楼市大逆转！很多人根本没看懂(引用）

楼市大逆转！很多人根本没看懂

作者：刘晓博。

楼市再爆大新闻：昨天（11月28日）晚上，上海和天津出台了新一轮调控措施，进一步收紧了贷款政策。

这突如其来的消息，到底意味着什么？未来一个时期，楼市将走向何方？

要想看清楚楼市政策的来龙去脉，首先要明白我们从现在开始，未来一段时间的基本形势。对此，我概括为两个字：换届。

2017年首先是美国的换届之年，特朗普已经当选，等着1月20日宣誓就职。此外，法国也将换届，意大利也可能提前大选。国外这轮换届的背景是：民粹主义抬头，保守的右翼势力崛起，全球化见顶。

2017年三季度到2018年一季度，则是中国的换届期。在这个时期，需要保持稳定。尤其是美元进入加息周期、欧美右翼势力崛起等因素，给全球经济复苏带来很大的不稳定性。这时候，中国更需要防范资产泡沫和金融风险。

从金融环境看，全球央行宽松的货币政策已经“见顶”，但利率仍然维持低位，流动性充裕。在这种时候，防范金融风险和资产泡沫的任务就非常重，难度非常高，因为钱太多、太便宜，投资者的期望值太高。但为了让实体经济获得支撑，短期内还很急速收回流动性。

具体到中国楼市，情况也比较复杂。一方面，20多个热点城市出现了价格飙升，库存锐减，居民恐慌性购房的局面；另一方面，东北、山西、和西北部的大城市，以及全国绝大多数中小城市，仍然在进一步放松楼市管制，希望去库存。

中国的楼市调控，其实就是在这样的政经背景下展开的，所以能使用有效的手段，肯定是“有形之手”，而不是“无形之手”。

从现在开始，到2018年3月，以下20来个城市的楼市将被严格管束，它们是：

北京、上海、深圳、广州、天津、南京、苏州、杭州、合肥、郑州、济南、武汉、无锡、成都、福州、厦门，以及石家庄、青岛、南昌、长沙。至于西安、廊坊、东莞、惠州、宁波、佛山等城市，也有可能被随时列入。

其中北、上、深三大城市的管制力度，达到了前所未有的程度。住宅在这三个一线城市，事实上已经被当做生活必需品来管理。第三套房被绝对禁止，第二套房的信贷非常苛刻，首付基本上在5成到7成之间。此外，开发商的广告、中介的营销方式，都被严格规范。

这意味着，北、上、深三市的楼市，发生了如下变化：1、成交量将急速入冬；2、随着中介从街上消失，较少主动打电话，房地产广告锐减，楼市开始从公共话题中淡出；3、2000万元以上的豪宅，其流动性基本上丧失。

一线城市对楼市的严格管控，很有可能长期化、常态化。虽然2018年3月之后，北上深过于严格的措施，也许会有所松动，但松动的空间估计不大。而且，未来的新版房地产税很有可能率先在这三个城市试行。如果出现累进式、惩罚性的房地产税，则将对高收入阶层的财富配置结构产生巨大影响。

也就是说，一线城市（包括部分强二线城市）的楼市，从此具有了较高的不确定性。高净值家庭的资产配置，需要有前瞻性，在以内地中心城市优质住宅为基石的情况下，必须走多元化之路。

即便如此，我仍然不建议投资性购房选择人口增长缓慢、甚至流失的中小城市。中国城镇化的下半场，将是进一步的“中东部地区的大城市化”，在北上深周边则率先出现真正意义上的“都市圈化”。

至于未来16个月（2018年3月之前），热点城市的房价必须被控制住，否则将不断出台严厉的举措。事实上，只要控制住信贷，就没有控制不住的楼市。现在出台真正“辣招”的城市，仍然不过是北、上、深三城而已，其他城市仍然在小心翼翼地边观察、边加码。

预计在春节之后，热点城市将普遍出现房价下跌的状况，成交量也逐步减少，市场出现浓厚的观望气氛。而这时候，是在热点城市买房、换房的好时机。预计到明年下半年，成交量将开始逐步回升。

至于反方向的政策调整（放松），最早在2018年3月之后，才可能出现（除非出现了巨大的、不可抗拒的黑天鹅现象）。