2014年2月16日星期日

中国的土豪压垮了加拿大的移民政策(引用)

中国的土豪压垮了加拿大的移民政策

加拿大是个移民国家,每年有约25万外国人拿到公民权。
随着中国的大发展,庞大的中国土豪涌入。犹如一座承受不了载重量的老桥梁,加拿大行之有效28年的经济移民政策随之被压垮。 
所谓的加拿大经济移民类,就是所谓的“联邦企业家移民计划”(FEIP:很有钱,必须办企业)和“联邦投资移民计划”(FIIP:不大有钱,只要投资就可以了)。前者始于1983年,后者始于1986年。过去31年和28年中,已为13万个富裕的家庭开了移民的绿灯。现在中国富人的申请,堆积如山:65千个富有家庭的排队中,57千个是中国人家庭。即使按过去30年的速度,得花13年;按过去五年的快速处理,也得6年才能处理完毕。所以加拿大移民部根本应付不了任何新的申请,所以不得不一刀切,斩断现有的两个FEIPFIIP计划。
这个提议是211日保守党政府推出“2014年经济行动计划(EAP)”时,捆绑了终结这两个FIIPFENP计划。他们正提交给联邦议会审核立法。由于保守党目前是多数政府,加拿大国人又普遍支持冻结现有的、过时的、廉价的移民法案,所以通过该提案应当是意料中的事。

保守党的这个提议,一石掀起千层浪。反对的有:排队中的富裕家庭、这些移民的代表律师、靠移民家庭来支撑的一些企业、地产经纪、理财经纪、相关联的地方政府机构。支持的有:普遍的国民、还没排队的富裕家庭、其他类移民、加拿大交纳税收的人、吃低保的家庭、交税的富裕家庭、中产阶级、第一次购屋者 .....
 
为什么说是中国土豪压垮了加拿大政策?一是数量惊人。二是素质低下。实在让人家受不了。根据EPA附件的说辞,理由有:1)投资移民比其他移民交纳更少的税收。2)缺乏实际技能。3)官方语言能力差。4)长期不具备融入加国社会的能力。5)最终定居加国的意愿薄弱。6)投资移民积压个案太多,按此标准下去,只会更加恶劣。7)应该把机会留给可能为加拿大做出更多贡献的人。

实际上比对美国澳洲等移民国家,事实证明加拿大的移民权公民权是被“贱卖了”。上世纪只要你投入加拿大移民基金25/35万(不同的地区要求不一样),三年后就自动成为公民;结果85%的基金被滥用而亏损。本世纪改为自己立项投资40万,冻结5年,通过后如数退还。到了2010年积压个案已经是5万多件。为此联邦政府加大为立项投资80万,冻结5年,通过后如数退还。结果仅一年,到了20117月,FENP积压太多被逼叫停。到了20127月,FIIP积压更多也被逼叫停。原因很明显:门槛太低。坊间一般人认为:FENP的门槛应该定在家产1000万美金以上,投资在加国的总量不少于500万美元(不算自住、出租房产),十年内不得流出国外。FIIP的门槛应该定在家产500万美金以上,投资在加国的总量不少于200万美元(不算自住、出租房产),八年内不得流出国外。另外,六年内必须在加国驻满4年,方可获得加国移民。

这次政府一刀切清零,是挺残酷的。对有些人来说不公平。对有真实经济实力、真正要投资人来说,其实是好事,他仍然可以排入新的更短的移民队而被加快处理。而对那些一贯作假的人来说,当然就被排除了,当然对加国是大好事。所以加国必须如此作为。
 
再看人的素质。大量的个案证明:太多的土豪从填表的那一刻就开始作假。不仅立的投资案很多就在街角搞个杂货店,更在人头上雇几个朋友应付了事。拿了移民纸后立马留下孩子老婆自己开溜跑回原居地继续赚钱。更可恨的是,既没有给加国交他的所得税,也没有给除加国房地产经纪理财经纪之外的人造就任何就业机会,还摇身一变,老婆孩子都成了申领各种救济经貼的一员。
 
数据显示,太多数要移民的中国土豪不是“富一代”,就是近水楼台的“官二代”。他们不是父荫下的钱权交易的获益者,就是从穷人堆里打爬起来的钻空子高手,所以一开始就练就了作假、不讲真话的本领。他们的无底线是常态,关心弱势造福社区对他们来讲是傻子所为。这些不是建立在守法、诚信、服务社会、互惠他人基础上的暴富者,有钱也是有问题的、不被法制社会所喜欢。他们根本不关心社会法制和环境的维护,而只关心自己财产的安全和孩子的福利。很多土豪过于招摇如入无人之境,毫无节制申领救济偷税漏税,动不动现金买豪宅驾豪车高调喧哗,结果祸及池鱼,让排在移民队伍后面的那些个同门兄弟们也遭殃了。虽然加国政府这次一刀切有点先斩后奏并且不够透明,但多数国民反而支持他们的快刀斩乱麻:阻止国民素质下滑的进一步来源。

加拿大社会鼓励的是你享受社会福利,就要尽服务社会的责任。大多数的土豪践踏了社会的这个基本价值。论虚作假,巧取豪夺,只享受他人贡献的社会福利,而不尽自己服务社会的责任。一个国家的美好,是靠世代奉献的结果。如果太多的人不尽本分,别人纳税他拿好处,还那么心安理得,这不仅有失公平,而且对社会的伤害是长远的。所以必须制止。

当然,加拿大保守党政府作为政策的制定者和实施者,也应该检讨。很多企业移民都是不可兼得的人才,但为什么移民部不能甄别出来?有很多企业移民家庭对社会做出了贡献,为什么不能让这些家庭发扬光大?很多移民家庭很有实力也很投入社会,这是不需置疑的。政策的重点应该吸引那些经验丰富的商务人士和有坚实资金的企业,不仅要为加拿大经济创造收益,而且要为加拿大社会有所贡献。一个国家的移民政策应当有关联性,长期性,和对世界的承诺性,不能朝令夕改,像一个临时政府。这大概就是哈勃政府的一大特征。移民部新纳入的创业签证(Start-Up Visa)--- 来者必须创业和投资。想法不错。不过这个试验性项目,还没有试验就推出来,如何监管、落实?有点轻率。
很多人移民来加拿大,为的是它的教育、环境、平和。加拿大政府应当加大高质量的投资移民计划,不仅做大作强,甄别高质量的投资人,而且要为英文不行的投资者设立必须交学费的、必须每周上几个小时的英语课程,连续四年上课的就可以结业。就是说,不仅要在钱上做文章,也要在人上做文章。

这次揭示的问题是:什么是加拿大的价值观 --- 获得投资报酬的同时必须要贡献社会,这是起码的认知。因为这一条被你大多数的投资者践踏了,所以加拿大现有的投资移民计划不得不改变。这就是法制社会的基础。不仅要靠道德维持公民的责任,而且重要的是要靠更新的法律去维护社会的公平。  


香港楼盘大幅降价 内地炒房客亏钱卖楼(引用)

香港楼盘大幅降价 内地炒房客亏钱卖楼

    
    
  近日,“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发关注。实际上,不仅仅是楼市成交惨淡,热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。 


    
    
  当地舆论称,这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。但更重要的原因是,美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出,低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然减退。
    
    
  目前,悲观气氛正笼罩香港楼市。有机构分析,香港楼市调整周期展开,今年楼价或下调一成。
    

  惨淡
    

  内地客香港亏钱卖楼
    
    
  近期有关内地客亏钱卖楼的消息接连不断,最新爆出的一宗是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元。
    
    
  这位内地客持有的是位于山顶加列山道的300平米“大宅”,业主2011年购进的时候花了1.28亿港元。有知情的代理透露,这名内地客购入物业后本来打算短线炒卖,中间也曾经试图出租,但一直没找到下家,于是便将房子叫价下调求售,最后以1.3亿港元售出。以购入价计算,这次转售账面虽然微赚200万港元,但连同印花税及佣金等,估计该名内地客要亏损约600万港元。
    
    
  山顶豪宅属富人区,而富人又一向不差钱,故而山顶豪宅价格从来是只高不低。这让港人感叹,更催生警惕:香港楼市正走在下坡路上?
    
    
  内地客亏钱卖楼并非这一例。盘点一下近期的实例:
    
    
  大角,有一处实用面积1061平方英尺(约合90平米)的住宅,原本由一名内地客以2265万港元购入,近日以2200万港元易手,账面损失65万港元,若加上厘印费(96万港元)及代理佣金等杂项支出,实质损失逾180万港元。
    
    
  大潭阳明山庄,一名近年买入多个物业的内地郑姓客人,在2012年斥资1900万港元购入的物业,近日以1795万港元售出,账面亏损约105万港元,而由于交易须付5%额外印花税,即近90万港元,假如全数由卖方承担,再连同印花税及佣金等费用,他实际上亏了约270万港元。
    
    
  内地客为何频频爆出亏钱卖楼?直接因素,多数意见认为与内地“钱荒”有关,在香港买楼的内地投资者多是生意人,受银行收紧信贷、资金周转困难影响,一些内地投资者急于出售物业回笼资金,只好亏钱卖楼。但“蚀本”出手,也反映了香港楼市近期需求不旺的“惨淡”景象。
    
    
  很多人都在问:这种凄凉仅仅是短期现象,还是意味着一个调整周期的到来?全球资金大环境影响下的香港楼市,会否因一系列负面因素叠加而出现多米诺骨牌效应?
    

  难免
    

  香港“炒楼”热潮必然减退
    
    
  农历新年过后,传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息,热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。
    
    
  最新消息是,屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出,创下该区块十几年以来的最低价。至于新楼盘“噼价抢客”,以元朗一楼盘为例,去年3月底首度开盘,当时平均实用平方英尺价1.71万港元,而最近一期报价则是约9200港元,价格调整幅度可谓惊人。
    
    
  有舆论称,这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起,由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税),内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布,去年全港楼价升约7.7%,升幅为5年来新低,实用面积1722平方英尺(150平米)以上大户型,楼价更是5年来首次出现跌幅,全年下跌2%
    
    
  更有机构数据称一手房需求应声锐降,以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案,去年第三季度减少至平均每月89宗,占总成交2.2%,远低于20121月至10月期间,平均每月约360余宗,占总成交逾4.5%的水平。
    
    
  “辣招”之外,全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体,国际金融一有风吹草动,楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出,原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退,这是香港楼市疲软的根本。
    
    
  香港金管局总裁陈德霖早前预告,金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走,届时会对资金流动性及利率造成压力。
    
    
  香港金管局及中原研究部的资料显示,自2008年美联储推出首轮量宽后,热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元,令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位,现时银行体系资金约1639亿元,资金转势流走后,市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。
    
    
  中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看,一方面,内地经济保持稳定增长,内地金融系统稳健、不易受国际冲击,对香港起着重要的支撑作用;另一方面,内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败,又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑,一国际金融机构高管就直言,中国为影子银行“收水”,比美联储退市更值得新兴市场忧虑。
    

  下调
    

  香港楼价今年或降一成
    
    
  悲观的气氛正笼罩香港楼市。农历新年期间,一二手房成交大幅下挫,说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫,大部分都转持观望态度。
    
    
  一机构民调显示,市民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%;而认为楼价短期上升所占比例为12.1%,属偏低水平。
    
    
  在香港,一枝独秀的地产行业也可视作经济之母,楼市一旺百旺,一衰百衰。从楼市周期看,回归以来香港曾经历过1997(亚洲金融危机)2003(非典危机)2008(美国次贷危机)的楼市大调整,自200812月香港私人住宅价格跌入谷底后,反弹至今累计升幅已达134%。目前楼价升幅换算成年率高达18.5%,是G D P增幅的56倍,也是物价增幅的34倍。无论从基本面还是从外围大环境看,香港楼市都显现出正在步入调整期。美联储的加息预期就是调整的信号。
    
    
  香港财金官员已不只一次警告,香港利率有可能比美国更早进入加息周期。一方面,在新兴市场热钱流走的阴影之下,未来加息的可能性骤增;另一方面,受持有成本增加的影响,地产商会加快售楼,未来香港楼市新盘供应将会逐步增加。不少业内人士据此分析,香港楼市有可能要调整两成或以上才见底,调整期至少需要2年。
    
    
  不过,也有乐观者认为,目前香港经济基调良好,失业率仍维持约3.3%水平,业主持货能力较强,低息环境下,大部分不需急于“噼价”套现,预计今年住宅楼价有望上升。
    
    
  还有业内人士把楼市保持畅旺的希望寄托在内地客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产投资报告》,预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。有分析师算账,由于人民币持续升值,目前内地客入市港楼等于打了7.8折。
    
    
  莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示,短期内“限购令”不会有所放宽,港人在内地购房的限制依然持续,加上内地税制复杂,投资内地楼市未必有多大赚头,简单而言5年要升值3成以上才“有钱赚”。他又表示,限购令内地资金南下,预料投资者将重返香港新盘市场,今年内地买家比例将由现时的5%增至10%
    
    
  总之,多数观点认为,香港楼市将进入调整期,但由于全球发展尚算稳定,调整将是温和的。有机构预测,新盘减价冲击二手房,预期今年二手楼价下跌10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话,新盘定价有可能会“一浪低于一浪”,而急于套现的二手房业主惟有减价争夺客源,假如一手房及二手房的价格齐跌,香港楼市就可能真走到转折点了。 _(网文转载) (博讯 boxun.com) 
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袁隆平吐真言:中国最大劫难无法避免(引用)

袁隆平吐真言:中国最大劫难无法避免
    
    
一、没有比人们的吃饭更大的事情。尽管中国的危机很多,比如政治危机、经济危机、信仰危机、领土危机、社会危机等等,但只要军队稳定、老百姓还有饭吃,任何危机都可以克服,或者都在保持有序的情况下有办法克服。但吃饭的危机是个例外。如果老百姓没有饭吃了,或者食物短缺了,那么就天下大乱了,政治也好、道德也好、经济也好、良心也好,一切、所谓一切,包括政府,都会在食物危机面前荡然无存,不足挂齿。
   
    
二、中国不是新加坡,不是文莱,中国是世界上人口最多的大国,有13亿人,这样的国情就决定了,世界上没有任何国家可以养活中国,中国的吃饭问题只能够靠自己解决。
   
    
三、同样,食物的供应只能多,不能够少,哪怕是刚好也不行,也会大乱,除非实行计划经济,凭票按人头供应,但现在还可能吗?
   
    
四、然而现实的情况是:中国的粮食自给率已经只有80%出头,中国的食用油的80%以上都依赖进口原料加工。据网上资料,仅去年一年中国的进口黄豆就多达6000万吨,按中国13亿人计算,折合到每个人头上是一年将近100斤,这是多么大的数字啊。这里还不说它是转基因黄豆,更不说转基因还对生育能力有害。
   
    
五、中国市场上的食物看起来还很丰富。但哪里来的?内行人都清楚,这不是自然生长的食物,是激素催大催长的食物。喂猪,正常喂养要一年,而市场上供应的基本上都是三个月长大的激素猪;喂鸡,正常要半年,现在市场上的鸡肉几乎都是28天长大的激素鸡。还有我们吃的蔬菜,也要靠激素化肥催大。这样的东西毫无疑问,是对身体有害的,不是有很多儿童性早熟的报道吗?三岁女孩就正常来月经了,乳房也丰满了,为什么?吃了父母地里种植的草莓的缘故,而父母地里种植的草莓,都是用激素催大的。还能够整治吗?做做样子安抚老百姓可以,认真可不行。只要认真,市场立马萧条,立马大乱,立马要饿死人,大规模的饿死人。为什么?很简单,只要认真,市场将会无物可供,到哪里去找那么多的、天然健康无害的食物?
   
    
六、还有就是种子问题。现在农民手中已经很少有可以自然留种的种子了。以前种子都是在各家各户的农民手中,农民年年留种,这家没有那家有,是安全的。现在不是了,都是年年去种子公司购买,种子公司购买的种子只能够种一季,是不能够留种的,否则长出来的是草。种子公司的种子会出问题吗?只有天知道。但真出问题了,农民哪怕有地也没有种子下地了,多么恐怖!更何况,据报道,我们国家的种业公司一半以上都被控制在外资手里,或被控制在洋人手中。
   
    
七、在中国,现在已经是老老实实按自然规律生产食物不但发不了财,就连生存都很困难。比如蔬菜,老老实实按自然规律种植,要三个月,并且还不好看,生虫子。但你多打激素,多打农药,一个月就够了,好看并且不生虫子。更不要说喂鸡、喂猪了,除非是自己吃。还有海鲜、鳝鱼、王八、大闸蟹,几乎都是人工饲养的,激素催大的。
   
    
八、农民更没有积极性种粮了。为什么?是同样的道理。老老实实种粮不但发不了财,连生存都很困难。所以,有的地方到处都是荒地,年轻力壮的都外出打工去了。以前,一斤稻谷的国家收购价格可以买45斤一般小蔬菜,现在多少?恐怕一斤对一斤也很难买了。今年国家稻谷的收购价格是每百斤120140元,市场上的小蔬菜至少都是一元多一斤,更有好几元一斤的。谁还种粮食?那是傻瓜。也只有中国还有那么一些老实本分的傻瓜农民,还在种点粮食自给,但不是为了卖钱。农药、化肥、种子等农业生产资料翻着跟头涨价,那么粮食价格能够上去吗?上不去,无解。为什么?很简单,比如稻谷收购价涨到5元一斤(这是所值的下限),那么大米价格就至少要卖到7元一斤以上。城市里的人受得了吗?不暴动才怪!所以,全国都在任意宰割弱势的农民、吃农民、坑农民。俗话说:大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,虾米吃泥沙!中国农民是生活在当今社会最低层的弱势群体,是连小虾米都能将其作为任意尽享的口中美味!但愿社会的现实不是如此!
   
    
九、那么国家粮库里还有多少粮?我不知道,我不是统计局的。但我知道,这么多年来我们年年吃的都是新粮,我也知道就是农民家里也不留储备粮了。因此合理的估计是,粮食的生产周期是一年,我们的粮库里面,粮食也就最多是一年左右。也就是说,我们的粮食储备,不具备任何抗风险的能力。
   
    
十、种子会出问题吗?但愿不会,包括转基因种子。国际市场会有源源不断的低价安全粮食供应中国吗?但愿一直都有。农药激素的东西吃了对身体会无害吗?但愿无害。
   
    
十一、然而,我看到了农村,只要不是色盲都会发现,农村里面很多小生命小生物都灭绝了,或者快要灭绝了。螺头很少看到了,鳝鱼也很少看到了,野生的鱼虾已经很少了,我家乡的小米虾已经灭绝了,就是池塘、水坝也是混黄的,已经不张水草了。就是以前一下雨打雷,就是漫坡的地皮菌,也在我家乡灭绝了。为什么?只有天知道。  但我们吃的食物真的没有出问题吗?理性告诉我,已经出大问题了,并且很难逆转了。那些灭绝的小生命、小生物,不也是和我们在同一环境下,吃食同样环境下的生物食物吗?他们出了问题,我们还会远吗?
   
    
十二、国家,我之国家;人民,我之人民;家园,我之家园。呜呼!我只有一声叹息。我眼前浮现的分明是一片混乱、人相食、饿孵遍地、流离失所的情景,随时都可以发生,并且已经不可避免。还有比这更大的危机吗?没有。位卑未敢忘忧国,但愿我是杞人忧天。 (博讯 boxun.com) 


中国房价暴跌已悄然开始 部分城市成交量“腰斩”(引用)

中国房价暴跌已悄然开始 部分城市成交量“腰斩”
  多年来,中国房价一直牵动着人民的心,但连地产大佬王石也认为2014年楼市“非常不妙”,这可能才是真正对楼市来讲,是最危险的信号!使得一些地方政府,比如武汉、郑州、长沙、合肥等,也开始逐步放开所谓的限购来救市!
  众银行判断房价将下跌,正做最坏打算
 中国面临经济减速、产能过剩、地方债务、货币泛滥等五方面风险。在房价上涨原因不明的情况下,金融部门目前已在对未来房价可能下跌做准备。地方政府债务总量上看不是问题,但局部问题较突出。纵观世界经济发展史,很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示,我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨,我国房地产市场存在强烈的调整需求。而当前维系房地产市场资金链条的是金融市场的“刚性兑付”潜规则。一旦刚性兑付被打破,风险投资被充分引入,影子银行融资被规范,房地产市场的资金链条就会断裂。
  九成城市楼市成交量下跌,部分城市“腰斩”
  某机构统计数据显示,1月份北京商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。和北京情况类似,根据中指院对1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现,超过九成城市楼市成交量环比下跌。中指院分析认为,总体而言,20141月受春节影响,大多数城市成交量较上月出现明显回落。在价格上,则呈现出一二线城市稳中有涨,三四线城市稳中微降的趋势。另外,有新闻指出,三四线城市房地产市场冷热不均,整体而言,未来两三年供给过剩将是最大的问题。从2013年开始,不少大型开发商已从三四线城市撤离,回归一二线城市。有分析认为,房地产投资资金的撤出将加剧这种风险,不仅会导致房价出现下跌,也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过,且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
  楼市疲软,众多楼盘交付越来越难
  另外,近两年来,众多楼盘交付越来越难,已经成为房地产行业的一个突出问题,严重者甚至引发业主与开发商之间尖锐的对峙,相对应的“维权”声此起彼伏。现在房子越来越难交付,一个重要的原因是整体楼市的疲软。在房价单边上扬的时代,很多业主都急切希望能早点拿到房子,除了自住外,一个重要的原因是当时拿到房子就意味着财富的增值,越早拿到房子,就越早能将增值的财富变现。因此,当时收房时,即便房子有点小问题、小瑕疵,业主与开发商之间也很容易达成共识,业主拒收房子的现象很少。而随着房价的下滑,房子的增值溢价空间已越来越小。更有甚者,开发商后期售卖的房价,已经比前一期,或前几期的房价都低了。这让业主越发注重房子的品质。有些心里感觉不平衡的业主,甚至借此“小题大做”。这说明,房地产商的好日子差不多走到头了!
  但中国地大,对于中国的房地产业来讲,不可能全面暴跌,东边暴涨西边暴跌这种情况,要目前的中国,肯定会存在,比如特别热门的大城市,可能还会微涨,但对于大部分城市而言,暴跌已在悄然进行!花无百日红,世界上的任何事物,都不可能长生不老,中国房价不可能一直向上涨,暴跌指日可待!


2014年2月15日星期六

中国房价暴跌已悄然开始 部分城市成交量“腰斩”(引用)

中国房价暴跌已悄然开始 部分城市成交量“腰斩”
  多年来,中国房价一直牵动着人民的心,但连地产大佬王石也认为2014年楼市“非常不妙”,这可能才是真正对楼市来讲,是最危险的信号!使得一些地方政府,比如武汉、郑州、长沙、合肥等,也开始逐步放开所谓的限购来救市!
  众银行判断房价将下跌,正做最坏打算
  中
国面临经济减速、产能过剩、地方债务、货币泛滥等五方面风险。在房价上涨原因不明的情况下,金融部门目前已在对未来房价可能下跌做准备。地方政府债务总量上看不是问题,但局部问题较突出。纵观世界经济发展史,很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示,我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨,我国房地产市场存在强烈的调整需求。而当前维系房地产市场资金链条的是金融市场的“刚性兑付”潜规则。一旦刚性兑付被打破,风险投资被充分引入,影子银行融资被规范,房地产市场的资金链条就会断裂。
  九成城市楼市成交量下跌,部分城市“腰斩”
  某机构统计数据显示,1月份北京商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。和北京情况类似,根据中指院对1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现,超过九成城市楼市成交量环比下跌。中指院分析认为,总体而言,20141月受春节影响,大多数城市成交量较上月出现明显回落。在价格上,则呈现出一二线城市稳中有涨,三四线城市稳中微降的趋势。另外,有新闻指出,三四线城市房地产市场冷热不均,整体而言,未来两三年供给过剩将是最大的问题。从2013年开始,不少大型开发商已从三四线城市撤离,回归一二线城市。有分析认为,房地产投资资金的撤出将加剧这种风险,不仅会导致房价出现下跌,也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过,且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
  楼市疲软,众多楼盘交付越来越难
  另外,近两年来,众多楼盘交付越来越难,已经成为房地产行业的一个突出问题,严重者甚至引发业主与开发商之间尖锐的对峙,相对应的“维权”声此起彼伏。现在房子越来越难交付,一个重要的原因是整体楼市的疲软。在房价单边上扬的时代,很多业主都急切希望能早点拿到房子,除了自住外,一个重要的原因是当时拿到房子就意味着财富的增值,越早拿到房子,就越早能将增值的财富变现。因此,当时收房时,即便房子有点小问题、小瑕疵,业主与开发商之间也很容易达成共识,业主拒收房子的现象很少。而随着房价的下滑,房子的增值溢价空间已越来越小。更有甚者,开发商后期售卖的房价,已经比前一期,或前几期的房价都低了。这让业主越发注重房子的品质。有些心里感觉不平衡的业主,甚至借此“小题大做”。这说明,房地产商的好日子差不多走到头了!
  但中国地大,对于中国的房地产业来讲,不可能全面暴跌,东边暴涨西边暴跌这种情况,要目前的中国,肯定会存在,比如特别热门的大城市,可能还会微涨,但对于大部分城市而言,暴跌已在悄然进行!花无百日红,世界上的任何事物,都不可能长生不老,中国房价不可能一直向上涨,暴跌指日可待!
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2014年2月13日星期四

传恒大地产将大范围降价促销 王石称楼市非常不妙(引用)

传恒大地产将大范围降价促销 王石称楼市非常不妙
[提要]恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠,通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其中,恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。此外,万科的王石认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中,受此影响,13A股地产板块下挫。[网友有话说][更多精彩内容]
   近日,一则香港房地产项目开盘降价的消息引发广泛关注。在低开和优惠的双重作用下,新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时,内地传出恒大地产也将启动大范围降价的消息,王石也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中,受此影响,13A股地产板块下挫。
  业内人士认为,近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现,三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高,让习惯使用“投资回报率”作为衡量标准的外资感到心里不踏实。业界普遍预期,楼市分化的态势将在今年加剧。其中,一线城市和热点二线城市楼市暂难降温,但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看,2014年的楼市难言乐观,房价涨幅可能大幅下滑。
  两地楼盘“联袂”降价
  210日,新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘,价格为平均每平方尺9268港元,比去年下降近35%。算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠,项目价格最高降幅可达40%。此前,李嘉诚旗下的长江实业在香港推出的新盘也降价25%开售。
  新鸿基地产联席主席郭炳江的观点颇为耐人寻味。他此前表示,从美联储减少购债的规模来看,虽然令近期息率轻微上升,但低息环境仍将维持两三年。他认为,香港的整体楼价不会大起大落,但个别地产商推盘时可能为加快出货而减价促销。
  事实上,从去年开始,就有机构预测香港房价会小幅下跌。今年以来,虽未见美国有加息动作,但仍有机构称,香港楼市已有资本流出的迹象,未来还会更加明显。
  无独有偶,近期内地同样出现降价风潮。有媒体报道称,恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠,通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其中,恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。这并非恒大首次启动“全线”降价。早在2010年,恒大就曾启动过类似的策略,并引发市场的关注和部分项目的效仿。
  据克而瑞信息集团的监测显示,近期内地楼盘降价现象明显。其中,武汉和桂林春节前均有项目开盘,并祭出从9.6折到9.9折不等的优惠,以及会员降价等措施。部分项目为了抢得返乡置业客户,甚至提出为购房者报销往返机票等交通费用。
  香港和内地部分城市楼市均出现降价的现象,这在以往并不常见。有分析认为,前者与国际资本流向有关,后者则主要因供需关系变化所致。近期,有关内地楼市供大于求,“鬼城”频现的报道屡见不鲜,凸显了供应压力和市场风险。
  值得注意的是,内地一线城市尚未出现明显的降价迹象。根据国家统计局的数据,201312月,京沪广深四个一线城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅均超过20%,这种情况已是连续4个月出现。同时,高价地仍然不断诞生。
  今年楼市“非常不妙”
  除了楼盘降价,万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时,王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点,并称“我不改变我的观点”。
  王石所谓的“不改变”,是基于其在去年9月时的表态。去年94日,融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块,楼面地价高达7.3万元/平方米,成为历史单价“地王”。此前,香港首富李嘉诚则抛售了内地410亿港元的资产。对此,王石在微博表示:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”
  自20137月开始,李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场,涉及金额约为410亿港元。同时,李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓展并购业务。仅2013年上半年就完成四宗海外并购共耗资248.7亿港币。
  有分析认为,在内地土地市场最为火爆之时选择撤出,说明李嘉诚认为,内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。
  据悉,外资机构对于国内楼市的判断,通常基于“投资回报率”的指标,也即“租售比”。根据多家机构的统计,当前在一线城市,市场的平均租售比已经超过200:1,远超国际警戒线,部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
  另一个值得关注的原因在于,随着经济结构调整“阵痛期”的到来,一些国际机构预测,2014年中国经济增速将继续放缓,受此影响楼市风险将进一步加剧。
  尽管内地机构的观点对此颇有异议,但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市,已是不争的事实。与此同时,房地产投资增速也出现下滑。有专家认为,房地产投资将告别高增长时代,持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。
  有外资机构还认为,若李嘉诚的资金流向并不只是个案,就意味着资金从内地楼市撤出后,并未注入香港,而是转向其他区域,即大中华地区面临资金撤离的局面。这对于内地和香港楼市而言均非好消息。
  大房企撤离小城市
  对于外资看空中国楼市的观点,国内很多分析人士不甚赞同。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示,对一线城市的未来发展比较乐观,特别是依然看好住宅市场。但他同时强调,一线城市部分高价地项目可能存在消化风险。
  国内机构普遍认为,由于占据较多的城市资源,加之受益于城市化进程,广大一二线城市楼市仍有大量的潜在需求,房价也易涨难跌。一些专家还认为,这些城市不存在市场“泡沫”。
  真正的风险来自三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示,经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展,如今一、二、三线城市分化特征明显,因此全国房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示,2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险,大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下,甚至可能出现崩盘的案例。
  近期,部分三四线城市盲目进行新城建设,导致“空城”、“鬼城”出现,甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露,使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表示,三四线城市房地产市场冷热不均,整体而言,未来两三年供给过剩将是最大的问题。
  值得注意的是,从去年开始,不少大型开发商已从三四线城市撤离,回归一二线城市。有专家认为,房地产投资资金的撤出将加剧这种风险,不仅会导致房价出现下跌,也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过,且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
  据中国指数研究院[微博]统计,今年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901/平方米,环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现环比下跌,比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口等以外,均为三四线城市,乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
  此外,一向看多楼市的华远地产董事长任志强日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示,今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。”任志强说。


香港楼市的真假崩盘:降价效应或传导至内地(引用)

香港楼市的真假崩盘:降价效应或传导至内地
  香港楼市的真假“崩盘”
  江家岱 张晓玲 辛继召
  一位要求匿名的港府高官向本报表示,现在香港的楼价顶多只算进入平稳期,还没进入下跌周期。政府一旦确认楼市进入下跌周期,将会沿用逆周期思维放松调控。“但显然目前还言之尚早。”
  新春伊始,有关香港楼市“崩盘”的风声四起。
  212日,香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元,创12年来新低。
  就在3天前,新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位,平均尺价8526港元,较去年首推时骤降35%,甚至比同区二手楼价都要低10-15%;若再计算印花税回赠因素,则减价幅度达40%
  再早些时候,长江实业新年首个新盘销售让利25%
  这种发展商竞相减价促销,与1997年亚洲金融危机中香港楼市崩盘时的情形有些相似,这引发了舆论对香港楼市前景的热议。
  目前香港楼市价格指数和租金都处于历史最高水平。“香港2013年的楼价,已经超过1997年上一个楼市周期最高峰时的价格。香港楼市可能正在面临转折点。”香港大学城市规划及设计系教授赵丽霞表示。
  香港多数地产业界人士认为,新盘降价更多是市场营销策略,其释放的信号不足以证明楼市已到下降拐点。
  也有多位学者指出,自2008年以来,在美国量化宽松政策之下,香港和内地楼市的变动曲线息息相关。QE退出、货币政策的反转将引发香港和内地资产价格尤其是房地产价格的下跌,似乎已如箭在弦。
  纷纷争议中,近日,一位要求匿名的香港政府高官在私人场合向21世纪经济报道记者讲述了他对当前香港楼市形势的判断。
  他说:“现在香港的楼价顶多算进入平稳期,还没进入下跌周期。由于美国不正常的货币政策,香港楼价已经历了超长牛市,银行利率是主导这一轮周期的关键因素。政府一旦确认楼市进入下跌周期,将会沿用逆周期思维放松调控。”
  “但显然,目前还未到时候。”这位高官表示。
  新界地产劈价潮
  210日,新鸿基地产在香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位,平均售价约为8526港元/平方英尺(71679元人民币/平方米),较去年推售时降幅达35%。此外,新鸿基为部分买家提供额外优惠。
  本次新鸿基地产尔峦住宅地产项目“降价”的手段是提供额外的折扣优惠,“交易完成后回赠税费总额70%”,而非直接降价。
  戴德梁行香港区董事总经理、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示,本次香港房地产商并不是直接降价,而是针对香港政府楼市调控双倍印花税和买家印花税的“双辣招”,开发商帮助买家付出30%的税。这些税本来应该是买家来付,但是发展商为了快点卖掉房子,所以愿意为买主付印花税。
  此前,香港政府两次上调购房印花税。201210月,非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房额外征收15%的买家印花税,额外印花税税率上调至5%。随后不久再次上调印花税。
  发展商的这一轮竞相减价,不禁让人回想起1997年的那个冬天。其时,香港楼价触及历史新高,即使头顶逾10%的贷款利率,港人也平均拿出74%的月收入贷款买楼。当年10月,亚洲金融危机爆发。长江实业率先劈价20%出售鹿茵山庄。其他地产商纷纷跟风降价。结果从1997年到2003年,楼价连跌6年,累计跌幅76%
  如今,一样是触及历史高位后的调整,一样是发展商大幅降价促销,香港楼市莫非正在迎来如17年前那样的崩盘周期?
  与“九七崩盘”的比较
  事实上,各大国际投行的确纷纷看淡2014年香港楼价,巴克莱、渣打、花旗和德意志分别预计新年楼价将重挫10%30%
  陶汝鸿分析,由于在开发商带头为新开盘项目提供折扣优惠,间接下调房价,令买主倾向于购买一手房,这给二手房房价下行带来压力。数据显示,截至目前香港二手房已有5%-10%的降幅。
  他认为,香港楼市的拐点2013年就已经出现,房价在压力下从高峰下调,未来也有继续下调的压力。
  不过,中信证券国际企业及高资产客户销售及业务发展主管林一鸣并不认同香港楼市即将“崩盘”的看法。
  他认为,港府调控措施对打击短炒效果显著。香港土地注册处数据显示,2013年所有楼宇买卖合约较2012年下跌39%,合约价值下跌30%,短线投机交易几乎绝迹。
  在此背景下,2013年开发商的售楼步伐并无明显加快。一向奉行“货如轮转,现金为王”的长实, 2013年卖楼收入少于50亿港元,远低于去年初设定的300亿港元目标,今年维持300亿港元的销售预期。新鸿基新一财年卖楼目标只有280亿港元,按年减少15%,其中香港仅占190亿港元。恒基地产新年卖楼目标160亿港元,与去年持平。这与1997-1998年间四大地产商“比赛卖楼”的盛况不可同日而语。开发商此举更像是在测试市场“水温”,并非下跌周期中的恐慌性抛售。
  从市场供应来看,在1997年到2003年的下跌周期,香港平均每年有85000个单位应市。仅1997年就有64400个住宅单位落成。这也与当前的楼市情况大不相同。香港运输及房屋局的最新统计显示,2013年私人住宅落成量仅8300个,同比减少18%,为有记录以来的第二低,远低于政府原先预估的13551个。
  “不计算内地投资需求,香港每年的私人住宅需求最少也有1万个;3D调控下,发展商推盘意欲阑珊,很难指望楼价在这种超低供应的前提下会发生崩盘”。林一鸣分析说。
  他认为,与内地类似,香港楼价只会“越调越涨”,除非按揭利率出现明显逆转。他甚至认为,鉴于调控措施严重影响发展商供应,低息效应会持续释放购买力,香港楼价2014年仍将上涨5-10%
  多名香港地产商巨头同样不认同“崩盘”之说。长实集团执行董事赵国雄212日告诉21世纪经济报道记者,他没有感受到卖楼有任何压力,新盘定价随行就市,预计香港楼市今年将告别亢奋期,楼价年化波幅不超过10%
  新地副董事总经理雷霆也在一个公开场合表示,后推的单位肯定将会加价,预期全年楼价走势平稳。
  面对楼市最新形势,香港金管局总裁陈德霖日前回应称,当前楼价仅属轻微下跌,住宅按揭贷款也因为金管局的六轮逆周期措施而放缓,目前难以确定楼市是否已从上升周期转入下降周期。
  降价效应传导至内地?
  香港楼市的降价目前并未引发政府进一步的动作。陶汝鸿认为,香港特区政府当下的措施是加快公屋供应、增加土地供应,只有房屋供应回到正常水平,香港政府才有可能放松楼市印花税调节政策。
  前述不愿具名的港府高官也向21世纪经济报道记者表示,香港这一轮楼价上涨始于2009年美国推行量化宽松政策,客观来说,不正常的货币政策是造成资产价格翻倍的“罪魁祸首”。要结束这轮楼价牛市,取决于美国的利率政策何时恢复正常。
  香港金管局1月底提交立法会的文件显示,2009年首推逆周期措施以外,香港新批出住宅按揭成数平均由64%降至55%;按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。银行按揭利率已由3年前的不足1%,升至平均2.25%,且今年有可能继续上升。
  前述港府高官判断,美国的就业数据并没有出现实质性的改善,因此很难预计美联储何时才会启动加息周期。官方高度关注银行利率变化对楼价的压力,假设按揭利率出现快速上升,按照逆周期思维,按揭政策和其他管控需求的措施都会相应放松,但政府会谨慎判断楼市周期的逆转。
  他相信,楼价涨跌均有周期,始于2009年的逆周期措施很大程度上可平抑市场逆转时所带来的冲击。简单来说,投资气氛越是炽热,政府就越是收紧信贷、压抑需求;若低息环境改变,供求开始平衡,楼价显著下跌,那么政策就会出现相反的方向,逐步退出调控。“但显然目前这些还言之尚早。”
  不过,香港楼市的降价毕竟释放出一种信号,即美国量化宽松的货币政策(QE)退出的影响已经显现。“当美联储宣布退出量化宽松,大量热钱流出香港楼市,回流美国本土之时,港币及以港币计价的资产将出现狂贬。”香港一不愿透露姓名的投行人士称。
  独立经济学家谢国忠指出,当前QE真正退出时,必然刺破中国大陆长达10年的房地产泡沫。这可能是从内地三四线城市的鬼城开始破裂,逐步蔓延至一二线城市。
  也有分析人士认为QE退出对中国楼市影响仍有待观察。花旗银行大中华区首席经济学家沈明高[微博]表示,房地产市场泡沫会不会破裂,取决于地区人口的流动。如果某个区域未来人口越来越少,那么这个泡沫破灭的可能性就非常大。
  在2013年,内地已有多个三四线城市楼市出现崩盘,如鄂尔多斯、温州、营口等二三线城市,世联行在最近的一份价值投资报告中将这些城市列为风险型城市,在这些城市中投资会带来问题。
  开发商们也在极力避免库存过剩、需求增长有限的二三线城市,纷纷重回一线城市;大型房企并在营销策略上采取让利优惠,以尽快出货。如恒大地产在春节期间,其旗下所有楼盘均可享受9.7折优惠,并在首付款上可以进行分期支付。
  易居中国联席总裁丁祖昱指出,房地产市场成交量在今年要超过去年将非常困难,建议开发商尽快跑量去化。
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