房屋过剩与多伦多房价

房屋过剩与多伦多房价

全职，专业地产经纪  李 军

进入2016年，全球经济发生及其深刻的变化。 世界各主要市场的各种工业大宗产品，从石油，煤炭，到各种矿石都面临严重的市场需求不足，价格大幅下滑局面。出现这种现象的原因有很多，其中原因之一，是作为世界贸易第一大国，中国，由于房地产业这一龙头产业出现严重过剩，中国不能像以前那样建筑大量房屋了。与此相关，中国不再需要那么多的钢铁，矿石，水泥，煤炭，石油，和建材等等。十几年来，全世界都见证了中国经济的发展奇迹，中国人仅用十几年的时间，几乎把世界所有的传统产业都干饱和，干过剩了。现在，中国正面临，各种传统产业的产品库存过高，产能过剩，市场需求不足的问题。现在，中国正在实行压库存，降产能，去杠杆等经济措施以化解当前急迫的经济问题。多年来，一直作为世界经济引擎的中国经济此时此刻的“急刹车”，难免会引起当前世界经济的震荡。所以，一直以来被大家视为涨而不跌的石油出现令人不解的大幅度价格下跌；世界各主要股票市场也出现各种对投资者感到不安的现象；大多数中，小城市的房屋更是库存过高，市场需求乏力，而且市场观望气氛浓厚。人们称现在世界经济正处于“山雨未来风满楼”的情景。面对当今局面，很多人不知所措，不知该向哪里投资?不知是否还应该继续在多伦多买房子? 但事实有力地回答了人们的问题，投资一线城市的房屋是一个不错的选择，尤其是投资像多伦多这样的全球一线城市的效果会更好! 理由是，多伦多物业有潜在的巨大需求；多伦多物业是一种家庭财产保值增值手段；多伦多物业能带给人们美好的生活质量。

投资多伦多物业的理由之一是多伦多物业有潜在的巨大需求。人们对此不禁要问，前文不是说，全球的房屋存在严重的过剩吗？怎么会得出多伦多房屋还有巨大潜在需求呢？这个问题问得好，要回答这个问题，还得从最近中国出台的经济改革措施和政策谈起。但今中国最时髦的经济术语是“供给侧改革”。“供给侧改革”对当前的房地产业，可谓真是对症下药了！就是有点晚！中国的房地产业历经二十几年“大跃进”。房屋过剩已非常严重。更要命的是，市场上已建成的房屋，大多数不是客户所需求的。现在，年轻人都喜欢到一线城市生活，到大城市生活，喜欢到北，广，上，和深圳这些一线城市买房子。而这些一线城市的房屋又供不应求，房屋价格飞涨。从而形成房屋供给与房屋需求严重错位。市场所过剩房子不是市场所需的；而市场所需的又存在严重不足。这就是国内外一线城市的房屋异常火热，价格不断走高；而中小城市的房屋市场低迷，大量楼盘空置，形成许多“鬼楼”，“鬼街”等现象。大家知道，房地产也是不动产，不能被运输。鄂尔多斯等城市的过剩房屋不能运输到北京，更不能出口到多伦多，不能解决人们对一线城市房屋的市场需求问题。“供给侧改革”就是解决这个问题，就是要开发商不要再一厢情愿地在没人感兴趣的中，小城市建房屋了，而是要有针对市场需求地建房子。开发商应以市场需求为导向，人们喜欢在哪个城市买房子，就在那个城市多建房子。这样做的好处就是房子好卖，开发商的投资回报会更好，银行发放的贷款也能收回来。这样，整个社会经济运行才能越来越好。过去，由于政府忽视在房屋市场人们对一线城市房屋的巨大需求，错误地建造和供给市场大量的，人们不感兴趣的中，小城市的房子。造成大量房屋过剩，大量资产闲置和社会资源浪费，甚至有可能诱发经济危机。另一方面，由于对一线城市的投资相对不足，致使一线城市的房屋供不应求，价格不断攀新高，迫使人们将视线转移到国外一线城市，迫使人们将视线转移到多伦多。多伦多的房屋相对国内一线城市价格低廉得多，房屋又好，社会资源丰富，升值潜力巨大，深受国内投资者的亲睐。事实上，近几年来，每年都有越来越多的国内投资者来多伦多买房。这些来自国内的大量房屋投资者，为多伦多房屋市场提供源源不断的需求，有力地推动多伦多房屋价格不断上涨!

多伦多物业是一种家庭财产保值增值手段。如果人们二十几年前在北京，深圳，上海和广州这些移民城市买过房子，人们都会有这样的体会。在人口不断增长的移民城市，谁先买房，谁先收益，谁的财富增长就快。二十几年前，这些城市的房价就几十万人民币（但那时的人民币购买力很强啊），二十几年后的今天，这些一线城市的同样的房子已经上涨到几百万，甚至上千万。这二十几期间，有多少人，误认为深圳等一线城市的房子价格已经涨的太快了，已经涨到头了。可就是在2015年，经济如此艰难的年度，深圳等一线城市房子涨幅惊人！人们慢慢意识到，生活在像深圳这样移民城市，人们把钱存在银行里，不买房子太亏了；而投资买房才是家庭财产保值增值的最好手段。相比国内这些一线城市，多伦多是全球最适合人类生存发展的全球一线城市，也是全球移民城市。而且多伦多的房屋价格还比国内这些一线城市的房屋价格低很多，而多伦多的城市的各个方面比国内城市好很多。所以，人们在多伦多买房，无疑是家庭财产保值增值的好办法。“土地价值是随着时间不断上涨的；而纸币的价值是随时间不断贬值的”。这是不争的事实。100多年前，800多万美元，美国从俄国手里买下阿拉斯加州；今天的800多万美元，在多伦多，也就是一所豪宅价格。有点经济常识的人都能领会到，全球一体化的今天，各国的贸易战争是非常激烈的，各国都想尽办法使本国产品在国际市场占有更大份额。以此，增加本国的外汇收入，和解决国内就业压力。其中，最有力的办法就是贬值本国货币。贬值本国货币有很多方法，如降低利率，宽松货币政策，积极的货币政策等等。当今美国总统候选人川普，每次演讲，川普都指责中国不断贬值人民币，致使美国对中国每年贸易逆差达5000多亿美元，从而导致很多美国人没有工作。其实，这些年美国的货币也没少贬值。我们老百姓，可以不关心贸易，不关心贸易逆差，但我们必须关系货币贬值，关心我们家庭财产。逻辑已很清晰，在多伦多，人们买房产是一种家庭财产保值增值好办法。

多伦多物业给人们美好的生活质量。多伦多的社会环境，和多伦多的生态环境在全球大都市名列前茅。是全球公认的最适合人类生存和发展城市。理所当然，多伦多也成为全球首选的移民城市。中国改革开放以来，二十几年来，中国经济一直高速增长，创造世界经济发展奇迹。与此同时，中国也为此牺牲了生态环境和产生很多社会矛盾。“北京大学社会科学院的报告，2012年中国家庭净财产的基尼系数达到0.73，顶端1%的家庭占有全国1/3以上的财产”。当今中国是贫富差距非常大的国家，既有数亿低收入贫困家庭，又有数百万计的千万富翁。这些数以百万计的中国千万富翁，他们当中的大多数压根就没有打算让他们子孙在他们发展和致富的中，小城市继续生活。那些给这些富翁带来财富的中，小线城市，经历二十几年地野蛮开发后，其中有些城市，企业的矿藏挖空了，造成城市街道发生地陷了；或者是企业排污把江，河，湖，海水污染，从而导致地下水污染了，土壤和空气也有毒有害了。这些中，小城市又是中国的传统产业集中的城市，其中很多产业的产能都已产能严重过剩，都面临转型，减产，和减员的压力。这些成功人士很清楚当前中国的社会矛盾和恶劣生态环境。他们当中大多数人都是非常聪明，视野非常开阔的人士。他们压根就没想让自己的儿子，和孙子继续在这样的中，小城市继续生活和发展。他们的目标都是移民到更美好的城市。尤其信息革命和全球一体化以来，移民已是大潮流，大趋势。当今世界每年数万计的存在几百年，甚至上千年的自然村正在荒漠化，和正在消失，原先生活在那里的人们，和很多生活在中小城市的人们都移居到大城市去发展，或选择到国外发展。环顾当今世界，华人喜爱的可移民的国外城市还真不多。国外可以移民的理想城市只有北美的多伦多，温哥华，和澳洲的悉尼，墨尔本等等。其中多伦多以其良好的社会治安环境，优质的教育资源，低廉的房屋价格（和国内一线城市相比），和众多的华人服务机构深受这些数百万中国成功人士喜爱。每年，多伦多都有很多这样的国内成功人士移民多伦多，这些成功人士，那怕仅仅一小部分的到来，就会给动多伦多房屋市场向前发展一个强有力推动作用。

总之，进入2016年，世界的经济形势已发生及其深刻的变化。很多原来隐形的，和可以掩盖的问题基本已明朗化，清晰化了。其中，最突出的经济问题就是全球的传统产业过剩问题。多少年，很多人们原来引以为自豪的高度发达的工业城市象征，比如大矿山，大工厂，大煤田等等，今天却面临降产能，减员，去杠杆，甚至关闭，和产业转型问题。房地产业也属于传统产业，房屋过剩也同样严重。房地产是国家经济的龙头产业，只有房地产业向前发展，它所带动的钢铁，建材，和服务业才能随之向前发展。当前，国家出台一些新政策鼓励人们在中小城市买房。但当今大多数人买房的目的是投资。投资的目的是房屋涨价，是增值，是挣钱。目前国内的中小城市房屋市场出现明显的疲软，过剩，和降价现象。中国人是买涨不买跌的。当中小城市的房屋价格有下降的迹象，人们不但不会在这些中小城市买房，反而会卖房。与此同时，人们也发现在房屋市场总体如此严重过剩情况下，一线城市的房屋还供不应求，价格还在涨，而且涨的还很快！深圳的房屋价格去年一年大概涨了20%还多。一线城市以其独特地理优势吸引大量新型产业迁入，和大量新移民迁入，致使城市人口膨胀。房屋需求不断增加，房屋市场价格上扬。全球经济的产业大分工，自然而然造就很多这样的新型城市，造就很多移民城市。同时，随着越来越多的新型产业，越来越多的新移民的到来，和越来越多的资金涌入，使得这些新型城市的基础设施会越来越好，城市功能也会越来越完善，使城市在全球更有竞争力！无疑，在众多的这样新型城市中，多伦多是最有魅力的一个！多伦多以其得天独厚的地理优势和产业优势，每年吸引数万来自世界各地新移民，和很多来自世界各地成功人士。他们为多伦多的房屋市场带来大量的源源不断房屋需求。所以说，虽然当今房屋市场总体严重过剩，但多伦多依然有潜在的巨大需求，在多伦多买房依然是家庭财产保值增值好办法！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

加元汇率VS多伦多房屋价格

加元汇率VS多伦多房屋价格

全职，专业地产经纪 李 军

最近一段时间以来，加国货币对美元和人民币等外国货币的汇率不断走低。有些客户有些不安，认为这种现象是加拿大经济不好的表现。并担心如果这样的趋势继续下去，多伦多的房屋市场可能有大下滑的风险。要解释清这个问题，首先需介绍一下，什么是汇率。通俗地说，汇率是一国货币单位兑换他国货币单位的比率，也可以说是用一国货币表示的另一国货币的价格。汇率又分浮动汇率和固定汇率。浮动汇率一般在自由的市场经济国家实行，实行这种汇率的国家通常是发达，健全的经济体系。换句话说，整个社会的政治，经济体制运作非常平稳可靠，自身有自我诊断，调节，和修复功能。另一种汇率制度是固定汇率制度，是有政府规定的汇率制度，这种汇率制度，一般被一些发展中国家采用。发展中国家，从吸引外资，吸引外企，和加速发展本国经济角度出发，有意调低本国货币对外币的汇率。但这种汇率制度需要大量的外汇储备，以其当市场有人为因素恶意大量抛售本币时，企图大幅度贬值本币时，国家可以用外汇储备托起市场，以维护政府设定的固定汇率，以维护国家金融秩序，金融安全，和政权稳定。这就是很多发展中国家，为什么把很多本国的矿藏资源都挖出来，出口到国外，换成美元储蓄起来的主要原因。加拿大是高度发达，非常健全自由经济体系，加拿大实行的是浮动汇率。汇率的变化自动诊断，修复，和调节社会经济发展。当前，加元汇率低不但对多伦多的房屋市场没有坏处，反而非常有利于多伦多的房屋市场发展。其理由是，加元的低汇率，有利于企业迁入多伦多，加元的低汇率有利于资金流向多伦多，加元的低汇率有利于人员流向多伦多。

加拿大人感到特别自豪的是，加拿大不但是一个技术水平非常发达的科技创新国家，也是一个比沙特资源还丰富的国家。加拿大的各种矿物资源储藏量名列世界前茅。其中石油出口也占加拿大对外贸易很大比重。所以加元也是“油元”。当国际石油市场不景气时，加拿大的石油出口量和出口价格大幅度下降时，加元对美元汇率自然会走低。加元汇率走低过程也是对加拿大经济的自动调节过程。众所周知，一样的法制环境，一样的自由市场经济体制，加元兑美元和其它货币的汇率走低，其结果是美国和其它国家的跨国公司和跨国企业就会迁入多伦多。因为跨国企业生产同样产品时，在这种情况下，在多伦多生产成本，人工成本，运输，物业成本，和其它成本都会比在美国低。而生产出的成品销售到国际市场时，商品的价格在国际市场的竞争力要比在美国，和其它国家生产的商品竞争力要强。因此，加元兑美元低汇率时，很多企业会出于自身的利益，自动将生产企业迁入多伦多。大量跨国公司的迁入，自然而然会带动多伦多的房地产健康发展。环顾当今世界，哪个城市的对跨国公司发展有利，跨国公司就会迁入这个城市，这个城市的房地产业就会大发展。反之，一个国家，一个城市没有大量制造业支撑，单纯发展房地产是非常脆弱的经济。一旦世界经济风云变化，非常容易诱发金融危机。所以，加元对其它货币的汇率降低，非但不会对多伦多房地产有不利的影响，反而是加拿大经济自我修复，自我调整的机会。加元汇率走低更加有力于加拿大制造业发展。而多伦多是加拿大制造业中心，是非常发达的城市。制造业又是吸收大量就业的产业。大量就业自然对多伦多房地产利好。

加元汇率低非常有利于国际资金流入加拿大，非常有利于多伦多房屋市场。由于国际市场的石油价格不断下降，加元兑美元，由一年前的1：1下降到1：1.4.就是说，一年前100美元在市场购买力在相当于等额100加币，一年后，100美元市场购买力相当于140加币。同理，一年前，多伦多房屋市场价值140万加币的房屋，需要140万美元才能买的起；而一年后的今天，多伦多房屋市场价值140万加币的房屋，只需100万美元就能买到。大家知道，美元是大币种，是全球储蓄货币。大多数中国人，和世界其它国家大多数人都是储蓄美元的。加元兑美元汇率走低，意味着美元相对加元升值40%。同样额度的美元在多伦多的房屋购买力也增强40%。过去需要140万美元才能买到的多伦多房屋，现在只需100万美元就可以买下来。这种情况，对于全球储蓄美元的想在多伦多购置物业的投资者来说，多伦多物业就是变相大幅度降价。自然而然会吸引更多的海外资金流向多伦多，自然而然会吸引更多的海外投资者在多伦多购置物业。而这些海外对多伦多物业的投资，也会带来与多伦多房地产相关行业的发展。房地产业是龙头产业，多伦多房地产业投资的快速发展，与此相关的建材业，装修业，服务业，金融业，保险业必将快速发展。反过来，这些产业发展会为多伦多创造大量就业机会，自然会对多伦多的房屋市场创造更多的需求。这种情况对多伦多房屋市场无疑是非常利好。所以，加币对美元汇率走低不会成为多伦多房屋市场的消极因素。更不是加拿大经济不好的表现。也无须根据加元兑美元汇率不断走低，而担心这样的趋势继续下去，多伦多的房屋市场可能有大下滑的风险。事实上，多伦多的房屋市场的一年来实际走势也充分认证了这点。加元兑美元汇率走低的过程，也是加拿大经济自我调整，自我修补，自我完善的过程。这就是加拿大政治经济机制健康，自信，强大表现！

加元的低汇率有利于人员流向多伦多，同时为多伦多房地产市场创造新的需求，从而有利于多伦多房屋市场健康发展。首先，加元汇率低，非常有利于加拿大旅游业发展。世界各地人们来加拿大旅游，来多伦多旅游时，发现这里的商品和服务比加元汇率高的时候，便宜很多。旅游业的发展也会相应带动多伦多当地商业和服务业发展。同时旅游业的发展对多伦多当地就业无疑利好。这些有利因素自然会对多伦多房地产也有良好促进作用。其次，加元汇率低也有利于世界各地的留学生来多伦多留学和移民。这些留学生和移民大多数都是来自世界各地的或有知识，或有技能，或有资产，或有胆识，或兼而有之的富有朝气的人们。而多伦多又为这些人提供一流的创业环境，和创新环境。加元汇率低，多伦多的法制环境，和多伦多的新闻自由都是知识创新，和产业创新的前提。很多发展中国家也意识到知识创新，和产业创新的价值。发展中国家政府大力提倡知识创新和产业创新，但没有新闻自由，没有法制环境，再低的汇率，提倡知识创新只能是口号而已。因为不论是知识创新还是产业创新都需要个人和企业投入大量时间，人力物力，和大量资金。没有新闻监督和法律保障创新成果。这些创新成果会轻易被别人COPY和使用。致使个人和企业所有投入化为乌有。但这些人来到多伦多情况就会不一样了。加元汇率低降低人们的创新成本，新闻监督，和法律又为创新成果提供可靠保障。企业和个人的创新发展又为多伦多城市发展注入活力和动力。所有这些无一不利好多伦多的房地产业健康发展。所以，加元的低汇率不仅不会导致多伦多房地产价格大幅度下滑，反而有利于更多的留学生和移民流向多伦多，更加有利于多伦多房地产发展。

总而言之，加拿大是一个自由市场经济国家。这个经济体制是非常健康，非常完善的。这个经济体制自身有自我诊断，自我完善，和自我调节功能。汇率在这个国家经济经济活动中起非常重要的调节作用。也可以说，汇率就是国家经济的“调节器”。汇率变化过程也是国家经济的自动完善，自动修补，自动调节过程。当世界石油市场的需求量减少，石油价格走低时，加拿大出口石油的美元收入减少。加拿大的加元对美元汇率自动降低，这时，加拿大的企业人工成本，物料成本，运输成本和其它成本都会相应大幅度降低。很多世界跨国公司会选择多伦多作为制造业发展基地。越来越多的制造业在多伦多发展，必然会对多伦多的房地产也发展起促进作用。此外，加元对外币汇率降低，等于增强外币在加拿大房屋市场的购买力，等于变相给国外投资者大幅度降低多伦多房屋价格。这也无疑是对多伦多物业市场有好处的.最后，加元汇率降低非常有利于世界各地的人们来多伦多旅游，留学和移民。这些都有助于多伦多的房地产也健康发展。当然，汇率对加拿大经济的调节并不是立竿见影，一蹴而就的，这得需要一个过程。当前，石油行业不景气，汇率走低后，有利于多伦多制造业，但这个汇率调整有利于制造业还没有见到效果。所以，应该说，现在是多伦多经济经历痛苦的时期。但这个机制会慢慢地自动让多伦多的总体经济日渐好转的。所以，加元汇率走低并意味着多伦多的房屋市场会走低，目前，加元汇率走低是加拿大经济自动调整过程，而且这一调整过程和调节结果非常有利于多伦多的房地产发展！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）

在多伦多买房，须“只争朝夕”

在多伦多买房，须“只争朝夕”

全职，专业 地产经纪 李 军

前一段时间，我帮一个客户在士嘉宝东面买一套房子。这几天，该客户对我说，他们对所买的房子，和房子所在社区非常满意。房子所在社区居民非常友善，社区人文环境，和生态环境比多伦多热捧的华人社区还好! 而同样房子价格比华人集中社区低100多万加币。住在自己的房子里，该客户感到非常惬意! 同时也有很多感慨！十年前，多伦多华人集中社区独立房子价格平均价格也就40多万加币，十年后的今天，这些房子的价格已经超过140多万。起初，该客户感到很懊悔十年前没在多伦多中部买房子。现在，在多伦多东边买房子，远离多伦多中心，感觉自己被边缘化了。客户想，十年前，本来可以在多伦多中部买房的, 由于各种原因而没买成。全家辛辛苦苦工作十年，却被迫在多伦多东面买自己的房子。但渐渐习惯了，感觉多伦多东面也不错！最重要的是，自己终于在大多伦多地区有自己的家园了。在谈到自己移民十多年，为什么才买成房子的感想时，我的客户说，这么多年来，每当自己下决心买房子时，就会听到一些负面新闻，诸如，亚洲金融危机，欧洲债务危机，美国次级贷款危机，多伦多房子快要降价了等等。确实，这些危机发生了。但在各种危机中，多伦多的房价不但没有降，反而越涨越快，越涨越高，没有降价迹象。实际上，这十几年中，多伦多每年房屋涨价幅度远远大于多伦多家庭每年储蓄的增长。事实造成，新移民一年年的艰苦工作，和一年年储蓄积累，不但没有使自己想买的房子更理想，反而，一年比一年更差人意。所以，一些新移民感觉到，在多伦多买房，须“只争朝夕”；切忌三等，即等多伦多房屋价格降到最理想的时候；等谈到最理想的DEAL；等在多伦多发现最理想的房子。

等多伦多房子降价，等多伦多房价降到理想价位，是一些新移民至今没有买成房子的原因之一。经验告诉人们，经济发展都具有周期性，一段时期繁荣，一段时期萧条，当经济萧条时，房屋的价格就会下降。所以，一些新移民认为多伦多的房价已经上涨很长时间了，已经上涨几倍了，按常理，该多伦多的房子该过剩了，该降价了。可是，十几年来，世界各地也发生过各种危机，面临各种危机，多伦多的房屋不但不降价，反而越涨越快。其原因是全球一体化所带动的产业大迁移，和人口大迁移。大家知道，城市人口变化对于城市的房地产业影响是非常大的。城市人口每上涨2%和下降2%，对房地产的影响是巨大的。大家知道，房地产是不动产，不能随人口移动而移动。人口走了，旧衣服等等东西可以带走，也可以丢弃，但房子不能带走，也不能丢弃，必须就地上市。几百万城市人口，城市人口每下降百分之二，就会带来几万套房屋空置，必然导致城市房屋过剩。如果城市人口连续几年下降，必然会给该城市带来大萧条。全球一体化和信息革命的结果，就是跨国公司的国家属性变弱，全球属性变强。换句话说，美国的跨国公司的生产企业，不再像以前那样，把生产企业设在美国本土城市作为首选，而是选在对企业最有利的城市设厂，比如在劳动力资源比较丰富的中国某一城市设厂。这一产业迁移，不但对跨国公司本身带来变化，同时，对相关城市也带来最大变化。比如美国具有百年历史的产业大城市底特律，由于汽车产业向外迁移，城市人口大量流失。城市从原来的繁荣逐渐衰落到今天的状态。相应底特律的房地产价格也一落千丈；反之，像全球一线城市，由于优越的天然地理位置，每年吸引大量企业和人口迁入，房屋需求强劲，同时带动相关产业向前发展。城市房屋价格不断上涨。非常幸运，多伦多是全球最适合人类生存发展城市，是全球一线城市，每年都有从大量世界各地的产业和新移民迁入这个城市，这些企业和移民给多伦多带来资金，项目，技能和需求，同时也推动多伦多房地产市场不断健康向前发展。

新移民错失买房的另一个原因是等最理想的DEAL. 每个买房人都想以近可能低的价格，买个最满意的房子。这是很正常的买房想法，也是可以理解的。尤其现实生活中，总是有人对多伦多房地产做一些负面预测，几乎每年人们都能听到，或看到多伦多房子要降价的各种预测。这些预测给一些新移民的印象就是，多伦多房屋市场几个月后，或一年以后就会发生变化，世界某地就会出现各种经济危机，多伦多房价也会随之降价30%或40%。在这种半真半假的多伦多市场预测情况下，一些买房子态度不太坚决的新移民，出OFFER的价格格外谨慎，格外保守，总是想买个最理想的DEAL。在这种思想指导下，在现实多伦多火热抢房竞标中，怀有这种心理的买房者一次次落标是难免的。事实上，最近这十年里，世界各地已经发生几次危机，比如，美国的金融危机，和欧洲的债务危机等等。即便现在，危机也是大规模地存在的。目前，世界范围内的严重产能过剩，巨量的库存，和市场的严重购买力不足，这种现象本身就是经济危机。但现实情况是各种危机不但没有导致大量家庭，企业，银行和保险公司破产，房屋大幅度降价；反而却促使很多一线城市房屋市场价格大幅度上升。有人说，现在由于全球一体化，各国化解经济危机的方法也不同以前了。以前各国是用破产办法，现在不同了，各国现在解决经济危机的通常办法是用量化货币，宽松货币，降低利率，贬值货币的办法。说白了，也就是往货币里“注水”，稀释货币价值的办法。这种办法是把本国危机国际化，向海外倾销过剩产品，把本国经济危机转嫁给国外，由大家一起承担。但同时也坑害了一些没有买成房子的新移民。自己辛辛苦苦积累的钞票，货币模样没有变化，但购买力却完全不一样了。所以，很多新移民，只见经济危机，不见多伦多房屋降价。其实，多伦多房屋市场价格上涨是由于多伦多市场供求关系和货币贬值双重作用的结果。 这种情况下，买房者过度期待理想DEAL,其结果很可能是一次次地错过买房时机。

新移民错过买成房子的最后一个原因是过度理想化，坚持寻找和等待自己最理想的房子。买房子，对于任何一个家庭都是件一等一的大事。多选选，多看看是正确的买房方法。但选择房子时，过度理想化也不现实，也很难买成房子。因为这个世界，和我们的人生本来就不是完美的，本来就不是最理想的！其实，新移民设定要买房子的主要指标就已经很多了，比如，LOCATION, 房型，LOT大小，房屋结构问题，价格， 房龄，学区，社区居民文化背景，左右邻居，是否“路冲”，楼梯走向，外墙材料，房屋朝向，外加房里，房外风水等等，这些指标是我们新移民选择房子时通常的要求。在多伦多，人们在设计房子和建造房子时根本就没有考虑到我们华人的这种要求。所以，在多伦多，同时满足这些指标的房子，价格又合适的房子已经非常难遇了。几乎可以说半年一遇，或一年一遇的小概率事件。但一些多伦多买房者并不理解和珍惜这样难得机会。有时，买房人即便非常幸运地发现自己满意的房子。买房人会为了其它很小的房屋问题，比如墙壁颜色，地板材料，地下室装修，或路边电线杆离房屋有点近，或房屋前有人行道等等微不足道的问题错过一次次买成自己心仪的房子。每错过一次这样的机会，半年，一年之后再遇到类式房源时，发现满意度更差了，因为房子又涨价了。经验表明，一旦同一个客户在同一社区，接连错过三，四次自己理想的房源。那该客户很难在这个社区买成房子了，因为多伦多这几年房屋价格上涨太快。一，两年时间内，华人喜爱的社区独立房涨价十几万加币，甚至更多。买房者很难接受这样的现实。所以，在多伦多买房，过度理想化，很难买成房子！

           
总而言之，多伦多的房价十几年来，一直不断上涨，尤其是2009年以后，在美国金融危机之后，多伦多的房价涨的更猛，涨的更凶。期间，也有很多美国经济学家，欧洲经济学家，和加拿大经济学家通过各种方法预测多伦多的房价将会下降30%或40%。但多伦多房屋市场走向却与之预测背道而驰，不但不下降，反而坚挺上扬。面对多伦多这样令人不解的房屋市场，一些买房态度不坚决的人，采取等待和观望态度，以期世界经济发生重大变化，比如经济危机或经济重大调整。以期在这种情况下，在多伦多的房价能有个下调时，买个较为理想的房子。但令人失望的是，每次世界发生各种危机，房价依然继续上涨。究其原因，就是在全球经济一体化的今天，各国化解经济危机的方法不是破产，和倒闭；而是宽松货币，量化货币，降低利率，和贬值货币的手段来化解本国经济危机。通过这种办法，向海外倾销本国过剩产品，使本国危机国际化。同时，通过向货币里“兑水”，稀释货币价值，从而降低政府债务负担。这种化解危机方式，也可以为陷入困境的一些企业避免倒闭和破产。社会总财富是一定的，当政策有利于一部分人时，必然会侵害另一部分人的利益。首先是对一些手里持有大量现金储蓄的家庭不利，对没有买房的家庭不利。这也是一些新移民左等，右等，等来等去，世界一线城市的房屋价格始终没有下降反而上升的原因。所以，在多伦多买房，不能再等了，须“只争朝夕”。面对现实，找个适合自己的房子，先把房子买成，这才是家庭财产保值增值的好办法！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）

2016 多伦多房屋市场展望

2016 多伦多房屋市场展望

多伦多全职，专业地产经纪 李 军

进入2016年，人们明显意识到，当今世界几乎所有的传统产业，都面临产能过剩，存量过大问题。房地产业也是传统产业，当然也不例外,也存在严重过剩。据有关媒体披露，中国的房屋库存量已达100多亿平方米。商品短缺的时代已经被中国人用十几年的时间彻底结束了，房屋短缺的时代已成为过去时。但同时，中国北京，上海，广州，和深圳的房价继续上涨，而且上涨幅度还很大。国家总体房屋产能过剩，房屋存量严重过高与一线城市房屋供不应求，价格快速上涨并存的现象。事实说明房屋总量过剩，或说严重过剩并不影响一线城市的房屋价格上涨。其原因是房屋这一商品的本身特殊性决定的。房屋这一商品，人们称之为“不动产”，就是不能移动，不能被运输。所以房屋这一商品的”LOCATION” 就显得特别重要，特别有价值。一样的房子在同一城市的不同区域，房屋价值是完全不一样的；一样的房子在不同的城市，房屋价值是完全不一样的；一样的房子在不同的国家，房屋的价值更是完全不一样的。这已成为人们的共识。一线城市，教育资源丰富，就业机会多，发展机会多，人们都愿移民到一线城市去生活和发展。所以，一线城市的房屋价值就大。当今，世界已是“地球村”。人们可以自由移动，自由选择最适合自己发展的国家和城市去生活。“人挪活，树挪死”，“村东面”污染严重，空气和水都不好，孩子的入学，就业难度大，又有战乱和饥荒；那人们就会搬家到“村西面”。多伦多就在“村西面”，这里风光独好！2016年，面临全球严重的过剩经济形势，多伦多的房价依然会继续上涨。原因是，多伦多是移民人口输入地；多伦多是国际投资目的地；多伦多的独立房屋依然供不应求。

多伦多是全球最适合人类生存和发展城市之一，也是全球一线城市。每年都有数万新移民家庭定居这个城市，新移民的不断涌入推动多伦多的房屋市场向前发展。目前，人们只要细心留意一下，就会发现人口的流动方向就是房屋市场的发展方向。人口流向哪个城市，那个城市的房屋价格就会上涨；反之，人口从该城市流出，该城市的人口总量越来越少，那这个城市的房屋价格一定会越来越低。这是不争事实。多伦多是移民城市，每年都有源源不断的新移民进入这个城市。这些人不但为这座城市发展带来新技能，新知识，和资本，也为这座城市带来新的需求。大多数新移民不远万里来到多伦多的目的，不是为了发家致富；而是给他们的下一代，和下一代的下一代一个良好的教育环境，给他们一个平等的发展机会，给他们一个美好的社会环境和生态环境。在多伦多，年轻人高中毕业不用高考就可以上大学，上COLLEGE. 更重要的是，这里给人们”SECOND OPPORTUNITY”, 人们在年轻时，难免一时糊涂，没有意识到学习的重要性，在二十岁左右，没有到大学，或COLLEGE学习。这情况发生在一般的国家，孩子就会被社会淘汰了! 但在多伦多，这没有关系，年轻人一时糊涂非常正常。“浪子回头金不换”，经历一段生活磨难后，一但人们意识到上大学，和上COLLEGE的重要性后，三十几岁，四十几岁，甚至五十几岁的人，在多伦多，人们都可以重上大学学习。而且这时，人们可能学的更好。人们错过年轻时的机会，社会给你第二次机会去实现自己的专业梦想。在多伦多，社会给每个人发展提供均等的机会。这里的孩子大学毕业后，自己就可以找到自己喜爱的工作。多伦多这样的城市在全球也是不多见的！多伦多这样的社会环境是当今世界数以亿计的家长梦寐以求的环境！别说，现在多伦多的房价与国内一线城市的房价相比还算低的。就算高一些，也值！所以，2016多伦多的房价不会降！反而可能会继续上涨！

当今世界，人往哪个城市去，资本就向那城市流动。多伦多每年吸收全世界数万计移民到这个城市，同时，全球的资本也源源不断地向这个城市注入。据有关统计，多伦多的很多房屋的业主是国际投资人。这些国际投资人看准了多伦多是一个非常有发展潜力的城市，多伦多也是一个非常有希望的城市！移民城市就是有朝气的城市，就是有发展动力的城市。城市只有不断向前发展，这样城市的物业才有投资价值。常识上讲，大多数移民都是年富力强，有朝气，有广阔的视野。他们当中或有学识，或有技能，或有资产，或有胆识，或兼而有之。这样的人群汇聚在一起，加之城市良好的社会秩序和法制环境。这样的城市发展潜力无限！投资人不向这样的城市投资，难道要向那些人口流出城市去投资? 那些人口流出城市，年轻人，有技能的人，有学识的人不断向外移出，把城市的朝气带走。这样的城市人口越来越少，房屋空置率越来越多。房屋价格也会越来越低。把钱投到这样的城市，就像把钱投到水里一样。再有，到多伦多来买房，到多伦多来生活，移民多伦多本身就是一个最好的投资! 投资的方式很多，比如买股票，买基金等等。其实，广义上讲，移民多伦多，在多伦多买物业也是一种投资，而且是一种回报非常好的投资！一般来讲，投资的最大意义就是良好的投资回报。买股票，买基金的回报不过是一些有限的利润。但由于大股东和小股民之间的“信息不对称”，很多小股民投入股票和基金里的钱都打水漂了。但如果人们选择移民多伦多，选择在多伦多投资物业，那情况就不一样了。这种投资的回报可不是一点点利润。这种移民多伦多的投资回报是给自己的下一代，和下一代的下一代良好的教育环境，平等发展机遇，和物质极大丰富的社会环境。所以说，现在多伦多的物业蕴藏着巨大的潜在价值，这种价值越来越被世人所认知。随着时间推移，越来越多的人选择移民多伦多，和在多伦多投资物业。所以，2016多伦多的物业不会降！ 反而可能会继续上涨！

多伦多房屋不会降价的另一个显而易见的原因是多伦多的房屋供不应求。加拿大的房屋市场和美国的房屋市场有着巨大的差异。相比美国的房屋市场，加拿大的房屋市场容量太小。所以，加拿大很难发生美国那样的房屋市场危机现象。美国房屋市场容量很大，美国有上亿套房子，进来几十万新移民，对美国的房屋市场影响不大；加拿大不一样，多伦多是加拿大最大的房屋市场，多伦多只有二三百万人口，按平均三个人一套房子。多伦多多也就100左右套房子。整个大多伦多地区人口刚刚超过500万，整个大多伦多地区，房屋数量不过200多万套。至于独立HOUSE，那就更少了。这么区区总共200多万套的房子。每年只有其中一小部分上市投放市场，而多伦多的房屋需求是每年来自世界各地的数万移民。客观上说，多伦多的房屋需求量是大于房屋供给量。而且多伦多的房屋市场容量太小，世界各地想移民多伦多的人，想在多伦多投资买房的人远远多于多伦多房屋市场供给。只是移民的门槛过高，这些想移民多伦多的人一时实现不了他们的愿望。设想一下，如果多伦多也像深圳一样，在深圳买房就可以移民到深圳，那多伦多的房价一夜之间会上涨到什么地步? 即便是把合格移民加拿大条件的人及时放进来一些，多伦多的房屋市场也会有比现在更大的涨幅! 所以，2016年，多伦多的房价还会继续涨！

总之，在全球进入过剩经济时代，房地产业会出现严重的分化。一方面，是一些传统产业集中的城市，面临降产能，降库存，去杠杆的严峻局面。伴随而来的是城市人力资源，资本的流失，和房屋价格的下滑。另一方面，另一些占尽天时地利，和富有创新的城市大量吸收富有朝气，富有活力的移民。城市人口不断上升，为城市发展带来新的动力。城市物业价格不断上涨，城市的物业税收不断上升，城市的基础设施不断完善。这些完善的城市基础设施反过来会吸引更多的国际，国内投资者。这两样相辅相成的因素互为促进，使城市不断向前发展。多伦多就是这样占尽天时地利的创新型城市。多伦多完善的城市基础设施，良好的社会秩序，优质教育资源，充裕均等的个人发展机会，得天独厚的生态资源，这些都是世界其它城市无以伦比的! 多伦多自然而然成为全球移民的首选城市，成为全球投资者关注的城市。而多伦多城市房屋总量却有限，需求者众多。房屋供不应求，房屋价格自然而然会上涨。外加负利率，量化货币，货币贬值等等因素影响。2016年，多伦多的物业还会继续上涨！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）

美國地產大亨特朗普名言（引用）

“What separates the winners form the losers is how a person reacts to each new twist of fate.”
贏家和輸家的分別，在於對每個命運轉折作出的反應。

“Sometimes by losing a battle, you find a new way to win the war.”
有時輸掉一場鬥爭，能讓你發現一個新的方法去贏得整場戰事。

“I wasn’t satisfied just to earn a good living. I was looking to make a statement.”
我並不滿足於良好的生活，我希望有所作為。
(註：”make a statement” 直譯為「發表聲明」，但在這語境下意思是稍有不同。)

“You have to think anyway, so why not think big?”
反正你得思考，為何不想得遠大點？

“To be a winner, you have to think like a winner!”
要勝利，你必須想得似個贏家！

“Sometimes you have to give up the fight and walk away, and move on to something that’s more productive.”
有時你不得不放棄一個鬥爭並離場，把注意力轉移到一些更有効益的事上。

没有经纪，随便承接别人的生意风险很大

没有经纪，随便承接别人的生意风险很大

全职，专业地产经纪  李 军

           在多伦多，有一些新移民打一段时间工以后，逐渐熟悉了多伦多的社会环境，随后，这些新移民发现这里是做生意的好环境。比起国内的过饱和的商业店铺，多伦多的商业环境是非常宽松的，更重要的是，多伦多既没有工商，也没有城管打扰业主的日常经营。最多，到年底，自己诚信报个税就可以了。所以，一些新移民发现，在多伦多，创业比就业还容易。一些多伦多新移民从做小生意开始，逐渐发展成自己的个人事业，一举摆脱艰苦打工困境，彻底解决在多伦多的发展问题。现在，越来越多的新移民正在打算在多伦多开始自己的生意。最近，一些客户问我怎样买生意？自己是否可以从朋友，或熟人那里承接生意？这样做的好处就是可以省一点经纪费，或律师费；但我的专业意见是，直接从熟人那里承接生意，对买方非常不利的。由于生意买卖非常复杂，买卖双方存在严重的信息不对称性。地产经纪的介入，对平衡买卖双方的不对称信息是非常必要！没有地产经纪，自己直接从熟人那里承接生意，有时会发生很多问题，诸如，税务问题，债务问题，遗留问题等等。

                首先，在多伦多买生意，没有地产经纪的介入，买方有时会承担卖方拖欠政府的税务问题。很多从大陆来的新移民，在国内有过做生意的经验。在国内，人们经常变幻各种方法逃避政府的税务。比如更改公司名称，或更改公司法人等等手段。但这些手段在多伦多是行不通的。在多伦多，现存的公司或生意拖欠政府的税务，不会因为公司的法人变更，或公司名称的改变而自动灭失的。如果新移民在多伦多买生意时，没有地产经纪帮助，直接从熟人那里承接生意。会有很多潜在的风险，其中之一，买方很可能同时承接上手拖欠的政府税。这是很麻烦的事情。常理来讲，新移民不通晓当地的商业惯例是可以理解的。即便是当地土生土长的居民也不会完全通晓当地的商业惯例。但当地人都知道，在生意买卖交接过程中，需要借助于地产经纪和律师。加拿大是个市场经济非常成熟，法制非常健全的国家。不懂法，不能作为不受法律约束的借口！因此，新移民在多伦多很多经济活动中，客观上要求有很多专业人士为新移民提供各种服务，如地产经纪，律师，会计师等等。新移民在买生意过程中，找个可靠的地产经纪是非常必要的，因为地产经纪的专业服务，可以清晰合理地划分买卖双方的税务问题。

                其次，在多伦多买生意，没有地产经纪的介入，买方有时会承担卖方拖欠的债务问题。大家知道，健康的社会经济是建立在良好的社会信用基础之上的，没有良好的社会信用，公司信用，和个人信用，社会经济是无法长期健康的向前发展。在加拿大，人们的商业活动和商业天赋不会受个人的财力和家庭背景限制的。人们没有资本，只要信誉好，照样有人借你钱，支持你发展。所以商业信誉是非常重要的，信誉破产那是最彻底的破产！所以，在多伦多，每个人都自觉地珍惜和爱护自己商业信誉。同时，政府也立法保护社会的商业信用。在生意买卖过程中，就涉及政府保护商业信用事情。比如，一个车行刚建立起来，车行信誉很好，但没有资本买足够的车辆。同时，车厂生产出来的汽车，都积压在仓库，苦于没有足够的分销商。这时，车厂得知车行的信誉很好，就将库存的积压的车交给车行卖。车行将车及时卖出后，解决车行和车厂的资金和市场问题，实现双赢！这个双赢的前提是商业信用，没有良好的商业信用，就不会实现车厂和车行的相互合作。几年以后，如果车厂想将车行转手，卖给其他潜在买方。加拿大的法律会保护车厂的利益，保护信贷方利益。因为保护信贷方就是保护建立在诚信基础上的社会经济健康发展。车厂贷借给车行的车，不会因为车行转手而自动灭失，除非生意买卖合同上有相关条款划分该债务问题。该例子也适用于其它类似生意买卖。多伦多有相关的法律条文保护商业信贷方。所以，新移民在买生意过程中，没有地产经纪，随便承接别人的生意风险很大，很有可能承担卖方的额外债务！

               

最后，在多伦多买生意，没有地产经纪的介入，买方有时会承担卖方遗留的问题。生意买卖是一个比较复杂的事情。客观上，存在严重的信息不对称，买卖双方对生意的现状了解是存在严重不对称的。卖方显然比买方更了解现存的生意。生意的买方通常只是根据现存生意的流水账，营业额，一年净收入，等等来决定是否买这个生意，和肯花多少钱买这个生意。但现存生意除此之外，还有很多潜在的问题，存在很多买方想不到的问题。这些问题一旦买方接受生意后，可能会给买方带来很大的经济损失，和无尽的烦恼。比如卖方被政府指令整改的安全措施，比如卖方拖欠的政府罚款等等。很多类似这样的问题很多，是新移民无法预知的。没有地产经纪帮你，一旦承接下来生意，这些问题很可能会落到你的身上。本来买生意是件好事，承接下生意后，打算兴致勃勃地想大干一场。几件类似如上所述的问题发生在新业主身上，接生意的兴致立刻索性无味。开始忙于找律师，打官司。与其这样，不如当初买生意时，找个地产经纪帮你，将这些麻烦解决其未然。

     总而言之，多伦多有非常好的经商软硬环境。多伦多社会秩序井然，法律健全，城市家庭平均收入10万多加币，购买力非常强劲。新移民选择在多伦多做生意是一个非常英明的决定。但在多伦多生意买卖是一件大事，草率不得。生意买好了，从此，一家人事业蒸蒸日上；反之，买不好，会对新移民在多伦多创业造成严重后果。以至于一朝被蛇咬，十年怕井绳，谈生意色变。而且生意买卖过程中存在严重的信息不对称性，客观要求买卖双方寻求专业人士介入，以平衡买卖双方的严重信息不对称性。地产经纪所提供的专业知识是几百年来生意买卖过程中逐渐进化，总结，和提炼出来的宝贵经验。对生意买卖极其有帮助！地产经纪的工作会帮助买卖双方避免很多生意交接过程中的风险，不必要经济损失，以及各种债务纠纷。此外，多伦多是市场经济高度发达，法制非常健全，非常专业化的城市。在这样的城市做生意，买卖生意，一定要依法办事，一定要商业惯例办事，一定要找专业人士为你办事。否则，没有任何地产经纪帮助，随便承接别人的生意风险会很大的！（多伦多房屋买卖（647）824-6916或微信：junli64）。

四十岁以后的脸应是自己决定的(引用）

林肯：『一個人四十歲之後，要為自己的長相負責』

一个人四十岁以前的脸是父母决定的，但四十岁以后的脸应是自己决定的。
一个人要为自己四十岁以后的长相负责。
现实生活中，人到中年后，就显现出受性格和品格影响所致的面貌：宽厚的人多半一脸福相；
性情柔顺的人面相柔和善美；
性格粗暴的人总是一脸凶相；
心术不正暗地里坑害别人的人总是寝食难安体弱多病；
心胸狭隘的人大多尖嘴猴腮、双眉紧蹙。
显得特别年轻秀美的人，一定单纯品性善良，这是长期的心与行为的修炼在脸上的投影，因而相貌也预示着该人未来的命运。有慈悲心、有爱心的人，往往从内而外散发出一种光芒，让人越看越顺眼并喜欢与其接触，有亲和力或所谓的老少通吃。
而自私自利、狡猾、爱算计的人，相貌往往很不耐看，即使侥幸生得姣好容貌，稍多接触也会毫无吸引力，被人反感。
记住这个很重要：四十岁以后内心决定你的面相。
相由心生。说的是一个人面相的好坏与其心灵的善恶是相应的：
心决定性叫心性，
性决定命叫性命，
命决定运叫命运，
运决定气叫运气，
气决定色叫气色，
色决定相叫相貌；
相貌是能逐步改变的，任何福报都有其必然的成因。