唱衰房市声不断，“轻舟已过万重山”

唱衰房市声不断，“轻舟已过万重山”

全职，专业 地产经纪 李 军

前一段时间，我帮一个客户在士嘉宝东面买一套房子。这几天，该客户对我说，他们对所买的房子，和房子所在社区非常满意。房子所在社区居民非常友善，社区人文环境，和生态环境比多伦多热捧的华人社区还好! 而同样房子价格比华人集中社区低100多万加币。住在自己的房子里，该客户感到非常惬意! 同时也有很多感慨！十年前，多伦多华人集中社区独立房子价格平均价格也就40多万加币，十年后的今天，这些房子的价格已经超过140多万。起初，该客户感到很懊悔十年前没在多伦多中部买房子。现在，在多伦多东边买房子，远离多伦多中心，感觉自己被边缘化了。客户想，十年前，本来可以在多伦多中部买房的, 由于各种原因而没买成。全家辛辛苦苦工作十年，却被迫在多伦多东面买自己的房子。但渐渐习惯了，感觉多伦多东面也不错！最重要的是，自己终于在大多伦多地区有自己的家园了。在谈到自己移民十多年，为什么才买成房子的感想时，我的客户说，这么多年来，每当自己下决心买房子时，就会听到一些负面新闻，诸如，亚洲金融危机，欧洲债务危机，美国次级贷款危机，多伦多房子快要降价了等等。确实，这些危机发生了。但在各种危机中，多伦多的房价不但没有降，反而越涨越快，越涨越高，没有降价迹象。实际上，这十几年中，多伦多每年房屋涨价幅度远远大于多伦多家庭每年储蓄的增长。事实造成，新移民一年年的艰苦工作，和一年年储蓄积累，不但没有使自己想买的房子更理想，反而，一年比一年更差人意。所以，一些新移民感觉到，在多伦多买房，须“只争朝夕”；切忌三等，即等多伦多房屋价格降到最理想的时候；等谈到最理想的DEAL；等在多伦多发现最理想的房子。

等多伦多房子降价，等多伦多房价降到理想价位，是一些新移民至今没有买成房子的原因之一。经验告诉人们，经济发展都具有周期性，一段时期繁荣，一段时期萧条，当经济萧条时，房屋的价格就会下降。所以，一些新移民认为多伦多的房价已经上涨很长时间了，已经上涨几倍了，按常理，该多伦多的房子该过剩了，该降价了。可是，十几年来，世界各地也发生过各种危机，面临各种危机，多伦多的房屋不但不降价，反而越涨越快。其原因是全球一体化所带动的产业大迁移，和人口大迁移。大家知道，城市人口变化对于城市的房地产业影响是非常大的。城市人口每上涨2%和下降2%，对房地产的影响是巨大的。大家知道，房地产是不动产，不能随人口移动而移动。人口走了，旧衣服等等东西可以带走，也可以丢弃，但房子不能带走，也不能丢弃，必须就地上市。几百万城市人口，城市人口每下降百分之二，就会带来几万套房屋空置，必然导致城市房屋过剩。如果城市人口连续几年下降，必然会给该城市带来大萧条。全球一体化和信息革命的结果，就是跨国公司的国家属性变弱，全球属性变强。换句话说，美国的跨国公司的生产企业，不再像以前那样，把生产企业设在美国本土城市作为首选，而是选在对企业最有利的城市设厂，比如在劳动力资源比较丰富的中国某一城市设厂。这一产业迁移，不但对跨国公司本身带来变化，同时，对相关城市也带来最大变化。比如美国具有百年历史的产业大城市底特律，由于汽车产业向外迁移，城市人口大量流失。城市从原来的繁荣逐渐衰落到今天的状态。相应底特律的房地产价格也一落千丈；反之，像全球一线城市，由于优越的天然地理位置，每年吸引大量企业和人口迁入，房屋需求强劲，同时带动相关产业向前发展。城市房屋价格不断上涨。非常幸运，多伦多是全球最适合人类生存发展城市，是全球一线城市，每年都有从大量世界各地的产业和新移民迁入这个城市，这些企业和移民给多伦多带来资金，项目，技能和需求，同时也推动多伦多房地产市场不断健康向前发展。

新移民错失买房的另一个原因是等最理想的DEAL. 每个买房人都想以近可能低的价格，买个最满意的房子。这是很正常的买房想法，也是可以理解的。尤其现实生活中，总是有人对多伦多房地产做一些负面预测，几乎每年人们都能听到，或看到多伦多房子要降价的各种预测。这些预测给一些新移民的印象就是，多伦多房屋市场几个月后，或一年以后就会发生变化，世界某地就会出现各种经济危机，多伦多房价也会随之降价30%或40%。在这种半真半假的多伦多市场预测情况下，一些买房子态度不太坚决的新移民，出OFFER的价格格外谨慎，格外保守，总是想买个最理想的DEAL。在这种思想指导下，在现实多伦多火热抢房竞标中，怀有这种心理的买房者一次次落标是难免的。事实上，最近这十年里，世界各地已经发生几次危机，比如，美国的金融危机，和欧洲的债务危机等等。即便现在，危机也是大规模地存在的。目前，世界范围内的严重产能过剩，巨量的库存，和市场的严重购买力不足，这种现象本身就是经济危机。但现实情况是各种危机不但没有导致大量家庭，企业，银行和保险公司破产，房屋大幅度降价；反而却促使很多一线城市房屋市场价格大幅度上升。有人说，现在由于全球一体化，各国化解经济危机的方法也不同以前了。以前各国是用破产办法，现在不同了，各国现在解决经济危机的通常办法是用量化货币，宽松货币，降低利率，贬值货币的办法。说白了，也就是往货币里“注水”，稀释货币价值的办法。这种办法是把本国危机国际化，向海外倾销过剩产品，把本国经济危机转嫁给国外，由大家一起承担。但同时也坑害了一些没有买成房子的新移民。自己辛辛苦苦积累的钞票，货币模样没有变化，但购买力却完全不一样了。所以，很多新移民，只见经济危机，不见多伦多房屋降价。其实，多伦多房屋市场价格上涨是由于多伦多市场供求关系和货币贬值双重作用的结果。 这种情况下，买房者过度期待理想DEAL,其结果很可能是一次次地错过买房时机。

新移民错过买成房子的最后一个原因是过度理想化，坚持寻找和等待自己最理想的房子。买房子，对于任何一个家庭都是件一等一的大事。多选选，多看看是正确的买房方法。但选择房子时，过度理想化也不现实，也很难买成房子。因为这个世界，和我们的人生本来就不是完美的，本来就不是最理想的！其实，新移民设定要买房子的主要指标就已经很多了，比如，LOCATION, 房型，LOT大小，房屋结构问题，价格， 房龄，学区，社区居民文化背景，左右邻居，是否“路冲”，楼梯走向，外墙材料，房屋朝向，外加房里，房外风水等等，这些指标是我们新移民选择房子时通常的要求。在多伦多，人们在设计房子和建造房子时根本就没有考虑到我们华人的这种要求。所以，在多伦多，同时满足这些指标的房子，价格又合适的房子已经非常难遇了。几乎可以说半年一遇，或一年一遇的小概率事件。但一些多伦多买房者并不理解和珍惜这样难得机会。有时，买房人即便非常幸运地发现自己满意的房子。买房人会为了其它很小的房屋问题，比如墙壁颜色，地板材料，地下室装修，或路边电线杆离房屋有点近，或房屋前有人行道等等微不足道的问题错过一次次买成自己心仪的房子。每错过一次这样的机会，半年，一年之后再遇到类式房源时，发现满意度更差了，因为房子又涨价了。经验表明，一旦同一个客户在同一社区，接连错过三，四次自己理想的房源。那该客户很难在这个社区买成房子了，因为多伦多这几年房屋价格上涨太快。一，两年时间内，华人喜爱的社区独立房涨价十几万加币，甚至更多。买房者很难接受这样的现实。所以，在多伦多买房，过度理想化，很难买成房子！

总而言之，多伦多的房价十几年来，一直不断上涨，尤其是2009年以后，在美国金融危机之后，多伦多的房价涨的更猛，涨的更凶。期间，也有很多美国经济学家，欧洲经济学家，和加拿大经济学家通过各种方法预测多伦多的房价将会下降30%或40%。但多伦多房屋市场走向却与之预测背道而驰，不但不下降，反而坚挺上扬。面对多伦多这样令人不解的房屋市场，一些买房态度不坚决的人，采取等待和观望态度，以期世界经济发生重大变化，比如经济危机或经济重大调整。以期在这种情况下，在多伦多的房价能有个下调时，买个较为理想的房子。但令人失望的是，每次世界发生各种危机，房价依然继续上涨。究其原因，就是在全球经济一体化的今天，各国化解经济危机的方法不是破产，和倒闭；而是宽松货币，量化货币，降低利率，和贬值货币的手段来化解本国经济危机。通过这种办法，向海外倾销本国过剩产品，使本国危机国际化。同时，通过向货币里“兑水”，稀释货币价值，从而降低政府债务负担。这种化解危机方式，也可以为陷入困境的一些企业避免倒闭和破产。社会总财富是一定的，当政策有利于一部分人时，必然会侵害另一部分人的利益。首先是对一些手里持有大量现金储蓄的家庭不利，对没有买房的家庭不利。这也是一些新移民左等，右等，等来等去，世界一线城市的房屋价格始终没有下降反而上升的原因。所以，在多伦多买房，不能再等了，须“只争朝夕”。面对现实，找个适合自己的房子，先把房子买成，这才是家庭财产保值增值的好办法！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：  647-824-6916 微信 junli64）