2017年3月7日星期二
2017年3月5日星期日
YORK区AURORA, NEWMARKET, WHITCHURCH-STOUFFVILLE 独立房价格变化统计
YORK区AURORA, NEWMARKET, WHITCHURCH-STOUFFVILLE 独立房价格变化统计
（2/2016-2/2017）数据来自MLS
多伦多地产经纪 李 军
| Month | Aurora | Newmarket | Whitchurch-Stouffville |
| 2/2016 | 1100210 | 813204 | 842101 |
| 3/2016 | 1053181 | 828231 | 974133 |
| 4/2016 | 1155487 | 841593 | 1048658 |
| 5/2016 | 1160286 | 871904 | 975428 |
| 6/2016 | 1106476 | 895394 | 1107108 |
| 7/2016 | 1206032 | 842343 | 1103655 |
| 8/2016 | 1239645 | 890329 | 1173958 |
| 9/2016 | 1270582 | 916541 | 1197326 |
| 10/2016 | 1212402 | 922770 | 1229744 |
| 11/2016 | 1062160 | 941689 | 1172002 |
| 12/2016 | 1318470 | 983347 | 1104488 |
| 1/2017 | 1349603 | 1105820 | 1257657 |
| 2/2017 | 1336427 | 1203484 | 1334566 |
| ∆ | 236217 | 390280 | 492465 |
| ∆% | 21% | 48% | 58% |
附图表；（单位；加币）
所有数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准。
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
YORK区 KING,MARKHAM, RICHMOND HILL VAUGHAN独立房价格变化统计
YORK区 KING,MARKHAM, RICHMOND HILL VAUGHAN独立房价格变化统计
（2/2016-2/2017）数据来自MLS
多伦多地产经纪 李 军
| Month | King | Markham | Richmond Hill | Vaughan |
| 2/2016 | 1216055 | 1243643 | 1261164 | 1129173 |
| 3/2016 | 1240333 | 1296155 | 1391159 | 1129816 |
| 4/2016 | 1283432 | 1363887 | 1412443 | 1191632 |
| 5/2016 | 1388367 | 1360581 | 1421704 | 1236911 |
| 6/2016 | 1444451 | 1366502 | 1518320 | 1202774 |
| 7/2016 | 1557463 | 1411018 | 1498547 | 1231028 |
| 8/2016 | 1303333 | 1389991 | 1498547 | 1261142 |
| 9/2016 | 1406712 | 1402462 | 1568093 | 1345090 |
| 10/2016 | 1471122 | 1538361 | 1531618 | 1279607 |
| 11/2016 | 1535531 | 1469977 | 1583703 | 1272112 |
| 12/2016 | 1537538 | 1418252 | 1548876 | 1268264 |
| 1/2017 | 1494063 | 1521337 | 1675392 | 1524011 |
| 2/2017 | 1673576 | 1731618 | 1775279 | 1574159 |
| ∆ | 457521 | 487975 | 514115 | 444986 |
| ∆% | 38% | 39% | 41% | 39% |
附图表如下（单位；加币）
所有数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准。
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
三月份多伦多东部四个城市独立房价格变化统计
多伦多东部四个城市独立房价格变化统计
（2/2016-2/2017）数据来自MLS
多伦多地产经纪 李 军
单位：加元
Oshawa
|
Ajax
|
Whitby
|
Pickering
| |
2/2016
|
442597
|
601611
|
614095
|
727248
|
3/2016
|
437156
|
612517
|
629306
|
664220
|
4/2016
|
467981
|
618032
|
646370
|
772399
|
5/2016
|
420132
|
658549
|
661799
|
704275
|
6/2016
|
477656
|
651481
|
637836
|
766985
|
7/2016
|
493935
|
677723
|
667288
|
746137
|
8/2016
|
502932
|
649546
|
677893
|
777895
|
9/2016
|
516670
|
669508
|
670779
|
820271
|
10/2016
|
509701
|
724268
|
713929
|
793507
|
11/2016
|
530741
|
684268
|
681426
|
863518
|
12/2016
|
518455
|
654170
|
685652
|
811536
|
1/2017
|
585891
|
677639
|
719694
|
830195
|
2/2017
|
$651,961
|
772,682
|
$811,603
|
$902,352
|
∆
|
$209,364
|
171,071
|
$197,508
|
$175,104
|
∆%
|
47%
|
28%
|
32%
|
24%
|
附图表如下:
所有数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准。
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
2017年3月3日星期五
二月份OSHAWA最新独立房价格统计（数据来自MLS)
二月份OSHAWA最新独立房价格统计（数据来自MLS)
多伦多地产经纪 李 军
OSAHAWA地处多伦多东部，城市南部临安大略湖，城南和城北有两条高速与多伦多相连。从奥沙瓦经401高速道多伦多，或经407高速到万锦，车程仅20分钟左右。目前，在全球经济不景气的大环境下，奥沙瓦的城市经济发展保持势头，城市就业率位居全省第一。另外，该城市的安省理工大学规模也不断扩大，学生人数越来越多，带动城市的房地产快速发展。据有关统计，该城市的房屋价格也领涨整个GTA. 以下是该城市独立房的相关统计数据，附图表。
1) 2016年2月份OSHAWA独立房平均价格：$407513
2) 2017年1月份OSHAWA独立房平均价格：$585891
3) 2017年2月份OSHAWA独立房平均价格：$651961
4) 2017年2月份比2017年1月份OSHAWA独立房平均价格上涨：
（651961-585,891）/585891=11.28%
5) 2017年2月份的OSHAWA独立房平均价格比2016年2月份同期价格上涨：
（651961-442597）/442497=47.30%
6) 如果投资者于2016年一月份，投资10万元，购买一套价格为407513加币的独立房，家庭财富在过去的13个月，
平均每天递增： （651961-442597）/396=528（加币/天）
这可是365天价格平均上涨，即使是节假日，周末期间都不停地以每天528加币的速率上涨。
7）投资回报率：就是投资者只付25%首付 (加4：1杠杆）的前提下，于2016年2月份，用10万元左右，在OSHAWA投资一座价格40万左右独立房，每月月供1600左右（按当前利率）。
那该投资人的13月的投资回报率约为：
『（651961-442597）-13×(1600月供等-1500房租收入)』/100000=208%。
也就是说，2016年2月份投资10加币左右在OSHAWA买的40万加币的独立房，2017年2月份这个独立房的投资收益为20.8万加币，家庭资产净增值20.8万加币!
8) 结论：在当前低利率情况下，相比在大多伦多这样的移民城市投资独立房，相比投资人所获的投资收益；很多人靠打工，做小生意，挣钱真是太难了！长此下去，对于富人，越有钱投资，家庭财富增长越快；相反，一些没有投资独立房的家庭，一天即使干24小时也不行,
9）评论：在过去的5年，留心的人们注意到，很多过去开工厂，做小生意的人都渐渐放弃他们过去引以为骄傲的实体经济事业，而改投资买房子了。其原因根据上述分析结果看出，如果投资人仅仅投资10万元左右，在OSHAWA买个独立房，家庭财产在过去的13个月，每天净递增近500加币；这可比开工厂，做生意挣钱容易多了！如果人们用10万加币开个小生意，想每天进账500加币太难了！几乎不可能！而且开工厂，做生意还存在各种风险，还要每天辛勤工作。所以，人们都注意到，很多过去的价格特别高的门市房，现在价格开始下降了；很多非常抢手的小生意，现在没人愿意做了，甚至一些小生意，小工厂已经倒闭了。这样长期低利率发展下去，客观上形成房地产业一枝独秀，且对实体经济形成的“挤出效应”。
现OSHAWA已引起越来越多的投资者的关注，主要原因是该城市的独立房价位低，物业增值潜力大，家庭可负担性强！(
附图表如下；
2017年3月1日星期三
2016年是什么力量推动大多伦多房市如此疯狂上涨？
2016年是什么力量推动大多伦多房市如此疯狂上涨？
多伦多地产经纪 李 军
2016年是多伦多房屋市场及其不寻常的一年，整个大多伦多地区的房屋价格疯狂上涨。有些热点城市如，WHITBY,
OSHAWA和多伦多的某些热点社区的独立房涨幅超过30%，甚至40%，其它绝大部分的大多伦多地区的独立房涨幅几乎都超过20%。这种多伦多独立房一年之内平均上涨十几万到六十几万的涨幅远远超过2016年初一些财经专业人士对多伦多房屋市场分析和预测，让人们大跌眼镜！也令大多数多伦多打算买房还没有买到房的新移民疑惑和不安。很多一直没有买到多伦多独立房的新移民感慨道，这样下去，这辈子买不起大多伦多地区的独立房了！事实上，在过去的2016年，国内外对多伦多房屋市场不利的消息一个接着一个传来，诸如，居民的债务过高，美联储加息，人民币贬值，中加两国达成税务情报互换协议，以及中国政府限制国内居民向境外汇款，境外买房等等政策。但是，在这些诸多不利多伦多房屋市场情境下，多伦多的房价不但没有按人们预期下降，反而却能大幅度上涨！这现象非常值得人们深思和探讨，究竟是什么力量不断推动大多伦多地区的房价不断上涨呢？但与此同时，加拿大另一个房屋热点城市温哥华的房价却由于当地政府对海外购房者加征土地转让税，2016年末，大温格华地区的房价却开始下降。通过比较人们不难得出结论，海外投资者是大多伦多地区房价上涨的动力！
有人说，“只要卖掉北京一个公寓，就可以在大多伦多地区买个漂亮的别墅！”这种现象存在，那大多伦多地区的房价还得继续上涨！最近一段时间，在我带客户看房子时，一些十多年前来多伦多的老移民，对多伦多地区的房价上涨非常不满，也非常不理解，他们总是抱怨说，新移民的工资与十年前相比，也没有增加多少啊！多伦多的独立房的房价为什么几年间几十万，上百万上涨？一些老移民买独立房从多伦多买到MARKHAM,
再从MARKHAM买到NEWMARKET, 但总是在抢OFFER时，抢不过刚来多伦多的新移民，或海外投资者。这些刚登陆来自北京，上海，深圳和国内一线城市的新移民，在大多伦多地区买房抢OFFER时，明显处于优势地位。众所周知，国内一线城市的房价远远高于多伦多。在北京等一线城市，有的地段一个普通公寓就价值1000多万人民币，折合近200万加币。而且，很多新来的移民，在国内拥有几套房子。而前十几年来多伦多的老移民，在多伦多靠打工积累到100加币几乎是不可能的事情。新，老移民不同的经济状况，在大多伦多地区买房时，感受差异是巨大的。同样的100万的独立房，老移民感觉高不可攀时，想让经纪再与对方讲一讲价格，看价格能不能再降一点。可就当老移民还在犹豫期间，同样的房子被新移民加价10万加币，以110万成交价买走了。这样的现象在大多伦多地区经常发生。所以，只要北京等国内一线城市的公寓价格远远高于多伦多独立房价格的现象存在，那多伦多的房价还有上涨的潜力。
再有，人们说，温哥华给海外投资者在温哥华买房加收15%的土地转让税，也是今年多伦多房价上涨的原因。过去，海外物业投资者，来加拿大投资物业，有两个选择，一部分人选择临大海的温哥华投资；另一部分人选择临大湖的多伦多投资。因为这两个城市受大湖和大海影响，气候宜人。而且两个城市的华人社区比较成熟。近十几年来，多伦多，温哥华成为全球华人物业投资的热点城市，城市房屋价格直线上升。而且温哥华的房屋价格上涨比多伦多更猛，以至于这两年当地大多数居民感到温哥华的房屋价格都无法承受。一旦发生这种现象，事情就会变成对外来物业投资者不利的形势了。加拿大是一个民主社会，城市的市长，省长都是大多数居民选举产生的。一旦大多数人对城市的房屋价格不满，那一到选举期间，就会有候选人迎合大多数人的呼声，提出类似温哥华现行的对海外物业投资者加税的政策来抑制房价上涨。温哥华如此，多伦多也会一样。去年，温哥华开始实施对海外物业投资者加税后，温哥华的房屋价格开始下降。很多打算在温哥华投资物业的投资者，见此情景，这些人开始转向多伦多。本来多伦多就是全球房屋投资的热点城市，很多人多伦多当地人抢OFFER抢很长时间还没有抢到。2016年，又从温哥华来了一大批物业投资者。这两股物业投资者的力量叠加在一起，加剧了多伦多的房屋市场供求紧张局势，造成大多伦多房屋价格疯涨！
最后是今年国内治理腐败，修复政治生态环境力度最大的一年。国内治理腐败大环境也对多伦多的房屋市场其推波助澜作用。2016年是国内治理腐败措施最严厉的一年，反腐规模最大的一年，也有人称之为“政治洗牌”，为即将召开的十九大人事安排做准备。所以，人们看到，一年之内，成百上千的政府工作人员和商界知名人士纷纷落马。昨天还是台上领导，或商界呼风唤雨的知名人士，今天就成为阶下囚。一旦落到这个地步，真是万劫不应。很多人感到国内的政治经济风云变幻太快了，感到非常难把握！怎么办呢？一些精明的官员和商人都开始将家人纷纷移民出来，到多伦多买个房子。这样做可以进退自如，一旦国内形势不好，可以安全退居多伦多。这些人的数量不少，实力更不可小视。这部分人对多伦多的房价上涨的作用也不小！再有，国内一些中产阶级，过去一直想在北京，上海，深圳，和广州置业，但由于近年来国内的生态环境越来越差，也开始转向海外投资置业，开始选择在多伦多买房。有的家庭甚至直接将自己的孩子送到多伦多读小学，读中学，同时在多伦多买的独立房。这样的选择无疑是非常英明的！不但多伦多的房子比北，上，深圳的房子好，还价格便宜，而且增值潜力大！更重要的是，孩子直接在多伦多接受素质教育，不用高考直接上大学，一举多得！要知道，国内这样的中产阶级可有一亿之众，这些人的1%来多伦多，就是一百万之众，这个动力对于多伦多的房价潜在作用是惊人的！
总而言之，在过去的2016年，多伦多的房屋市场面临诸多不利因素，但却以令人惊异的幅度上涨，有些社区的涨幅超过40%。这在全球投资市场都是非常罕见的！在这个现象背后，人们分析诸多推动大多伦多地区房价上涨的背后因素。发现相比国内一线城市的房价，多伦多的房屋价格明显偏低，以至于，国内投资者卖掉一个一线城市的公寓，就可以在多伦多买个漂亮的洋房，漂亮的别墅。而且国内有数以亿计的人在国内一线城市拥有房子，随着国内生态环境的恶化，雾霾持续天数的增加，这数以亿计的国内中产阶级，他们当中只要有一小部分，哪怕只有1%，来多伦多投资房屋，那对多伦多的房价上涨的推动力也将是非常巨大的！再有，就是2016年，加拿大另外一个热点城市，温哥华开始对海外投资者加税，致使原本打算在温哥华投资房屋的投资人转向多伦多置业，使原本火热的多伦多房屋市场更加火爆。最后，是国内反腐，和修复政治生态运动，促使一些官员，和商人开始在多伦多买房置业。此外，多伦多物业上涨也与大多伦多地区的房屋供应不足，容量小有关。而且，多伦多的房屋投资人不只来自中国，还有很大一部分来自全球其它国家和地区。这些国家的政治经济动荡，和军事冲突，致使该地区的很多有识之士也纷纷来多伦多买房，也对多伦多的2016年房价上涨起很大作用！。（本人不关心政治，本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）
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