2021年1月19日星期二
24年来，密西沙加， Oakville等西部部分社区独立房年度成交均价上涨曲线
2021年1月18日星期一
买房的几点小策略
买房的几点小策略
金融街地产 Broker 李军
是在利率最高点买房？还是在利率最低点买房？
利率低的时候买房人很多，但这并不意味利率低的时候买房最合适。众所周知，房价与利率走向相反，一般来说，利率往高走，房价往低走；反之，利率往低走，房价往高走（有一个延时）。利率最高时，房价应处于低点；利率最低时，房价应高处于高位（有延时）。价值100万的房子，在利率上升到最高时，价格可能降到80多万（有延时）；反之，当利率降到最低时，房价可能上升到120万左右（有延时）。显然，如果我们有100万，我们会选择在利率最高点买房。但有人会说，我们贷款买房，低利率可以每月少付一些房贷。但别忘了，人们与金融机构签的房贷合同都是有Term的，或3年，或5年。一旦到期，新Term的利率还是要随行就市的。节省3年，或5年的房贷，与利率最高点和最低点时的房价差额比，那时微不足道的。所以，虽然利率低时买房人较多，但并不意味着低利率时买房合适。理论上说，对于一个房屋投资人，应该在利率最高点买房（有延时），在利率最低点卖房才获利最理想。（有延时），延时的原因是房屋市场变化一般比社会整体经济变化慢半拍，即社会经济已经恢复最高点了，但房市还在恢复中；当社会经济已经到最差了，房屋市场还在未体现出来，还需要一段时间跟上社会经济变化。
买房人最好懂一点房屋装修，和维护知识
有人说，懂一些房屋维护和装修知识的人，会为家庭买房节省很多钱。有人说，买100多万的房子，懂装修和维护知识的人可能节省10万左右。其实，这些房屋维护和装修知识并不高深，现在，人们可以通过“YouTube”学习房屋装修知识。一旦懂得房屋维护和装修知识，那对于选房，买房是非常重要的。内行人看的是门道，外行看的都是外表。买房前，最好用一点时间，多多研究一下房屋装修知识，和房屋维护知识。我有一位过去在国内房屋开发的客户。他对选房非常在行，他打的比喻对我影响非常深刻。他说，选房和选人有一比。比如，一个人长得五官端正，骨骼，轮廓，和面貌清秀，但穿一件很旧的衣服，和一个长相一般，但穿金带银，涂脂抹粉的人站在一起。人们还是选择前者。衣服不好看，可以换一件新的，很简单。他的比喻有一点俗，但易懂。选房也一样，这位客户买房就专选脏乱旧别人看不上眼的房子。只要房屋结构没有问题，没有环境问题就好。这样的房子通常价格比较低，没人抢。而那些已经装修好的房子不但价格高，而且有可能用装修掩盖一些问题。但装修好的房子确是大多数人竞相枪Offer的房子。但懂装修，懂房屋维护的人就会选择那些没有那么多人抢的超值的脏乱旧房子。
买房切忌从众追逐“黄金地段”
记得有一位经纪说过这样一句话，他说，他非常不理解人山人海，日夜排队抢购新开发楼盘。对此，我也有同感。新移民在多伦多买房时，由于房屋市场信息不对称，往往做出“逆向选择”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前，在新移民来之前，整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，多伦多的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”story”。这些”Story”对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。
校区比较好就可以了，不要强调最好和顶级
新移民在多伦多买房时，总是问哪个学校排名最好。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。多伦多的学校排名是动态的。排名第一的学校不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，在加拿大，几乎所有的工作都很辛苦，唯独有一样工作不辛苦，就是上天安排一个人该做的事情，也是一个人热爱做的事情，一个人喜欢做的事情，一个人不知不觉都想干的事业”。如果一个人及时找到了自己正确的发展方向，要远比在错误方向耗费百倍千倍的付出要有效的多。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”，到那些平均分数最高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买顶级校区的房子，有时是对家庭发展不利的（本文仅为学术探讨，和学术交流，不做任何人房屋买卖依据）。
24年来，万锦，列治文山，旺市独立房年度成交均价上涨率图示
2021年1月17日星期日
24年来，大多伦多都市圈独立房年度成交均价上涨比率高于同期公寓上涨比率
2021年1月16日星期六
11年来，多伦多E10,E11社区独立房年度成交均价上涨率高达9%之多
20年来，多伦多核心地带C01社区公寓年度成交均价大致以4.59%比率上涨
房价与“身价”
最近，看到论坛有人谈论E10,E11是否值得买的问题。这些年，我一直在做多伦多东面的房屋买卖。对这片较熟，我也谈一谈。
前些年，我一直介绍多伦多东部社区，其中也包括E10,E11，甚至我家买的房子也在这两个社区。
有一天，有个陌生客户给我打电话，约我看房子。我问，你怎么认识我的？对方说，在报纸看到我的文章，才知道的。我一听，感觉挺好。因为大多数看过我文章的客户，基本与我的理念差不多少。
根据通话约定的地址，我按时见到这对夫妻。外表看起来也很朴实的。上车相互了解之后，我就开始沿着SHEPPARD往东行驶，同时向这对夫妻介绍沿途的社区和学校情况。经过E05,E07,E11,E10时，告诉他们这几个社区间隔就几分钟的车程，但房价相差几十万。如果家里没有孩子读书，当时买E10,E11社区院子大的独立房是一个不错的选择。尤其是E10社区，距离多伦多大学较近。当时，这样的房子与公寓价格差不多。颇有投资和自住价值。
当车开到具体房屋之后，带客户来到具体房子，客户对房屋的性价比非常满意。也谈到他们朋友在北约克也有类似房子。他朋友的房子花很高价钱买的。我说，房子有先涨，有后涨。我们现在E10,E11买同类房子，对比在北约克可以节省几十万。等过几年，这一带房子也可能涨价。到时，我们在到别的地方换一个更满意的房子，这叫“曲线救国”。男客户对我说的话比较满意，女客户就不同，一个劲地抱怨这地方好像不太熟悉，位置有一点偏等等。
回去的路上，我探寻他们对看过房子的感受。男的说，还好，感叹多伦多真是车程仅差几分钟，房价就差几十万！E10,E11社区的房子是值得考虑；但他妻子却完全不同，不耐烦地说，房子不仅仅是房子本身好坏，价格也很重要。同样房子，价格高一定有其道理，那体现一家人的身价。
闻听此言良久立。看来，看我文章来的客户，买房理念也不完全相同。再看一看我开的旧车，看一看客户远去的背影。“身价”高的客户好像暂时不适合我这样的经纪，感叹，今天是白看了！
自从听到房子与“身价”新概念之后，发现买房与“身价”联系在一起的客户还真有！虽然这些人没有像这对夫妻把话说的那么明白，但多少都有这层意识在里面。
但也有很多比较实际的客户，在多伦多东部，在OSHAWA等社区买独立房的客户。发现他们大多数过得都比较轻松。看来，还是实际一些好啊！
至于，现在E10,E11社区的独立房价格已经和华人社区E05，E07没有多大区别了。房子涨价了，由原来的20万，30万，到如今的80万，90万，甚至100多万，这样买E10,E11这样房子的人“身价”也提高了，自然到这两个社区买房的同袍也就多了! 想当初，我刚到这两社区买房时，几乎看不到华人。如今这两个社区都有华人超市了！华人也越来越多！
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