多伦多优秀社区介绍--“Bayview Village”

多伦多优秀社区介绍--“Bayview Village”

多伦多专业,专职 地产经纪  李 军

Bayview Village 位于华人最喜爱的多伦多中北部，过去，该社区一直被称为多伦多的门户。该社区北到FINCH EAST, 东临LESLIE ST,  南接401，西以BAYVIEW为界。社区是由FARLINGER DEVELOPMENT LTD 领导的众多开发商于上个世纪共同规划设计完成。上个世纪50年代，和60年代，社区在规划，设计,和发展时，社区内优美的自然环境深深地影响和触发当时的设计人员灵感.设计人员尤其注意到THE EAST DON VALLEY PARKLAND 的重要地位, 设计人员认为社区的规划建设应以该天然峡谷为中心，进行社区整体规划设计。该社区的主要设计人员提出社区总体设计理念是以“社区要适应自然环境，不是自然环境适应社区”。事实证明这种社区设计理念非常具有前瞻性，和超前意识。即便当今人们徜徉在该社区，也会被坐落在天然峡谷两侧那些高低错落洋房与各种植被而形成的生态园林社区而感叹！整个社区环境优美，景色宜人，社区的四分之一面积被绿色植被所覆盖。社区好，自然喜爱的人就多。近十几年来，很多来自世界各地的不同文化背景的新移民都想在该社区置业安家。所以该社区的物业价格，十几年来一直领涨多伦多。社区历经十几年的物业翻新和人员更迭。该社区现已形成多伦多高档优秀社区之一。其主要体现在社区学校好，社区环境好，社区交通方便。

”Bayview Village”社区内有EARL HAIG S.S.这样是非常好的学校，EARL HAIG S.S.是多伦多最好高中之一.在这个高中读书, 对新移民的孩子成长非常有利。EARL HAIG S.S.高中不但历史悠久，教学质量杰出。而且它与其它华人集中的优秀学校相比，EARL HAIG S.S. 高中还有个优势，就是多元文化学校。这样具有多元文化背景的学校非常有利于我们新移民孩子的成长。首先，这样的学校非常有利于孩子的英语口语学习。经验表明，凡是在多元文化背景成长的孩子，英语口语进步的非常快，大学毕业后非常容易找到合适工作；相反，一路在华裔学生特别集中的学校长大的移民孩子，孩子的社交圈都局限在华人孩子之间，孩子英语口语进步相对慢一些. 大学毕业后，孩子找合适工作的难度就大一些。这已是不争的事实。所以，新移民为孩子选择多元文化背景的学校，选择类似EARL HAIG S.S.高中这样的学校是非常有利于孩子在加拿大的学习和发展的。另外，新移民孩子在EARL HAIG S.S.高中学习成长，孩子的软实力都会相对比较强。众所周知，新移民的孩子长大以后，是要和加拿大社会不同族裔,不同文化背景的人们打交道的，而不是仅仅同华人打交道。所以，孩子同不同族裔的个人沟通能力就显得非常重要。EARL HAIG S.S.高中就能给新移民的孩子提供这样的学习环境。EARL HAIG S.S. 高中不像有些华裔学生特别多的高中，EARL HAIG S.S.高中的学生是来自不同元文化背景和族裔。我们新移民的孩子与这些多元文化背景的学生一起学习是非常难得的成长环境。是在国内花多少钱都买不到的学习环境。毋庸置疑。在这种多姿多彩的学习环境长大的孩子，不论是将来找工作能力，还是适应工作环境，还是与他人的沟通能力，都具有在那些华裔学生占大多数的学校成长的新移民孩子无法比拟的优势。当今的企业和公司管理，绝大部分都属于项目管理，而项目经理的80%以上的工作内容就是与人沟通，与不同文化背景的团队成员沟通。如果，新移民想让我们的孩子有大作为,将来成为某些项目负责人. 那么今天为孩子选择多元文化背景，多族裔背景的EARL HAIG S.S.高中，在”Bayview Village”的社区买房无疑是非常有远见的一个选择。

Bayview Village 社区的环境好. 该社区的环境好体现在很多方面; 首先是人文环境, 该社区大多数居民家庭属于高收入, 居民整体教育背景较高,  而且文化背景不同. 该社区的平均家庭收入超过15万加币,远远超过多伦多城市平均家庭年收入. 社区大多数居民都受过高等教育. 其次, Bayview Village社区的自然环境也很优美。实际上，每当春天来临,Bayview Village整个社区的各时代艺术洋房都掩映在各种园林和姹紫嫣红的花卉之中。整个社区空气清新，几条清澈小溪贯穿整个社区,流入安大略湖。小溪沿岸是的充满生机植被和各类动物。这里充分体现人和社会的和谐，人与自然的和谐。人们徜徉在百年老街上，映入眼帘的是二百年来不同时代艺术建筑和优美的自然景色有机和谐结合。毫无疑问，Bayview Village的良好社会环境和自然环境会吸引越来越多的新移民来置业安家！此外, Bayview Village 社区的商业环境也很好, 如大型西人商业中心”Bayview Village Shopping Centre” 属于高档次的购物中心，购物环境优雅，集合了高档时装店、高级专卖店和各种服务娱乐中心于一体. 新移民在该社区生活会感到非常便利.  这里不但有大型现代的西人超市,而且还有大型华人超市, 为新移民提供国内不同地方乡土特产, 能满足来自国内不同区域的新移民的需求. 社区内各式各样的中餐馆会让新移民犹如在国内生活一样.该社区的社会服务功能也十分便利, NORTH YORK 中心医院, 和社区图书馆就坐落在社区内, 人们举步可达. 所以,凡是来过该社区的新移民, 都会感慨该社区有这样优美的自然环境和良好社会环境!

Bayview Village社区的交通非常便利. 这是有该社区的优越地理位置决定的. 社区过去一直称为多伦多的门户,和走廊, 就是因为她得天独厚的地理位置. Bayview Village社区位于多伦多的中北部, 处于GTA的核心地带. 从高处俯瞰GTA, 整个社区坐落在GTA的”脊背”上, 也有懂风水的人士称该社区位于多伦多的”龙脉” 上, 啧啧称赞该社区的风水非常好. 非常适合华人在此置业安家.  所以, 该社区深受华人喜爱, 近年来,华人选择在这里置业的越来越多,社区的华人比例也逐年上升. 由于社区地处整个GTA的核心和交通枢纽地带, 该社区的交通自然十分便利. 人们步行可及 TTC, 和新开通的Sheppard地铁沿线Bayview站点. 而Sheppard  地铁线与Younge-Spadina地铁线连接，因此,很多在DOWNTOWN上班,和DOWNTOWN上学的人, 都喜爱在该社区定居.  社区交通极为方便;  多伦多纵,横两条大动脉, 404, 401两条高速临近该社区, 人们借助DVP高速,驱车只需25分钟就可以到达市中心. 该社区还与多伦多著名的YORK大学,和SENACA COLLEGE 相临.  最近几年,很多来自国内的留学生选择这两所院校留学. 他们当中的一些人非常喜爱在Bayview Village 社区租房,或买房. 因为该社区距离他们的学校非常近, 而且交通便捷.  凡是在多伦多上班,上学的人都会有深刻的体会, 交通便利的社区太重要了. 据说,在多伦多, 居住交通便利的社区的人们要比生活在交通蹩脚的社区人们,每天可以节省二, 三个小时的交通时间; 也就是说每天可以多出二,三个小时的娱乐休闲时间; 这样一年下来,或十几年下来. 那可是一个非常可观的差距. 甚至可以说是完全不同的生活. 所以,交通非常便利Bayview Village社区深受人们喜爱.

总而言之, 随着时间的推移, 越来越多的新移民开始意识到Bayview Village 社区是多伦多最好的社区之一. 社区有华人非常喜爱的 EARL HAIG S.S.高中. 很多华人移民不远万里移民到多伦多的目的就是为孩子寻找的良好的教育环境. 而Bayview Village 社区的EARL HAIG S.S.高中以其教育质量好,办学成绩突出, 历史悠久, 深受新移民的亲睐. 尤其是EARL HAIG S.S.高中的多元文化色彩, 对新移民的孩子成长尤为重要, 孩子不但能学好文化知识,英语听说进步快,同时也学到与世界上不同文化背景的同学打交道, 这对孩子的人际沟通能力提高,对孩子软实力的增强无疑是非常有利的. Bayview Village 社区的环境非常优美, 该社区的很多房屋是依峡谷的自然走向而建, 很多错落有致的洋房与天然峡谷看上去好像浑然一体. Bayview Village 社区的社会环境也非常好, 社区内各种服务设施非常完备和便捷. 新移民在此定居不会有强烈的文化冲击, 一切国内有的东西,这里几乎都有.最后, Bayview Village 社区地处GTA的核心地带, 交通十分便利. 新移民在此置业买房, 会节省大量的时间去娱乐,去休闲,去做自己喜爱的事情,从此会极大的提高新移民的生活质量. 所以, 人们说Bayview Village是多伦多的最优秀社区. (房屋买卖，请电（647）824 6916, 微信junli64, 或电邮：peterlee6489@gmail.com）。

多伦多地产经纪: 在多伦多，买房才是硬道理

多伦多地产经纪: 在多伦多，买房才是硬道理: 在多伦多，买房才是硬道理 多伦多地产经纪 李 军 刚来多伦多的时候，就听老移民说，多伦多是非常成熟的市场经济，凡是你想到的生意，别人都已干上了。社会经济制度非常完善，几乎所有的投机漏洞都被堵死。在这里，不像发展中国家，一夜暴富的可能性几乎为零。十几年来，自己和身...

在多伦多，买房才是硬道理

在多伦多，买房才是硬道理

多伦多地产经纪 李 军

刚来多伦多的时候，就听老移民说，多伦多是非常成熟的市场经济，凡是你想到的生意，别人都已干上了。社会经济制度非常完善，几乎所有的投机漏洞都被堵死。在这里，不像发展中国家，一夜暴富的可能性几乎为零。十几年来，自己和身边的朋友经历也用事实告诉我，这话真对。在多伦多，无论打工，还是做小生意，想短时间内暴富，想都不要想，根本不可能！在多伦多，挣钱多的，多交税；挣钱少的，少交税；不能工作的，政府补贴，住政府房子，生活更轻松。到头来，大家都有肉吃，都有车开，都有房住，生活都差不多少，共同构建和谐社会。如果说新移民之间有差别，那不在于新移民一年能挣多少钱，而是差别在于买了，还是没买独立房，差别在于买了几个独立房。假如两家新移民各个方面都相差不多，一家新移民在10年前，或者5年前买了独立房；而另一家新移民一直租房，没有买独立房。那现在两家资产差异应该是非常大的。如果一家已经买了两个独立房，另一家还没有买任何房子。那两家资产差异已经没法比了。这已是不争的事实。有些人感慨地说，如果早知道这个样子，到多伦多下飞机，什么也不干，没有钱，借钱也要买两套独立房，现在什么也不用干了。随着时间的推移，到今天，越来越多的新移民意识到，在多伦多，买房才是硬道理。因为，在多伦多买房，可以使你的家庭财产保值升值；在多伦多买房，是多伦多社会发展的客观要求；在多伦多买房，是一种非常好的投资。

首先，在多伦多买房，可以使你的家庭财产保值升值。自从2008年美国金融危机以来，这几个新名词“量化货币”，“宽松货币”，“积极的货币政策”等等出现在各种媒体的频率越来越高。而且是全球范围的。大家虽然不能准确的明白这些名词的含义，但都知道就是多各国都在不断地多印钞票。经济危机时，需要印钞票；经济衰退时，需要印钞票；经济疲软时，需要印钞票；政府财政大规模赤字，也需要印钞票。反正，经济一困难时，就得多印钞票。致使市场上流通的货币越来越多。二十年前，在中国听说谁是百万富翁，觉得这个人非常了不起。演变到现在，某些城市已经变得整个社区都是百万富翁。整条街都是千万富翁。甚至还有很多亿万富翁。如果没有全球性的宽松货币政策，如果货币发行总量还保持在二，三十多年前的水准。这些多千万富翁是不可能的。这些富翁挣钱的方法各自不同，但与房地产有关的一定占大多数，因为房地产会使物业业主“被富贵”。有的新移民，十几年前，在多伦多市中心买个二十几万的旧房子，十几年过去后，随着货币发行量的增大，和房屋的涨价，到现在变成一百二十几万，整整增值一百万加币。自己还是像以前一样，打着每小时十几块钱的工，没有什么变化。但不知不觉家庭财产增值了一百多万加币，这叫“被富贵”。这些年，像北京，上海，广州等国内一线城市。这种“被富贵”的百万富翁太多了。多伦多也一样。货币永远随着时间而贬值（大趋势），物业和土地永远随着时间增值（大趋势）。远的不说，30年前的30万加币和现在的30万加币是完全不同的两回事；同样，30年前多伦多独立HOUSE的价值和今天的独立HOUSE的价值也完全不是一回事。这是不争的事实。所以，在全球宽松货币政策下, 在多伦多这样一线城市，买独立房, 如果不出极其不正常的事件, 家庭财产增值是很自然的事情.反之，如果一个家庭，一直打工，一直租房子，那这个家庭的财产，被社会不断增发的货币给稀释了，购买力会大大下降。家庭财产也会大幅度缩水。

其次，在多伦多买方，符合多伦多社会宏观发展规划。多伦多的宏观发展规划，是到2020年，大多伦多地区人口增长到1000万。现在，大多伦多人口只有5百多万。人口发展对房屋的需求是刚性的。大家知道，不论在哪里，投资的方向很重要，如果一个人的投资方向与政府的规划相吻合。那投资的成功率就会很大。反之，投资的风险就会很大。政府的发展规划需要投资者的支持，反过来，政府也会保护投资者的利益。这是因为人们选择投资是有利于社会的。投资者的投资有益于社会是多方面的。第一，投资能带动社会就业。不论人们投资商业，直接创造就业就会，还是投资物业，拉动社会需求，间接创造就业。这些投资都是有利于社会的。第二，投资者的投资结果，会有利于政府增加税收，比如，物业税，物业转让税，商业各种税收和个人各种所得税。第三，投资者的各种投资有利于繁荣城市。投资者的各种商业，和物业投资对繁荣城市有着极其重要的意义。人们看到的各种城市标志性建筑，及象征着城市繁荣的商业都是投资者对社会的贡献。 正是由于投资者对社会有着极其重要的作用。所以，当今世界各国都制定各种政策来保护投资者的利益。比如，当今的超低利率，和高通货膨胀就是政府保护投资者利益之措施之一。假设在中国北京，一个投资房屋的人，一不小心，来个投资失误，一个价值100万的物业，投资者支付120万元，失误20万元。但政府通过超低利率，量化货币政策，高通货膨胀政策。明年该物业市价涨到150万，投资者不但没赔，反而净增30万。有人获利，就会有人失利。打工族去年可以用100万买个房子，今年只能买2/3个同样房子，打工者的资产因此而缩水。总的说来，就是政府通过政策倾斜投资者，以牺牲打工者的利益来换取投资者的投资热情。由上述可见，政府和投资者是利益一致的。投资者越富，投资能力越强，社会就会越繁荣，国家就越强大。因此，政府愿意为投资者承担一部分投资者的投资分险和投资成本，以保护投资者的权益和财富。所以，人们也就不难理解，当美国发生金融危机时，政府拿着纳税人的钱来补贴企业，来挽救企业，来帮助投资者。这是因为投资者对社会发展非常重要。在多伦多，投资买房是多伦多社会发展的客观要求。

最后，在多伦多买房，是一种非常好的投资。多伦多的房屋价格不但远低于东京，香港，等等发达城市的房屋价格。甚至远低于一些发展中国家的房屋价格。这与多伦多是全球最适合人类生存和发展城市不相符。一个来自北京的客户对我说，多伦多什么都比北京贵，就房子便宜。在北京，如果有多伦多独立HOUSE这么大的院子。价格至少几千万，甚至上亿。她感慨道，“多伦多的房子太便宜了”。多伦多的房子相对便宜，价格低廉，那多伦多的房子就有投资价值。事实上，多伦多的房屋在过去十几年来一直在上涨，而且还越涨越快。期间，不少欧洲的经济学家，美洲的经济学家都说多伦多的房价有多少多少泡沫。但人们真的在多伦多看好一个独立房子，去抢OFFER的时候，就会发现在多伦多买一个可心独立HOUSE，有时会有多难，就会发现成天叫嚣“多伦多的房子要降价”离现实有多遥远。到多伦多国际机场去看一看，看看每天涌入的来自世界各国的新移民，新难民；看看每天涌入来自全球的留学生；再看看每天来自世界各地的旅游者。他们都是多伦多房屋潜在的投资者和买房人。而多伦多每天能供给市场相应多的新房源吗？多伦多的城区面积有限，房屋资源有限；而新移民绝大部分就想定居多伦多，而且新移民源源不断，这也是多伦多房屋价格不断上涨的动力。“先到为君，后到为臣”，十几年前先来多伦多的移民占尽房屋投资的先机。那是多伦多的独立房子有的才十几万，二十几万加币，而今有的已涨到一百多万加币。在多伦多这样高福利，高税赋的城市，一家人打什么样的工，十几年能在多伦多攒近百万加币？几乎不可能！所以有人说，在多伦多多买一套独立房，对家庭财富贡献，相当于打两份工。毫无疑问，在多伦多买房，是一种非常好的投资。

总而言之，在多伦多买房是一个非常好的选择。相比在多伦多选择其它途径来发展家庭事业，买房可以说是硬道理。因为在多伦多买房，可以使家庭财产保值增值。当今，很多国家都用货币政策来摆脱经济各种困难，货币发行量越来越大。货币面值也越来越大，40年前，最大面值10元钱“大团结” ，今天面值最大的已开始变成“一千元”了。加拿大的“一分钱”已经开始废弃不用了。二十年前和今天相同的货币额度，购买力差距很大。“纸币随时间而贬值，物业而时间增值”。这是客观规律。是不以人的意志而转移的。这就是为什么人们在多伦多以买物业来作为保值增值家庭财产的方式。尤其是买有附带土地的物业，像多伦多的独立HOUSE，保值增值的能力非常强。再有，在多伦多投资物业，符合多伦多城市的长期发展客观要求，与政府利益一致。所以投资者的热情和利益受政府政策性鼓励。最后，在多伦多买房是非常好的投资。多伦多物业价格相对低廉，有很大的增值潜力。过去，很多新移民由于在多伦多投资物业，如今这种投资回报是非常可观的。国际一体化的今天，世界越来越多的不同文化背景的人们，开始了解多伦多； 他们把多伦多作为人类文明的典范；他们把多伦多看作成人类发展模式；他们都把多伦多作为移民的首选城市；他们把多伦多作为留学的首选城市；他们把多伦多作为投资的首选城市。这种发展趋势越演越烈，势必不断促使多伦多的人口越来越多，商业越来越繁荣；物业需求越来越大。所以，很多新移民意思到，在多伦多，买房才是硬道理（本文不作为多伦多买方投资依据，仅仅是学术探讨，特此声明。多伦多房屋买卖，请电 （647）824 6916 微信junli64,或http://www.torontorealtyagent.ca）。

吴晓灵：银行不能总是要央行“放水”（引用）

吴晓灵：银行不能总是要央行“放水”（引用）

搜狐财经讯 5月23日到24日，2015清华五道口全球金融论坛“新常态 新金融”在清华大学新清华学堂举行。“一行三会”主要负责人、国内外知名学者、业界领袖齐聚一堂，共议“新常态”下全球和中国金融业面临的挑战和机遇。

　　清华大学五道口金融学院理事长兼院长，清华大学国家金融研究院联席院长吴晓灵出席并演讲。吴晓灵表示，中国金融的杠杆率在全球来说是比较高的，在这种情况下，如果增加银行信贷是饮鸩止渴的行为。银行不能总是要央行“放水”，还需提高金融配置效率。另外，中国动辄几十亿非法集资，说明中国不缺钱，缺的是合法的渠道让资金投到实体经济上去。

　　她还说，美国硅谷的兴起离不开风险投资机构的资金支持。而对比来看，中国的风险投资机构更多是瞄准有上市潜质的公司。她建议道，资本不要老是盯着上市，而应该是场外市场，给更多创新企业和股份制企业机会。

　　以下为发言实录：

　　吴晓灵：女士们、先生们，非常高兴今天再一次站在这个舞台上和大家共同交流，今天的主题是新常态、新金融，刚才龙永图先生非常精辟阐述了在这一个新的时代当中中国的对外战略，他提出：我们要和世界一起建立一个世界的命运共同体。五道口金融学院的宗旨就是培养金融领袖，引领金融实践，共建民族复兴，促进世界和谐。三年前我们定下来这样一个学院的宗旨和当今国家对我们的需要是一样的。刚才龙永图先生提出我们学院要为中国走向国际、为中国和世界一起建立命运共同体培养后来的人才，培养金融的人才。今天借此机会我想讲一下国内的问题，谈一谈在新常态下金融业所面临的任务。主题是“提高金融资源配置效率，促进经济创新发展。”

　　在市场经济环境中，金融资源的配置效率决定了社会资源的配置效率。间接金融中银行主导金融资源的配置，银行的经营管理水平影响着社会资金的配置效率。直接金融中市场主导金融资源的配置，资本市场的完善程度影响着社会资金的配置效率。美国是一个以直接金融为主的国家。对欧洲银行业垄断的惧怕，使得美国的银行业在相当长的时间内受制于单一银行制度的约束，而工业化时代的到来促成了美国资本市场的发展。了解美国金融史的人都知道，在美国的银行业在

　　很长一段时间内实行的是单一银行制，不允许银行跨州经营和设立分行，而且美国几次想建立中央银行都被否定过了，只有到了1913年，在巨大的金融危机之后，美国才建立了美联储，因为到美洲来创业的人们对欧洲金融资本对市场的垄断有深刻记忆的，他们非常怕银行垄断市场，因而对银行业的跨州经营、银行过度强大有深深的提防之心。

　　在经济发展过程中，特别是在工业化时代，需要资金的投入，需要资本的积累，靠单一资本的积累难以适应大工业化发展的需求，于是人类创造的股份制、创造了股票市场、创造了资本市场。发达的资本市场成就了工业化时代以规模效益为主的产业发展，也成就了信息化时代创新型企业的发展。在上个世纪，钢铁、铁路资本密集型行业发展的时候，资本市场的发展为他们筹集了资金，而在上个世纪70、80年代，当科技新兴发展的时候，创业资本、风投成就了硅谷，使得美国把先进的科学技术转化为生产力，促成了美国成为世界上技术领先的国家。

　　欧洲是间接金融为主的地区，资本市场发展与美国的差别在一定程度上影响着经济的活力。许多科技创新源自欧洲却在美国得以实践并产业化。

　　计划经济时代的中国，把银行作为社会经济的薄记机关，信贷资金的计划管理是国家管理国民经济的重要手段。从而形成了我国银行业管理经济的思想重于服务经济的思想；形成了重视对企业的服务超过对居民的服务的传统。我们国家在上个世纪90年代的时候，四大商业银行还都是国务院会议重要的参与者，我们经常通过信贷资金的匹配来影响中国经济的结构，应该说我们国家一个间接金融为主的国家，一个以银行为主的国家，银行信贷的配置影响着整个国民经济资源的配置。而且我们国家从刚一开始的时候就把银行作为国家管理经济的工具，因而对老百姓的服务仅仅局限于积极参加储蓄支持国家经济建设这样一个范围之内。我们的老百姓一直没有支付工具，到了90年代之后才逐渐开展允许老百姓开个人支票，但个人信誉还没有充分建立的时候，谁敢接受个人支票呢？后来就出现了借记卡和信用卡，于是中国的支付手段跳过了支票阶段，直接进入到了卡机电子化的时代。这一时代尽管老百姓有了支付工具，但是服务的面并不够大，服务并不便捷，也就成就了当前互联网时代第三方支付体系的发展，给互联网金融留下了一个很广阔的发展空间。

　　市场经济的不完善，银行治理结构、经营机制的不健全和服务意识的欠缺，使得我国信贷资源配置效率不高，而直接融资的不发达更是阻碍了投资者和融资者的联接渠道。于是出现了中国资金多而又融资难、资金多而又社会融资成本高的局面。改革开放增加了居民财富积累，高额的居民储蓄为中国提供了投资的源泉，但如何提高投资的效率、提升中国经济增长的质量，是经济新常态下我们面对的挑战。提高金融资源配置效率是应对挑战的重要措施，金融体制改革的重要任务，我认为如果要是完成这样的任务，希望从以下几个方面作出努力：

　　首先，在完善宏观调控的同时，要更加注重搞活市场投融资活动。

　　我们国家的经济杠杆率已经在全球上比较高的，在市场杠杆率过高情况下，加大银行信贷投放是饮鸩止渴的不智行为。中国经济进入了新常态，如何使中国经济能够平稳、健康地发展，我们要调结构、要提高经济增长的质量，但这是一个痛苦的过程。在这个过程当中，我们的着力点应该是什么方面呢？是向中央银行要资金放水呢，还是我们应该痛下决心把我们的结构调整的更好，让我们的新技术能够应用到实践当中去呢？我认为应该是后者。说一个数字大家应该知道，从1949年-2008年，银行系统一共投出的信贷是30万亿，但从2009-2014年银行系统投出的信贷是50万亿，这样的信贷投入难道还不够多吗？难道我们在经济转型的时候还要要求增加银行信贷吗？我想中国不缺钱。现在只要有一个P2P平台出来，只要一个众筹的平台出来，不管他们做得规范不规范，许多资金就到那里去了。我们一些非法集资动辄几十亿、上百亿，中国不缺钱，中国缺的是把这些钱通过合法的渠道、通过有效的渠道投入到实体经济当中去，投入到需要资金的方面去，因而控制货币、搞活金融是中国经济走出困境的唯一出路。

　　中国市场不缺钱，缺的是把资金引向实体经济的制度安排与运行机制，要素价格的市场化是关键。要想让中国金融配置资源的效率提高，除了资金的价格以外，实体经济的价格信号也必须是准确的，才能够使我们的资金配置对效益的判断是准确的，包括土地、能源、原材料、劳动力等等一般商品价格，价格是准确的资金的信号才能正确反映市场的供求。

　　第二，要强化市场主体财务约束，让资金价格反映资金的使用效率和风险状况。

　　财务软约束的市场主体会占用过多的金融资源，对其他市场主体有挤出效应。现在地方融资平台、大型国有企业比较容易获得资金，而一些中小企业以及创新型企业获得资金的难度就会比较大一些，尽管由于今年新《预算法》实施对地方政府融资平台的融资产生了一定约束，但是政府融资和国有企业融资的容易程度远远高于中小企业，还有一些“僵尸”企业该退出市场而没有退出市场，这些都占用了过多的资源，我们从2008年到2014年6年时间之内投入了50万亿的资金，这些资金都到哪里去了？这个资金的配置效率不是非常之高。

　　或明或暗的刚性兑付抬高了无风险收益率水平，加大了社会融资成本。社会的无风险收益率水平应该是国债利率，但是很多理财产品、一些信托计划，还有一些债券有比较高的利率来吸引资金，但当出现风险的时候却不能够容忍这些风险的充分暴露，现在有个别小的在暴露，但使得这些高风险但又获得高收益的产品在市场参与者心目当中立下了一个标杆，它的无风险收益率水平，以此为标杆，而不是以国债为标杆，抬高了整个社会无风险收益率的曲线，加大了社会融资的成本。

　　分清风险责任，做好社会保障，有序打破刚性兑付是我们让市场发挥决定性作用，提高市场效率非常重要的一环。我们的很多金融产品之所以不能够打破刚性兑付，很重要的原因是因为我们没有分清各个产品的法律责任，没有明确它的风险承担的责任，因而当出了风险的时候，难以下决心让投资者承担风险。而且我们要做市场出清的时候，必然会遇到一些劳动力的失业，必须做好社会保障工作，做好社会政策的兜底。在一个经济困难的时期，只要把穷人的事情做好了，把低收入人群的生活安排好了，社会就是安定的，社会才能成功转型。

　　第三，要尊重居民财富自主权，提高直接融资比重。

　　金融活动是居民财产权的运用，以信息披露为中心，严厉打击虚假信息、信息欺诈，维护市场秩序，构建无缝对接的多层次资本市场，是直接融资健康发展的基础。

　　当前的重点应是发展场外市场，特别是新三板区域股权市场和券商柜台市场。财富管理市场是今后直接融资的重要组成部分，目前的各类理财产品其本质是资金信托，明示法律关系才能建立风险自担的市场秩序，是依法治市的基石。到现在为止，银、证、保、信、基做的理财产品其本质是信托，其本质是公募或私募基金，到现在金融业都没有形成共识，这是我们市场错乱的一个非常重要的理念原因。坚持不重复征税和公平税负的原则，鼓励以VC/PE为代表的集合投资计划的发展和众筹的发展，为大众创业、万众创新畅通融资渠道。我们在扶植实体经济发展过程当中，非常重要的一个金融工具就是集合投资计划，特别是私募股权投资计划，硅谷之所以能够成为硅谷，就是因为有风险投资对这些新技术的扶持，第一轮融资很可能就是十万美元也或是百万美元、千万美元，没有最初的风险投就难有新技术和小企业创立的开始，也就没有这些企业的成长，能够上到二级市场融资的企业起码应该在场外市场进行两三轮的融资之后才可能成长、壮大和成熟。所以我认为我们的资本市场不要眼睛都盯着公开上市的市场，应该把更多的注意力和眼光放在场外市场上，给每一个想创业的人以股本融资的机会，给每一个股份制的企业以多轮融资、逐步成长的机会。这样才能够实现大众创业、万众创新。

　　互联网、大数据、云计算、移动支付等信息技术的发展为金融业降低融资成本创造了技术条件，以包容的心态鼓励创新，以卖者尽责、买者自负的精神参与创新，中国的金融业才能在信息化时代提高资源配置的效率。

　　第四，加强金融市场基础设施建设，有效防范和化解金融风险。

　　金融市场的基础设施包括：资金的支付清算体系；金融产品的登记、托管、交易体系；金融业综合统计体系。只有建立了信息集中和共享的金融宏观审慎管理框架，建立跨市场的分析、监测制度，才能够有效防范和化解金融风险，守住不发生区域性、系统性金融风险的底线。

　　提高金融资源配置效率，才能促进中国经济成功转型，促进中国经济创新发展！谢谢大家！

地产经纪和你谈“看房”

地产经纪和你谈“看房”

多伦多地产经纪 李军

看房，是新移民买房过程中最重要的环节。看房不但要看房型，看LOCATION，看校区，更重要的是看房子本身有没有大问题。看的房子多了，买房人对买什么样的房子，花多少钱自然也就有譜了。有人说，房屋有没有问题那是验房师的业务，跟地产经纪无关。这话说得很有道理，作为一名地产经纪，本人强烈建议每个买房人都在买房前做验房，因为，验房会使你对你买的房更加踏实，避免一些不必要的损失，也避免一些风险。房屋买卖对于每个家庭都是一件大事，而且过程也很复杂。在整个房屋买卖过程中，有很多专业人士都参与其中。如律师，验房师，贷款经纪，保险经纪，财务人员，甚至可能涉及环境人员。地产经纪是做市场的，做合同的。地产经纪在整个房屋买卖过程中处于核心地位。其起的作用像是多伦多的家庭医生，及时能将客户的问题推荐给相关的专业人士去解决，如家庭医生给客户推荐心脏专家，内分泌专家，等等。地产经纪也一样，也会把客户的相关问题介绍给相关的专业人士，如验房师，ACCUNTANT, 律师，贷款人士，和保险经纪等等；地产经纪不是大包大揽为客户包办房屋买卖的一切业务的全才。当然，地产经纪对于与房屋买卖有关的法律问题，房屋的基本概况，贷款的程序，和房屋保险的意义还是懂一些的。下面，我就谈一谈如何看房。多伦多的独立房的整体构造分三个部分，即地下室（水泥槽），房屋主体（一个大木头箱子），和房顶。

第一，要看房屋的地下室。多伦多的独立房，或半独立房都有地下室， 其外形就是一个巨大的水泥槽。其作用非常大。从建筑学角度来说，一个建筑物，越是基础，越是重要，一旦基础出现问题，维修也就越难，维修费用也就越大。设想一下，如果房顶坏了，房屋的别处没有毛病，那换个房顶就解决问题了。但如果房屋的基础有问题，房屋的地下室有严重的问题。那就麻烦大了，我们没法给房屋换个地下室。多伦多独立房的地下室是整个建筑的BASE，客观要求它水平，坚固，防水。如果由于房屋重量分布不均，一侧偏重或是房屋的所在的土质不同，从而造成地下室沉降不均，向一侧倾斜或位移。其后果就会是坐落在地下室上面的巨大木头箱子在重力的作用下发生位移，倾斜，扭曲和变形。这就是非常严重的房屋结构问题。这样的问题一旦出现，很难处理。再有，地下室一定不要漏水。地下室漏水是很讨厌的事，而且维护费会很高。多伦多的房屋都是木制结构，而且地下室还有很多设备。一旦地下室漏水，整个房屋都有一种潮气。这对人，对房屋，对设备都有害。室内潮气太大，容易生霉菌，对人体危害大；潮气对房屋的木头和设备金属都有损害作用。所以，看地下室时，一定要闻一闻有无潮气。最后，在看一看地下室的设备有没有锈迹，墙壁上有无过多的接线痕迹，和地下室横梁是否保持良好。因为，如果有这样的问题，房屋可能有其它严重的问题。

第二，看房屋主体。多伦多的房屋主体就是坐落在地下室上的一个巨大木头箱子（承重），它的外墙有几种，有砖的，石头的，铝片和槊料片的。但这些材料做的外墙都不承重，都是装饰品。这些材料做成的外墙多少都有些倾斜，但向外倾斜角度不能过大。如果砖墙和石头墙，外墙不能有断裂装和塌陷装裂纹。如有这样的裂纹，说明房屋有结构性问题。有时，人为过度装修也会产生结构性问题，比如在房屋一侧过度装修超重的石料装饰品，超出原先的设计要求，致使房屋的一侧偏重，致使房屋整体向一侧倾斜，整个大木箱子发生扭曲，变形或位移，从而产生房屋结构性问题。再有，需看房屋主体的内部墙边，墙角。这些部位是房屋“应力”最为集中的地方。一旦房屋出现结构问题，出现塌陷，倾斜，位移或变形，在重力和其它外力的作用下，这些部位必然会反映出来，如墙角，墙边会发生“龟”裂。这些裂缝非常难以掩饰。今天掩饰好，过一段时间还会裂开。只要细心查验就会看出来掩饰过的痕迹。这是查验房屋结构问题的最有效办法。房屋的主体部分，当然要看房屋的供暖方式，其中气暖是最好，最节能的方式。如果是电暖，或是水暖，将来改成气暖还得花一笔钱。至于房屋的门窗，厨房，洗手间和地板，这些东西很直观，主要和房屋价格有关。

第三，看房顶。好的房顶都有这样的特点，坚固，防风，防雨，对流好，保温好。多伦多的独立房都有一个通向屋顶的人孔。通过这个人孔，人们可以到屋顶进行简单维修和安装更换保温材料等等。但当你看房子时，卖家将此人孔封死。这时，你可得小心了。我看了很多房子，一遇到这种情况，多半说明房屋有问题，至少是屋顶严重漏水，难于维修，或维修费用很大，或同时顶部有严重霉菌。有个别的房屋，被一些人种植过大麻，通过屋顶的通风对流设备排出由于屋内种植大麻而产生的水蒸气。使得整个屋顶的木料残存大量霉菌。这也是卖方封死该人孔的原因之一。当然，不能以人孔被封死就断定该房屋一定存在严重问题。但买房者遇到这种情况，一定要小心谨慎。因为封死人孔实在不好解释。如果，该人孔没有封死，很有必要，那手电往里面照一照，看看有没有潮气或霉菌。看看里面的木料是否保持完好。回到外面再看一看顶部的房瓦有无变形，变色或翘起现象。如果有这种现象发生，说明该换房瓦了，这需要一笔非常用。

总之，看房是个很重要的环节。每个在多伦多买房的新移民都要花时间去看房。看这看那，最重要还是看房屋结构。如果房屋是脏，乱，差。那没有多大事，找几个人整理整理，花不了几个钱。或者，干脆就自己干。还能节约大笔买房费用。但一旦买的房子出现结构性的问题，那可麻烦了。那不是自己干的事，也不是花一点钱的事。买房不是一件小事，是件一顶一的一件大事，花那么多钱，还不可以退货。所以，本人强烈劝告每一个买房人都在买房前，在OFFER 正式FIRM前，找个专业验房师验一下房。就像买汽车，要有出厂合格证一样。这点钱花的值，省不得。可以避免很多买房风险。这里值得提的是，千万在验房这件事不要听一些人口头承诺，其中包括我们的一些地产经纪的口头承诺和打包票。因为，在房屋买卖合同里，地产经纪有免责条款。“即买房过程中的有关其它专业问题，买房人需向这些相关专业人士咨询，地产经纪不负责法律，会计，税务，验房，或环境方面等等其它专业的服务”。所以说，买房人非常有必要找个验房师，检验你所想要买的房子，不能轻信其他人口头拍胸脯打包票了。以上是我的一点看房经验，仅供大家参考和学术探讨，不作为房屋买卖依据,特此申明。（多伦多房屋买卖 李军 TEL：（647）824-6916 或微信junli64）.

地产经纪和你谈“看房”

地产经纪和你谈“看房”

多伦多地产经纪 李军

看房，是新移民买房过程中最重要的环节。看房不但要看房型，看LOCATION，看校区，更重要的是看房子本身有没有大问题。看的房子多了，买房人对买什么样的房子，花多少钱自然也就有譜了。有人说，房屋有没有问题那是验房师的业务，跟地产经纪无关。这话说得很有道理，作为一名地产经纪，本人强烈建议每个买房人都在买房前做验房，因为，验房会使你对你买的房更加踏实，避免一些不必要的损失，也避免一些风险。房屋买卖对于每个家庭都是一件大事，而且过程也很复杂。在整个房屋买卖过程中，有很多专业人士都参与其中。如律师，验房师，贷款经纪，保险经纪，财务人员，甚至可能涉及环境人员。地产经纪是做市场的，做合同的。地产经纪在整个房屋买卖过程中处于核心地位。其起的作用像是多伦多的家庭医生，及时能将客户的问题推荐给相关的专业人士去解决，如家庭医生给客户推荐心脏专家，内分泌专家，等等。地产经纪也一样，也会把客户的相关问题介绍给相关的专业人士，如验房师，ACCUNTANT, 律师，贷款人士，和保险经纪等等；地产经纪不是大包大揽为客户包办房屋买卖的一切业务的全才。当然，地产经纪对于与房屋买卖有关的法律问题，房屋的基本概况，贷款的程序，和房屋保险的意义还是懂一些的。下面，我就谈一谈如何看房。多伦多的独立房的整体构造分三个部分，即地下室（水泥槽），房屋主体（一个大木头箱子），和房顶。

第一，要看房屋的地下室。多伦多的独立房，或半独立房都有地下室， 其外形就是一个巨大的水泥槽。其作用非常大。从建筑学角度来说，一个建筑物，越是基础，越是重要，一旦基础出现问题，维修也就越难，维修费用也就越大。设想一下，如果房顶坏了，房屋的别处没有毛病，那换个房顶就解决问题了。但如果房屋的基础有问题，房屋的地下室有严重的问题。那就麻烦大了，我们没法给房屋换个地下室。多伦多独立房的地下室是整个建筑的BASE，客观要求它水平，坚固，防水。如果由于房屋重量分布不均，一侧偏重或是房屋的所在的土质不同，从而造成地下室沉降不均，向一侧倾斜或位移。其后果就会是坐落在地下室上面的巨大木头箱子在重力的作用下发生位移，倾斜，扭曲和变形。这就是非常严重的房屋结构问题。这样的问题一旦出现，很难处理。再有，地下室一定不要漏水。地下室漏水是很讨厌的事，而且维护费会很高。多伦多的房屋都是木制结构，而且地下室还有很多设备。一旦地下室漏水，整个房屋都有一种潮气。这对人，对房屋，对设备都有害。室内潮气太大，容易生霉菌，对人体危害大；潮气对房屋的木头和设备金属都有损害作用。所以，看地下室时，一定要闻一闻有无潮气。最后，在看一看地下室的设备有没有锈迹，墙壁上有无过多的接线痕迹，和地下室横梁是否保持良好。因为，如果有这样的问题，房屋可能有其它严重的问题。

第二，看房屋主体。多伦多的房屋主体就是坐落在地下室上的一个巨大木头箱子（承重），它的外墙有几种，有砖的，石头的，铝片和槊料片的。但这些材料做的外墙都不承重，都是装饰品。这些材料做成的外墙多少都有些倾斜，但向外倾斜角度不能过大。如果砖墙和石头墙，外墙不能有断裂装和塌陷装裂纹。如有这样的裂纹，说明房屋有结构性问题。有时，人为过度装修也会产生结构性问题，比如在房屋一侧过度装修超重的石料装饰品，超出原先的设计要求，致使房屋的一侧偏重，致使房屋整体向一侧倾斜，整个大木箱子发生扭曲，变形或位移，从而产生房屋结构性问题。再有，需看房屋主体的内部墙边，墙角。这些部位是房屋“应力”最为集中的地方。一旦房屋出现结构问题，出现塌陷，倾斜，位移或变形，在重力和其它外力的作用下，这些部位必然会反映出来，如墙角，墙边会发生“龟”裂。这些裂缝非常难以掩饰。今天掩饰好，过一段时间还会裂开。只要细心查验就会看出来掩饰过的痕迹。这是查验房屋结构问题的最有效办法。房屋的主体部分，当然要看房屋的供暖方式，其中气暖是最好，最节能的方式。如果是电暖，或是水暖，将来改成气暖还得花一笔钱。至于房屋的门窗，厨房，洗手间和地板，这些东西很直观，主要和房屋价格有关。

第三，看房顶。好的房顶都有这样的特点，坚固，防风，防雨，对流好，保温好。多伦多的独立房都有一个通向屋顶的人孔。通过这个人孔，人们可以到屋顶进行简单维修和安装更换保温材料等等。但当你看房子时，卖家将此人孔封死。这时，你可得小心了。我看了很多房子，一遇到这种情况，多半说明房屋有问题，至少是屋顶严重漏水，难于维修，或维修费用很大，或同时顶部有严重霉菌。有个别的房屋，被一些人种植过大麻，通过屋顶的通风对流设备排出由于屋内种植大麻而产生的水蒸气。使得整个屋顶的木料残存大量霉菌。这也是卖方封死该人孔的原因之一。当然，不能以人孔被封死就断定该房屋一定存在严重问题。但买房者遇到这种情况，一定要小心谨慎。因为封死人孔实在不好解释。如果，该人孔没有封死，很有必要，那手电往里面照一照，看看有没有潮气或霉菌。看看里面的木料是否保持完好。回到外面再看一看顶部的房瓦有无变形，变色或翘起现象。如果有这种现象发生，说明该换房瓦了，这需要一笔非常用。

总之，看房是个很重要的环节。每个在多伦多买房的新移民都要花时间去看房。看这看那，最重要还是看房屋结构。如果房屋是脏，乱，差。那没有多大事，找几个人整理整理，花不了几个钱。或者，干脆就自己干。还能节约大笔买房费用。但一旦买的房子出现结构性的问题，那可麻烦了。那不是自己干的事，也不是花一点钱的事。买房不是一件小事，是件一顶一的一件大事，花那么多钱，还不可以退货。所以，本人强烈劝告每一个买房人都在买房前，在OFFER 正式FIRM前，找个专业验房师验一下房。就像买汽车，要有出厂合格证一样。这点钱花的值，省不得。可以避免很多买房风险。这里值得提的是，千万在验房这件事不要听一些人口头承诺，其中包括我们的一些地产经纪的口头承诺和打包票。因为，在房屋买卖合同里，地产经纪有免责条款。“即买房过程中的有关其它专业问题，买房人需向这些相关专业人士咨询，地产经纪不负责法律，会计，税务，验房，或环境方面等等其它专业的服务”。所以说，买房人非常有必要找个验房师，检验你所想要买的房子，不能轻信其他人口头拍胸脯打包票了。以上是我的一点看房经验，仅供大家参考和学术探讨，不作为房屋买卖依据,特此申明。（多伦多房屋买卖 李军 TEL：（647）824-6916 或微信junli64）.

多伦多地产经纪: 多伦多地产经纪: 移民的首选之城市—Great Toronto

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