换个活法，到奥沙瓦买房子

换个活法，到奥沙瓦买房子

多伦多全职，专业，地产经纪  李  军

在多伦多，很多新移民一到多伦多，就在熟人和朋友的推荐下，买个离名校不远的社区买个房子。这样的社区都有个特点，国人多，学校好，房子贵，而且不是一般般的贵。几乎是普通社区房价的二倍，甚至更多。在国人的眼里，这再贵，贵得也值! 当看到我们的孩子，从名牌小学到名牌高中，再从加拿大世界名牌大学毕业，从此，充满信心地走向多元文化的国际名牌公司职业场所。每个做家长的都有一种移民成功的满足感。为这一刻，作为家长的，不知付出多少辛苦！一旦孩子已上大学，名校区的使命也就完成了。我们也没有必要承担那么多MORTGAGE压力，加之，我们年纪也大了，身体也有点感觉累了。想不想换个活法，到奥沙瓦换个房子，买个不带MORTGAGE的房子。最近，可有很多多伦多移民选择到奥沙瓦买房子，因为奥沙瓦的房子非常适合投资，生活也轻松，且离多伦多非常近。

到奥沙瓦买房的理由之一，就是那里的房子真便宜，很适合投资。那里的独立房，从十几万到三十几万，各式各样的房子应有尽有。这里的房屋价格相当于多伦多十几年前的情景。可以想像，当年在这个价位，新移民在多伦多买房的，十年之后的今天，多伦多的独立房屋的价格已涨到一百多万了，这些人获得的收益是多大呀。很多新移民总是感慨，生不逢时，来加拿大不是时候，要是早来十年就好了！那时多伦多的房子真便宜！其实，加拿大如此广阔，先来的新移民不可能把投资的机会用尽，机会总是有的。机会当然不能沿着前面的人走过的路再走一遍。机会需要开创的。现在，很多人认为奥沙瓦就是一个很好的机会。因为奥沙瓦的房屋价格低，增值快，而且离多伦多非常近。房屋的价格低，投资的门槛就低，风险就小，交易成本就少，投资的财务压力就轻。当然也就非常适合新移民投资。现在，每年奥沙瓦的独立房价格都已很高的比率上涨，十几年后的今天，很可能就是多伦多的今天。

到奥沙瓦买房的理由之二，就是人们可以在奥沙瓦生活得非常轻松。可以更容易实现自己的人生。有人说 “业余时间决定人生”。人的兴趣，爱好，个性的体现，价值的体现都在人们的业余时间得到体现和发展。没有业余时间也就没有人们自身个体的个性的发展，也就没有人生！上百万新移民，由于各种原因，在多伦多，很少有人实现自己的职业就是自己的爱好。天天在多伦多，早9晚5的工作，很难跟自己的爱好联系在一起。在奥沙瓦就不同了，把多伦多的高价校区房卖掉，到奥沙瓦买个类似的房子，可以省下几十万加币。这样，家庭就没有那么多的MORTGAGE了，家人也可以十几年不用打工了。家人当然也可以选择，有适合自己的工作，就干一干；没有适合自己工作，可以在家读读书，养养花草，到舞厅跳跳舞，到加勒比海，或到地中海旅游旅游等等活动。有人说，奥沙瓦的房子虽然便宜，但离打工的地方有点远，不方便。但这些人怎么不想，到奥沙瓦后，人们可以选择不再天天打工了。人们可以选择到世界各地旅游了，可以选择干自己喜爱的事情了。离打工的地方虽然远了一点，但离实现自己的人生却近了，离世界更近了。

到奥沙瓦买房的理由之三，奥沙瓦离多伦多近，交通方便，生活方便。奥沙瓦与其它多伦多附近的小镇相比，有得天独厚的区域优势。从多伦多东部的士嘉堡沿401高速开到奥沙瓦市中心就20分钟左右。而且多伦多北部的407高速正在延伸至奥沙瓦。这和那些多伦多北面小镇相比，如NEWMARKET, BARRIE等等，奥沙瓦距离多伦多要近很多，方便的多！住在奥沙瓦，新移民到多伦多买个菜，看个家庭医生，通过多伦多机场回国都要比那些小镇方便的多。而且，据有关部门规划，多伦多新的国际机场就要建在多伦多东部的PICKERING，就在奥沙瓦附近。一旦这个机场建成，也会像今天的MISSISSAUGA一样，在奥沙瓦周边形成大量的物流公司，和工商业群，就业机会和房屋价格都会利好。所以，如果人们选择小镇买房，就先考虑在奥沙瓦买，因为你买个先机，买的值，而且它离多伦多非常近。

总之，当孩子上大学后，人们不再需要住在多伦多的昂贵的校区房，人们可以选择到奥沙瓦来买房。这里的房子非常便宜，而且离多伦多非常近。有人说，在多伦多，人们买什么样的房子就决定什么样的人生。人们买昂贵的房子，相应付出的就会多一些，自己的业余时间就会少一些；人们买的房子便宜一些，相应付出就会少一些，业余时间就会多一些。当然，如果有的人是个大富豪，那另当别论。大多数人的人生有效时间，掐头去尾就几十年。可别白白浪费一次人生的机会，对自己好一点，留十几年给自己。卖掉多伦多的昂贵学区房，到奥沙瓦买个便宜的房子。换一种活法，不再过着没有选择地天天打工日子；而是过着有选择地工作和生活，过着愿意工作就去工作，过着高兴旅游就去旅游的美好生活（联系电话：（647）824-6916，微信junli64）.

多伦多的房子不可能降价40%

多伦多的房子不可能降价40%

专业，全职地产经纪 李 军

最近，有客户给我打电话说，她听到有些专业人士讲，多伦多的房价将下降40%。我的客户在说此话时，显得很紧张。似乎此事真的可能发生，一旦发生这样的事情，家里的财产立刻缩水40%。自家100万的房子，就会变成60万，直接丢失40万。而且，该客户还给出各种理由和依据说多伦多的房价有可能降40%。随后，客户和我商量，能不能把他的刚买的房子卖了？以避免这种事情发生。之后几天，也有几个熟人与我谈及此事，问我对此事有何看法。我说，这样的事情发生在多伦多的可能性极小，根本不必要慌张。其理由是，其一，多伦多的房价与其它同类城市相比，还是比较低的；其二，货币大幅度贬值也使多伦多的物业价格持续上涨；其三，国家利益不允许多伦多房屋价格下降40%。

多伦多属于全球一线城市，是最适合人类生存与发展的城市，这是事实。而且多伦多在与其它同类城市房屋价格相比时，多伦多的房屋价格远远低于香港，东京，北京，和上海等等城市。但多伦多的良好社会环境和自然环境远远好于这些城市。自然成为全球成功人士的首选移民目的地。每年，加拿大的移民大门只要稍稍开启一小缝，就会涌入几十万新移民。要是完全打开，一年就会有几百万，上千万移民涌进来。而且，他们大多数人都会选择大多伦多地区安家。大家知道，城市的房价，与城市人口的变化有直接联系。人口快速净增长，对房屋需求强劲，那么房屋价格就会增长；反之，城市人口急剧下降，城市对房屋需求疲软，那房屋价格一定会下降。而今，随着全球一体化和国际互联网的快速发展，各国人民对多伦多越来越了解。很多国家的人民为了摆脱战乱，摆脱恶劣的自然环境，摆脱贫困，都争先恐后地想移民多伦多，想在多伦多安家落户，想在多伦多发展。所以，多伦多城市人口近年来一直不断上升，据有关部门预测，多伦多地区人口将在2020年实现1000万，这就支持多伦多房屋市场价格上升的有力因素。再有，城市好，房价低，也吸引国际投资，多伦多的物业买方，每年有很大比例是来自国际投资。现在，很多发展中国家的有识之士，开始卖掉国内物业投资多伦多，这样做的好处是物业产权有法律保护，而且在多伦多买的物业既价格便宜，物业还好，投资回报率高。有了不断上涨的人口，有那么多的国际投资，多伦多的物业不涨价都很难，不用说降价了。

货币大幅度贬值也使多伦多的物业价格持续上涨。货币永远随时间而贬值；土地永远随时间而增值。这是人们的共识。10年前的30万加币与今天的30万加币是不等值的。当然，十年后的30万加币与今天的30万加币也不等值。这是常识。10年前的30万加币的购买力，可能与今天的90万加币的购买力相当。比如，十年前，面包$0.99一个，30万加币可以买30万个面包，那今天面包$2.99一个，90万加币也只能买30万个面包。也就是说，10年以前的30万加币与今天的90万加币是具有同样的购买力的。另一个角度看，我们也可以说货币印多了，纸币贬值了。如果人们认可上述道理，就会理解多伦多的房屋价格是不会降到40%的。因为10年以前人们买的30万加币的房屋，现在理所当然应该值90万加币。你期望它能降价40%，降到45万，那是违背经济规律的。这就像你期望冰棍还是3分钱一根一样，面包还是$0.99一个一样，根本不可能！时间过去了，俱往矣！环顾当今世界，人们会认识到，当今是个低利率的时代，是量化宽松货币时代，是货币加速贬值的时代。在这个时代，人们要想自己的资产不缩水，可能最好的办法就是投资不动产，投资物业，最好是投资像多伦多这样的全球一线城市，城市好，房价低，投资回报率高，和投资风险小的多伦多物业。这样的物业不必担心它会降价40%，反而会使你的资产不断增值。

    国家利益不允许多伦多房屋价格下降40%。加拿大的经济是典型的自由市场经济，社会一切经济活动，如企业，个人投资，信贷，保险都是建立在社会信用体系。假如多伦多的房价下降40%，那大批多伦多的中产阶级家庭将会变成负资产或破产，几百年来建立的社会中坚力量信用破产。要重建这个社会信用体系，那得需要很漫长时间。国家是不会允许这种事情发生的。再有，如果几十万家庭的将负资产的房屋交给商业银行，拒付月供。那以房屋月供为条件的各种债券和基金都不能及时兑现承诺。这样会直接导致商业银行，和为商业银行业务提供保险的保险公司破产。保险公司一旦破产，那几乎所有的商业活动都会停止。那飞机就会停飞；轮船不能航行；工厂也不能开工；甚至个人开车都没有保险。这是任何国家都不能容忍此类事情发生。那国家可以用什么办法避免此类事情发生呢？美国解决2008年金融危机办法就是；降低利率，以减轻物业拥有者的月供负担；美联储购买大量有毒债券和重组大型企业，为商业银行和大型企业承担责任和风险，以保护商业银行和大型企业不至于倒闭；大规模量化宽松货币，为市场和商业活动提供可流动的资金。所以说，当今的各国政府都不会任其主要的房屋市场发生大规模的降价。诱发经济危机和社会危机。而且政府也有能力解决房屋市场危机以避免发生多伦多房价降价40%这种现象发生。

   综上所述，多伦多房屋市场降价40%是不可能的。原因一，是多伦多是全球一线城市，而且多伦多的房屋价格还比较偏低。加之，每年世界各地数以百万，千万计有识之士都在翘首以待移民多伦多，不断为多伦多城市增加新的人口，活力和房屋需求。万一发生房屋市场危机，市场对房屋需求不足，导致多伦多房屋市场过剩，政府只要将移民的大门稍稍开一点，多放进几十万移民，多伦多的房屋需求立刻就会强劲，危机也立刻会解决。原因二，是货币本身价值的改变使多伦多房屋市场价格降到40%变成不可能。今天的30万加币价值与十年以前的30万加币价值是完全不同的。十年以前的30万加币的购买力相当与今天的3倍左右。十年以前的30万房子，今天就应该值90万。所以人们期望它降价到原来的价格是不科学的，也是不可能的。最后，政府也不会允许这样的事情发生，政府会采取降低央行基准利率，购买商业银行有毒债券，重组大型企业，和量化，宽松货币政策等办法，去避免多伦多房屋市场降价40%这样可怕，灾难性的事情发生。所以说，多伦多房屋市场降价40%是不可能的（该文纯属学术探讨，不做多伦多房屋投资依据。多伦多房屋买卖 李军 电话（647）824-6916，微信 junli64）。

“Mortgage预批”在买房过程中的重要作用

“Mortgage预批”在买房过程中的重要作用

多伦多地产经纪 李 军

“Mortgage预批”是物业卖方衡量物业买方是否有诚意，是否有财务能力买家的一个重要指标，也是买家讨价还价的重要筹码。当然，有”Mortgage预批”并不意味着100%买房人能申请到足额的Mortgage，买房人具体能申请到多少金额，贷款机构还得视具体物业的价值而定。但至少从买方角度来说，拿到“Mortgage预批”，基本等于做好买房的准备工作，用西人的话说就是“READY“ 了。在当今多伦多火热的房屋市场环境下。一个有”Mortgage预批”的买家和没有”Mortgage预批”的买家，在抢OFFER时，面临的相同机遇时，竞争的能力差异却是巨大的，和无法比拟的。这似乎是非常容易理解的，但在多伦多，直到现在，有些即使非常有诚意的买房客户对此理解和认识应然不足，直接导致自身浪费大量时间，但至今还没有成功地实现自己的买房美好愿望。眼看多伦多房价越涨越高，有种不知所措，望房兴叹的感觉。感叹如果再不能在短期内买到房屋，同时多伦多的房屋价格再这样涨下去，似乎有种此生与多伦多的房屋无缘了的感觉。诚然，造成这种结果的原因是多方面的，但在买房时没有”Mortgage预批”，显然是主要原因之一。“Mortgage预批”在买房过程中非常重要，有了“Mortgage预批”，卖方认为你是个有准备的买方；有了”Mortgage预批”，卖方经纪会把机会导向给你；有了”Mortgage预批”，买方经纪会有效地为你选择更合适的物业。

首先，物业卖方认为拥有”Mortgage预批”的买方是有准备的，有诚意的。常言道，机会总是属于有准备的人。这话用在买房子更贴切。房屋买卖可以说是一个家庭最大的生意，每个人都会非常重视。卖方除了审阅OFFER内的价格和交接日期外，最关心的就是买方是否已做好买房准备了，是否真心诚意买自己的房子，是否有财务能力买自己的房子。在几个潜在买方，选择一个最有准备，最有诚意，最可靠的买方是一件不太容易的事情。一旦选对了，卖方的房屋价值得以体现，卖方签完字就可以准备后续工作，诸如旅游，给孩子选择学校了，搬家等等事宜。但一旦选错的买家，那麻烦多了。第一，选错买房人风险大。大家知道，一般情况下，卖房的业主可能同时也是买房人，即所说的换房。有时卖房人在卖房时，已经签好了买另一个房协议。这时，卖方急需一个确切的买方，一个有诚意的买方，一个有财务能力的买方，一个有”Mortgage预批”的买方，这样才能使自己买的物业也能顺利交接。否则，选择一个没有准备好的潜在买家，签完OFFER后，一个星期过去后，贷款没有批下来，被迫退房，这样往往复复。不但卖不成自己的房子，还势必影响自己已买的房子交接，风险太大了，后果不堪设想。第二，影响物业价值，一个物业在市场上5 到15天期间内，是物业成交的最佳期。物业上市日期太长，会使后来的潜在买方认为该物业有什么问题，不肯出高价，从而影响物业价值。这是卖方不愿意接受没有”Mortgage预批”的买方OFFER原因。作为买房人，如果能多站在卖方人的角度去想问题，把买房的准备工作做好，把”Mortgage预批”准备好，让卖方认为你是个有准备的买方，对买房是非常有帮助的。

其次，卖方经纪会把机会导向给有“MORTGAGE预批”的买房人。房屋买卖过程中，卖方经纪的作用是不言而喻的。卖方经纪在选择买方时，应最大限度符合自己客户的利益，即卖方利益，同时这样也兼顾自己的利益。在抢OFFER时，卖方有时由于经验不足，不知道选择哪个OFFER对自己更有利，有时会认为价格稍高一点，即便没有”Mortgage预批”的OFFER好一些，但卖方经纪知道这里的风险和厉害关系。他会劝说卖方不要轻易接受这个OFFER，给卖方一个专业建议，他会劝说卖方再给每个潜在的买方一个机会，改进各自的OFFER. 这样，有”Mortgage预批”的价格低的OFFER，可以提高一些价格，甚至取消Mortgage 条件；但没有”Mortgage预批”，是没法改进成有”Mortgage预批”。这样，在下一轮OFFER竞标时，没有”Mortgage预批”的买方自然被淘汰了，一次次扮演抢OFFER的”陪衬人”角色。卖方这样做的结果是卖房成功率是非常高的。买卖双方签完字，各自准备后续工作，诸如搬家转学的事宜。卖方经纪也确切地将佣金收入自己的口袋里了。反之，如果卖方选择一个没有”Mortgage预批”的买方，一个不太靠谱的买方，那事情可能就会不一样。可能一个星期过后，买方会以Mortgage 没有批下来为由取消已签订的合同。这时，卖方和卖方经纪还要重新回头再做一次工作。这是次要的，更重要的是，房屋错过最好的卖房日期。由于房屋在市场滞留时间过长，严重影响房屋价格。这是对卖方极其不利的。甚至有时，卖方由于是换房，已经与他人签订了买房协议和确定了成交日期。这时由于买方没有”Mortgage预批”，和足够的财务能力而取消合同，会置卖方于极端不利的处境。同时，卖方经纪也会承受过载的精神压力。因此，为避免这样的事情发生，卖方经纪往往会将机会导向有”Mortgage预批”的潜在买方。

最后，”Mortgage预批”可以使买方经纪给你选择更适合的物业。地产经纪在带客户看房过程中，买方经纪了解买方想买什么样的房子，和了解买方能买什么样的房子的情况越详细越好。这样不但有助于买方经纪高效率地，有针对性地，快速地找到买方心仪的房源，买成房子，而且还能节省客户买房时间和金钱。反之，如果买方没有”Mortgage预批”，那不论是买方经纪还是买方对于能买什么样的房子心里也不清楚，不着边际地乱看房源，浪费自己和地产经纪大量时间，还错过买房大好时机。在多伦多不断上涨的房屋市场，错过时机，耽误了时间，就等于要多花很多钱去买同样的房子。比如，在没有”Mortgage预批”的情况下，浪费了3个月时间看了几十套100多万的房源。结果申请Mortgage 时，最多能贷到80万，从而买方不得不推掉已签好的合同，卖方地产经纪还要与财务联系退押金，买方经纪去到卖方经纪那里去取支票，重新看房源。几十套房子不但白看了，三个月时间也白白浪费，期间房价还涨了不少。像这样没有”Mortgage预批”情况下，任凭买方凭个人想象地看房源，实际上是误导地产经纪与其看大量与其财务能力不相关的房源，那才真是浪费时间，害人害己。所以，作为一位有准备的买方，在看房之前，最好能有个“Mortgage预批”，这样非常有助于地产经纪为你找到合适房源。

总之，”Mortgage预批”对于买房者是非常重要的。在卖方眼里，拥有”Mortgage预批”的潜在买方不但是有准备的买房人，同时也是买得起的买房人。大家常说，机会总是属于有准备的人，尤其是买房这样重大事情，更是如此！置身处地地设想一下，如果自己是卖房的，面对一个有”Mortgage预批”的买方，和一个没有”Mortgage预批”的买方，你会把机会给谁？显然会给一个有”Mortgage预批”的潜在买方。那个没有”Mortgage预批”的要么申请”Mortgage预批”时，条件不合格，要么干脆就是没有做好买房准备。不论是哪种情况，都不应不机会交给这样的买房人。除非是在没有有任何其他选择的情况下，与其说让房屋在市场闲着，还不如让这个人先试着。这种情况多发生在该物业没有对大多数买方没有吸引力的情况下。另外，如果买方有”Mortgage预批”，卖方经纪也愿意和你打交道，愿意与你多沟通，希望你成功，从心里使劲把机会导向给你。因为这样对他和他的客户非常有利。一旦签订OFFER，大家就可以着手准备后续工作了。卖方可以考虑搬家事宜，卖方经纪的佣金也到手了。反之，如果把机会给一个没有准备的人，一旦失去这么好的买方，失去一个有”Mortgage预批”的买方，以后的工作会非常被动，卖方经纪可能将承受的看不到的无形的市场压力和来自卖方的压力。最后，一旦有”Mortgage预批”，买方经纪会有针对性地查找房源，看房源。从而会节省大量时间买房子。在多伦多，时间就是金钱，节省时间就是节省买房人的钱，同时也就抓住了买房的好机会。所以说，”Mortgage预批”在买房过程中的重要作用（多伦多房屋买卖 李军 电话（647）824-6916，微信 junli64）。

Mortgage预批在买房过程中的重要作用

“Mortgage预批”在买房过程中的重要作用

多伦多地产经纪 李 军

“Mortgage预批”是物业卖方衡量物业买方是否有诚意，是否有财务能力买家的一个重要指标，也是买家讨价还价的重要筹码。当然，有Mortgage 预批并不意味着100%买房人能申请到足额的Mortgage，买房人具体能申请到多少金额，贷款机构还得视具体物业的价值而定。但至少从买方角度来说，拿到“Mortgage预批”，基本等于做好买房的准备工作，用西人的话说就是“READY“ 了。在当今多伦多火热的房屋市场环境下。一个有Mortgage 预批的买家和没有Mortgage 预批的买家，在抢OFFER时，面临的相同机遇时，竞争的能力差异却是巨大的，和无法比拟的。这似乎是非常容易理解的，但在多伦多，直到现在，有些即使非常有诚意的买房客户对此理解和认识应然不足，直接导致自身浪费大量时间，但至今还没有成功地实现自己的买房美好愿望。眼看多伦多房价越涨越高，有种不知所措，望房兴叹的感觉。感叹如果再不能在短期内买到房屋，同时多伦多的房屋价格再这样涨下去，似乎有种此生与多伦多的房屋无缘了的感觉。诚然，造成这种结果的原因是多方面的，但在买房时没有Mortgage 预批，显然是主要原因之一。“Mortgage预批”在买房过程中非常重要，有了“Mortgage预批”，卖方认为你是个有准备的买方；有了”Mortgage 预批”，卖方经纪会把机会导向给你；有了”Mortgage 预批”，买方经纪会有效地为你选择更合适的物业。

首先，物业卖方认为拥有”Mortgage 预批”的买方是有准备的，有诚意的。常言道，机会总是属于有准备的人。这话用在买房子更贴切。房屋买卖可以说是一个家庭最大的生意，每个人都会非常重视。卖方除了审阅OFFER内的价格和交接日期外，最关心的就是买方是否已做好买房准备了，是否真心诚意买自己的房子，是否有财务能力买自己的房子。在几个潜在买方，选择一个最有准备，最有诚意，最可靠的买方是一件不太容易的事情。一旦选对了，卖方的房屋价值得以体现，卖方签完字就可以准备后续工作，诸如旅游，给孩子选择学校了，搬家等等事宜。但一旦选错的买家，那麻烦多了。第一，选错买房人风险大。大家知道，一般情况下，卖房的业主可能同时也是买房人，即所说的换房。有时卖房人在卖房时，已经签好了买另一个房协议。这时，卖方急需一个确切的买方，一个有诚意的买方，一个有财务能力的买方，一个有”Mortgage 预批”的买方，这样才能使自己买的物业也能顺利交接。否则，选择一个没有准备好的潜在买家，签完OFFER后，一个星期过去后，贷款没有批下来，被迫退房，这样往往复复。不但卖不成自己的房子，还势必影响自己已买的房子交接，风险太大了，后果不堪设想。第二，影响物业价值，一个物业在市场上5 到15天期间内，是物业成交的最佳期。物业上市日期太长，会使后来的潜在买方认为该物业有什么问题，不肯出高价，从而影响物业价值。这是卖方不愿意接受没有”Mortgage 预批”的买方OFFER原因。作为买房人，如果能多站在卖方人的角度去想问题，把买房的准备工作做好，把”Mortgage 预批”准备好，让卖方认为你是个有准备的买方，对买房是非常有帮助的。

其次，卖方经纪会把机会导向给有“MORTGAGE预批”的买房人。房屋买卖过程中，卖方经纪的作用是不言而喻的。卖方经纪在选择买方时，应最大限度符合自己客户的利益，即卖方利益，同时这样也兼顾自己的利益。在抢OFFER时，卖方有时由于经验不足，不知道选择哪个OFFER对自己更有利，有时会认为价格稍高一点，即便没有”Mortgage 预批”的OFFER好一些，但卖方经纪知道这里的风险和厉害关系。他会劝说卖方不要轻易接受这个OFFER，给卖方一个专业建议，他会劝说卖方再给每个潜在的买方一个机会，改进各自的OFFER. 这样，有”Mortgage 预批”的价格低的OFFER，可以提高一些价格，甚至取消Mortgage 条件；但没有”Mortgage 预批”，是没法改进成有”Mortgage 预批”。这样，在下一轮OFFER竞标时，没有”Mortgage 预批”的买方自然被淘汰了，一次次扮演抢OFFER的陪衬人角色。卖方这样做的结果是卖房成功率是非常高的。买卖双方签完字，各自准备后续工作，诸如搬家转学的事宜。卖方经纪也确切地将佣金收入自己的口袋里了。反之，如果卖方选择一个没有”Mortgage 预批”的买方，一个不太靠谱的买方，那事情可能就会不一样。可能一个星期过后，买方会以Mortgage 没有批下来为由取消已签订的合同。这时，卖方和卖方经纪还要重新回头再做一次工作。这是次要的，更重要的是，房屋错过最好的卖房日期。由于房屋在市场滞留时间过长，严重影响房屋价格。这是对卖方极其不利的。甚至有时，卖方由于是换房，已经与他人签订了买房协议和确定了成交日期。这时由于买方没有”Mortgage 预批”，和足够的财务能力而取消合同，会置卖方于极端不利的处境。同时，卖方经纪也会承受过载的精神压力。因此，为避免这样的事情发生，卖方经纪往往会将机会导向有”Mortgage 预批”的潜在买方。

最后，”Mortgage 预批”可以使买方经纪给你选择更适合的物业。地产经纪在带客户看房过程中，买方经纪了解买方想买什么样的房子，和了解买方能买什么样的房子的情况越详细越好。这样不但有助于买方经纪高效率地，有针对性地，快速地找到买方心仪的房源，买成房子，而且还能节省客户买房时间和金钱。反之，如果买方没有”Mortgage 预批”，那不论是买方经纪还是买方对于能买什么样的房子心里也不清楚，不着边际地乱看房源，浪费自己和地产经纪大量时间，还错过买房大好时机。在多伦多不断上涨的房屋市场，错过时机，耽误了时间，就等于要多花很多钱去买同样的房子。比如，在没有”Mortgage 预批”的情况下，浪费了3个月时间看了几十套100多万的房源。结果申请Mortgage 时，最多能贷到80万，从而买方不得不推掉已签好的合同，卖方地产经纪还要与财务联系退押金，买方经纪去到卖方经纪那里去取支票，重新看房源。几十套房子不但白看了，三个月时间也白白浪费，期间房价还涨了不少。像这样没有”Mortgage 预批”情况下，任凭买方凭个人想象地看房源，实际上是误导地产经纪与其看大量与其财务能力不相关的房源，那才真是浪费时间，害人害己。所以，作为一位有准备的买方，在看房之前，最好能有个“Mortgage预批”，这样非常有助于地产经纪为你找到合适房源。

总之，”Mortgage 预批”对于买房者是非常重要的。在卖方眼里，拥有”Mortgage 预批”的潜在买方不但是有准备的买房人，同时也是买得起的买房人。大家常说，机会总是属于有准备的人，尤其是买房这样重大事情，更是如此！置身处地地设想一下，如果自己是卖房的，面对一个有”Mortgage 预批”的买方，和一个没有”Mortgage 预批”的买方，你会把机会给谁？显然会给一个有”Mortgage 预批”的潜在买方。那个没有”Mortgage 预批”的要么申请Mortgage 预批时，条件不合格，要么干脆就是没有做好买房准备。不论是哪种情况，都不应不机会交给这样的买房人。除非是在没有有任何其他选择的情况下，与其说让房屋在市场闲着，还不如让这个人先试着。这种情况多发生在该物业没有对大多数买方没有吸引力的情况下。另外，如果买方有”Mortgage 预批”，卖方经纪也愿意和你打交道，愿意与你多沟通，希望你成功，从心里使劲把机会导向给你。因为这样对他和他的客户非常有利。一旦签订OFFER，大家就可以着手准备后续工作了。卖方可以考虑搬家事宜，卖方经纪的佣金也到手了。反之，如果把机会给一个没有准备的人，一旦失去这么好的买方，失去一个有”Mortgage 预批”的买方，以后的工作会非常被动，卖方经纪可能将承受的看不到的无形的市场压力和来自卖方的压力。最后，一旦有”Mortgage 预批”，买方经纪会有针对性地查找房源，看房源。从而会节省大量时间买房子。在多伦多，时间就是金钱，节省时间就是节省买房人的钱，同时也就抓住了买房的好机会。所以说，”Mortgage 预批”在买房过程中的重要作用（多伦多房屋买卖 李军 电话（647）824-6916，微信 junli64）。

央行利率与多伦多房屋市场

央行利率与多伦多房屋市场

多伦多地产经纪 李军

在自由市场经济体制，央行利率是调整整个社会宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。至今，所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低，以鼓励投资和投机，发展生产和促进繁荣经济。因此，利率是非常重要的宏观经济“调节器”。房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说，央行利率对房地产市场的调节也是利率对国民经济调节的一项内容。央行利率对房屋市场的调节主要反映在三个方面，调控房屋市场的供给，调控房屋市场的需求，和调控房屋市场的价格。

首先，央行利率对房屋市场的供给具有很强的调控能力。央行利率的变化是受很多因素影响的。比如，本国制造业产品的国际竞争力，和国际贸易项下的收支平衡等等。但最重要还是受本国宏观经济影响，当整个社会投资过大，产能过剩，房屋过剩，房屋市场“泡沫”过大，甚至会诱发经济危机时，央行就会升高利率，以提高房屋开发商的开发成本和加大开发商经营风险系数。从而控制房屋市场的房屋供给量; 反之，当整个社会投资不足，产能较弱，房屋供应量不足时，央行就会降低利率，以降低房屋开发商的开发成本和经营风险系数，鼓励房屋开发商增加投入，生产更多的房屋来满足社会需求。开发商的开发资金绝大部分来自商业贷款，贷款利率直接受央行利率挂钩。央行利率越高，商业银行的贷款利率也会越高。而房屋市场的价格也会因央行利率的升高而降低。所以这时，房屋开发商会面临来自房屋市场价格降低，和房屋开发成本的双重压力。这种情况自然会有一部分开发商会推出房屋开发市场或减少开发项目；当然，如果央行降低利率，那情况会完全相反。这时房屋开发商会面临开发成本降低和房屋市场价格上扬的双重利好。开发商会增加开发项目以增加社会供给。这就是央行利率对房屋市场的供给影响。

其次，央行利率对房屋市场的需求也有很强的调控能力。总的说来，央行利率越低，房屋市场的需求就会越大；反之，央行的利率越高，房屋市场的需求就会越弱。众所周知，任何国家都会都对本国的各个经济部门进行及时的统计，和对统计数据的及时分析。然后，根据对分析的结论来调整宏观经济政策。从而正确地引导投资者和消费者，使国家经济平稳健康地发展。比如，房地产业，加拿大统计部门，对每年有多少房屋总体需求，每年新建房屋总量，当前房屋的空置率等经济指标都会有精准的统计。如果供不应求，央行就会降低贷款利率，和降低房屋贷款门槛，以期，加快新房开工数量；反之，如果，市场是严重的供过于求，央行会提高贷款门槛。减少房屋的投机，减少房屋市场泡沫，避免房屋市场严重过剩危害国家整体经济。所以说，央行利率变化也是房地产行业的供需关系发生变化的清晰信号。作为一名房屋购买者，当央行利率升高时，会面临贷款利率的升高和开发商开发成本升高的双重压力，自然会降低房屋需求；反之，当央行利率降低时，房屋购买者将面临商业银行贷款利率降低和房屋开发商开发成本降低的双重利好。自然，房屋市场的需求会增加。这就是央行利率对房屋市场的需求影响。

最后，央行利率变化对房屋市场的价格影响。央行利率变化即能影响房屋市场供求关系，自然也会影响房屋市场的房屋价格。商品的价格是受商品的供求关系影响的。供过于求，价格下降；供不应求，价格上升。此外，当央行利率下降时，商业银行的贷款利率也会下降。这样就会鼓励很多房屋投资者投资房屋。自从美国金融危机以来，加拿大央行的利率一直维持在1%左右，商业银行的房屋贷款利率一直在2%到3%这个低水平。商业利率如此之低，意味着买房者每贷款10万加币，每月才付4百多加币的月供。而过却30年间的商业银行5年期平均贷款利率为7%左右，有时甚至超过10%，例如1981年8月的房屋贷款利率高达22.75%。也就是说现在对于房屋购买者的贷款成本不及过去的一半。也就是说，对于同样的买家，过去高利率情况下可以买40万加币的房子，现在低利率情况下可以买60万加币或70万加币的房子；过去高利率情况下可以买一个房子的家庭，现在可以买两个房子。这样就极大地改变房屋市场的供求关系，致使房屋市场的价格不断上扬。

总之，在加拿大自由的市场经济环境下，央行利率是调整社会宏观经济的有利工具，也可以称之为社会宏观经济的”调节器”。当社会宏观经济过热，产能过大，生产过剩，房屋市场泡沫过大时，央行就会升高利率，促使商业银行提高相应的房屋贷款利率，以增加房屋购买者的房屋购买者的购买成本和房屋开发商的开发成本和开发风险。从而降低整个社会的房屋需求和供给。缩小房屋市场的“泡沫”，这样也会减少社会资源的浪费和降低社会的金融风险; 反之，当社会宏观经济的产能不足，社会房屋市场供不应求时，央行会降低利率，从而降低商业银行的房屋贷款利率。以降低买房者的贷款负担，降低房屋开发商的房屋开发成本和开发风险。这样增加整个社会的房屋生产和供给，保障社会房屋需求，繁荣整个社会经济。当然，如果房屋市场严重脱离了整个社会的大市场环境而畸形发展，那央行也不会简单地靠改变利率来调整房屋市场，因为这样做会严重影响其它行业的健康发展。比如当前，北美整体经济增长不足，唯独房地产业高速发展，甚至有些过热，这种情况，央行不能简单地靠增加利率来调整房地产过热现象，而是依靠调整利率和商业银行的房屋贷款额度的方法来调整加拿大房屋市场的过热现象（多伦多房屋买卖 李军 电话（647）824-6916，微信 junli64）.

新移民小镇商业投资成功案例分析

新移民小镇商业投资成功案例分析

多伦多地产经纪 李军

最近，笔者由于工作关系，接触几个在小镇投资的成功业主。这几个小镇商业投资成功的案例非常有价值，其成功经验非常有借鉴意义，而且该投资对于大多数有一技之长的新移民具有可操作性。该案例的优点就是投资小，投资周期短，投资回报率高。在五六年前，投资者在离多伦多半小时车程的小镇投资16左右加币，买一栋商业物业。经过投资者自建，改造，发展相关商业，直至商业产生可观现金流，整个物业资本化的价值增值到60万多加币。而且一举摆脱新移民工作，生活被动的局面，在多伦多，快速实现从新移民到中产阶级的身份转变，从打工者转变成为小生意业主，最终实现新移民梦想！从成功者的创业经历可以得出他们的共同之处：他们都有非常开阔的视野，他们都具有开拓意识，和他们都敢于实践和创业。

首先，投资者的视野对于选择正确的投资项目有非常重要的作用。投资者视野越是开阔，选择的投资机会就会越多，投资的成功率就会越高，投资的回报率就会越理想；反之，投资者的视野很狭窄，选择的投资机会就会越少，投资的成功率就会越低，投资的回报率就会不太理想。在多伦多，一些新移民一提到投资就会联想到买楼花，就会想到大杠杆和巨额投资高档房子。当然，有一些先期投资者确实在这方面投资挣到了钱。但此一时，彼一时，不同的时机投资一样的楼花，其结果可能截然不同。先期投资者得益于先机，后来者可能失去这获利的机会。其实，在加拿大新移民还有很多良好的投资机会，而且其收益远远好于楼花，风险性也远小于投资楼花。例如，很多新移民将投资的区域延伸到边远小镇，投资的领域扩展到商业领域。并取得非常优异的的成绩。我的几名客户，五六年前，他们选择在多伦多附近小镇投资，只投资十几万元，买个空商业物业，经过他们改造，创办华人餐馆和便利店。经过精心策划和经营。生意从无到有，从清淡到繁荣。他们的物业也随之大幅度增值。从原来的十几万到现在的六十几万。他们在那些小镇不但成为小生意业主，使自己的资产得到大幅度增值，而且过上轻松愉快的生活，成为当地受人尊重的中产阶级。

其次，这些成功的投资者都具有开拓意识。开拓意识也可以说成先导意识，就是做大多数还没有意识到的事情。这样做的好处就是投资的成本小，投资风险小，投资回报率高。众所周知，20多年前，那时多伦多的商业物业非常便宜，很多当时的中国香港新移民投资很多商业物业，如角街的PLAZA，现在这些老移民的物业不但增值很多，而且每年还有很多租金收入。这些先期的移民在多伦多过得非常轻松自在。而我们这些晚期来的移民如果还沿袭他们的成功路子在多伦多走下去。在多伦多继续投资这类价格已经很高物业，投资回报率已经很低，而且还存在风险。但如果人们有开创意识，那就会不同了。人们不再局限选择多伦去投资物业。而选择周边的小镇，那里投资环境好就像20多年前的多伦多，那里的物业非常廉价，那里的投资回报率高，而且风险小。虽然，这些小镇距离多伦多稍远一点，但人们还是有机会向早期香港移民一样，以较小投资获得较为成功商业投资。从而赢得在加拿大轻松，快乐生活。千万不要认为小镇落后，其实，对于新移民来说，小镇各方面与多伦多相差无几，而且如果新移民有开拓意识，小镇真可以说是“广阔天地，大有作为”，有的小业主对我说，即便在小镇拥有几十，几百英亩土地和蓝天，拥有一个庄园，在自己的土地上创业发展个人事业，也比在多伦多整天打工当房奴强。

再者，这些成功投资者都富有实践和创业精神。一旦考虑成熟的事情，就开始付诸实施。有行动才能有结果。成熟的投资方案，一旦付诸于专业性的具体操作，产生良好的投资效果是必然的。在多伦多，很多新移民在国内都有良好的教育背景和工作背景。但来到多伦多，由于语言问题，可能很难找到专业工作。自己的专业技能没法发挥，自身的价值也体现不出来。这时，人们面临两种选择，如果新移民年轻，语言还好，可以选择到COLLEGE进修，继续找一段时间的专业工作；但如果年纪比较大，语言又不好，还是选择创业更好些。年龄大，经验多，考虑事情比较全面，创业的成功率要比就业的成功率高很多。创业成功也是成功，有时甚至比就业成功还更有意义。一样受人们尊重。在多伦多周边小镇，有很多高学历的博士，硕士，学士在运营着小生意，也有一些根本没有上过大学的移民经营小生意，甚至还雇了一些国内名牌大学毕业的新移民。在加拿大要改变国内三十年前那种“学而优则士”的陈腐观点。这观念在加拿大早就过时了！在这里，实践比文凭有价值的多，人们尊重成功的小生意者要远远胜过既没有专业工作，又没有个人事业的这个“士”那个“士”。这是因为，这些成功的小生意者，不但能独立承担投资风险，支撑整个家庭的生活，带领一家人在加拿大过轻松快乐的生活，还服务于社区，还贡献于社会。

最后，需要澄清的是小镇落后，生活质量差的误导。实际上，加拿大完全不同于发展中国家。在加拿大，人们不论是生活在大都市还是生活在小镇，享有的社会资源是相同的。这不同于发展中国家，大城市的人们优先占有社会资源，如教育资源和医疗资源。在多伦多附近的小镇，那里的学校，医院，以及商业网点与多伦多没有任何区别。如果小镇的人们得个急病，如果路上交通不方便，那直升机就会接病人到比较好的医院。人们不会因为生活边远，而错失医疗时机。教育也是一样，在边远小镇孩子的成绩符合上大学的资格，和在多伦多的学生同样机会可以上大学。但如果人们想找像华人社区的应试教育“名校”是找不到的，也没有必要。在多伦多，笔者也受过当地的高等教育，当地的教授在强调学校教育的重要性同时，也特别提到家庭教育的重要性，并认为家庭事业的成功经验非常有助于下一代的成功。所以，选择创业成功，本身也是对下一代人一种非常重要和有价值的教育。

总而言之，在小镇的商业投资项目是一个非常好的选择。选择小镇进行商业投资，不但投资小，风险小，效益高，成功率高。一些新移民的成功案例已经为人们树立了榜样。在多伦多，如果人们感觉打工很辛苦，又感觉没有足够的资金在多伦多投资物业。选择去小镇开展自己的事业是一种不错的选择。那里的物业价格很低，没有经历过人为炒作，物业价格还停留在多伦多二十年前的水平。所以，新移民不要将投资的目光仅仅局限在多伦多，而是要在更广阔的区域选择投资机会。选择投资成本较低的小镇去投资，先入为主。在小镇开创个人的事业，在加拿大体现自己的人生价值，同时，自己的事业成功必将深刻地影响和教育下一代。这种潜移默化的家庭教育，这种创业成功教育，这种“穷则思变”“变而能通”教育要远远比那虚名校，虚名次的，又苦又累的应试教育要有意义的多，要重要的多!（多伦多房屋生意买卖（647）824-6916或微信：junli64）。

买楼花为什么也要找地产经纪

买楼花为什么也要找地产经纪

多伦多地产经纪 李 军

“楼花”，顾名思义就是期房，当然也是新房。有的人会问，买新房直接到售楼处买就可以以了，为什么还舍近求远找地产经纪呢？这个问题问的好。 回答这个问题首先应该站在开发商的角度和立场来回答。开发商之间卖楼不是采取相互之间低价倾销，而是采用市场营销办法卖自己的楼盘。而市场营销的主体和中介就是地产经纪。 地产经纪采用各种方法为开发商促销楼盘，开发商也给地产经纪在楼盘价格上一定的优惠3%-7%（以COMMISSION形式体现）。优惠的比例取决于楼盘的销售难度，难度越大，优惠越大。也可以这么讲，地产经纪可以相当于楼盘的批发商，他从楼盘开发商那里拿的价格相当于批发价；而个体的楼盘消费者买的楼盘价格确是零售价。就像大的连锁超市从生产厂商拿的商品价格远远低于个体直接从生产厂商拿货的价格一样。由于楼花的价格都在几十万以上，即便优惠只有3%到7%(COMMISSION)，地产经纪从开发商那里得到的优惠还是很大的。所以，很多买楼花的人不是选择直接到楼盘开发商那里买楼，而是选择自己的地产经纪带自己去楼盘销售中心去买楼花，这样做的好处是；可能少花一些买楼的钱；得到一些辅助专业服务；得到一些良好建议。

首先，找地产经纪买楼花可能省钱。楼盘开发商为鼓励地产经纪为其楼盘做市场营销，开发商给地产经纪一定的佣金作为补偿。这佣金应是地产经纪个人所得，不是每个地产经纪都把自己的COMMISSION 和客户分享，法律可没有这个要求。COMMISSION是地产经纪的个人合法收入。但有些地产经纪却愿与客户分享这部分拥金，实现双赢，以期获得更多的客户和业务。比如 客户买50万的楼花，楼盘开发商给地产经纪4%的佣金。在楼盘CLOSING之后，地产经纪能拿到20000加币。扣除公司费用后，与客户平分此佣金，每人各得大约10000加币。这就相当客户只支付490000买下这个楼花。如果客户自己直接到楼盘售楼处买该楼花，价格是500000加币。比自己直接到楼盘销售中心买楼花整整节省10000加币。当然，如果买的楼花价格越高，COMMISSION比例越大，客户与地产经纪分享的的金额也就越多；反之，分享的金额就会少一些。当然地产经纪是否与客户分享佣金，地产经纪和客户的分享的比例多大，都是有具体地产经纪决定，因为佣金是地产经纪的个人合法所得，没有必须分给客户的义务。客户在选择地产经纪之前，应与地产经纪商谈好此事，以免事后发生不必要的争议。

其次，买地产经纪买楼花可以得到辅助专业服务。其实，客户买楼花与买二手房相比，要简单的多。而且，真正为客户把关的是客户的律师，客户的律师负责研读客户与开发商之间的房屋买卖协议内容，律师会删掉或修改开发商起草的房屋买卖协议当中的一些不合理收费，并明确一些可变，不确定的收费项目。比如， 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy），这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖楼花的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。但是，由于楼花的开发周期往往有3到6年，甚至更长，在未来的几年时间里，很多因素会变化，所要征用的费用也可能增加。所以，开发商喜欢在开发商与客户签订的房屋买卖合同条款中，把这项设为变量，也就是不确定的量，将来政府多收，开发商也有权利向客户多收。风险都转移到客户身上，当然客户是不喜欢这样不确切的东西。客户可在十天冷静期内，让自己的律师向开发商争取一个令客户满意和可接受的数字。也就是争取一个一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候，一定要切记询问开发商。这是买楼花最重要的一个要注意的地方。再有，很多客户买楼花是为了投资，这时，客户与开发商签订的房屋买卖合同中的转让条款显得非常重要。在客户签订合同之前，要明确该楼花在CLOSING DATE之前是否可以转让，转让费是多少？买楼花时，客户的律师起的作用是很重要的，而地产经纪只是起一些辅助的服务工作。比如，提醒客户找律师看合同，注意10天冷静期限做出决定是否买该楼花，明确该合同是否在CLOSING DATE之前可以转让等等。

最后，地产经纪可以给客人一些良好建议和提示。鄙人曾经在售楼处看到这样的情景，有些客户不带地产经纪，直接到售楼中心买楼花，以为开发商出具的售楼合同就是样本合同，不加思索地按照售楼处的工作人员要求签字。这些售楼中心的工作人员是代表开发商的利益在工作，没有义务提示你LEVY CAP等等注意事项。所以，客人可能在后来接受楼的时候会发现自己的被征费用会比邻居的高很多。别人的楼花在CLOSING DATE 之前就可以转让，自己的却不能。给自己造成很大不必要的经济损失；反之，如果客户带着自己的地产经纪一起去买楼花，地产经纪就会提示客人，要开发商在合同中明确一些一些不确定，但对客户不利的一些条款。再有，很多客人不太熟悉看户型图（Floor Plan），对自己选择的户型糊里糊涂，到交楼的时候才发现和自己心目中的户型相差甚远，甚至，一打开门，发现大厅内有个承重大水泥圆柱上下贯通整个房间。后悔都来不及；而对户型图相当熟悉的经纪就会帮你学会看图纸，为你清晰的勾勒出将来房子的内外结构;让你买的清清楚楚，明明白白。此外，地产经纪会帮你分析买楼花的HST税务问题，和提醒客人按照TARION的规定及时登记，确保新房保险生效。该项登记非常重要，尤其是买楼花进行投资的，如果忘记TARION登记，可能面临巨额罚款。所以，买楼花是，有地产经纪提供建议非常重要。

总之，买楼花相对于买二手房是比较容易的一件事。 买楼花的客人只要带着自己的地产经纪一起到售楼中心，将地产经纪名片交给售楼处工作人员，一旦成交确定，地产经纪就可以在房屋CLOSING 时得到相应的佣金。当然，该佣金属于地产经纪的个人合法收入，当然完全归地产经纪完全所有，但也有一部分地产经纪愿意与客户分享该佣金，以期扩展其业务量。客户在选择地产经纪时，要与地产经纪分享该佣金时，一定事先谈好，以免事后争议。在客户买楼花的整个过程中，客户的律师作用是非常关键的，律师负责为客户审定合同内容，为客户明确合同中对客户不利的模模糊糊的内容，删除掉一些对客户不利的条款。而地产经纪只是起辅助性的专业建议，比如提醒客户一些买楼花一些注意事项了，帮客户看一下房型图纸了，提示客人及时登记TARION，等等有益的建议。当然，这些建议对客户第一次买楼花也很重要。所以，客户在买楼花的时候一定要找个地产经纪，因为地产经纪不需你支付一分钱，而且可能为你节省费用，更重要的是能为你提供一些有益的建议，避免你发生不必要的损失（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 微信junli64 或电邮：peterlee6489@gmail.com）。.买买楼花的客人com