在多伦多，如何买银行破产房

在多伦多，如何买银行破产房

全职专业经纪 李 军

银行拍卖房是就是由于房产原业主断供的贷款，而且无法在银行规定时期内补齐曾经所欠的本金加利息，以及各种费用和罚款，那么银行有权把房屋的产权转移到银行名下，把原房主扫地出门，把房子腾空，以至于把物业挂牌销售。众所周知，在适当的时机买银行破产房可以节约大量金钱，对于打工族来说，也相当于节省大量用于买房子的打工时间。这是因为银行需要将这些破产的房产及时变现，使其资金流动周转去挣钱；如果银行不能及时处理掉这种物业，而任其数量积累到一定程度，那将势必造成银行自身周转困难，危机银行自身安全。所以，在处理这些房产时，银行会根据当时的情况适度降低房产价格，以期缩短拍卖时间，最大限度保护银行利益。这就等同给与买银行拍卖房者一定的利益空间。在多伦多，很多不愿意到工厂长时间打工者，都想通过买银行拍卖房来想少打点工，节省些时间去做一些有意思，有意义的事情。那么，怎样才能买好银行拍卖房呢？根据我的经验，合理的定位，适当的时机，细致的检验，对买好银行拍卖房是非常有利的。

首先，是合理定位自己想买什么样子的房子。这是非常重要的，很多人后悔自己错过很多次买房子的好时机。其实，究其原因，就是事先没有及时定位自己想要买什么房子，房子的价位，和房子的区域等等。如果这些因素没有事先明确好，即便是机会来了，还是犹豫不决。别人买时，自己也跟着凑热闹，跟着抢；别人不买，自己也不买。瞻前顾后，即便是银行拍卖房价格已经是跌倒一个合理水准，还在犹犹豫豫观望，期望房子继续降价。从而错失买房好时机。反之，如果是事先自己早有预案，早已设定好了房子的房型，位置和价位。一旦机会来了，当别人还在犹豫时，自己用不着再思考和犹豫了，节省时间，及时抓住机会。我在买房的一年前，就设定好我的买房价位区间和房子的大致情况。足足等了一年，才有这样的机会出现，我根本没有任何犹豫，直接就买。我买完后，确实有很多人也想通了，也开始下决心想买这个房子，但已经晚了。我就是这样买到自己的理想银行拍卖房。

其次，选准适当时机对买好银行拍卖房也很重要。选准买房时机，首先须搞清楚银行处理拍卖房的程序。这里的银行还是讲理的，不是一开始就定一个很低的价位，而是要找来专业人士对要拍卖的房产进行专业评估，再根据这个评估价格上市。但银行有银行的难处，它不能像其他房主那样挂牌几个月甚至几年。银行需要钱流动起来挣钱；而在拍卖的房产资产不但不流动，反而需要专业人士花时间来打理，还得为其投保各类保险，支付各种税费。这完完全全的亏本买卖，所以银行需要在较短时间内处理掉该物业。所以，当该物业挂牌一定时间内，没有可靠确切的买方，银行将下调房价。如果，市场不好，下调后的房子还是没人买，银行会继续下调。所以，当人们买银行拍卖房时，一定要等一段适当时间。这样才能买到好的价位银行拍卖房。每当房地产回到买方市场时，是买银行拍卖房的好时机。因为如果在市场特别火热的时候，还没有等到银行降价时，就有人下OFFER了，银行其实是以专业人士的评估价卖的房子。这样，其实买房方是没有买到便宜的价位的。所以，只有在市场疲软时才是买银行拍卖房的好时机。

再有，买银行拍卖房一定要注意房屋的检验。众所周知，银行拍卖房都设有“AS IS”条款。就是说，银行不对所拍卖的房子做任何担保。一切买房子潜在风险都有买房方自负，所以，一旦选定要买的房子，一定要做好充分的检验。一要请验房师验房，看房屋有没有结构上的缺陷以及地下室漏水等严重问题；再让经纪到有关部门查一查，同时自己也上网用Google查一查该物业是否是大麻屋；再查一查有没有其它不好的事情发生在该物业里，诸如凶杀，污染事故，淘汰的废弃油罐和危及人身健康的建筑材料等等。一旦做完上述工作，确认无误。在专业人士的指导下就可以下OFFER了。

最后，需要强调的是，当人们检验银行拍卖房时，一定要区分严重的问题和一般问题。房屋的严重问题就是不可接受的问题，诸如，房屋的结构问题和地下室漏水等等；而这里所说的一般问题是指脏乱问题。脏乱问题是银行拍卖房普遍存在的问题。也可以说，正是因为银行拍卖房存在这脏乱问题，才使人们有机会买到便宜的房子。有很多人一看到银行拍卖房的脏乱，连屋都不进就走了。有时，银行拍卖房还存在着漏水，和有味的问题。这些问题，我有处理的经验。其实，这些问题正是银行拍卖房的买点。当时，我就买这样的房子，漏水，墙壁很脏，而且屋里还有烧香味。其实，处理这些问题既用不了多少时间，也用不了多少钱。CLOSING DAY以后，我拿到钥匙，打开门。有几处漏水。半个小时就查名所有漏水的源处，其它几个漏水点非常容易处理。只有一处是由于房屋长期沉降，将下水的接口拉裂，到HOMEDEPOT买点胶水粘上就好了。至于墙脏问题，买几桶白色涂料，我刷过四遍后，屋里雪白，再请专业人士吸一下尘什么味都消失了。这些工作加一起也不用三天时间，所花的钱不到600元。这可节省16万加币呀，相当于我当时在多伦多上班，干一万小时挣的，还得说是税前。如果扣下税，然后加上MORTGAGE放大，那可是将近两万小时的工作呀! 人生有几个二万小时啊？上班时间，一个小时都那么漫长，两万小时工作是什么概念？两万小时的工作，或许会使我的一头黑发要变白发。所以呀，不要一看脏乱差的银行拍卖房就走，非得买些一切都为您整理妥当，十分满意的房子。那样，您和家人得要为此付出几万小时的艰苦工作的代价。

综上所述，对于我们打工族来说，买银行拍卖房是一个不错的选择。一旦买好银行拍卖房，可以节省家人大量打工时间，短时间扭转移民面临困难局面。移民生活也会变得轻松愉快。买好银行拍卖房最重要前提，是事先设定好要买什么样的房子，房子的区域，和房子的价格。这样一旦机会出现，就可以避免犹犹豫豫错失买房良机。买银行拍卖房的时机也很重要，时机选的越好，价格就越便宜。最后是区别好银行拍卖房的严重问题和一般性问题。如果房屋存在严重的缺陷和问题，我们无法接受；如果是一般性脏乱问题，这也正是我们买银行拍卖房的买点。正是银行拍卖房存在这些脏，乱，和漏水问题，我们才买的值，买的好，买的我们可以节省大量时间和金钱去从事其它更有意思，有意义的事情去。（如有疑问请电（647）824-6916,微信：junli64）

不以房价高低论“英雄”

不以房价高低论“英雄”

全职，专业经纪 李 军

环顾当今世界，人们只要细心观察就会注意到，哪个城市华人新移民多，那个城市的房价就会高；而且，同一城市，哪个社区的华人多，那个社区的房价就会比其它社区的房价高很多。尤其在多伦多，几个华人社区的房子，价格越涨，越有人抢；价格越贵，越有人买！甚至，有人把房子作为“身价”的象征。有人认为房价越高，家人的“身价”越高，在熟人之间谈起房子，“面子”越好看。实事实上，大多数新移民的平均收入并不高，而且很多人并未从事自己的专业工作。这些人为炒作的高价房，在当地人眼里根本不值那么多钱。房价的很大部分是泡沫，是广告，是“STORE”。一些新移民误以为住在这样的房子，是一种移民成功的标志。其实，在“面子” 非常好看的房子里，新移民承受巨大的压力，承受长期的紧张，高强度的工作。这种生活并不是我们新移民想要的生活。人们需要轻松，愉快，和健康的生活方式。那怎么才能实现这种生活呢？一些人的成功经验告诉我们，新移民在多伦多买房，不应以房价高低论“英雄”；而应到多元文化社区买房，因为那里的房价低，学校好，发展空间大，非常适合新移民发展。

首先，在多元文化社区买房都益处是房价低。比如，多伦多东面的WHITBY的房子价格仅为多伦多华人社区房价的一半。多伦多一百万左右的房子，在WHITBY也就五十万左右。而且WHITBY是杜林大区的行政中心，城市居民的平均收入和多伦多不相上下。很多居民都是政府行政人员。近些年，WHITBY 城市发展非常快。可以说今天的WHITBY的物业价格就是10年前的多伦多的物业价格。WHITBY的房子真便宜，很适合投资。那里的独立房，从三十几万到五十几万，各式各样的房子应有尽有。可以想像，当年在这个价位，新移民在多伦多买房的，十年之后的今天，多伦多的独立房屋的价格已涨到一百多万了，这些人获得的收益是多大呀！很多新移民总是感慨，生不逢时，来加拿大不是时候，要是早来十年就好了！那时多伦多的房子真便宜！其实，加拿大如此广阔，先来的新移民不可能把投资的机会用尽，机会总是有的。机会当然不能沿着前面的人走过的路再走一遍。机会需要开创的。现在，很多人认为WHITBY就是一个很好的机会。因为WHITBY的房屋价格低，增值快，而且离多伦多非常近。房屋的价格低，投资的门槛就低，风险就小，交易成本就少，投资的财务压力就轻。当然也就非常适合新移民投资。现在，每年WHITBY的独立房价格都已很高的比率上涨，十几年后的今天，很可能就是多伦多的今天。

其次，在多元文化社区买房都益处是学校好。很多新移民在选择华人社区的高价房的最有力的理由就是好校区。但好校区的标准本身一直就存在争议，没有定论。很多新移民眼里的所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！我有一个客户，她的孩子大学毕业就找到相当不错的工作。她在总结孩子的成长过程时说，孩子从中国随大人移民到加拿大时，都已经上中学了。从语言方面就已经落后本地孩子了。孩子学习语言的最好年龄已经错过了。这时，我们做家长的就应当有意识做出点牺牲，有意识地在多元社区买房，有意识地让孩子远离母语环境，有意识地让孩子到纯英语环境去学习，即到多元社区学校学习；而不是到华人社区学校学习。这样孩子的英语听说能力进步很快！而且，孩子的朋友同学都是本地人。这些有利因素对孩子将来找工作都非常有帮助。这就是为什么说多元文化社区的学校是好学校的原因。

最后，到多元文化社区买房非常有利于新移民发展。众说周知，在安大略省，每个城市都有很多政府资助新移民发展项目。比如政府资助的SECOND CAREER计划，和政府资助的新移民小生意创业计划。这些政府资助项目都是非常有利于新移民在加拿大发展的。SECOND CAREER是政府资助新移民到COLLEGE更新自己的专业知识项目。一旦新移民申请成功，新移民的学费，生活费，书本费，和交通费都由政府资助。新移民可以在COLLEGE专心学习。毕业以后，新移民的英语，和专业水平都会大幅度提高，非常有利于新移民在加拿大的发展。政府资助的小生意创业计划更好。如果新移民想在加拿大创业，但资金不足，新移民不用忧虑。政府会帮助你实现你的梦想。政府的小生意计划，会帮助条件合格的新移民实现在加拿大的创业梦想。政府会帮助条件合格的新移民贷到款，直至生意成功运行。但这些政府资助项目可不是无限的，在多伦多这样的城市，新移民太多了!  相比新移民在多伦多申请这些项目，新移民在WHITBY这样新移民非常少的城市申请这些项目的成功率要大得多！再有，在多伦多这样新移民非常多的城市，新移民找工作太难了，任何一个工作岗位都有几十个，上百个竞争者。但在像新移民非常少的城市，如WHITBY, 工作反而比较容易找到。所以，到多元文化社区买房非常有利于新移民在加拿大发展！

综上所述，新移民在多伦多买房子是非常重要的一件事。新移民的房子买好了，一家人在加拿大的发展会非常轻松，非常顺利！反之，房子买不好，买个高价房，买一个超出家庭成员承受能力的房子。新移民会感到多伦多的生活非常苦闷，工作压力非常大。一些新移民在多伦多的生活之所以非常轻松，其中的原因很多，但买一个适合家庭在多伦多发展的好房子，一定是非常重要的原因。买一个多元社区的房子，不但房价低，房屋增值潜力大，而且家庭的财务负担小。在没有财务压力的情况下，家庭成员在多元文化社区有更多的时间，寻找在加拿大发展机会，寻求政府资助计划。新移民在这些政府项目帮助下，可以更新新移民的专业知识；提高新移民的英语水平；创办政府资助的小生意。新移民可以快速在加拿大发展！更重要的是，在多元社区买房，非常有利于孩子的英语听说能力的进步，非常有利于孩子在加拿大职场发展！所以，新移民买房时，不应以房价高低论“英雄”；要以有利于新移民家庭在多伦多发展为导向，而应到多元文化社区去买房！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

多伦多卫星城“WHITBY”

多伦多卫星城“WHITBY”

全职 专业经纪 李 军

有人说，”新移民登陆多伦多五，六年以后，如果生活还依旧很累，而且还看不到希望。那八成是自己的问题。一定是自己哪里错了。” 加拿大的自然资源可以说是全球第一，社会保障体系非常健全。多伦多连续多年被世界公认为最适合人类生存与发展的城市。这里没有国内人们所恐惧的三座大山，即孩子教育和就业问题，医疗问题，和养老问题。新移民和当地居民享受一样的社会保障资源，享受免费医疗和养老。新移民在多伦多发展没有任何后顾之忧。在这种社会环境下，新移民经过三，五年的过渡期后，没有特殊的事情发生，大多数人都能过上国内更轻松，更自由的生活是自然而然的事情。但现实生活中，多伦多还真有一部分新移民，确实生活很苦，很艰难。其原因可能很多，但最主要的原因是买错房子了，买了不适合自己的房子，买了给自己家人带来一生的沉重财务负担的房子。随着年龄的增大，这副担子越来越沉重，甚至不堪重负。为什么要选择这样生活呢？轻松的生活就在眼前，就在WHITBY，那里的房子比华人社区的房子便宜近一半。 快把那压在肩上的沉重负担扔掉，尽快解放自己！到WHITBY去买房，那里的房子价格低，生活轻松，而且位置好!

到WHITBY买房的理由之一，就是那里的房子真便宜，很适合投资。那里的独立房，从三十几万到五十几万，各式各样的房子应有尽有。这里的房屋价格相当于多伦多十几年前的情景。可以想像，当年在这个价位，如果新移民在多伦多买房的，十年之后的今天，多伦多的独立房屋的价格已涨到一百多万了，这些人十几年前买房的新移民获得的收益是多大呀！很多新移民总是感慨，生不逢时，来加拿大不是时候，要是早来十年就好了！那时，多伦多的房子真便宜！其实，加拿大如此广阔，先来的新移民不可能把投资的机会用尽。机会总是有的。机会当然不能沿着前面的人走过的路再走一遍。机会需要开创的。现在，很多人认为WHITBY就是一个很好的机会。因为WHITBY的房屋价格低，增值快，而且离多伦多非常近。房屋的价格低，投资的门槛就低，风险就小，交易成本就少，投资的财务压力就轻。当然也就非常适合新移民投资。现在，每年WHITBY的独立房价格都已很高的比率上涨，十几年后的今天，WHITBY的房价很可能就是多伦多的今天！

到WHITBY买房的理由之二，就是人们可以在WHITBY生活得非常轻松。可以更容易实现自己的人生。有人说 “业余时间决定人生”。人的兴趣，爱好，个性，价值都是在人们的业余时间得到体现和发展。没有业余时间也就没有人们自身个体的个性的发展，也就没有人生！上百万新移民，由于各种原因，在多伦多，很少有人实现自己的职业就是自己的爱好。在多伦多，新移民每天早9晚5地工作。这些工作内容很难跟新移民自己的爱好联系在一起。在WHITBY就不同了，把多伦多的高价校区房卖掉，到WHITBY买个类似的房子，可以省下几十万加币。这样，家庭就没有那么多的MORTGAGE了，家人也可以十几年不用打工了。家人当然也可以有选择性地工作。当有适合自己的工作时，新移民就干一干；没有适合自己工作时，新移民可以在家读读书，养养花草，到舞厅跳跳舞，到加勒比海，或到地中海旅游等等活动。有人说，WHITBY的房子虽然便宜，但离打工的地方有点远，不方便。实际情况是，WHITBY的工作机会要比多伦多还要多。因为那里的新移民还还不到1%。多伦多的新移民太多了，一个普通岗位，几十人，几百新移民在竞争。所以，新移民要想轻松的生活，来WHITBY真是不错的选择！

到WHITBY买房的理由之三，是WHITBY位置好。WHITBY 是杜林大区的行政中心。离多伦多近，比邻安大略湖，而且交通方便，生活方便。WHITBY与其它多伦多附近的小镇相比，有得天独厚的区域优势。从多伦多东部的士嘉堡沿401高速开到WHITBY市中心就20分钟左右。而且多伦多北部的407高速正在延伸至WHITBY。这和那些多伦多北面小镇相比，如NEWMARKET, BARRIE等等，WHITBY距离多伦多要近很多，方便的多！住在WHITBY，新移民到多伦多买个菜，看个家庭医生，通过多伦多机场回国都要比那些多伦多北面小镇方便的多。而且，据有关部门规划，多伦多新的国际机场就要建在多伦多东部的PICKERING，就在WHITBY附近。一旦这个机场建成，WHITBY也会像今天的MISSISSAUGA一样，在WHITBY周边形成大量的物流公司，和工商业群。到那时，WHITBY的就业机会和房屋价格都会利好。再有，WHITBY紧邻大湖，安大略湖犹如巨大城市空调，调节WHITBY城市气候，夏季大湖吸热，城市凉爽；冬季大湖放热，城市暖和。所以，如果人们选择小镇买房，就应优先考虑在WHITBY买，因为你买个先机，买的值，而且它离多伦多非常近。

总之，当孩子上大学后，人们不再需要住在多伦多的昂贵的校区房，人们可以选择到WHITBY来买房。这里的房子非常便宜，而且离多伦多非常近。有人说，在多伦多，人们买什么样的房子就决定什么样的人生。人们买昂贵的房子，相应付出的就会多一些，自己的业余时间就会少一些；人们买的房子便宜一些，相应付出就会少一些，业余时间就会多一些。当然，如果有的人是个大富豪，那另当别论。大多数人的人生有效时间，掐头去尾就几十年。人生可只有一次啊，可别白白浪费一次人生的机会。新移民应该对待自己好一点，留十几年给自己。卖掉多伦多的昂贵学区房，到WHITBY买一个质量好，价格便宜的房子。这样，新移民可以节省几十万加币买房子的钱，也可以提早十几年摆脱困苦的打工生活。新移民可以换一种活法。新移民不再必须过着没有选择地天天打工日子；而是可以过着有选择地工作和生活，即新移民可以过着愿意工作就去工作，过着高兴旅游就去旅游的美好生活（联系电话：（647）824-6916，微信junli64）.

政府会真心打压房价吗？

政府会真心打压房价吗？

全职，专业经纪 李 军

政府会真心打压房价吗？用温家宝总理的话回答，““这件事确实很难, .....这里有多方面的因素，也很复杂......”。中国政府多么强大啊？中央银行，所有商业银行，各行各业都归政府管辖。中国政府要比世界上其它任何一个国家政府权力要大的多，中国政府可以说几乎无所不能。但中国政府总理却为房地产价格这件事为难了. 其实，真正难的是，不是中国政府能否将房屋价格打下压去；而真正难的是，打压房价这件事是与政府的利益相冲突的。因为一个稳定和不断上涨的房屋市场对政府的工作非常有益。任何国家的政府都希望有个稳定和不断上涨的房屋市场。中国政府是这样，其它国家政府也一样，加拿大政府也不例外。那稳定不断上涨的房屋市场对政府有哪些益处呢？其答案很简单，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入；稳定和不断上涨的房屋市场有利于吸引投资者；稳定和不断上涨的房屋市场有利于城市的发展与繁荣。

首先，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入。在西方，城市的物业税是政府的最主要收入之一。政府工作人员的日常开支主要来源于城市的物业税。城市的房屋价格越高，上涨势头越平稳，城市的政府收入越可靠，也越稳定；反之，城市的房屋价格越低，还有不断下降趋势，城市的物业税也会越来越少，政府收入就会没有保障。如果城市房屋市场价格不断下滑，城市的物业税收入连续多年减少，致使政府的财政收入不断萎缩。政府收入连续几年入不敷出，即政府连续几年财政赤字。而且，城市的房地产市场仍不见好转。这时，政府就会面临破产局面。比如，美国的底特律等城市，城市的房屋市场价格已连续多年不断走低。政府的物业税也相应不断萎缩，政府的财政收入不能支持维护城市的工作人员正常开支。另外，一个城市的正常运转，是离不开对公路，桥梁等等城市基础设施的日常维护，和新建新增城市的基础建设的。这些城市新建项目和已有城市基础设施的日常维护，都是需要大量金钱的。如果城市的房屋价格太低，政府所收缴的物业税太少。政府常年发生大规模赤字，这种情况下，政府就会面临破产问题。所以，每个政府都期望城市的房屋市场价格持续稳定增长，而不是打压城市房屋市场价格。

其次，稳定和不断上涨的房屋市场有利于吸引投资者。任何投资者在房地产选择投资方向时，都会趋利避害的。即他们会选择一些房地产价格稳定上涨的城市去投资，而不是房地产价格不断下降的城市去投资。这样做的益处是显而易见的。一是投资者的房屋投资风险低，二是投资的回报高。可以说，城市的房屋市场不断稳定上涨价格是城市房地产投资的动力。城市的房屋市场价格上涨趋势持续时间越长，房屋投资者的投资风险就会越低，投资的收益也会越大。自然投资者的投资热情就会越高。反之，如果，如果一个城市的房屋市场价格不但不上涨，反而下降，这种情况，投资者的投资风险就会很大，投资者的投资收益也不会理想。没有持续稳定的投资，城市的发展自然会停滞。环顾当今世界，任何城市的发展和繁荣都离不开投资者对城市的房屋市场的持续投资。一个城市起飞，发展，和最终形成大都市，都必不可少需要房屋市场几十年的稳定持续的价格增长，来吸引持续的投资者对城市的长期持续投资，来改善城市的整体面貌和城市综合功能。所以，政府的城市发展计划，客观需要政府保护城市房屋市场价格稳定和持续增长，以保护房屋投资者的投资热情，而不是打压房价。

最后，稳定和不断上涨的房屋市场有利于城市的发展与繁荣。环顾当今世界，哪个城市的房屋市场价格保持持续增长，那个城市就会越来越繁荣。房地产是龙头产业，城市房地产业大发展，自然会带动冶金，建材，装修，金融，保险，等等制造业，和服务业的大发展。房地产业与这些相关产业有密不可分的紧密联系，可谓一荣俱荣，一损俱损。房地产业兴旺发达，这些相关产业也自然会兴旺发达；反之，如果房地产业衰落，其它相关产业也会萎靡不振。目前，中国的房地产业由于前些年的过度发展，今天中国房地产市场总体已成过剩局面。中国的中小城市正面临需求不足，市场低迷现象。这现象也从客观上就决定这些中小城市的房屋价格不可能继续上涨。城市房屋价格不断下降，城市的房屋自然就没有投资价值，市场需求也会减弱，投资者投资热情降低，房屋开工量也会相应严重萎缩。其结果是与房地产相关行业的需求也大幅度下滑。很多产业都面临去产能，降库存，减员问题。这是政府最不愿意看到的局面。所以，政府从其自身利益出发，政府是希望城市有个稳定和不断上涨的房屋市场来带动城市的持续繁荣，而不是打压房屋市场价格。

总之，稳定和不断上涨的房屋市场有利于政府的财政收入，有利于吸引投资者，和有利于城市的发展与繁荣。这是与政府的利益一致的。政府出于保护自身利益的角度，不会真心打压城市房屋市场的价格。当然，在西方社会，候选人在选举时期是例外的。候选人会出于吸引更多的民众支持自己，会发出限制外国人买房，抑制房价等等口号。但一旦当选，采取一些有利措施来打压房价是另一回事。政府从某种意义上讲就是一个大公司，而公司的总经理就是市长。世界上哪有一个公司总经理会制定一个政策让公司的收入减少的经营政策。同理，也会理解政府的市长不会动真格地打压房价，减少政府物业税，减少政府收入的事情；更重要的是，一旦将城市的房价真的打下去，城市物业的投资热情也会降低。其结果必将是城市将面临房屋投资不足，相关产业也会不断萎缩，税源越来越少，城市会越来越萧条。这是与政府的利益严重冲突的。所以，不难理解，政府绝不会真心打压城市房屋市场价格的！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。

多伦多地产经纪: 信息不对称，与房屋市场的“逆向选择”

多伦多地产经纪: 信息不对称，与房屋市场的“逆向选择”: 信息不对称，与房屋市场的“逆向选择” 全职，专业经纪 李 军 市场经济时代， 信息的作用是至关重要的。 由于信息不对成，信息劣势一方，总是做“逆向选择 ” ，即总是选择对自己不利的取向 。 从某种角度讲，当前发展中国家的贫富差距，基本上都是社会成员享有国家商业信...

信息不对称，与房屋市场的“逆向选择”

信息不对称，与房屋市场的“逆向选择”

全职，专业经纪 李 军

市场经济时代，信息的作用是至关重要的。由于信息不对成，信息劣势一方，总是做“逆向选择”，即总是选择对自己不利的取向。从某种角度讲，当前发展中国家的贫富差距，基本上都是社会成员享有国家商业信息不均衡造成的。例如，股票市场，大股东对上市公司信息的了解一定比小股民要透彻的多，和及时的多。自然而然，大股东在股票买入时机，和股票退出时机要比小股民领先半拍。这就自然注定，大股东总是在股票上涨之前买入，下降之前卖出；小股民正好与此相反。这样，小股民的钱自然而然地流向大股东的腰包里。数亿计的这样小股民，成全成千上万的大股东。利用信息优势，这些大股东轻而易举地成为千万富翁，亿万富翁。股票市场是这样，房屋市场，其它市场也一样! 二十几年前，国内刚开始房改时，那时，北京的房子也很廉价。即便是在这种情况下，信息劣势一方，普通百姓还在争议该不该买房时。 而信息优势一方，那些政策制定者，还有那时就有海外生活经验的人，抢得市场时机，尽可能地多买几套房子。这些有海外生活经验的人拥有房屋市场信息要比国内普通百姓多的多，他们清楚地意识到房屋市场的发展趋势。到今天，这些人不用工作就成为千万大富翁，亿万富翁; 而于此相反，大多数普通百姓，很多人从来就没有出过国，不清楚国际房屋市场发展趋势。自然，信息劣势一方普通百姓，又做出“逆向选择”，在房屋市场最廉价的时候，在最该买房子的时候，没有买房。最后，当房价不断走高，已显然成为大趋势不可逆转时，不得不买高价房，成为新时代不带“枷锁”的房奴。市场经济时代，由于“信息不对称，所以逆向选择”是无处不在，无时不有的现象。多伦多的房屋市场也不例外。当前，在多伦多新移民在信息不对称情况下，有很多“逆向选择”现象。如选择“黄金地段”，选择”最佳校区”，和选择“清华园”等等现象。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之一是选择“黄金地段”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多 根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。十几年前，在新移民来之前，整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，多伦多的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。这些地段的房屋价格是普通房屋价格的几倍。这里需要澄清的是商业广告信息和房屋市场信息是不一回事的。商业广告信息，是具有主观性的；而房屋市场信息是客观的。作为商家，有时推出“黄金地段”的房源是普通商业行为，但新移民完全相信这样的地端具有黄金价值是太荒唐了！在多伦多，几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”Story” 。这些”Story” 对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。而商家看到自己编织的有关房子的”Story” 也能随同房子买如此高的价，做梦都能乐醒了。因此，新移民选择具有很多美好”Story”的高价房屋，是一种典型的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之二是选择“最好校区”。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，加拿大的教育就是在中，小学时代发现自己的爱好和专长，到大学时代发展自己的爱好和专长，再到职场上去发挥自己的爱好和专长，去实现自我，实现自己的人生！这话说的非常好，对加拿大的教育概括非常精炼。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”， 到那些平均分数非常高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买名校区的房子，有时是对家庭发展不利的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时，“逆向选择”的现象之三是选择“清华园”。这件事说起来很奇怪。很多新移民不远万里移民到加拿大，定居在多伦多的原因，都是奔着多伦多是国际化大都市，奔着多伦多多元文化教育而来。但来多伦多了以后，到新移民选房买房时，大多数人都避开多伦多廉价而又多元文化社区，争着到华人集中文化单一社区买高价房。在多伦多，社区的华人越多，房子越贵。这样的社区反而越对华人有引力。而且在一些华人比例非常高，社区居民几乎都是华人的社区，人们称之为“清华园”。“清华园”社区里的房子更贵。更有意思的是，新移民花了高价，在这样文化单一的“清华园” 买完房后，又变了，又开始喜爱多元文化了，又开始重视国际化教育了，又要把孩子又送进国际学校。这一系列选择，单从文字上看，逻辑上讲是非常怪异的，有点“叶公好龙”的味道。多伦多市是移民城市，是多元文化城市，也是国际程度化非常高城市。单论国际化这点，多伦多在世界上也数一数二。这是多伦多的优势，也是吸引新移民来多伦多定居的原因。数据显示，大多伦多地区，华人集中的社区同类房子价格要远远高于其它多元文化社区的房子价格，有时甚至高出一倍，高出几十万加币。实际上，新移民在这样的社区生活，除了付高价买房子，相比生活社区的华人，没有任何在多伦多发展优势；反而，有些方面还有很多劣势。新移民在多伦多时间长了，都会意思到。谁在多伦多英语环境工作，生活时间长，谁的英语长进快，谁在多伦多发展就会顺利。生活在多元文化社区的华人，由于经常有和邻里讲英语，语言能力长进远比生活在“清华园”的华人要快的多。”清华园”的大人和孩子不用英语，生活环境都用母语。这对新移民和孩子在多伦多的发展是非常不利的。这点利弊非常清晰，新移民心里是很清楚的。但新移民为什么还要付高价买”清华园“的房子？理由就是新移民在信息不对称情况下，做出的“逆向选择”。

总而言之，在市场经济环境下，信息不对称，和逆向选择是非常普遍存在现象，甚至可以说无时不有，无处不在。很多成功的人士，过着富裕轻松自在的生活，不是来自蛮干苦干，而是来自充分，及时，和真实的市场信息，和对这一市场信息的正确反应；反之，很多生活在困苦中的人们，之所以困苦，不是源于不勤奋工作，而是源于接受错误的市场信息，或是源于对市场信息的错误判断，和错误的反应，而做出的不利于自身的“逆向选择”。在多伦多，由于新移民对多伦多房屋信息缺乏客观全面的信息，结果，在新移民选择房子时，多半是“逆向选择”，即选择对自身不利的房屋。哪里的房屋房价高，哪里房屋价格涨的猛，哪里的商家房屋广告多，就到那里买房子。即选择一些所谓的“黄金地段”的房子，选择一些所谓”最好校区“的房子，选择一些所谓“清华园”的房子，选择一些听起来很好，面子过得去的房子。不能说这些房子不好，而是说与其它社区的同类房子相比，这些房子的价格太高了！对于新移民来说，这么沉重和漫长的财务压力，会严重影响新移民在加拿大的生活质量。有的新移民在超负荷的财务压力下，不堪重负，未老先衰，有的没付完房贷就撒手人寰。而这些所谓的“最好学校”和“清华园”里的学校还未必适合每一个新移民的孩子在加拿大的发展。有些新移民的孩子很活泼，很有天赋。本来多伦多没有统一高考。孩子在一般的学校学习，也会上一所不错的大学。大学毕业后，孩子也会找到一个自己喜爱的，适合自己的工作，实现孩子自己的价值，和实现自己的人生。但由于家长喜爱名校，爱面子，生硬地将孩子转到那些所谓的“名校”。再由于这些天性活泼的孩子天性贪玩，不适应这样高强度竞争环境，长期饱受压抑，对学习产生厌烦心理。最后，孩子选择放弃继续上大学。这都是新移民在买房过程中，“逆向选择”的结果。即使有廉价的质量好的房子，也不买；非选择对自家人不利的高价房；即使有适合孩子发展的比较好学区，也不选，非得选那些所谓的“最好校区”。最终结果，这种“逆向选择”不但害己，还害孩子（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）。

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