在投资多伦多物业时，应注意的“误区”

在投资多伦多物业时，应注意的“误区”

全职，专业地产经纪 李军

当前，很多新移民都意识到，在多伦多进行物业投资是最好的理财方法。十几年来，不论世界经济风云如何变幻，多伦多的物业价格一直在不断快速上涨。亚洲金融危机，多伦多的房价继续涨；欧洲债务危机，多伦多的房价继续涨；甚至美国波及全球性金融危机，多伦多的房价还在快速上涨。有人说 “存在就是合理的”。这种现象发生在多伦多，一定有其内在的合理性。环顾当今世界，人们很少发现有几个大都市的社会环境，生态环境，和社会发展趋势堪比多伦多。所以，大家投资多伦多物业的方向无疑是正确的，投资过程中收到良好的收益也是合理的。但是，这不意味着，在多伦多，人们进行任何物业投资自然而然就会得到良好回报。投资的交易成本很大，一旦投资项目选择错误，会给自己带来很大经济损失。 最近，和几个客户在探讨多伦多物业投资过程中，也确实遇到一些问题。即，有的客户片面追求投资回报，而忽略物业本身价值；也有的客户片面追求物业的位置和物业价格的高贵，忽略物业投资回报率。

在多伦多，一些新移民因为片面强调物业的投资回报率，误入商家设计好的物业投资项目。为了形象说明，做个假设，“一个楼盘开始卖楼，23万一个单元，没有卖出去。这时，商家重新策划一下，打出28万一个单元，并担保前三年包租，投资者每月可有1500加币净收入。物业涨价从23万上涨到28万以后，由于增加这个三年包租条款以后，物业竟然能顺利售出。因为，这个项目对某些投资者，非常有吸引力，其原因如下：

第一，投资回报率非常好，投资回报率=1500×12/280000=6.4%

第二，不愁租，卖方担保三年租约，隐含意思，这个房子三年以后也很好租

第三，省事，省时间，业主不用自己花时间找租客

表面上看，投资方的决策没有错啊！在当前利率如此低的情况下。该物业的投资回报率达到6.4%之多。但这里，有个误区，一般投资方极不易识别。就是商家推出前三年担保投资方每月可获得1500元净收入。这和物业在市场上，一般人在通常情况下，可以顺利出租，同时投资方可获得每月净收入1500元租金完全不是一回事。前者是商家的销售成本，后者体现物业本身的实际价值。前者，商家人为担保投资方每月可以获得每月1500加币的净收益。首先，这不是物业的本身价值，这非常重要！如果所投资物业不能产生1500加币净收益，商家可以拿卖房的多余收益补贴租金不足。最多补贴三年，最多也就2多万加币。卖房收益28万，减去三年担保出租损失2万，还剩26万。过去23万没有卖出的房子，现在26万能顺利卖出。本身就是商家的成功。有成功就会有失败，投资方在物业23万时不买，如今，商家变幻一下销售策略，投资方却高高兴兴支付26买下该物业。投资方显然失败了。这里一定存在问题，那问题在哪？实际上，投资者投资物业时，是希望所投资物业能不断的靠其自身价值创造价值，而不是靠特定的人手里拿着一捆钱来补贴房租。有价值的物业，是普通人，在通常情况下，就能在市场顺利出租物业，并获得理想效益。也就是说这种物业是自身有能够创造价值能力；而那些物业本身创造价值的能力不足，物业是靠商家人为担保和补贴的，当然这种物业收益是人为的，是暂时的，是不可靠的。这样的物业可以说价值不大，根本不是投资者想要的！而那些无需商家担保的物业，能够自身产生价值的物业，才是投资者的理想物业！

                

在多伦多，还有另一些新移民投资时，只强调物业价格高贵，而忽略物业投资的回报率。认为物业的价格高贵，就有价值，就一定值得投资。这类移民投资后果很奇异。投资万200多万的商业物业后，每月没有任何净收入。收完房租就交给银行，或付地税。自己还不得不继续辛辛苦苦地打工或做小生意。。唯一的成功感就是自己在多伦多有个200多万的商业物业。一般常识，投资多伦多物业的净回报率应在4%以上，200多万加币的物业投资，年净收益应至少8万加币。理论上说，投资者应不必去打工，或做任何小生意就可以过着非常轻松自如的生活。而现实生活中，一些新移民由于过分强调物业的LOCATION, 和物业的价格高贵，而忽略物业的回报率。以至于物业投资后，物业投资不但没有任何收益，也没有使自己的生活变得轻松，所投资物业反而变成自己今后生活包袱。其投资结果，是投资者比不投资者生活还累，还辛苦。这种现象是不应该的发生的！理论上说，物业的价值=物业的年净回报/社会资本的平均回报率。也就是说，如果大多数投资者，在多伦多投资100万加币物业，平均年净收益是5万加币。那就是说，社会资本的年平均净收益率是5%。在这种投资环境下，如果投资者有100万加币，投资在某一物业，年收益率应该在5%左右。在投资风险一定的条件下，如果投资者的净收益多于5万，说明投资比较成功；如果投资者的净收益低于5万，说明投资不太理想；如果投资者的没有收益，或收益是负数，那说明投资失败。说明投资者买一个不良资产。所以，在投资风险一定的条件下，投资回报率是非常重要的。一个良好的投资回报率，意味着投资成功，也意味着今后可以过着轻松愉快的生活；反之，如果投资一个没有任何收益的，或收益为负数的物业。那就是投资失败，投资者将背一个沉重的包袱。

          

   总而言之，新移民在考虑在多伦多投资物业时，要兼顾物业本身的价值，和物业的投资回报率。避免发生上述两种物业投资失误。每个新移民都想在多伦多投资物业成功，都想投资后获得一个轻松的生活。这也是合情和理的。但当如果投资者忽略物业的投资回报率，或者是物业本身的价值两者的任何一方面，都会置投资者陷入困境。如果投资者片面强掉投资回报率，而忽略物业本身价值。商家可能迎合投资者的需求，设计出一个回报率似乎很好，但物业本身价值不大的项目。这样的项目不但本身价值不大，而且也很难得到持续的理想租金收益；与此相反，如果投资者片面强调物业价格的高贵，而忽略物业的投资回报率。其后果也非常严重。投资者不但没有在多伦多投资后，获得良好的投资回报，过上轻松的生活；反而还要花时间和精力去管理和经营一个没有任何收益的不良资产。不但生活没有轻松，反而更累，更紧张。这完全失去在多伦多投资物业的意义。所以，新移民在多伦多进行物业投资时，一定要兼顾物业本身价值和物业投资的回报率。祝您们投资成功！本文纯属学术探讨，没有任何针对性。（多伦多房屋买卖（647）824-6916或微信：junli64）。