金融杠杆对多伦多房地产的调节作用

金融杠杆对多伦多房地产的调节作用

加中置业 李 军

      金融杠杆就是房地产投资的金融放大器，它既能放大投资者的投资收益，也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说，如果，一个投资者投资房产的价值（100万）=银行贷款（80万）+家庭积蓄（20万），其中，银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款（80万）/家庭出资（20万）=4，‘4’就是金融杠杆率。这里，人们不难看到，在投资者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，投资者的购买力就越强；反之，金融杠杆率越小，投资者的购买力就越弱。目前，由于近20年的全球性房地产开发热，导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接威胁一些国家的金融体系，使某些国家的金融体系的信用等级下降，增加商业银行和社会融资成本；其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升，国际竞争力下降，最终导致企业外流；更有甚者，比如美国和欧洲一些国家，过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机，使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。为避免上述后果发生，各国政府都相应采取各种措施，遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同，加拿大政府控制房地产过分投机的措施仅仅使用金融杠杆，实践证明非常有效。加拿大央行通过严格贷款政策，降低贷款额度，也就是缩短金融杠杆，这样有效地遏制房地产过分投机，有效地降低房地产投资风险，和增强加拿大整体金融体系信用等级，从而使加拿大国家经济平稳健康发展。

    首先，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，有效地遏制房地产过分投机。大家知道，在房屋购买者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，融资能力越宽松，房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说，如果金融杠杆率是‘2’,房屋购买者拥有资金10万，2×10+10=30（万），投资者只能够买30万的房屋；如果金融杠杆率是‘10’,房屋购买者也同样拥有资金10万，10×10+10=110（万），投资者就能够买110万的房屋。自从去年7月份以来，加拿大央行不断提高借贷门槛，以限贷为主要手段的房地产调控措施，取得了相当明显的成效。限贷政策就是大大降低了金融杠杆率，对市场需求起到了釜底抽薪的作用。从而削弱了房屋投机者的房屋购买力，从而有效地遏制多伦多地区的房屋过分投机行为，尤其是多伦多地区的高端物业。据有关统计，多伦多地区的高端物业在市场上的挂牌时间明显增长，而且房屋价格也在下降。以多伦多C15区为例。今年的成交价格和数量已有明显的下滑（最新消息，温哥华的房屋销售量也发生明显下滑）。多伦多其它地区的房价和销量与去年相比，涨幅也明显乏力。多伦多房地产近来发生的种种迹象表明，央行的严格贷款政策，缩短金融杠杆确实能够有效地遏制多伦多地区的房地产过分投机现象。

    其次，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，能有效地降低房地产投资风险。毫无疑问，金融杠杆的确能够帮助人们进行房屋投资获利。但是，它是同时伴随着巨大的风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资，然而投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反，这时，投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之，在投资房地产时，当投资的物业与投资者的预期相符，那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后卖掉房屋亏了20%，他总资产就变成了40万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时他以5%的年利息向银行借150万，此时，金融杠杆率是‘3’。总投资就变成了200万，一年后投资人也亏20%，总投资还剩160万，再还掉银行的借款加利息共157.5万，投资人净剩2.5万，跟零负债的方法相比，投资人多亏了37.5万，也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的亏损被放大了37.5万。这说明，金融杠杆率越大，损失和风险也越大。所以，加拿大政府通过精准房地产统计和预测加拿大房地产的总体走向，央行适时地调高贷款门槛，缩短金融杠杆，降低了投机者的购买力，有效遏制过分房地产投机，同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险和整个社会的投资损失和风险。

    最后，加拿大央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，增强加拿大整体金融体系信用等级，从而使加拿大国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上，它是通过辛苦劳动获得的，而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说，一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上，那一定是非常危险的。事实上，当今世界的一些国家，由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机，致使一些国家，企业，和个人遭受严重的损失，甚至破产。所以，当一个国家的房地产出现明显的泡沫时，世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了，也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加，从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是，严重的房地产泡沫会直接增加加拿大国民的国民负债率，直接引发金融危机。将会使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。因此，央行通过提高借贷门槛，缩短金融杠杆，遏制过分，过热房地产投资。这些有效的措施和政策使加拿大房地产实施软着陆，从而避免严重的经济危机，避免加拿大国家，企业和个人遭受重大经济损失。

     综上所述，加拿大央行在当今世界经济不景气的大环境下，通过制定非常科学合理的银行贷款政策，即加拿大央行继续维持低利率，同时提高商业银行对房屋投资的严格贷款政策，缩短金融杠杆。维持低利率政策的效果是稳定了加元的国际汇率，在国际上，这客观上有利于加拿大产品在国际市场的竞争力；在国内，又有利于加拿大国民在低利率环境下买自住房。加拿大央行通过提高房地产的借贷门槛，减小金融杠杆的比率，有效地抑制加拿大的房屋市场的过分，过热投机现象，同时降低了加拿大房屋市场的投资风险，使加拿大国民总体负债率下降，保持和加强加拿大金融体系的良好信誉度，避免在加拿大发生其它国家的金融危机，最终目的是加拿大房地产市场实现软着陆。这样，加拿大国家，企业，和个人的财富就会得到平稳和健康地发展。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

每周六，周日 集体看房

每周六，周日集体看房

每周六，周日集体在SHEPPARD/WARDEN的大中华超市的McDonald集合，一起看银行拍卖房和有投资价值的房子。

新移民的多伦多房屋投资与风险

新移民的多伦多房屋投资与风险

加中置业 李 军

目前，很多新移民来到多伦多，在朋友的引导下，进入了多伦多的房地产投资行列。与国内房地产投资相比，过去的20年里，多伦多房地产投资的回报率不但平稳而且非常高。所以，多伦多的房地产业深受新移民亲睐。尤其是我们华裔，在老移民的成功业绩影响下。越来越多的新移民加入多伦多房屋投资行业。众所周知，任何投资都会有风险，多伦多的房地产投资也不例外。所以，新移民在投资多伦多房地产时，一定要有风险意识。实践证明，没有风险意识，对房屋投资的各种风险盲目无知，眼睛只盯着各种利润，看不见或忽视利润背后潜在的各种风险，这是典型的缺乏房屋投资风险意识的投资者，最终很难成为多伦多房地产最终的成功者。其实，房屋投资有很多种风险，诸如利率变化风险，市场供求变化风险，投资的外部环境变化风险等等。在多伦多，在文明社会里，衡量投资者是否成熟和成功的标准，不是他们现在拥有多少资产，也不是他们正在管理规模多庞大的企业；而是他们有没有应有的房屋投资风险意识。因为现代社会需要这种风险意识，它是一种负责任，文明和成功者的标志。更重要的是，这样的房屋投资者的成功者是有利于自己，有利于他人，有利于社会的。

首先，这样有风险意识的房屋投资成功者对自己有益。俗语说的好，“天有不测风云，人有旦夕祸福”。说的是人做事情要有风险意识，尤其是做大事，像房屋投资这样的事情。一定要把投资的风险考虑好，一定要注意房屋投资利润背后的风险，要做好风险分析，风险控制和风险管理，做到有备无患。使自己的多伦多房屋投资的事业能够平稳健康地成长，使自己和家人都从房屋投资中长远受益。反之，片面地强调利润，片面强调投资回报率，片面强调投资规模；而忽略风险存在，或朦胧意识风险存在，抱着侥幸的心里去冒险，其最终后果必然使自己的事业遭到重大的损失。众所周知，房屋投资是一种投资的周期比较长的投资项目。如果在房屋投资的开始，投资人就已经意识到投资的风险存在，投资人继续漠视风险的存在，不采取任何相应防范措施，只顾投资收益，那最终必然导致风险的发生，最终必然导致投资损失的。在多伦多，有很多这样的惨痛教训，风险的房屋投资导致人员伤亡，导致家庭破产。人们应该说殷鉴不远，前一年就有一位租户，两个被烧伤的惨痛教训在地下室被烧死。这给受害者和房屋投资者都会带来莫大的损失。这事就发生在多伦多。在多伦多，任何人的生命都是无价的，这里不分房东和租客，也不分贵贱。任何用来出租的房屋，必须有安全保障，必须得到政府批准，否则，保险公司不会给物业投保。一旦出事，如火灾事件发生，造成人员和财产损失，房东很难承担的起理赔责任，很可能一生的财富积累，顷刻间荡然无存。这里，最典型的非法房屋投资是非法改建房屋的结构和非法出租地下室。即房屋在改建成出租用途时，缺少必要的防火措施和逃逸途径，没有经过政府有关部门的批准；再有，如果房屋的“ZONING”就是SINGLE FAMILY,那么，如果这个房子买过来只能是用来一个家庭居住；如果用它来投资出租几户人家，本身就是非法。这些因素都是典型的多伦多房屋投资风险隐患。如果，人们的房屋投资是建立在风险和非法基础之上，这样积累的财富是不牢靠的，随时都有丧失的可能。所以，在多伦多，人们投资房屋，一定要有风险意识，这对自己的事业平稳长期发展非常有利。

其次，做一个有风险意识的房屋投资人也有益于他人。在多伦多，人们经常会从有关媒体中看到，由于某某投资人的失败，给自己和很多相关人员带来重大的经济损失，精神和身体伤害。这其中原因有很多，但最重要的原因是投资人没有投资的风险意识，不进行项目的风险分析，风险管理和风险控制。片面强调利润，片面强调投资回报，片面强调做大做强。误导了很多相关人员，误导了一些相信他，信任他的朋友和亲戚。这里不论是投资人有意无意地隐瞒，还是忽略投资的风险，最终结果是误导了人们，给自己和他人造成了最大伤害和财产损失。所以，对于每个人来讲，当被人引导您投资时，不要被对方鼓吹的如何高的投资回报率所迷惑。在您做决策投资之前，一定要对投资的项目进行有效的风险分析。要看一看这个房屋投资有没有风险防范和风险控制机制。要看一看这样的房屋投资是否合法。如果该项目连风险分析都没有做过，甚至投资的项目是非法的。那位引导您投资的人一定不是什么专业人士。最多可称之为冒险家，当然，如果人们想冒险，多高的利润都可能有，多高的投资回报都可能有。问题是，冒险的后果很可能就是破产。这样的冒险家，有时害己还害人。比如说，一个人投资一个房屋，通过非法改建，当然，在保险公司那里不可能得到真正房屋保险，然后出租几个学生。设想一下，一旦发生火灾，发生人员和财产损失，房屋投资人没有能力为受害者提供相应的赔偿。然后，就像在某些发展中国家一样，面对受害者，两手一摊，你看我家都破产了，我拿什么赔您？这也太不负责任了。既然这样，投资人当初为什么要这么干？这样的事情，在多伦多发生过，媒体报道过，为什么有些房屋投资人还在心怀着侥幸的心里在做，这不但害己也正在害人。

最后，这样有风险意识的房屋投资成功者对社会有益。大家知道，法律是整个社会的整体意志和整体利益的体现，是社会文明的标志。那些没有风险意识的房屋投资者，冒险进行房屋投资者，一旦投资失败，不但害己害人，还必将把投资的损失转嫁给社会。这些投资行为不但违背法律，也是对社会整体利益的侵害，也是不文明，不负责任的行为。法律的每一条款，都来源于人们的现实生活，是对人们现实生活的经验教训精辟总结。尊重这一法律条款，人们的生命财产就会的到保护；反之，人们的生命和财产就有可能会遭受损失。在加拿大，政府对房屋建筑有许多法律规定，这些法律规定对城市的长远发展和人们的安全都有深远意义。人们走在多伦多大街上，映入眼帘的是非常干净整齐的建筑，根本看不到在发展中国家里城市里的违章建筑。整个多伦多，不论您在那里，到处都整整齐齐的。房屋的内部建筑安全方面的法律规定，这些法律充分考虑人的安全。从房屋的规划，设计，建筑施工，到现场监督管理，都是以人身安全为中心。作为在多伦多的房屋投资者，理应遵守这一以人的生命为中心的理念，遵守多伦多有关房屋的法律。这样才能成为一名有益于社会的投资人。

综上所述，新移民来到多伦多，面临这一全新的社会和充满机会的社会。当人们面临投资机会时，面临着良好的利润，面临着良好的投资回报项目，尤其是房屋投资这样的大项目。一定要有风险意识。要对将投资的项目进行充分的风险分析，风险管理和控制。有人说“风险与成功并存。在风险中寻找成功之路。风险意识强了，成功系数高了”。因此，在房屋投资实践中，坚决回避没有做过任何风险分析的房屋投资项目；坚决回避一些非法房屋投资项目。当人们向您推荐什么房屋投资时，一定要问，这个投资项目是否合法，是否有项目的风险分析和风险控制机制。如果，房屋的投资项目连一点风险意识都没有，甚至还非法。人们就不应该将巨额财产投资在这样房屋项目上，因为这样的投资风险是非常大的，搞不好会导致家庭破产，还危害他人。在多伦多，有这样房屋投资失败的教训很多，这样的冒着风险房屋投资，不但有害己，还有害于人，更有害于社会。（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）

选择多元文化社区买房

选择多元文化社区买房

加中置业 李 军

         目前，很多新移民来到多伦多后，都面临一个问题--选择社区定居。大家知道，多伦多的城市规模非常大,而且来自世界各国不同的族裔还都有自己的小社区。我们华人也不例外,城市内外都多个华人相对集中的社区,有的社区华人的比例超过90%, 人们习惯称这样的社区为“清华园”。 在“清华园”内，由于中国孩子的父母对教育的普遍重视，学校学生平均成绩自然就高，这样“清华园”内的中，小学自然是重点高中和重点小学,所以,房子的价格也就随之变得非常高。最近一段时间，很移民与我交流时，他们有类似的体会，新移民最初来多伦多时，在华人相对集中的社区，临时租个房子生活工作，做为一个平稳的过度期，是非常合适的。因为，这段时期，新移民由于语言的原因，到一个语言和文化完全陌生的环境，由于文化差异，受到的冲击会非常强烈。相反，在新移民比较集中的区域，大家相互帮助，较容易找到一个简单的临时工作支持自己和家人在多伦多学习和生活。但经过这段过度期后，自己的语言有一定的提高，对多伦多的整体环境有一定的了解后，在选择买房定居时，尽量在多元社区买房。这是因为生活在多元社区更有利于个人和家庭在多伦多的发展。它主要体现在多元文化社区有物美价廉的房子，有利于工作的环境，和有利于经商环境。

首先，多元文化社区有新移民需要的物美价廉的房子。众所周知，多元社区的房子普遍比华人集中的社区房子要便宜一些。在多伦多，房型一样，社区位置差不多，开车就相距几分钟路程，但如果不同社区所居住的居民构成不一样，那房价相差很大。实际上，在多伦多，华人越集中的社区，房价越高。一般说来，在多伦多华人越集中的社区，学校的排名越靠前，那里的房价就越高。华人家长为孩子教育舍得花这笔钱。但这笔钱花的值不值是值得商榷的。事实上，加拿大是没有全国统一高考的，很多华人孩子没有在这些排名好的学校照样上好的大学，因为，这些华人孩子在其他族裔占大多数的学校里更易突显他们的优异的数学成绩。更重要的是，这些华人孩子在与其他各文化背景不同的孩子一起长大，他们的更理解文化的多样性，将来能更好的与其他族裔的同事在工作上相互沟通和协作。长远上讲，这远比在学校文化课多几分对他们更有益的多。更强调人际沟通能力。这种能力学名叫软技能，也叫软实力。事实上，不论是在大学还是工作中，绝大多数的优秀的管理人员和专业人员都是善于与他人协作的人，而不是一个人在那里冥思苦想和单打独斗的勇士。即便是在中国,您也会发现大多数成功人士都得益于他们的优异软技能。所以，我们如果真的为孩子将来选个好的房子区域，应该是多元文化浓厚的区域。这样从小孩子就和不同族裔不同文化背景的孩子一起长大。将来他们在工作中，不单单地和本族裔人士沟通，而且能有效地与不同文化背景的同事和leader进行沟通和协调。这正是我们第一代移民所缺憾的，我们应该吸取这个教训。不要以为社区房子越贵就好，其实，实实在在有益的东西并不贵。如果您能认可这点，那我们为什么不选择房子价格既便宜，又对孩子将来有好处的多元文化浓厚的社区呢？

其次，在多元文化社区买房生活，非常有利于新移民改善工作环境。在多伦多华人比较集中的区域，人们工作，学习和生活都是汉语环境。这种环境对新移民提高英语听说能力非常不利。环境对人们的成长影响非常大，尤其是语言。有些移民来自亚非小国，在多伦多没有像华人这么集中的社区。他们如果想同人们日常交流就必须用英语，这样的客观环境促使他们的英语听说能力要比我们华人提高快的多。 以前，我在一家大型朔料成型公司工作，中间管理层工作人员，也就是国内所谓的中层干部，有不少是来自亚，非国家的难民，他们没有中国移民良好的教育背景和工作经验，但他们会说英语，能与高层有效的交流。而我们这些来自中国的技术移民。他们当中大多数人都有较好的教育背景，有的甚至是硕士，博士。没办法，由于语言不好，不得不从事一些机械操作工作，做一些重复性的工作。这种工作不但单调和烦，而且薪水也非常低。这可不是个别现象，十几年来，多少新移民错过多少非常好工作机会，原因都卡在语言上。所以，如果新移民想在多伦多快速发展，想尽快摆脱这种重复性的工作环境。最好的办法就是选择多元文化社区买房，选择有利于自己快速提高英语听说的环境买房。其实，在多元文化社区生活还真有意义。这里的老居民非常热情，也非常乐意帮助新移民，记得我刚搬到多元文化社区时，我还没除过草经验，左边邻居给我一个旧除草机，右边邻居给我几样工具。他们的热情使我想起童年时代的中国农村邻里之间的朴素互助互爱的情感。还有一个特点，这老外很爱聊天，我的英语口语非常不好，而且发音不准，但他们也有兴趣和我聊，只要我一到院子里，他们保证跟出来与我聊天，聊天的内容非常广泛，诸如，门前的路政府计划好就要修了；轻轨将什么时候能建好；怎么找到理想工作了等等。而且，这些本地人的工作圈子要比我们华人社区的工作圈子大。找的工作也比在华人圈内的工作好一些。经过几年的多元文化社区生活，很多人都感到这样生活环境对我们第一代移民语言提高和找到合适的工作都非常有利。

再者，在多元文化社区买房生活，非常有利于做小生意。新移民从自己的小社区走出来，进入多元文化大社区生活，使自己与多伦多的大社会环境融入一体。使自己有更多的机会深入了解多伦多，了解多伦多的多元文化，了解多伦多不同人不同的生活和爱好。了解他们，才能更好地与他们交往，才能更好地与他们做生意。其实，我也是不知不觉地走进多伦多多元文化社区的。先是在多元文化社区做小生意，然后在那里买房生活。发现那里非常适合我们做生意。有时文化的差异就是商机。2005年，我在多伦多所谓最乱的地方KINGSTON/LAWRENCE买个便利店小生意。当然，由于经验不足没有买好，开始，每天营业额100多元，别说利润了，营业额交房租都不够。怎么才能挣些钱交房租呢？一天，我发现我的邻居非常喜爱我做的冰糖葫芦和烤的羊肉串。我的邻居爱吃，可能我的客户也一定爱吃。第二天，我就买些羊肉，切好，穿上串，先是用盐水泡一下，然后就在我的店门口烤起羊肉串，撒下孜然，再撒点辣椒粉，羊肉串的香味弥漫整个小社区。附近的学生和居民没有见过，更没有吃过。羊肉串远比他们的户外烤鸡腿好吃，他们又好奇，又喜爱吃，居民们排队买；很多洋学生花光零花钱买羊肉串，甚至把回家的公共汽车票都卖了，买羊肉串吃，小嘴吃得油乎的，然后回去上课。这样，一下子生意扭转亏为赢。从这个小例子，可以看出，在多元文化社区内做生意。有些文化的差异就是非常好的商机。当然，在户外烤羊肉串污染社区环境，有时，多伦多警察会管。那就做冰糖葫芦。多伦多没有山楂，用草莓和橘子做，利润更高。这些老外非常爱吃甜食，还给冰糖葫芦起个英文名，我也没听懂，也不必听懂。后来，生意慢慢好了，我就把烤羊肉串技术传授给当地居民，也不做了。很多在多元文化社区做小生意的新移民跟我交流经验时说，做生意就的到多元文化社区来。在那里，与老外做生意真简单，真挣钱。

         最后，有必要澄清一点。多年来，在我与华人同胞一起探讨多伦多社区问题时，我偶尔会遇到一些偏见。认为有些士嘉堡某些社区有什么所谓的“黑帮”。其实，“黑帮”有没有我真不知道，但通过我在多伦多所谓最乱的社区生活和做过生意的经历来讲。所谓“黑帮”真的被我们扩大化了。有些社区的居民看上去确实颜色有点深，但他们非常友好，非常真诚，也非常朴实，根本不是什么黑帮。他们有点像我们在童年时代在中国农村朴实厚道的邻里。跟他们打交道非常简单。我在与他们做生意时，男客户一律称“my brother”,女的称“my sweat, or my heart”. 客户都喜爱听这样的称呼。最初，几个非裔小伙子还把胳膊撸开，让我看，意思怎么我们兄弟之间颜色都不一样。这时，周围的客户，有的说是不同的母亲，也的说是不同的父亲造成的。接着，就是一片笑声。生意也在笑声中不断地变得越来越好，与客户的关系也就越来越近，越来越好。有的女客户，由于出差或其它原因，中间隔了一段时间，来到我的店铺，非常热情友好，就像别重逢的朋友一样，还给脸蛋凑过来，索一个吻。两年来，店里从来没有发生被抢的事情。我后来卖掉生意后，回到别的社区生活，才听说我做过生意的社区有黑帮。我真没法相信，因为我所见过的都是与其它社区一样，有多元文化背景的普通居民，一些支持我，关心我的真诚友好客户。

         总之，新移民来到多伦多。在选择社区买房时，一定要独立思考，要以有利于孩子享受多元文化教育；要有利于孩子的个性和天赋得到健康发展；要以有利于第一代新移民能得到快速发展为目的；来选择社区买房子。千万不要人云亦云，花高的离谱价格买什么清一色华人社区房子，买所谓的“清华园”社区房子。那样，就背离当初移民加拿大的目的。如果“清华园”那么好，当初，就不该移民。在国内，到处都是所谓的“清华园”，而且人们在国内机关混比多伦多打工舒服多了。新移民付出那么多代价，吃了那么多苦，目的就是为给孩子选择一个良好多元文化教育环境，以避免孩子的个性和天赋被国内的应试教育扼杀。目的就是自己也有生之年有机会感受多元文化的乐趣。现在，这样良好的社区就在您面前，就在多伦多，就在士嘉堡。面对如此高价的所谓“清华园”房子。新移民应该意识到，在士嘉堡多元文化社区买房，非常容易实现新移民来加拿大的目的，因为那里有新移民需要的物美价廉房子，那里有利于新移民改善工作的环境，和有利于新移民经商的良好环境。

买适合自己的房子，才是最好选择

买适合自己的房子，才是最好选择

加中置业 李 军

         新移民只要稍微留意，就会发现在多伦多，尤其在华人集中，房子非常昂贵的区域都普遍地带个“最”字。什么所谓的“最”好校区；“最”靠近地铁；“最”靠近湖；和“最”高的公寓等等。华人对“最”字独有情钟。开发商只要能在所建的社区挖掘出一个“最”字。那怕是最靠近什么某某街也行。这样，他的房子一定好卖。有些华人不论家里是否有人上学，也肯花高价买个“最”好校区房；也不论家人一年之内是否乘坐过地铁，也要多花几十万买个最靠近地铁沿线房；更可笑地是，为买一个市内最高共管公寓的一个单元，即便是买个七或八层的，也要不惜多花些银子，外加排一宿队，因为它带个“最”字。诚然，如果人们确实有钱，钱多得都没有地方花，追求最高品味，这样做也无可厚非；但如果人们仅仅做一般工作，也要为这个“最”字，而去承担额外的债务，去辛苦工作，为“最”而去遭罪。那真是太不值得了。这样的房子显然不适合我们大多数第一代打普通工新移民。实际上，在多伦多，有很多价格不高，房子和社区都很好，这样的房子适合我们第一代新移民。这种适合我们新移民的房子才是最好的房，因为买这样的房子会使我们的生活更轻松，会使身体更健康，会使我们发展更快。

         首先，买那些适合我们的房子会使我们第一代移民生活更轻松。设想一下，如果人们在多伦多生活，如果不买那些带“最”房子，在多伦多买个三十几万的独立房子，家庭没有巨额MORTGAGE, 那人们的生活会多轻松。一个月的总开销加在一起也就1千左右加币。一家人只要有一个人干个PART-TIME工作，哪怕是开SCHOOL BUS就可也养活全家。全家实现工作比国内轻松，房子比国内要好，家庭享受社会环境和自然环境比国内好，孩子教育环境和发展前程比国内好，家里的房子和车子比国内好，吃得用的都比国内好，周末还可以去舞厅跳个舞。以上我所描述的多伦多新移民生活是非常容易实现的，对于大多数新移民来说，多则5年，少则3年就可以实现。多伦多有很多新移民就是这样轻松地生活着。但现实生活中，也有一些新移民放弃触手可得的轻松生活，而去买这个“最”那个“最”的高价房子，去寻找苦难，去为“最”而遭罪。一些新移民买这些带“最”的高价房，全家人背负高额债务，有点时间就去打工，同时担心公司裁员裁到自己。这样的紧张生活至少要维持25年。人生有几个25年啊！这些新移民都有这样的共同特点，他们特别乐谈房子的价值，大谈特谈将来房子会如何如何增值；却很少谈人生命的价值，很少谈自己的价值，仿佛自己的使命和生命的意义就是用自己的紧张的工作和紧张的生活去给房子充值。25年后，面对着房子，面对着苍老的自己，他们会有何感想?所以，新移民，不要说加拿大有多苦，有多累，有多烦，轻松的生活就在您面前，您只要不去攀比，不去买那些即便土生土长加拿大国民都望而却步的什么最高和最好的房子，和大多数当地普通人一样买个普通的房子。这房子还指定比您国内的房子要好，社区指定比国内的社区更安全，您就可以在多伦多享受比国内还轻松愉快的生活。所以，我们如果想在多伦多得到全面的发展，就买适合我们的房子吧。

         其次，买那些适合我们的房子会使我们第一代移民生活更健康。买普通的房子，人们的生活和工作压力会很小，人们的身心都会很轻松健康。这首先体现在面部表情上。人们知道，人的面部表情和肌肉是受神经控制的。人在轻松愉快的环境下，人的笑容也灿烂和甜美；反之，当人在长期工作压力和精神压力下，面部的肌肉在神经的控制下，面部表情会变得严峻，凝滞并固化了，人们的笑容都变得僵硬和不自然。人们常说，“爱人及屋”而没听说过“爱屋及人”的。如果人们用灿烂的笑容，用轻松愉快生活，用自己的健康身体，用自己的核心价值去给房子充值，这值吗？再有，人们长期在紧张和压力环境下生活，对人体内分泌系统和血液循环系统都是非常不利的。事实证明，很多人体疾病与人们所承受的过载的生活和工作压力有关。这过载的精神压力学名叫软杀伤，其远比什么社区的不安全因素对家庭，对个人的伤害严重得多。还有，长期的生活压力会使人们的情绪不稳。家庭经常为非常小的事情，夫妻间发生激烈争吵，以至于到分居离婚地步。还有的新移民为高价房子，十几年地辛苦的工作，头发也白了，牙齿也过早的脱落了。毋庸置疑，相比房子，一个人的良好精神面貌和健康的身体要更重要的多。所以说，新移民买适合自己的房子，会使自己在相对宽松自如的工作和生活环境中发展，对自己的身心健康和家庭非常有益。

         最后，买那些适合我们的房子会使我们第一代移民发展更快。实践证明，人们只有在宽松，自如的良好环境中，人们的想象力，创造力才能充分发挥，人们的视野才能变得更宽阔。相反，如果人们每天都在繁重MORTGAGE压力下，做一些单调，重复和烦杂的劳动。工作之余，除了吃饭就是睡觉。根本没有时间去看清周围的各种发展机会。比如说，安大略省政府有很多对新移民来说是非常好的发展机会。比如说，SMALL BUSINESS PROJECT和SECOND CAREER项目。在多伦多，很多新移民通过小生意项目，得到政府的培训和帮助，并拿到政府担保的贷款，顺利地在多伦多开展了自己的个人事业；还有的新移民通过政府资助的SECOND CAREER学习计划，从COLLEGE毕业，使自己的专业和英语全面提高，在多伦多重新找回自我，重新找到专业工作。相反，如果有些新移民买了高价房子，整天，整年和整生地在工厂打工养房子。这样单调的工作和生活方式，时间久了。人们就会丧失迎接挑战能力。自己也不会相信自己能在多伦多做生意这种事，更不会相信自己还能在COLLEGE重新学门新的专业。人们知道，如果不会运用资本，不运用新技能，新知识。仅仅依赖一双手来发展。那要比获得政府资助的经营生意的人和政府资助从COLLEGE毕业的人发展要慢的多。所以，对新移民来说，开始先买个普通房子，安顿好家。优先发展自己的事业或充实自己的技能，这样，相比那些开始就买高价房子的，人们会在加拿大发展的会更好，更顺利。

         最后，需要澄清的一些误导。有人会说，你文中说指的三十几万的房子，都在士嘉堡吧，那里不安全，没法住啊！这纯属误导。其实，整个多伦多的治安情况是非常好的。那也正是多伦多总是被评上世界最适合人类居住，和发展的城市之一的原因。大家可能听到士嘉堡的犯罪案例比别的区稍多一些，那不能说明士嘉堡的人均犯罪率高于其它区，这是因为士嘉堡的区域是整个多伦多的三分之一，是其他社区的几倍。说以，无论什么事，人们在媒体上听到和看到士嘉堡这个名词自然会多一些，这不是由于士嘉堡的人均犯罪率高的原因，而是士嘉堡的面积是其它区的几倍造成的。事实上，士嘉堡的东区，有不少大学教授，企业家，和其它各类专业人士生活在那里已经几十年了。难道他们比我们新移民还不了解士嘉堡？如果士嘉堡真像所误导那样危险，为什么他们还住在士嘉堡。所以，不要带着偏见去看待这个社区。如果您能独立地，认真地考察士嘉堡房子，您会发现这个社区不但房子便宜，而且还非常安全。在这里，很多家的房子都是玻璃窗，玻璃门，甚至有的人出去工作，连门都不用锁。在这里，您根本见不到您在国内某个城市，如广州，上海和北京，十几层的高楼的窗户，还得用钢筋护着。而且，士嘉堡还是多伦多政府重点发展区域，将来会成为GTA核心地带，房屋的潜在价值会远远大于人们炒作的区域。

         综上所述，新移民来到多伦多，在选择买什么样房子这件事上，真需要认真思考，认真比较，慎重从事。切忌相互攀比，盲目炒作，盲目跟风，尤其对商家所标榜的什么“最”好，“最”高，和“最”值，千万别盲从。有时，在多伦多，新移民在选择房子的同时，也就选择了人生。选择适合自己的房子，就选择了轻松和快乐的人生，家庭事业也可以在多伦多全面发展；反之，选择超过自己承受力的房子，也就定型了自己的人生是非常辛苦的，漫长的。新移民在谈房子价值时，更要珍惜自身的价值，自己轻松，灿烂，甜美的笑容，自己愉快的人生，和自己健康的身体和自己的朝气蓬勃的精神面貌，这些都是一个人，一个家庭的核心价值，它们要远比所谓的昂贵的房子更珍贵，更有价值和更有魅力。所以，人们在选房时，要结合自己的实际情况，选择适合自己的房子，在多伦多，买适合自己的房子才是最好的选择！

“孟母”也应与时俱进

加中置业 李 军

         孟母是是中华民族伟大思想家孟子的母亲。孟母为孟子创造一个良好的成长环境，选择较好的邻居，曾经三次搬家。孟母这些付出为中华民族伟大思想家孟子成长做出非常积极的作用。所以“孟母三迁”也几千年来，广为民间赞颂。今天，我们第一代新移民，尤其是作为孩子的母亲，为子孙后代创造良好成长环境，放弃国内的优越工作环境和生活条件，不远万里来到人类文明，人类进步典范的国度加拿大，来到伟大的城市多伦多。一切从头开始，一切从ABC开始，一切从LABOUR开始。她们的视野之宽远，决择之英明和付出之艰辛不昔日的孟母，她们不愧为新时代的孟母！

         孟母成千上万乃至过亿，而孟子只有一个。每个做母亲的，想让自己的孩子成为孟子一样的人物的愿望虽然很好，但显然是不现实的，更重要的是没必要，也没有意义。尤其在加拿大，这里不需要那么多的孟子，而是需要众多有一技之长的普通工作者。这里不像一些发展中国家，人们只有出人头地，才能活出个人样来，诸如，只有在政府里混个领导，才能说话有分量；只有当个企业家，才能人前显贵；只有成为名人，才能呼风唤雨。其他人，尤其是有个性，有一技之长之人，都被贬为有雕虫小技之人，登不得大雅之堂。而在加拿大这个伟大的国度里，社会尊重个性，普通人也能活得很幸福，有洋楼，有名车，有到国外旅游的假期。社会的发展是建立在尊重每社会成员的个性，帮助每个社会成员的实现自我之上，并认为最成功的人生不是那些社会上的有权，有钱的社会名流；而是能够充分实现自我的人们，也就是不被世俗所左右，一生一世做自己天性喜爱和擅长工作的人们。人们常说，到什么山唱什么歌。人们来到加拿大，就应该尊重这里的生活准则和价值观念。在现实生活中，认识这种价值观，实践这价值观对家庭，对孩子和对社会都有益处。

         首先，在现实生活中，实践新的价值观会使家庭在这全新社会发展非常有利。一些国内新来的“孟母”们。满脑子里还都是重点高中和名牌大学。她们的认识还停留在国内，还停留在30年前她们的经历。在多伦多，她们把孩子重新推到应试教育的老路，扼杀孩子的个性和爱好。她们认为孩子只要一旦进入名牌大学，就可以出人头地，美好的人生就有可靠的保证。所以，即便是倾家所有，甚至高额负债也要买一个好校区的房子，以便自己的孩子能进入所谓的“重点高中”。近年来，在多伦多，这些所谓好校区的房子价格不断被这些“孟母”推高，从40万，60万，80万直到100多万。高额的负债，使得一些第一代移民一生都不得不从事这种烦杂的工作，从而丧失学习，进修和发展机会。其实，在加拿大各级政府有很多非常好的政策，鼓励新移民到COLLEGE学习，如SECOND CAREER项目，政府负责两年在COLLEGE进修的学费外加生活费，这是多么好的机会，有很多新移民通过在COLLEGE进修，语言和专业都有很大提高，为在这全新社会发展奠定良好的基础；同时也在这全新的社会，重新找到自我，实现自我。也为社会发展做出自己的贡献，同时也为孩子树立一个非常好的学习榜样。这样，自己的家庭也就自然会发展得很好。

         其次，实践这全新价值观对孩子非常有益。在加拿大，最成功的人生不是有钱有势的人生，而是能实现自我的人生。要真正实现自我，首先要有机会发现自我和认识自我。中国式的应试教育是淹没自我的最残酷的机制。我们很多“孟母”们当初也正是为了孩子能躲避这种残酷的机制，来到多伦多。其实，西方教育，在中学时代， 是发现和培养学生兴趣，爱好阶段，是发展个性的阶段。这个阶段对孩子今后发展非常重要。孩子在学习过程中，也在逐步认识自己，认识自己专长，为大学阶段正确选择适合自己的专业。所以，从某种意义上讲，中学阶段也是发现自我的阶段。正确地认识自己，为选择好适合自己的专业，是实现自我的最重要环节。有人说， 當孩子一旦从事他们喜欢的专业，孩子会从内心感到快乐。孩子会因为热爱这专业而去学习，去工作，去投入和创新。孩子每天都有期待，有追求和发展自己喜欢的事业。难道这不正是“孟母”和社会所希望看到的吗？所以，在中学时代，要给孩子一些时间和空间，不要送他们到那残酷，扼杀个性的机制学校，而是到普通社区学校，这对孩子的将来发展非常有好处。

       最后，实践这价值观对社会非常有益。有些“孟母”可能是由于自己的人生有些缺憾或是由于其它什么原因。强制性地为孩子选择学习和工作方向，自以为很正确。其结果不但给孩子造成伤害，也浪费社会资源。在加拿大，公司招新人员与国内标准完全不同。很多新移民都有类似的体会。当初刚登陆多伦多时，着急找工作，一连发拉几十份简历，竟没有任何回应，后来才知道自己的简历内容是“OVER QUALIFICATION”. 在多伦多，公司不是招最优秀的，而是最合适的员工。往往那些名牌大学的硕士博士找工作的难度一点也不比普通COLLEGE的毕业生小,甚至很多名牌大学的毕业生，为了找到工作，还得回过头来重修COLLEGE，因为很多公司认为那些高学历申请者是“OVER QUALIFICATION”；也有很多公司认为招他们是很危险的，认为他们不稳定，因为一旦他们发现比现在更好职位，更适合他们的工作，他们会离开公司。公司会白白浪费昂贵的培顺费；更重要的是，他们可能带走公司的核心技术和核心竞争力。我在SENECA COLLEGE学习期间，就遇到几个这样的名牌大学毕业生，也在COLLEGE里学习以便找到合适工作。当时，我感到非常诧异和迷惑，后来，遇到这样现象多啦，也就见多不怪了。所以，人们不要将自己的生活目标强加给孩子，孩子有孩子自己的爱好和专长，要让孩子自己选择适合自己的人生。否则，不但浪费孩子时间，也浪费社会资源。

         综上所述，新移民来到全新的国度加拿大。这个社会充分尊重个人价值。社会发展是建立在社会成员自我实现基础之上；完全不同于东方国家，提倡集体主义，以牺牲个体利益来发展集体事业。所以，我们的“孟母”也应与时共进。在这全新社会里，不要一味地以牺牲自我来谋取家庭发展；而是充分认识自己，实现自我，为孩子做出学习榜样。同时，也要理解孩子，尊重孩子的个性，给孩子一个宽松和轻松的生活和学习环境。给孩子充分的时间认识自我，认识自己专长和爱好，让孩子自己选择适合他们的事业，让孩子一生都幸福地从事自己热爱的事业。这样，不仅仅有利于孩子，还有利于家庭和社会发展，这才是新时代的“孟母”。（如有疑问，请联系李军 647 824 6916 或电邮peterlee6489@gmail.com）

多伦多新移民成长的摇篮--士嘉堡

多伦多新移民成长的摇篮--士嘉堡

加中置业 李 军

很多新移民在登路多伦多前，尤其以前没有出过国的朋友，在国内都会有这样的疑问，诸如，自己的英语程度在多伦多能否适应多伦多的工作环境；孩子到这完全陌生的环境能否适应当地的学校教育；家庭能否与当地社会融合在一起等等问题。然而，一旦当您在多伦多士嘉堡安置下来，您会感觉您在国内多虑了，因为这里几乎和国内没什么两样。走在大街上，举目所视，尽是操着普通话的华人。这里有星罗棋布的华人大型超市，餐馆；专为华人服务的媒体，诸如华人电视，华人报纸；各种专门为华人工作场所，诸如，有很多华人的工厂和公司；和为华人服务华人家庭医生。新移民来到这里有回到国内某个城市的感觉。有些年纪较大的一点的大陆移民，即便一句英语也听不懂，在这里也照样有工作，有生意，有漂亮的房子和车子，感到生活非常方便。难怪很多人认为士嘉堡是多伦多新移民成长的摇篮，这是因为士嘉堡有新移民在多伦多成长的良好的社会环境，学习环境和工作环境。

士嘉堡相当于多伦多的一个大区。其实，华人大多集中在士嘉堡的西北角，北与MARKHAM,西与YORK 区比邻，南面临安达略湖。近年来，这里的已经逐渐演化成为多伦多第一大唐人街。越来越多的大陆新移民安居于此，是因为这里有他们需要的理想社会环境。这主要体现在方便的社会服务，良好的治安，成熟的华人社区。当人们来到一个全新的国度和城市。最担心的是自己是否能被这个新环境接纳；是否由于自己的不同文化背景，而被当地人歧视。但当新移民落脚在士嘉堡时，人们会发现自己所有的担心和忧虑都是多余的。这里的政府机构很多公职人员都是华裔，语言上根本就没有障碍；而且政府的工作人员服务非常尽职尽责，他们确确实实的是为人民服务，为新移民服务。而社会治安方面，更是令人们感到惊讶。当地人外出上班，有些居民根本就不锁门，即便是锁门，门窗也仅仅是玻璃。这里从来没有见过像国内的安全门和窗外的防护钢筋。对初来乍到的人们，在这里，真有点“夜不闭户”的感觉。很多大陆的老年人尤其喜欢士嘉堡，主要因为这里完善的华人社区，这里有多伦多最密集的华人大超市，华人餐馆，和华人家庭医生，甚至图书馆里有很多华人书籍和中港台DVD光碟供华人欣赏。所以，很多上了年纪的大陆老华人，即便一句英语不会说，照样在士嘉堡华人社区里生活的很愉快。所以，对于很多认为自己的语言有些不足新移民最好选择士嘉堡作为自己在多伦多发展的起点。

新移民选择士嘉堡来发展，更重要的原因是这里有非常好的学习环境。在士嘉堡，有很多政府和教会办的免费英语学习班。初来乍到的大陆新移民，白天在工厂打工，晚上到免费英语学习班学习英语。在这里亲身体会过去国家领导人早期“勤工俭学”的滋味。在英语学习班理，汇聚了来自大陆各省的新移民，相互交流找工作和学习的体会。那时，人们的工作和学习是紧张的和愉快的。课堂上，老师是那么耐心和热忱地为我们纠正英语发音。即便是现在回味起来，也倍感亲切。此外，士嘉堡还有闻名于世的多伦多大学和CETENNIAL COLLEGE,和SENECA COLLEGE. 很多来自大陆的技术移民，或是由于长期在国内不从事技术工作，而面临技术更新；或是专业英语不足需要回到COLLEGE重新进修。这里的COLLEGE 有专门针对大陆新移民的上述问题开办的专业升级。大陆有工作经验和相关教育背景新移民可以免修很多课程，大幅度地节省时间和金钱。在这里，新移民可以通过在COLLEGE短时间进修培训拿到当地文凭，掌握，和更新自己的工作技能，重新在多伦多找到自己的专业工作。还有，这里的COLLEGE 还为国内有工作经验和教育背景的留学生提供短期学习课程，拿到与正常全日制学生同样效力的毕业证和工作签证。据此，留学生可以节省很多钱和时间，获得资格申请加拿大技术移民。另外，士嘉堡有很多优秀的高中，这些高中为新移民子弟提供良好的学习环境。所以，很多想在多伦多重新充实自己的专业技能，专业英语技术移民，想办理加拿大技术移民的留学生，和想为自己孩子寻找良好学习环境的家长，士嘉堡真是一个非常正确的选择。

士嘉堡还有很好的工作环境。尤其对于初来乍到，英语不好的新移民，士嘉堡是一个非常理想的选择。当年，我在温哥华飞往多伦多的飞机上，看到满机仓里全是黄头发蓝眼睛的老外，心里真是紧张，担心到多伦多是否能找到工作，担心到多伦多如何生存。其实，加拿大是一个高度发达的国家，人们在加拿大不存在生存问题，只存在发展问题。士嘉堡有很多中国人的公司和工厂。这些工厂和公司内部，不论是管理人员和工作人员清一色是中国人。即便不会英语，工作起来也不碍事。在士嘉堡，人们经常会看到很多在国内已经退休了的人员，随子女来到多伦多，他们在士嘉堡重返工作一线，到华人工厂工作。这里，他们体会工作的乐趣，重新焕发生命活力。新移民在士嘉堡可以非常快，非常顺利地发展。很多大陆新移民都有类似的经历，先是“勤工俭学”，之后是一边干着临时的工作，一边找自己的喜欢的工作或是发展自己的个人事业。我是这些大陆新移民的普通一员，我也有大多数新移民所经历的类似经历。在士嘉堡，只要您不挑工作，找个普通工作是非常容易的。落地没几天，我就找个生产西人食品的工作，然后到生产汽车配件的工厂工作，而后是生产门窗公司工作，还在华人餐馆包过饺子，咖啡店卖过咖啡，经营过便利店。总体感觉在士嘉堡，新移民即便英语不好，不论是找个简单工作还是开展自己的个人事业都是非常轻松和顺利的。所以如果新移民感到自己的英语不太好，想在多伦多发展的顺利一些，那您就来士嘉堡。

最后，需要澄清的是一些误导。有些人说士嘉堡的治安不好。其实这种说法是有些以点盖面的。士嘉堡很大，面积约是多伦多的三分之一。说士嘉堡治安不好，只能说是一个小小的局部不那么好，这和士嘉堡华人社区没有任何联系。其实多伦多其它社区也存在同士嘉堡同样的问题，也存在局部小区域治安不那么好现象。因此，不能一概而论说士嘉堡的治安不好。实际上，士嘉堡华人社区的治安状况还是良好的。但这些误导，导致士嘉堡地区与多伦多其它地区相比，整体房价偏低。众所周知，士嘉堡的开发比较早，每户房子的院子占地面积很大；不像最近几年新开发的区域，那里的房子看起来很新很大，但是占地面积很小，房与房之间距离很窄，而且院子深度也不够。随着时间的推移，GTA不断向四周延伸，士嘉堡也会逐渐成为GTA的核心地带，越来越多的新移民会安居于士嘉堡，士嘉堡的土地价格将随之不断升级，士嘉堡的大院房子将会越来越升值，而且安大略省有FILL IN 计划，将来院大的房子，可以向政府申请加建或改建更大的房子用来出租，以节省安省土地，繁荣城市。所以，选择先机在士嘉堡投资物业，将来一定会在将来得到较好的回报。

综上所述，来自中国大陆的新移民，同来自其它国家相比，诸如，与原英国的过去殖民地国家或现在的英联邦国家的移民相比，有共同的弱点，就是英语相对比较差一些。所以，如果新移民一着陆就直接到纯讲英语的社区去生活和工作，感受到各种冲击会非常强烈；但如果先在士嘉堡实现软着陆，就是在多伦多完善华人社区士嘉堡先适应一段时间。如利用士嘉堡良好的学习环境，先学习一下日常英语口语，解决日常必要的交流问题；如利用士嘉堡良好的工作环境，先找一份临时工作支撑自己的生活和学习；如利用士嘉堡廉价的物业，创办一个小生意或买一份物业，以此作为在多伦多发展的起点。这样的过程会使新移民在加拿大这个全新的国度里，发展得更平稳，更顺利，更安全，和更快捷。（每周日下午2：00，在SHEPPARD/WARDEN 的大中华超市门前集合，集体看士嘉堡银行拍卖房和有投资价值的物业，欢迎大家参加 联系电话 647 824-6916 或电邮peterlee6489@gmail.com）