大都市物业投资，越“土”越有价值

大都市物业投资，越“土”越有价值

全职，专业地产经纪 李军

最近的一段时间，据有关媒体报道， 多伦多的独立屋价格上涨很快，而且还有点供不应求之势。有些客户在选择房子时，也不断与我探讨是投资独立房好？还是投资其它类物业好？探讨多伦多物业投资方向，要动态地看，要全面地看，与发展地看。就会清楚地发现，今天，在多伦多，投资独立屋的选择是非常正确的。30年前，北京，上海，深圳，和广州等大都市也像今天多伦多独立房这样，占地大的旧民宅也没有那么值钱。那时，人们普遍认为独立房太“土”，人们买房也都爱选择新颖的高楼大厦。谁也没有意识到，随着城市发展，人口不断增加，城市的核心地带不断向周边扩延，城市的地皮越来越贵。当时北京的破旧四合院的地价已涨到今天的几千万，乃至上亿。北京和多伦多有很多类似之处，两个城市都是移民城市，都是发展城市。只不过，北京的移民门槛低，每年的移民数量多，城市建设发展快一些；多伦多移民门槛高，每年移民数量没有那么多，城市发展慢一些。但发展趋势都是一样的。30年前，投资北京占地大的民宅成功经验对今天多伦多的独立房物业投资者非常有借鉴意义。今天多伦多的独立房就是昨日北京的四合院，增值潜力巨大。此外，在多伦多投资独立房还有如下好处，即，独立房产权清晰明了；独立房日常支出费用少；独立房的投资回报率高。

第一，独立屋的产权是“Free Hold”，是自由拥有的意思。目前来讲，”Free Hold” 这种物业产权形式, 可以说业主的权益最大, 责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的，产权是非常清晰明了。在这种产权形式下，业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。除此之外, 在多伦多, 人们还可以看到其它两种物业产权形式, 即Condominium─共管产权, Freehold Condominium─自由共管产权, Leasehold- 租赁产权等等。 人们在多伦多买房子时，首先要搞懂这几类物业产权问题，搞懂哪种物业产权的权益最大，责任最小；和哪种物业产权的权益最小，而责任最大。在多伦多，没有一点责任和义务的物业是没有的。  但每个人在买物业时，都希望所买的物业权益越大越好,责任和义务越小越好。 这想法也合情合理。很多来自大陆的新移民，认为自己买的物业，在交接之后就完全属于自己的了，物业跑不了。 其实，不完全这样，有的物业，即便业主买下之后, 业主还要不断地交各种费用，一旦你不按时交这些费用，你的物业有可能被留置和拍卖风险。所以，在多伦多投资物业，首先，投资者要搞清所投资物业的性质.  投资时, 最好选择独立屋，选择“Free Hold” 的物业去投资, 因为这种物业的产权非常清晰明了.

第二, 选择独立屋投资, 日常维护费用小, 麻烦少. 独立屋非常简单,只需交地税. 现在, 多伦多的独立屋价格上涨非常快, 有的社区一年上涨达到百分之十几. 目前, 多伦多有些投资者,已不在意出租房子挣租金.这类投资者, 买完物业就空在那里. 每年的物业增值部分就令投资者感到非常满意, 物业增值就达到投资方的期望值了. 独立屋非常适合这类投资者, 他们不出租房子。当然, 投资者也希望房子有太大日常支出. 独立房除了每年交地税,几乎没有额外的费用. 但如果投资其它类物业, 投资方还得交这个费, 那个费. 有的费还挺高,有的物业每月竟然需要付一千多加币. 就是说, 物业投资者在付清这类房款,和每年付清地税后, 还必须每月按时交管理费一千多加币, 而且是无限期的. 一旦没有钱交这类费用, 房屋有被留置和拍卖风险. 更麻烦的是, 这种费用不是静态的,不是一成不变的; 而是动态的, 随着时间推移不断上涨的, 一旦这类费用涨到与投资物业的类似物业月租金价格时, 理论上说, 这类物业已不值钱了. 既然能所付的物业费用到附近租一个屋,为什么人们还要支付及时万加币买这类物业呢?  此外,一旦这类物业发生重大维修费,业主,即投资方还得按比例分担维修费.相比较而言, 还是投资独立屋好, 因为独立屋的日常维护费少, 而且可控制.

第三, 投资独立屋的投资回报率非常高. 众所周知,一个物业由两个部分构成,一个是物业本身价值,另一是物业所付的土地价值. 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地是随着时间的推移不断增值的.  有的投资者,30年前, 投资26万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已严重老化. 没有什么价值可言. 但物业所附的土地却增值很大,达到160多万加币. 整整上涨5倍多. 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了. 大家知道,共管公寓100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便是有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但物业30年后的今天,可能老化不少, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, 多伦多的独立屋价值有点像30年前北京四合院， 其类似的特点是，占地面积大。随着城市的发展，随着多伦多人口的增加，多伦多的公寓数量会越来越多，独立房会越来越少。 独立房的供不应求关系会越来越紧张。 独立房的价格自然会越来越高。30年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 30年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言,在多伦多投资独立房的回报率是非常理想的.

总之，历史数据表明，在多伦多投资物业是一个非常好的投资选择。 但选择不同的物业投资回报差异还很大。总的来说，过去在多伦多投资独立屋的回报率是非常高的。据有些留学生讲，刚来多伦多留学时， 父母在多伦多买个独立房。6年以后，留学生研究生毕业， 回国前，留学生卖掉所投资物业，所得卖房收益扣除各种费用的余额能补偿6年来所有在多伦多留学的学杂费，和生活费。也就是说，在多伦多投资六年独立屋的效益等于六年免费留学多伦多。这是多么好，多么有说服力的例子来证明在多伦多投资独立房是一个非常好的投资选择。除了选择多伦多独立房，还有选择什么样的投资能达到如此好的投资效果？随着人民币加入特别提款权（SDR），随着人民币可自由兑换，随着人民币可自由流动的发展，意味着国内关起门来玩资产泡沫的时代快要结束了。中国人的海外投资会发展更快。环顾当今世界，多伦多以其良好的社会环境，生态环境，和可移民城市，自然是国内人们海外投资的首选，而在那些楼林一样的公寓生活久的人们，一定会选择多伦多既有前庭又有后院的独立屋，选择闹市中的田园生活。所以，今天人们在多伦多选择投资物业，应该借鉴往日投资北京四合院的成功案例，在多伦多买独立屋，这个选择将会被验证是非常正确的选择！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。

宽松货币政策发展国家经济，投资物业实现家庭轻松致富

宽松货币政策发展国家经济，投资物业实现家庭轻松致富

全职专业经纪 李 军

自从2008年美国金融危机以来，这个世界进入一个崭新的时代，就是宏观上讲，国家靠宽松货币政策发展经济；微观上说，家庭靠投资物业实现轻松致富的时代。宽松货币政策就是鼓励投资，宽松的货币政策就是促进发展，宽松的货币政策就是家庭买房的好时机。几年前，当人们听到世界要开始实行宽松的货币政策，以为宽松的货币政策就像人们换一件宽松的衣服一样，没有什么特殊的感觉。真没有想到，这个政策几年下来会给人们的生活带来如此巨大的变化。原本经济实力和教育背景差不多大陆新移民，10年前在多伦多买一个独立房，和另一位迄今为止还没有买房的，却一直在打工的新移民相比，两个新移民家庭的经济实力已经不能相提并论了。十几年前，多伦多的位置好的一座独立房也就三十几万加币，而今都已一百六，七十万了。十年间，在多伦多，无论打什么样的工，一家人也不可能攒下100多万加币。对于打工人来说，100多万加币是个天文数字。但是，在过去的十年里，在多伦多，很多新移民在多伦多都买了独立房，其中的很多新移民家庭都都随着物业的增值，轻而易举地实现百万富翁的梦想！这些实现百万富翁的新移民，除了得益于自身的房屋投资理念外，更加得益于整个世界范围的宏观经济政策，即宽松的货币政策。宽松的货币政策，有很多同义词或近义词，如量化货币政策，积极的货币政策等等。这些词的精准定义可能很复杂，这几年过来，人们对其的含义大致也能体会个八九不离十。就是国家多发行货币，市场货币流通量不断增多，同时，物价，房价不断上涨。说白了，“宽松货币政策”就是“通货膨涨”的学名。为什么宽松的货币政策非常有益于在多伦多买房呢？其原因在于，宽松的货币政策下，在多伦多买房，新移民受益于物业增值快，投资风险小，家庭财产保值增值。

宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，物业增值的速度特别快。宽松的货币政策的特点就是市场货币流通量大，信贷门槛低，贷款利率低等等，这些特点都是有利于房屋市场需求增加，都是有利于物业增值的。这些有利因素叠加在一起，加之多伦多这一全球最有利于人类生存和发展的城市品牌，新移民在多伦多买的房屋价值一定会上涨很快。有人说，“不谋全局者 不足谋一域”， 这话说得好！全球宽松的货币政策就是全局性问题，多伦多买房是局部问题。深刻理解和把握全球宽松货币政策的来源和其特点，非常有助于理解为什么在多伦多及时买房的意义。宽松的货币政策是全球一体化后，一些国家的很多企业，和家庭发生重大投资失误而面临破产局面。任由这种局面继续发展下去，就是银行，和保险公司的破产，直至整个国家信誉体系彻底破产。如果这样的情况发生，国家经济没法正常运行。所以，面临这种局面，国家实行宽松的货币政策，大幅度增加市场货币流通量，降低利率，来挽救企业，家庭和个人。借此，以实现挽救银行和保险公司，使国家的经济继续发展。近些年来，有关机构测算，市场货币流通量已经增加5倍左右。大家知道，凭空增加货币发行量并不能创造财富，只能制造通胀。在社会商品总量一定的前提下，货币流通量增加5倍，可见房屋价格也会相应地增长。所以，在宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，房屋增值的速度特别快。十几年前，一些多伦多三十几万的房子，现在市值一百五，六十万加币。

宽松货币政策下，新移民在多伦多买房，物业投资风险非常小。宽松的货币政策出台的原因之一，就是整个社会的市场需求不足，从而影响和阻碍社会经济的发展。所以，宽松的货币政策就是鼓励和扩大需求，就是让更多的人有资格投资，有资格买房，并让买房人受益，以带动更大的需求，和更多人买房。从而带动整个社会经济向前发展，扩大社会就业，缓解社会矛盾。大家知道，国家机器的力量是巨大的，而我们每个人的力量是非常渺小的。当一个人认清和领会国家发展的宏观政策，并顺着国家政策去投资，去买房。那投资风险会小得多。因为，这时你是在帮助国家，国家需要你的帮助。国家也会从利益方面来鼓励你投资，买房。反之，如果，在国家经济不景气的时候，国家再出台一些政策让房屋投资人面临很多投资风险，甚至让一些房屋投资人赔钱，破产，和倒闭。那后果是相当严重的。这样会导致很多人退出房屋投资领域，市场房屋需求大幅度降低，直接导致相关产业，如建筑，装修，银行，保险，和其它产业萎缩，和开工量不足。从而导致大量工人下岗，和失业，激化社会矛盾。所以，宽松的货币政策，就是国家鼓励人们投资政策，就是鼓励人们买房政策，就是让买房人获益的政策，同时更重要的是国家降低投资者，和买房人投资风险的政策。

宽松的货币政策下，在多伦多买房，家庭财产保值增值。这十年，这个世界的宽松货币政策，从某种意义上讲，就是用一心一意打工不买房产人的财富去补贴房屋投资者的十年。这十年，投资房地产的人越来越富有；而一心一意打工，手持大量现金的，不买房产的人，家庭财产是越来越少。这是不争的事实。理论上讲，宽松的货币政策下，社会财富不是随着市场凭空多发行的货币增多而增加的。但市场过多的货币发行量却能稀释每个家庭手中的货币购买力，稀释一心一意打工，不买房人的财富。这些年来，有多少人十几年前，本来可以买一套房子的钱，到如今只能买类似房子的四分之一了。表面上看，是房子涨价，实际上是货币贬值。人们手里的钱模样与十几年前一样，但购买力大大地下降了。不但体现在买房子上，其实其它方面也一样，比如，十年前，新移民手里有20万加币来多伦多，但没有买任何房子。十年前，多伦多的物价是比较低廉的，比如，面包0.99加币一个；而今天，同样面包是3.99一个。十年前，新移民的20万加币，折合成当时面包至少20多万个。如果该新移民家庭的收入是多伦多平均水平，即每年10万加币。该家庭辛苦工作，每年积累三万加币。十年后的今天，共积累30万加币，连同最初20万加币，新移民总共50万加币。按现在面包价格3.99算，折合12.5万个面包。比十年前少7.5万个面包。这就是说，即便是平均收入水平家庭，如果不买物业，新移民十年工作积蓄不但没有使家庭财富增加，反而缩水37.5%。所以，这十年，这个家庭从某种意义上讲，可能白干了！所以，在宽松的货币政策下，在多伦多买房，家庭财产才可以实现保值增值。

总之，宽松的货币政策始源金融危机。当金融危机越演越烈，以致威胁整个社会经济体制和社会，企业，和家庭的信用时，政府果断推出宽松的货币政策，以挽救处于破产边缘企业和家庭，使社会经济得以继续运行。经济危机后，市场需求依旧乏力，企业面临生产经营困难。国家继续推行宽松货币政策以此拉动投资房产热情，来拉动内需，从而解决企业市场需求问题和社会就业问题。从实质上将，宽松货币政策是靠增加社会货币流通总量方法，使政府手里有一定量的钱来补贴投资者，以鼓励投资者加大社会投资，带动社会总需求，从而给企业生产经营创造一个良好的市场环境。企业发展好，打工者就业形势就会好。从而实现打工者有工作，买房者有良好投资回报，国家有税收的表面上看“三赢”局面。大家知道，社会财富一定的前提下，三方同时受益的政策是不可能的，但国家政策向一方倾斜时，这方受益多一些，另一方的利益一定受到侵害。表面上看，打工者继续有工作可做，其实，很多打工者的家庭财富被宽松货币政策稀释后去补贴投资者和买房者。这些在宽松货币政策轻轻松松成为百万富翁的财富来源就是那些一心一意打工不买房人手里的财富。是这些人手中货币被宽松货币政策稀释后，损失掉的购买力造就成买房人成为百万富翁。所以，在宽松货币政策下，在多伦多买房，物业增值快，投资风险小，家庭财产得以保值增值! 但要注意的是宽松货币政策的后期可是买房的风险期。投资者要时时注意国家的金融政策变化。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

唱衰房市声不断，“轻舟已过万重山”

唱衰房市声不断，“轻舟已过万重山”

全职，专业 地产经纪 李 军

前一段时间，我帮一个客户在士嘉宝东面买一套房子。这几天，该客户对我说，他们对所买的房子，和房子所在社区非常满意。房子所在社区居民非常友善，社区人文环境，和生态环境比多伦多热捧的华人社区还好! 而同样房子价格比华人集中社区低100多万加币。住在自己的房子里，该客户感到非常惬意! 同时也有很多感慨！十年前，多伦多华人集中社区独立房子价格平均价格也就40多万加币，十年后的今天，这些房子的价格已经超过140多万。起初，该客户感到很懊悔十年前没在多伦多中部买房子。现在，在多伦多东边买房子，远离多伦多中心，感觉自己被边缘化了。客户想，十年前，本来可以在多伦多中部买房的, 由于各种原因而没买成。全家辛辛苦苦工作十年，却被迫在多伦多东面买自己的房子。但渐渐习惯了，感觉多伦多东面也不错！最重要的是，自己终于在大多伦多地区有自己的家园了。在谈到自己移民十多年，为什么才买成房子的感想时，我的客户说，这么多年来，每当自己下决心买房子时，就会听到一些负面新闻，诸如，亚洲金融危机，欧洲债务危机，美国次级贷款危机，多伦多房子快要降价了等等。确实，这些危机发生了。但在各种危机中，多伦多的房价不但没有降，反而越涨越快，越涨越高，没有降价迹象。实际上，这十几年中，多伦多每年房屋涨价幅度远远大于多伦多家庭每年储蓄的增长。事实造成，新移民一年年的艰苦工作，和一年年储蓄积累，不但没有使自己想买的房子更理想，反而，一年比一年更差人意。所以，一些新移民感觉到，在多伦多买房，须“只争朝夕”；切忌三等，即等多伦多房屋价格降到最理想的时候；等谈到最理想的DEAL；等在多伦多发现最理想的房子。

等多伦多房子降价，等多伦多房价降到理想价位，是一些新移民至今没有买成房子的原因之一。经验告诉人们，经济发展都具有周期性，一段时期繁荣，一段时期萧条，当经济萧条时，房屋的价格就会下降。所以，一些新移民认为多伦多的房价已经上涨很长时间了，已经上涨几倍了，按常理，该多伦多的房子该过剩了，该降价了。可是，十几年来，世界各地也发生过各种危机，面临各种危机，多伦多的房屋不但不降价，反而越涨越快。其原因是全球一体化所带动的产业大迁移，和人口大迁移。大家知道，城市人口变化对于城市的房地产业影响是非常大的。城市人口每上涨2%和下降2%，对房地产的影响是巨大的。大家知道，房地产是不动产，不能随人口移动而移动。人口走了，旧衣服等等东西可以带走，也可以丢弃，但房子不能带走，也不能丢弃，必须就地上市。几百万城市人口，城市人口每下降百分之二，就会带来几万套房屋空置，必然导致城市房屋过剩。如果城市人口连续几年下降，必然会给该城市带来大萧条。全球一体化和信息革命的结果，就是跨国公司的国家属性变弱，全球属性变强。换句话说，美国的跨国公司的生产企业，不再像以前那样，把生产企业设在美国本土城市作为首选，而是选在对企业最有利的城市设厂，比如在劳动力资源比较丰富的中国某一城市设厂。这一产业迁移，不但对跨国公司本身带来变化，同时，对相关城市也带来最大变化。比如美国具有百年历史的产业大城市底特律，由于汽车产业向外迁移，城市人口大量流失。城市从原来的繁荣逐渐衰落到今天的状态。相应底特律的房地产价格也一落千丈；反之，像全球一线城市，由于优越的天然地理位置，每年吸引大量企业和人口迁入，房屋需求强劲，同时带动相关产业向前发展。城市房屋价格不断上涨。非常幸运，多伦多是全球最适合人类生存发展城市，是全球一线城市，每年都有从大量世界各地的产业和新移民迁入这个城市，这些企业和移民给多伦多带来资金，项目，技能和需求，同时也推动多伦多房地产市场不断健康向前发展。

新移民错失买房的另一个原因是等最理想的DEAL. 每个买房人都想以近可能低的价格，买个最满意的房子。这是很正常的买房想法，也是可以理解的。尤其现实生活中，总是有人对多伦多房地产做一些负面预测，几乎每年人们都能听到，或看到多伦多房子要降价的各种预测。这些预测给一些新移民的印象就是，多伦多房屋市场几个月后，或一年以后就会发生变化，世界某地就会出现各种经济危机，多伦多房价也会随之降价30%或40%。在这种半真半假的多伦多市场预测情况下，一些买房子态度不太坚决的新移民，出OFFER的价格格外谨慎，格外保守，总是想买个最理想的DEAL。在这种思想指导下，在现实多伦多火热抢房竞标中，怀有这种心理的买房者一次次落标是难免的。事实上，最近这十年里，世界各地已经发生几次危机，比如，美国的金融危机，和欧洲的债务危机等等。即便现在，危机也是大规模地存在的。目前，世界范围内的严重产能过剩，巨量的库存，和市场的严重购买力不足，这种现象本身就是经济危机。但现实情况是各种危机不但没有导致大量家庭，企业，银行和保险公司破产，房屋大幅度降价；反而却促使很多一线城市房屋市场价格大幅度上升。有人说，现在由于全球一体化，各国化解经济危机的方法也不同以前了。以前各国是用破产办法，现在不同了，各国现在解决经济危机的通常办法是用量化货币，宽松货币，降低利率，贬值货币的办法。说白了，也就是往货币里“注水”，稀释货币价值的办法。这种办法是把本国危机国际化，向海外倾销过剩产品，把本国经济危机转嫁给国外，由大家一起承担。但同时也坑害了一些没有买成房子的新移民。自己辛辛苦苦积累的钞票，货币模样没有变化，但购买力却完全不一样了。所以，很多新移民，只见经济危机，不见多伦多房屋降价。其实，多伦多房屋市场价格上涨是由于多伦多市场供求关系和货币贬值双重作用的结果。 这种情况下，买房者过度期待理想DEAL,其结果很可能是一次次地错过买房时机。

新移民错过买成房子的最后一个原因是过度理想化，坚持寻找和等待自己最理想的房子。买房子，对于任何一个家庭都是件一等一的大事。多选选，多看看是正确的买房方法。但选择房子时，过度理想化也不现实，也很难买成房子。因为这个世界，和我们的人生本来就不是完美的，本来就不是最理想的！其实，新移民设定要买房子的主要指标就已经很多了，比如，LOCATION, 房型，LOT大小，房屋结构问题，价格， 房龄，学区，社区居民文化背景，左右邻居，是否“路冲”，楼梯走向，外墙材料，房屋朝向，外加房里，房外风水等等，这些指标是我们新移民选择房子时通常的要求。在多伦多，人们在设计房子和建造房子时根本就没有考虑到我们华人的这种要求。所以，在多伦多，同时满足这些指标的房子，价格又合适的房子已经非常难遇了。几乎可以说半年一遇，或一年一遇的小概率事件。但一些多伦多买房者并不理解和珍惜这样难得机会。有时，买房人即便非常幸运地发现自己满意的房子。买房人会为了其它很小的房屋问题，比如墙壁颜色，地板材料，地下室装修，或路边电线杆离房屋有点近，或房屋前有人行道等等微不足道的问题错过一次次买成自己心仪的房子。每错过一次这样的机会，半年，一年之后再遇到类式房源时，发现满意度更差了，因为房子又涨价了。经验表明，一旦同一个客户在同一社区，接连错过三，四次自己理想的房源。那该客户很难在这个社区买成房子了，因为多伦多这几年房屋价格上涨太快。一，两年时间内，华人喜爱的社区独立房涨价十几万加币，甚至更多。买房者很难接受这样的现实。所以，在多伦多买房，过度理想化，很难买成房子！

总而言之，多伦多的房价十几年来，一直不断上涨，尤其是2009年以后，在美国金融危机之后，多伦多的房价涨的更猛，涨的更凶。期间，也有很多美国经济学家，欧洲经济学家，和加拿大经济学家通过各种方法预测多伦多的房价将会下降30%或40%。但多伦多房屋市场走向却与之预测背道而驰，不但不下降，反而坚挺上扬。面对多伦多这样令人不解的房屋市场，一些买房态度不坚决的人，采取等待和观望态度，以期世界经济发生重大变化，比如经济危机或经济重大调整。以期在这种情况下，在多伦多的房价能有个下调时，买个较为理想的房子。但令人失望的是，每次世界发生各种危机，房价依然继续上涨。究其原因，就是在全球经济一体化的今天，各国化解经济危机的方法不是破产，和倒闭；而是宽松货币，量化货币，降低利率，和贬值货币的手段来化解本国经济危机。通过这种办法，向海外倾销本国过剩产品，使本国危机国际化。同时，通过向货币里“兑水”，稀释货币价值，从而降低政府债务负担。这种化解危机方式，也可以为陷入困境的一些企业避免倒闭和破产。社会总财富是一定的，当政策有利于一部分人时，必然会侵害另一部分人的利益。首先是对一些手里持有大量现金储蓄的家庭不利，对没有买房的家庭不利。这也是一些新移民左等，右等，等来等去，世界一线城市的房屋价格始终没有下降反而上升的原因。所以，在多伦多买房，不能再等了，须“只争朝夕”。面对现实，找个适合自己的房子，先把房子买成，这才是家庭财产保值增值的好办法！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）

房价，为什么政府越打压越高

房价，为什么政府越打压越高

全职，专业经纪 李 军

最近几年，国内，国外一线城市的房价越涨越快，房价越涨越高。面对这种现象，很多人希望政府能出面整顿一下房屋市场，制止一下房屋上涨势头。但令人们失望的是，政府打压房屋市场的措施效果太差了。 造成国内，国外一线城市房屋市场，政府越打压，房价上涨越快，房价越高。明眼人一看就明白其中的奥妙，政府不是真心打压房价啊！分明是为房屋涨价造势！老百姓看着都着急，怎么不用那些既简单又有效的办法？当然，老百姓都能想出来的办法，政府那些精英们也一定能想到。但政府总是“顾左右，而言他”，用一些“似是而非”的方法应付社会对房屋价格上涨过快的不满。其实，政府真想把房价压下去，办法很多，而且也不难。真正难的是，不是政府能否将房屋价格打下压去；而是，打压房价这件事是与政府的利益相冲突的。因为一个稳定和不断上涨的房屋市场对政府的工作非常有益。任何国家的政府都希望有个稳定和不断上涨的房屋市场。中国政府是这样，其它国家政府也一样，加拿大政府也不例外。那稳定不断上涨的房屋市场对政府有哪些益处呢？其答案很简单，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入；稳定和不断上涨的房屋市场有利于吸引投资者；稳定和不断上涨的房屋市场有利于城市的发展与繁荣。

首先，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入。在西方，城市的物业税是政府的最主要收入之一。政府工作人员的日常开支主要来源于城市的物业税。城市的房屋价格越高，上涨势头越平稳，城市的政府收入越可靠，也越稳定；反之，城市的房屋价格越低，还有不断下降趋势，城市的物业税也会越来越少，政府收入就会没有保障。如果城市房屋市场价格不断下滑，城市的物业税收入连续多年减少，致使政府的财政收入不断萎缩。政府收入连续几年入不敷出，即政府连续几年财政赤字。而且，城市的房地产市场仍不见好转。这时，政府就会面临破产局面。比如，美国的底特律等城市，城市的房屋市场价格已连续多年不断走低。政府的物业税也相应不断萎缩，政府的财政收入不能支持维护城市的工作人员正常开支。另外，一个城市的正常运转，是离不开对公路，桥梁等等城市基础设施的日常维护，和新建新增城市的基础建设的。这些城市新建项目和已有城市基础设施的日常维护，都是需要大量金钱的。如果城市的房屋价格太低，政府所收缴的物业税太少。政府常年发生大规模赤字，这种情况下，政府就会面临破产问题。所以，每个政府都期望城市的房屋市场价格持续稳定增长，而不是打压城市房屋市场价格。

其次，稳定和不断上涨的房屋市场有利于吸引投资者。任何投资者在房地产选择投资方向时，都会趋利避害的。即他们会选择一些房地产价格稳定上涨的城市去投资，而不是房地产价格不断下降的城市去投资。这样做的益处是显而易见的。一是投资者的房屋投资风险低，二是投资的回报高。可以说，城市的房屋市场不断稳定上涨价格是城市房地产投资的动力。城市的房屋市场价格上涨趋势持续时间越长，房屋投资者的投资风险就会越低，投资的收益也会越大。自然投资者的投资热情就会越高。反之，如果，如果一个城市的房屋市场价格不但不上涨，反而下降，这种情况，投资者的投资风险就会很大，投资者的投资收益也不会理想。没有持续稳定的投资，城市的发展自然会停滞。环顾当今世界，任何城市的发展和繁荣都离不开投资者对城市的房屋市场的持续投资。一个城市起飞，发展，和最终形成大都市，都必不可少需要房屋市场几十年的稳定持续的价格增长，来吸引持续的投资者对城市的长期持续投资，来改善城市的整体面貌和城市综合功能。所以，政府的城市发展计划，客观需要政府保护城市房屋市场价格稳定和持续增长，以保护房屋投资者的投资热情，而不是打压房价。

最后，稳定和不断上涨的房屋市场有利于城市的发展与繁荣。环顾当今世界，哪个城市的房屋市场价格保持持续增长，那个城市就会越来越繁荣。房地产是龙头产业，城市房地产业大发展，自然会带动冶金，建材，装修，金融，保险，等等制造业，和服务业的大发展。房地产业与这些相关产业有密不可分的紧密联系，可谓一荣俱荣，一损俱损。房地产业兴旺发达，这些相关产业也自然会兴旺发达；反之，如果房地产业衰落，其它相关产业也会萎靡不振。目前，中国的房地产业由于前些年的过度发展，今天中国房地产市场总体已成过剩局面。中国的中小城市正面临需求不足，市场低迷现象。这现象也从客观上就决定这些中小城市的房屋价格不可能继续上涨。城市房屋价格不断下降，城市的房屋自然就没有投资价值，市场需求也会减弱，投资者投资热情降低，房屋开工量也会相应严重萎缩。其结果是与房地产相关行业的需求也大幅度下滑。很多产业都面临去产能，降库存，减员问题。这是政府最不愿意看到的局面。所以，政府从其自身利益出发，政府是希望城市有个稳定和不断上涨的房屋市场来带动城市的持续繁荣，而不是打压房屋市场价格。

总之，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入，有利于吸引投资者，和有利于城市的发展与繁荣。这是与政府的利益一致的。政府出于保护自身利益的角度，不会真心打压城市房屋市场的价格。当然，在西方社会，候选人在选举时期是例外的。候选人会出于吸引更多的民众支持自己，会发出限制外国人买房，抑制房价等等口号。但一旦当选，采取一些有利措施来打压房价是另一回事。政府从某种意义上讲就是一个大公司，而公司的总经理就是市长。世界上哪有一个公司总经理会制定一个政策让公司的收入减少的经营政策。同理，也会理解政府的市长不会动真格地打压房价，减少政府物业税，减少政府收入的事情；更重要的是，一旦将城市的房价真的打下去，城市物业的投资热情也会降低。其结果必将是城市将面临房屋投资不足，相关产业也会不断萎缩，税源越来越少，城市会越来越萧条。这是与政府的利益严重冲突的。所以，不难理解，政府绝不会真心打压城市房屋市场价格的.这就是为什么房屋市场，政府越是打压，房价越高的原因！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。

为什么这个世界不再经济危机了？

为什么这个世界不再经济危机了？

全职专业 经纪 李 军

当前，在多伦多，有很多新移民还没有买成自己的房子。不是不想买了，而是在等待一个好的机会，比如世界再发生一次，像2008年全球性金融危机，以期多伦多的房子价格，能在这样的危机中出现一个大的跌幅，从而创造一个好的买房机会。但自从2008年以来，全球经济一直处在跌宕起伏，危机四伏状态，但就是不发生传统形式的经济危机，即家庭，企业，和银行大规模破产，房屋大幅度降价的现象；取而代之的是，世界的货币发行量越来越大，各国央行利率越来越低，移民城市房屋的房屋价格越来越高。其实，增大货币发行量，和超低的利率政策本身就是延缓，推迟，和避免传统经济危机的一个好方法，也是美国2008年金融危机时，美国联邦储推出解决当时美国金融危机的最有力措施。现在，宽松的货币政策和央行超低利率政策已被各国采用。从亚洲，欧洲，到美洲，一个国家比一个国家利率低，一个国家接着一个国家轮番实施宽松的货币政策，货币贬值速度越来越快。这样的金融政策无疑对没有进行任何物业投资家庭非常有害的，家庭以货币形式体现的财产购买力大幅度缩水。但在全球一体化的今天，这个政策对国家的经济发展是非常有利的。有利之处不但体现在可以延缓和避免本国经济危机。还体现在其它很多方面，如贬值本币对本国制造业非常有利；贬值本币对吸引外国投资非常有利；贬值本币对拉动当地旅游，和留学非常有利。

全球一体化的今天，跨国公司考虑的是，不再是像以前那样哪个国家有能力生产汽车，而是考虑把汽车厂建到哪里，在那里，生产出来的汽车在国际市场更有竞争力。答案是显而易见的，当然不能建在那些货币非常坚挺的国家里，在这样的国家生产汽车，从工人的工资，到原材料成本都要比那些发展中国家贵的多! 这样的汽车在国际市场当然非常难销售出去；反之，如果把这样的工厂搬到发展中国家，搬到该国货币持续不断贬值的国家里，那情况就会完全不同了。在这样的国家生产出来的汽车成本非常低，而且由于该国的货币兑换外币的汇率不断走低，非常有利于外国人购买该国生产出来的汽车。总之，哪个国家的利率低，货币发行量大，那个国家的货币就会持续贬值。在这样的国家，制造出来的产品就会在国际市场处于有利的竞争地位。比如，今天，中国的制造业产能过剩是非严重，各种大宗产品的市场供给远远超过需求，企业呆账，坏账已经到了可怕的程度，按常规应该发生经济危机了吧！然而，现实情况是，企业不但不危机，反而企业负担更轻了，更有活力了。很多国外经济学家没有意识到中国还有其它国家没有的优势，就是商业银行国有体制。中国的商业银行是中国央行的业务部门，归央行管理。央行有核销掉其属下商业银行由于贷款给央企，国企，和大型房地产公司所形成的呆账和坏账权力。通过核销这样企业的呆账，坏账，或通过债转股等办法减轻企业财务负担，避免企业破产倒闭，从而避免经济危机。当然，核销央企大量债务，也是变相发行货币，使市场货币流通量增大，导致贬值货币。但企业通过这过程，债务轻了，货币贬值后，企业产品国际竞争力却增强了，危机也可以避免了。

贬值本币不但可以避免传统经济危机，还有利于吸引国外投资。当今，很多跨国公司都在世界各国设厂，但在哪个国家生产的产品多少，不是常态的，是动态的。这取决于该国的经济情况。前几年，由于石油国际市场价格，加元升值太快，一度超过美元。致使很多美国跨国公司设在加拿大的汽车生产企业减产，或停产。而今，世界市场的石油价格一路走低，加元兑美元贬值20%还多，这种情况，如果跨国公司的生产企业选择在加拿大生产，要比在美国生产同样产品，会降低20%的生产成本。这无疑会增加跨国公司投资加拿大，投资多伦多的热情，从而增加加拿大的就业人数。此外，由于加元大幅度贬值，很多海外投资者更看好多伦多的房地产业，和多伦多的城市基础建设投资。加元兑外币贬值20%，相当于多伦多房屋对海外投资者优惠20%。所以，这两年随着加币的不断贬值，海外投资多伦多物业的热情不断高涨，致使多伦多的房屋市场异常火爆。房地产业是一个城市发展的火车头，是城市发展的引擎。环顾当今世界，凡是房地产发展好的城市，都是有活力的城市，都是从满朝气的城市。城市的房地产业发展好，城市的其它相关产业，金融业，保险业，都会发展很好。城市的面貌都会日新月异，越来越有引力。反过来，城市基础设施的不断改善也会不断地吸引更多的人加入这个城市，从而使城市发展进入良性循环，避免发生经济危机。最近两年间，由于国际市场油价不断走低，和加国央行的利率不断创新低的双重作用下，导致加元兑外币持续贬值，进一步促进外资进入多伦多投资多伦多房地产业和制造业。这对加拿大的经济发展无疑是重大利好！

贬值本币对拉动当地旅游，留学，和移民非常有利，而源源不断的人流对多伦多的经济发展非常有利。尤其这两年来，加元兑外币不断走低的情况下。世界各地来加拿大旅游，留学和移民的人数越来越多。这些来自世界各地的人流助推多伦多的房市价格，助推多伦多的经济发展。一个城市的房屋市场发展与城市人口有着密切关系。一个城市人口不断增长，城市的房屋价格增长才有可靠的保证；反之，如果一个城市人口停止不前，或不断下降，那这个城市的房屋价格不但没法保持长期增长，甚至会大幅下降的可能。多伦多是国际化城市，是多元化城市，是留学，和移民城市。多伦多的房屋价格不但受全球房地产投资者影响，而且受不断涌入留学和移民影响。多伦多每年都有几十万新人来到这里留学和移民。这些新人为多伦多城市发展带来活力，带来生机，也带来需求。新来的人们不论是在这里学习，还是在这里工作，都得有住的地方，都得需要房子。这就会给多伦多的房屋市场发展带来动力，从而推动多伦多房屋价格上涨。相应地也带动其它相关产业的发展，从而推动整个加拿大经济的发展，避免了经济危机的发生。所以说，贬值本币不但可以避免传统经济危机，还有利于吸引全球更多的人来多伦多旅游，留学，和移民多伦多。

总之，过去二十年，是世界经济高速发展的二十年。是世界经济从短缺经济走向全面过剩经济经济是时代。世界经济高速发展这么长时间，难免产生一些结构性问题。当前，世界几乎所有传统产业都面临全面过剩。各国如何化解当前产能过剩危机，和化解这种危机的方法，与每个家庭都有着密不可分的联系。以往的经济危机形式是企业黄了，工人下岗，银行，保险公司破产倒闭，社会信用体系崩溃，房屋市场大降价。这种危机现象叫“硬着陆”，这种危机形式对虽然对一直没有买房，等待经济危机发生，房屋市场大降价的人们有好处，但这种“硬着陆”经济危机形式，使人联想起“机毁人亡”。事实上“硬着路”对各国的经济打击和伤害是巨大的，而且很难恢复元气的，是世界各国都极力回避和避免的经济危机形式。目前，世界各国面临各种经济问题，都是采取“软着陆”的方法，即实施宽松货币政策，实施超低央行利率政策，实施贬值本国货币政策。该政策用来吸引海外投资本国房地产业，繁荣城市；该政策用来吸引跨国公司在本国设立生产企业，增加社会就业人员；该政策非常有利于吸引世界更多的人来多伦多留学，旅游，和移民，推动该国的经济发展，从而避免大规模企业和家庭破产，避免银行倒闭，避免经济危机。这就是很多人纳闷了，为什么这个世界不再经济危机了？（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

投资多伦多物业的机会成本---在北京买房

投资多伦多物业优于它的机会成本---在北京买房

全职，专业 经纪 李军

机会成本是指决策过程中面临多项选择，当中被放弃而价值最高的选择。机会成本分析是当今商业投资项目分析的通常选用的方法。其实，机会成本分析也存在于我们每个人的生活之中。比如，有人懊悔地说，“当初嫁给那个人，现在我的生活就会好多了”，或“当初我选择那个专业，现在，我就会干出成绩了”，或“当初如果我选择投资多伦多房产，那现在我家的财务状况就好多了”。这些都是每个人在人生每一个节点时，做出重要选择时的机会成本。有人说，“选择大于艰苦的工作”，这话已成为当今人们的共识。人们谈到社会那些成功的人士，这些人都有一个共同特点，就是在人生的关键时刻，做出了正确的选择。即，嫁对了人，选对了职业，或选择了正确的投资方向，或兼而有之。反之，如果人生每次重大选择的机会成本都远远大于自己的当初选择，就是人生每次重大选择都付出惨痛的代价，也就是都选错了。那人生可能要辛苦一点。一句话，当人们的选择结果优于机会成本，就是成功的选择；反之，当人们选择的结果劣于机会成本就是失败的选择。人生的正确选择越多越好。当前，国家鼓励人们走出国门，进行海外投资。这是一个具有划时代意义的英明决策，人们应该不失时机地选择走出去，到海外，到多伦多进行物业投资。因为在多伦多投资物业比在国内，比在北京投资物业不但手续更简化，而且多伦多的社会资源更丰富，物业增值潜力更大，投资风险更小。

在多伦多，买房手续比国内要方便的多，简化的多。对于来自国内的买房者，在多伦多买房，其实，没有像国内那些手续问题。实际上，国内人在多伦多买房，只是一个贷款问题，而且很简单。只要国内人有房价的35%的首付，找个贷款经纪，一个星期就办下来。剩下的事情，多伦多地产经纪都帮你解决。所以，国内物业投资者，只需办个来多伦多的旅游签证，到多伦多，旅游一个月。这期间，国内买房者，从选房，买房，到交接房子，完全可以搞定。而在北京买房就不同了，由于北京城市的教育资源，和医疗资源在全国有独一无二优势，每年都有成千上万的来自全国各地的各界各层人士纷纷在北京买房，而北京的城市资源又无法满足日益增多的城市居民。所以，在北京买房有限购一说，来自全国各地的买房者，不是被这个政策限了，就是被那个政策制了。不是钱的问题，是政策问题，就是北京资源不够了，外地人被限制在北京投资物业了！面对这种情况，很多国内物业投资者不知道怎么办了。其实，多伦多的教育资源比北京要丰富的多，多伦多房屋价格要比北京低的多，房屋质量也要比北京好的多。而且多伦多由于高等教育资源太丰富了，只要孩子平时成绩良好，孩子不用参加统一高考就可以上大学。比较而言，国内投资者，完全可以用准备在北京投资物业的钱，到多伦多买个更好的房子，顺便让孩子在多伦多受教育。过去，是学好数，理，化走遍天下，现在，是学好几门外语走遍天下。在多伦多买房，让孩子到多伦多读书，不但能学好英语，还能学到法语。上大学，还不用高考。一举多得！何乐而不为？所以，北京太挤了，还有霾，还有食品安全问题，那就来多伦多买房吧，在多伦多买房手续简单，房子比北京的更好，更便宜，孩子的教育环境更好！

多伦多物业增值潜力更大!进入21世纪，伴随着全球一体化步伐加快，移民已成为蔚为壮观的大潮流。人们从几千年，几百年居住的乡村，小镇，向沿海大城市迁移，向一线城市迁移，向海外迁移。形成很多移民城市，如深圳，上海，北京，广州，和国外的多伦多，温哥华，悉尼，和墨尔本。这些移民城市由于有不断融入的人流，资金流，城市的基础建设不断完善和提高。反过来，会吸引越来越多的移民，和资金流向这些城市。所以这些城市的房屋价格不断攀升。北京是国内的一线移民城市，多伦多是全球一线移民城市。这两个城市的共同特点就是房价越来越高，人口越来越多，城市越来越繁荣。但这两个城市也有很多不同；一是家庭平均收入差异很大，北京家庭平均收入也就不到5万加币（根据2014年，有关统计数据），而多伦多家庭平均收入超过10万加币，是北京的2倍还多；但多伦多的房价要比北京廉价的多，几乎是北京房价的一半，而且多伦多房屋的质量要比北京的还好。在北京，地段好的区域，一套公寓价格在100多万加币，而同样的价格在多伦多能买一座大别墅。更重要的是，多伦多的物业是永久产权，而北京的公寓是70年产权。而判断一个城市的物业泡沫程度指标，就是房价除以家庭平均收入。一个城市的平均家庭收入越高，房价越低，这个城市的房地产发展势头越好；反之，一个城市的平均家庭收入越低，房价越高，这个城市的房地产发展势头越危险，房屋市场的泡沫成都越大。根据这个指标，北京的房屋泡沫程度是多伦多的4倍多。泡沫大，增值潜力就小。所以，相比之下，明眼人，一比就很清楚，相比北京，多伦多的物业更有投资价值，多伦多的物业增值潜力更大！

 投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。投资风险是每个投资人必须考虑的事情。有风险意识的投资者才能锁定人生胜局。否者，如果投资者没有风险意识，那就不好说了。提起北京，历朝朝历代多少达官贵人曾在这里无限风光。但一旦时过境迁，一场突如其来的“义和团”，“红卫兵”，或其它革命性运动，可能几代人的财富积累就会荡然无存，甚至累及家人性命。但多伦多就不一样了，这里是法制社会，个人财富是受法律保护的，是神圣不可侵犯的。家庭财产可以一代一代的自然传承。在国内，在北京，不论是创造财富，还是保护财富，都是靠朋友，靠政府，这都是不稳定的。朋友可以变化，政府可以更迭。一旦用来依靠发展个人事业的朋友和政府人员变了，可能自己的事业也就危险了。这样的例子人们应该殷鉴不远。而在多伦多，个人事业的发展和家庭财产是受法律保护的。法律是稳定的，是长期不变的。在这样的环境，人们投资物业是受到法律保护的。国内的投资者问我，“如果在多伦多投资物业，遇到动迁，把我房子拆了怎么办？”这个问题问的好，投资者投资之前，考虑的问题越全面，投资后的麻烦就会越少。但在多伦多，如果人们买的房子，若被开发商相中，那是好事，人们称这是物业的最好用途，叫“BEST USE”，这种情况，开发商往往补偿给被拆迁的业主的拆迁费要高于该物业的市场价格。否者，开发商是没有权利拆业主房子的。所以，人们在选择物业投资时，不要只看投资回报率，还要有回避风险意识。在多伦多买个房子，一旦有变，给家人留条安全的后路，和受法律保障的永久财产。

综上所述，全球一体化的今天。借助于现代工具，人们的视野非常开阔，可以自由地比较，选择自己理想城市去发展家庭事业。当人们选择城市时，城市所在的自然环境，社会环境和可持续发展是非常重要的。过去人们常吟“旧时王谢堂前燕 飞入寻常百姓家”，其意思是在不稳定的社会环境中，不论人们现在地位多高，财产有多雄厚。一旦时过境迁，都可能成为过去，化为乌有。这是因为那里没有可靠法律保障体系。今天，世界已成为地球村，人们不论在哪里，一旦披荆斩棘创业成功，理应为家人选择一个理想的城市，选择一个自然资源丰富的国家，让自己的家人衣食无忧；选择一个社会秩序良好的城市，让自己的家人能享有可靠的社会保障体系；选择可支持一个家庭事业可持续发展的城市，让自己家庭事业能够世代传承。环顾当今世界，毫无疑问，多伦多就是这样的城市，就是人们想找的城市，就是人们可以相信的城市。选择在多伦多投资物业要比它的机会成本，即在北京投资物业优得多。因为在多伦多投资物业比在北京投资物业手续更简化，而且多伦多的社会资源更丰富，多伦多的物业增值潜力更大，投资多伦多物业能使家人安全和事业发展得到法律保障!（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

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在多伦多买房，实现家庭资产多元化配置

在多伦多买房，实现家庭资产多元化配置

全职，专业经纪 李军

目前，随着全球一体化的步伐加快，越来越多的中国家庭开始进行海外投资。据有关资料显示，最近一年来，中国家庭海外投资已成倍增长，2015年，中国居民的海外投资总额已达几百亿美元。当前，中国经济前景不明，股票市场跌宕起伏，和国内房地产黄金时代已经结束的情况下，很多视野开阔的有识之士意识到海外投资的意义，意识到家庭资产多元化配置的迫切性，意识到在多伦多这一世界最适合人类生存和发展的移民城市投资房产的重要性。改革开放三十年来，国人的生活质量，生活方式，和家庭财富已经发生巨大变化。过去，几代人生活在一个边远村庄里，或者几代人生活一个传统小镇里；而现今，很多中国家庭成员已经国际化，儿子在澳洲，女儿在美洲，自己在中国，借助互联网家庭成员之间相互传递着彼此关爱。当前，中国政府出台很多很好的政策，鼓励国人走出去，鼓励个人进行海外投资业务。人民币国际化，更是为国人进行海外投资创造便利条件。“走出去，世界就在你眼前；走不出去，眼前就是你的世界”。当国人移民海外，移民到多伦多时，发现外面的世界真精彩！尤其是多伦多的房屋，对于中国家庭非常有投资价值。其理由是，投资多伦多房屋非常有助于家庭财产保值增值；投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险；投资多伦多物业有助于实现家庭财产国际化配置。

首先，在投资多伦多房屋非常有助于家庭财产保值增值。自从2008年美国金融危机以来，这几个新名词“量化货币”，“宽松货币”等等新鲜词频繁出现在各种媒体。大家虽然不能准确的明白这些名词的准确含义，但都知道就是多各国都在不断或明或暗地多印钞票。经济危机时，需要印钞票；政府财政大规模赤字，也需要印钞票。一句话，经济一困难时，就得多印钞票。致使市场上流通的货币越来越多。二十年前，在中国，听说谁是百万富翁，觉得这个人非常了不起。而现在，由于货币的超量发行，某些城市，整个社区的物业主人都是百万富翁。如没有全球性的宽松货币政策，如果货币发行总量还保持在二，三十多年前的水准。这些多百万富翁是不可能的。这些富翁挣钱的方法各自不同，但与房地产有关的一定占大多数，因为房地产会使物业业主“被富贵”。有些新移民，十几年前，在多伦多市中心买个二十几万的旧房子，十几年来，随着货币发行量的增大，二十几万的旧房子到现在变成一百二十几万，整整增值一百万加币。物业业主不知不觉地成为百万富翁。人们称这种现象为“被富贵”。这些年，像北京，上海，广州等国内一线城市。这种“被富贵”的百万富翁太多了。多伦多也一样。货币永远随着时间而贬值，物业和土地永远随着时间增值。远的不说，30年前的30万加币和现在的30万加币是完全不同的两回事；这是不争的事实。所以，在全球宽松货币政策下, 在多伦多这样一线城市，投资独立房, 如果不出极其不正常的事件, 家庭财产增值是很自然的事情.

投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。投资风险是每个投资人必须考虑的事情。国内一些企业家，在家庭事业取得阶段性投资成功后，有分散投资风险意识的人，和没有分散风险意识的人，这两种投资人的命运会是天壤之别。那些没有分散投资风险的国内企业家，由于投资领域单一，一旦社会出现产业调整性经济问题，比如去产能，去库存等问题时，自己的企业会短时间内，促不及防地从波峰跌入深渊，直至企业破产倒闭。前些年，国内很多煤矿老板，风光一时。在能源产业景气时，这些煤矿老板压根就没有想到今天的局面，一味单一地扩大投资煤矿产业，从来没有想到适时进行海外投资，没有想到到多伦多投资一些房产。不料，世界政治经济风云变幻莫测。此一时，彼一时，当年机声隆隆的洗煤工地，如今一片蒿草；昔日的无限风光的煤老板，变成到处躲债的流浪汉。与此类投资人不同，另一类视野开阔的有识之士，在国内事业取得一些成绩之后，及时分散投资风险。在世界最适合人类生存和发展的城市，在朝气蓬勃的移民城市，在全球一线城市多伦多投资一些房产。无论世界政治经济风云如何变化，永远置自己于不败之地。“失之東隅 收之桑榆”，自己的煤矿随着大经济大环境败落了，但多伦多的房屋增值却更多。那些没有分散投资风险的煤老板，矿石老板，股市投资者破产倒闭变成流浪汉；而有分散投资风险意识的人，在多伦多投资房屋的人，却能在经济不好的时候华丽转身。国内企业破产了，正好可以换一种活法。买一张机票到多伦多，在多伦多，一家人开始更美好，更全新的的生活！所以，懂得分散投资风险的人，懂得在多伦多投资物业的人，才是置身于不败之地的投资人！

投资多伦多物业有助于实现家庭财产国际化配置。近几年来，由于世界政治经济的很多不确定因素，不同国家的货币汇率变化非常大。时而这个国家货币升值，时而那个国家货币又大幅度贬值。在这种情况下，用单一货币形式来储备家庭财产是相当不利的。实现家庭财产货币多元化配置是非常明知的举措。当前乃至相当长一段历史时期，中国经济虽然面临产能过剩，库存过高的问题。但中国经济必须保持一定的增长速度。这是中国政治稳定的前提。没有一定的经济增长速度，中国无法满足每年两千万新增的社会就业问题，吃饭问题，和解决现有的各式各类社会矛盾。这些棘手社会问题只能在经济发展过程中解决，一旦社会经济停滞或下滑，各种矛盾都会集中爆发。而目前，中国各个生产领域的企业产能已严重过剩，而且投资收益很低，各行各业的股票和债券收益极低。这种情况下，要想经济发展，只能是继续加大投资力度，靠长期更加宽松的货币政策拉动投资，拉动GDP.可以想像，在这样长期的低效率投资发展模式，在这样一轮又一轮的量化货币政策，在这样人民币流通量越来越大情况下，人民币贬值只是早晚的事。因为只有人民币贬值，出口企业产品才会有国际市场竞争力；而出口的产品越多，才能有利于解决更多人的就业问题。所以，人民币贬值是中国政治稳定和经济发展的客观需要。洞悉货币的长远走势，实现家庭财产的货币多元化是非常必要的。在多伦多买房，就是将家庭财产实现货币多元化配置的一个非常好的办法。非常容易地将家庭单一的人民币资产转化为在稳定，成熟市场经济货币-加元，从而实现家庭财产国际化配置。

总之，2015年以来，很多国内国外经济学家都对中国经济做过研判，认为中国经济长期走势的前景是非常好。但当前，乃至相当一段时间内，中国经济要经历一段调整期。作为个人投资者，要准确把握国家宏观经济政策走向，顺应时代潮流调整家庭投资方向，合理配置家庭财产。目前，中国政府正在实施走出去战略，鼓励民间资本走出国门。这是民间资本走向国际市场的最好时机，当然，也是家庭财产多元化配置的最好时机。国际投资领域很广阔，如；有股票市场，债卷市场，货币市场，和房屋市场等等。相比之下，近年来统计数据表明，多伦多的房屋是最有投资价值的。据有关行业统计数据，大多伦多地区的近十年来的物业成交价格一直以较高的比率上涨。在多伦多，投资房屋的回报率要远远领先于其它投资领域的回报率。这些年来，凡是投资多伦多物业的人，绝大多数家庭的资产都得多大幅度增值。而且，投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。前些年，国内的一些经济领域发展很快，挣钱也很容易。但风险也很大，投资者如果能居安思维，适时分散投资风险，在多伦多投资物业的，就能在经济不好的时候华丽转身，永远置自己于不败之地；反之，没有分散投资风险意思，一旦经济大环境发生变化，其结局不堪设想。最后，投资人在多伦多投资物业同时，也实现家庭财产多元化配置。极大回避了由于家庭财产货币形式单一，随着这一货币大幅度贬值，家庭财产也大幅度缩水的可能性。因此，在多伦多买房，人们可以实现家庭资产多元化配置，非常有利于家庭财产保值增值。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

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