高价抢OFFER,抢到的房子没有投资价值

高价抢OFFER,抢到的房子没有投资价值

（推荐WHITBY 独立房）

多伦多地产经纪 李 军

有人说，“高价抢OFFER,抢到的房子没有投资价值”。这话说的很对，在大多伦多地区，尤其在华人密度较为集中的社区，抢OFFER抢的异常激烈，以至于在西人社区70左右万的同样房子，在华人社区高达150万左右，价格高的近乎荒唐的地步。而且还有越演越烈的趋势，不禁使人联想起前几年国内高价抢购中石油股票，抢盐（日本福岛核电站泄漏后），抢这个，抢那个。其最后结局都不理想。结果证明，抢来的东西没有任何投资价值！前些年，那些抢购股票，抢购盐，抢购这个，抢购那个，抢购所谓紧俏商品的大多数人几乎都落个巨亏或贻笑大方的结局。环顾当今世界著名投资人，没有一个参与上述“抢房”，“抢盐”，“抢股票”等等投资活动。这些成功的投资者都具有广阔的视野，和对事物发展具有的前瞻性。他们都是在人们还没有开始抢购之前先进入市场；当人们已开始抢购时，是他们退出市场的时机。从而获利！即便是多伦多的普通投资者，人们发现，那些先走一步的人，总是在多伦多房屋投资市场获利.在大多伦多地区，那些最先在MARKHAM买房，最先在NEWMARKET投资物业者，在最初华人较少的地区最先投资者，他们才是大多伦多地区房屋投资的真正获利者。而后来市场已经非常清晰时，社区房屋价格已经很高时，那些后来的跟进者，根本没有得到多少物业投资回报。事实证明，要想获得理想的投资回报，就要先走一步。有人说，现在WHITBY的房屋最有投资价值，因为那里的房子价格低，生活轻松，而且位置好!

到WHITBY买房的理由之一，就是那里的房子真便宜，很适合投资。那里的独立房，从三十几万到五十几万，各式各样的房子应有尽有。这里的房屋价格相当于多伦多十几年前的情景。同样的房子，在WHITBY 70万左右，在多伦多华人社区150多万。这种情况，人们如果还无法断定该在多伦多买房，还是在WHITBY买房。可以做个这样假设，两个家庭各有150万加币，一个在WHITBY买70万房子，另一个家庭在多伦多华人社区以150万买个同样房子。在WHITBY买房的家庭，买完房子，家里还有70万加币。今后的日子，大人完全可以不打工，每天开车送儿子上学，在孩子放假时，带着孩子满世界旅游。孩子的见识远远好过在华人社区成长的孩子。而且大人的生活也要远远比在华人社区买房子的家庭要轻松的多。更重要的是，由于房价低，房屋未来增值的潜力要比华人社区的房屋大得多!今天的WHITBY的房屋价格就是十年前的多伦多房屋价格，十年之后的WHITBY房屋价格很可能就是今天多伦多的独立房屋的价格。想一想，十几年前买房的新移民获得的收益是多大呀！很多新移民总是感慨，生不逢时，来加拿大不是时候，要是早来十年就好了！那时，多伦多的房子真便宜！其实，加拿大如此广阔，先来的新移民不可能把投资的机会用尽。机会总是有的。机会当然不能沿着前面的人走过的路再走一遍。机会需要开创的。现在，很多人认为WHITBY就是一个很好的机会。因为WHITBY的房屋价格低，增值快，而且离多伦多非常近。房屋的价格低，投资的门槛就低，风险就小，交易成本就少，投资的财务压力就轻。当然也就非常适合新移民投资。现在，每年WHITBY的独立房价格都已很高的比率上涨，十几年后的今天，WHITBY的房价很可能就是多伦多的今天！

到WHITBY买房的理由之二，就是人们可以在WHITBY生活得非常轻松。可以更容易实现自己的人生。有人说 “业余时间决定人生”。人的兴趣，爱好，个性，价值都是在人们的业余时间得到体现和发展。没有业余时间也就没有人们自身个体的个性的发展，也就没有人生！上百万新移民，由于各种原因，在多伦多，很少有人实现自己的职业就是自己的爱好。在多伦多，新移民每天早9晚5地工作。这些工作内容很难跟新移民自己的爱好联系在一起。在WHITBY就不同了，把多伦多的高价校区房卖掉，到WHITBY买个类似的房子，可以省下几十万加币。这样，家庭就没有那么多的MORTGAGE了，家人也可以十几年不用打工了。家人当然也可以有选择性地工作。当有适合自己的工作时，新移民就干一干；没有适合自己工作时，新移民可以在家读读书，养养花草，到舞厅跳跳舞，到加勒比海，或到地中海旅游等等活动。有人说，WHITBY的房子虽然便宜，但离打工的地方有点远，不方便。实际情况是，WHITBY的工作机会要比多伦多还要多。因为那里的新移民还还不到1%。多伦多的新移民太多了，一个普通岗位，几十人，几百新移民在竞争。所以，新移民要想轻松的生活，来WHITBY真是不错的选择！

到WHITBY买房的理由之三，是WHITBY位置好。WHITBY 是杜林大区的行政中心。离多伦多近，比邻安大略湖，而且交通方便，生活方便。WHITBY与其它多伦多附近的小镇相比，有得天独厚的区域优势。从多伦多东部的士嘉堡沿401高速开到WHITBY市中心就20分钟左右。而且多伦多北部的407高速正在延伸至WHITBY。这和那些多伦多北面小镇相比，如NEWMARKET, BARRIE等等，WHITBY距离多伦多要近很多，方便的多！住在WHITBY，新移民到多伦多买个菜，看个家庭医生，通过多伦多机场回国都要比那些多伦多北面小镇方便的多。而且，据有关部门规划，多伦多新的国际机场就要建在多伦多东部的PICKERING，就在WHITBY附近。一旦这个机场建成，WHITBY也会像今天的MISSISSAUGA一样，在WHITBY周边形成大量的物流公司，和工商业群。到那时，WHITBY的就业机会和房屋价格都会利好。再有，WHITBY紧邻大湖，安大略湖犹如巨大城市空调，调节WHITBY城市气候，夏季大湖吸热，城市凉爽；冬季大湖放热，城市暖和。所以，如果人们选择小镇买房，就应优先考虑在WHITBY买，因为你买个先机，买的值，而且它离多伦多非常近。

总之，过去十几年来，凡是在多伦多房屋投资获益较大的投资人，他们的共同特点就是比别人快半拍。总是在别人还没有意识到的社区先投资物业，总是在别人没有开始抢OFFER之前先进入市场，总是在该社区的房屋价格还在很低的水平时，已经把房子买好。当社区已被大多数人意识到，社区的房屋价格已经开始高涨，人们开始疯抢OFFER时，这些成功的物业投资者，已悄悄地撤离火热的市场。这才是人们羡慕的多伦多房屋投资者。环顾当今的大多伦多地区，WHITBY就是具有较好投资回报的城市。人们可以选择到WHITBY来买房。这里的房子非常便宜，增值潜力非常大。而且离多伦多非常近。有人说，在多伦多，人们买什么样的房子就决定什么样的人生。人们买昂贵的房子，相应付出的就会多一些，自己的业余时间就会少一些；人们买的房子便宜一些，相应付出就会少一些，业余时间就会多一些。当然，如果有的人是个大富豪，那另当别论。大多数人的人生有效时间，掐头去尾就几十年。人生可只有一次啊，可别白白浪费一次人生的机会。新移民应该对待自己好一点，留十几年给自己。卖掉多伦多的昂贵学区房，到WHITBY买一个质量好，价格便宜的房子。这样，新移民可以节省几十万加币买房子的钱，也可以提早十几年摆脱困苦的打工生活。在WHITBY, 新移民完全可以换一种活法。即，新移民不再过着没有选择地天天打工日子；而是可以过着有选择地工作和生活，过着高兴旅游就去旅游的美好生活！（联系电话：（647）824-6916，微信junli64）.

多伦多房价低的好校区--RH KING HIGH SCHOOL 校区

多伦多房价低的好校区--RH KING HIGH SCHOOL 校区

多伦多地产经纪 李军

很多新移民登录多伦多后，首要任务就是为孩子选择一个比较好的学校。在多伦多及其周边地区，有很多优秀的学校可供新移民选择。但由于每个家庭和孩子的自身的情况都不一样。所以在选择孩子的学校时，也要因人而异。近年来，很多新移民选择华人比较集中的多伦多北部社区，在那里，华人新移民特别集中。有的社区华人比例甚至超过80%。像这样的华人集中的社区学校，学校虽然建校历史不长，但学校也会因为华人学生的平均成绩高，自然而然成为名校。这样的社区也会因此成为名校区。华人爱投资这样的学区房子，并认为好学区的房子有投资价值。所以，这样校区周边的华人越来越多，房子也会越来越贵。很多新移民为了孩子有良好教育环境，家长花了高价在这样的社区买房子，以便孩子能在这样的学校上学。为此，全家不得不背负高额房贷。而新移民初来乍到加拿大这一全新国度，全新的城市，全新环境，新移民本身还面临语言问题，学习问题，和工作问题。众所周知，高额的房贷，长期的家庭财务压力，单调的工作环境致使一部分新移民感到移民生活特别苦，孩子也感觉非常累。而导致如此困局的起因就是买高价学区房。所以，一些买房客户问我，多伦多有没有学校又好，房子又便宜的社区呢？答案是肯定的。在多伦多，房子又便宜，学校有好的社区确实存在，而且就在多伦多的核心地带，就在士嘉堡。它们其中之一是RH KING HIGH SCHOOL校区。该校区的优点是学校教学质量好，社区房子价格便宜，社区的环境好。

首先，RH KING HIGH SCHOOL 是具有悠久历史的多伦多名校。该校成立于1922年，距今已近百年历史。该校也是士嘉堡历史最悠久的高中。学校综合实力超群，每年学校大部分的毕业生都能进入加拿大和美国的名牌大学。我们新移民来到加拿大的主要目的就是为我们的孩子找个良好的教育环境。RH KING HIGH SCHOOL就具有这样的良好的教育环境。RH KING HIGH SCHOOL老师教学质量高，学生文化课成绩良好，学生升学率高。学校曾三次获得加拿大国家级教学质量卓越大奖。更重要的是RH KING HIGH SCHOOL多元文化色彩特别浓厚。我们的孩子在这里与其他不同族裔和其他不同文化背景的孩子一起成长，这对他们理解和接受多元文化非常有好处，远远胜于文化课多几学分。事实证明，在多元文化浓厚的学习环境长大的孩子，在大学毕业后，他们找工作的机会远远比新移民集中的学校毕业生多的多。而且，在多元文化环境长大的孩子在工作中的人际沟通能力更加卓越。将来他们能更好的与其他族裔的同事在工作上相互沟通和协作。孩子与不同文化背景的同事之间的优异的沟通能力是非常有助于孩子在工作中取得优异成绩的。所以，我们说RH KING HIGH SCHOOL是一所非常好的高中。

其次，相比那些华人集中的校区，RH KING HIGH SCHOOL校区的房子非常便宜，买房的机会成本低。目前，RH KING HIGH SCHOOL校区的一些独立房子价格仅仅三十几万加币。这样的房价要比那些华人集中的好校区房子低很多。新移民为孩子选择RH KING HIGH SCHOOL,不但为孩子选择一个非常有利于孩子成长的多元文化色彩浓厚的优秀学校，孩子在这样的学校学习既轻松又愉快。而且自己也能买一个非常物美价廉的房子。这样新移民由于买的房子价格便宜，房贷压力小。新移民买房子的“机会成本”非常低。新移民在没有较重的房贷压力下，可以腾出精力到政府资助的COLLEGE去学习，提高自己的英语水平，更新自己的知识和专业技能，以利于自身在加拿大充分发挥自己的专业技能。另外，新移民还可以充分利用政府资助的小生意项目。开设自己的有限公司，创办自己的小生意，发展自己的个人事业。而新移民在华人集中的高价房社区，虽然房子确实比较好一些，房子确实比较新一些，但“有得必有失”，这些人买房的“机会成本”非常大。这些新移民由于高房贷压力，不但不得不放弃本来可以得到政府资助的学习机会和创业机会。还不得不长期做一些单调繁重的工作。放弃在多伦多可持续发展的机会。通过对比，人们不难看出，RH KING HIGH SCHOOL校区的房子非常便宜，买房的机会成本低。新移民为孩子选择该校区，不但孩子能在好校区学习，新移民也可以在加拿大获得可持续发展的机会。

最后，RH KING HIGH SCHOOL校区的环境好。新移民在这样的社区买房房子具有投资意义。RH KING HIGH SCHOOL校区具有较为优越的区域优势，该社区地处多伦多核心地带。其区域内有BUS, GO TRAIN, 和地铁直通多伦多DOWNTOWN.人们不论是到DOWNTOWN 上班，上学，和经商都非常便利，省钱和节省时间。另外，该社区南临安大略湖，沿湖地带有众多临湖PARKS和CLUBS.每年夏季，沿湖美景引来成千上万来自世界各地的游客。这些游客为该社区带来商机和活力。由于该区位于多伦多核心地带，所以该地区也是安大略省和多伦多市的重点投资，重点发展区域。近几年来，城市轻轨，城市地铁都在该社区优先得到发展。人们知道，一个社区的房屋价值与社区的区域位置，区域的交通，区域的文教，区域的自然环境有着密切的关联。像RH KING HIGH SCHOOL校区这样具有优越的区域优势，优秀的教育资源，便利的交通，和优美的自然景色社区，价格如此低廉房屋一定有非常大的潜在投资价值。

总而言之，新移民来到多伦多，面对一个全新的城市，全新的社会环境和自然环境。客观需要新移民自身改变和提高以适应这一客观环境的变化。如在多伦多COLLEGE和UNIVERSITY学习和更新自己的知识和专业技能。所以，新移民在买房子的时候，在为孩子选择学区时，一方面要为孩子选好的学校和社区，另一方面，也要兼顾家庭和个人的整体提高和发展。也就是新移民为孩子选择一个好的学校，同时该校区的房屋价格又不太高。士嘉堡优秀校区RH KING HIGH SCHOOL就是这样的理想校区。RH KING HIGH SCHOOL具有悠久的建校历史，并多次获得加拿大国家级教育质量大奖。每年很多该校毕业生都能进入北美著名大学。此外，该校区具有较为明显的区域优势，比邻多伦多市中心，交通极为方便。居民不论是乘地铁，GO TRAIN和BUS，都能非常便捷地到多伦多繁华地带。该校区的南面是临湖风景园区。每年都有成千上万的来自世界各地的旅游者到此旅游，为该社区带来活力和繁荣。从发展的角度说，该社区的房屋还极具投资价值，因为该社区及周边已建好和在建很多重点项目和文教体育设施，不远的将来，该社区的卓越价值会被新移民所认识，房屋的价格也会不断地上涨。所以，RH KING HIGH SCHOOL是一个非常好的校区。（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,微信：junli64）

楼市大逆转！很多人根本没看懂(引用）

楼市大逆转！很多人根本没看懂

作者：刘晓博。

楼市再爆大新闻：昨天（11月28日）晚上，上海和天津出台了新一轮调控措施，进一步收紧了贷款政策。

这突如其来的消息，到底意味着什么？未来一个时期，楼市将走向何方？

要想看清楚楼市政策的来龙去脉，首先要明白我们从现在开始，未来一段时间的基本形势。对此，我概括为两个字：换届。

2017年首先是美国的换届之年，特朗普已经当选，等着1月20日宣誓就职。此外，法国也将换届，意大利也可能提前大选。国外这轮换届的背景是：民粹主义抬头，保守的右翼势力崛起，全球化见顶。

2017年三季度到2018年一季度，则是中国的换届期。在这个时期，需要保持稳定。尤其是美元进入加息周期、欧美右翼势力崛起等因素，给全球经济复苏带来很大的不稳定性。这时候，中国更需要防范资产泡沫和金融风险。

从金融环境看，全球央行宽松的货币政策已经“见顶”，但利率仍然维持低位，流动性充裕。在这种时候，防范金融风险和资产泡沫的任务就非常重，难度非常高，因为钱太多、太便宜，投资者的期望值太高。但为了让实体经济获得支撑，短期内还很急速收回流动性。

具体到中国楼市，情况也比较复杂。一方面，20多个热点城市出现了价格飙升，库存锐减，居民恐慌性购房的局面；另一方面，东北、山西、和西北部的大城市，以及全国绝大多数中小城市，仍然在进一步放松楼市管制，希望去库存。

中国的楼市调控，其实就是在这样的政经背景下展开的，所以能使用有效的手段，肯定是“有形之手”，而不是“无形之手”。

从现在开始，到2018年3月，以下20来个城市的楼市将被严格管束，它们是：

北京、上海、深圳、广州、天津、南京、苏州、杭州、合肥、郑州、济南、武汉、无锡、成都、福州、厦门，以及石家庄、青岛、南昌、长沙。至于西安、廊坊、东莞、惠州、宁波、佛山等城市，也有可能被随时列入。

其中北、上、深三大城市的管制力度，达到了前所未有的程度。住宅在这三个一线城市，事实上已经被当做生活必需品来管理。第三套房被绝对禁止，第二套房的信贷非常苛刻，首付基本上在5成到7成之间。此外，开发商的广告、中介的营销方式，都被严格规范。

这意味着，北、上、深三市的楼市，发生了如下变化：1、成交量将急速入冬；2、随着中介从街上消失，较少主动打电话，房地产广告锐减，楼市开始从公共话题中淡出；3、2000万元以上的豪宅，其流动性基本上丧失。

一线城市对楼市的严格管控，很有可能长期化、常态化。虽然2018年3月之后，北上深过于严格的措施，也许会有所松动，但松动的空间估计不大。而且，未来的新版房地产税很有可能率先在这三个城市试行。如果出现累进式、惩罚性的房地产税，则将对高收入阶层的财富配置结构产生巨大影响。

也就是说，一线城市（包括部分强二线城市）的楼市，从此具有了较高的不确定性。高净值家庭的资产配置，需要有前瞻性，在以内地中心城市优质住宅为基石的情况下，必须走多元化之路。

即便如此，我仍然不建议投资性购房选择人口增长缓慢、甚至流失的中小城市。中国城镇化的下半场，将是进一步的“中东部地区的大城市化”，在北上深周边则率先出现真正意义上的“都市圈化”。

至于未来16个月（2018年3月之前），热点城市的房价必须被控制住，否则将不断出台严厉的举措。事实上，只要控制住信贷，就没有控制不住的楼市。现在出台真正“辣招”的城市，仍然不过是北、上、深三城而已，其他城市仍然在小心翼翼地边观察、边加码。

预计在春节之后，热点城市将普遍出现房价下跌的状况，成交量也逐步减少，市场出现浓厚的观望气氛。而这时候，是在热点城市买房、换房的好时机。预计到明年下半年，成交量将开始逐步回升。

至于反方向的政策调整（放松），最早在2018年3月之后，才可能出现（除非出现了巨大的、不可抗拒的黑天鹅现象）。

警惕利率变化对多伦多房屋投资的影响

警惕利率变化对多伦多房屋投资的影响

多伦多地产经纪 李军

在自由市场经济体制，央行利率是调整整个社会宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。至今，所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低，以鼓励投资和投机，发展生产和促进繁荣经济。因此，利率是非常重要的宏观经济“调节器”。房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说，央行利率对房地产市场的调节也是利率对国民经济调节的一项内容。当前，美联储主席耶伦已明确申明，美联储要在今年12月份开始加息。同时，世界各国也开始意识到超高的房地产泡沫对本国实体经济已造成巨大危害。如果任由房地产泡沫继续发展，将必然导致社会危机的局面。最近一段时间，中国房地产泡沫已引起国家核心领导层的高度重视。中国已出台很多措施打压房地产过度投机。而央行利率是抑制房地产泡沫的最为有利工具。央行利率对房屋市场的调节主要反映在三个方面，即，调控房屋市场的供给，调控房屋市场的需求，和调控房屋市场的价格。

首先，央行利率对房屋市场的供给具有很强的调控能力。央行利率的变化是受很多因素影响的。比如，本国制造业产品的国际竞争力，和国际贸易项下的收支平衡等等。但最重要还是受本国宏观经济影响，当整个社会投资过大，产能过剩，房屋过剩，房屋市场“泡沫”过大，甚至会诱发经济危机时，央行就会升高利率，以提高房屋开发商的开发成本和加大开发商经营风险系数。从而控制房屋市场的房屋供给量; 反之，当整个社会投资不足，产能较弱，房屋供应量不足时，央行就会降低利率，以降低房屋开发商的开发成本和经营风险系数，鼓励房屋开发商增加投入，生产更多的房屋来满足社会需求。开发商的开发资金绝大部分来自商业贷款，贷款利率直接受央行利率挂钩。央行利率越高，商业银行的贷款利率也会越高。而房屋市场的价格也会因央行利率的升高而降低。所以这时，房屋开发商会面临来自房屋市场价格降低，和房屋开发成本的双重压力。这种情况自然会有一部分开发商会推出房屋开发市场或减少开发项目；当然，如果央行降低利率，那情况会完全相反。这时房屋开发商会面临开发成本降低和房屋市场价格上扬的双重利好。开发商会增加开发项目以增加社会供给。这就是央行利率对房屋市场的供给影响。

其次，央行利率对房屋市场的需求也有很强的调控能力。总的说来，央行利率越低，房屋市场的需求就会越大；反之，央行的利率越高，房屋市场的需求就会越弱。众所周知，任何国家都会都对本国的各个经济部门进行及时的统计，和对统计数据的及时分析。然后，根据对分析的结论来调整宏观经济政策。从而正确地引导投资者和消费者，使国家经济平稳健康地发展。比如，房地产业，加拿大统计部门，对每年有多少房屋总体需求，每年新建房屋总量，当前房屋的空置率等经济指标都会有精准的统计。如果供不应求，央行就会降低贷款利率，和降低房屋贷款门槛，以期，加快新房开工数量；反之，如果，市场是严重的供过于求，央行会提高贷款门槛。减少房屋的投机，减少房屋市场泡沫，避免房屋市场严重过剩危害国家整体经济。所以说，央行利率变化也是房地产行业的供需关系发生变化的清晰信号。作为一名房屋购买者，当央行利率升高时，会面临贷款利率的升高和开发商开发成本升高的双重压力，自然会降低房屋需求；反之，当央行利率降低时，房屋购买者将面临商业银行贷款利率降低和房屋开发商开发成本降低的双重利好。自然，房屋市场的需求会增加。这就是央行利率对房屋市场的需求影响。

最后，央行利率变化对房屋市场的价格影响。央行利率变化即能影响房屋市场供求关系，自然也会影响房屋市场的房屋价格。商品的价格是受商品的供求关系影响的。供过于求，价格下降；供不应求，价格上升。此外，当央行利率下降时，商业银行的贷款利率也会下降。这样就会鼓励很多房屋投资者投资房屋。自从美国金融危机以来，加拿大央行的利率一直维持在1%左右，商业银行的房屋贷款利率一直在2%到3%这个低水平。商业利率如此之低，意味着买房者每贷款10万加币，每月才付4百多加币的月供。而过却30年间的商业银行5年期平均贷款利率为7%左右，有时甚至超过10%，例如1981年8月的房屋贷款利率高达22.75%。也就是说现在对于房屋购买者的贷款成本不及过去的一半。也就是说，对于同样的买家，过去高利率情况下可以买40万加币的房子，现在低利率情况下可以买60万加币或70万加币的房子；过去高利率情况下可以买一个房子的家庭，现在可以买两个房子。这样就极大地改变房屋市场的供求关系，致使房屋市场的价格不断上扬。

总之，在加拿大自由的市场经济环境下，央行利率是调整社会宏观经济的有利工具，也可以称之为社会宏观经济的”调节器”。当社会宏观经济过热，产能过大，生产过剩，房屋市场泡沫过大时，央行就会升高利率，促使商业银行提高相应的房屋贷款利率，以增加房屋购买者的房屋购买者的购买成本和房屋开发商的开发成本和开发风险。从而降低整个社会的房屋需求和供给。缩小房屋市场的“泡沫”，这样也会减少社会资源的浪费和降低社会的金融风险; 反之，当社会宏观经济的产能不足，社会房屋市场供不应求时，央行会降低利率，从而降低商业银行的房屋贷款利率。以降低买房者的贷款负担，降低房屋开发商的房屋开发成本和开发风险。这样增加整个社会的房屋生产和供给，保障社会房屋需求，繁荣整个社会经济。当然，如果房屋市场严重脱离了整个社会的大市场环境而畸形发展，那央行也不会简单地靠改变利率来调整房屋市场，因为这样做会严重影响其它行业的健康发展。比如，当前，全球泡沫经济十分严重，不论是住宅物业还是商业物业的价格远远超过其自身价值。直接导致全球经济不景气。如，过高的物业成本致使工商业运营成本负担过重，难以为继，导致大批工商业倒闭，失业人员逐渐增多，社会经济生活持续萧条。更重要的是，长期超低利率也不断诱导人们过度投资，增加家庭和社会的债务风险，最终导致社会危机。所以，政府为防范上述危机的出现，已开始加息。一旦央行利率进入上升通道，房市过热现象必然逆转。现在，房市正处于关键的节点处，多伦多房屋投资的新移民应高度关注央行利率的变化趋势。（（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。

低利率时代走向终结?利率上行将置美楼市于死地(引用)

低利率时代走向终结?利率上行将置美楼市于死地(引用)

文章来源: 凤凰国际iMarkets 于 2016-11-28 20:26:14 

对于那些在过去七年里一直忍受着低利率的储户们而言，（美国）国债收益率上行无疑是让投资者喜闻乐见的，然而对于那些因低利率政策而享受廉价贷款的绝大多数美国人而言，国债收益率上行却难以让他们感到高兴。确实是这样，正是因为这些低利率，那些年薪仅有4万美元的美国人可以购买一辆价值达6.5万美元的豪车，因为他们只需要在这为期七年的车贷中按时偿还较低的月供即可。

但如今，这一低利率时代似乎将走向终结。

随着美国利率政策额逐步回归常态，汽车OEM厂商（原始设备制造商）绝非是唯一受到影响的领域。正如《华尔街日报》在文章中指出的那样，根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的预测，在2017年，美国抵押贷款再融资的规模可能会下降46%，由于许多美国人都是通过抵押贷款再融资变现，来为其日均支出买单，几乎每个企业都通过抵押贷款再融资的方式向消费者推销出售产品，而这占据了美国经济三分之二的规模。考虑到这点，利率回归常态对美国经济带来的影响十分让人感到担忧。

据报道，利率的快速反弹让许多房屋所有者都开始停止对其抵押贷款进行再融资。MBA在本周三对外发布的一份数据显示，在截止今年11月18日当周，申请抵押贷款再融资的人数较前一周下降，连续七周处于下降态势，这也是自美国大选日以来申请抵押贷款再融资的人数连续第二周下降。据MBA预测，在2017年，美国抵押贷款再融资的规模将下降46%至4840亿美元，这无疑会让美国民众通过降低月供成本来释放现金的能力受到影响。抵押贷款再融资规模的下降还会影响银行消费贷款业务的增长。

为了降低对该业务带来的负面影响，银行已经开始转向那些风险更高的可调整利率贷款，或者允许借款人进一步从其房屋中撤资。全美贷款规模排名第十的抵押贷款商LoanDepot的首席营收官戴维-诺瑞思（Dave Norris）表示：“抵押贷款利率的上升已经让消费者们感到震惊，我也没有料会出现这种情况。”

据悉，本月利率的上行已经让很多有抵押贷款再融资的借款人打消了念头。追踪美国抵押贷款支持证券的瓦尔特-施米特（Walter Schmidt）表示，在今年美国总统大选之前，有70%的30年期标准类按揭贷款借款人至少可以获得其储蓄额0.5个百分点的再融资利率，如今，这一比例已经降为35%。

在最近数周，由于人们为了锁定利率，抵押贷款申请人数出现攀升，但尽管如此，MBA仍预计利率上升会对新增抵押贷款申请带来不利影响，新增抵押贷款申请人数可能会在2017年下降16%。当然，判断美国人判断是否有购买力的标准很多，主要是看能否偿付月供，因此在未来数月，或者数个季度，利率上升可能会使房价承压。

利率上行对购房的影响可能并不是那么显而易见，但部分买家已经开始在利率进一步上升之前采取措施锁定利率。MBA的数据显示，在截止今年11月18日当周，申请抵押贷款购房的人数较前一周增长了13%，较一年前增长了11%。然而，最终，利率上行会让民众对房屋的购买力下降，从而导致房屋销量增速、房价增速以及抵押贷款活动放缓。不少分析师认为，在2017年，美国许多城市的房地产市场的房屋价值都会出现下滑。

上周，美国MBA将其对明年新增抵押贷款的规模预测下调了3%至1.58万亿美元，这意味着这比今年以来新增近1.9万亿美元抵押贷款减少了16%，再融资下滑是主要原因。与此同时，MBA指出，随着再融资规模的萎缩，可调整利率的抵押贷款规模在最近数周出现攀升，因为，尽管利率上升，但贷款人/买家为了能够维持现有月供支出仍打算利用现有的购房合约。“未来一周，再融资规模还会进一步下降，特别是联邦住房管理局(FHA)贷款和美国退伍军人事务部(the U.S. Department of Veterans Affairs,VA)贷款。无论是与上周还是去年相比，房屋购买规模都出现大幅攀升，这主要是因为借款人寻求获得规模更大的贷款，这使得住户购房平均申请的贷款规模上升至31万美元，创出1990年启动该项调查以来的最高水平。”

数据显示，抵押贷款活动中，再融资的占比从前一周的61.9%下滑至58.2%，而申请可调整利率抵押贷款的人数占比上升至5.2%。值得注意的是，房地产市场专家马克-汉森（Mark Hanson）在计算究竟哪些购房者需要抵押贷款时指出了类似的结论。他表示：“对于最终的使用者以及需要抵押贷款的购房者而言，房屋的价值从未如此高昂过。近期利率的攀升让美国房地产市场本以低廉的购买力更为脆弱。由于收入的增速赶不上房价的涨幅，如今，美国民众购买一套平均价值的住房，其需要比四年前多花掉收入的45%。”

可见，利率的攀升已经将“难以偿付”推向极致，信贷规模已经超出范围。即便在价格区间的下限，这一利率水平都会让房价的上涨不具可持续性，而这一区间往往比中高端区间还要稳定的多。

马克-汉森通过下图显示出美国第二次房地产泡沫将会在哪个城市出现。

Case-Shiller房价指数，第一代泡沫VS当前的泡沫

总的来说，利率上升会最终抑制房地产市场的需求，这仅仅是“奥巴马时代的复苏”——至少会出现一个新的世代，来对美国历史上将出现的史无前例的金融资产泡沫收拾残局。

中国所有问题的根源都是楼市问题(引用）

中国所有问题的根源都是楼市问题    

    来源：和讯网 
    
    

    中国应将房价控制在合理区间（图源：Reuters/VCG）
    
    最近美元飙升很快，人民币贬值迅猛，一时间大家的焦点都投向了外汇市场，在2016年还诞生了一个极具娱乐性的成语叫做“人无贬基”，用以形容死鸭子嘴硬。但其实这次我们恰恰没有干预外汇市场所导致的结果，也是我之前说的，国内外资产价格水位差实在太大，所造成的人民币逐渐开放的必然结果。
    
    人往高处走，水往低处流，资本也会如此，当中国资本与世界接轨的同时，我们一直以为国家不会让它跌的房地产价格已经成为了万恶之源，世界上主要国家和地区的房价绝对值来看，我们似乎仅次于纽约、伦敦、香港这些发达的城市，但要从相对价格来看，也就是考虑地区居民收入情况的计算方式，我们北上深的房价收入比达到30倍以上，比世界平均水平高了4倍-5倍，比伦敦、纽约、香港的相对房价高了3倍。既然价格差不多，一个是永久产权、一个只有70年使用权，一边是发达资本主义，一边还是发展中国家，一边是食品安全风景秀丽，人口分散温度适宜，而这边拥挤、污染问题越来越突出，所以人比人得死，货比货得扔，同样是1,000万的房产，你说他选深圳还是洛杉矶？即使他在美国不住每年租出去，也有4-5%的租金收入，用这笔钱在深圳能租一个更好的地方。所以即使他不移民，不出国，不转移财产恐怕也有把房子倒腾出去的冲动。在美国买一套房，连地都是你的，咱们这的房子，你说什么是你的？哪个更有安全感呢？
    
    所以，我们看到美元升值，人民币就急速贬值，美元不涨了，人民币也不反弹，央行不动用外汇储备干预，主要还是舍不得，在一个可控的范围之内，没必要用外汇储备，也就是用自己的家底去接盘，替这些富人跑路买单。而且最重要的是，其实楼市调控已经进行之中，锁定成交量的同时，走掉的钱也会越来越少。而为什么抛售的人少了，9月外汇占款下降3,375亿，10月份外汇占款下降2,679亿，所以压力其实不大，之所以人民币还是急速贬值，并不是因为抛售，而是没人做多了。市场已经形成了人民币贬值的一致性预期，所以盘子很轻，央行即使想干预也得找对时机才行。
    
    可以说，楼市泡沫不尽快解决，将来必成大患，而楼市已经不单单影响了外汇，还影响着中国经济的方方面面。举个例子，产品库存就是因为楼市让市场失灵，由于卖地卖上瘾，左一个新区，右一个振兴，就是希望能开发出更多的土地，收更多的钱，但结果就是造成了巨大的产能过剩，钢过剩，铜过剩，建材水泥全都过剩。最后又是行政手段强去库存，结果用力过猛，价格又涨起来了，竟然发生了美元和大宗商品共同暴涨的局面，而且经济还没复苏，这就是奔着滞胀去了的节奏。再比如，大家为什么不消费，为什么不幸福还是因为几代人都把积蓄扔到了房子里？过去大家工作一辈子，没捞到钱，国家分了一套房子，晚年很穷，现在你看似赚到钱了，收入提高了，但买了一套房子，又都还回去了，你会发现晚年不但很穷，还很有可能欠了一身债。而现在高房价比高税收还狠，死死的压制企业发展，让制造企业扣除房租之后就没利润了，让零售企业纷纷关店，商业地产比住宅的危机更甚。
    
    所以房价拉动经济，只能让经济更加扭曲，而我们一次一次使用这种抗生素，现在已经严重伤害了身体健康，如果再不加以严格控制，下定决心解决这个扭曲，未来必然有瘫痪的风险，今天，21世纪的消息说，有知情人士透露，在11月初高层关于房地产的会议上，继续明确提出对房地产进行宏观调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。现在看似乎要动真格的了，也希望这次是真的。
    
    我希望中国越来越好，即使成不了美国，即使走入日本模式，中国也能成为世界上最先进最发的国家，老百姓仍然有富足和谐的日子可以过；而有些人却希望我们走向经济危机的俄罗斯，或者委内瑞拉以及津巴布韦，只因为他手里房子比较多？覆巢之下焉有完卵，这个道理很多人还是不懂。明末李自成攻入北京之前，崇祯让各大臣捐款，结果一个赛一个哭穷，只拿出100万两，而李自成打进北京后，一个一个胖揍，揍出了7,000万两。很多贪官直接被残忍虐杀，清末隆裕太后为了镇压革命，也是让大臣捐款，结果各大王爷朝臣，就捐几百两，跟打发要饭的差不多，最后被共和了，这些王爷们也都大多被抄家，流落街头穷困潦倒。历史给他们的评论是，这又何必呢？