多伦多地产经纪: 2017多伦多物业投资三大“原则”

多伦多地产经纪: 2017多伦多物业投资三大“原则”: 2017多伦多物业投资三大“原则” 多伦多地产经纪   李   军 进入2017年，全球经济开始进入一个新的发展阶段。即各国经济开始“避虚就实”。在这方面，世界第一，第二大经济实体，美国和中国已经开始展开新一轮的较量。两国都意识到实体经济的重要性，都开始意识到制造业...

2017多伦多物业投资三大“原则”

2017多伦多物业投资三大“原则”

多伦多地产经纪 李 军

进入2017年，全球经济开始进入一个新的发展阶段。即各国经济开始“避虚就实”。在这方面，世界第一，第二大经济实体，美国和中国已经开始展开新一轮的较量。两国都意识到实体经济的重要性，都开始意识到制造业才是国家经济实力的根本。其中，中国采取的方法是改善软环境，改善甚至取消过去的繁琐行政审批环节，为企业发展营造良好的社会软环境；而在美国，新总统特朗普把制造业回归美国作为“让美国再一次伟大”的最重要施政纲领。为此，特朗普新政府将在多方面为美国实体经济发展创造更优质的环境。比如，大幅度降低企业税负，在制定新的贸易政策保护美国制造，重建美国国内基础设施，提高利率等等。其中，特朗普多次提出要提高利率，作为发展美国实体经济的重要措施。为什么加息对发展美国实体经济这么重要呢？因为自2008年以来，长期的超低利率政策，实际上已形成对实体经济的“挤出效应”，很多实体产业已经从中，美两国漂移其它劳动成本更低国家。这么多年的超低利率政策，宽松的货币政策，对社会起非常大的误导作用，而且由此造成的“泡沫经济”极大增加了实体经济的运行成本。 其结果就是企业，个人都把资金购买资产，购买房子，通过泡沫不断增大来实现企业和家庭财产增值。与此同时，由于房屋和资产价格的飙升，造成企业生产成本不断加大，企业从事产品研发，和生产积极性越来越低。这是与特朗普让美国再一次伟大的目标相背离的。所以，美联储已开始加息，并申明，2017年将连续三次加息。房地产与利率变化有着极其密切的关系。在全球经济进入加息通道后，多伦多的房地产投资形势也会相应变化。那在这种新形势下，人们应对投资哪些物业持有谨慎态度呢？我们建议投资者慎重考虑2017年物业投资如下三大“原则”。即，所投资物业产权清晰，有正现金流，物业资产流动性好。

原则之一，投资产权清晰，和对投资者有利的物业。多伦多不同于国内，在国内，人们买房子通常不太考虑产权问题，其实大家都是买个70年使用权；但在多伦多不一样，不同物业的产权是不一样的，而且差异非常大。过去，很多新移民在没有搞清楚这方面差异之前，轻率地买一个物业，十年后的今天，买错物业的后果足以让投资者抱恨终生。比如，两家新移民，在十年前，各个方面都相同，其中一家买的是FREE HOLD的独立房；另一家买的不是FREE HOLD 的物业。那十年后的今天，买独立房那家的资产已超过买不是FREE HOLD的那家资产几十万或上百万加币。“选择不同，人生不同”，这在多伦多选择不同物业所带来的家庭发展差异是巨大的。投资物业的原则应遵循责任和义务越少，权利和利益越多为佳。如果相反，那样的投资必然是失误的投资。比如，在多伦多有人投资文化遗产房屋。投资这样的物业一定要搞清这样物业的性质。文化遗产房不但属于投资者的，更属于全人类的，属于城市的。所以，投资这样的物业不能像投资其它FREE HOLD 物业拥有同样的权益。据说，这样的物业都是有悠久的历史，带有城市的文化历史特征。房屋历史悠久，一旦超过房屋的经济寿命，那维护费自然多，而且文化遗产房的维护还有规定，比维护其它物业费用要更高。当然，这样的房子，一般情况下是不能推到重建的，没有重建价值。过去听说，人们可以免费在这样房屋里居住，前提是负责这样房子的日常维护。而现今，有些新移民竟然投资几百万买这样文化遗产房，实际上，投资者是买到的是为政府维护城市文化遗产房的光荣义务和责任！作为一名地产经纪，我真为有这样热爱多伦多文化遗产的同袍感到自豪！但如果没有搞清文化遗产房性质，误投这样的文化遗产房则是另外一回事！

原则之二，投资有正现金流的物业。有投资经验的人很容易理解投资物业的正现金流的重要性！有人说，投资房屋是否有正现金流应该成为判断一个物业是否值得投资的一个原则。如果一个物业无论你如何经营，都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么，无论市场炒作多么火热，广告吹的如何好，投资人也要冷静对待这种负现金流物业，千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的物业，与过去炒作亏损上市企业股票一样，最终结果很可能给投资者带来巨大经济损失。在加拿大，是高福利国家，高税收国家。每个人的工作都很辛苦，而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋，每个月给家庭带来两三千加币的负现金流，那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活，给家庭成员带来精神压力，对家庭成员的身体健康造成危害，有损家庭成员的移民生活幸福感。千万不要相信，GTA的房价100%一定会永远上涨! 任何地产经纪都没有这个能力预测明天GTA的房屋市场走势。这能力是超过地产经纪的职业范围，地产经纪只能告诉你过去，告诉你昨天发生的事情。明天的房屋市场的变化，连美联储主席，格林斯潘都没有能力预测。至于普通经纪拍胸脯，打保票，以后GTA的房屋将要上涨多少多少，都是没有任何意义的。如果你根据某个经纪对房屋市场的预测而买了负现金流的投资物业，那后果是很不确定的。一旦市场继续涨价，那还好；但如果市场不断下滑，那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担，而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水，这对于投资者来说是双重损失，是最可怕的投资后果。现在，GTA有正现金流的物业的城市已不多了。环顾整个GTA，OSHAWA的物业处于非常低的价位，资产泡沫很少。相对于其它区域，OSHAWA的物业租金还很高！过去的一年数据表明，投资OSHAWA房屋，基本能给投资者带来正现金流！非常鼓励新移民到OSHAWA去投资房屋。

原则之三，所投资的物业流动性好。投资流动性好的物业，即投资者想卖掉这样的物业，上市后非常容易卖掉的物业。反之， 物业资产流动性能差就不一样了，虽然有些物业也很值钱，但非常难发现相应买方，非常难卖掉。显然，投资流动性好的房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的！大多数投资人基本上都是有一定资产的，生活非常宽裕的家庭。在加拿大，这种生活来之不易！千万要珍惜！新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内，使得家庭财产保值增值；绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几，二十几的投资回报。在GTA投资房屋，有些物业确实有一定价值，甚至价值很高，但流动性很差，这样的物业上市几十天，甚至一年多都卖不出去。投资这样的物业，投资风险是很大的。一旦经济下滑，或利率开始上升，那些流动性好的物业，投资者能及时将物业上市，及时卖掉。从而避免更大的经济损失。众所周知，很多知名大企业，大公司，和家庭的破产原因，不是没有任何净资产了；而是资金链断裂，一旦资金链断裂，又没有应急补救措施，即便是还有一定净资产，也难免破产命运。这样的例子，新移民应殷鉴不远，2008美国金融危机时，一些房地产投资者，在危机前，这些投资者的资产是非常雄厚的。但一旦社会经济环境发生变化，这些资产流动性差物业，很难变现，从而造成公司资金链断裂，最终导致物业投资者破产。多伦多新移民物业投资也一样！那些流动性差的物业通常是一些商业物业，或需求面很窄的边缘地区物业。这样的物业由于潜在买方不多，因此，想卖掉这样的物业需要花长时间耐心等待。但一旦社会经济形势发生变化，投资者资金紧张，正面临资金链断裂，没有时间等下去时，那是非常危险的。这种情况对投资者来说是非常可怕的。当前是利率最低的时期，而且低利率时代即将结束。美联储利率已进入上升通道，一旦美联储利率不断上升，商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时，投资这种流动性差的物业一旦感到月供会越来越沉重，造成投资者可能面临资金短缺，资金链断裂，那后果将不堪设想。那可能将导致投资者面临家庭破产结局！

总之，进入2017年后，全球经济发生根本性变化。历经10年的宽松货币政策，低利率，负利率政策已结束。美联储已开始加息，并声称会在今年连续3次加息。与此同时，世界最大的两个经济实体美国，和中国已开始争夺制造业，竞相为本国实体经济营造宽松的经济环境。在中国，各级政府正在不断改善实体经济投资的软环境；在美国，新政府将在贸易政策，企业税负等等措施发展制造业。在这种不断变化世界经济环境下，多伦多的房地产业难免会发生一些变化。过去高杠杆，高价格，低利率，低风险，高回报的泡沫经济时代可能进入尾声。取而代之的是利率不断走高，房屋价格可能不断走低，物业投资风险不断升高的实体经济时代。事实上，最近一段时期，细心的物业投资人也不难发现从深圳到北京，从三线城市到一线城市，从悉尼到温哥华，物业投资大环境已经发生性质变化。虚高的房价不但不利于社会实体经济发展，更不得人心。社会需要发展实体经济以实现可持续发展，城市需要更多的企业安置社会更多人就业，国家需要强大制造业以发展国家经济。从温哥华市长给外来“炒房团”加税，和美国特朗普当选美国新总统。那都是时代的呼唤，都是社会的心声。人们已经厌恶了长期虚拟经济，厌恶了泡沫经济，厌恶了泡沫经济带来的不断加大的贫富分化。面对新形势下，面对全球经济发展动能的转换，多伦多新移民也应及时变更多伦多物业投资的方向，去投资那些产权清晰，投资资产有正现金流，投资资产流动性好的GTA物业。因为投资这样的物业投资回报好，投资压力小，投资风险少！（本文属于学术探讨，不作买房卖房依据 地产经纪 李军（647）824 6916 或微信 junli64）。

风水轮流转–奥沙瓦独立房成为新移民投资新热点

风水轮流转–奥沙瓦独立房成为新移民投资新热点

多伦多地产经纪 李军

最近一年以来，奥沙瓦的独立房屋价格增长率一直引领GTA,年增长率高达30%左右。引起很多有意投资物业的新移民的关注。长期以来，新移民一直偏重于投资GTA北部，西部，和中部物业，而忽略了极其有投资价值的东部物业。致使这一带的物业价格严重偏低，OSHAWA的同类物业价格还不及GTA其它社区的一半，现已成为GTA独立房屋价格最低的区域，自然也就成为新移民房屋投资的洼地。自从2016年以来，很多新移民开始意识到OSHAWA物业的潜在价值，开始在这一带投资买房。我的几个客户也以极其低廉的价格买了几套独立房，回报是非常惊人的！一些老移民目睹多伦多十几年来的独立房价格增长历程，感慨万千！如果十几年前，在多伦多买个独立房多好！十年后的今天，自然而然家庭财产超过百万！但时间不会倒流，一直懊悔这事是无济于事的。现在的GTA独立房投资机会还有，OSHAWA就是一个不错的投资方向。衡量一个区域的物业是否有投资价值，不是依据广告，也不是依据抢OFFEER的激烈程度，更不是依据所谓这个“投资题材”，和那个“投资题材”；而是依据投资该社区物业是否有正现金流，投资该社区物业的风险是否可控，投资该社区的物业是否产权清晰，便于管理。环顾整个GTA，人们不难得出这样的结论，OSHAWA的独立房屋是非常具有投资价值，因为这里的物业产权清晰和投资回报率高，物业投资有正现金流，物业投资风险小。

第一，奥沙瓦的独立屋的产权是“Free Hold”，是自由拥有的意思。目前来讲，”Free Hold” 这种物业产权形式, 可以说业主的权益最大, 责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的，产权是非常清晰明了。在这种产权形式下，业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。 选择独立屋投资, 日常维护费用小, 麻烦少. 独立屋非常简单,只需交地税. 现在, OSHAWA的独立屋价格上涨非常快, 有的社区独立房一年上涨达到百分之二十几. 投资独立屋的投资回报率非常高. 众所周知,一个物业由两个部分构成,一个是物业本身价值,另一是物业所付的土地价值. 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地是随着时间的推移不断增值的.  有的投资者十几年前, 投资17万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已严重老化. 物业本身价值不大. 但物业所附的土地却增值很大,达到80多万加币. 整整上涨4倍多. 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了. 大家知道,共管公寓100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便公寓所附土地有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但公寓物业随着时间推移会不断老化贬值, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, GTA的独立屋价值有点像30年前北京四合院， 其类似的特点是，占地面积大。随着城市的发展，随着多伦多人口的增加，GTA的公寓数量会越来越多，独立房会越来越少。 独立房的供不应求关系会越来越紧张。 独立房的价格自然会越来越高。十几年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 十几年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言,在OSHAWA投资独立房的回报率是非常理想的.

第二，新移民来在OSHAWA投资物业的好处之一，是投资OSHAWA的物业有正现金流。有投资经验的人很容易理解投资物业的正现金流的重要性！有人说，投资房屋是否有正现金流应该成为判断一个物业是否值得投资的一个原则。如果一个物业无论你如何经营，都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么，无论市场炒作多么火热，广告吹的如何好，投资人也要冷静对待这种负现金流物业，千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。投资这种物业危害极大！在加拿大，是高福利国家，高税收国家。每个人的工作都很辛苦，而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋，每个月给家庭带来两三千加币的负现金流，那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活，给家庭成员带来精神压力，对家庭成员的身体健康造成危害，有损家庭成员的移民生活幸福感。千万不要相信，GTA的房价100%一定会永远上涨! 任何地产经纪都没有这个能力预测明天GTA的房屋市场走势。这能力是超过地产经纪的职业范围，地产经纪只能告诉你过去，告诉你昨天发生的事情。明天的房屋市场的变化，连美联储主席，格林斯潘都没有能力预测。至于普通经纪拍胸脯，打保票，以后GTA的房屋将要上涨多少多少，都是没有任何意义的。如果你根据某个经纪对房屋市场的预测而买了负现金流的投资物业，那后果是很不确定的。一旦市场继续涨价，那还好；但如果市场不断下滑，那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担，而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水，这对于投资者来说是双重损失，是最可怕的投资后果。现在，OSHAWA的物业处于非常低的价位，资产泡沫很少。相对于其它区域，OSHAWA的物业租金还很高！过去的一年数据表明，投资OSHAWA房屋，基本能给投资者带来正现金流！

第三，投资OSHAWA房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的！大多数投资人基本上都是有一定资产的，生活非常宽裕的家庭。在加拿大，这种生活来之不易！千万要珍惜！新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内，使得家庭财产保值增值；绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几，二十几的投资回报。在OSHAWA投资房屋，由于OSHAWA的房屋价格低，房屋出租的租金相对高，每月有正现金流，这样的房屋投资风险就会小一些；而在GTA其它地区，房屋价格非常高，房屋出租价格相对低，每月物业投资有两千多加币的负现金流。这种给物业投资者带来负现金流的物业投资是非常危险的。众所周知，很多知名大企业，大公司，和家庭的破产原因，不是没有任何净资产了；而是资金链断裂，一旦资金链断裂，又没有应急补救措施，即便是还有一定净资产，也难免破产命运。这样的例子，新移民应殷鉴不远，美国房贷两大巨头，房利美和房地美两大公司，在美国金融危机前的资产是多么雄厚啊，但一旦资金链断裂，都无法应对危机局势，家庭也一样！每月产生负现金流的物业，对投资者来说是非常可怕的。当前是利率最低的时期，而且低利率时代即将结束。美联储利率已进入上升通道，一旦美联储利率不断上升，商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时，投资负现金流物业的投资者的月供会越来越沉重，如果一旦出现资金短缺，资金链断裂，那后果将不堪设想。当前，OSHAWA的独立房价位非常低，而租金却相对比较高，投资这种物业一般会形成正现金流。这样，投资者的投资风险是非常容易控制的！

总之，新移民在GTA投资物业对于每个家庭是一件非常重要的事情， 其中有很多因素需要新移民认真考虑，其中投资的物业产权要清晰和投资回报率，每月投资物业的正现金流，及投资物业的投资风险可控性是非常重要的。一些新移民在误导的信息引导下，感觉“物业的价格越高越值得买， 物业的价格上涨越快越值得抢”。其实这是一种非常错误的投资倾向。投资是一种高瞻远瞩的智慧行为，不是抢来抢去的生硬动作。成千上万人都涌向一个方向，去抢房子，这样的物业不用说，根本没有投资价值！几百万人都投资过的物业，再跟风投入。那一定是给投资者接盘去了。从来没有听说过一个著名成功投资人，如李嘉诚，索罗斯谈过抢OFFER的经验。而这些成功的投资者，都是先他人抢OFFER之前而进入市场。四年以前，我就专门写文章推荐OSHAWA和HAMILTON的物业，如今，这两地物业都处于GTA物业价格上涨最快的区域。另外，需要驳斥的一种荒谬的信息，说OSHAWA的居民都发碘了，用来治疗核辐射。这也太荒唐了！这事令人联想起日本福岛核电站事故，国内发生的抢盐风波。碘，盐能预防辐射吗？太阳光就是辐射，哪个人如果想验证一下，吃点盐，或吃点碘，夏天在烈日下，站一个小时，看一看吃碘，吃盐能否预防辐射？再有，奥沙瓦近二十万居民，还有几万大学生都在那里安静生活，难道他们都在长期接受辐射？ 其实，OSHAWA距离核电站可比华人喜爱的士嘉堡，和万锦远一些。但加拿大的环境指标是非常严格的。根本没有OSHAWA居民长期接受核辐射这种事情存在。但OSHAWA的低廉房屋，优越的地理位置，较高的物业投资回报率，可控的物业投资风险，和良好的流动性正在成为GTA新移民物业投资的新热点！（本文属于学术探讨，不作买房卖房依据 地产经纪 李军（647）824 6916 或微信 junli64）。

“房子是用来住的，不是用来炒的”

“房子是用来住的，不是用来炒的”

多伦多地产经纪  李 军

“房子是用来住的，不是用来炒的”来定位2017年房屋市场。十几年来，全球历经宽松货币，和低利率政策。催生大量资产泡沫，这是客观事实。海内外很多华人家庭的房屋和资产都相应增值了。这是长期低利率和量化货币政策的必然结果。社会一些人利用这一经济现象开始过度炒作房屋市场。在多伦多，尤其是华人集中的社区，炒房子的势头依旧很猛。环顾这些年来的经济发展，人们不难意识到，炒房子不是一个孤立经济现象，而是浮躁经济大的环境在房地产市场的表现。这些年来，人们从炒股票，炒基金，炒矿石，炒钢铁，炒煤炭，炒石油，炒歌星演唱会，到炒大葱，炒大蒜，什么都炒，其结果是害人害己。炒股票，差点把股票炒崩盘；炒煤，炒得很多煤老板破产；炒大葱，大蒜，把农产品炒的大起大落。期间，除了极个别的，能操纵市场的极少数人赚了钱，发了财外，其他大多数人都落个过路财神，最终把自己省吃简用积攒下来的钱都打水漂了。相对于其它经济领域的炒作，炒房子的危害更大。首先，人们买到炒作过的高价，含有大量泡沫的房屋，家庭经济负担加重，严重有损人们的人生幸福感；其二，一旦经济周期进入利率上调通道，资产泡沫破裂，房屋价格大量缩水，买入炒作过的高价购房者将面临破产危险；其三，误导社会资金“脱实就虚”，增加社会运行成本，导致大量工厂迁出和工人失业，最终诱发金融危机。“房子是用来住的，不是用来炒的”这话说的好，房子是为人服务的，是用来“住”的，不是用来“背”的。环顾大多伦多地区，炒作房子现象非常普遍，花样繁多，其中最普遍的是，炒“黄金地段”，炒“最佳校区”，和炒“清华园”等等。

首先是炒“黄金地段”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，很多新移民花钱就是买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多 根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前，在新移民来之前，整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，多伦多的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。这些地段的房屋价格是普通房屋价格的几倍。这里需要澄清的是商业广告信息和房屋市场信息是不一回事的。商业广告信息，是具有主观性的；而房屋市场信息是客观的。作为商家，有时推出“黄金地段”的房源是普通商业行为，但新移民完全相信这样的地端具有黄金价值是太荒唐了！在多伦多，几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”Story” 。这些”Story” 对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，极大降低新移民在多伦多的生活幸福感！

其次是炒“最好校区”。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。比尔盖茨，索罗斯，等世界很有成就的人都没有在我们华人认可的好校区学习过。重视教育并不等于重视学分。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能体现自我，发现自我，认识自我，和实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，加拿大的教育就是在中，小学时代体现和发现自己的爱好和专长，到大学时代发展自己的爱好和专长，再到职场上去发挥自己的爱好和专长，去实现自我，实现自己的人生！这话说的非常好，对加拿大的教育概括非常精炼。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”， 到那些平均分数非常高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买入“炒作”过名校区的房子，有时对新移民在多伦多的生活和发展是非常有害的！

最后是炒“清华园”。这件事说起来很奇怪。很多新移民不远万里移民到加拿大，定居在多伦多的原因，都是奔着多伦多是国际化大都市，奔着多伦多多元文化教育而来。但来多伦多以后，到新移民选房买房时，大多数人都避开多伦多廉价而又多元文化社区，争着到华人集中文化单一社区买高价房。在多伦多，社区的华人越多，房子越贵。这样的社区反而越对华人有引力。而且在一些华人比例非常高，社区居民几乎都是华人的社区，人们称之为“清华园”。“清华园”社区里的房子更贵。更有意思的是，新移民花了高价，在这样文化单一的“清华园” 买完房后，又变了，又开始喜爱多元文化了，又开始重视国际化教育了，又要把孩子又送进国际学校。这一系列选择，单从文字上看，逻辑上讲是非常怪异的，有点“叶公好龙”的味道。多伦多市是移民城市，是多元文化城市，也是国际程度化非常高城市。单论国际化这点，多伦多在世界上也数一数二。这是多伦多的优势，也是吸引新移民来多伦多定居的原因。数据显示，大多伦多地区，华人集中的社区同类房子价格要远远高于其它多元文化社区的房子价格，有时甚至高出一倍，高出几十万加币。实际上，新移民在这样的社区生活，除了付高价买房子，相比生活社区的华人，没有任何在多伦多发展优势；反而，有些方面还有很多劣势。新移民在多伦多时间长了，都会意思到。谁在多伦多英语环境工作，生活时间长，谁的英语长进快，谁在多伦多发展就会顺利。生活在多元文化社区的华人，由于经常有和邻里讲英语，语言能力长进远比生活在“清华园”的华人要快的多。”清华园”的大人和孩子生活环境不用英语，都用母语。这对新移民和孩子在多伦多的发展是非常不利的。这点利弊非常清晰，新移民心里是很清楚的。但新移民为什么还要付高价买”清华园“的房子？理由只有商业炒作，一旦有人炒作，一些新移民就会迷失方向，不知道应该到哪里买房，只好跟风，即“哪里的房子贵，人们就到那里买；哪里的房子涨得快，人们就到那里抢”。

总而言之，“房子是用来住的，不是用来炒的”。过度炒作房屋市场是一种害人害己的行为。这方面的教训，人们应该殷鉴不远。几年前，国内温州的房屋价格一直领涨全国，成为国内房屋市场的风向标。当时，温州的房地产市场，在过度的炒作下，房屋价格一路上涨，供不应求，开发商漫天要价。当时温州的房屋市场出现诡异的人为的曲扭现象，即，当时几千人的工厂创造的价值还不如买卖两所房子挣的钱多。但市场有它内在自身的调节能力，当价格远远偏离其价值，市场会自动回调。到2011年下半年，温州的房地产市场出现大规模下滑，三千多万的房子急剧下降到一千多万，都没有人接盘。导致大量房屋投资者血本无归。此外，去年，人们炒作股市，最后差点造成股市崩盘，这也是过度炒作的惨痛教训。目前，世界经济已进入一个新的发展常态，一个新的发展周期，一个利率不断上升的周期，一个“脱虚就实”经济周期，一个发展制造业周期。这个经济周期的显著特点就是美联储连续加息，美国国债收益率不断上升。这必将导致商业银行的房屋贷款利率不断上升，购房者的月供也会不断加大，相应多伦多的高价房地产房屋价格也会相应回调。如果新移民不顾当今世界的经济发展的大趋势，继续炒作所谓的一些所谓的“黄金地段”的房子，炒作一些所谓”最好校区“的房子，炒作一些所谓“清华园”的房子，炒作一些听起来很好，面子过得去的房子。对于新移民来说，这是高风险事情。而且沉重和漫长的财务压力，会严重有损新移民在加拿大的生活幸福感。这些所谓的“最好学校”和“清华园”里的学校还未必适合每一个新移民的孩子在加拿大的发展。有些新移民的孩子很活泼，很有天赋。本来多伦多没有统一高考。孩子在一般的学校学习，也会上一所不错的大学。大学毕业后，孩子也会找到一个自己喜爱的，适合自己的工作，实现孩子自己的价值，和实现自己的人生。但由于家长喜爱名校，爱面子，跟风买入已炒得价格很高的房子。这不但极大降低新移民在多伦多生活幸福感，而且增加新移民的家庭财务风险，和诱发社会金融危机的可能性！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信junli64）。