( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）.
2017年3月29日星期三
2017年3月27日星期一
2017年3月21日星期二
【统计】二十年来，多伦多不同类型房子平均价格变化图表（数据来自MLS)
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）.
2017年3月20日星期一
2017年3月19日星期日
2017年3月16日星期四
【 统计】是投资多伦多的公寓好，还是投资投资OSHAWA所在的DURHAM地区的独立房好？
【 统计】是投资多伦多的公寓好，还是投资投资OSHAWA所在的DURHAM地区的独立房好？
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
2017年3月15日星期三
【统计】1/1996-1/2017多伦多的独立房与公寓价格上涨图标（数据来自MLS)
【统计】1/1996-1/2017多伦多的独立房与公寓价格上涨图标（数据来自MLS)
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
海内外华人房屋投资VS美联储今年连续加息
海内外华人房屋投资VS美联储今年连续加息
多伦多地产经纪 李军
在自由市场经济体制，美联储利率变化是调整全球宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。至今，所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低，以鼓励投资和投机，发展生产和促进繁荣经济。因此，利率是非常重要的宏观经济“调节器”。房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说，美联储加息对房地产市场的调节也是利率对国民经济调节的一项内容。当前，美联储主席耶伦已明确申明，美联储要在2017内连续3次加息。理论上讲，美联储利息变化，会直接影响全球的房屋市场价格。美联储利息变化方向与全球房地产价格变化方向相反。当美联储不断降息时，世界的房屋市场价格
不断上升；反之，当美联储不断加息过程，世界各地的资金供给会越来越紧张，商业银行的贷款利率也会不断升高，房屋价格应该不断走低。所以，当美联储进入加息通道时，房屋投资者应该谨慎一些，理由是美联储加息对全球房屋市场的调节主要反映在三个方面，即，调控房屋市场资金的供给，调控社会资金流向，和调控财富分配。
首先，当前在美联储不断加息和联邦政府即将减税的大环境下，美国国债收益率开始不断上升。当美国国债收益率不断上升时，商业银行融资成本就会不断上升，不远的将来，投资人买房时的融资成本会增加，同时融资也会更难。那时，全球的房价自然会有所下降。美国新当选总统特朗普的新政特点主张避免大规模贸易赤字，主张加大国内基础建设，降低国内企业税，发展美国的制造业，从而发展美国经济。但大规模基础建设需要钱，美国政府为此必将发行大量国债。而由于美联储今后不断加息，害得其它新兴经济实体为了稳定本币汇率，不得不抛售美国国债以稳定本国货币对美元的汇率。根本无力再买入美国国债。而美国人民又不善于储蓄，买国债的意愿很小，购买力很差。这种情况，美国国债的发行，客观要求必须是以高收益率的条件下，才能顺利实现发行。当前，美国的国债收益率已经开始上涨，已经超过2.5%.
如果2017年，美国开始大规模发行国债，美联储不断加息，国债收益率必将大幅度上升，那时，各国的商业银行的贷款利率也会被迫上升。有人推测，2017年，商业银行的房屋贷款利率将不断上升。这是因为，如果商业银行带给物业投资者的MORTGAGE的利率是3%，商业银行再把MORTGAGE转化成以按揭贷款作抵押的证券卖给证券投资者，按揭贷款作抵押的证券利率要当然比3%要低，比如2%。这样商业银行的利润就是1%。但2017年，如果美国的国债收益率不断上升，比如没有任何风险的国债收益率达到5%。那证券投资者就会放弃购买以按揭贷款作抵押的证券，改投资购买美国国债。这样，商业银行的按揭贷款作抵押的证券就没人买了。商业银行的卖给房屋购买者的MORTGAGE的资金就会慢慢紧缺。商业银行就会被迫提高以按揭贷款作抵押的证券的利率，以此吸引更多的人购买商业银行的以按揭贷款作抵押的证券。增加商业银行的资金来源。但商业银行不能做亏本买卖，一旦美国国债收益率上升至5%，那商业银行贷给买房者的MORTGAGE利率就可能是6%。这样由于美国国债收益率上升而演化来的商业银行高涨的利率，必将对全球的物业投资有及其不利的影响！
其次，美联储加息对整个社会的资金分配其重大调节作用。一般来说，每当美联储加息，越来越多社会资金都会转向投入实体经济部门，投入房地产的资金会越来越少；反之，当美联储利率不断走低时，投入实体经济的资金会越来越少，投入房屋市场的资金会越来越多。当前，由于过去十几年的长期低利率政策，社会大量资金已经从实体经济领域流向房地产业。在像多伦多这样的移民城市投资一套独立房子的年收益，胜过开一个中等规模的公司，胜过开一个中等规模工厂。这种现象致使越来越多的人加入多伦多房屋投资，房地产的泡沫也越来越大。超大的房地产泡沫致使整个社会经济活动的运行成本越来越高。
众所周知， 当今的商业活动，由于不断走高的房租价格，小生意业主经营一个生意越来越难。由于这些年的房地产泡沫，由于越来越高的房租，很多过去经营几十年的小生意业主已经放弃他们赖以为骄傲的事业，转向投资房地产。如果任凭这趋势发展下去，整个社会将成为空壳经济。最终发展为经济危机只是早晚的事。这次美联储加息，同时伴随美国政府减税政策，就是调整全球的资金流向。就是让更多的社会资金流出房地产领域，流进实体经济领域。随着资金的减少，全球的房地产市场的价格必然会有所回调。其结果，可能会对海内外华人的房地产投资热起非常大的降温作用。
最后，美联储这次加息是对全球财富一次大“洗牌”。这次美联储加息很可能是针对全球的房地产泡沫现象。改革开放三十几年来，海内外华人的大部分资产，几乎都是以房地产形式储备的。富裕的家庭房子多一些，房子好一些；家庭经济条件一般的家庭，房子少一些，普通一些。海内外华人很少把资金投向房地产以外的领域，华人认为房子除了用来抵御货币贬值，货币超发而带来的通货膨胀外，房子还是一家人的门面和身价的象征。有人说，全球海内外华人的大部分资产都建立在美联储5%的利息之上。如果美联储加速加息步伐，全球华人的家庭资产会加速缩水。当美联储的利率上升到5%以上，那会有一些华人家庭资产成为负数，甚至家庭破产。当前美联储加息，是在全球量化货币政策用到尽头时，开始实施的。即由于长期量化货币已造成大量产能过剩，经济结构失调，以及宽松货币政策造成实体经济大量流失或漂移海外的状态下实施的。更重要的是人民币已成为国际货币，不能轻易贬值。在这种条件下，一旦美联储连续加息，大量超发货币，大幅度贬值本币这条路堵死了。那只有一条路，待美元不断加息将房地产的“水”不断抽出，房地产的泡沫自然会慢慢变小。全球房地产价格自然会不断走低。这样，那些把所有家庭财产都投入到房地产的家庭可能将面临家庭财产不断缩水，而贬值的局面！
总之，美联储加息是对全球经济活动的一次大的调整，是对全球资金流向的一次大的调整，也是对全球房地产价格的一次大周期性的价格调整。历史经验告诉人们，美联储的利率变化与全球房地产价格走向相反。每当美联储进入加息通道，全球的更多的资金就会流出房地产领域，转而流向实体经济领域。同时买房子时，投资者的融资会更难，融资会成本高，自然全球的房地产价格就会下降；反之，当美联储的利率进入下降通道时，社会的资金就会从实体经济领域流出，流入房地产领域。同时，进行房地产投资时，投资者融资会更容易，而且成本会更低，自然全球的房地产的价格会不断走高，房地产投资风险会降低。历史经验表明，每次美联储利率变化方向上的改变，对全球经济活动的影响是巨大的。当前，美联储从长期的宽松货币政策转向连续加息，对以原材料，以大宗产品出口为经济基础的一些国家是一次重大冲击，甚至可能造成这些国家的经济混乱。当然，美联储加息也会对普通家庭甚至个人的经济活动有深刻影响。每次美联储的利息变化，意味着全球家庭财富的大洗牌。一些以高杠杆投资房地产的家庭，在一轮一轮的美联储加息的步伐下，房屋贷款利息不断走高，资金越来越紧张，还贷越来越难。这种环境下，很可能全球房地产价格不断下降。甚至一些房地产投资者可能面临房屋资产严重缩水，家庭债务负担越来越重，甚至家庭破产的严重局面。所以，在当前美联储不断加息全球经济环境下，房屋投资者应及时调整家庭资产配置，切勿将“鸡蛋都放在一个篮子里”，从而实现家庭财富的既平稳发展又避免投资风险。（（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。
2017年3月14日星期二
2017年3月13日星期一
2017年3月10日星期五
2017年3月8日星期三
如何理解当前低利率政策下，房地产对实体经济的“挤出效应”
如何理解当前低利率政策下，房地产对实体经济的“挤出效应”
多伦多地产经纪 李 军（数据来自MLS)
前一段时间，带个来自国内的一个客户看房，其实，该该客户可以也是多伦多老移民，只不过前几年，国内经济形势好，所以回流两年，在国内做了两年企业。一听是企业家，我不禁从内心深处对客户增添几分敬意，说了几句羡慕的话语。谁知，客户竟然对回国干事业很是懊悔，说这两年在国内做企业，非常辛苦，操心，而且挣得钱远远不及当初在多伦多投资一个独立房增值的多！客户说，现在，做中，小企业非常难，外人看来企业家挺风光，其实，忙忙碌碌一年，还不如在像大多伦多地区这样的一线城市投资一座独立房的收益大。比如在多伦多C14区，2016年1月份，该社区独立房平均价格180万加币左右，今年同期平均价格为250万加币左右，平均上涨30%多，平均每个独立房增值60万左右加币。折合人民币，家庭资产一年多增值300多万人民币。现在，相同的投资，搞实业，一年收益300万人民币，几乎不可能！而且，投资房产，银行贷款容易，利率低，操作容易，睡觉都在增值；与此相反，投资企业，贷款难，利率高，风险还大，操作复杂。下面，举投资OSHAWA独立房实例说明，在当前低利率政策下，房地产对实体经济的“挤出效应”。
OSHAWA地处多伦多东部，城市南部临安大略湖，城南和城北有两条高速与多伦多相连。从奥沙瓦经401高速道多伦多，或经407高速到万锦，车程仅20分钟左右。目前，在全球经济不景气的大环境下，奥沙瓦的城市经济发展保持势头，城市就业率位居全省第一。另外，该城市的安省理工大学规模也不断扩大，学生人数越来越多，带动城市的房地产快速发展。据有关统计，该城市的房屋价格也领涨整个GTA. 以下是该城市独立房的相关统计数据，附图表。
1) 2016年2月份OSHAWA独立房平均价格：$442，597
2) 2017年1月份OSHAWA独立房平均价格：$585，891
3) 2017年2月份OSHAWA独立房平均价格：$651，961
4) 2017年2月份比2017年1月份OSHAWA独立房平均价格上涨：
（651，961-585,891）/585，891=11.28%（环比）
5) 2017年2月份的OSHAWA独立房平均价格比2016年2月份同期价格上涨：
（651，961-442，597）/442，497=47.30%（同比）
6) 如果投资者于2016年二月份，投资10万元，购买一套价格为442，597加币的独立 房，家庭财富在过去的13个月，
平均每天递增： （651，961-442，597）/396=528（加币/天）
这可是365天价格平均上涨，即使是节假日，周末期间，业主在睡觉期间都不停地以每天528加币的速率上涨。
7）投资回报率：就是投资者只付25%首付 (加4：1杠杆）的前提下，于2016年2月份，用10万元左右，在OSHAWA投资一座价格40万左右独立房，每月月供1600左右（按当前利率）。
那该投资人的13月的投资回报率约为：
『（651，961-442，597）-13×(1600月供等-1500房租收入)』/100，000=208%。
也就是说，2016年2月份投资10加币左右在OSHAWA买的40万加币的独立房，2017年2月份这个独立房的投资资产净增益为20.8万加币。在当前低利率政策下，新移民家庭在OSHAWA投资10万买个独立房，13个月，家庭资产净增值为20.8万加币!
8) 结论：在当前低利率情况下，相比在大多伦多这样的移民城市投资独立房，相比投资人所获的投资收益；很多人靠打工，做小生意，挣钱真是太难了！长此下去，对于富人，越有钱投资，家庭财富增长越快；相反，一些没有投资独立房的家庭，一天即使干24小时也不行, 也跑不过物业投资人。其后果就是社会贫富差距越来越大！在过去的5年，留心的人们注意到，很多过去开工厂，做小生意的人都渐渐放弃他们过去引以为骄傲的实体经济事业，而改投资买房子了。其原因根据上述分析结果看出，如果投资人仅仅投资10万元左右，在OSHAWA买个独立房，家庭财产在过去的13个月，每天净递增近500加币；这可比开工厂，做生意挣钱容易多了！如果人们用10万加币开个小生意，想每天净挣500加币太难了！几乎不可能！而且开工厂，做生意还存在各种风险，融资难，还要每天辛勤工作。所以，人们都注意到，很多过去的价格特别高的门市房，现在价格开始下降了；很多非常抢手的小生意，现在没人愿意做了，甚至一些小生意，小工厂已经倒闭了。这样长期低利率发展下去，干实体经济的人会越来越少，投资一线城市房地产的人会越来越多。客观上形成房地产业一枝独秀局面，且对实体经济形成的“挤出效应”。
现OSHAWA已引起越来越多的投资者的关注，主要原因是该城市的独立房价位低，物业增值潜力大，家庭可负担性强！( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
附图表如下；（数据来自MLS）
2017年3月7日星期二
2017年3月5日星期日
YORK区AURORA, NEWMARKET, WHITCHURCH-STOUFFVILLE 独立房价格变化统计
YORK区AURORA, NEWMARKET, WHITCHURCH-STOUFFVILLE 独立房价格变化统计
（2/2016-2/2017）数据来自MLS
多伦多地产经纪 李 军
| Month | Aurora | Newmarket | Whitchurch-Stouffville |
| 2/2016 | 1100210 | 813204 | 842101 |
| 3/2016 | 1053181 | 828231 | 974133 |
| 4/2016 | 1155487 | 841593 | 1048658 |
| 5/2016 | 1160286 | 871904 | 975428 |
| 6/2016 | 1106476 | 895394 | 1107108 |
| 7/2016 | 1206032 | 842343 | 1103655 |
| 8/2016 | 1239645 | 890329 | 1173958 |
| 9/2016 | 1270582 | 916541 | 1197326 |
| 10/2016 | 1212402 | 922770 | 1229744 |
| 11/2016 | 1062160 | 941689 | 1172002 |
| 12/2016 | 1318470 | 983347 | 1104488 |
| 1/2017 | 1349603 | 1105820 | 1257657 |
| 2/2017 | 1336427 | 1203484 | 1334566 |
| ∆ | 236217 | 390280 | 492465 |
| ∆% | 21% | 48% | 58% |
附图表；（单位；加币）
所有数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准。
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
YORK区 KING,MARKHAM, RICHMOND HILL VAUGHAN独立房价格变化统计
YORK区 KING,MARKHAM, RICHMOND HILL VAUGHAN独立房价格变化统计
（2/2016-2/2017）数据来自MLS
多伦多地产经纪 李 军
| Month | King | Markham | Richmond Hill | Vaughan |
| 2/2016 | 1216055 | 1243643 | 1261164 | 1129173 |
| 3/2016 | 1240333 | 1296155 | 1391159 | 1129816 |
| 4/2016 | 1283432 | 1363887 | 1412443 | 1191632 |
| 5/2016 | 1388367 | 1360581 | 1421704 | 1236911 |
| 6/2016 | 1444451 | 1366502 | 1518320 | 1202774 |
| 7/2016 | 1557463 | 1411018 | 1498547 | 1231028 |
| 8/2016 | 1303333 | 1389991 | 1498547 | 1261142 |
| 9/2016 | 1406712 | 1402462 | 1568093 | 1345090 |
| 10/2016 | 1471122 | 1538361 | 1531618 | 1279607 |
| 11/2016 | 1535531 | 1469977 | 1583703 | 1272112 |
| 12/2016 | 1537538 | 1418252 | 1548876 | 1268264 |
| 1/2017 | 1494063 | 1521337 | 1675392 | 1524011 |
| 2/2017 | 1673576 | 1731618 | 1775279 | 1574159 |
| ∆ | 457521 | 487975 | 514115 | 444986 |
| ∆% | 38% | 39% | 41% | 39% |
附图表如下（单位；加币）
所有数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准。
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
三月份多伦多东部四个城市独立房价格变化统计
多伦多东部四个城市独立房价格变化统计
（2/2016-2/2017）数据来自MLS
多伦多地产经纪 李 军
单位：加元
Oshawa
|
Ajax
|
Whitby
|
Pickering
| |
2/2016
|
442597
|
601611
|
614095
|
727248
|
3/2016
|
437156
|
612517
|
629306
|
664220
|
4/2016
|
467981
|
618032
|
646370
|
772399
|
5/2016
|
420132
|
658549
|
661799
|
704275
|
6/2016
|
477656
|
651481
|
637836
|
766985
|
7/2016
|
493935
|
677723
|
667288
|
746137
|
8/2016
|
502932
|
649546
|
677893
|
777895
|
9/2016
|
516670
|
669508
|
670779
|
820271
|
10/2016
|
509701
|
724268
|
713929
|
793507
|
11/2016
|
530741
|
684268
|
681426
|
863518
|
12/2016
|
518455
|
654170
|
685652
|
811536
|
1/2017
|
585891
|
677639
|
719694
|
830195
|
2/2017
|
$651,961
|
772,682
|
$811,603
|
$902,352
|
∆
|
$209,364
|
171,071
|
$197,508
|
$175,104
|
∆%
|
47%
|
28%
|
32%
|
24%
|
附图表如下:
所有数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准。
( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
2017年3月3日星期五
二月份OSHAWA最新独立房价格统计（数据来自MLS)
二月份OSHAWA最新独立房价格统计（数据来自MLS)
多伦多地产经纪 李 军
OSAHAWA地处多伦多东部，城市南部临安大略湖，城南和城北有两条高速与多伦多相连。从奥沙瓦经401高速道多伦多，或经407高速到万锦，车程仅20分钟左右。目前，在全球经济不景气的大环境下，奥沙瓦的城市经济发展保持势头，城市就业率位居全省第一。另外，该城市的安省理工大学规模也不断扩大，学生人数越来越多，带动城市的房地产快速发展。据有关统计，该城市的房屋价格也领涨整个GTA. 以下是该城市独立房的相关统计数据，附图表。
1) 2016年2月份OSHAWA独立房平均价格：$407513
2) 2017年1月份OSHAWA独立房平均价格：$585891
3) 2017年2月份OSHAWA独立房平均价格：$651961
4) 2017年2月份比2017年1月份OSHAWA独立房平均价格上涨：
（651961-585,891）/585891=11.28%
5) 2017年2月份的OSHAWA独立房平均价格比2016年2月份同期价格上涨：
（651961-442597）/442497=47.30%
6) 如果投资者于2016年一月份，投资10万元，购买一套价格为407513加币的独立房，家庭财富在过去的13个月，
平均每天递增： （651961-442597）/396=528（加币/天）
这可是365天价格平均上涨，即使是节假日，周末期间都不停地以每天528加币的速率上涨。
7）投资回报率：就是投资者只付25%首付 (加4：1杠杆）的前提下，于2016年2月份，用10万元左右，在OSHAWA投资一座价格40万左右独立房，每月月供1600左右（按当前利率）。
那该投资人的13月的投资回报率约为：
『（651961-442597）-13×(1600月供等-1500房租收入)』/100000=208%。
也就是说，2016年2月份投资10加币左右在OSHAWA买的40万加币的独立房，2017年2月份这个独立房的投资收益为20.8万加币，家庭资产净增值20.8万加币!
8) 结论：在当前低利率情况下，相比在大多伦多这样的移民城市投资独立房，相比投资人所获的投资收益；很多人靠打工，做小生意，挣钱真是太难了！长此下去，对于富人，越有钱投资，家庭财富增长越快；相反，一些没有投资独立房的家庭，一天即使干24小时也不行, 也跑不过物业投资人。其后果就是社会贫富差距越来越大！
9）评论：在过去的5年，留心的人们注意到，很多过去开工厂，做小生意的人都渐渐放弃他们过去引以为骄傲的实体经济事业，而改投资买房子了。其原因根据上述分析结果看出，如果投资人仅仅投资10万元左右，在OSHAWA买个独立房，家庭财产在过去的13个月，每天净递增近500加币；这可比开工厂，做生意挣钱容易多了！如果人们用10万加币开个小生意，想每天进账500加币太难了！几乎不可能！而且开工厂，做生意还存在各种风险，还要每天辛勤工作。所以，人们都注意到，很多过去的价格特别高的门市房，现在价格开始下降了；很多非常抢手的小生意，现在没人愿意做了，甚至一些小生意，小工厂已经倒闭了。这样长期低利率发展下去，客观上形成房地产业一枝独秀，且对实体经济形成的“挤出效应”。
现OSHAWA已引起越来越多的投资者的关注，主要原因是该城市的独立房价位低，物业增值潜力大，家庭可负担性强！( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）
附图表如下；
2017年3月1日星期三
2016年是什么力量推动大多伦多房市如此疯狂上涨？
2016年是什么力量推动大多伦多房市如此疯狂上涨？
多伦多地产经纪 李 军
2016年是多伦多房屋市场及其不寻常的一年，整个大多伦多地区的房屋价格疯狂上涨。有些热点城市如，WHITBY,
OSHAWA和多伦多的某些热点社区的独立房涨幅超过30%，甚至40%，其它绝大部分的大多伦多地区的独立房涨幅几乎都超过20%。这种多伦多独立房一年之内平均上涨十几万到六十几万的涨幅远远超过2016年初一些财经专业人士对多伦多房屋市场分析和预测，让人们大跌眼镜！也令大多数多伦多打算买房还没有买到房的新移民疑惑和不安。很多一直没有买到多伦多独立房的新移民感慨道，这样下去，这辈子买不起大多伦多地区的独立房了！事实上，在过去的2016年，国内外对多伦多房屋市场不利的消息一个接着一个传来，诸如，居民的债务过高，美联储加息，人民币贬值，中加两国达成税务情报互换协议，以及中国政府限制国内居民向境外汇款，境外买房等等政策。但是，在这些诸多不利多伦多房屋市场情境下，多伦多的房价不但没有按人们预期下降，反而却能大幅度上涨！这现象非常值得人们深思和探讨，究竟是什么力量不断推动大多伦多地区的房价不断上涨呢？但与此同时，加拿大另一个房屋热点城市温哥华的房价却由于当地政府对海外购房者加征土地转让税，2016年末，大温格华地区的房价却开始下降。通过比较人们不难得出结论，海外投资者是大多伦多地区房价上涨的动力！
有人说，“只要卖掉北京一个公寓，就可以在大多伦多地区买个漂亮的别墅！”这种现象存在，那大多伦多地区的房价还得继续上涨！最近一段时间，在我带客户看房子时，一些十多年前来多伦多的老移民，对多伦多地区的房价上涨非常不满，也非常不理解，他们总是抱怨说，新移民的工资与十年前相比，也没有增加多少啊！多伦多的独立房的房价为什么几年间几十万，上百万上涨？一些老移民买独立房从多伦多买到MARKHAM,
再从MARKHAM买到NEWMARKET, 但总是在抢OFFER时，抢不过刚来多伦多的新移民，或海外投资者。这些刚登陆来自北京，上海，深圳和国内一线城市的新移民，在大多伦多地区买房抢OFFER时，明显处于优势地位。众所周知，国内一线城市的房价远远高于多伦多。在北京等一线城市，有的地段一个普通公寓就价值1000多万人民币，折合近200万加币。而且，很多新来的移民，在国内拥有几套房子。而前十几年来多伦多的老移民，在多伦多靠打工积累到100加币几乎是不可能的事情。新，老移民不同的经济状况，在大多伦多地区买房时，感受差异是巨大的。同样的100万的独立房，老移民感觉高不可攀时，想让经纪再与对方讲一讲价格，看价格能不能再降一点。可就当老移民还在犹豫期间，同样的房子被新移民加价10万加币，以110万成交价买走了。这样的现象在大多伦多地区经常发生。所以，只要北京等国内一线城市的公寓价格远远高于多伦多独立房价格的现象存在，那多伦多的房价还有上涨的潜力。
再有，人们说，温哥华给海外投资者在温哥华买房加收15%的土地转让税，也是今年多伦多房价上涨的原因。过去，海外物业投资者，来加拿大投资物业，有两个选择，一部分人选择临大海的温哥华投资；另一部分人选择临大湖的多伦多投资。因为这两个城市受大湖和大海影响，气候宜人。而且两个城市的华人社区比较成熟。近十几年来，多伦多，温哥华成为全球华人物业投资的热点城市，城市房屋价格直线上升。而且温哥华的房屋价格上涨比多伦多更猛，以至于这两年当地大多数居民感到温哥华的房屋价格都无法承受。一旦发生这种现象，事情就会变成对外来物业投资者不利的形势了。加拿大是一个民主社会，城市的市长，省长都是大多数居民选举产生的。一旦大多数人对城市的房屋价格不满，那一到选举期间，就会有候选人迎合大多数人的呼声，提出类似温哥华现行的对海外物业投资者加税的政策来抑制房价上涨。温哥华如此，多伦多也会一样。去年，温哥华开始实施对海外物业投资者加税后，温哥华的房屋价格开始下降。很多打算在温哥华投资物业的投资者，见此情景，这些人开始转向多伦多。本来多伦多就是全球房屋投资的热点城市，很多人多伦多当地人抢OFFER抢很长时间还没有抢到。2016年，又从温哥华来了一大批物业投资者。这两股物业投资者的力量叠加在一起，加剧了多伦多的房屋市场供求紧张局势，造成大多伦多房屋价格疯涨！
最后是今年国内治理腐败，修复政治生态环境力度最大的一年。国内治理腐败大环境也对多伦多的房屋市场其推波助澜作用。2016年是国内治理腐败措施最严厉的一年，反腐规模最大的一年，也有人称之为“政治洗牌”，为即将召开的十九大人事安排做准备。所以，人们看到，一年之内，成百上千的政府工作人员和商界知名人士纷纷落马。昨天还是台上领导，或商界呼风唤雨的知名人士，今天就成为阶下囚。一旦落到这个地步，真是万劫不应。很多人感到国内的政治经济风云变幻太快了，感到非常难把握！怎么办呢？一些精明的官员和商人都开始将家人纷纷移民出来，到多伦多买个房子。这样做可以进退自如，一旦国内形势不好，可以安全退居多伦多。这些人的数量不少，实力更不可小视。这部分人对多伦多的房价上涨的作用也不小！再有，国内一些中产阶级，过去一直想在北京，上海，深圳，和广州置业，但由于近年来国内的生态环境越来越差，也开始转向海外投资置业，开始选择在多伦多买房。有的家庭甚至直接将自己的孩子送到多伦多读小学，读中学，同时在多伦多买的独立房。这样的选择无疑是非常英明的！不但多伦多的房子比北，上，深圳的房子好，还价格便宜，而且增值潜力大！更重要的是，孩子直接在多伦多接受素质教育，不用高考直接上大学，一举多得！要知道，国内这样的中产阶级可有一亿之众，这些人的1%来多伦多，就是一百万之众，这个动力对于多伦多的房价潜在作用是惊人的！
总而言之，在过去的2016年，多伦多的房屋市场面临诸多不利因素，但却以令人惊异的幅度上涨，有些社区的涨幅超过40%。这在全球投资市场都是非常罕见的！在这个现象背后，人们分析诸多推动大多伦多地区房价上涨的背后因素。发现相比国内一线城市的房价，多伦多的房屋价格明显偏低，以至于，国内投资者卖掉一个一线城市的公寓，就可以在多伦多买个漂亮的洋房，漂亮的别墅。而且国内有数以亿计的人在国内一线城市拥有房子，随着国内生态环境的恶化，雾霾持续天数的增加，这数以亿计的国内中产阶级，他们当中只要有一小部分，哪怕只有1%，来多伦多投资房屋，那对多伦多的房价上涨的推动力也将是非常巨大的！再有，就是2016年，加拿大另外一个热点城市，温哥华开始对海外投资者加税，致使原本打算在温哥华投资房屋的投资人转向多伦多置业，使原本火热的多伦多房屋市场更加火爆。最后，是国内反腐，和修复政治生态运动，促使一些官员，和商人开始在多伦多买房置业。此外，多伦多物业上涨也与大多伦多地区的房屋供应不足，容量小有关。而且，多伦多的房屋投资人不只来自中国，还有很大一部分来自全球其它国家和地区。这些国家的政治经济动荡，和军事冲突，致使该地区的很多有识之士也纷纷来多伦多买房，也对多伦多的2016年房价上涨起很大作用！。（本人不关心政治，本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）
订阅：
博文 (Atom)