在多伦多,投资房屋要遵循产权清晰，正现金流，流动性好

在多伦多投资房屋要遵循产权清晰，正现金流，流动性好

大多伦多地产经纪 李军

原则之一是投资产权清晰。多伦多不同于国内，在国内，人们买房子通常不太考虑产权问题，其实大家都是买个70年使用权；但在多伦多不一样，不同物业的产权是不一样的，而且差异非常大。过去，很多新移民在没有搞清楚这方面差异之前，轻率地买一个物业。十年后的今天，买错物业的后果足以让投资者抱恨终生。比如，两家新移民，在十年前，各个方面都相同，其中一家买的是FREEHOLD的独立房；另一家买的是公寓。那十年后的今天，买独立房那家的资产已超过买公寓那家资产几十万或上百万加币。“选择不同，人生不同”，在多伦多，选择不同物业所带来的家庭发展差异是巨大的。

原则之二是投资有正现金流的物业。有投资经验的人很容易理解正现金流的重要性！有人说，投资有正现金流应该成为一个物业的基本原则。如果一个物业无论你如何经营，都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么，无论市场炒作多么火热，广告吹的如何好，投资人也要回避这种负现金流物业，千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的物业，与过去炒作亏损上市企业股票一样，最终结果很可能给投资者带来巨大经济损失。在加拿大，每个人的工作都很辛苦，而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋，每个月给家庭带来两三千加币的负现金流，那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活，给家庭成员带来精神压力，对家庭成员的身体健康造成危害，有损家庭成员的移民生活幸福感。如果市场不断下滑，那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担，而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水，这会给投资者来说是双重损失。在GTA有正现金流的物业的城市已不多了。

原则之三，所投资的物业流动性好。投资流动性好的物业，即投资者想卖掉这样的物业，上市后非常容易卖掉的物业。反之，资产流动性差物业就不一样了。虽然有些物业价格很高，但非常难发现相应买方，非常难卖掉。显然，投资流动性好的房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的！大多数投资人基本上都是有一定资产的，生活非常宽裕的家庭。在加拿大，这种生活来之不易！千万要珍惜！新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内，使得家庭财产保值增值；绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几，二十几的投资回报。在GTA投资房屋，有些物业价格很高，但流动性很差，这样的物业上市几十天，甚至一年多都卖不出去。投资这样的物业，投资风险是很大的。一旦经济下滑，或利率开始上升时，那些流动性好的物业，投资者能及时将物业上市卖掉，从而避免更大的经济损失。当前是利率较低的时期，而且将结束。美联储利率已进入上升通道，商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时，投资这种流动性差的物业，一旦感到月供会越来越沉重，投资者可能面临资金链断裂，后果很可能将导致投资者面临家庭破产结局！

再者，多伦多物业投资者还要密切关注全球金融政策变化。金融政策对投资得调节作用非常大。全球一个大得金融周期大约10年左右。房屋投资的最佳点应该是利率最高点，利率即将下降还没有下降那一刻，就是紧缩政策马上要结束，即将开始要宽松量化那一刻。那一刻的房价理论上是最低，随着宽松的政策开始，央行利率越来越低，房价开始不断走高，直到宽松尾期。利率到最低点，而且马上开始要加息时，此时，市场上的房价理论上说应该最高。此时是卖房的最佳时机，此时卖房收益最大。因为利率降到最低时，市场的房屋价格最高，泡沫最大！随着加息通道的来临，房屋的价格开始下降。所以选择利率最低点，央行快要加息还没有加息时刻卖房，理论上讲，此时卖房投资者是非常聪明的，大多数投资者，是不知道在这时，或者在这个时刻附近卖房的。其结果，经历一次金融周期相当坐了一趟“过山车”，做了一次“过路财神”，空欢喜一场。这种情况，人们应该殷鉴不远，过去很多人在国内炒股票，很多人就是一次次做“过山车”陪着大股东玩，直到最后所剩无几。

甚至会有很多投资人，由于在长期的经济顺周期后，人们已经忽略房屋投资风险。过去一段时间，由于房屋投资高回报，低风险，投资者使用的金融杠杆过大。但今天，全球的金融环境已发生变化，全球金融环境已经开始紧缩，如央行连续加息，美联储连续缩表等等。在这种情况下，有识之士，如央行行长，周小川所言，人们需要警惕可能发生的“明斯基时刻”。一旦这种情况发生，改革开放三十几年来，国人积累的很大部分财富会顷刻间蒸发。白白错过一次房屋投资获得收益的机会。

历史的经验教训反复证明，一次的大的金融周期，就是一次大的社会财富重再分配。一些人在宽松，量化尾期，在紧缩初期，继续保持诸如高杠杆，高风险，流动性差，副现金流，的大量投资物业。很可能随着全球金融环境的不断紧缩，家庭财富会不断缩水，甚至有破产可能；但如果能在紧缩之前抛售掉手中这样物业，及时变现。在紧缩末期，量化，宽松初期，开始投资物业，那么结果就完全不同。这样的投资人，慢慢就会成为社会财富的新的拥有者。所以说，每一次全球大的金融周期，就是社会财富的重新分配。（本文属于学术探讨，只代表个人意见和看法，不做投资者买房卖房依据！特此申明！多伦多地产经纪李军  微信  junli64）