加息前夕，为什么还在抢OFFER

加息前夕，为什么还在抢OFFER

多伦多地产经纪 李 军

市场经济时代，信息的作用是至关重要的。由于信息不对称，信息劣势一方，总是做“逆向选择”，即总是选择对自己不利的取向。从某种角度讲，当前发展中国家的贫富差距，基本上都是社会成员享有国家商业信息不均衡造成的。例如，股票市场，大股东对上市公司信息的了解一定比小股民要透彻的多，和及时的多。自然而然，大股东在股票买入时机，和股票退出时机要比小股民领先半拍。这就自然注定，大股东总是在股票上涨之前买入，下降之前卖出；小股民正好与此相反。这样，小股民的钱自然而然地流向大股东的腰包里。数亿计的这样小股民，成全成千上万的大股东。利用信息优势，这些大股东轻而易举地成为千万富翁，亿万富翁。股票市场是这样，房屋市场，其它市场也一样! 二十几年前，国内刚开始房改时，那时，北京的房子也很廉价。即便是在这种情况下，信息劣势一方，普通百姓还在争议该不该买房时。 而信息优势一方，那些政策制定者，还有那时就有海外生活经验的人，抢得市场时机，尽可能地多买几套房子。这些有海外生活经验的人拥有房屋市场信息要比国内普通百姓多的多，他们清楚地意识到房屋市场的发展趋势。到今天，这些人不用工作就成为千万大富翁，亿万富翁; 而于此相反，大多数普通百姓，很多人从来就没有出过国，不清楚国际房屋市场发展趋势。自然，信息劣势一方普通百姓，又做出“逆向选择”。在央行利息进入下降通道，房屋价格开始上升时，在最该买房子的时候，没有买房；相反，在央行利率进入上升通道，房价已有下降风险时，开始抢OFFER，成为新时代不带“枷锁”的房奴。市场经济时代，由于“信息不对称，所以逆向选择”是无处不在，无时不有的现象。多伦多的房屋市场也不例外。当前，在美联储主席耶伦已声称年底开始连续加息的重大经济调整信号，一旦，央行利率开始向上升通道变化，必然导致房屋市场价格下调。与此同时，多伦多新移民仍然继续抢OFFER，继续“做逆向选择”，如选择“黄金地段”，选择”最佳校区”，和选择“清华园”等等现象。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之一是选择“黄金地段”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多 根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前，在新移民来之前，整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，多伦多的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。这些地段的房屋价格是普通房屋价格的几倍。这里需要澄清的是商业广告信息和房屋市场信息是不一回事的。商业广告信息，是具有主观性的；而房屋市场信息是客观的。作为商家，有时推出“黄金地段”的房源是普通商业行为，但新移民完全相信这样的地端具有黄金价值是太荒唐了！在多伦多，几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”Story” 。这些”Story” 对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。而商家看到自己编织的有关房子的”Story” 也能随同房子买如此高的价，做梦都能乐醒了。因此，新移民选择具有很多美好”Story”的高价房屋，是一种典型的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之二是选择“最好校区”。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，加拿大的教育就是在中，小学时代发现自己的爱好和专长，到大学时代发展自己的爱好和专长，再到职场上去发挥自己的爱好和专长，去实现自我，实现自己的人生！这话说的非常好，对加拿大的教育概括非常精炼。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”， 到那些平均分数非常高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买名校区的房子，有时是对家庭发展不利的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之三是选择“清华园”。这件事说起来很奇怪。很多新移民不远万里移民到加拿大，定居在多伦多的原因，都是奔着多伦多是国际化大都市，奔着多伦多多元文化教育而来。但来多伦多了以后，到新移民选房买房时，大多数人都避开多伦多廉价而又多元文化社区，争着到华人集中文化单一社区买高价房。在多伦多，社区的华人越多，房子越贵。这样的社区反而越对华人有引力。而且在一些华人比例非常高，社区居民几乎都是华人的社区，人们称之为“清华园”。“清华园”社区里的房子更贵。更有意思的是，新移民花了高价，在这样文化单一的“清华园” 买完房后，又变了，又开始喜爱多元文化了，又开始重视国际化教育了，又要把孩子又送进国际学校。这一系列选择，单从文字上看，逻辑上讲是非常怪异的，有点“叶公好龙”的味道。多伦多市是移民城市，是多元文化城市，也是国际程度化非常高城市。单论国际化这点，多伦多在世界上也数一数二。这是多伦多的优势，也是吸引新移民来多伦多定居的原因。数据显示，大多伦多地区，华人集中的社区同类房子价格要远远高于其它多元文化社区的房子价格，有时甚至高出一倍，高出几十万加币。实际上，新移民在这样的社区生活，除了付高价买房子，相比生活社区的华人，没有任何在多伦多发展优势；反而，有些方面还有很多劣势。新移民在多伦多时间长了，都会意思到。谁在多伦多英语环境工作，生活时间长，谁的英语长进快，谁在多伦多发展就会顺利。生活在多元文化社区的华人，由于经常有和邻里讲英语，语言能力长进远比生活在“清华园”的华人要快的多。”清华园”的大人和孩子不用英语，生活环境都用母语。这对新移民和孩子在多伦多的发展是非常不利的。这点利弊非常清晰，新移民心里是很清楚的。但新移民为什么还要付高价买”清华园“的房子？理由就是新移民在信息不对称情况下，做出的“逆向选择”。

总而言之，在市场经济环境下，信息不对称，和逆向选择是非常普遍存在现象，甚至可以说无时不有，无处不在。很多成功的人士，过着富裕轻松自在的生活，不是来自蛮干苦干，而是来自充分，及时，和真实的市场信息，和对这一市场信息的正确反应；反之，很多生活在困苦中的人们，之所以困苦，不是源于不勤奋工作，而是源于接受错误的市场信息，或是源于对市场信息的错误判断，和错误的反应，而做出的不利于自身的“逆向选择”。在多伦多，由于新移民对多伦多房屋信息缺乏客观全面的信息，结果，在新移民选择房子时，多半是“逆向选择”，即选择对自身不利的房屋。哪里的房屋房价高，哪里房屋价格涨的猛，哪里的商家房屋广告多，就到那里买房子。即选择一些所谓的“黄金地段”的房子，选择一些所谓”最好校区“的房子，选择一些所谓“清华园”的房子，选择一些听起来很好，面子过得去的房子。不能说这些房子不好，而是说与其它社区的同类房子相比，这些房子的价格太高了！对于新移民来说，这么沉重和漫长的财务压力，会严重影响新移民在加拿大的生活质量。有的新移民在超负荷的财务压力下，不堪重负，未老先衰，有的没付完房贷就撒手人寰。而这些所谓的“最好学校”和“清华园”里的学校还未必适合每一个新移民的孩子在加拿大的发展。有些新移民的孩子很活泼，很有天赋。本来多伦多没有统一高考。孩子在一般的学校学习，也会上一所不错的大学。大学毕业后，孩子也会找到一个自己喜爱的，适合自己的工作，实现孩子自己的价值，和实现自己的人生。但由于家长喜爱名校，爱面子，生硬地将孩子转到那些所谓的“名校”。再由于这些天性活泼的孩子天性贪玩，不适应这样高强度竞争环境，长期饱受压抑，对学习产生厌烦心理。最后，孩子选择放弃继续上大学。这都是新移民在买房过程中，“逆向选择”的结果。即使有廉价的质量好的房子，也不买；非选择对自家人不利的高价房；即使有适合孩子发展的比较好学区，也不选，非得选那些所谓的“最好校区”。最终结果，这种“逆向选择”不但害己，还害孩子！当前，美联储主席已清晰宣布，美联储年底开始加息，这是对房地产投资非常重要的信号，多伦多房屋投资者应清晰解读该信息的重要性，并应对此信息做出正确的反应。在美联储加息前夕，高价抢OFFER是有风险的！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信junli64）。

到奥沙瓦买房子,过轻松的移民生活

到奥沙瓦买房子,过轻松的移民生活

多伦多地产经纪  李  军

在多伦多，很多新移民一到多伦多，就在熟人和朋友的推荐下，买个离名校不远的社区买个房子。这样的社区都有个特点，国人多，学校好，房子贵，而且不是一般般的贵。几乎是普通社区房价的二倍，甚至更多。在国人的眼里，这再贵，贵得也值! 当看到我们的孩子，从名牌小学到名牌高中，再从加拿大世界名牌大学毕业，从此，充满信心地走向多元文化的国际名牌公司职业场所。每个做家长的都有一种移民成功的满足感。为这一刻，作为家长的，不知付出多少辛苦！一旦孩子已上大学，名校区的使命也就完成了。我们也没有必要承担那么多MORTGAGE压力，加之，我们年纪也大了，身体也有点感觉累了。想不想过轻松的移民生活，到奥沙瓦换个房子，买个不带MORTGAGE的房子。最近，可有很多多伦多移民选择到奥沙瓦买房子，因为奥沙瓦的房子非常适合投资，生活也轻松，且离多伦多非常近。

到奥沙瓦买房的理由之一，就是那里的房子真便宜，很适合投资。那里的独立房，从二十几万到三十几万，各式各样的房子应有尽有。这里的房屋价格相当于多伦多十几年前的情景。而且增值特别快！据有关统计，近一年来，奥沙瓦的房屋价格领涨全省，年涨幅高达26%之多！目前奥沙瓦的房屋价位，多么像多伦多十几年前的房屋价格。当年在这个价位，新移民在多伦多买房的，十年之后的今天，多伦多的独立房屋的价格已涨到一百多万了，这些人获得的收益是多大呀！很多新移民总是感慨，生不逢时，来加拿大不是时候，要是早来十年就好了！那时多伦多的房子真便宜！其实，加拿大如此广阔，先来的新移民不可能把投资的机会用尽，机会总是有的。机会当然不能沿着前面的人走过的路再走一遍。机会需要开创的。现在，很多人认为奥沙瓦就是一个很好的机会。因为奥沙瓦的房屋价格低，增值快，而且离多伦多非常近。房屋的价格低，投资的门槛就低，风险就小，交易成本就少，投资的财务压力就轻。当然也就非常适合新移民投资。现在，每年奥沙瓦的独立房价格都已很高的比率上涨，十几年后的今天，奥沙瓦的房屋价格很可能就是多伦多的今天房屋价格。

到奥沙瓦买房的理由之二，就是人们可以在奥沙瓦生活得非常轻松。可以更容易实现自己的人生。有人说 “业余时间决定人生”。人的兴趣，爱好，个性的体现，价值的体现都在人们的业余时间得到体现和发展。没有业余时间也就没有人们自身个体的个性的发展，也就没有人生！上百万新移民，由于各种原因，在多伦多，很少有人实现自己的职业就是自己的爱好。天天在多伦多，早9晚5的工作，很难跟自己的爱好联系在一起。在奥沙瓦就不同了，把多伦多的高价校区房卖掉，到奥沙瓦买个类似的房子，可以省下几十万加币。这样，家庭就没有那么多的MORTGAGE了，家人也可以十几年不用打工了。家人当然也可以选择，有适合自己的工作，就干一干；没有适合自己工作，可以在家读读书，养养花草，到舞厅跳跳舞，到加勒比海，或到地中海旅游旅游等等活动。有人说，奥沙瓦的房子虽然便宜，但离打工的地方有点远，不方便。但这些人怎么不想，到奥沙瓦后，人们可以选择不再天天打工了。人们可以选择到世界各地旅游了，可以选择干自己喜爱的事情了。离打工的地方虽然远了一点，但离实现自己的人生却近了，离世界更近了。

到奥沙瓦买房的理由之三，奥沙瓦离多伦多近，交通方便，生活方便。奥沙瓦与其它多伦多附近的小镇相比，有得天独厚的区域优势。从多伦多东部的士嘉堡沿401高速开到奥沙瓦市中心就20分钟左右。而且多伦多北部的407高速正在延伸至奥沙瓦。这和那些多伦多北面小镇相比，如NEWMARKET, BARRIE等等，奥沙瓦距离多伦多要近很多，方便的多！住在奥沙瓦，新移民到多伦多买个菜，看个家庭医生，通过多伦多机场回国都要比那些小镇方便的多。而且，据有关部门规划，多伦多新的国际机场就要建在多伦多东部的PICKERING，就在奥沙瓦附近。一旦这个机场建成，也会像今天的MISSISSAUGA一样，在奥沙瓦周边形成大量的物流公司，和工商业群，就业机会和房屋价格都会利好。所以，如果人们选择小镇买房，就先考虑在奥沙瓦买，因为你买个先机，买的值，而且它离多伦多非常近。

总之，当孩子上大学后，人们不再需要住在多伦多的昂贵的校区房，人们可以选择到奥沙瓦来买房。这里的房子非常便宜，增值潜力大，而且离多伦多非常近。有人说，在多伦多，人们买什么样的房子就决定什么样的人生。人们买昂贵的房子，相应付出的就会多一些，自己的业余时间就会少一些；人们买的房子便宜一些，相应付出就会少一些，业余时间就会多一些。当然，如果有的人是个大富豪，那另当别论。大多数人的人生有效时间，掐头去尾就几十年。可别白白浪费一次人生的机会，对自己好一点，留十几年给自己。卖掉多伦多的昂贵学区房，到奥沙瓦买一个价格低，房屋好的房子。换一种活法，不再过着没有选择地天天打工日子；而是过着有选择地工作和生活，过着愿意工作就去工作，过着高兴旅游就去旅游的美好生活（联系电话：（647）824-6916，微信junli64）.

负债越高死得越快 高净值人群投资如何变变变(引用）

负债越高死得越快 高净值人群投资如何变变变

　　编者按：中国高净值人群从2011年到2015年以每年超过10万人的数量递增，到2015年底，中国高净值人群总数已经超过112万。伴随着中国高净值人群规模不断扩大，其私人的可投资资产也在不断的膨胀。如何在经济大周期中保障自身的财富，已经成为当下高净值人群最关心的问题之一。《第一财经日报》前总编辑，中国商业文明研究中心和秦朔朋友圈创办者秦朔，近日在一场面向高净值人群的演讲中，阐述了自己对中国新常态背景下的新投资的看法。

　　“新常态”，2010年以后这个词在国际经济界经常用。当年，发达经济体拼命地负债消费，以中国为代表的新兴经济体拼命地生产，以澳大利亚为代表的能源经济体拼命地提供弹药，全球贸易增长是全球GDP增长1.5倍以上。但现在这个“新”已经不是欣欣向荣的“欣”，是辛苦备至的“辛”、是艰辛的“辛”。今天，全球经济整个增长速度已经下降了40%多，而全球贸易已经不再增长了。

　　因此在这样一个大的背景下，每一个人要做的第一件事情是降低自己不恰当的预期，要用配置的、结构化的眼光来看待自己的投资。

　　过去，你在一个高增长周期里面赚钱的那些模式、那些方法，可能在今天不再适用。

　　风向变了：过去胆子越大越赚钱 现在负债越高死得越快

　　在我看来金融有两个点特别重要：

　　第一个非常简单，今天的一块钱跟明天的一块钱，不是同样的一块钱。这是金钱的时间价值问题。比如说在过去的20年，你把你的劳动成果放在现金里面，跟你把你的劳动成果放在“砖头”（小编注：房产）里面，结果是非常不同的。

　　第二个，有风险的一块钱跟无风险的一块钱不是同样的一块钱。一块钱如果去投资，它的收益跟风险对称。你能承受更高的风险，那你也有可能获得更高的收益。你想赚很高的收益率，要准备冒很大的风险。

　　可能在座朋友会问说，过去20年“傻瓜”只要投了砖头就能赚很多很多钱。可见没有什么风险呀？整个投资其实有张资产负债表：扩张、收缩或衰退都有大的历史周期。某项投资，在某一个特定的历史阶段，它的涨幅可能是很惊人的，或者在另外历史阶段，跌幅可能也是很惊人的。

　　过去，中国的经济处在资产负债表扩张的左边：你早一点借钱，借的钱越多，这个钱变成资产的价格一直在上升。万科里面什么样的员工会赚很多钱呢？不是经理，是那些卖楼的小姐，因为她们敢把自己的信用卡刷爆在早期付首付。敢去花钱、借钱，这样的我们所谓“无知者”反而赚了很多很多钱。

　　但是今天中国资产负债表扩张到了什么时间段？你会发现在前一两年我们经常讲稳健的货币政策；在最近这一两年会经常提到的供给侧结构性改革的五个方法里面，一个是杠杆化。去高杠杆，意味着过去一块钱做八块钱、做十块钱生意的那个阶段已经过去了，政策面在紧缩。同时也可以看到在中国，除了少数结构性的重大机会以外，大部分大类资产已经涨不动了，不信可以去三四线很多城市去看。我在上海住在一个小区里，小区保安经常问我，在好几年前在河南老家周口买了房子怎么下跌呢？可是这里的房子已经涨了几倍了。并不是所有的资产都在左侧一样地去上升。

　　如果中国出现像日本在1989年、1990年开始的情况，整个资产负债表突然衰退。会是什么样的结果？日本当年高尔夫球镇价格跌了95%，商业不动产跌80%，住宅跌了60%。当出现资产负债表衰退时出现的情况是，资产在急剧地缩水，而负债却是像铁一样真实。用杠杆，欠银行多少钱，每年还是要还多少钱，同时还要收你的利息。

　　我认为整个投资其实就是风险收益，然后去把握你是在资产负债表的什么阶段。如果你在资产负债表的左侧，而且在起步的阶段，你可以不要去看惯常的那些逻辑，你胆子越大越赚钱。但是到了另一侧的时候，胆子越大的人死得越快，负债越高的人或者说负债的时候成本越高的人死得越快。

　　中国新的商业机会是在哪里呢？

　　整个全球经济我刚才已经讲了，现在是一个低活性年代：低增长、低贸易、低通胀、低利率、低投资、低收入。高的是高失业、高债务、高风险。我在过去一年时间里去了十几个国家跟地区，我看到能够增长不错的、大的经济体很少。

　　中国的新常态呢？现在是结构的调整期以及新旧动能之间的转换期。我本人对于中国经济的未来还是持一个非常谨慎乐观的态度。因为今天中国的GDP增长一个百分点，相当于五年前的1.5个百分点。今年中国GDP每一年的增量，以及中国GDP的增长对全球增长的贡献度，都已经是世界第一了。还是一个在扩张的经济体。

　　展望未来，中国新的商业机会是在哪里呢？我自己认为有四个方面。

　　第一个，经济总的周期性的机会。

　　未来的周期性机会很多是在外部，中国把自己的优势，制造的优势、供应链的优势，向国外、向新兴经济体去释放。最后GMP会超过GDP，海外投资部分国民创造总的生产总值，会大于中国之内创造的生产总值，有点像当年日本的情况。比如在澳大利亚、在新西兰，在这样的地方很多的牧场，很多的畜牧业、乳业，都是中国民营企业投资的，投完卖给伊利、蒙牛等等。在非洲，江苏的协鑫买了4000亿天然气储量的气田，然后加工中转运到中国。民营企业看到中国什么是没有的，什么是缺的，做了很多海外的布局，这里面是有很多商机的。

　　更重要的，具体到中国内部就是结构性的机会。结构性的机会产业要升级、消费要升级、技术要升级，然后走价值创新和高价值的道路。轻薄短小的中国制造会向很重的关键设备、关键原材料方面发展。

　　第二方面向衣食住行发展，同时教育、旅游在兴起。

　　80后对于品质、对个性化有很多新的要求，跟50后、60后、70后是完全不一样的。我们工作以后辛辛苦苦存钱，慢慢积攒老三件、新三件等等，而80后、90后，今天发了工资再加上父母的支持，想去哪儿去哪儿，未来这里有很多消费机会。而这些消费机会跟非物质的消费机会是关联在一起。

　　第三个互联网未来会有各种各样非常大的机会。

　　比尔盖茨上世纪出版了《未来之路》，说要么电子商务要么无商可务。华为公司说我们进入实时的时代，一切在线、DIY消费者参与，很多的营销都是通过社交媒体、社交网络来完成的。

　　宝洁在1994年进入中国，当年的模式这边是大规模制造、这边是大规模广告，这边是大规模的分销。今天的时代很多改变了。不再是大规模的制造，而是小批次的制造。不再是大规模的广告才有效率，今天很多的网红根本没有打过一分钱的广告，转到微博自己有店一年可能带动8-10亿的销量，这样的还不是一个两个。

　　未来，三线、四线、五线城市里的人的消费场景是这样的：在社交媒体上看到朋友分享，然后点开直接选择购物，不需要再到某一个货架去采购，到一个大的商场去采购。这些ROADs的时代在根本上影响我们。

　　第四个靠改革，抓住体制性的机会。

　　最后一个每一个人的素质要提高，要靠自我超越。

　　高净值人群要看清当前的形势

　　今年上半年要搞普惠金融，结果出来很多P2P诈骗；说搞供给侧改革，结果大家奔期货市场猛囤螺纹钢。高净值人群要看清目前的经济形势。

　　第一，这轮熊市到牛市只用了一年的时间，为什么？因为有微信，所有的信息快速地放大、快速地传播、快速地到达。现在有股指期货，现在有大量量化对冲基金，你要跟机器去竞争，你能竞争过机器吗？它能在瞬间里边发现差价去做套利能做得过它吗？拿我来说，经历了去年的这次波动，我就决定要退出二级市场，钱出来以后去选一些有很长期周期检验过的，比如一些PE，去做一些一级市场的投资。当然一级市场投资风险更高，锁定期比较长，但选择很靠谱，结合对生产的认识，中国有很多结构性的机会，也许会有不错的回报。

　　第二利率不断下行。降息以后，整个利率水平不断降低。如果现在拿国开行的国开债，和中国五年、十年的长期国债来看，现在无风险的利率已经跌到三左右，甚至有时2.9几都有。这个对于我们的启发是什么呢？我们整个预期得降低了，不能再指望有那么高预期的回报了，整个无风险利率都下降了。

　　第三个人民币汇率走势发生很大改变。去年汇改人民币三天时间贬值了5%。这个信号是从2005年7月份人民币上一轮汇改以后，整整11年时间过去以后，出现非常明确而且官方选择的方向，就是让人民币贬值。虽然官方经常说人民币没有贬值的基础。但事实就是你在贬值，你选择的方向是在贬值。当然，在中国整个外汇还有相当大管制的背景下，贬值的时限是会渐进的、缓慢的。

　　第四个房地产这块不展开了。

　　掌握新的投资三原则

　　整个中国资产负债表扩张的常规期结束了，现在在顶部或者阶段性的顶部进行整理、消化、结构性的调整。现在我们要在这样阶段性的顶部来思考我们在未来的布局。我认为有三个投资原则。

　　第一个是投资的理性化。任何的投资必须告诉自己，有没有确定的理由？有没有合理的预期？是不是合理的方式？什么叫确定的理由？投一件东西，总是要有一个你特别简单就能够说服自己的一个逻辑。怎么能有很好的投资呢？今天秦老师说的，明天隔壁阿婆说的，谁谁谁说的，都是被这个影响的，这个叫确定的理由吗？不是的。

　　比如我自己做投资。要做二级市场投资的话，有一个确定的理由存在：买存活价值上升的公司，肯定比买这些存活价值下降公司要好很多。举个我当年的例子。肯定有朋友知道白酒，特别是好的白酒。为什么我会有这个概念呢？因为我小时家里有酒。买什么样的股票呢？所有酒里最好的酒是什么？可能是茅台。所以我当时把一部分钱买了茅台，那时三十几块钱。紧接着有一轮牛市，1066-2144点整个的牛市，确实可能会收获10倍。收获完10倍时要止盈，不能那么贪婪。把这个止盈以后又再买一套房子，这就是一个确定的理由。

　　不是投资是多么高深的事情，要告诉自己特别简单的东西，这件事情确定不确定。你买这个东西不知道它涨什么样，但你知道买的很确定的理由是对的，要理性化，不能拍脑袋拍得那么厉害。

　　普通个人投资者怎么抓住二级市场的机会？我们想一些理由可能是成立的。比如说中国有比较好的公募基金公司，可以选5-6家，或者更少去选3家，看他重仓的股票池，里面20个股票看它的买入价格。他重仓的A公司，是20块钱买的，现在市场价格只有13块钱，你看这个公司有没有基本面的问题，如果没有基本面的问题还在增长。如果你在二级市场投资，这是不是投资的机会？这是确定的一个道理。我为什么要买这个？我比基金公司这么长的投资决策流程选出来的东西，都要比它便宜1/3买的东西有什么更后怕的吗？没有。

　　有大股东开始增持，表明大公司在那个时候对公司价值的认知。他在15元开始增持，现在价格13元，比它风险还要小，总归是确定的比。还有定向增发的价格也可能是一个理由。这类的机会在二级市场里面，如果去做研究还是有不少，这是属于理性化的东西。

　　第二个我觉得理财一定要专业化。什么叫专业化呢？让有专业能力的人来决策。我在第一财经做了11年，我观察到一个很大的问题是，中国人特别喜欢自己做决策，特别喜欢看着电视机做决策。

　　如果是在国外，自己给自己做决策的方式，往往是“以其昏昏，使人昭昭”的方式，比如某某邦保险卖得很好，那是保险吗？怎么不问问友邦的人呢？无论哪一类投资一定要找专业的，先搞清楚基本的东西。特别是大家都那么忙，都有自己的本职工作，干嘛花这些精力搞这些呢？未来还是术业有专攻，找专业的人帮你决策。

　　最后配置要多元化。多元化包括从传统的投资，股票跟房子慢慢到资产的配置。要有现金、固定收益、权益，可能还有一些外汇、保险等。过去都是单资产的、赌的，现在可能是多资产的。过去单策略都是主动管理跑赢大盘，现在可能是被动管理，买指数可能是平衡也可能是对冲的，策略要增多。配置要跟你的风险偏好、年龄、时间、资源条件要相关。

李嘉诚一月撤资500亿(引用）

李嘉诚一月撤资500亿

上述背景之下，楼市又传来一个大消息。

北京商报消息，刚刚在上海200亿元出售浦东世纪汇广场的李嘉诚再传套现消息，昨日有市场消息称，长实地产此前出售的香港中环中心75%权益已临近最后拍卖，最终将以357亿港元的价格售予中资机构，预计长实最快11月初将公布交易详情。

如果出售成功，在新一轮房地产调控后的一个月内李嘉诚将套现500亿元左右。从2013年套现开始以来，李嘉诚已经从房地产领域撤出资金近800亿元。

对此，财经评论人士齐俊杰认为，投资的最基本原则就是，君子不立危墙之下，作为炒房的祖宗级选手，李嘉诚吃过见过，更加明白这个道理。


巴菲特总是能抄底，其实他就是在赌美国经济不崩溃，而他每次都赌赢。正所谓别人恐惧他贪婪，而李嘉诚何尝不是，此时李嘉诚高位套现中国，又高调进军欧洲，说白了就是在赌欧洲不完蛋。作为这么大的综合经济体来看，李嘉诚赌赢的概率还是很大的。

最重要的是，国内资产泡沫已经高位，全世界的信用周期变化，随着美国加息，全球资本宽松的局面将一去不返，这就好比一根上吊绳，已经套在了资产泡沫的头上。正在逐渐的勒紧。而很多人还在主动把脑袋往这个套里面伸，没有这些接盘侠，李嘉诚还真不能走的如此潇洒。

还是那句话，时间会证明一切，能够穿越50年的投资周期，这不是一般人能够感受到的。当年巴菲特抛售中石油港股的时候，价位仅仅11.47港元，而A股中石油的发行价是16元人民币，开盘价48元，有多少人笑话巴菲特老糊涂了？这些笑话巴菲特的又有几个活着从山顶走下来的！

2016年安省房屋市场价格上涨最快的城市–“奥沙瓦”

2016年安省房屋市场价格上涨最快的城市–“奥沙瓦”

多伦多地产经纪 李军

据有关统计，今年，奥沙瓦房屋价格上涨最快，以26%的上涨比率傲居全省第一。这个现象引起很多新移民关注。奥沙瓦属于大多伦多地区，是金马蹄地区的东部重镇，距离多伦多士嘉堡区仅仅20分钟的车程。城市人口约15万左右。奥沙瓦传统上讲是一座以汽车制造业为主的制造业城市。奥沙瓦是由最初生产发动机逐渐发展成为重要汽车制造业中心。此外，奥沙瓦还生产汽车配件、金属板、玻璃板以及皮革、纺织品等与汽车相关的产品。由于加拿大通用汽车公司总部就设在奥沙瓦，和奥沙瓦一直是加拿大汽车制造业的中心，所以奥沙瓦一直享有加拿大汽车之都的美誉。近年来，奥沙瓦已由单一传统型制造业经济向多元化经济转型。例如，2002年，安省理工大学在奥沙瓦建立，现在该大学发展势头良好，综合实力和声誉不断上升。此外，奥沙瓦也是一座旅游城市，城市每年一度的牡丹花卉节和各种旅游网点，每年都吸引大量的游客来这里观赏。城市的发展和它的区域优势，使人们开始意识到奥沙瓦是一座适宜新移民发展的好城市。也是大多伦多地区，距离多伦多车程在半个小时之内房价最低的城市。人们说，大多伦多非常值得房屋投资的城市。这是因为奥沙瓦的房屋价格非常低廉；奥沙瓦有很多新移民创业机会多；奥沙瓦有良好的教育环境好。

首先，奥沙瓦是新移民生活的好地方，这里的房价非常低。众所周知，大多数新移民都把多伦多作为登录多伦多的首选城市。但由于新移民在多伦多越聚越多，多伦多的房价也随之飙升，从10年前的二十几，三十几万到如今的八十万，九十万多甚至一百多万。新移民在多伦多买房，除了交完首付，还要偿还六，七十万的贷款，这些贷款经MORGTAGE放大后就将近百万加币。而大多数新移民的工薪也就每小时十几，二十几加币。就是说，在新移民买房后的25年内，每年都有三，四万加币左右的还贷压力。这些压力会使一部分新移民不得不发弃享受加拿大为新移民提供的很多服务，比如，Second Career政府资助新移民到大专院校专业进修机会和政府资助新移民小生意创业项目。而新移民在奥沙瓦定居，则情况就不一样，奥沙瓦的房子价格仅仅三十几万，四十几万。新移民在奥沙瓦买房后，几乎没有房贷压力。众所周知，在加拿大，如果人们没有房贷压力，那生活是多么轻松。这里的生活用品和食品太便宜。人们每月支出300元左右，可以想吃什么都行。牛肉，对虾，龙虾在国内都属于较贵的食品，而在加拿大，这些是人们的日常食品，人们都吃够了。在小镇，在奥沙瓦这样的城市，人们只要随便找个工作，那怕是找个PART TIME开校车的工作，每天只开三个小时的校车，每月收入就可实现1500多加币，就可以实现像比国内还轻松的工作和生活。如果新移民想申请政府资助的进修和创业项目，奥沙瓦的机会要比多伦多多很多。

其次，奥沙瓦也是新移民创业的好地方。凡是做过小生意的新移民都有这样的体会。到小镇创办做生意的启动资金非常低，非常容易打开局面。这是因为那里有非常好的经商环境。第一，那里的商业物业与多伦多相比非常便宜。即便是现在，奥沙瓦的商业物业还相当于多伦多的十年以前的价格水准，有的商铺连物业总共才二十几万加币。这样廉价的商业物业为新移民创办小生意提供非常好的物质条件。这些因素会促使新移民在奥莎瓦创业非常容易成功。我有一个客户，在2006年，支付15万加币左右买了一个商业物业，经过对该物业的改造后，创办一个小生意，并经历几年的发展和完善。今年，该客户仅卖该小生意就收入18万加币，不但收回当时的投资。而且外加每月物业房租3500多加币。重要的是该客户继续对该物业拥有产权，而且该物业价值已增至到六十多万加币。仅此一项，该客户就相当于年薪5万加币的打工族的收入。自己在加拿大过得非常轻松的食利生活。而且，该物业还会“与时俱增”二十年后的今天没准会增加到一百二十万左右。现在，我们回过头来看看当初该客户的总投入仅仅15万加币。现在，在奥沙瓦，像这样的商业机会还很多，像这样廉价的商业物业还很多。所以说，奥沙瓦是新移民创业的好地方。

再者，奥沙瓦有较好的学习环境，对新移民的孩子成长非常有利。新移民很多家长在奥沙瓦定居以后，发现他们都有一个意外的收获。孩子对上学感兴趣了，而且每天都非常乐观地对待未来。这是非常令人振奋的现象。这些家长说，中国新移民的孩子来到奥沙瓦，在这里的学校上学，学习环境与多伦多华人集中的学校的学习环境完全不同。在多伦多华人集中的学校学习，孩子太压抑，班里除了几个所谓“天赋”比较好的意外，其他学生为了在学校获得较好的成绩，不得不在放学后，上这个辅导班或那个辅导班，非常累。即便如此，也未必得到家长的满意。由于家长过分强调学分的重要性。致使一部分即使非常用功也无法获得好成绩的孩子有自卑感或低人一等的感觉。其实，这种国内的应试教育是错误的，部分新移民家长过分强调学分的重要性，甚至用此来衡量孩子的天资本身就是错误的，不科学的。而在奥沙瓦就没有这样应试教育的学校，就没有新移民家长相互比孩子学分的环境。学生可以自由，轻松地学习。由于学校里的中国孩子非常少，很多当地的孩子都愿意与中国孩子交朋友。这种学习环境事实上要远比多伦多华人社区的应试教育环境要好。第一，孩子感到轻松快乐，对学习有兴趣，有利于孩子的身心健康成长。第二，这种学习环境非常有利于孩子未来发展。纵观当今世界发展史，各时代引领时代进步和科学技术发展的时代骄子无不产生于这种看似轻松的启发式教育体制。而反观我们的应试教育体制，如此庞大教育体制，如此众多的受教育的人数，但科技界却几乎没有出现过世界级杰出人物。所以，到奥沙瓦，对孩子教育和成长非常有利。

总之，新移民来到多伦多，经历一段时期的适应期后，在选择在哪里买房时，最好视野开阔一些。别仅仅局限在多伦多买房，别仅仅局限于多伦多那几个华人社区买房，别仅仅局限于在那炒的房价高的离谱的华人社区选择买房。新移民选择买房的地点，要看哪里的房价低，哪里有利于新移民发展，哪里有利于孩子的健康成长，就到那里去买房。多伦多东部有很多小镇，那里的房价很低，还有良好为新移民创业环境，而且孩子在那里还有良好的学习环境。其中，奥沙瓦就是这些小镇之一，它距离多伦多很近，仅有20几分钟的车程。该城市正在经历转型，由传统的制造业为主，向现代的科教型，服务型产业转变。现在，奥沙瓦城市正在发展。有一部分新移民也已经意识到奥沙瓦是新移民定居和发展的好地方。在奥沙瓦，新移民三十几万就可以买到在多伦多九十万的房子，从而节省大量的打工时间，用来在加拿大学习新的专业知识和技能，以期在加拿大能做到可持续发展；新移民在奥沙瓦买房，房价低，房贷的压力自然就小，从而可以腾出精力和时间发展个人事业。在奥沙瓦，一些新移民以较小的投入，成功地开创和发展个人事业，从而在奥沙瓦过上轻松快乐的生活；在奥沙瓦，学校没有新移民从中国移植过来的应试教育环境，孩子的学习既轻松又快乐，而且很富有成效。奥沙瓦，是新移民可以很容易实现新移民梦想！（房屋生意买卖，（647）824 6916，微信：junli64 或电邮：peterlee6489@gmail.com）。

中央刚刚放出一个重大信号 炒房的哭成泪人（引用）

中央刚刚放出一个重大信号 炒房的哭成泪人

　　楼市的调控政策还在继续加码，那么在央行、银监会、证监会等部门联合发力之下，中国楼市将走向何方？

　　观察君认为，在限购、限贷政策的热点城市，其楼市将全面入冬。一些非政策调控的中小城市，未来没有持续的人口、资金流入，城市发展机遇少，库存房屋量大，也将面临一定的价格下降的风险，投资这类城市也应该谨慎。另外随着放弃融资渠道收紧，一些实力较差的中小房企也将面临生存压力。

　　你们也可以将你们自己所在的城市，未来楼市走势的判断留言给我们，我们一起来交流和对比全国哪些城市还有投资机会！

　　众所周知，中国房地产存在很大的泡沫，如果任由房地产泡沫无限膨胀，最后结果一定是极其悲惨的。

　　中共中央政治局10月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，前三季度经济运行总体平稳，继续坚持适度扩大总需求，确保实现今年经济社会发展目标。要求坚持稳健的货币政策，有效实施积极的财政政策，注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。

　　这是政治局7月26日议后，再一次提出来抑制资产泡沫。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春告诉每日经济新闻记者：“前三季度6.7%的GDP增速超出预期，当前稳增长的压力稍微缓解。所以当前经济工作的主要任务要适度从稳增长向抑制房地产等行业泡沫方向调整。”

　　未现“经济下行压力”的表述

　　今年以来，中共中央政治局分别在4月29日、7月26日和10月28日召开会议，研究经济形势，部署经济工作。《每日经济新闻》记者发现，与前两次政治局会议内容相比，10月28日的会议对当前经济形势的判断略显乐观。

　　4月29日和7月26日的中共中央政治局会议，在充分肯定成绩的同时，都提到“经济下行压力仍然较大”。4月29日的会议还指出，一些实体企业生产经营仍然困难，市场风险点增多。7月26日的政治局会议则指出，“存在一些必须高度重视的风险隐患”。

　　今年前三季度，我国GDP同比增长6.7%，企稳迹象明显。在总结前三季度我国经济形势时，10月28日的政治局会议指出，前三季度，我国经济运行总体平稳，结构调整取得积极进展，高新技术产业发展迅速，服务业继续较快增长，金融市场平稳运行，改革开放不断深化，绿色发展成效显现，城镇新增就业好于预期，城乡居民收入和经济增长保持协调，社会大局保持稳定。

　　在谈及当前经济中存在的问题时，10月28日的会议已没有“下行压力仍然较大”的表述。

　　中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈对每日经济新闻记者表示：“今年政府的目标是GDP增长6.5%~7%，前三季度均保持6.7%的增速。而且8、9月份，国内投资增速企稳回升，消费保持稳定增长，外贸步入企稳复苏之路，综合预计四季度和全年GDP增长均在6.7%左右，落在政府年初设定的目标区间。因此，年初担心的经济下午压力已有所缓解。”

　　再度关注资产泡沫问题

　　在货币政策方面，继7月26日的政治局会议提及“抑制资产泡沫”后，10月28日的政治局会议再度关注资产泡沫问题。而且，7月26日政治局会议内容中，“抑制资产泡沫”视作降成本的重点任务之一，而10月28日政治局会议则直接将“注重抑制资产泡沫”放在了“货币政策”部分表述。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委分析称，9月一、二、三线城市新建住宅价格指数增速相比6月更高。为了达到抑制资产泡沫的目的，政策当局有可能在总量继续“坚持稳健”的情况下，在结构上对政策进行调整，以便做好抑制泡沫和防范经济风险的工作，这与“要深化、细化、具体化政策组合”的要求是一致的。

　　鲁政委进一步表示，货币政策立场的微调已经在进行之中。为了抑制债市泡沫，8月至9月，央行先后重启了14天、28天逆回购。为了抑制房价泡沫，10月银监会会议提出严禁银行理财资金违规进入房地产领域，而信贷中房地产相关贷款的占比也受到了关注。

　　据新京报报道，在经济学家李稻葵看来，目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过，这并不代表货币政策转向。今年以来房地产价格和销量的迅速上升令他震惊。他认为，未来，如果房地产的价格继续像过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。

　　今天（10月31日）下午，楼市再传大消息：

　　据《上海证券报》旗下的“中国证券网”报道，继上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后，深交所也于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。

　　根据这个“监管函”，房企如果要发债，首先要符合纳入“基础范围”的条件，然后通过五项财务指标评价做进一步筛选。换句话说，如果不是以下四类企业，房企将失去发债资格：

　　1、境内外上市的房地产企业；

　　2、以房地产为主业的中央企业；

　　3、省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；

　　4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

　　为什么政策目标发生了变化？原因有二：

　　1、今年20多个热点城市的房地产被激活，多个地方政府通过卖地、买房实现了财税收入大幅增长，带动了GDP的增长。如果按照美国计算经济增长的方式，二季度的GDP环比增速年化之后，可以达到7.6%；三季度环比增长，在年化之后可以达到7.2%。在这种情况下，全年完成增长目标（6.5%到7%之间）无忧。

　　2、美元的新一次加息，很大几率在北京时间12月15日凌晨2点宣布。美元指数正在走强，在这种情况下，全面高估的人民币资产价格应该“主动卧倒”，以防御美元加息带来的强台风。

　　所以，四季度把工作重点确定为“抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，这是非常明智的。

　　中国监管机构在管理银行的时候，有一个欧美日不具备的重要手段，这就是“贷款额度”。央行、银监会可以随时调整每个商业银行在某类贷款上的额度，比如房地产贷款的额度。在历史上，也往往出现四季度按揭贷款很难申请的情况，今年显然在重演这一幕。

　　当然，这种情况会集中体现在热点城市，至于东北、西北的大城市，以及中东部的三四线城市，由于去库存压力仍在，估计申请贷款不会太难。

多伦多的独立屋的投资价值

多伦多的独立屋的投资价值

多伦多地产经纪 李军

最近的一段时间，据有关媒体报道， 多伦多的独立屋价格上涨很快，而且还有点供不应求之势。有些客户在选择房子时，也不断与我探讨是投资独立房好？还是投资其它类物业好？探讨多伦多物业投资方向，要动态地看，要全面地看，与发展地看。就会清楚地发现，今天，在多伦多，投资独立屋的选择是非常正确的。30年前，北京，上海，深圳，和广州等大都市也像今天多伦多独立房这样，占地大的旧民宅也没有那么值钱。那时，人们买房也都爱选择新颖的高楼大厦。谁也没有意识到，随着城市发展，人口不断增加，城市的核心地带不断向周边扩延，城市的地皮越来越贵。当时北京的破旧四合院的地价已涨到今天的几千万，乃至上亿。北京和多伦多有很多类似之处，两个城市都是移民城市，都是发展城市。只不过，北京的移民门槛低，每年的移民数量多，城市建设发展快一些；多伦多移民门槛高，每年移民数量没有那么多，城市发展慢一些。但发展趋势都是一样的。30年前，投资北京占地大的民宅成功经验对今天多伦多的独立房物业投资者非常有借鉴意义。此外，在多伦多投资独立房还有如下好处，即，独立房产权清晰明了；独立房日常支出费用少；独立房的投资回报率高。

第一，独立屋的产权是“Free Hold”，是自由拥有的意思。目前来讲，”Free Hold” 这种物业产权形式, 可以说业主的权益最大, 责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的，产权是非常清晰明了。在这种产权形式下，业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。除此之外, 在多伦多, 人们还可以看到其它两种物业产权形式, 即Condominium─共管产权, Freehold Condominium─自由共管产权, Leasehold- 租赁产权等等。 人们在多伦多买房子时，首先要搞懂这几类物业产权问题，搞懂哪种物业产权的权益最大，责任最小；和哪种物业产权的权益最小，而责任最大。在多伦多，没有一点责任和义务的物业是没有的。  但每个人在买物业时，都希望所买的物业权益越大越好,责任和义务越小越好。 这想法也合情合理。很多来自大陆的新移民，认为自己买的物业，在交接之后就完全属于自己的了，物业跑不了。 其实，不完全这样，有的物业，即便业主买下之后, 业主还要不断地交各种费用，一旦你不按时交这些费用，你的物业有可能被留置和拍卖风险。所以，在多伦多投资物业，首先，投资者要搞清所投资物业的性质.  投资时, 最好选择独立屋，选择“Free Hold” 的物业去投资, 因为这种物业的产权非常清晰明了.

第二, 选择独立屋投资, 日常维护费用小, 麻烦少. 独立屋非常简单,只需交地税. 现在, 多伦多的独立屋价格上涨非常快, 有的社区一年上涨达到百分之十几. 目前, 多伦多有些投资者,已不在意出租房子挣租金. 这类投资者, 买完物业就空在那里. 每年的物业增值部分就令投资者感到非常满意, 物业增值就达到投资方的期望值了. 独立屋非常适合这类投资者, 他们不出租房子。当然, 投资者也希望房子有太大日常支出. 独立房除了每年交地税,几乎没有额外的费用. 但如果投资其它类物业, 投资方还得交这个费, 那个费. 有的费还挺高,有的物业每月竟然需要付一千多加币. 就是说, 物业投资者在付清这类房款,和每年付清地税后, 还必须每月按时交管理费一千多加币, 而且是无限期的. 一旦没有钱交这类费用, 房屋有被留置和拍卖风险. 更麻烦的是, 这种费用不是静态的,不是一成不变的; 而是动态的, 随着时间推移不断上涨的, 一旦这类费用涨到与投资物业的类似物业月租金价格时, 理论上说, 这类物业已不值钱了. 既然能所付的物业费用到附近租一个屋,为什么人们还要支付及时万加币买这类物业呢?  此外,一旦这类物业发生重大维修费,业主,即投资方还得按比例分担维修费. 相比较而言,还是投资独立屋好,因为独立屋的日常维护费少,而且可控制.

第三, 投资独立屋的投资回报率非常高. 众所周知,一个物业由两个部分构成,一个是物业本身价值,另一是物业所付的土地价值. 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地是随着时间的推移不断增值的.  有的投资者,30年前, 投资26万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已严重老化. 没有什么价值可言. 但物业所附的土地却增值很大,达到160多万加币. 整整上涨5倍多. 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了. 大家知道,共管公寓100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便是有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但物业30年后的今天,可能老化不少, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, 多伦多的独立屋价值有点像30年前北京四合院， 其类似的特点是，占地面积大。随着城市的发展，随着多伦多人口的增加，多伦多的公寓数量会越来越多，独立房会越来越少。 独立房的供不应求关系会越来越紧张。 独立房的价格自然会越来越高。30年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 30年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言,在多伦多投资独立房的回报率是非常理想的.

总之，历史数据表明，在多伦多投资物业是一个非常好的投资选择。 但选择不同的物业投资回报差异还很大。总的来说，过去在多伦多投资独立屋的回报率是非常高的。据有些留学生讲，刚来多伦多留学时， 父母在多伦多买个独立房。6年以后，留学生研究生毕业， 回国前，留学生卖掉所投资物业，所得卖房收益扣除各种费用的余额能补偿6年来所有在多伦多留学的学杂费，和生活费。也就是说，在多伦多投资六年独立屋的效益等于六年免费留学多伦多。这是多么好，多么有说服力的例子来证明在多伦多投资独立房是一个非常好的投资选择。除了选择多伦多独立房，还有选择什么样的投资能达到如此好的投资效果？随着人民币加入特别提款权（SDR），随着人民币可自由兑换，随着人民币可自由流动的发展，意味着国内关起门来玩资产泡沫的时代快要结束了。中国人的海外投资会发展更快。环顾当今世界，多伦多以其良好的社会环境，生态环境，和可移民城市，自然是国内人们海外投资的首选，而在那些楼林一样的公寓生活久的人们，一定会选择多伦多既有前庭又有后院的独立屋，选择闹市中的田园生活。所以，今天人们在多伦多选择投资物业，独立屋无疑是非常正确的选择！（多伦多房屋买卖（647）824-6916或微信：junli64）。