市场时机与卖房

市场时机与卖房

加中置业 李军

         最近一段时期，不断传来中国的“钱荒”和各国银行的加息政策。这是一个非常重要的信号，这是自美国金融危机以来，各国央行银行首次停止量化货币，并首次开始加息。这一重要政策变化意味着自2008年美国金融危机而带来的全球性超低利率时代的结束。也同时标志超低的房屋贷款时代结束。回顾当时金融危机的状况，当时，一些美国人不堪忍受高房价，高额的房贷压力，纷纷将房产丢给银行，宣布个人信用破产。从而直接导致美国金融危机。也促使当时联邦存蓄委员会不大幅度降低利率，来挽救金融危机。自从2008年美国金融危机以来，美国一直维持超低利率政策，直到现在美国经济开始逐渐复苏。在过去的几年间，美国政府通过超低利率和量化货币政策。带动整个美国社会的投资规模不断增长，各行各业也开始复苏。其它国家也效仿美国的超低利率和量化货币政策。这种全球性，长期性量化货币，和低利率政策，既挽救了全球的经济，也促使全球性大规模投资。最终导致今天全球性各行各业产能和产品过剩。尤其是房地产业，现在的房地产业已呈现“产能过大，价格过高，房屋过剩”的局面。这也是各国政府开始加息和停止量化货币的主要原因之一。如果人们认可上述逻辑就不难理解现在是一个非常好的卖房市场良机。因为人们此时卖方，人们可以规避房屋投资风险，缩短房屋投资周期，和实现良好的房屋投资收益。

         在央行开始加息时卖房，可以回避投资风险。任何投资与风险都是并存的，股票市场如此，黄金市场如此，房地产市场亦如此。而且收益越高，风险越大，这是投资常识。全球房地产市场历经几十年的高速发展，市场已趋向饱和和过剩。在一些发展中国家，由于过度开发，已呈现房屋严重过剩，甚至出现一座座“鬼城”和“鬼街”，即整条街，整个社区无人居住。即使这样，房地产的开发热情还是很高，在前期有人投资获利的榜样作用下，人们依然热情高昂地投资房地产，并认为这是家庭财产保值和增值的好办法。完全忽视房屋投资风险的存在。其实，房屋是否过剩以及过剩的程度，政府最知情。因为政府有统计部门，城市现有人口，现有住宅数量，在建住宅的单元数，已批准待建住宅单元数量，那些投资者不清楚，而政府却一清二楚。政府会根据不同情况制定相应政策来调节房屋市场的发展方向。当社会购买力不足，社会投资不足，就业率下降，或存在严重的还贷违约时，政府会降低利率，以降低投资者的财务风险，来鼓励投资者扩大投资规模；但经过一段高速发展后，房屋市场已过度饱和以至于严重过剩，泡沫过于严重时，甚至可能会诱发金融危机时，政府就会提高利率，缩短投资“杠杆”，严格贷款条件。这时，房屋市场的价格就会下降，投资者的投资热情就会降低。纵观30年来的商业银行贷款利率，像前几年如此低的贷款利率是非常罕见的，过去三十年间，商业银行的房屋贷款利率大部分时期是大于5%的，有时商业银行贷款利率会高于10%。如果这种情况发生，高端投资物业不但很难出售，而且还会跌价，投资人不得不承担过重的房贷压力，甚至有家庭破产的风险。

         目前，央行刚开始加息，房屋市场还没有对此作出反应，这是卖方的大好时机。这样做缩短房屋投资周期。一般来说，任何国家的经济都有其周期性，即一段时期，经济比较繁荣，社会就业率高，国民购买力强，社会投资规模不断扩大；而另一时期会社会萧条，社会就业率低，国民购买力弱，社会投资规模小。央行会根据当时社会的经济状态来调整央行的利率。当社会处于萧条时，央行会降低利率，以鼓励社会投资，鼓励企业技术创新，鼓励家庭投资以便繁荣社会经济生活；但当社会投资规模过大，经济泡沫过大时，央行会提高贷款门槛，提高贷款利率，以降低社会金融风险，防范社会和金融危机。一般来说，央行率较高时，房屋的总体价格较低；而央行利率较低时，房屋的总体价格较高。所以，当人们在利率较高时，家庭投资买的房子，在利率较低时卖，收益会较大；反之，当人们在利率较低时投资买的房子，在利率较高时卖，收益会较小，甚至亏损。这也就是为什么多伦多新移民在2009年之前买的物业，增值的幅度非常大。那时，政府为阻止金融危机，大幅度降低央行的利率。利率大幅度降低的结果是房屋的价格也一直飙升。房屋投资商也加大房屋投资力度，直到现在全球已呈现房屋过剩现象。这是不争的事实。房屋市场过大泡沫也是触发金融的诱因。为防止房屋市场的过大泡沫，为避免金融危机，目前各国政府都在加息。而加息的后果就是房价下跌。加息越多，房价跌的就越低。所以，在目前房价还没有对加息反映之前，是卖房的好时机。此时卖方可以缩短房屋投资周期，提高资本的使用效率。

         央行刚开始加息时，也是卖方可以实现良好的房屋投资收益的好时机。此时，市场还没有对央行加息反映，也就是房屋还没有开始降价，房屋价格正处于此次经济周期的最高点。如果投资者此时将投资物业及时卖出，其收益无疑是良好的。即投资者在本次经济周期投资，也在本次经济周期收回投资。投资不但收益良好，而且投资周期还短，资本的使用效益还高。大家知道，同样投资100万物业，也同样是卖出120万。如果投资的周期长短不一样，资本的回报率是截然不同的。假如甲投资者投资周期为一年，他的资本回报率为：（20万-地产经纪佣金5%-1年的银行MORTGAGE-1年地税）/100万=8%;另乙投资者的投资周期为二年。他们投资的资本回报率为：（20万-地产经纪佣金5%-2年MORTGAGE-二年地税）/100万=3%，如果投资周期为三年，房子即便也卖120万。投资者将面临投资亏损。这主要原因是贷款的商业银行的贷款政策造成的，商业银行让借款人先还利息后还本金。如果人们房屋贷款的偿还期为25年，那前两三年还贷大部分是还银行借贷的利息，而还的本金却很少。一旦投资者在两三年内违约卖房，投资者将损失很大。所以为避免这样损失，投资者应缩短投资周期。即在央行刚开始加息时，投资者在市场还没有对此作出反应之前卖掉房子。这样投资者可以实现良好的房屋投资收益。

         总而言之，任何商品都有紧缺和过剩，都有涨价和降价的可能。这是市场经济的重要特征。经验表明市场很少有这么一种商品，其价格是永远上涨的。房屋这一商品也不例外。另外，现代社会的经济是成周期性发展的。房屋的价格也社会经济周期紧密相关。各国央行的利率变化是一个国家的经济调整有效工具。也是投资者判断未来经济走向的重要依据。能正确理解和认识社会经济的周期性，并能及时根据央行的利率变化来调整投资，对指导房地产投资有极其重要指导意义。当前，各国央行开始逐步提高央行利率，开始提高房屋贷款的门槛。这将对未来的房地产价格影响甚大。央行的利息越高，房屋市场价格会越低。而现在央行刚刚开始加息，市场还为对此作出任何反应，这正是投资者卖房的好机会。此时卖方的益处就是人们可以规避房屋投资风险，缩短房屋投资周期，和实现良好的房屋投资收益。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）