谢逸枫：为何广州楼市春节零成交？(引用）

谢逸枫：为何广州楼市春节零成交？

   广州市十区两市的销售均价曲线波动，呈现高开低走。今年广州楼市再次遭遇“逢节必冷”魔咒，成交下跌至2014年开年最低，真可谓是楼市“放假”过“春劫”。一方面是广州市中心六区楼市商品房销售出现“零成交”的吃鸭蛋现象。另外一方面是郊区四区和两市的商品房销售成交一片冷清。马年新春，广州楼市部分楼盘依旧“不打烊”。春节期间正常营业，成为春节广州楼市现象的典型。同时开发商各显神通，为新春增添许多热闹景象。为了提升项目人气，开发商举办的各种应景活动陆续上演，为开发商赢得人气的同时，希望带动了楼盘的成交，同时也为春节旺季积蓄客源。他们注重展示和体验，强化线下客户的体验活动，采取老带新的方式，让业主介绍自己的亲朋好友前来置业。另外是送礼物与优惠折扣形式吸引看房人。今年春节，碧桂园、敏捷、雅居乐、奥园等大型房企旗下的主力楼盘基本为“无休”状态。除了新春利是、新春嘉年华这些传统暖场活动外，不少房企今年特别推出让利折扣和“一口价”单位，更有楼盘豪气送出总价超百万元的装修。目前广州楼市处于平稳态势，总体平均价格位于合理区间。尽管在春节长假期间，广州仍有相当一部分楼盘坚持开市卖楼，但楼市的成交量仍然处于“休假”状态，成交量大幅下跌。

   虽然今年除夕并不属于休假日，但是从除夕夜(1月30日)至大年初二(2月1日)三天时间内，广州十区两市仅网签成交了21套单位，中心六区更是零成交，受此影响，全市网签均价也被拉低至8813元/平方米。根据广州wy房产数据中心统计，除夕至年初二的3天时间，全市仅网签成交21套单位，中心六区更是“零成交”。受此影响，全市网签均价被拉低至每平方米8813元。2014年1月份全市十区两市一手楼仅网签成交5482套，同比大跌47%，环比下跌15.5%。楼价方面，1月网签均价为12527元，同比下跌9.7%，环比下跌5.7%。由于2月为春节假期，前半月成交量恐较为低迷。可以预见的是，今年一季度楼市成交量与去年同期相比，或将出现大幅度滑坡。从除夕至年初二，全市仅增城、番禺、从化、花都4区有网签记录，分别成交了10套、5套、5套和1套，其余区域均为“零网签”。单盘方面，仅11个楼盘录得网签成交，从化的雅居乐小院流溪、增城的敏捷绿湖国际城分别网签5套和4套，分列个盘销量的第一第二名。此外，碧桂园凤凰城、金沙御苑、敏捷锦绣星辰、敏捷金月湾也有成交。

   楼市进入春节假期,杭州主城区连续四天无成交。从上周开始，楼市正式进入春节假期，开盘和成交量都急剧减少。在成交上，上周（1月27日—2月2日）主城区总共仅成交商品房129套，尤其是从大年初一到初三，连续三天成交为零。初三到大年初四，主城区再次零成交。春节一过，楼市也将开始进入上班节奏。据不完全统计，二月份杭州将有30多个项目将会开盘，其中全新亮相的项目有12个，不乏高德置地广场、九龙仓?君玺、万科?公园大道等备受市场瞩目的项目。在众多首开项目中，位于市中心的豪宅项目九龙仓?君玺无疑是最受关注的项目之一。此前，君玺曾多次传出开盘消息，不过并未开盘。该项目预计将在本月首次开盘，推出3号楼共100多套精装修房源，户型面积为86—130平方米，预计均价为46000-50000元/平方米。位于钱江新城的高德置地广场也将在最近首开，该项目总建筑面积41万平方米，由ICON私邸、Jumeirah七星酒店、超甲级商务写字楼和豪华大型购物中心组成。高德置地广场首期将推出7-26层房源，户型面积为211-300平方米精装修房源，精装标准8000元/平方米。

   主城区即将首开的项目还有日信国际、万科?公园大道、中大?普升、金地?申花里等项目，余杭区的南湖天下、国瑞中心等项目也将首开。截至2013年1月31日晚22时，1月杭州主城区商品房共成交2504套，位列近五年来第三位，同比2013年1月下降46%，环比上个月（去年12月）下降30.2%。预定方面，1月主城区商品房共预定326套，同比2013年1月下降73.2%，环比上个月下降11.1%，列去年2月至今年1月倒数第二位。单个楼盘中，1月成交量排名第一的为海运国际大厦，共成交240套，御星成交100套位列第二，排在第三位的是之西湖，共成交92套。此外，本月成交套数超过100套的楼盘仅有2个。截止到1月31日晚22时，杭州主城区商品房可售房源为53899套，环比今年12月31日上涨762套。本月杭州主城区商品房可售房源量一直在5万3千套以上的高位持续运行，1月10日更是达到56729套，创下历史新高。由于春节假期的缘故，本月成交仅2504套。但值得关注的是杭州三区总库存突破12万套，其中主城区库存更是到达过56000多套的历史新高，可见马年的杭城去化压力较大。

   事实上，今年春节楼市“零成交”风潮已在部分城市蔓延并呈日渐风行之势，一线城市的一手房、二手房均处于“零成交”或接近“零成交”状态。 面对购房者的观望、开发商的降价、低价策略，曾经销声匿迹的楼市“砍价团”再出江湖。不过，对于楼市降价潮会否出现，“抄底时刻”是否到来的问题，如果是市场好，开发商涨价可以理解，关键是当前房地产市场一直处于“山雨欲来风满楼”的状态，观望是楼市的“主旋律”，究竟是什么原因使得市场“零成交”，主要原因有五个方面，一是传统春节忙过年，市民春节不买楼。二是中心区域高价楼盘受到“限价、限售、限签”的政策限制，导致网签无法通过。同时高价楼盘成交大量减少。三是“穗六条”与房贷持续收紧的影响逐步显现，楼市陷入观望心理状态。四是网签存在严重的滞后性，至少需要半个月到一个月才会显示。五是房价仍处于高位水平，购房者入市的积极性受到门槛过高影响。另外是市场供应不足，新增供应缓慢，可供选择的产品不多。

   广州楼市低迷与冰冻内幕与市场不明朗及高价楼盘“被捂盘”具有关系。目前，相关政策规定拿到预售许可证后必须在3天内开盘。如果拿到证后3天内未开盘且不是自留的房屋，将被建委进行公示，情节严重的将被建委“做主”公开销售。但是，在房价走势不甚明朗时期，不少开发商纷纷打起政策擦边球，达到“捂盘”目的。其实市场具体操作是，一个项目分批拿了多栋楼的预售许可证，但却只集中推其中的几栋楼，其他栋楼并未按时正常推出，甚至不惜“零成交”。无疑开发商推迟开盘的原因主要是地产形势不明朗，开发商开盘意愿不强烈。一般来说，只要是开发商能拖得起就尽量在形势不好的时候往后拖，希望拖过观望期，以获得更大的利润空间。零成交反映了购房者和开发商同时进入了观望期，一方不敢轻易出手买，另一方不愿轻易出价卖。因不愿意轻易降价，开发商面临开盘的左右为难。部分开发商选择观望的时候，也有一部分开发商如期推盘销售，甚至提前开盘，并展开促销以图夺得销售先机。这使得开发商正在慢慢分化，同时楼市逐渐转向买家市场。

   一系列楼市调控政策全面实施，使得市场成交量开始锐减。新政沉重打击了炒房客，目前市场成交中大部分为刚性需求，回归了楼市居住的本质。但是一定程度上严厉的金融政策也抑制了改善性需求的变现。在房价与政策走势未见明朗之前，“零成交”谜团仍会继续。另外是开发商急着想卖，但迟迟未能获得预售证。因为高价房“被捂盘”。一个项目“被捂盘”的原因，主要是因为单套售价较周边房价高出一大截，一旦有较大体量成交，将对最终统计意义上的成交均价产生明显拉升效应。在目前严厉调控房价的背景下，因为一个豪宅楼盘的成交拉高成交均价，掩盖调控效果，显然是地方政府极不愿意看到的。最简单的办法就是“暂缓这个项目的预售证发放，令其不能入市销售”。为了做低新政后的广州住宅均价，多个高价楼盘停发预售许可证。

   出于对成交均价的“调控”，主管部门除了在预售证审批发放环节控制高价房外，对已获得预售证在售的高价房成交房源，也存在放缓成交网上备案的进度。也就是说，这些高价房实际在售楼处已经卖掉，但有关部门并不给予正式的成交合同，并延缓成交网上备案，因此在成交统计数据上，这些已成交的高价房也不能在成交均价中体现出来，达到避免拉高均价的效果。成交后网上备案的操作和预售证的审批发放在流程控制上有些类似，按照目前的做法，时间或长或短，并无明确时限，全看相关部门把控。 一方面放缓新入市高价房的预售证发放，一方面将已售高价房放缓备案，称为“做低房价有奇效”。客观而言，从新政出台至今，每周高企的成交均价给了地方政府极大压力，这或许正是上述情况出现的主要原因。在拉不住的成交均价面前，地方政府只能祭出这些“治标”之策。随着调控气氛的进一步趋紧，越来越多开发商出于安全考虑，准备在价格深度调整之前出售房源回笼资金，其中高价楼盘并不在少数。

   但是，部分高价房开发商放盘的遵循市场规律之举，遭遇到地方政府出于调控政策显效需要而采取的预售证等环节的管制。在地方政府部门“调控”的成交数据下，耽误了真正调控黄金期。毫无疑问，指望靠这些招数真正拉下房价，谁都知道是不可能的。现在卖2.5万、3万或4万、5万元你不让它卖，等到风声过去，可能是3.5万、4万或5万、6万元面市了。最大的危害在于，当数据显示房价已跌，错误的信号传导上去，会影响调控政策的进一步实施和执行。历史同样值得警醒，类似的“被捂盘”情况在近几年曾数次出现：2004年底至—2005年上半年，第一轮调控组合拳出击；2007年9月至2008年春节前后，二套房贷等信贷政策收紧——其间，部分高价房均难获预售证。另外是2009年-2013年，最终，这几轮调控都没能取得预期的效果，房价反而“越调越高”。或许，解决这个顽疾的第一要点在于：重新看待成交均价，这包括公众和各级地方政府等各方需要重新定位成交均价的参考价值，将调控的着力点摆回到对市场真正房价的基本点，不以成交均价的或高或低左右对市场的真实判断和调控政策实施。

   为什么春节“零成交”不会出现房价大跌，主要原因在于高房价是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响最大的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。若想抑制房价，政府应当紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反，房价焉有不涨之理？另外是地方政府行政管制下的数据基本丧失了市场真实性与可信任，与市场实际走势不符合。政府，开发商，购房者都选择观望，楼市在政府多番调控下进入冰冻期。正如暴风雨来临前都会有一段可怕的宁静一样，楼市的沉默期过后也将是一场剧变。而春节网签均价下跌更加不是楼市拐点与崩盘的信号，一是受限价、限售、限签的政策干预与双合同的影响，春节网签均价没有任何代表意义与可对比的作用，因为缺乏客观性与真实性，无法反映房价实际走势。二是春节网签均价统计口径存在问题与被捂盘现象，拉低了全市房价。三是实际上广州楼市整体房价依然是坚挺，同时市场总体上稳定。毫无疑问，网签零成交与均价假跌的现象不能说明楼市拐点与崩盘的信号。