为什么这个世界不再经济危机了？

为什么这个世界不再经济危机了？

全职专业 经纪 李 军

当前，在多伦多，有很多新移民还没有买成自己的房子。不是不想买了，而是在等待一个好的机会，比如世界再发生一次，像2008年全球性金融危机，以期多伦多的房子价格，能在这样的危机中出现一个大的跌幅，从而创造一个好的买房机会。但自从2008年以来，全球经济一直处在跌宕起伏，危机四伏状态，但就是不发生传统形式的经济危机，即家庭，企业，和银行大规模破产，房屋大幅度降价的现象；取而代之的是，世界的货币发行量越来越大，各国央行利率越来越低，移民城市房屋的房屋价格越来越高。其实，增大货币发行量，和超低的利率政策本身就是延缓，推迟，和避免传统经济危机的一个好方法，也是美国2008年金融危机时，美国联邦储推出解决当时美国金融危机的最有力措施。现在，宽松的货币政策和央行超低利率政策已被各国采用。从亚洲，欧洲，到美洲，一个国家比一个国家利率低，一个国家接着一个国家轮番实施宽松的货币政策，货币贬值速度越来越快。这样的金融政策无疑对没有进行任何物业投资家庭非常有害的，家庭以货币形式体现的财产购买力大幅度缩水。但在全球一体化的今天，这个政策对国家的经济发展是非常有利的。有利之处不但体现在可以延缓和避免本国经济危机。还体现在其它很多方面，如贬值本币对本国制造业非常有利；贬值本币对吸引外国投资非常有利；贬值本币对拉动当地旅游，和留学非常有利。

全球一体化的今天，跨国公司考虑的是，不再是像以前那样哪个国家有能力生产汽车，而是考虑把汽车厂建到哪里，在那里，生产出来的汽车在国际市场更有竞争力。答案是显而易见的，当然不能建在那些货币非常坚挺的国家里，在这样的国家生产汽车，从工人的工资，到原材料成本都要比那些发展中国家贵的多! 这样的汽车在国际市场当然非常难销售出去；反之，如果把这样的工厂搬到发展中国家，搬到该国货币持续不断贬值的国家里，那情况就会完全不同了。在这样的国家生产出来的汽车成本非常低，而且由于该国的货币兑换外币的汇率不断走低，非常有利于外国人购买该国生产出来的汽车。总之，哪个国家的利率低，货币发行量大，那个国家的货币就会持续贬值。在这样的国家，制造出来的产品就会在国际市场处于有利的竞争地位。比如，今天，中国的制造业产能过剩是非严重，各种大宗产品的市场供给远远超过需求，企业呆账，坏账已经到了可怕的程度，按常规应该发生经济危机了吧！然而，现实情况是，企业不但不危机，反而企业负担更轻了，更有活力了。很多国外经济学家没有意识到中国还有其它国家没有的优势，就是商业银行国有体制。中国的商业银行是中国央行的业务部门，归央行管理。央行有核销掉其属下商业银行由于贷款给央企，国企，和大型房地产公司所形成的呆账和坏账权力。通过核销这样企业的呆账，坏账，或通过债转股等办法减轻企业财务负担，避免企业破产倒闭，从而避免经济危机。当然，核销央企大量债务，也是变相发行货币，使市场货币流通量增大，导致贬值货币。但企业通过这过程，债务轻了，货币贬值后，企业产品国际竞争力却增强了，危机也可以避免了。

贬值本币不但可以避免传统经济危机，还有利于吸引国外投资。当今，很多跨国公司都在世界各国设厂，但在哪个国家生产的产品多少，不是常态的，是动态的。这取决于该国的经济情况。前几年，由于石油国际市场价格，加元升值太快，一度超过美元。致使很多美国跨国公司设在加拿大的汽车生产企业减产，或停产。而今，世界市场的石油价格一路走低，加元兑美元贬值20%还多，这种情况，如果跨国公司的生产企业选择在加拿大生产，要比在美国生产同样产品，会降低20%的生产成本。这无疑会增加跨国公司投资加拿大，投资多伦多的热情，从而增加加拿大的就业人数。此外，由于加元大幅度贬值，很多海外投资者更看好多伦多的房地产业，和多伦多的城市基础建设投资。加元兑外币贬值20%，相当于多伦多房屋对海外投资者优惠20%。所以，这两年随着加币的不断贬值，海外投资多伦多物业的热情不断高涨，致使多伦多的房屋市场异常火爆。房地产业是一个城市发展的火车头，是城市发展的引擎。环顾当今世界，凡是房地产发展好的城市，都是有活力的城市，都是从满朝气的城市。城市的房地产业发展好，城市的其它相关产业，金融业，保险业，都会发展很好。城市的面貌都会日新月异，越来越有引力。反过来，城市基础设施的不断改善也会不断地吸引更多的人加入这个城市，从而使城市发展进入良性循环，避免发生经济危机。最近两年间，由于国际市场油价不断走低，和加国央行的利率不断创新低的双重作用下，导致加元兑外币持续贬值，进一步促进外资进入多伦多投资多伦多房地产业和制造业。这对加拿大的经济发展无疑是重大利好！

贬值本币对拉动当地旅游，留学，和移民非常有利，而源源不断的人流对多伦多的经济发展非常有利。尤其这两年来，加元兑外币不断走低的情况下。世界各地来加拿大旅游，留学和移民的人数越来越多。这些来自世界各地的人流助推多伦多的房市价格，助推多伦多的经济发展。一个城市的房屋市场发展与城市人口有着密切关系。一个城市人口不断增长，城市的房屋价格增长才有可靠的保证；反之，如果一个城市人口停止不前，或不断下降，那这个城市的房屋价格不但没法保持长期增长，甚至会大幅下降的可能。多伦多是国际化城市，是多元化城市，是留学，和移民城市。多伦多的房屋价格不但受全球房地产投资者影响，而且受不断涌入留学和移民影响。多伦多每年都有几十万新人来到这里留学和移民。这些新人为多伦多城市发展带来活力，带来生机，也带来需求。新来的人们不论是在这里学习，还是在这里工作，都得有住的地方，都得需要房子。这就会给多伦多的房屋市场发展带来动力，从而推动多伦多房屋价格上涨。相应地也带动其它相关产业的发展，从而推动整个加拿大经济的发展，避免了经济危机的发生。所以说，贬值本币不但可以避免传统经济危机，还有利于吸引全球更多的人来多伦多旅游，留学，和移民多伦多。

总之，过去二十年，是世界经济高速发展的二十年。是世界经济从短缺经济走向全面过剩经济经济是时代。世界经济高速发展这么长时间，难免产生一些结构性问题。当前，世界几乎所有传统产业都面临全面过剩。各国如何化解当前产能过剩危机，和化解这种危机的方法，与每个家庭都有着密不可分的联系。以往的经济危机形式是企业黄了，工人下岗，银行，保险公司破产倒闭，社会信用体系崩溃，房屋市场大降价。这种危机现象叫“硬着陆”，这种危机形式对虽然对一直没有买房，等待经济危机发生，房屋市场大降价的人们有好处，但这种“硬着陆”经济危机形式，使人联想起“机毁人亡”。事实上“硬着路”对各国的经济打击和伤害是巨大的，而且很难恢复元气的，是世界各国都极力回避和避免的经济危机形式。目前，世界各国面临各种经济问题，都是采取“软着陆”的方法，即实施宽松货币政策，实施超低央行利率政策，实施贬值本国货币政策。该政策用来吸引海外投资本国房地产业，繁荣城市；该政策用来吸引跨国公司在本国设立生产企业，增加社会就业人员；该政策非常有利于吸引世界更多的人来多伦多留学，旅游，和移民，推动该国的经济发展，从而避免大规模企业和家庭破产，避免银行倒闭，避免经济危机。这就是很多人纳闷了，为什么这个世界不再经济危机了？（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

投资多伦多物业的机会成本---在北京买房

投资多伦多物业优于它的机会成本---在北京买房

全职，专业 经纪 李军

机会成本是指决策过程中面临多项选择，当中被放弃而价值最高的选择。机会成本分析是当今商业投资项目分析的通常选用的方法。其实，机会成本分析也存在于我们每个人的生活之中。比如，有人懊悔地说，“当初嫁给那个人，现在我的生活就会好多了”，或“当初我选择那个专业，现在，我就会干出成绩了”，或“当初如果我选择投资多伦多房产，那现在我家的财务状况就好多了”。这些都是每个人在人生每一个节点时，做出重要选择时的机会成本。有人说，“选择大于艰苦的工作”，这话已成为当今人们的共识。人们谈到社会那些成功的人士，这些人都有一个共同特点，就是在人生的关键时刻，做出了正确的选择。即，嫁对了人，选对了职业，或选择了正确的投资方向，或兼而有之。反之，如果人生每次重大选择的机会成本都远远大于自己的当初选择，就是人生每次重大选择都付出惨痛的代价，也就是都选错了。那人生可能要辛苦一点。一句话，当人们的选择结果优于机会成本，就是成功的选择；反之，当人们选择的结果劣于机会成本就是失败的选择。人生的正确选择越多越好。当前，国家鼓励人们走出国门，进行海外投资。这是一个具有划时代意义的英明决策，人们应该不失时机地选择走出去，到海外，到多伦多进行物业投资。因为在多伦多投资物业比在国内，比在北京投资物业不但手续更简化，而且多伦多的社会资源更丰富，物业增值潜力更大，投资风险更小。

在多伦多，买房手续比国内要方便的多，简化的多。对于来自国内的买房者，在多伦多买房，其实，没有像国内那些手续问题。实际上，国内人在多伦多买房，只是一个贷款问题，而且很简单。只要国内人有房价的35%的首付，找个贷款经纪，一个星期就办下来。剩下的事情，多伦多地产经纪都帮你解决。所以，国内物业投资者，只需办个来多伦多的旅游签证，到多伦多，旅游一个月。这期间，国内买房者，从选房，买房，到交接房子，完全可以搞定。而在北京买房就不同了，由于北京城市的教育资源，和医疗资源在全国有独一无二优势，每年都有成千上万的来自全国各地的各界各层人士纷纷在北京买房，而北京的城市资源又无法满足日益增多的城市居民。所以，在北京买房有限购一说，来自全国各地的买房者，不是被这个政策限了，就是被那个政策制了。不是钱的问题，是政策问题，就是北京资源不够了，外地人被限制在北京投资物业了！面对这种情况，很多国内物业投资者不知道怎么办了。其实，多伦多的教育资源比北京要丰富的多，多伦多房屋价格要比北京低的多，房屋质量也要比北京好的多。而且多伦多由于高等教育资源太丰富了，只要孩子平时成绩良好，孩子不用参加统一高考就可以上大学。比较而言，国内投资者，完全可以用准备在北京投资物业的钱，到多伦多买个更好的房子，顺便让孩子在多伦多受教育。过去，是学好数，理，化走遍天下，现在，是学好几门外语走遍天下。在多伦多买房，让孩子到多伦多读书，不但能学好英语，还能学到法语。上大学，还不用高考。一举多得！何乐而不为？所以，北京太挤了，还有霾，还有食品安全问题，那就来多伦多买房吧，在多伦多买房手续简单，房子比北京的更好，更便宜，孩子的教育环境更好！

多伦多物业增值潜力更大!进入21世纪，伴随着全球一体化步伐加快，移民已成为蔚为壮观的大潮流。人们从几千年，几百年居住的乡村，小镇，向沿海大城市迁移，向一线城市迁移，向海外迁移。形成很多移民城市，如深圳，上海，北京，广州，和国外的多伦多，温哥华，悉尼，和墨尔本。这些移民城市由于有不断融入的人流，资金流，城市的基础建设不断完善和提高。反过来，会吸引越来越多的移民，和资金流向这些城市。所以这些城市的房屋价格不断攀升。北京是国内的一线移民城市，多伦多是全球一线移民城市。这两个城市的共同特点就是房价越来越高，人口越来越多，城市越来越繁荣。但这两个城市也有很多不同；一是家庭平均收入差异很大，北京家庭平均收入也就不到5万加币（根据2014年，有关统计数据），而多伦多家庭平均收入超过10万加币，是北京的2倍还多；但多伦多的房价要比北京廉价的多，几乎是北京房价的一半，而且多伦多房屋的质量要比北京的还好。在北京，地段好的区域，一套公寓价格在100多万加币，而同样的价格在多伦多能买一座大别墅。更重要的是，多伦多的物业是永久产权，而北京的公寓是70年产权。而判断一个城市的物业泡沫程度指标，就是房价除以家庭平均收入。一个城市的平均家庭收入越高，房价越低，这个城市的房地产发展势头越好；反之，一个城市的平均家庭收入越低，房价越高，这个城市的房地产发展势头越危险，房屋市场的泡沫成都越大。根据这个指标，北京的房屋泡沫程度是多伦多的4倍多。泡沫大，增值潜力就小。所以，相比之下，明眼人，一比就很清楚，相比北京，多伦多的物业更有投资价值，多伦多的物业增值潜力更大！

 投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。投资风险是每个投资人必须考虑的事情。有风险意识的投资者才能锁定人生胜局。否者，如果投资者没有风险意识，那就不好说了。提起北京，历朝朝历代多少达官贵人曾在这里无限风光。但一旦时过境迁，一场突如其来的“义和团”，“红卫兵”，或其它革命性运动，可能几代人的财富积累就会荡然无存，甚至累及家人性命。但多伦多就不一样了，这里是法制社会，个人财富是受法律保护的，是神圣不可侵犯的。家庭财产可以一代一代的自然传承。在国内，在北京，不论是创造财富，还是保护财富，都是靠朋友，靠政府，这都是不稳定的。朋友可以变化，政府可以更迭。一旦用来依靠发展个人事业的朋友和政府人员变了，可能自己的事业也就危险了。这样的例子人们应该殷鉴不远。而在多伦多，个人事业的发展和家庭财产是受法律保护的。法律是稳定的，是长期不变的。在这样的环境，人们投资物业是受到法律保护的。国内的投资者问我，“如果在多伦多投资物业，遇到动迁，把我房子拆了怎么办？”这个问题问的好，投资者投资之前，考虑的问题越全面，投资后的麻烦就会越少。但在多伦多，如果人们买的房子，若被开发商相中，那是好事，人们称这是物业的最好用途，叫“BEST USE”，这种情况，开发商往往补偿给被拆迁的业主的拆迁费要高于该物业的市场价格。否者，开发商是没有权利拆业主房子的。所以，人们在选择物业投资时，不要只看投资回报率，还要有回避风险意识。在多伦多买个房子，一旦有变，给家人留条安全的后路，和受法律保障的永久财产。

综上所述，全球一体化的今天。借助于现代工具，人们的视野非常开阔，可以自由地比较，选择自己理想城市去发展家庭事业。当人们选择城市时，城市所在的自然环境，社会环境和可持续发展是非常重要的。过去人们常吟“旧时王谢堂前燕 飞入寻常百姓家”，其意思是在不稳定的社会环境中，不论人们现在地位多高，财产有多雄厚。一旦时过境迁，都可能成为过去，化为乌有。这是因为那里没有可靠法律保障体系。今天，世界已成为地球村，人们不论在哪里，一旦披荆斩棘创业成功，理应为家人选择一个理想的城市，选择一个自然资源丰富的国家，让自己的家人衣食无忧；选择一个社会秩序良好的城市，让自己的家人能享有可靠的社会保障体系；选择可支持一个家庭事业可持续发展的城市，让自己家庭事业能够世代传承。环顾当今世界，毫无疑问，多伦多就是这样的城市，就是人们想找的城市，就是人们可以相信的城市。选择在多伦多投资物业要比它的机会成本，即在北京投资物业优得多。因为在多伦多投资物业比在北京投资物业手续更简化，而且多伦多的社会资源更丰富，多伦多的物业增值潜力更大，投资多伦多物业能使家人安全和事业发展得到法律保障!（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

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在多伦多买房，实现家庭资产多元化配置

在多伦多买房，实现家庭资产多元化配置

全职，专业经纪 李军

目前，随着全球一体化的步伐加快，越来越多的中国家庭开始进行海外投资。据有关资料显示，最近一年来，中国家庭海外投资已成倍增长，2015年，中国居民的海外投资总额已达几百亿美元。当前，中国经济前景不明，股票市场跌宕起伏，和国内房地产黄金时代已经结束的情况下，很多视野开阔的有识之士意识到海外投资的意义，意识到家庭资产多元化配置的迫切性，意识到在多伦多这一世界最适合人类生存和发展的移民城市投资房产的重要性。改革开放三十年来，国人的生活质量，生活方式，和家庭财富已经发生巨大变化。过去，几代人生活在一个边远村庄里，或者几代人生活一个传统小镇里；而现今，很多中国家庭成员已经国际化，儿子在澳洲，女儿在美洲，自己在中国，借助互联网家庭成员之间相互传递着彼此关爱。当前，中国政府出台很多很好的政策，鼓励国人走出去，鼓励个人进行海外投资业务。人民币国际化，更是为国人进行海外投资创造便利条件。“走出去，世界就在你眼前；走不出去，眼前就是你的世界”。当国人移民海外，移民到多伦多时，发现外面的世界真精彩！尤其是多伦多的房屋，对于中国家庭非常有投资价值。其理由是，投资多伦多房屋非常有助于家庭财产保值增值；投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险；投资多伦多物业有助于实现家庭财产国际化配置。

首先，在投资多伦多房屋非常有助于家庭财产保值增值。自从2008年美国金融危机以来，这几个新名词“量化货币”，“宽松货币”等等新鲜词频繁出现在各种媒体。大家虽然不能准确的明白这些名词的准确含义，但都知道就是多各国都在不断或明或暗地多印钞票。经济危机时，需要印钞票；政府财政大规模赤字，也需要印钞票。一句话，经济一困难时，就得多印钞票。致使市场上流通的货币越来越多。二十年前，在中国，听说谁是百万富翁，觉得这个人非常了不起。而现在，由于货币的超量发行，某些城市，整个社区的物业主人都是百万富翁。如没有全球性的宽松货币政策，如果货币发行总量还保持在二，三十多年前的水准。这些多百万富翁是不可能的。这些富翁挣钱的方法各自不同，但与房地产有关的一定占大多数，因为房地产会使物业业主“被富贵”。有些新移民，十几年前，在多伦多市中心买个二十几万的旧房子，十几年来，随着货币发行量的增大，二十几万的旧房子到现在变成一百二十几万，整整增值一百万加币。物业业主不知不觉地成为百万富翁。人们称这种现象为“被富贵”。这些年，像北京，上海，广州等国内一线城市。这种“被富贵”的百万富翁太多了。多伦多也一样。货币永远随着时间而贬值，物业和土地永远随着时间增值。远的不说，30年前的30万加币和现在的30万加币是完全不同的两回事；这是不争的事实。所以，在全球宽松货币政策下, 在多伦多这样一线城市，投资独立房, 如果不出极其不正常的事件, 家庭财产增值是很自然的事情.

投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。投资风险是每个投资人必须考虑的事情。国内一些企业家，在家庭事业取得阶段性投资成功后，有分散投资风险意识的人，和没有分散风险意识的人，这两种投资人的命运会是天壤之别。那些没有分散投资风险的国内企业家，由于投资领域单一，一旦社会出现产业调整性经济问题，比如去产能，去库存等问题时，自己的企业会短时间内，促不及防地从波峰跌入深渊，直至企业破产倒闭。前些年，国内很多煤矿老板，风光一时。在能源产业景气时，这些煤矿老板压根就没有想到今天的局面，一味单一地扩大投资煤矿产业，从来没有想到适时进行海外投资，没有想到到多伦多投资一些房产。不料，世界政治经济风云变幻莫测。此一时，彼一时，当年机声隆隆的洗煤工地，如今一片蒿草；昔日的无限风光的煤老板，变成到处躲债的流浪汉。与此类投资人不同，另一类视野开阔的有识之士，在国内事业取得一些成绩之后，及时分散投资风险。在世界最适合人类生存和发展的城市，在朝气蓬勃的移民城市，在全球一线城市多伦多投资一些房产。无论世界政治经济风云如何变化，永远置自己于不败之地。“失之東隅 收之桑榆”，自己的煤矿随着大经济大环境败落了，但多伦多的房屋增值却更多。那些没有分散投资风险的煤老板，矿石老板，股市投资者破产倒闭变成流浪汉；而有分散投资风险意识的人，在多伦多投资房屋的人，却能在经济不好的时候华丽转身。国内企业破产了，正好可以换一种活法。买一张机票到多伦多，在多伦多，一家人开始更美好，更全新的的生活！所以，懂得分散投资风险的人，懂得在多伦多投资物业的人，才是置身于不败之地的投资人！

投资多伦多物业有助于实现家庭财产国际化配置。近几年来，由于世界政治经济的很多不确定因素，不同国家的货币汇率变化非常大。时而这个国家货币升值，时而那个国家货币又大幅度贬值。在这种情况下，用单一货币形式来储备家庭财产是相当不利的。实现家庭财产货币多元化配置是非常明知的举措。当前乃至相当长一段历史时期，中国经济虽然面临产能过剩，库存过高的问题。但中国经济必须保持一定的增长速度。这是中国政治稳定的前提。没有一定的经济增长速度，中国无法满足每年两千万新增的社会就业问题，吃饭问题，和解决现有的各式各类社会矛盾。这些棘手社会问题只能在经济发展过程中解决，一旦社会经济停滞或下滑，各种矛盾都会集中爆发。而目前，中国各个生产领域的企业产能已严重过剩，而且投资收益很低，各行各业的股票和债券收益极低。这种情况下，要想经济发展，只能是继续加大投资力度，靠长期更加宽松的货币政策拉动投资，拉动GDP.可以想像，在这样长期的低效率投资发展模式，在这样一轮又一轮的量化货币政策，在这样人民币流通量越来越大情况下，人民币贬值只是早晚的事。因为只有人民币贬值，出口企业产品才会有国际市场竞争力；而出口的产品越多，才能有利于解决更多人的就业问题。所以，人民币贬值是中国政治稳定和经济发展的客观需要。洞悉货币的长远走势，实现家庭财产的货币多元化是非常必要的。在多伦多买房，就是将家庭财产实现货币多元化配置的一个非常好的办法。非常容易地将家庭单一的人民币资产转化为在稳定，成熟市场经济货币-加元，从而实现家庭财产国际化配置。

总之，2015年以来，很多国内国外经济学家都对中国经济做过研判，认为中国经济长期走势的前景是非常好。但当前，乃至相当一段时间内，中国经济要经历一段调整期。作为个人投资者，要准确把握国家宏观经济政策走向，顺应时代潮流调整家庭投资方向，合理配置家庭财产。目前，中国政府正在实施走出去战略，鼓励民间资本走出国门。这是民间资本走向国际市场的最好时机，当然，也是家庭财产多元化配置的最好时机。国际投资领域很广阔，如；有股票市场，债卷市场，货币市场，和房屋市场等等。相比之下，近年来统计数据表明，多伦多的房屋是最有投资价值的。据有关行业统计数据，大多伦多地区的近十年来的物业成交价格一直以较高的比率上涨。在多伦多，投资房屋的回报率要远远领先于其它投资领域的回报率。这些年来，凡是投资多伦多物业的人，绝大多数家庭的资产都得多大幅度增值。而且，投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。前些年，国内的一些经济领域发展很快，挣钱也很容易。但风险也很大，投资者如果能居安思维，适时分散投资风险，在多伦多投资物业的，就能在经济不好的时候华丽转身，永远置自己于不败之地；反之，没有分散投资风险意思，一旦经济大环境发生变化，其结局不堪设想。最后，投资人在多伦多投资物业同时，也实现家庭财产多元化配置。极大回避了由于家庭财产货币形式单一，随着这一货币大幅度贬值，家庭财产也大幅度缩水的可能性。因此，在多伦多买房，人们可以实现家庭资产多元化配置，非常有利于家庭财产保值增值。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

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宽松货币政策与多伦多买房

宽松货币政策与多伦多买房

全职，专业 经纪 李 军

几年前，当人们听到世界要开始实行宽松的货币政策，以为宽松的货币政策就像人们换一件宽松的衣服一样，没有什么特殊的感觉。真没有想到，这个政策几年下来会给人们的生活带来如此巨大的变化。原本经济实力和教育背景差不多大陆新移民，10年前在多伦多买一个独立房，和另一位迄今为止还没有买房的，却一直在打工的新移民相比，两个新移民家庭的经济实力已经不能相提并论了。十几年前，多伦多的位置好的一座独立房也就三十几万加币，而今都已一百六，七十万了。十年间，在多伦多，无论打什么样的工，一家人也不可能攒下100多万加币。对于打工人来说，100多万加币是个天文数字。但是，在过去的十年里，在多伦多，很多新移民在多伦多都买了独立房，其中的很多新移民家庭都都随着物业的增值，轻而易举地实现百万富翁的梦想！这些实现百万富翁的新移民，除了得益于自身的房屋投资理念外，更加得益于整个世界范围的宏观经济政策，即宽松的货币政策。宽松的货币政策，有很多同义词或近义词，如量化货币政策，积极的货币政策等等。这些词的精准定义可能很复杂，这几年过来，人们对其的含义大致也能体会个八九不离十。就是国家多发行货币，市场货币流通量不断增多，同时，物价，房价不断上涨。说白了，“宽松货币政策”就是“通货膨涨”的学名。为什么宽松的货币政策非常有益于在多伦多买房呢？其原因在于，宽松的货币政策下，在多伦多买房，新移民受益于物业增值快，投资风险小，家庭财产保值增值。

宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，物业增值的速度特别快。宽松的货币政策的特点就是市场货币流通量大，信贷门槛低，贷款利率低等等，这些特点都是有利于房屋市场需求增加，都是有利于物业增值的。这些有利因素叠加在一起，加之多伦多这一全球最有利于人类生存和发展的城市品牌，新移民在多伦多买的房屋价值一定会上涨很快。有人说，“不谋全局者 不足谋一域”， 这话说得好！全球宽松的货币政策就是全局性问题，多伦多买房是局部问题。深刻理解和把握全球宽松货币政策的来源和其特点，非常有助于理解为什么在多伦多及时买房的意义。宽松的货币政策是全球一体化后，一些国家的很多企业，和家庭发生重大投资失误而面临破产局面。任由这种局面继续发展下去，就是银行，和保险公司的破产，直至整个国家信誉体系彻底破产。如果这样的情况发生，国家经济没法正常运行。所以，面临这种局面，国家实行宽松的货币政策，大幅度增加市场货币流通量，降低利率，来挽救企业，家庭和个人。借此，以实现挽救银行和保险公司，使国家的经济继续发展。近些年来，有关机构测算，市场货币流通量已经增加5倍左右。大家知道，凭空增加货币发行量并不能创造财富，只能制造通胀。在社会商品总量一定的前提下，货币流通量增加5倍，可见房屋价格也会相应地增长。所以，在宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，房屋增值的速度特别快。十几年前，一些多伦多三十几万的房子，现在市值一百五，六十万加币。

宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，物业投资风险非常小。宽松的货币政策出台的原因之一，就是整个社会的市场需求不足，从而影响和阻碍社会经济的发展。所以，宽松的货币政策就是鼓励和扩大需求，就是让更多的人有资格投资，有资格买房，并让买房人受益，以带动更大的需求，和更多人买房。从而带动整个社会经济向前发展，扩大社会就业，缓解社会矛盾。大家知道，国家机器的力量是巨大的，而我们每个人的力量是非常渺小的。当一个人认清和领会国家发展的宏观政策，并顺着国家政策去投资，去买房。那投资风险会小得多。因为，这时你是在帮助国家，国家需要你的帮助。国家也会从利益方面来鼓励你投资，买房。反之，如果，在国家经济不景气的时候，国家再出台一些政策让房屋投资人面临很多投资风险，甚至让一些房屋投资人赔钱，破产，和倒闭。那后果是相当严重的。这样会导致很多人退出房屋投资领域，市场房屋需求大幅度降低，直接导致相关产业，如建筑，装修，银行，保险，和其它产业萎缩，和开工量不足。从而导致大量工人下岗，和失业，激化社会矛盾。所以，宽松的货币政策，就是国家鼓励人们投资政策，就是鼓励人们买房政策，就是让买房人获益的政策，同时更重要的是国家降低投资者，和买房人投资风险的政策。

宽松的货币政策下，在多伦多买房，家庭财产保值增值。这十年，这个世界的宽松货币政策，从某种意义上讲，就是用一心一意打工不买房产人的财富去补贴房屋投资者的十年。这十年，投资房地产的人越来越富有；而一心一意打工，手持大量现金的，不买房产的人，家庭财产是越来越少。这是不争的事实。理论上讲，宽松的货币政策下，社会财富不是随着市场凭空多发行的货币增多而增加的。但市场过多的货币发行量却能稀释每个家庭手中的货币购买力，稀释一心一意打工，不买房人的财富。这些年来，有多少人十几年前，本来可以买一套房子的钱，到如今只能买类似房子的四分之一了。表面上看，是房子涨价，实际上是货币贬值。人们手里的钱模样与十几年前一样，但购买力大大地下降了。不但体现在买房子上，其实其它方面也一样，比如，十年前，新移民手里有20万加币来多伦多，但没有买任何房子。十年前，多伦多的物价是比较低廉的，比如，面包0.99加币一个；而今天，同样面包是3.99一个。十年前，新移民的20万加币，折合成当时面包至少20多万个。如果该新移民家庭的收入是多伦多平均水平，即每年10万加币。该家庭辛苦工作，每年积累三万加币。十年后的今天，共积累30万加币，连同最初20万加币，新移民总共50万加币。按现在面包价格3.99算，折合12.5万个面包。比十年前少7.5万个面包。这就是说，即便是平均收入水平家庭，如果不买物业，新移民十年工作积蓄不但没有使家庭财富增加，反而缩水37.5%。所以，这十年，这个家庭从某种意义上讲，可能白干了！所以，在宽松的货币政策下，在多伦多买房，家庭财产才可以实现保值增值。

总之，宽松的货币政策始源金融危机。当金融危机越演越烈，以致威胁整个社会经济体制和社会，企业，和家庭的信用时，政府果断推出宽松的货币政策，以挽救处于破产边缘企业和家庭，使社会经济得以继续运行。经济危机后，市场需求依旧乏力，企业面临生产经营困难。国家继续推行宽松货币政策以此拉动投资房产热情，来拉动内需，从而解决企业市场需求问题和社会就业问题。从实质上将，宽松货币政策是靠增加社会货币流通总量方法，使政府手里有一定量的钱来补贴投资者，以鼓励投资者加大社会投资，带动社会总需求，从而给企业生产经营创造一个良好的市场环境。企业发展好，打工者就业形势就会好。从而实现打工者有工作，买房者有良好投资回报，国家有税收的表面上看“三赢”局面。大家知道，社会财富一定的前提下，三方同时受益的政策是不可能的，但国家政策向一方倾斜时，这方受益多一些，另一方的利益一定受到侵害。表面上看，打工者继续有工作可做，其实，很多打工者的家庭财富被宽松货币政策稀释后去补贴投资者和买房者。这些在宽松货币政策轻轻松松成为百万富翁的财富来源就是那些一心一意打工不买房人手里的财富。是这些人手中货币被宽松货币政策稀释后，损失掉的购买力造就成买房人成为百万富翁。所以，在宽松货币政策下，在多伦多买房，物业增值快，投资风险小，家庭财产得以保值增值! 但要注意的是宽松货币政策的后期可是买房的风险期。投资者要时时注意国家的金融政策变化。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

为什么世界经济总是“危”而不“机”

为什么世界经济总是“危”而不“机”

全职，专业经纪 李 军

提到“经济危机”，很多人认为这是个坏事。其实不然，“经济危机”对社会经济发展既有坏处，更有好处！既对一部分人有危害，又给另一部分机遇！表面上看，“经济危机”是生产过剩，企业倒闭，失业剧增，社会经济陷入萧条和衰退；但实际上，这些现象的背后，“经济危机”也会给社会经济转型升级带来最佳调整机会。回顾每次世界“经济危机”之后，都会有一大批新兴产业诞生和成长。简而言之，“经济危机”对社会过时经济是有“危”害的；但也对社会新型经济是绝佳“机”会。没有对社会过时经济的无情淘汰，社会新型经济很难有机会诞生和成长。但近些年来，细心的人们会发现当今世界经济总是“危”而不“机”。当次贷款造成的大量有毒债卷给世界经济带来严重危害时，人们认为房价会大幅降低时，央行却开始量化货币了。房价不但没降，反而大幅度上升；当鬼楼，鬼街，和鬼社区出现在很多城市时，房屋供给已明显过剩，房屋降价已成必然时，央行又开始降首付，降利率，加杠杆。房价又开始飙升了。总之，一句话，不论房价多高，多危险，房屋就是不降价，就是不给新的投资者任何机会。为什么会这样？人们认为，就业压力，社会稳定，和”货币战争“是世界经济总是“危”而不“机”的理由。

就业压力是当前世界经济“危”而不“机”的重要原因。目前，在世界经济总量数一数二的中国经济就是处于高危状态。明明是房屋已严重过剩，但还是要继续建设房屋，来带动相关行业，如钢铁，建材，和金融等服务业发展；明明是价格已高的离谱，还是要降利率，降首付，加杠杆，继续涨价。来吸引更多人来买更多的房子。因为中国的房屋价格不涨不行。不涨价，房屋就没有投资价值，房屋就没人买了。没有人买房子，房地产业就会停止发展，与此相关的一大批产业都会相应停下来。这样，中国会有很多企业会破产倒闭，会出现大批下岗工人。与此同时，中国每年会有一千万应届大学和大专毕业生需要找工作，和其他成千上万来自乡镇劳动力进城寻找就业机会。每年，中国没有一定的经济总量上涨是没法安置如此众多的新生劳动力的。但如果作为龙头产业，房地产业出现严重过剩，房屋出现大规模降价，出现大量房子没人买了。那必定会引发其它众多相关产业的恶性链锁反应。整个社会的经济总量不但不会有一定总量增加，反而会大幅度降低。社会不但没法安置大量新增加的数千万年青人就业，还要有很多在业人员需要下岗。这是当前中国决不能承受的压力。中国是这样，其它很多国家也面临类似问题。所以，房屋市场不论多么危险，就是不能降价。

维护社会稳定也是当前世界经济“危”而不“机”的重要原因。房屋价格稳定与社会稳定有着密切的关系。如果房屋价格持续稳定上涨，社会的每个家庭财富都相应增加，社会就会稳定。反之，如果房屋市场价格出现塌陷式下降。两年前，老百姓500万买的房子，今年，房屋价格变成250万了。三代人的劳动成果突然打水漂了。这可不是小事！在一些发展中国家，那里的大多数国民还没有锲约意识。房屋大幅度降价可能诱发社会动乱。由于信息不对称，在一些发展中国家，社会大多数成员对房屋市场的真实信息近乎无知状态。大多数买房人对房屋的建造成本，市场的供求关系根本不关心。大多数人都是跟着社会的误导信息走，跟着开发商的广告走。哪个开发商策划的广告好，哪个开发商为社区名字取得漂亮，那个社区的房屋就卖的价格好，房屋也卖得快。人们在买房事情特别肯花钱。房屋价格越高，越有人买；房屋价格涨得越快，越是有人抢。这些年来，房屋的建造成本没有上涨多少，但房屋的价格可上涨的离谱。很多人买房屋的的钱，很大一部分买的是泡沫，买的是水分，买的是广告。随着房屋市场下行，随着建筑材料，和土地大幅度降价，随着房屋过剩越来越明显化，这些泡沫很快会被刺破。政府也意思到这个问题的严重性，所以，在房屋市场的泡沫即将破灭的时候，在房屋市场最危险的时候，又及时出手了。又开始推行积极的货币政策。来阻止房屋价格下滑。这就是人们总是看到房屋市场很危险，但就是不降价，就是没有转机。

“货币战争”也是当前世界经济“危”而不“机”的重要原因。一个国家能发行国际货币，那可是一件非常美好的事情。国家需要什么，印刷点钞票，就可以到国际市场购买自己需求的商品。但不是每一个国家发行的货币都是被国际社会认可的。目前，只有美元，欧元，和人民币等少数国家发行的货币被世界认可。一个国家的货币要想成为国际货币，是以这个国家综合国力为依托的。自二次大战以来，美国综合国力一直是世界第一位，因此，长期以来，美元一直作为国际储蓄货币。但最近十几年来，欧盟的成立，和中国的崛起，对美国的经济第一的地位威胁很大。相应欧元，和人民币的国际化也对美元霸主地位造成威胁。欧元区，美国，和中国都在竭力维护本国经济稳定，避免发生经济危机。这不只是经济问题，也是货币信用问题，也是经济影响力问题。所以，大家看到，不论是欧洲的债务问题，美国的次贷款问题，中国现在的房地产严重过剩问题。这些国家和地区都是用货币政策解决，就是宽松货币政策解决这些问题。而不是让相关的家庭，企业，公司，和银行破产倒闭，和让房屋等其它商品价格大幅度下降。这样做的好处是国家经济总量不会大幅度缩水。这样做可以维护国家的经济地位，和相关货币的国际影响力。

总而言之，经济危机不是一件坏事。经济危机是对一个国家的经济最有效，最严厉的调整。它既对一些过时的，低效的，过剩的经济实体有危害；也是对那些新型的，高效的，有生命力的经济实体一个发展机遇。人们的经验是，过去每当社会商品严重过剩时，就会引发经济危机。一旦经济危机来临，商品大降价，工厂破产倒闭，工人失业。但今天，细心的人们注意到，这个世界总是“危”而不“机”。很多媒体根据各种经济指标，如家庭债务指标，房屋租赁指标，家庭收入和房屋价格关系等等预测近期会发生房屋市场危机或市场回调。但几年来，一次次这样的预测不但没有兑现，反而带来一次次房屋市场大涨价。这十几年，每当房屋市场出现转机，出现下滑迹象，央行就会及时出手。不是降首付，加杠杆，就是量化，宽松货币。及时将房价稳住，和推高。把人们期望房屋降价的希望掐死。前几个月，中国刚刚出现房屋市场价格下滑迹象，随后政府出台一系列政策，促使深圳等一线城市的房屋价格一路上扬。为什么政府这样做？因为只有这么做，才能解决当前迫在眉睫的就业压力问题，社会稳定问题，和货币国际信誉问题。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

这世界，这十年，这“三种人”

这世界，这十年，这“三种人”

全职，专业 经纪 李 军

这十年，世界越变越小!  时间越过越快! 人越变越迷惘! 十年前，一个城市，一个国家都显得那么大。当一个国家通胀严重，商品过剩时，央行会提高利率，抑制经济过热。从而使国家经济，和市场商品物价总是呈周期性变化，即商品价格时高时低；现在，情况变了，地球变小了，全球一体化了。同样，当市场商品过剩，通胀严重时，国家采取的政策不同了，国家央行不是提高利率，而是降低利率，而是宽松货币政策，而是量化货币政策，而是贬值货币政策。从而，该国家可以向世界输出通胀，输出危机，输出产能，和输出过剩商品。该国内部市场物价，和房屋价格也不像从前那样呈周期性变化，而是随着货币流通量不断增加而不断单边上涨。尤其是近十年来，这个世界货币发行量太大了，几乎是十年前的五倍。巨大的货币发行量对人们的生活和发展影响巨大。不同的人，对世界货币政策的认知不同，反应不同，从某种角度来看，自然而然地形成三种不同的人，即相信投资人，相信货币的人，和两者兼而有之的人。

首先，这十年，这个世界宽松货币政策，非常有利于相信投资的人，有利于冒险的人，尤其是非常有利于物业投资人。这些投资者都有共同的特点，就是乐观，总是相信明天会更好！有人感慨地说，如果能知道多伦多物业价格这样的涨法，十年前，一下飞机什么都不干，直接买两套独立房子。到今天，两套物业总共能增值200多万加币。一家人什么都不用干了!  如果人们能买三套，四套，或者更多，那就更好了！这可比开工厂，开公司，开矿山还挣钱。而且还不用劳神费力地辛苦经营。这些物业投资人是这十年，这世界宽松货币政策的宠儿。这十年来，这个世界，一轮又一轮，或明或暗的量化货币，增发货币政策，不断增加手持物业家庭的财富，而且自动化解物业投资者的各种物业投资风险。太令人羡慕了！不用冒险经商，开工厂，不用懂的高科技技术，不用辛辛苦苦地工作。十年前，在多伦多，只要新移民买一套房子，现在，就可以轻松地成为百万富翁。这是人类历史上不曾有过最简单，最普遍，和最轻松的致富途径! 从某种意义上讲，这十年，这个世界属于物业投资者的十年！

其次，这十年，这个世界的宽松货币政策，非常不利相信货币的人，非常不利于那些手持大量货币的人。过分相信货币的人，手持大量货币的人，通常是比较传统的人，而且还是一些有较高知识和学术背景的人，和做事比较理智的人。这些人相信价值是由劳动创造的！对于这个世界几千年一遇的房地产时代，和宽松货币时代有点迷惑不解。而且认为，投资一套房子就可以成百万富翁这种事情近乎荒唐。但更荒唐的事情却发生在他们身上。比如，这些人，十年前，新移民手里有20万加币来多伦多，但没有买任何房子。十年前，多伦多的物价是比较低廉的，比如，面包0.99加币一个；而今天，同样面包是3.99一个。十年前，新移民的20万加币，折合成当时面包至少20多万个。如果该新移民家庭的收入是多伦多平均水平，即每年10万加币。该家庭辛苦工作，每年积累三万加币。十年后的今天，共积累30万加币，连同最初20万加币，新移民总共50万加币。按现在面包价格3.99算，折合12.5万个面包。比十年前少7.5万个面包。这就是说，即便是平均收入水平家庭，如果不买物业，新移民十年工作积蓄不但没有使家庭财富增加，反而缩水37.5%。所以，这十年，这个家庭从某种意义上讲，可能白干了！这个世界的宽松货币政策是非常不利于手持大量货币的人。

最后一种人是前两种人的折中，这种人即有自家人居住独立房子，也有点现金。最后这种人可能人数最多。这种人随行就市，适时为家庭买个自住独立房。这些人手头的现金可能购买力有些下降，但由于已买个自住独立房，从而避免遭受一轮又一轮宽松货币政策对家庭财富的洗劫。与第一种充分利用手头资金，充分利用杠杆，在多伦多进行物业投资的人相比，最后这种人亏一点；但与第二种人，即完全手握现金，没有买自住独立房的人相比，还好很多。这十年，家庭的自住独立房，或多或少，随着一轮又一轮的宽松货币政策至少增值50多万加币。这种新移民家庭生活比较安逸，没有高杠杆物业投资的风险压力；也没有货币大量贬值和家庭财富大幅度缩水所带来的隐痛。由于，家庭财产没有都用在物业投资，家庭成员每年都可以出国旅游，或从事其它有意义的活动。在多伦多，这样的新移民家庭可进可退。大多数新移民家庭都是过着这种生活。这十年，这种新移民家庭不但不亏，生活还比较滋润。

总之，这十年，这个世界变化最快。过去，一个国家的经济周期性变化。现在，已经转变成全球性经济周期性变化，而且周期延长。过去，当一个国家经济过热，通胀严重，商品供过于求，房屋严重过剩，央行会提高贷款利率的，以抑制过度投资，和新增投资；但现在不同了，现在一个国家通胀严重时，央行继续采取低利率政策来贬值本币，增强本国制造业产品在国际市场的竞争力。从而实现向世界输出通胀，输出过剩，输出危机。各国都以宽松货币政策作为解决经济问题的最后手段，以延缓危机爆发。一轮又一轮的宽松货币政策，虽然能给本国经济注入“强心剂”，短期内刺激国内投资和需求，促进本国经济发展。但同时，这种货币政策也是对一部分人进行家庭财富的洗劫。当然，有输的，一定有赢得。这十年来，一些新移民对“量化货币”概念认知比较强，应对措施比较得当的，懂得多伦多做物业投资的。这十年来，这些新移民家庭可以说大赢！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

中国人投资多伦多房屋的好处

中国人投资多伦多房屋的好处

全职，专业 经纪 李 军

回顾近二十几年的中国人富裕起来的历程，人们发现投资房屋是最便捷，最可靠的致富捷径。而且，投资房屋的回报率高，风险还小。细心的人会发现，当经济形势好的时候，房屋市场的价格自然会上涨；而当经济形势不好的时候，国家会出台一些货币政策，如量化货币政策，和宽松货币政策，贬值货币政策，致使房屋价格保持上涨。这些年来，两个各方面条件相当家庭，如果一个家庭投资房屋，与另一个家庭没有投资房屋的，十多年过来，两个家庭财富相差太大了！但目前，国内的房屋市场出现了令人关注的变化，就是房屋建的太多了！而且房屋的价格太高了！国内房屋市场已经严重过剩了。可以说国内房地产市场，除了几个一线城市外，其它城市的房地产发展正在经历一个“拐点”。就是全面由卖方市场进入买方市场时代。在这种情况下，继续在国内投资房屋，就不如到多伦多投资房屋了。因为在多伦多投资房屋，贷款更容易，物业潜在价值更大，投资回报率更高！

中国人在多伦多买房理由之一，就是在多伦多买房时，房屋贷款比国内更容易。买房与买其它商品不一样。购买房屋需要大笔资金，而且大部分资金是来自银行贷款。如果房屋投资者不能从银行得到贷款，或者贷款的利率太高。投资者都无法进行物业投资。相比国内银行的一道道物业贷款审批程序，多伦多的贷款审批是非常简单明了的。凡来自国内的房屋投资者，都感慨多伦多银行的办事效率。只要来自国内购房者首付能达到35%，最长也就5个工作日，就可以拿到银行的房屋贷款。而且，贷款利率也非常低，只有2%左右。目前，加拿大政府鼓励中国公民来加拿大旅游。来加拿大的10年往返签证非常容易得到，而且每次来加拿大最多可以停留6个月。在多伦多旅游期间，国内在多伦多的房屋投资者，很容易在多伦多银行办理个人账户，申请银行房屋贷款。多伦多各大银行都有通晓中文的业务人员为国内旅游人员办理各项服务。所以，国内人员来多伦多进行房屋投资时，不必担心银行贷款问题。在多伦多，中国人办理房屋贷款事宜要比国内更容易，更便捷，且利率更低。

中国人在多伦多买房屋理由之二，就是多伦多的房屋更有价值，更有增值潜力。国内一线城市的房屋价格太高了。北京，上海等城市的一套公寓价格都动辄100多万，200多万加币。而在多伦多，100多万加币能买个相当于北京一个价值几千万，甚至上亿的大别墅。而且加拿大是法制社会，投资者一旦在多伦多买下物业，连带物业所附的土地，永久归业主所有；而国内物业产权仅仅70年。而且，业主的物业产权不能被法律有效保护，开发商随便就给普通业主的房子给拆掉了。多伦多的房屋价格近二十年来，一直不断上涨。但由于起点较低，而且每年涨幅合理。所以，多伦多的物业价格相比国内一线城市的价格还是远远偏低的。有人说，现在多伦多的房屋价格相当于国内一线城市2000年左右的房屋价格。难怪，有时来自北京等游客说，“多伦多很多东西都很贵，就是房子便宜，比北京便宜的多”。多伦多是移民城市，多伦多城市在不断地向前发展。随着多伦多的城市人口规模的不断上涨，和城市基础设施的不断完善。多伦多的物业会越来越增值。所以，现在，中国人现在投资多伦多房屋是非常适宜的。

      中国人在多伦多买房屋理由之三，就是投资多伦多房屋的回报率高。投资回报率，和投资风险是每个投资最关注的事情。这二十几年，可以称之为中国人的房地产时代。相比投资其它领域，比如投资股票，投资小生意，投资小生产企业等等，投资房地产的回报率是最高的。有人拥有上千人的生产企业，一年的企业利润还不如在一线城市投资两个物业的资产净增值。投资股票市场无疑就是把钱白白送给大股东一样。这些年来，只有投资房屋市场的资金回报率最理想。这是不争的事实。相比国内一线城市，多伦多的物业投资回报率更高，风险更小。在多伦多，国内留学生的父母，在孩子开始留学多伦多时，给孩子买一套独立房。当孩子四年后大学毕业时，所买的房屋资产增值远远大于孩子四年留学正常费用。大学毕业后，卖掉房子，扣除四年留学费用还略有剩余。无疑等于免费在加拿大留学四年，同时获得移民加拿大移民资格。这是多么精明的选择，有人说人生的成功，就是在每一个人生节点上的正确选择。现在，在多伦多投资房屋无疑就是一个正确的选择之一，因为投资多伦多房屋的回报率高，风险小。

      总之，进入2016年以后，全球经济形式发生巨大变化，各国经济都缺乏发展动力。尤其是中国的经济已经全面转向过剩经济时代。中国很多产业都面临去产能，去杠杆，去库存问题。房地产行业也不例外。国内的二，三，和四线城市的房屋都已严重过剩。一些具有房地产行业投资风向标样的人物，已开始逐渐将投资在国内的物业变现，而转投其它国家的房地产市场。面临这种形式，如果人们继续在国内投资房地产，不但不会有良好的收益，还可能面临各种不断增长的投资风险。另一方面，自从人民币加入特别提款权（SDR）货币篮子，人民币进一步国际化。中国家庭在国际投资越来越方便，投资范围越来越宽广。中国人选择投资房屋市场，已不局限在中国房地产市场。哪个城市房地产增值潜力大，哪里个城市房地产投资回报率高，中国人就应选择那个城市去投资。环顾周边世界，多伦多无疑是最好的选择。因为中国人在多伦多投资房屋，贷款更容易，物业潜在价值更大，投资回报率更高！！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）