投资与回报

投资与回报

加中置业 李 军

         目前，有很多多伦多新移民想投资多伦多房地产。首先，投资多伦多房地产是一个非常好的投资项目。大家都知道，随着国际市场一体化的飞速发展，各国都清晰的认识到，国家的货币对国际货币的汇率越低，该国的出口产品在国际市场上的竞争力就越强；反之，国家货币对国际货币的汇率越高，国家的出口产品在国际市场上的竞争力就越弱。环顾当今世界，发展中国家人为压低本国货币对国际货币的汇率政策，导致制造业大量从老牌工业国向发展中国家流失，从而导致传统工业国家大量工人失业，居民失去房子，家庭破产，进一步导致银行大量呆账，坏账，引发国家金融危机。为避免这类事情的发生，现在，各国都不同程度地量化货币，降低本国储蓄利率，相对降低本国对国际货币的汇率。以增强本国工业品在国际市场的竞争力，使本国制造业和金融业得以健康发展。从上述一段逻辑中，人们不难看出，不论政府的低的储蓄利率政策还是量化货币政策，都对新移民投资多伦多房地产也有好处，因为投资多伦多房地产是一种家庭财产的保值，增值的有效办法。那么投资什么样的房地产收益更好呢？经验表明，投资有潜在增值的房地产，投资多元文化社区的房地产，和投资有较好现金流的房地产的回报较好。

         首先，投资有潜在增值的多伦多房地产是一个非常好的家庭财产保值增值办法。如果新移民来多伦多时间长一点的，都会有这样的体会，很多同袍喜爱买增值快的和增值大的房子。比如，一个房子两年前，有人花六十万加币买的，现在涨到八十万，一些新移民以为这样的房子好，增值快。以为自己花八十万将该房子买入，过两年也会涨二十万。当然，这种事情在发展中国家是存在的；但在加拿大，新移民是很难重复这样“美好的故事”。加拿大是一个非常完善的市场经济国家。各行各业都会受到市场机制的有效制约。比如，房价的合理水平就是该房子出租的年收入的十倍左右。一旦房价远远高出这个水准，比如说市场的平均房价已是房年租金的40倍。那么，国际信用等级评审机构就会对加拿大的商业银行的信用等级进行下调，因为对存在大量房地产泡沫的进行放贷的银行一定存在较高的风险投资。一旦商业银行的信誉等级下调，商业银行的融资成本就会升高，自然，银行给房屋的贷款利率就会上升，或提高对房屋贷款门槛，从而有效地抑制房价上升。在这里，人们看到的是，完善的市场机制自动调节房地产市场，使房地产的价格围绕着其价值波动。我们这里说投资有潜在增值的房地产，就是不盲从，不追高，用理论指导投资，买一些房价是房子年租金十倍以下的房子。其方法是，当别人热火朝天地炒C15区时，我们买E05区，当人们热炒E05区时,我们买E07区。我们这样具有前瞻性投资，一定会比那些追高炒作的人们收益大而且还稳妥。

         其次，投资多元文化社区的房地产也是一个好的家庭财产保值增值办法。在多伦多，当人们买房的时候就会发现。越是华人集中的地区，房子越贵。这原因很简单，因为华人集中的地区，学校的学生平均成绩高，学校就自然成为好学校，社区就自然成为好学区。当然，如果家里有孩子读书，而且还对国内的应试教育“情有独钟”，也可以理解那些人多花几十万买个“清华园”房子。但如果家里的孩子都上了大学了，就真没有必要多花几十万买什么所谓“清华园”社区的房子。这是因为在多元文化社区投资买房收益是多方面的。第一，新移民可以用较少的钱买到与“清华园”一样的房型。第二，在多元社区买房可以使新移民有更多的机会与邻里进行英语交流，新移民可以较快地提高英语听说能力，从而找到专业工作，全面融入加拿大主流社会；第三，多元文化社区是新移民做生意的好地方。凡是在多伦多做过小生意的人都会有这样的体会。越是多元文化社区，做生意越容易成功。有时文化的差异本身就蕴藏着大量商机。比如中国的某些地方饮食特色，搬到多伦多多元文化社区，就可能形成一个食品产业。所以，新移民在多元文化社区，买房投资是一个非常不错的选择。

         最后，在多伦多投资房地产，新移民选择有较好现金流的房产。在投资金额和投资风险一定的前提下，现金流越大的房产，收回投资的期限越短，投资的回报率也越高。一般来说这样的物业价值也就越大。根据西方的经济理论，投资的利润是来原于资本。而资本在一定的社会经济环境中，它的回报率是趋于动态平衡的。就是说，如果投资某一领域的资本的回报率高于其它领域，那么投资其它领域的资本家就会把他的资本转移到投资回报率高的领域，直至投资不同领域的资本回报率趋于一种动态平衡。人们可以假定整个社会资本的投资回报率的动态平衡系数为10%（R）。同时，投资房屋的年净收益是3万（I）,那么该物业的资本化价值就是VALUE=I/R=2/10%=20万加币，也就是说该物业值20万加币。再例如，社会的投资回报率不变，另一个房屋投资的年回报是6万，那么该物业的资本化价值就是VALUE=I/R=6/10%=60万加币，也就是说该物业值60万加币。也就是说，在整个社会的资本投资回报率保持不变的前提下，投资的房屋收益的现金流越大，物业的价值就越大。所以，新移民在多伦多选择房屋投资时，在投资风险一定的前提下，一定要考虑投资房屋回报的现金流，选择投资回报率较高的房屋进行投资，这样的投资的物业不但保值而且会增值。

           总之，人们不论在中国，还是在加拿大。人们感觉大多数商品都在涨价，十年前，多伦多人们花0.99加币就可以买一个面包，现在，多伦多的面包已经涨到1.99加币了。当然，多伦多的房子也同期相应的长了一倍左右。即多伦多的房屋平均价格从十年前的二十几万加币，到现在的四，五十万加币。中国的物价十年来的变化更是令人瞠目结舌。这些物价变化都与国际市场一体化有着密切的关系。各国央行都通过压低存蓄利率和贷款利率，贬值本国货币，增强本国的工业制造业的国际市场竞争力。从另个侧面来讲，不是物价在涨，而是货币在贬值。这是不以人们的意志而转移的，人们无法阻止国家量化货币。当然也不能储存大量的面包，来保值增值家庭财产。这就是为什么人们选择投资多伦多房地产投资来保值增值家庭财产的主要原因和动力。新移民在多伦多选择房地产投资时，经验表明，投资有潜在增值的房地产，投资多元文化社区的房地产，和投资有较好现金流的房地产是非常好的选择（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。