如何看待“长期靠人口，中期靠土地，短期看金融”这种说法？

如何看待“长期靠人口，中期靠土地，短期看金融”这种说法？

多伦多地产经纪 李 军

“长期靠人口，中期靠土地，短期看金融”这种说法是完全错误的观点，带有严重误导投资者性质的促销手段。

首先，如果没有政府调节，房屋的供给速度，一般来说永远大于人口增长速度！任何一种产品的市场供给速度与需求速度之间的长期关系，决定该产品的长期市场价格走势。打个比喻，前20年，中国家庭汽车，刚刚形成规模批量生产，开始时，很多人会感到市场上买车的人多，而新车的市场供应量少，所以，市场上，有人就会抢购的，车价就会由于市场暂时供不应求而高企。但由于生产一台车的速度远远大于产生一台车的需求速度，当过经历一段时间后，市场的供需关系就会平衡，然后就是过剩。这是供给速度大于需求速度的必然的结果。结论就是只要一种生产这种商品的供给速度大于产生需求速度，长期来看，这种产品一定过剩！房屋这种产品也不例外，生产房屋的建筑材料，几乎没有稀有资源，也没有地球上短缺产品，而且基本都是大工业，大规模现代化产品，市场需求多少就能及时生产出多少的产品，所以，从建筑材料到土地，在多伦多，根本谈不上供不应求的！用这样的大路货产品建造的房屋，从资源方面就保证房屋的长期供给一定是超过需求的！因此，多伦多房屋市场的长期走势，是相当明确的，结论就是不会形成多伦多房屋短缺的局面！当前，总体上讲，中国房屋市场已严重过剩。现在只有局部几个一线，或少数二线城市的房屋有点需求。但以全国严重过剩的大工业产能，在这几个城市建设几千万户的房屋，指日可待。所以，中国一线城市的房屋过剩已经来日不多。当今，多伦多的房屋市场也开始由平衡阶段向过剩阶段转化。大多伦多市场房屋目前的形势是，销售量低迷，库存高企，价格回落。 说明，过去几十年不断涌入的新移民，不断增加的人口，并没有造成多伦多房屋短缺。反而形成目前过剩局面。当然，这种状态是动态的，阶段性的。政府的职能就是通过宏观统计数字，及时发现房屋市场过剩状态，及时通过金融，税务，财政等手段调节房屋市场供给不足，或严重过剩现象，防止房屋价格大幅度攀升，或大幅度下降，从而确保加拿大金融稳定和安全。

其次，“中期靠土地”，看起来有点靠谱，但实质上，“中期是靠社会配套设施”。多伦多的开发商比普通房屋投资者要精明的多！这里房屋开发都是项目管理。项目经理会把消费者的需求考虑的非常精细。土地当然有级差，不同区位的土地，价格不一样；一样的土地，不同时期，价格也不一样。这个道理谁都懂。但开发商更精明，开发商往往与当地政府配合，由教育局在开发商有待开发的区域建一个“IB”学校，什么大学分校了，或什么“天才班”一类的学校。这样有“优质学校”的土地才有价值！投资者和新移民就认这个，就认校区！有了这样的学校，然后，再面向发展中国家招收一些成绩好的留学生，使学校的成绩在排名上靠前一些，形成所谓的校区房。环顾大多伦多地区，哪里有这样的学校，那里的房子价格一定非常高，新移民也会越来越多，房子会越来越贵。这样，开发商和政府合作，在一片土地上建个“好学校”，使这片土地大幅度增值，还没等学校建好，土地和楼花已经就增值很多了！在这片上建的的房子不但好卖，而且会遭到来自发展中国家的移民，和投资者疯抢。不过，随着大多伦多这样的“IB学校”越来越多，好像含金量不那么高了！

最后，“短期看金融”，更贴切的说法应该是，不论短期还是长期都得看金融政策。金融政策对投资得调节作用非常大。全球一个大得金融周期大约10年左右。房屋投资的最佳点应该是利率最高点，利率即将下降还没有下降那一刻，就是紧缩政策马上要结束，即将开始要宽，松量化那一刻。那一刻的房价理论上是最低，随着宽松的政策开始，央行利率越来越低，房价开始不断走高，直到宽松尾期。利率到最低点，而且马上开始要加息时，此时，市场上的房价理论上说应该最高。此时是卖房的最佳时机，此时卖房收益最大。因为利率降到最低时，市场的房屋价格最高，泡沫最大！随着加息通道的来临，房屋的价格开始下降。所以选择利率最低点，央行快要加息还没有加息时刻卖房，理论上讲，此时卖房投资者是非常聪明的，大多数投资者，是不知道在这时，或者在这个时刻附近卖房的。其结果，经历一次金融周期相当坐了一趟“过山车”，做了一次“过路财神”，空欢喜一场。白白错过一次房屋投资获得收益的机会。（本文属于学术探讨，只代表个人意见和看法，不做投资者买房卖房依据！特此申明！多伦多地产经纪 李军  微信  junli64）。