多伦多最大的唐人街–士嘉堡

多伦多最大的唐人街–士嘉堡

多伦多地产经纪 李 军

很多新移民在登路多伦多前，尤其以前没有出过国的朋友，在国内都会有这样的疑问，诸如，自己的英语程度在多伦多能否适应多伦多的工作环境；孩子到这完全陌生的环境能否适应当地的学校教育；家庭能否与当地社会融合在一起等等问题。然而，一旦当您在多伦多士嘉堡安置下来，您会感觉您在国内多虑了，因为这里几乎和国内没什么两样。走在大街上，举目所视，尽是操着普通话的华人。这里有星罗棋布的华人大型超市，餐馆；专为华人服务的媒体，诸如华人电视，华人报纸；各种专门为华人工作场所，诸如，有很多华人的工厂和公司；和为华人服务华人家庭医生。新移民来到这里有回到国内某个城市的感觉。有些年纪较大的一点的大陆移民，即便一句英语也听不懂，在这里也照样有工作，有生意，有漂亮的房子和车子，感到生活非常方便。难怪很多人认为士嘉堡是多伦多最大的唐人街，这是因为士嘉堡有新移民在多伦多成长的良好的社会环境，学习环境和工作环境。

士嘉堡相当于多伦多的一个大区。其实，华人大多集中在士嘉堡的西北角，北与MARKHAM,西与YORK 区比邻，南面临安达略湖。近年来，这里的已经逐渐演化成为多伦多第一大唐人街。越来越多的大陆新移民安居于此，是因为这里有他们需要的理想社会环境。这主要体现在方便的社会服务，良好的治安，成熟的华人社区。当人们来到一个全新的国度和城市。最担心的是自己是否能被这个新环境接纳；是否由于自己的不同文化背景，而被当地人歧视。但当新移民落脚在士嘉堡时，人们会发现自己所有的担心和忧虑都是多余的。这里的政府机构很多公职人员都是华裔，语言上根本就没有障碍；而且政府的工作人员服务非常尽职尽责，他们确确实实的是为人民服务，为新移民服务。而社会治安方面，更是令人们感到惊讶。当地人外出上班，有些居民根本就不锁门，即便是锁门，门窗也仅仅是玻璃。这里从来没有见过像国内的安全门和窗外的防护钢筋。对初来乍到的人们，在这里，真有点“夜不闭户”的感觉。很多大陆的老年人尤其喜欢士嘉堡，主要因为这里完善的华人社区，这里有多伦多最密集的华人大超市，华人餐馆，和华人家庭医生，甚至图书馆里有很多华人书籍和中港台DVD光碟供华人欣赏。所以，很多上了年纪的大陆老华人，即便一句英语不会说，照样在士嘉堡华人社区里生活的很愉快。所以，对于很多认为自己的语言有些不足新移民最好选择士嘉堡作为自己在多伦多发展的起点。

新移民选择士嘉堡来发展，更重要的原因是这里有非常好的学习环境。在士嘉堡，有很多政府和教会办的免费英语学习班。初来乍到的大陆新移民，白天在工厂打工，晚上到免费英语学习班学习英语。在这里亲身体会过去国家领导人早期“勤工俭学”的滋味。在英语学习班理，汇聚了来自大陆各省的新移民，相互交流找工作和学习的体会。那时，人们的工作和学习是紧张的和愉快的。课堂上，老师是那么耐心和热忱地为我们纠正英语发音。即便是现在回味起来，也倍感亲切。此外，士嘉堡还有闻名于世的多伦多大学和CETENNIAL COLLEGE,和SENECA COLLEGE. 很多来自大陆的技术移民，或是由于长期在国内不从事技术工作，而面临技术更新；或是专业英语不足需要回到COLLEGE重新进修。这里的COLLEGE 有专门针对大陆新移民的上述问题开办的专业升级。大陆有工作经验和相关教育背景新移民可以免修很多课程，大幅度地节省时间和金钱。在这里，新移民可以通过在COLLEGE短时间进修培训拿到当地文凭，掌握，和更新自己的工作技能，重新在多伦多找到自己的专业工作。还有，这里的COLLEGE 还为国内有工作经验和教育背景的留学生提供短期学习课程，拿到与正常全日制学生同样效力的毕业证和工作签证。据此，留学生可以节省很多钱和时间，获得资格申请加拿大技术移民。另外，士嘉堡有很多优秀的高中，这些高中为新移民子弟提供良好的学习环境。所以，很多想在多伦多重新充实自己的专业技能，专业英语技术移民，想办理加拿大技术移民的留学生，和想为自己孩子寻找良好学习环境的家长，士嘉堡真是一个非常正确的选择。

士嘉堡还有很好的工作环境。尤其对于初来乍到，英语不好的新移民，士嘉堡是一个非常理想的选择。当年，我在温哥华飞往多伦多的飞机上，看到满机仓里全是黄头发蓝眼睛的老外，心里真是紧张，担心到多伦多是否能找到工作，担心到多伦多如何生存。其实，加拿大是一个高度发达的国家，人们在加拿大不存在生存问题，只存在发展问题。士嘉堡有很多中国人的公司和工厂。这些工厂和公司内部，不论是管理人员和工作人员清一色是中国人。即便不会英语，工作起来也不碍事。在士嘉堡，人们经常会看到很多在国内已经退休了的人员，随子女来到多伦多，他们在士嘉堡重返工作一线，到华人工厂工作。这里，他们体会工作的乐趣，重新焕发生命活力。新移民在士嘉堡可以非常快，非常顺利地发展。很多大陆新移民都有类似的经历，先是“勤工俭学”，之后是一边干着临时的工作，一边找自己的喜欢的工作或是发展自己的个人事业。我是这些大陆新移民的普通一员，我也有大多数新移民所经历的类似经历。在士嘉堡，只要您不挑工作，找个普通工作是非常容易的。落地没几天，我就找个生产西人食品的工作，然后到生产汽车配件的工厂工作，而后是生产门窗公司工作，还在华人餐馆包过饺子，咖啡店卖过咖啡，经营过便利店。总体感觉在士嘉堡，新移民即便英语不好，不论是找个简单工作还是开展自己的个人事业都是非常轻松和顺利的。所以如果新移民感到自己的英语不太好，想在多伦多发展的顺利一些，那您就来士嘉堡。

最后，需要澄清的是一些误导。有些人说士嘉堡的治安不好。其实这种说法是有些以点盖面的。士嘉堡很大，面积约是多伦多的三分之一。说士嘉堡治安不好，只能说是一个小小的局部不那么好，这和士嘉堡华人社区没有任何联系。其实多伦多其它社区也存在同士嘉堡同样的问题，也存在局部小区域治安不那么好现象。因此，不能一概而论说士嘉堡的治安不好。实际上，士嘉堡华人社区的治安状况还是良好的。但这些误导，导致士嘉堡地区与多伦多其它地区相比，整体房价偏低。众所周知，士嘉堡的开发比较早，每户房子的院子占地面积很大；不像最近几年新开发的区域，那里的房子看起来很新很大，但是占地面积很小，房与房之间距离很窄，而且院子深度也不够。随着时间的推移，GTA不断向四周延伸，士嘉堡也会逐渐成为GTA的核心地带，越来越多的新移民会安居于士嘉堡，士嘉堡的土地价格将随之不断升级，士嘉堡的大院房子将会越来越升值，而且安大略省有FILL IN 计划，将来院大的房子，可以向政府申请加建或改建更大的房子用来出租，以节省安省土地，繁荣城市。所以，选择先机在士嘉堡投资物业，将来一定会在将来得到较好的回报。

综上所述，来自中国大陆的新移民，同来自其它国家相比，诸如，与原英国的过去殖民地国家或现在的英联邦国家的移民相比，有共同的弱点，就是英语相对比较差一些。所以，如果新移民一着陆就直接到纯讲英语的社区去生活和工作，感受到各种冲击会非常强烈；但如果先在士嘉堡实现软着陆，就是在多伦多完善华人社区士嘉堡先适应一段时间。如利用士嘉堡良好的学习环境，先学习一下日常英语口语，解决日常必要的交流问题；如利用士嘉堡良好的工作环境，先找一份临时工作支撑自己的生活和学习；如利用士嘉堡廉价的物业，创办一个小生意或买一份物业，以此作为在多伦多发展的起点。这样的过程会使新移民在加拿大这个全新的国度里，发展得更平稳，更顺利，更安全，和更快捷。（联系电话 647 824-6916，微信 junli64  或电邮peterlee6869@yahoo.com）

买房卖房为什么找地产经纪

买房卖房为什么找地产经纪

多伦多地产经纪 李 军

“信息不对称” 是指在市场经济条件下，市场的买卖主体不可能完全占有对方的信息，这种信息不对称必定导致信息拥有方为谋取自身更大的利益而使另一方的利益受到损害。这一理论是由三位美国经济学家提出来的，为此，这三位美国经济学家还获得诺贝尔奖金。“信息不对称”在我们现实生活中是非常普遍存在的现象。比如多伦多便利店买卖，对于便利店的真实情况和真实价值，卖便利店的店主一定要比买便利店的买主知道的多。“信息不对称”对市场的影响是非常大的，它常常会引起消费者“逆向选择”，致使商品价格扭曲。比如，房屋价格上涨，按照常理，市场需求会下降；但由于“信息不对称”，会导致消费者“逆向选择”，消费者不但不会降低消费欲望，反而越涨越买。在多伦多，怎样使市场的两个主体，即买房者和卖房者对房屋这一主体的信息趋于对称，使新移民买卖双方在房屋买卖过程中利益均衡，这客观上要求一个中介的存在，通过中介对该房屋历史信息的披露，和周边环境的评估，和对整个房屋市场的宏观预测，使买房弥补信息的不对称，使房屋交易市场趋于公平，公正合理。所以说，房屋市场买卖双方若想对所交易的房屋的基本信息大致对等的前提下交易，地产经纪的介入是必不可少的，因为地产经纪能为买房者提供房屋的历史信息，Value Added Service，和帮助买房者规避房屋交易过程中的风险。

首先，任何一个房屋的购买者，对所将购买的房屋历史非常感兴趣，这是因为该房屋的历史背景与房屋的价值有直接的联系。多伦多地产经纪，会基于他们的专业动态数据库，对客户所感兴趣的房屋的历史背景做详细的专业介绍。使买房者对要买的房子“知根知底”。比如，该房屋的房龄，历次交易历史和交易价格以及周边的类似房屋近期交易价格，房屋所在的社区情况和学校情况等等。这些房屋信息，新移民了解的越多，对房屋的估价就越准确；相反，如果买房人，在买房之前，对上述信息一无所知，那很可能出个高价买个不理想的房子。而在多伦多，买什么都能退货，唯独买二手房子不能退房。有个熟人跟我讲，他就有这样的教训，当他们刚来多伦多时，他对多伦多的房地产市场了解还停留在国内的认识上。他认为买房子很简单，只要是看准房子，交钱过户就完事。所以，他在买房时，没有请地产经纪；但该人也很认真，他搞来个多伦多房屋买卖合同，然后精心阅读。觉得自己已经很明白了，就与卖方经纪谈妥买来个二手房。房屋过户之后，发现自己买的房子，是前业主半年之前买的，而且前业主的成交价远远低于他的成交价，而且周围的类似房子价格也远远低于他的成交价。他为此非常后悔他没有接受地产经纪的专业服务。上述例子说明，新移民在多伦多买房子，地产经纪提供的服务并不只是一个专业合同，而是有关房屋全方面信息服务，专业地产经纪的动态数据库有很多详细的房屋信息和数据。这些必要的信息和数据对新移民购房都是必不可少的。

其次，多伦多地产经纪给客户提供Value Added Service. 这里需要澄清一个普遍存在的错误的认识，很多新移民认为是地产经纪是把卖方卖房的钱分出一部分给地产经纪。事实不是这样的。在多伦多，大多数买房子的人，他买房的总价格中包括两部分，一是房子的物业价值，另外加上卖房的专业服务价值。在这里，物业价值是房子的业主提供的；卖房的服务价值就是地产经纪提供的。这两种价值组合才是买房方付出的房屋购买总价。有价值的房屋，只有在有价值的服务中才能充分体现，也就是在地产经纪的Value Added Service基础上才能得以充分体现。 换句话说，房屋的价值只有在多伦多地产经纪的专业服务条件下，才能得到充分体现。多伦多房地产经纪的Value Added Service是多方面的；其中最主要的就是使房屋在更广阔的市场上上市。毋庸置疑，市场越大，房屋的销售机会就越大，房屋的价值就越易出充分体现。有很多例子充分证明上述观点。多伦多的一些新移民都会有类似体验，当新移民最初打算自己卖房屋时，比如他房屋的价值是50万加币，他在报纸或其它途径打广告，但很可能，他卖了很长时间都没有卖出去，或者低于这个价值卖出去他的物业；但如果他的房子交给多伦多地产经纪去卖，很可能在较短的时间内以53万左右卖出。这是因为多伦多地产经纪的专业数据库网页，能使更多的房屋潜在买主知道该房屋在出售，而房屋的价值体现的必要条件之一就是所卖房子的市场充分大；反之，较小的市场和不为人所知的房屋买卖，房屋的价值是无法充分体现的。所以，新移民要卖房一定要请地产经纪帮忙。地产经纪的工作就是使您的房屋的价值得以在多伦多房屋的充分大市场体现价值实现价值，甚至在更广阔的世界市场上充分体现价值和实现价值。

最后，多伦多地产经纪的工作会规避新移民房屋买卖过程的风险。多伦多的房屋买卖过程存在很多风险。多伦多地产经纪的工作作用之一就是使新移民在买房过程中，规避这些风险。有些风险，新移民在网上或新闻中可以看到，比如大麻屋，凶杀屋等等。但有些风险对于没有受过专业培训的新移民，无论您的想象力多强，都是想不到的。地产经纪的专业合同是几百年来进化过来的，合同的每一个条款都是存在过重大经济纠纷。所以，现在这些条款成为标准条款。如果卖房时，卖方要求标准合同中删掉一个或几个条款，房屋立刻会大幅度贬值，甚至没人敢买这个房子。举个最简单的例子。比如房屋和生意买卖合同的“RESIDENCY”条款，就是保护买方的很多合同条款之一。如果没有这个条款，卖方也不是加拿大税务居民，卖方将生意或房屋卖给买方后，还拖欠政府很多税，卖方卖完房屋或物业，拿到钱跑了，那买方有义务付清卖方所拖欠的政府税。政府税不能因为物业买卖而灭失，卖方找不到了，买方承担。合同中的其它条款也重要，甚至更重要。每个条款对买卖双方都是公正，公平的。遗漏任意条款都会对买卖双方带来经济损失和纠纷。到物业交接时，买卖双方律师会根据各同内容，执行合同。其实，地产经纪不是一个人在为您服务，而是一个成熟的机构和团体在为您服务，在保护您的利益。多伦多地产经纪通过自身细致和专业服务能有效地规避新移民在买房过程中各种潜在的风险。

总之，新移民在多伦多买房置业过程中，由于多伦多的木质房屋的构造复杂，价格昂贵，以及存在着 “信息不对称”问题。这些问题的存在，使得多伦多地产经纪在多伦多房屋买卖过程中的作用已成为不可替代的。二百年来，多伦多地产经纪一直作为一个专业职业存在着，既然长期一直存在就一定有其长期存在的合理性。它的合理性是在于，平衡房屋买卖双方享有市场信息，增强房屋市场透明度，降低房屋市场的欺诈行为，提高房屋市场效率。地产经纪服务经过不断进化和完善，多伦多地产经纪的服务规范，服务质量，和服务范围已趋成熟。经过多伦多地产经纪的专业服务的多伦多房屋和生意买卖市场，已基本实现信息公开透明，使买卖双方对房屋或生意的信息大致对等的前提下，实现自由交易。此外，多伦多地产经纪还为多伦多房屋买卖提供Value Added Service。多伦多地产经的专业动态数据库网站，使任何一位经过多伦多地产经纪出售的房屋得以在整个多伦多，整个安大略省，整个加拿大甚至整个世界市场范围，充分体现出售房屋的价值，充分实现出售房屋的价值。最后，新移民通过多伦多地产经纪买卖房子，可以规避很多房屋买卖过程中的风险。使新移民在多伦多买房，买的放心，住的安心。（房屋生意买卖，请电（647）824 6916 或微信:junli64）

多伦多房价不断上涨的动力

多伦多房价不断上涨的动力

专业，专职地产经纪 李 军

长期以来，多伦多的新移民一直困惑多伦多的房价为什麽总是不断的上涨，而且越长越快。去年五，六十万加币的独立房，今年就变成六，七十加币，明年可能会更高。一样的买房预算，随着时间推移，可买的房子的满意度，越来越低，可选择的余地越来越小。尤其是看了几年房子，还没买成房子的新移民，发现几年间，本来原来可以买得起的房子，现在却离自己很远了。十几万，几十万加币不知不觉地被这不断上涨的多伦多房价给吞噬了。很多人疑惑，2009年美国金融危机后，大多数西方国家的房地产普遍不景气，长期处于低迷的情况下；为什么多伦多的房价却不下降，反而更加繁荣。金融危机后的多伦多房市不但没有受影响，房屋成交量反而比危机前更大，房屋成交价格反而比危机前更高，和房屋价格上涨速度反而比危机前更快。人们知道”存在就是合理的“。多伦多房市这样别树一格的发展，一定有有它存在的内在合理性。毋庸置疑，正确地理解和把握多伦多房地产的发展趋势，和发展方向对人们投资多伦多的房地产业有极其重要的意义。探讨多伦多房价不断上涨的内在动因。人们发现，多伦多社会，自然环境好，而房价却相对低；国家的长期的超低利率政策；和国家稳定的留学，移民政策是多伦多房价不断上涨的动力。

首先，多伦多房屋价格上涨原因之一是多伦多的房屋价格相对低。众所周知，多伦多无以伦比自然环境和社会环境，多年来，一直被全球权威机构视为世界最适合人类生存发展城市前十名。也就是说，多伦多是全球一线城市，是全世界顶级排名城市。逻辑上讲，多伦多的房价应当与多伦多的城市排名相匹配，应该是是全球比较高的才对，至少不应低于一些发展中国家的一线城市房屋价格。但事实上，多伦多的房价相对很低，不但相对世界其它大都市，多伦多的房价低，就是比一般发展中国家的房价也低了很多。在一些发展中国家的一线城市，很多公寓的价格都超过一，二百万加币。而多伦多的很多有前庭后院的独立房的价格才五，六十万加币。那些发展国家的一线城市房屋价格有什么资格比全球顶级城市的房屋价格高这么多？这巨大的反差自然会不断推动多伦多价格上涨。人们可以设想一下，如果多伦多现在可以任由全球人士定居，那多伦多的房价一年会涨到什么程度。只是由于每年政府限制新移民的数量，房价每年的涨幅被控制在合理区间。但多伦多房价相对低的事实仍然存在。而很多生活在多伦多的人，意识不到这个多伦多房屋价格相对低的事实。总是感觉多伦多的房屋价格高，涨得快。当然，人们在多伦多长期工作生活，多伦多的房价相对于人们的工资收入，无疑是涨得快一些。但人们要把多伦多的房价和世界其他城市比，那结论多伦多的房价还是相对比较低。只要多伦多的房屋价格比其它发展中国家的城市价格低，那多伦多的房屋价格一定还会继续上涨。

其次，国家长期低利率政策也是多伦多房屋价格上涨动因。一般来说，央行利率越低，房屋市场的价格就会越高。自美国金融危机以来，加拿大央行不断降低本国利率。以此降低本国货币的币值，以此鼓励投资，鼓励发展，以此来提高本国的制造业产品在国际市场的竞争力。所以，在全球一体化的今天，低利率政策是很多国家的不得不采取的政策，因为它是国家争取本国产品在国际市场份额的最有力的工具。认识到这一点，就辨清多伦多房屋市场发展的方向。长期低利率政策还会引发货币贬值。人们知道，不同时期的货币价值是不等值的。货币是随着时间而不断贬值，而且利率越低，贬值越快；而土地价值正好相反，它是随着时间而不断增值。300年前，720万美元可以买一个170万平方公里的阿拉斯加州；而今天，多伦多的一套高档民宅就价值800多万美元，甚至更高。这里货币相对土地贬值，人们是不难理解，人们不解的是近十几年来，货币贬值如此之快。各国政府除了降低利率，还搞量化货币的金融手段，大量发行纸币。造成货币贬值，使货币购买力不断下降。致使十年前完全可以买一套房子的钱，现在只能买半套甚至更少。所以，很多人不敢储蓄纸币，把在多伦多买房子作为家庭财产保值增值的一种手段。这也加剧了多伦多房屋市场价格上涨速度。

最后，加国的长期稳定的留学和移民政策也助推多伦多的房市价格。一个城市的房屋市场发展与城市人口有着密切关系。一个城市人口不断增长，城市的房屋价格增长才有可靠的保证；反之，如果一个城市人口停止不前，或不断下降，那这个城市的房屋价格不但没法保持长期增长，甚至会大幅下降。多伦多是国际化城市，是多元化城市，是留学，和移民城市。多伦多的房屋价格不但受全球房地产投资者影响，而且受不断涌入留学和移民影响。多伦多每年都有几十万新人来到这里留学和移民。这些新人为多伦多城市发展带来活力，带来生机，也带来需求。新来的人们不论是在这里学习，还是在这里工作，都得有住的地方，都得需要房子。这就会给多伦多的房屋市场发展带来动力，从而推动多伦多房屋价格上涨。人们要以动态的眼光看多伦多的发展。多伦多当今人口才不到300万人口，整个GTA才500多万人口。以加拿大的资源，以多伦多的发展趋势，不远将来整个加拿大整个国家发展有六七千万人口，GTA的人口发展到七八百万，这是很正常的发展。加拿大太广阔了！多伦多太迷人了！对此，人们不会惊奇吧！假如这个设想成立，那么，未来的几百万新来人口势必对整个GTA和多伦多的房屋市场价格起推动作用。

总之，新移民来到多伦多，要充分认识多伦多的房屋价格发展趋势。认清多伦多房屋价格不断上涨是有其内在的动因。从而主观上争取及时买到适合自己的房子，这对全家在多伦多发展是非常重要。十多年来，一些新移民不断错过买房大好时机，给家庭在多伦多发展带来很大经济损失。有时，甚至会出现这样的情景，如果一个家庭十年以前来到多伦多买一套独立房，十几年来什么也不用干，都比同期来的新移民家庭，辛辛苦苦打了十几年工，但没有买房的家庭财富增长的多，增长的要快。这是在多伦多很令人费解的现象，很普遍的现象，也是很真实的现象。但过去不代表将来，大家买房还是要慎重。但过去十几年的多伦多房市的高速发展，这些惊奇的房屋市场现象一定会触发人们去思考，去想象，去认识多伦多市场发展的动因，和这种现象存在的理由。当然，发展的动因和理由很多，但多伦多社会，自然环境好，而房价却相对低；国家的长期的超低利率政策；和国家稳定的留学，和移民政策无疑是多伦多房价不断上涨的动力（本文仅为学术探讨，不做买房投资依据 请联系 （647）824-6916 , 微信 junli64 ）

多伦多学区好，房价低的好社区

多伦多学区好，房价低的好社区

士嘉堡“Cliffcrest”社区

多伦多地产经纪  李  军

“Cliffcrest” 社区位于多伦多东南部，南临安大略湖，北接士嘉堡地铁沿线，西近多伦多DOWNTOWN。 该社区的民宅大多数还保留上个世纪50年代，60年代的建筑风格，每户民宅的占地面积都很大，大多数民宅的‘LOT”宽度都在50 英尺 以上。纵向长度有的竟达几百英尺。人们在这样的社区生活，既能享受多伦多大都市的生活，工作的便利，也能享受边远乡间小镇的静寂和开阔空间。除此之外，该社区的治安状况非常好，十几年来，几乎没有刑事案件发生，最重要的是，该社区有我们华人最关心的好学校，即RH-KING PUBLIC HIGH SCHOOL.该高中具有近百年历史的多伦多名校，也是士嘉堡地区的第一所高中。 由于该校的杰出教学质量，该校曾荣获三次国家级教学质量大奖。 几年前，“Cliffcrest” 社区常常被华裔新移民忽略，但随着其它华裔社区名校的社区房价日益高涨，一些新移民开始把目光投向“Cliffcrest”社区，并开始在这里买房定居，渐渐感觉这里非常有利于新移民在多伦多的发展，因为该社区房价比较低，学校好，社区环境好。

相比于华人集中的名校区，“Cliffcrest”的校区房价是比较低的，该社区的独立HOUSE的房价比较低的，通常是在50万左右，这样的房子多数位于KINGSTON路以北。这要比其它多伦多优秀校区的房价低的多。当然，该社区也有高价位，高品位的独立HOUSE，这样的HOUSE多数位于KINGSTON路以南，KINGSTON路以南社区的家庭属于多伦多高收入家庭，局部社区平均家庭收入高于20多万加币。所以那里的环境比较好，房价比较高。新移民可以根据自身的经济条件，选择适合自己的区域买房，条件好的可以选择KINGSTON以南的社区； 条件差一点的新移民可以选择KINGSTON 路以北的社区买房。但不论是“南” 社区还是“北”社区，孩子都可以进RH-KING 高中。有人说，新移民在多伦多买什么样的房子，也就铸成什么样的移民生活。这话听起来挺有道理。新移民买房少花10万20万，就会感觉家庭经济压力小很多，就会感到新移民的生活轻松很多，就会有机会，有时间，去充实自己，去发展自己的爱好的事业；相反，如果新移民在买房上多花10万20万，就会感到压力大很多，就会感到新移民的生活繁重很多，就会感到很难有时间，有机会，去充实自己，去发展自己爱好的事业。相比较而言，“Cliffcrest”的社区房价比我们耳熟目染优秀名校区的房价要低的一些，所以，随着时间的推移，该校区的房屋价格上涨空间会相对大一些，未来的房屋投资回报必然会高一些。所以选择“Cliffcrest”这样的社区买房，新移民可以节省一些钱，节省一些时间，把省下来的钱和时间用在多伦多发展自己爱好的事业。

“Cliffcrest”社区内有RH-KING这样是非常好的学校，对新移民的孩子成长非常有利。RH-KING高中不但历史悠久，教学质量杰出。而且它与其它华人集中的优秀学校相比，RH-KING 高中还有个优势，就是多元文化学校。这样具有多元文化背景的学校非常有利于我们新移民孩子的成长。首先，这样的学校非常有利于孩子的英语口语学习。经验表明，凡是在多元文化背景成长的孩子，英语口语进步的非常快，大学毕业后非常容易找到合适工作；相反，一路在华裔学生特别集中的学校长大的移民孩子，孩子的社交圈都局限在华人孩子之间，孩子英语口语进步相对慢一些. 大学毕业后，孩子找合适工作的难度就大一些。这已是不争的事实。所以，新移民为孩子选择多元文化背景的学校，选择类似RH-KING高中这样的学校是非常有利于孩子在加拿大的学习和发展的。另外，新移民孩子在RH-KING高中学习成长，孩子的软实力都会相对比较强。众所周知，新移民的孩子长大以后，是要和加拿大社会不同族裔,不同文化背景的人们打交道的，而不是仅仅同华人打交道。所以，孩子同不同族裔的个人沟通能力就显得非常重要。RH-KING高中就能给新移民的孩子提供这样的学习环境。RH-KING 高中不像有些华裔学生特别多的高中，RH-KING高中的学生是来自不同元文化背景和族裔。我们新移民的孩子与这些多元文化背景的学生一起学习是非常难得的成长环境。是在国内花多少钱都买不到的学习环境。毋庸置疑。在这种多姿多彩的学习环境长大的孩子，不论是将来找工作能力，还是适应工作环境，还是与他人的沟通能力，都具有在那些华裔学生占大多数的学校成长的新移民孩子无法比拟的优势。当今的企业和公司管理，绝大部分都属于项目管理，而项目经理的80%以上的工作内容就是与人沟通，与不同文化背景的团队成员沟通。如果，新移民想让我们的孩子有大作为,将来成为某些项目负责人. 那么今天为孩子选择多元文化背景，多族裔背景的RH-KING高中，在“Cliffcrest”的社区买房无疑是非常有远见的一个选择。

“Cliffcrest”的社区环境非常好。步入“Cliffcrest”的社区，人们仿佛置身于远离大都市的小镇，社区非常安静，人们非常友好。该社区居民大多数属于多伦多传统老居民，新移民比例非常小，华裔更少。由于该社区保留很多多伦多生活传统，文化和建筑，所以，人们经常看见加拿大，美国影视公司在这里选择一些典型民宅拍电影和电视。在这里，居民经常偶遇加美两国影视明星。由于该社区南临安大略湖，社区内有很多临湖公园和湿地保护区。社区内有各类公园，每年夏季，该社区优美自然景色会引来各国游客来此度假。社区的绿地和森林公园面积明显多于多伦多其它社区。该社区的生态资源也非常宜人，空气清新，视野悦目。有时人们在社区散步，还能在社区内邂逅野生小鹿。“Cliffcrest”社区不但自然环境好，社会环境也非常有利于新移民发展。士嘉堡成年高中，即SCAS ADULT HIGH SCHOOL 就坐落在该社区。该成年高中对新移民免费开放。 该成年高中不但教授新移民高中英语，还用英语教授新移民数学，物理，化学，科学还有计算机应用，和各式各样的社会知识，并为有一技之长的毕业生寻找实习机会。这些学习科目对新移民在多伦多的学习和发展非常有益。又由于该社区华裔人数较少，这种环境非常有利于新移民选择英语与邻里交流，从而促进新移民的英语口语进步，快速适应多伦多的工作环境。因此，人们称赞“Cliffcrest”的社区环境好，社区环境有利于新移民在多伦多的发展。

长期以来，多伦多很多新移民总是沿袭着一种惯性来选择社区，就是选择华人集中的社区而买房。其实，刚开始，当这一社区的房价还不太高,华裔不太集中的时候，这一选择还趋于合理；但今天，华人过于集中的社区的房价已过高时，华裔的密度过大了,这样的选择就已过时了。现在，新移民新的选择应该是“在哪里发展对家庭最有利，就到那个社区去发展“。综上所述，“Cliffcrest ”社区无疑是新移民一个不错的选择。该社区是多伦多非常好的多元文化社区，该社区具有优良生态自然资源和社会资源。社区的房价低，新移民买同样的房子可以节省大量金钱和时间来发展自己爱好的事业；社区的教育资源好，新移民的孩子可以在这里，受到多元文化的优质教育，从而从容地面对未来的职业挑战；社区的自然环境优美，在该社区内生活，人们会切身感受潺潺小溪，茂密森林，浩淼湖面所带来好似小镇般的生活环境。更重要的是社区的社会资源也非常有利于新移民的家庭在多伦多顺利地发展自己爱好的事业（多伦多房屋买卖 李军,tel:（647）824-6916，or 微信junli64）。

任志强:假如房地产销量下降30%也不代表泡沫破裂（引用）

任志强:假如房地产销量下降30%也不代表泡沫破裂

　　知名地产商任志强在其微博上发表了题为《为什么是房地产？》的文章，从业内角度回答了网友关心的关于房地产的六大问题。文章中，他解释了楼市宏观调控的原因，并称人为的调控违背市场规律，并不能让房价下降。他还对当前房地产泡沫破裂的言论表示反对，他说，假如房地产销量下降30%也还有十亿平米的销量，世界各国都不会有这么大的市场。房地产在城镇化和消费升级中还有巨大的需求。

　　《为什么是房地产？》全文如下：

　　一问：富豪排行榜为什么那么多房地产？

　　1，中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地！（也曾有过煤炭）看看在美国，英国，日本，韩国，俄罗斯等国的首富中为什么没有开发商？因为当金融，资本，石油，矿产，电讯，平面媒体，电视，网络媒体，军工等行业都充分对市场开放时，房地产就不再被关注和唯一了。2，中国正处于城镇化的高峰期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段，房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后，市场已从一手生产为主变为了二手交易为主和持有物业为主。如美国约八百多万套的交易中，新房最高一百多万套。目前只有六十万套。而中国近两年，年均新房约一千万套，保障约二百多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市，二手略大于一手数量。3，单位值和总数量大，价值高，产销集中度高是其他行业非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十米，大则数百米，而非以一米，二米为单位交易。一个项目少则数万米，多则数百万米于一地。总量超过十多亿平米。总值超过八万多亿元。也是其他非垄断商品无法相比的。即使单值利润率不高，总额也巨大。只是无法与垄断行业相比。

　　二问：为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？

　　1，其实，凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业。（个别是为解决自身问题，而非为市场）没有其他优势和没有其他投资渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。九八年的住房制度改革是开放的契机。城镇化的需求则是吸引力。2，房地产的项目规模化效率则有助于企业规模的快速提升。一个不用依赖于科技创新，就能靠外包服务打开市场的初期阶段，还没有到拼产品技术的白热化竞争，打开了许多企业进入的大门。尤其是划拨土地的阶段，可以用同样的资本，更快的扩大规模。3，房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预收款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业，就很难将杠杆率放大。4，非银行信贷的其他融资还可以用股权入股，股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后，这种杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款，银行延迟个贷发放更严重的影响到杠杆率和现金流。但与其他行业相比，负债率还是很高的。5，工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位，如大量备料款，设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。这些都成为进入这个行业的＂理由＂。但当市场逐步充分竞争之后，专业与非专业的企业之间的差距就充分显现了。

　　三问：为什么每次调控枪口都对准房地产？

　　1，投资是影响经济增长的重要部分，尤其是计划经济的时代。没有开放市场时，大多建房都列为基本建设科目。因此自建国以来都是用限制建房投资来调控经济的。在＂先生产，后生活＂的时代更是如此。一九八八年的楼堂馆所停缓建是建国以来的第七次大的调控。当经济高热，通涨上升时，从压缩投资入手是最有效的。一九九三年的调控也是如此，也因此有了连续几年的经济下滑。2，同样在经济下行时，启动投资也是最有效的拉动。九七年亚洲金融危机之后，中国要拉动经济增长，但这时已经是半市场化，而非政府行为的基本建设方式为主建房了。于是有了住房制度的改革，让住房完全市场化，取消福利住房分配。房地产成了突围的敢死队。3，零三年为防止投资过热再次将板子打在了房地产的头上。这次的错误在于只看到了房地产市场投资的高增长，却没看到基本建设中住房建设的投资快速下降的市场化替代关系。还好一场全球化的传染病，平息了这次调控。4，土地招拍挂和分税制，让土地财政成为地方政府的救命草，也让中央与地方之间出现了政策分岐。地方政府的招商引资和地价上升，再一次让房地产成为调控的靶子。却不知土地的垄断与供应下降是根源。再一次把板子打错了地方。5，零七年初中央第一次提出了正确的增加供给的主张，但饥饿的市场在土地供给增加时出现了大量的天价地和投资增长。于是年底又来了＂两防＂的政策。直到寒八年的经济低谷。6，对付低谷仍要靠投资拉动，于是有了四万亿。但十大产业振兴除了扩大过剩产能之外，几乎没用。（高铁应除外）尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱。最终还要靠房地产拉动，才能增加民间的消费。并让市场上了个台阶。尽管后来有了限购、限贷但二零一一年，房地产消费总额第一次超过了食品。7，历史上多次的调控都是从投资入手的。尤其是在投资占GDP的大头，出口对GDP负贡献时，更是如此。政府提供公共服务的投资不能动，就只能动房地产了。因此有了冯仑的＂房地产是个夜壶＂的形象比喻。政府的手就总是一会提夜壶，一会扔夜壶的不停的乱摸。甚至不惜违法违规的摸进内衣里不该摸的地方！8，市场本是靠价格释放供求关系的信号，这才能发挥看不见的手的作用。而以价格为目标的调控，就是要斩断市场看不见的手。以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。还谈什么市场化？房地产只是政府平衡经济增减的工具，因为，这是上下游带动产业最多的行业，且在投资，信贷，就业，税收，土地收入上都对政府，社会，财政，GDP影响最大最直接的产业。也直接制约到中国城镇化增长进程。

　　四问：为什么房地产是支柱产业?

　　1，非市场化福利分房时代，房地产不是支柱。但住房商品化之后成为支柱。因此18号文件肯定了其的支柱地位。有人说房地产挷架了中国经济，却不知道世界各国都如此。为什么评价各国经济先看股市与房市？尤其是以房产税为地方财政收入为主要来源的国家更是如此。2，是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看投资的总量，看销售的总量，看税收的总量，看土地收入的总量，看上下游的拉动，请问除房地产之外有哪个非垄断单一产业可以与之相比？3，再看哪个产业能集中这么大量的民间资本？哪个商品能吸纳民众这么多的购买力？哪个商品能提前锁定消费者未来的收入流？哪个商品能用银行信贷抵消通胀和货币贬值？这也是房子能成为最佳投资品的原因。何况还有增值的收益！当然是经济与社会发展的支柱了。而且是一根支撑中国经济增长不可缺少的支柱。也有人称是不能倒的支柱。

　　五问：为什么是投资的对象？

　　1，城镇化导致需求的上升阶段，土地资源的稀缺和垄断，必然让房屋价值上升。2，政府不断改善房屋外面的环境和公共服务，也必然增加房屋的附加值。3，当资本市场不提供民众可以用少量投资参与房地产市场发展的红利的开放式基金时，民众只好将房子做为直接投资品。4，早期个贷的利率与杠杆作用在帮助首次购买刚需解决住房时也在帮助投资者。5，货币政策与通胀让住房的价值额外提升了，也成为最具抗通胀的投资。6，股市的不正常让投资者大跌眼镜，又无其他渠道，只有投资房子一条独木桥了。7，任何投资大约都要有技术支撑，而住房不用。8，许多投资会占用时间与精力，住房不用，放的时间越长反而获利更多。还有使用功能和租赁收入。当然还有许多各种各样的理由和投资技巧。

　　六问：如今各种评说又集中在房地产？

　　1，涨涨跌跌的是经济，越是支柱就越是会随经济波动而波动，何需大惊小怪？要救的不是房地产而是经济。夜壶总是被提来丢去的，哪次不是为了宏观经济？2，历年人为控制违背了市场规律，造成价格的扭曲，也激起了民愤。保障性政策不能保障居住权力，反倒催生了利用保障中的财产权力谋求暴利的腐败。以价格为导向的限制政策，让降价成为一部分人的＂梦＂。以为降价可以为他们带来＂幸福＂。3，许多民众看不到政府从高房价中获取了暴利，被政策和媒体将仇恨导向了开发商。当然也有官商勾结的腐败，更加重了这种仇恨。还有少数不守法的行为和违约行为给行业扣上了恶帽子！希望看到这个行业的崩溃。4，价格信号的扭曲，不能反应市场的正确供求关系；政府多年非市场化调控导致的资源配置不合理，户籍与土地制度限制了自由迁徙的权利，公共服务与就业条件的差别，让人口的合理流动变成了选择性流动。于是城市间开始分化，供求关系也发生了逆转。尤其是价格上涨时的过量投资与库存形成了必要的自我调整。5，真的是泡沫破裂吗？假如销售量下降30%，大约还有十亿平米左右的销量，各国都不会有这么大的市场。这是破裂吗？我已说过那些基本面没变的理由，不需要再重复了。6，尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗？政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗？至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦，不管政策如何调整，都需要有个安定、舒适的家。最终前进的路上不管是冰山火海，都会被时代超越的。

多地开发商遭政府限降令：焦虑怎么出货回笼资金（引用）

多地开发商遭政府限降令：焦虑怎么出货回笼资金

　　多城市设15%-20%降价上限？ 东莞一楼盘跌幅超20%网签遇阻

　　本报记者 陈小瑛 王海春 深圳、上海报道

　　随着市场形势急转直下，开发商试图降价跑量回笼资金，却遭遇政府的“限降令”而无法大幅降价。

　　杭州市政府不久前出台规定，自5月23日起，如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。此规定甫一发布，一石激起千层浪，杭州政府不愿房价大跌的声音不绝于耳。

　　“几乎每个城市都有这样的管控系统。”深圳规划国土委有关人士告诉《华夏时报》记者，深圳是最早明文规定对涨价和降价行为进行管制的，而大部分城市只是暗中执行而已。

　　而在东莞，日前出现了开发商降价超过15%，导致购房者无法网签的案例。

　　“现在市场信心不足，不降价很难换来成交量，如果地方政府不让我们大幅降价促销，我们的日子会越来越难过。”一家上市房企杭州营销负责人说。

　　接受记者采访的多位开发商均认为，政府“限降”可能是想稳定市场信心，避免价格出现较大波动，但对一些急于回笼资金的开发商来说，耽误了出货时机，资金链有可能出现断裂的风险。

　　大幅降价阻力重重

　　日前有媒体报道，东莞南城刚需大盘世纪城·幸福公馆于4月底开盘时，其中一栋楼推出带精装修的特价房，整体均价约为9800元/平方米。而东莞市物价局网站上，该栋备案的整体均价为12439元/平方米。也就是说，这部分房源价格下降幅度高达21%，明显超过了规定的15%。

　　部分购房者买到世纪城·幸福公馆推出的特价房后发现，由于这批房源低于开发商此前备案价2000多元/平方米，违反了政府“超过备案价15%降幅，需重新备案”的规定，无法进行网签。

　　“客户不用担心备不了案，开发商会想办法解决的。”记者5月27日致电世纪城·幸福公馆售楼处，一位销售人员如是说。

　　东莞物价局一位工作人员向本报记者介绍，该楼盘后来提交了备案价格调整申请，目前的销售价格仍以旧的备案价为依据，在房管局未录入新的备案价格前，如果成交价低于备案价15%，商品房网上销售系统会自动锁屏，签不了买卖合同。

　　实际上，早在2011年，东莞住建局、房管部门就联合发布文件规定，新建商品住房项目，销售价格一经备案，将自动设置15%的下调限幅。

　　“这几年一直都是这样管制的，东莞的开发商都知道，我们对涨价重新备案的审核时间是2个月，降价走完流程需要20天左右，从审批时间上也能看出，降价比涨价相对要容易。”上述东莞物价局工作人员说。

　　此外，深圳、上海及南京等地都有类似的规定。

　　2011年第四季度，龙湖、绿地、中海地产等大型房企在上海进行降价促销，多个项目房价下调幅度超过20%，其中一些项目的售楼处被前期业主打砸。针对楼市乱象，上海市住房保障和房屋管理局于当年11月出台措施，规定房地产项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案审批。

　　浦东新区建交委房屋管理处副处长陈建军曾公开表示，2011年10月向上海市房管局上报，申请暂停中海在浦东一项目的网上预售备案登记。

　　“目前深圳的备案系统自动设置了价格浮动的上下限。自2010年9月起，深圳对销售价格超出备案价格的楼盘均不予网签，而降价则设置了15%的上限。”深圳市规划国土委一位内部人士告诉记者。

　　违背“减少行政干预”思路

　　这种限制新房降价幅度、延长销售时间的行为，引发了广泛争议。

　　上海易居研究院副院长杨红旭认为，杭州实际是想控制房企降价的幅度，但政府直接干预企业降价行为，等于直接插手了企业的经营权，开发商想加大力度促销跑货也不行，政府行为并不妥当。

　　一位不愿具名的业内人士则质疑，本届政府的改革思路是减少对市场的干预，让市场在资源配置中起决定性作用，地方政府限制房企降价的行为明显有违这一思路。

　　“当初出台这个规定时，主要是为了控制房价上涨，抑制开发商随意乱涨价的行为，如果不管制，这几年房价都涨到天上去了，现在处于楼市下行期，购房者应理解政府行为是有意维护市场的稳定，房价过度下滑对经济没好处。”上述深圳市规划国土委内部人士认为，商品房是特殊的商品，需要政府管理指导定价。

　　深圳房地产资深人士尹香武则认为，只有涨价动力太强时才需要限价。而“限降”会让购房者认为，房企大幅降价已挑战地方政府容忍的底线。

　　不论是“限涨”还是“限降”，行政管制都让开发商们倍感无奈。“有些不知所措，想多降点价尽快出货回笼资金都不行，现在很焦虑。”杭州本地一小型房企市场经理向记者表示，杭州楼市已出现信心危机，购房者看空情绪浓厚，如果降价不到位，很多楼盘根本卖不出去。

　　“既然政府说不是要限制开发商降价，而是重新备案后可以继续降价，那要求重新备案的意义何在呢？”深圳一位开发商认为，这样做只会增加手续，给开发商带来不必要的麻烦。

　　业内人士指出，重新备案的不确定性在于，房管局可以给开发商按价格下调之后的价格做备案，但同样也可以不予审批。

　　杭州双赢置业总经理章惠芳对记者表示，在杭州买卖双方都信心不足的市场环境下，多数开发商意识到应该以价换量。房管部门的管制，会让一些去化情况不理想的开发商的压力进一步加大。

　　在章惠芳看来，尽管有规避的办法，比如价格分期备案，每期的价格调低，降价空间累积可以增大，但开发商理应有自主调整价格的选择权。

　　“地方政府应该从市场实际情况出发，让开发商进行自救。”杭州透明售房网研究院院长丁建刚对记者表示。

周小川：经济面临少有复杂局面，要执行好稳健货币政策（引用）

周小川：经济面临少有复杂局面，要执行好稳健货币政策

　　大智慧阿思达克通讯社5月27日讯，央行官网周二晚披露，央行行长周小川指出，中国经济正面临近年来少有的错综复杂局面，央行各级机构要执行好稳健的货币政策，为全面深化改革和支持地方经济发展创造良好的货币金融环境。

　　5月25日至26日，周小川到浙江嘉兴参加指导人民银行嘉兴市中心支行班子党的群众路线教育实践活动专题民主生活会。期间，周小川提出，要更好地发挥基层央行在执行宏观调控、维护金融稳定、改善金融服务、促进地方经济平稳发展中的作用。

　　周小川指出，中国经济正面临近年来少有的错综复杂局面，稳增长、调结构、促改革、防风险、惠民生任务繁重，对制定和执行稳健的货币政策、维护金融稳定、改善金融服务，都提出了新的挑战。

　　因此，人民银行各级机构要执行好稳健的货币政策，为全面深化改革和支持地方经济发展创造良好的货币金融环境；要进一步加强和改善金融监管，维护金融稳定；大力推动普惠金融建设，提升金融服务现代化水平，加强金融消费权益保护，特别是要重视运用现代科技手段促进普惠金融发展。