近期多伦多房产价格出现回落，您认为投资者在这一时期应如何考量出手？

近期多伦多房产价格出现回落，您认为投资者在这一时期应如何考量出手？

多伦多地产经纪 李 军

在回答你这个问题之前，我们先介绍讨论几个近期热门话题，即央行连续加息，美联储缩表，国内严控资本外流，和安省对海外投资加税。这些国家政策面的多重因素都不利于近期在大多伦多地区投资物业。

第一， 先讨论央行连续加息

在加拿大自由的市场经济环境下，央行利率是调整社会宏观经济的有利工具，也可以称之为社会宏观经济的”调节器”。当社会宏观经济过热，产能过大，生产过剩，房屋市场泡沫过大时，央行就会升高利率，促使商业银行提高相应的房屋贷款利率，以增加房屋购买者的房屋购买者的购买成本。反之，当社会宏观经济的产能，和需求不足时，央行会降低利率，这样增加整个社会的房屋生产和供给。体现在房屋市场层面上，就是当利率逐渐上涨，房屋价格逐渐下降；反之，当央行利率不断下降时，市场的房屋价格不断上涨。所以，最好的投资时机是利率上升尾期，刚刚要下降的时刻。就像在2009年那时，全球利率开始不但下降，房价不断上升那时，投资者在多伦多买房，随着利率不断走低，房价不断上升，投资者轻轻松松随着房价不断上升，家庭资产自然增值。反之，当利率下降末期，利率开始上涨时，那是卖房的最佳时刻。

第二， 美联储缩表VS 量化宽松货币政策

美联储缩表就是美联储缩减资产负债表。这一政策的直接后果就是美联储回笼市场大量流通货币，造成市场流通资金紧张。简而言之，就是相当于紧缩货币政策；一旦市场货币紧缩，那自然会造成房屋市场资金面不足，房屋价格自然下降；量化宽松货币政策就是美联储（或央行）吸收大量各种债券，甚至不良资产，同时向社会投放大量货币。当全球量化宽松货币时，市场货币非常充裕的情况下，房屋市场价格自然开始上升。2008年，世界范围内开始量化宽松货币政策，全球房屋市场货币充裕，房屋价格不断上涨。反之，当全球开始从量化宽松货币政策转变为美联储缩表，开始货币紧缩。那房屋市场的价格按理应该开始下降。简而言之，紧缩尾期，宽松初期是投资房屋的最佳时刻，就像在2008年，随着全球不断量化货币，很多在多伦多投资物业的人都获利匪浅；但目前，全球开始从量化宽松转为紧缩，转为美联储缩表。这个时刻应该是卖房时机。

第三， 国内严控资本外流，和安省对海外投资加税

最近一段时期，大多伦多物业投资者都面对两个困局，即由于加拿大对海外投资者加税，而且税率很高，高达15%。基本把投资物业的利润空间给挤压没了。同时，投资者还面临国内资金无法转运到多伦多的难题。而且，国内政策明文规定，禁止国人转运国内资金到海外投资物业。这些政策对多伦多房市造成极其不利影响。

综上所诉，本人从政策面上，没有看到近期有进入多伦多房屋市场的好时机。相反，这些不利因素叠加在一起，对于很多投资高价房的投资者来说是相当不利的，物业投资者要清晰认识目前的形势。过去，大多伦多的房屋投资者利用杠杆投资多伦多房屋，获利丰厚；但今天，全球开始加息，开始缩表，开始对海外投资者加税，国内开始资金管控。这时，高杠杆投资多伦多物业，很可能放大投资者的风险。例如，一个拥有200万加币的家庭，如果利用杠杆投资1000万房屋，当房屋市场价格下降20%时，200万家庭资产回零！

以上，都是本人个人看法，纯属学术交流，不做物业投资者投资依据！

本文作者: 李军 TEL：647-824-6916

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