加元汇率VS多伦多房屋价格

加元汇率VS多伦多房屋价格

全职，专业地产经纪 李 军

最近一段时间以来，加国货币对美元和人民币等外国货币的汇率不断走低。有些客户有些不安，认为这种现象是加拿大经济不好的表现。并担心如果这样的趋势继续下去，多伦多的房屋市场可能有大下滑的风险。要解释清这个问题，首先需介绍一下，什么是汇率。通俗地说，汇率是一国货币单位兑换他国货币单位的比率，也可以说是用一国货币表示的另一国货币的价格。汇率又分浮动汇率和固定汇率。浮动汇率一般在自由的市场经济国家实行，实行这种汇率的国家通常是发达，健全的经济体系。换句话说，整个社会的政治，经济体制运作非常平稳可靠，自身有自我诊断，调节，和修复功能。另一种汇率制度是固定汇率制度，是有政府规定的汇率制度，这种汇率制度，一般被一些发展中国家采用。发展中国家，从吸引外资，吸引外企，和加速发展本国经济角度出发，有意调低本国货币对外币的汇率。但这种汇率制度需要大量的外汇储备，以其当市场有人为因素恶意大量抛售本币时，企图大幅度贬值本币时，国家可以用外汇储备托起市场，以维护政府设定的固定汇率，以维护国家金融秩序，金融安全，和政权稳定。这就是很多发展中国家，为什么把很多本国的矿藏资源都挖出来，出口到国外，换成美元储蓄起来的主要原因。加拿大是高度发达，非常健全自由经济体系，加拿大实行的是浮动汇率。汇率的变化自动诊断，修复，和调节社会经济发展。当前，加元汇率低不但对多伦多的房屋市场没有坏处，反而非常有利于多伦多的房屋市场发展。其理由是，加元的低汇率，有利于企业迁入多伦多，加元的低汇率有利于资金流向多伦多，加元的低汇率有利于人员流向多伦多。

加拿大人感到特别自豪的是，加拿大不但是一个技术水平非常发达的科技创新国家，也是一个比沙特资源还丰富的国家。加拿大的各种矿物资源储藏量名列世界前茅。其中石油出口也占加拿大对外贸易很大比重。所以加元也是“油元”。当国际石油市场不景气时，加拿大的石油出口量和出口价格大幅度下降时，加元对美元汇率自然会走低。加元汇率走低过程也是对加拿大经济的自动调节过程。众所周知，一样的法制环境，一样的自由市场经济体制，加元兑美元和其它货币的汇率走低，其结果是美国和其它国家的跨国公司和跨国企业就会迁入多伦多。因为跨国企业生产同样产品时，在这种情况下，在多伦多生产成本，人工成本，运输，物业成本，和其它成本都会比在美国低。而生产出的成品销售到国际市场时，商品的价格在国际市场的竞争力要比在美国，和其它国家生产的商品竞争力要强。因此，加元兑美元低汇率时，很多企业会出于自身的利益，自动将生产企业迁入多伦多。大量跨国公司的迁入，自然而然会带动多伦多的房地产健康发展。环顾当今世界，哪个城市的对跨国公司发展有利，跨国公司就会迁入这个城市，这个城市的房地产业就会大发展。反之，一个国家，一个城市没有大量制造业支撑，单纯发展房地产是非常脆弱的经济。一旦世界经济风云变化，非常容易诱发金融危机。所以，加元对其它货币的汇率降低，非但不会对多伦多房地产有不利的影响，反而是加拿大经济自我修复，自我调整的机会。加元汇率走低更加有力于加拿大制造业发展。而多伦多是加拿大制造业中心，是非常发达的城市。制造业又是吸收大量就业的产业。大量就业自然对多伦多房地产利好。

加元汇率低非常有利于国际资金流入加拿大，非常有利于多伦多房屋市场。由于国际市场的石油价格不断下降，加元兑美元，由一年前的1：1下降到1：1.4.就是说，一年前100美元在市场购买力在相当于等额100加币，一年后，100美元市场购买力相当于140加币。同理，一年前，多伦多房屋市场价值140万加币的房屋，需要140万美元才能买的起；而一年后的今天，多伦多房屋市场价值140万加币的房屋，只需100万美元就能买到。大家知道，美元是大币种，是全球储蓄货币。大多数中国人，和世界其它国家大多数人都是储蓄美元的。加元兑美元汇率走低，意味着美元相对加元升值40%。同样额度的美元在多伦多的房屋购买力也增强40%。过去需要140万美元才能买到的多伦多房屋，现在只需100万美元就可以买下来。这种情况，对于全球储蓄美元的想在多伦多购置物业的投资者来说，多伦多物业就是变相大幅度降价。自然而然会吸引更多的海外资金流向多伦多，自然而然会吸引更多的海外投资者在多伦多购置物业。而这些海外对多伦多物业的投资，也会带来与多伦多房地产相关行业的发展。房地产业是龙头产业，多伦多房地产业投资的快速发展，与此相关的建材业，装修业，服务业，金融业，保险业必将快速发展。反过来，这些产业发展会为多伦多创造大量就业机会，自然会对多伦多的房屋市场创造更多的需求。这种情况对多伦多房屋市场无疑是非常利好。所以，加币对美元汇率走低不会成为多伦多房屋市场的消极因素。更不是加拿大经济不好的表现。也无须根据加元兑美元汇率不断走低，而担心这样的趋势继续下去，多伦多的房屋市场可能有大下滑的风险。事实上，多伦多的房屋市场的一年来实际走势也充分认证了这点。加元兑美元汇率走低的过程，也是加拿大经济自我调整，自我修补，自我完善的过程。这就是加拿大政治经济机制健康，自信，强大表现！

加元的低汇率有利于人员流向多伦多，同时为多伦多房地产市场创造新的需求，从而有利于多伦多房屋市场健康发展。首先，加元汇率低，非常有利于加拿大旅游业发展。世界各地人们来加拿大旅游，来多伦多旅游时，发现这里的商品和服务比加元汇率高的时候，便宜很多。旅游业的发展也会相应带动多伦多当地商业和服务业发展。同时旅游业的发展对多伦多当地就业无疑利好。这些有利因素自然会对多伦多房地产也有良好促进作用。其次，加元汇率低也有利于世界各地的留学生来多伦多留学和移民。这些留学生和移民大多数都是来自世界各地的或有知识，或有技能，或有资产，或有胆识，或兼而有之的富有朝气的人们。而多伦多又为这些人提供一流的创业环境，和创新环境。加元汇率低，多伦多的法制环境，和多伦多的新闻自由都是知识创新，和产业创新的前提。很多发展中国家也意识到知识创新，和产业创新的价值。发展中国家政府大力提倡知识创新和产业创新，但没有新闻自由，没有法制环境，再低的汇率，提倡知识创新只能是口号而已。因为不论是知识创新还是产业创新都需要个人和企业投入大量时间，人力物力，和大量资金。没有新闻监督和法律保障创新成果。这些创新成果会轻易被别人COPY和使用。致使个人和企业所有投入化为乌有。但这些人来到多伦多情况就会不一样了。加元汇率低降低人们的创新成本，新闻监督，和法律又为创新成果提供可靠保障。企业和个人的创新发展又为多伦多城市发展注入活力和动力。所有这些无一不利好多伦多的房地产业健康发展。所以，加元的低汇率不仅不会导致多伦多房地产价格大幅度下滑，反而有利于更多的留学生和移民流向多伦多，更加有利于多伦多房地产发展。

总而言之，加拿大是一个自由市场经济国家。这个经济体制是非常健康，非常完善的。这个经济体制自身有自我诊断，自我完善，和自我调节功能。汇率在这个国家经济经济活动中起非常重要的调节作用。也可以说，汇率就是国家经济的“调节器”。汇率变化过程也是国家经济的自动完善，自动修补，自动调节过程。当世界石油市场的需求量减少，石油价格走低时，加拿大出口石油的美元收入减少。加拿大的加元对美元汇率自动降低，这时，加拿大的企业人工成本，物料成本，运输成本和其它成本都会相应大幅度降低。很多世界跨国公司会选择多伦多作为制造业发展基地。越来越多的制造业在多伦多发展，必然会对多伦多的房地产也发展起促进作用。此外，加元对外币汇率降低，等于增强外币在加拿大房屋市场的购买力，等于变相给国外投资者大幅度降低多伦多房屋价格。这也无疑是对多伦多物业市场有好处的.最后，加元汇率降低非常有利于世界各地的人们来多伦多旅游，留学和移民。这些都有助于多伦多的房地产也健康发展。当然，汇率对加拿大经济的调节并不是立竿见影，一蹴而就的，这得需要一个过程。当前，石油行业不景气，汇率走低后，有利于多伦多制造业，但这个汇率调整有利于制造业还没有见到效果。所以，应该说，现在是多伦多经济经历痛苦的时期。但这个机制会慢慢地自动让多伦多的总体经济日渐好转的。所以，加元汇率走低并意味着多伦多的房屋市场会走低，目前，加元汇率走低是加拿大经济自动调整过程，而且这一调整过程和调节结果非常有利于多伦多的房地产发展！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）