房屋价格一路上涨，供不应求，开发商漫天要价。当时温州的房屋市场出现诡异的人为的曲扭现象，即，当时几千人的工厂创造的价值还不如买卖两所房子挣的钱多。但市场有它内在自身的调节能力，当价格远远偏离其价值，市场会自动回调。到2011年下半年，温州的房地产市场出现大规模下滑，三千多万的房子急剧下降到一千多万，都没有人接盘。导致大量房屋投资者血本无归。此外，去年，人们炒作股市，最后差点造成股市崩盘，这也是过度炒作的惨痛教训。目前，世界经济已进入一个新的发展常态，一个新的发展周期，一个利率不断上升的周期，一个“脱虚就实”经济周期，一个发展制造业周期。这个经济周期的显著特点就是美联储连续加息，美国国债收益率不断上升。这必将导致商业银行的房屋贷款利率不断上升，购房者的月供也会不断加大，相应多伦多的高价房地产房屋价格也会相应回调。如果新移民不顾当今世界的经济发展的大趋势，继续炒作所谓的一些所谓的“黄金地段”的房子，炒作一些所谓”最好校区“的房子，炒作一些所谓“清华园”的房子，炒作一些听起来很好，面子过得去的房子。对于新移民来说，这是高风险事情。而且沉重和漫长的财务压力，会严重有损新移民在加拿大的生活幸福感。这些所谓的“最好学校”和“清华园”里的学校还未必适合每一个新移民的孩子在加拿大的发展。有些新移民的孩子很活泼，很有天赋。本来多伦多没有统一高考。孩子在一般的学校学习，也会上一所不错的大学。大学毕业后，孩子也会找到一个自己喜爱的，适合自己的工作，实现孩子自己的价值，和实现自己的人生。但由于家长喜爱名校，爱面子，跟风买入已炒得价格很高的房子。这不但极大降低新移民在多伦多生活幸福感，而且增加新移民的家庭财务风险，和诱发社会金融危机的可能性！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信junli64）。