如何理解当前低利率政策下，房地产对实体经济的“挤出效应”

如何理解当前低利率政策下，房地产对实体经济的“挤出效应”

多伦多地产经纪 李 军（数据来自MLS)

前一段时间，带个来自国内的一个客户看房，其实，该该客户可以也是多伦多老移民，只不过前几年，国内经济形势好，所以回流两年，在国内做了两年企业。一听是企业家，我不禁从内心深处对客户增添几分敬意，说了几句羡慕的话语。谁知，客户竟然对回国干事业很是懊悔，说这两年在国内做企业，非常辛苦，操心，而且挣得钱远远不及当初在多伦多投资一个独立房增值的多！客户说，现在，做中，小企业非常难，外人看来企业家挺风光，其实，忙忙碌碌一年，还不如在像大多伦多地区这样的一线城市投资一座独立房的收益大。比如在多伦多C14区，2016年1月份，该社区独立房平均价格180万加币左右，今年同期平均价格为250万加币左右，平均上涨30%多，平均每个独立房增值60万左右加币。折合人民币，家庭资产一年多增值300多万人民币。现在，相同的投资，搞实业，一年收益300万人民币，几乎不可能！而且，投资房产，银行贷款容易，利率低，操作容易，睡觉都在增值；与此相反，投资企业，贷款难，利率高，风险还大，操作复杂。下面，举投资OSHAWA独立房实例说明，在当前低利率政策下，房地产对实体经济的“挤出效应”。

OSHAWA地处多伦多东部，城市南部临安大略湖，城南和城北有两条高速与多伦多相连。从奥沙瓦经401高速道多伦多，或经407高速到万锦，车程仅20分钟左右。目前，在全球经济不景气的大环境下，奥沙瓦的城市经济发展保持势头，城市就业率位居全省第一。另外，该城市的安省理工大学规模也不断扩大，学生人数越来越多，带动城市的房地产快速发展。据有关统计，该城市的房屋价格也领涨整个GTA. 以下是该城市独立房的相关统计数据，附图表。

1)  2016年2月份OSHAWA独立房平均价格：$442，597

     2) 2017年1月份OSHAWA独立房平均价格：$585，891

     3) 2017年2月份OSHAWA独立房平均价格：$651，961

     4) 2017年2月份比2017年1月份OSHAWA独立房平均价格上涨：

       （651，961-585,891）/585，891=11.28%（环比）

     5) 2017年2月份的OSHAWA独立房平均价格比2016年2月份同期价格上涨：

       （651，961-442，597）/442，497=47.30%（同比）

     6) 如果投资者于2016年二月份，投资10万元，购买一套价格为442，597加币的独立     房，家庭财富在过去的13个月，

平均每天递增： （651，961-442，597）/396=528（加币/天）

这可是365天价格平均上涨，即使是节假日，周末期间，业主在睡觉期间都不停地以每天528加币的速率上涨。

7）投资回报率：就是投资者只付25%首付 (加4：1杠杆）的前提下，于2016年2月份，用10万元左右，在OSHAWA投资一座价格40万左右独立房，每月月供1600左右（按当前利率）。

那该投资人的13月的投资回报率约为：

『（651，961-442，597）-13×(1600月供等-1500房租收入)』/100，000=208%。

也就是说，2016年2月份投资10加币左右在OSHAWA买的40万加币的独立房，2017年2月份这个独立房的投资资产净增益为20.8万加币。在当前低利率政策下，新移民家庭在OSHAWA投资10万买个独立房，13个月，家庭资产净增值为20.8万加币!

8) 结论：在当前低利率情况下，相比在大多伦多这样的移民城市投资独立房，相比投资人所获的投资收益；很多人靠打工，做小生意，挣钱真是太难了！长此下去，对于富人，越有钱投资，家庭财富增长越快；相反，一些没有投资独立房的家庭，一天即使干24小时也不行, 也跑不过物业投资人。其后果就是社会贫富差距越来越大！在过去的5年，留心的人们注意到，很多过去开工厂，做小生意的人都渐渐放弃他们过去引以为骄傲的实体经济事业，而改投资买房子了。其原因根据上述分析结果看出，如果投资人仅仅投资10万元左右，在OSHAWA买个独立房，家庭财产在过去的13个月，每天净递增近500加币；这可比开工厂，做生意挣钱容易多了！如果人们用10万加币开个小生意，想每天净挣500加币太难了！几乎不可能！而且开工厂，做生意还存在各种风险，融资难，还要每天辛勤工作。所以，人们都注意到，很多过去的价格特别高的门市房，现在价格开始下降了；很多非常抢手的小生意，现在没人愿意做了，甚至一些小生意，小工厂已经倒闭了。这样长期低利率发展下去，干实体经济的人会越来越少，投资一线城市房地产的人会越来越多。客观上形成房地产业一枝独秀局面，且对实体经济形成的“挤出效应”。

现OSHAWA已引起越来越多的投资者的关注，主要原因是该城市的独立房价位低，物业增值潜力大，家庭可负担性强！( 多伦多地产经纪 李 军 电话：（647） 824 6916，微信 junli64, 本文纯属学术交流，不做读者投资物业依据）

附图表如下；（数据来自MLS）