为什么要投资多伦多的独立屋

为什么要投资多伦多的独立屋

全职，专业地产经纪 李军

最近的一段时间，据有关媒体报道， 多伦多的独立屋价格上涨很快，而且还有点供不应求之势。有些客户在选择房子时，也不断与我探讨是投资独立房好？还是投资其它类物业好？探讨多伦多物业投资方向，要动态地看，要全面地看，与发展地看。就会清楚地发现，今天，在多伦多，投资独立屋的选择是非常正确的。30年前，北京，上海，深圳，和广州等大都市也像今天多伦多独立房这样，占地大的旧民宅也没有那么值钱。那时，人们买房也都爱选择新颖的高楼大厦。谁也没有意识到，随着城市发展，人口不断增加，城市的核心地带不断向周边扩延，城市的地皮越来越贵。当时北京的破旧四合院的地价已涨到今天的几千万，乃至上亿。北京和多伦多有很多类似之处，两个城市都是移民城市，都是发展城市。只不过，北京的移民门槛低，每年的移民数量多，城市建设发展快一些；多伦多移民门槛高，每年移民数量没有那么多，城市发展慢一些。但发展趋势都是一样的。30年前，投资北京占地大的民宅成功经验对今天多伦多的独立房物业投资者非常有借鉴意义。此外，在多伦多投资独立房还有如下好处，即，独立房产权清晰明了；独立房日常支出费用少；独立房的投资回报率高。

第一，独立屋的产权是“Free Hold”，是自由拥有的意思。目前来讲，”Free Hold” 这种物业产权形式, 可以说业主的权益最大, 责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的，产权是非常清晰明了。在这种产权形式下，业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。除此之外, 在多伦多, 人们还可以看到其它两种物业产权形式, 即Condominium─共管产权, Freehold Condominium─自由共管产权, Leasehold- 租赁产权等等。 人们在多伦多买房子时，首先要搞懂这几类物业产权问题，搞懂哪种物业产权的权益最大，责任最小；和哪种物业产权的权益最小，而责任最大。在多伦多，没有一点责任和义务的物业是没有的。  但每个人在买物业时，都希望所买的物业权益越大越好,责任和义务越小越好。 这想法也合情合理。很多来自大陆的新移民，认为自己买的物业，在交接之后就完全属于自己的了，物业跑不了。 其实，不完全这样，有的物业，即便业主买下之后, 业主还要不断地交各种费用，一旦你不按时交这些费用，你的物业有可能被留置和拍卖风险。所以，在多伦多投资物业，首先，投资者要搞清所投资物业的性质.  投资时, 最好选择独立屋，选择“Free Hold” 的物业去投资, 因为这种物业的产权非常清晰明了.

第二, 选择独立屋投资, 日常维护费用小, 麻烦少. 独立屋非常简单,只需交地税. 现在, 多伦多的独立屋价格上涨非常快, 有的社区一年上涨达到百分之十几. 目前, 多伦多有些投资者,已不在意出租房子挣租金. 这类投资者, 买完物业就空在那里. 每年的物业增值部分就令投资者感到非常满意, 物业增值就达到投资方的期望值了. 独立屋非常适合这类投资者, 他们不出租房子。当然, 投资者也希望房子有太大日常支出. 独立房除了每年交地税,几乎没有额外的费用. 但如果投资其它类物业, 投资方还得交这个费, 那个费. 有的费还挺高,有的物业每月竟然需要付一千多加币. 就是说, 物业投资者在付清这类房款,和每年付清地税后, 还必须每月按时交管理费一千多加币, 而且是无限期的. 一旦没有钱交这类费用, 房屋有被留置和拍卖风险. 更麻烦的是, 这种费用不是静态的,不是一成不变的; 而是动态的, 随着时间推移不断上涨的, 一旦这类费用涨到与投资物业的类似物业月租金价格时, 理论上说, 这类物业已不值钱了. 既然能所付的物业费用到附近租一个屋,为什么人们还要支付及时万加币买这类物业呢?  此外,一旦这类物业发生重大维修费,业主,即投资方还得按比例分担维修费. 相比较而言,还是投资独立屋好,因为独立屋的日常维护费少,而且可控制.

第三, 投资独立屋的投资回报率非常高. 众所周知,一个物业由两个部分构成,一个是物业本身价值,另一是物业所付的土地价值. 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地是随着时间的推移不断增值的.  有的投资者,30年前, 投资26万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已严重老化. 没有什么价值可言. 但物业所附的土地却增值很大,达到160多万加币. 整整上涨5倍多. 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了. 大家知道,共管公寓100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便是有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但物业30年后的今天,可能老化不少, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, 多伦多的独立屋价值有点像30年前北京四合院， 其类似的特点是，占地面积大。随着城市的发展，随着多伦多人口的增加，多伦多的公寓数量会越来越多，独立房会越来越少。 独立房的供不应求关系会越来越紧张。 独立房的价格自然会越来越高。30年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 30年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言,在多伦多投资独立房的回报率是非常理想的.

总之，历史数据表明，在多伦多投资物业是一个非常好的投资选择。 但选择不同的物业投资回报差异还很大。总的来说，过去在多伦多投资独立屋的回报率是非常高的。据有些留学生讲，刚来多伦多留学时， 父母在多伦多买个独立房。6年以后，留学生研究生毕业， 回国前，留学生卖掉所投资物业，所得卖房收益扣除各种费用的余额能补偿6年来所有在多伦多留学的学杂费，和生活费。也就是说，在多伦多投资六年独立屋的效益等于六年免费留学多伦多。这是多么好，多么有说服力的例子来证明在多伦多投资独立房是一个非常好的投资选择。除了选择多伦多独立房，还有选择什么样的投资能达到如此好的投资效果？随着人民币加入特别提款权（SDR），随着人民币可自由兑换，随着人民币可自由流动的发展，意味着国内关起门来玩资产泡沫的时代快要结束了。中国人的海外投资会发展更快。环顾当今世界，多伦多以其良好的社会环境，生态环境，和可移民城市，自然是国内人们海外投资的首选，而在那些楼林一样的公寓生活久的人们，一定会选择多伦多既有前庭又有后院的独立屋，选择闹市中的田园生活。所以，今天人们在多伦多选择投资物业，独立屋无疑是非常正确的选择！（多伦多房屋买卖（647）824-6916或微信：junli64）。

心地善良的人，容貌一定动人；心里知足的人，生活一定快乐多伦多地产（引用）

人不一定信佛，但一定要有佛性，佛性，即“自觉”，和“觉他”的德行。 
●佛性，最讲一个“善”字；禅境，最讲一个“淡”字。 
●用佛待人，自己即佛；用佛性悟人，人可兼佛。 
●善心，点亮心灯；慧心；使心灯长明。 
●善良的人，往往可以逢凶化吉；觉慧的人，常常可以化险为夷。 
●社会，向善的人越多就越和谐；人生，感恩的心越多就越美好。 
●不说他人长短，不念他人恩怨，是善心；时刻诚心待人，日夜专心做事，是懿行。 
●心地善良的人，容貌一定动人；心里知足的人，生活一定快乐。 
●贪欲是痛苦之根，淡泊是快乐之源。

●待人要有平等心，对已要有平常心。 
●积善可以得福，积德可以增寿。 
●大慈缘于大善，大善缘于大爱，大爱缘于大德。 
●只有忘记对别人的善行，才会持续不断的为别人施善。

●情是一种心灵感觉，情中自有妙趣；淡是一种心灵味觉，淡里自有佳境。 
●和为贵，所以才要和睦、和善、和平；忍为高，所以才需忍让、忍耐、隐忍。 
●忍，有时要让，有时要耐，有时要隐。所以，忍其实是另一种形式“韧”。 
●福临心享，祸至神伤；祈福避祸，人自安康。 
●一切顺其自然，一切随遇而安，乃心性之至境。 
●千眼，意在观世，千手，意在济世；人间福音，无过如此。

●存私者入俗，去私者新生，无私者才是慧觉。 
●入世者聪，出世者慧，以出世精神做入世志业者觉。 
●人生悟道，在聪明的台阶上只能仰视，只能在智慧的峰顶才会鸟瞰。 
●心性须要修养，就像生命需要滋润一样；心灵需要修缮，就像容貌需要美容一样。 
●修德要身体力行，养性要心无杂念。 
●修养，要知羞而学，知错而改，知耻而思。 
●修形养性和施善积德，既要点滴做起更要日积月累。 

●赶路要趁早，修身重戒律，养性贵有恒。 
●养身必先养心，修身必先修行，做事必先做人。 
●人的本能是爱自己，人的本性是不伤害他人。 
●爱人先自爱，自爱先自觉，自觉先自省，自省先自悟。 
●生命有限，爱心无限；无限的爱可以把有限的爱延长。 
●爱无所求，被爱无所累，便是真正的自在和幸福。 

●自爱是一已之爱，博爱是众生之爱；不弃自爱，弘扬博爱，才是真爱。 
●一已之爱，有利于家庭的和睦；众生之爱，有益于社会的和谐。 
●一颗爱心便是一缕春风，一片阳光，便是一生快乐，一世美好。 
●爱可以扩展，爱可以延伸¨¨故大爱可以无过；爱要铭刻爱要珍藏¨¨故真爱永恒。 
●一已之光只是一点明亮，只有点亮大众之光，才会燃成一片光明。

●赐福别人，就是造福自己；宽待别人，就是善待自己。 
●首先是被别人需要，然后是被别人赏识，最后才是被别人赞誉。 
●人生难得解脱，难求洒脱；解脱只是自救，洒脱才是自在。 
●无论教化，还是感化，最终的效果当是心灵的灵魂的净化。 
●面对非议，无愧则心安；身遭诬陷，无愧则定神。

●人的威望不可能一天树立起来，人的声望更要用毕生的德行来养护。 
●点火者明，近火者暖，玩火者焚。 
●恶性，往往认贼作父；善心，则可以化敌为友。 
●心如水，而性则可能是盐、是糖、是茶、是咖啡¨¨¨这样，心境不同时，心性也会异样。佛性则是人性的慧根。
●心气要高，姿态要低，低成就高；心胸要宽，心态要平，平自然宽。

在投资多伦多物业时，应注意的“误区”

在投资多伦多物业时，应注意的“误区”

全职，专业地产经纪 李军

当前，很多新移民都意识到，在多伦多进行物业投资是最好的理财方法。十几年来，不论世界经济风云如何变幻，多伦多的物业价格一直在不断快速上涨。亚洲金融危机，多伦多的房价继续涨；欧洲债务危机，多伦多的房价继续涨；甚至美国波及全球性金融危机，多伦多的房价还在快速上涨。有人说 “存在就是合理的”。这种现象发生在多伦多，一定有其内在的合理性。环顾当今世界，人们很少发现有几个大都市的社会环境，生态环境，和社会发展趋势堪比多伦多。所以，大家投资多伦多物业的方向无疑是正确的，投资过程中收到良好的收益也是合理的。但是，这不意味着，在多伦多，人们进行任何物业投资自然而然就会得到良好回报。投资的交易成本很大，一旦投资项目选择错误，会给自己带来很大经济损失。 最近，和几个客户在探讨多伦多物业投资过程中，也确实遇到一些问题。即，有的客户片面追求投资回报，而忽略物业本身价值；也有的客户片面追求物业的位置和物业价格的高贵，忽略物业投资回报率。

在多伦多，一些新移民因为片面强调物业的投资回报率，误入商家设计好的物业投资项目。为了形象说明，做个假设，“一个楼盘开始卖楼，23万一个单元，没有卖出去。这时，商家重新策划一下，打出28万一个单元，并担保前三年包租，投资者每月可有1500加币净收入。物业涨价从23万上涨到28万以后，由于增加这个三年包租条款以后，物业竟然能顺利售出。因为，这个项目对某些投资者，非常有吸引力，其原因如下：

第一，投资回报率非常好，投资回报率=1500×12/280000=6.4%

第二，不愁租，卖方担保三年租约，隐含意思，这个房子三年以后也很好租

第三，省事，省时间，业主不用自己花时间找租客

表面上看，投资方的决策没有错啊！在当前利率如此低的情况下。该物业的投资回报率达到6.4%之多。但这里，有个误区，一般投资方极不易识别。就是商家推出前三年担保投资方每月可获得1500元净收入。这和物业在市场上，一般人在通常情况下，可以顺利出租，同时投资方可获得每月净收入1500元租金完全不是一回事。前者是商家的销售成本，后者体现物业本身的实际价值。前者，商家人为担保投资方每月可以获得每月1500加币的净收益。首先，这不是物业的本身价值，这非常重要！如果所投资物业不能产生1500加币净收益，商家可以拿卖房的多余收益补贴租金不足。最多补贴三年，最多也就2多万加币。卖房收益28万，减去三年担保出租损失2万，还剩26万。过去23万没有卖出的房子，现在26万能顺利卖出。本身就是商家的成功。有成功就会有失败，投资方在物业23万时不买，如今，商家变幻一下销售策略，投资方却高高兴兴支付26买下该物业。投资方显然失败了。这里一定存在问题，那问题在哪？实际上，投资者投资物业时，是希望所投资物业能不断的靠其自身价值创造价值，而不是靠特定的人手里拿着一捆钱来补贴房租。有价值的物业，是普通人，在通常情况下，就能在市场顺利出租物业，并获得理想效益。也就是说这种物业是自身有能够创造价值能力；而那些物业本身创造价值的能力不足，物业是靠商家人为担保和补贴的，当然这种物业收益是人为的，是暂时的，是不可靠的。这样的物业可以说价值不大，根本不是投资者想要的！而那些无需商家担保的物业，能够自身产生价值的物业，才是投资者的理想物业！

                

在多伦多，还有另一些新移民投资时，只强调物业价格高贵，而忽略物业投资的回报率。认为物业的价格高贵，就有价值，就一定值得投资。这类移民投资后果很奇异。投资万200多万的商业物业后，每月没有任何净收入。收完房租就交给银行，或付地税。自己还不得不继续辛辛苦苦地打工或做小生意。。唯一的成功感就是自己在多伦多有个200多万的商业物业。一般常识，投资多伦多物业的净回报率应在4%以上，200多万加币的物业投资，年净收益应至少8万加币。理论上说，投资者应不必去打工，或做任何小生意就可以过着非常轻松自如的生活。而现实生活中，一些新移民由于过分强调物业的LOCATION, 和物业的价格高贵，而忽略物业的回报率。以至于物业投资后，物业投资不但没有任何收益，也没有使自己的生活变得轻松，所投资物业反而变成自己今后生活包袱。其投资结果，是投资者比不投资者生活还累，还辛苦。这种现象是不应该的发生的！理论上说，物业的价值=物业的年净回报/社会资本的平均回报率。也就是说，如果大多数投资者，在多伦多投资100万加币物业，平均年净收益是5万加币。那就是说，社会资本的年平均净收益率是5%。在这种投资环境下，如果投资者有100万加币，投资在某一物业，年收益率应该在5%左右。在投资风险一定的条件下，如果投资者的净收益多于5万，说明投资比较成功；如果投资者的净收益低于5万，说明投资不太理想；如果投资者的没有收益，或收益是负数，那说明投资失败。说明投资者买一个不良资产。所以，在投资风险一定的条件下，投资回报率是非常重要的。一个良好的投资回报率，意味着投资成功，也意味着今后可以过着轻松愉快的生活；反之，如果投资一个没有任何收益的，或收益为负数的物业。那就是投资失败，投资者将背一个沉重的包袱。

          

   总而言之，新移民在考虑在多伦多投资物业时，要兼顾物业本身的价值，和物业的投资回报率。避免发生上述两种物业投资失误。每个新移民都想在多伦多投资物业成功，都想投资后获得一个轻松的生活。这也是合情和理的。但当如果投资者忽略物业的投资回报率，或者是物业本身的价值两者的任何一方面，都会置投资者陷入困境。如果投资者片面强掉投资回报率，而忽略物业本身价值。商家可能迎合投资者的需求，设计出一个回报率似乎很好，但物业本身价值不大的项目。这样的项目不但本身价值不大，而且也很难得到持续的理想租金收益；与此相反，如果投资者片面强调物业价格的高贵，而忽略物业的投资回报率。其后果也非常严重。投资者不但没有在多伦多投资后，获得良好的投资回报，过上轻松的生活；反而还要花时间和精力去管理和经营一个没有任何收益的不良资产。不但生活没有轻松，反而更累，更紧张。这完全失去在多伦多投资物业的意义。所以，新移民在多伦多进行物业投资时，一定要兼顾物业本身价值和物业投资的回报率。祝您们投资成功！本文纯属学术探讨，没有任何针对性。（多伦多房屋买卖（647）824-6916或微信：junli64）。

               

               

越读越有道理（引用）

越读越有道理（引用）

1.不要总是估量自己在别人心中的地位，活在别人的眼神里，就等于失去了自我。走自己的路，做最好的自己。

2.总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。

3.放弃一个爱你的人会难受，放弃一个你爱的人会痛苦，若是相爱而不得不放弃则让人痛不欲生。爱是一种享受，即使痛苦也会觉得幸福；爱是一种体会，即使心碎也会觉得甜蜜；爱是一种经历，即使破碎也会觉得美丽；不要因为寂寞而错爱，不要因为错爱而寂寞一生。

4.人生就是这样，牵挂着、烦恼着、自由着、限制着；走出一段路程，回头一望，却也生动着、美丽着；有着你爱的人和爱你的人，有着你喜欢的事和需要你做的事，有着牵挂你的人和你牵挂着的人；人这一辈子是短暂的，所以要让自己健康着、开心着、幸福着，偶尔要醉着。

5.渐渐明白了，太在乎一个人往往会伤害自己；渐渐明白了，很多爱情是可遇而不可求的；渐渐明白了，很多东西只能拥有一次，放手了也就意味着失去；渐渐明白了，最在乎的那个人，往往是最容易让你流泪的；渐渐明白了，真心对一个人是不需要回报的；渐渐明白了，我们之所以是过客，因为从来未曾为爱停留。

6.成熟后，发现幸福原来是一种心态，领悟就幸福。

7.没有美丽的外表，根本没人会去在意你美好的内心，这就是现实。

8.人的脆弱和坚强都超乎自己的想象。有时，我可能脆弱得一句话就泪流满面，有时，也发现自己咬着牙走了很长的路。

9.有没有试过回过头去看你跟一个人的聊天记录，从一开始到现在。看着看着就笑了，笑着笑着就哭了。一个人，从陌生走近你，然后再陌生。

10.从现在开始，聪明一点，不要问别人想不想你，爱不爱你？若是要想你或者爱你自然会对你说，但是从你的嘴里说出来，别人会很骄傲和不在乎你。再也不要太在意一些人，太在乎一些事，顺其自然以最佳心态面对，因为这个世界就是这样：往往在最在乎的事物面前，我们最没有价值。

11.每个人在成长中都会受很多伤，会哭泣悲伤，会觉得痛。许多事情，总是在经历过后才明白。痛过了，便坚强了；跨过了，便成熟了；傻过了，便懂得了适时的珍惜与放弃。总是在失去了什么，才能学会珍惜什么；总是在碰了壁，才能学会改变什么，放弃什么；总是在疼过之后，才能学会做一个全新的自己。

12.谁不曾有过哭到撕心裂肺的夜晚，谁不曾有过思念的辗转反侧。而许多年过去，再回头想想，那些感情也都淡了。我们并没有被生活改造，却已成为生活的一部分。曾爱过的人，只剩下回忆。曾经历的事，仅仅是路过。人生就是这样，我们爱过，路过。只有留下来的，才真的属于你。

13.有一些东西错过了，就一辈子错过了。人是会变的，守住一个不变的承诺，却守不住一颗善变的心。有时候，执着是一种负担，放弃是一种解脱。人没有完美，幸福没有一百分，知道自己没有能力一次拥有那么多，又何苦要求那么多。

14.有时候，听到一首歌，会突然想起一个人。有时候，走过熟悉的街角，突然想起一个人的脸；有时候，莫名的伤感，只想一个人静静的发呆。有时候，心里有很多话要说，却不知道怎样表达，有时候，发现自己一夜之间长大，突然找不到自己，把自己丢了。善待自己，丢了的自己，只能慢慢捡回来。

15.我微笑，并不等于我快乐。我撑伞，并非只是为了避雨。你永远都不懂我在想什么。我想拥抱每个人，但我得先温暖我自己。请容忍我，因为我已在练习容忍你。我的心常下雪，不管天气如何。雪无声的覆盖了所有。湮灭了迷茫，骄傲和哀痛。所以，别为我忧伤，我有我的美丽，它正要开始。

16.若爱，请深爱；如弃，请彻底；不要暧昧，伤人伤己。人生最遗憾的，莫过于轻易地放弃了不该放弃的，固执地坚持了不该坚持的。我以为小鸟飞不过沧海，是因为小鸟没有飞过沧海的勇气，十年以后我才发现，不是小鸟飞不过去，而是沧海的那一头，早已没有了等待。

17.人生如車，或长途，或短途；人生如戏，或喜，或悲。很多事，过去了，就注定成为故事；很多人，离开了，就注定成为故人。生命中的故人，积攒的故事，这些都是历练。人就是在历练中慢慢成熟的。一些事，闯进生活，高兴的，痛苦的，时间终将其消磨变淡。经历的多了，心就坚强了，路就踏实了。

18.当你陷入困境时，千万不要对着别人哭诉，更不需要解释和倾诉。因为，懂你的人，都在你的身边。不懂你的人，讲给他们听也没用。所以，没人能懂你的眼泪，也不需要解释，只要让自己对着世界微笑。记住啊，只有微笑是最有力量的：让爱你的人放心，让恨你的人失落。

19.人生那就是一场修行，修的就是一颗心，心柔顺了，一切就完美了，心清净了，处境就美好了。人的这一辈子，不管活成什么样子，都不要把责任推给别人，一切喜怒哀乐那都是自己造成的。

20.成长就是你哪怕难过的快死掉了，但你第二天还是照常去上课上班。没有人知道你发生了什么，也没有人在意你发生了什么。关于你的未来，只有你自己才知道。既然解释不清，那就不要去解释。没有人在意你的青春，也别让别人左右了你的青春。

21.因为看轻，所以快乐；因为看淡，所以幸福。我们都是天地的过客，很多事，我们都做不了主。你越想抓牢的，往往是离开你最快的。所以，凡事不必太在意，一切随缘随心，缘深多聚聚，缘浅随它去。凡事看淡点看开些，顺其自然，无意于得，就无所谓失。人生，看轻看淡多少，痛苦就远离你多少。

22.友好地对待你讨厌的人并不意味着你虚伪，它只能说明你足够的成熟和宽容。

23.慢慢才知道,很多东西是可遇而不可求的,很多东西只能拥有一次；慢慢才知道,人的性格可以差异到如此之大；慢慢才知道,两个天天在一起的人不一定是朋友,可能什么都不是；慢慢才知道,手机是别人有事找你时用的,并不是为交流感情的；慢慢才知道,快乐常常来自回忆,而痛苦常常来自于回忆与现实的差距。

24.每个人都有自己的人生经历，每个人从出生的那一天起，上天早已安排你将要扮演的角色，生死轮回，富贵在天。怎样才能幸福？其实平淡而简单的日子，才是最幸福。每天面对着生活中的琐事，谁都会有抱怨的时候，可这就是生活，有得有失，有利有弊的生活，只有用爱去感受，用心去经营，你就会拥抱幸福。

25.青春，注定了要颠簸，要有眼泪和汗水，有委屈、不甘和失败。我为自己这样感到委屈，但是看看周围，想想，也许这正是最正确的生活，这样走的才会踏实。无论是鸡飞狗跳，还是躁动不安，青春都不属于安逸，安逸是一潭死水，跳进去就出不来。

新婚祝词

女士们，先生们，下午好

我是李军，MIKE 的父亲

今天是我的儿子 ，MIKE，儿媳,SUSAN的结婚的大喜日子，各位朋友，各位来宾在百忙之中前来祝贺，我代表全家向各位朋友们的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

作为新人的父母，此时此刻，内心真是感慨万千，非常激动。

我想，我首先感恩的是，上天给我们的两个孩子都是具有非常自立精神，而且都能自觉吸收人类先进知识，善于学习别人经验和技能，并成为对社会有用之人。两个孩子，都是大学毕业后，自己，或通过朋友介绍找到自己喜爱的工作，并能辛勤工作，自己攒钱买的房子。甚至，婚礼也都是自己操办的。这可不简单！现在看来，他们比我这个做父母的要强。“青出于蓝而胜于蓝”，这是我们作为父母最为欣慰的。

第二，我感恩的是加拿大的教育体制和社会环境。是这个教育体制把我们的孩子培养成对社会有用之人。而且这个社会环境为我们的孩子的知识和技能，提供一个适合发展环境。

第三个感恩，就是今天的嘉宾和朋友，是您们，在百忙之中，和我们一起见证我们孩子一生最重要的时刻，见证他们的婚礼。是您们带来的祝福，使这里充满吉祥，欢乐，和喜庆。这对我们来说是非常珍贵！我们感恩，在加拿大，我们能结识像您们这样的好朋友！

有人说，成功的人生由两个方面组成，“一方面，是和彼此相爱的人生活一辈子；另一方面，是一辈子从事自己喜爱的事业”。我儿子和儿媳，是在自主选择，通过相识、相知到相恋、彼此相爱，到今天结为夫妻。今天，是非常值得我们在一起庆祝，因为他们的人生已经成功一半了！希望你们俩在今后的生活中，身体好，彼此关心，互敬互爱，在人生漫长的道路上建立温馨，美满，和幸福的家园！

作为新人的父母，在这里，我非常感谢我的亲家培养了一个聪明，美丽，和贤惠的好女儿，我也非常庆幸我们家得到一位这么好的儿媳。我真诚地希望新亲、和朋友们互相往来，世世代代友好相处。我在这里也代表我夫人表个态，从今后，我们儿媳也是我们的女儿。当然也会像待自己女儿一样待自己的儿媳。

今天，为答谢各位来宾的深情厚意，借这个宝地，为大家准备点清茶淡饭，不成敬意。菜虽不丰，是我们的一片热心，若有不周之处，还望各位包涵！

谢谢大家!

换个活法，到奥沙瓦买房子

换个活法，到奥沙瓦买房子

多伦多全职，专业，地产经纪  李  军

在多伦多，很多新移民一到多伦多，就在熟人和朋友的推荐下，买个离名校不远的社区买个房子。这样的社区都有个特点，国人多，学校好，房子贵，而且不是一般般的贵。几乎是普通社区房价的二倍，甚至更多。在国人的眼里，这再贵，贵得也值! 当看到我们的孩子，从名牌小学到名牌高中，再从加拿大世界名牌大学毕业，从此，充满信心地走向多元文化的国际名牌公司职业场所。每个做家长的都有一种移民成功的满足感。为这一刻，作为家长的，不知付出多少辛苦！一旦孩子已上大学，名校区的使命也就完成了。我们也没有必要承担那么多MORTGAGE压力，加之，我们年纪也大了，身体也有点感觉累了。想不想换个活法，到奥沙瓦换个房子，买个不带MORTGAGE的房子。最近，可有很多多伦多移民选择到奥沙瓦买房子，因为奥沙瓦的房子非常适合投资，生活也轻松，且离多伦多非常近。

到奥沙瓦买房的理由之一，就是那里的房子真便宜，很适合投资。那里的独立房，从十几万到三十几万，各式各样的房子应有尽有。这里的房屋价格相当于多伦多十几年前的情景。可以想像，当年在这个价位，新移民在多伦多买房的，十年之后的今天，多伦多的独立房屋的价格已涨到一百多万了，这些人获得的收益是多大呀。很多新移民总是感慨，生不逢时，来加拿大不是时候，要是早来十年就好了！那时多伦多的房子真便宜！其实，加拿大如此广阔，先来的新移民不可能把投资的机会用尽，机会总是有的。机会当然不能沿着前面的人走过的路再走一遍。机会需要开创的。现在，很多人认为奥沙瓦就是一个很好的机会。因为奥沙瓦的房屋价格低，增值快，而且离多伦多非常近。房屋的价格低，投资的门槛就低，风险就小，交易成本就少，投资的财务压力就轻。当然也就非常适合新移民投资。现在，每年奥沙瓦的独立房价格都已很高的比率上涨，十几年后的今天，很可能就是多伦多的今天。

到奥沙瓦买房的理由之二，就是人们可以在奥沙瓦生活得非常轻松。可以更容易实现自己的人生。有人说 “业余时间决定人生”。人的兴趣，爱好，个性的体现，价值的体现都在人们的业余时间得到体现和发展。没有业余时间也就没有人们自身个体的个性的发展，也就没有人生！上百万新移民，由于各种原因，在多伦多，很少有人实现自己的职业就是自己的爱好。天天在多伦多，早9晚5的工作，很难跟自己的爱好联系在一起。在奥沙瓦就不同了，把多伦多的高价校区房卖掉，到奥沙瓦买个类似的房子，可以省下几十万加币。这样，家庭就没有那么多的MORTGAGE了，家人也可以十几年不用打工了。家人当然也可以选择，有适合自己的工作，就干一干；没有适合自己工作，可以在家读读书，养养花草，到舞厅跳跳舞，到加勒比海，或到地中海旅游旅游等等活动。有人说，奥沙瓦的房子虽然便宜，但离打工的地方有点远，不方便。但这些人怎么不想，到奥沙瓦后，人们可以选择不再天天打工了。人们可以选择到世界各地旅游了，可以选择干自己喜爱的事情了。离打工的地方虽然远了一点，但离实现自己的人生却近了，离世界更近了。

到奥沙瓦买房的理由之三，奥沙瓦离多伦多近，交通方便，生活方便。奥沙瓦与其它多伦多附近的小镇相比，有得天独厚的区域优势。从多伦多东部的士嘉堡沿401高速开到奥沙瓦市中心就20分钟左右。而且多伦多北部的407高速正在延伸至奥沙瓦。这和那些多伦多北面小镇相比，如NEWMARKET, BARRIE等等，奥沙瓦距离多伦多要近很多，方便的多！住在奥沙瓦，新移民到多伦多买个菜，看个家庭医生，通过多伦多机场回国都要比那些小镇方便的多。而且，据有关部门规划，多伦多新的国际机场就要建在多伦多东部的PICKERING，就在奥沙瓦附近。一旦这个机场建成，也会像今天的MISSISSAUGA一样，在奥沙瓦周边形成大量的物流公司，和工商业群，就业机会和房屋价格都会利好。所以，如果人们选择小镇买房，就先考虑在奥沙瓦买，因为你买个先机，买的值，而且它离多伦多非常近。

总之，当孩子上大学后，人们不再需要住在多伦多的昂贵的校区房，人们可以选择到奥沙瓦来买房。这里的房子非常便宜，而且离多伦多非常近。有人说，在多伦多，人们买什么样的房子就决定什么样的人生。人们买昂贵的房子，相应付出的就会多一些，自己的业余时间就会少一些；人们买的房子便宜一些，相应付出就会少一些，业余时间就会多一些。当然，如果有的人是个大富豪，那另当别论。大多数人的人生有效时间，掐头去尾就几十年。可别白白浪费一次人生的机会，对自己好一点，留十几年给自己。卖掉多伦多的昂贵学区房，到奥沙瓦买个便宜的房子。换一种活法，不再过着没有选择地天天打工日子；而是过着有选择地工作和生活，过着愿意工作就去工作，过着高兴旅游就去旅游的美好生活（联系电话：（647）824-6916，微信junli64）.

多伦多的房子不可能降价40%

多伦多的房子不可能降价40%

专业，全职地产经纪 李 军

最近，有客户给我打电话说，她听到有些专业人士讲，多伦多的房价将下降40%。我的客户在说此话时，显得很紧张。似乎此事真的可能发生，一旦发生这样的事情，家里的财产立刻缩水40%。自家100万的房子，就会变成60万，直接丢失40万。而且，该客户还给出各种理由和依据说多伦多的房价有可能降40%。随后，客户和我商量，能不能把他的刚买的房子卖了？以避免这种事情发生。之后几天，也有几个熟人与我谈及此事，问我对此事有何看法。我说，这样的事情发生在多伦多的可能性极小，根本不必要慌张。其理由是，其一，多伦多的房价与其它同类城市相比，还是比较低的；其二，货币大幅度贬值也使多伦多的物业价格持续上涨；其三，国家利益不允许多伦多房屋价格下降40%。

多伦多属于全球一线城市，是最适合人类生存与发展的城市，这是事实。而且多伦多在与其它同类城市房屋价格相比时，多伦多的房屋价格远远低于香港，东京，北京，和上海等等城市。但多伦多的良好社会环境和自然环境远远好于这些城市。自然成为全球成功人士的首选移民目的地。每年，加拿大的移民大门只要稍稍开启一小缝，就会涌入几十万新移民。要是完全打开，一年就会有几百万，上千万移民涌进来。而且，他们大多数人都会选择大多伦多地区安家。大家知道，城市的房价，与城市人口的变化有直接联系。人口快速净增长，对房屋需求强劲，那么房屋价格就会增长；反之，城市人口急剧下降，城市对房屋需求疲软，那房屋价格一定会下降。而今，随着全球一体化和国际互联网的快速发展，各国人民对多伦多越来越了解。很多国家的人民为了摆脱战乱，摆脱恶劣的自然环境，摆脱贫困，都争先恐后地想移民多伦多，想在多伦多安家落户，想在多伦多发展。所以，多伦多城市人口近年来一直不断上升，据有关部门预测，多伦多地区人口将在2020年实现1000万，这就支持多伦多房屋市场价格上升的有力因素。再有，城市好，房价低，也吸引国际投资，多伦多的物业买方，每年有很大比例是来自国际投资。现在，很多发展中国家的有识之士，开始卖掉国内物业投资多伦多，这样做的好处是物业产权有法律保护，而且在多伦多买的物业既价格便宜，物业还好，投资回报率高。有了不断上涨的人口，有那么多的国际投资，多伦多的物业不涨价都很难，不用说降价了。

货币大幅度贬值也使多伦多的物业价格持续上涨。货币永远随时间而贬值；土地永远随时间而增值。这是人们的共识。10年前的30万加币与今天的30万加币是不等值的。当然，十年后的30万加币与今天的30万加币也不等值。这是常识。10年前的30万加币的购买力，可能与今天的90万加币的购买力相当。比如，十年前，面包$0.99一个，30万加币可以买30万个面包，那今天面包$2.99一个，90万加币也只能买30万个面包。也就是说，10年以前的30万加币与今天的90万加币是具有同样的购买力的。另一个角度看，我们也可以说货币印多了，纸币贬值了。如果人们认可上述道理，就会理解多伦多的房屋价格是不会降到40%的。因为10年以前人们买的30万加币的房屋，现在理所当然应该值90万加币。你期望它能降价40%，降到45万，那是违背经济规律的。这就像你期望冰棍还是3分钱一根一样，面包还是$0.99一个一样，根本不可能！时间过去了，俱往矣！环顾当今世界，人们会认识到，当今是个低利率的时代，是量化宽松货币时代，是货币加速贬值的时代。在这个时代，人们要想自己的资产不缩水，可能最好的办法就是投资不动产，投资物业，最好是投资像多伦多这样的全球一线城市，城市好，房价低，投资回报率高，和投资风险小的多伦多物业。这样的物业不必担心它会降价40%，反而会使你的资产不断增值。

    国家利益不允许多伦多房屋价格下降40%。加拿大的经济是典型的自由市场经济，社会一切经济活动，如企业，个人投资，信贷，保险都是建立在社会信用体系。假如多伦多的房价下降40%，那大批多伦多的中产阶级家庭将会变成负资产或破产，几百年来建立的社会中坚力量信用破产。要重建这个社会信用体系，那得需要很漫长时间。国家是不会允许这种事情发生的。再有，如果几十万家庭的将负资产的房屋交给商业银行，拒付月供。那以房屋月供为条件的各种债券和基金都不能及时兑现承诺。这样会直接导致商业银行，和为商业银行业务提供保险的保险公司破产。保险公司一旦破产，那几乎所有的商业活动都会停止。那飞机就会停飞；轮船不能航行；工厂也不能开工；甚至个人开车都没有保险。这是任何国家都不能容忍此类事情发生。那国家可以用什么办法避免此类事情发生呢？美国解决2008年金融危机办法就是；降低利率，以减轻物业拥有者的月供负担；美联储购买大量有毒债券和重组大型企业，为商业银行和大型企业承担责任和风险，以保护商业银行和大型企业不至于倒闭；大规模量化宽松货币，为市场和商业活动提供可流动的资金。所以说，当今的各国政府都不会任其主要的房屋市场发生大规模的降价。诱发经济危机和社会危机。而且政府也有能力解决房屋市场危机以避免发生多伦多房价降价40%这种现象发生。

   综上所述，多伦多房屋市场降价40%是不可能的。原因一，是多伦多是全球一线城市，而且多伦多的房屋价格还比较偏低。加之，每年世界各地数以百万，千万计有识之士都在翘首以待移民多伦多，不断为多伦多城市增加新的人口，活力和房屋需求。万一发生房屋市场危机，市场对房屋需求不足，导致多伦多房屋市场过剩，政府只要将移民的大门稍稍开一点，多放进几十万移民，多伦多的房屋需求立刻就会强劲，危机也立刻会解决。原因二，是货币本身价值的改变使多伦多房屋市场价格降到40%变成不可能。今天的30万加币价值与十年以前的30万加币价值是完全不同的。十年以前的30万加币的购买力相当与今天的3倍左右。十年以前的30万房子，今天就应该值90万。所以人们期望它降价到原来的价格是不科学的，也是不可能的。最后，政府也不会允许这样的事情发生，政府会采取降低央行基准利率，购买商业银行有毒债券，重组大型企业，和量化，宽松货币政策等办法，去避免多伦多房屋市场降价40%这样可怕，灾难性的事情发生。所以说，多伦多房屋市场降价40%是不可能的（该文纯属学术探讨，不做多伦多房屋投资依据。多伦多房屋买卖 李军 电话（647）824-6916，微信 junli64）。